▶ Четвертая тема серии подкастов «Инженер покупает коммерческую недвижимость» Вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка: как проверить и изменить?

Покупая здание с участком, большинство смотрит на локацию, фасад, арендаторов и цену.

⚠️ Но есть параметр, который может разрушить даже самую продуманную бизнес-модель –
несоответствующий вид разрешённого использования (ВРИ).

Один неверный код в ЕГРН способен превратить прибыльный объект в источник убытков:
🟢штрафы до 2,5% кадастровой стоимости за нецелевое использование,
🟢невозможность реконструкции,
🟢отказ в подключении к коммуникациям.

В итоге – блокировка деятельности.

✅ Но всё это можно предотвратить.

В новом выпуске подкаста мы рассказываем, как вовремя распознать риск и как действовать, если ситуация уже сложная.

Разберем реальный кейс: владелец гостиницы в центре Москвы получил уведомление от Госинспекции – участок используется не по назначению.

Мы делимся пошаговым опытом:
🟢как мы помогли клиенту узаконить ВРИ “4.7 гостиничное обслуживание”;
🟢какие документы понадобятся;
🟢в каких случаях город идёт навстречу, а где лучше отказаться от сделки.

Кроме того, обсудим:

➡️ когда изменить ВРИ реально, а когда – почти невозможно;
➡️ чем рискуют владельцы апартаментов под видом “гостиниц”;
➡️ как проверить участок до покупки, чтобы не попасть на штрафы и заморозку проекта.

Выпуск будет полезен собственникам коммерческой недвижимости, юристам, девелоперам и инвесторам.

#НЭП_инженер_покупает
#подкаст

Смотрите нас на любой удобной площадке:

😉YouTube | 😄ВК | 🥰Rutube

📎 НЭП | Законная недвижимость

📺📺📺📺

Земельные участки в Москве получили расширенные основные ВРИ

👩‍⚖️Вышло постановление Правительства Москвы №2325-ПП от 15.10.2024 г., вносящее изменение в ПЗЗ г. Москвы (№120-ПП от 28.03.2017 г.) и которое корректирует Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и фактически расширяет перечень основных видов разрешенного использования (ВРИ).

Таким образом, для большинства объектов в Москве вносить изменения в ПЗЗ не потребуется, т.к. нужные ВРИ там уже внесены автоматически. Нужно только проверить.

Москва давно перестала мыслить отдельными домами. Город делает ставку на смешанное использование территорий и мыслит функциональными кластерами.

Расширение основных ВРИ – это инструмент для:
🟢уплотнения значимых участков,
🟢оживления промзон,
🟢интеграции коммерции в жилую среду.

Что это значит для собственников и инвесторов❓
🟢Резкий рост капитализации отдельных участков
🟢Упрощение проектирования и согласований
🟢Появились возможности легализовать текущую деятельность

При этом:
🟢усилился контроль за нецелевым использованием,
🟢старые ВРИ требуют пересмотра

Чем позже собственник займётся этим вопросом, тем выше риск штрафов и предписаний.

❗️Что мы рекомендуем
🟢сделать уже сейчас:
🟢Проверить ВРИ своих объектов
🟢Провести градостроительный аудит объектов, которые планируются к продаже / запуску / редевелопменту

Аудит покажет:
🟢есть ли нецелевое использование,
🟢какие новые виды ВРИ доступны,
🟢можно ли увеличить функционал объекта.

Для справки ⬇️

НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫЕ ДОКУМЕНТЫ
👩‍⚖️ Земельный Кодекс Российской Федерации
👩‍⚖️ Градостроительный Кодекс Российской Федерации
👩‍⚖️ Закон Города Москвы № 48 «О землепользовании в городе Москве»
ПОСТАНОВЛЕНИЯ ПРАВИТЕЛЬСТВА МОСКВЫ
👩‍⚖️ Постановление Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП
«Об утверждении Правил землепользования и застройки города Москвы»
👩‍⚖️ Приказ Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора
видов разрешенного использования земельных участков».

#ВРИ

📎 НЭП | Законная недвижимость

💼💼
Вернули объекту законность и повысили его капитализацию

Истории с неправильными видом разрешенного использования (ВРИ) всегда начинаются одинаково.
Собственник уверен, что у него всё в порядке: все работает, деньги идут, объект приносит прибыль.
Но стоит заглянуть в документы и, оказывается, что юридическая реальность расходится с фактической.

Так случилось и с объектом в центре Москвы, собственник которого обратился к нам⬇️

Внутри – офисы, кофейни, небольшие заведения, те самые привычные арендаторы, которые создают жизнь здания и приносят доход. А в документах ВРИ «научно-исследовательский институт».

Собственник обратился к нам с предписанием от ГИН о нецелевом использовании ЗУ с запросом поменять один ВРИ под конкретного нового арендатора.

Собственник попросил добавить только один или два нужных ВРИ – но это будет ошибкой. Потому что каждый новый арендатор с другой функцией потребует новой процедуры, времени, денег, коммерческих рисков.

⚠️ Есть еще один важный момент у таких объектов – при необходимости их невозможно продать по рыночной цене (даже если объект полностью заполнен арендаторами), невозможно получить ГПЗУ, согласовать проект, оформить любые изменения.
Любой инвестор, проводящий due diligence, смотрит на документы, сопоставляет их с реальностью и задаёт простой вопрос:
«Почему здесь по документам научный институт, а работают офисы и кафе?»
И на этом месте переговоры обычно заканчиваются.

🤝 Мы предложили стратегию – оформить полный коммерческий пакет ВРИ, который покроет 90% реальных арендаторов.В итоге вместо одного вида мы добавили:

🟢бытовое обслуживание (3.3)
🟢здравоохранение/клиники (3.4)
🟢культурно-досуговая деятельность (3.6.1)
🟢общественное питание (4.6)
🟢магазины (4.4)
🟢деловое управление (4.1)

По сути, мы подготовили документы по объекту, в который может сесть практически любой арендатор без необходимости каждый раз проходить длительную процедуру изменения ВРИ.

📄Интересный момент произошел в процессе работы.
Изначально мы готовились к стандартной процедуре через изменения ПЗЗ и прохождению Градостроительно-земельной комиссии – длительный и многоэтапный путь.

Но в момент завершения подготовки вступило в силу постановление Правительства Москвы №2325-ПП от 15.10.2024, обновившее ПЗЗ. Это позволило пройти процедуру изменения ВРИ значительно быстрее – через распоряжение Департамента городского имущества с заключением от Москомархитектуры.

Мы оперативно перестроили стратегию и добились результата в кратчайшие сроки.

Это история не только о ВРИ. Она о подходе к недвижимости как к активу. Объект должен находиться в таком состоянии, чтобы им можно было свободно распоряжаться – эксплуатировать, развивать, сдавать в аренду, продавать, чтобы потенциальный арендатор или покупатель имел возможность сразу зайти и работать, а не опасаться очередного прихода ГИН.

Ликвидность недвижимости определяется ее законностью👩‍⚖️

Когда у объекта нужный ВРИ, узаконенные изменения, актуальные сведения в ЕГРН, которые подстроены практически под любое использование – он не обесценивается при проверке, не требует дисконта и не отпугивает инвестора, а скорее, наоборот, является ценным доходным активом.

Такой объект работает на собственника и не создаёт проблемы.

Мы привели объект в порядок, расширили его функциональность, обеспечили законность фактического использования, сохранили существующих арендаторов и открыли возможность приводить новых.

Кадастровая стоимость не выросла – потому что один из базовых видов ВРИ был уже самым дорогим, а остальные добавились без увеличения налоговой нагрузки.

#кейс #ВРИ

📎 НЭП | Законная недвижимость

⚡️В этом аудиоподкасте наш руководитель, Никита Корчагин, объясняет простыми словами, почему вспомогательные виды разрешенного использования (ВРИ) – это не формальность, а мощный инструмент управления коммерческой недвижимостью.

Именно они позволяют законно расширить функционал здания и повысить рост капитализации объекта.

00:00 – Большинство собственников смотрят только на основной ВРИ, почему это ошибка?

00:20 – Два основных риска, если основной ВРИ не совпадает фактическим использованием.

01:03 – Почему вспомогательные ВРИ открывают новые возможности для бизнеса?

01:13 – Какие требования нужно соблюдать, чтобы законно использовать вспомогательные ВРИ?

1:48 – Что можно разместить без смены основного ВРИ?

02:21 – Собственник, который работает только с основным видом, всегда ограничен.

02:38 – Новые регламенты позволяют гибко и законно расширять функционал объекта.

03:13 – Выводы: работа с вспомогательными видами – это часть стратегии управления активом, а не техническая деталь.

#ВРИ

📎 НЭП | Законная недвижимость

Уважаемые коллеги, поздравляем с профессиональным праздником!

👩‍⚖️ Ваша работа — это краеугольный камень любого масштабного проекта. Вы не просто находите путь, вы проектируете правовую реальность.

Мы особенно ценим ваше умение видеть полную картину. Спасибо, что доверяете нам, вместе мы делаем сложные проекты понятными и законными.

Желаем вам блестящих стратегий и проектов, которые меняют мир к лучшему. Пусть ваш профессионализм всегда будет главным активом ваших клиентов.

Ваша команда НЭП❤️

🏗️🏗️ Когда вид разрешенного использования земельного участка установлен правильно – ваш объект работает на вас, а не против.

Отвечаем на самые частые вопросы про ВРИ: от штрафов и рисков до выгодного использования вспомогательных видов для расширения пула потенциальных арендаторов объекта.

#ВРИ

📎 НЭП | Законная недвижимость

▶ Пятая тема серии подкастов «Инженер покупает коммерческую недвижимость» Какие риски и возможности кроются при покупке исторического здания?

Особняк с историей звучит красиво и одновременно рискованно. То, что снаружи выглядит как «статусный особняк», внутри может оказаться объектом культурного наследия с жёсткими ограничениями:
🟢каждое действие должно быть согласовано с ДКН;
🟢невозможность перепланировки и устройства новых санузлов;
🟢запрет на устройство новых входов в здание;
🟢риск огромных штрафов и даже утраты собственности за ненадлежащее содержание.

Но не каждое старинное здание – «памятник», и не каждый «памятник» – приговор.

Не спешите расстраиваться, если правильно провести правовую и инженерную оценку, может выясниться, что предмет охраны установлен в минимальном объёме: под защитой находится только фасад, а внутреннее пространство допускает современную функциональную адаптацию.

📈 Такие объекты становятся не обузой, а ценной инвестицией, которая растёт благодаря своей уникальности.

В новом выпуске мы разбираем на реальном кейсе, как градостроительный аудит помогает превратить историческое здание из источника рисков в инвестиционный актив.

На примере реального кейса, рассказываем как из приобретенного объекта культурного наследия можно получить статусный особняк, адаптированный под современные задачи.

#НЭП_инженер_покупает
#подкаст

Смотрите нас на любой удобной площадке:

😉YouTube | 😄ВК | 🥰Rutube

📎 НЭП | Законная недвижимость

В Московском Комсомольце вышла новая статья с участием нашего технического директора, к.т.н. Александра Шебуняева о том, как в Москве выявляют и останавливают незаконные стройки.

В центре столицы за девять месяцев освобождено более 1 тыс. кв. м земельных участков, занятых незаконными постройками. Также было предотвращено строительство на ранних стадиях — пресечено 13 случаев неправомерного возведения объектов на начальном этапе.

Несколько фактов, которые должны насторожить любого собственника и инвестора:
🟢в центре Москвы с января по октябрь 2025 года выявлен 321 незаконно возведенный объект;
🟢самострой — это не «кривой ларек у метро», а любой объект, где на каком-то этапе нарушена процедура узаконивания объекта;
🟢на большинстве объектов, с которыми сталкивались наши эксперты, были и БТИ, и зарегистрированное право собственности, но это не спасло от иска как к самовольной постройке.

Я рекомендую читателям проверять недвижимость перед покупкой не только с помощью юриста, но и обращаться к специалистам по строительству. Примерно 2/3 возводят самострой сами, а 1/3 покупает самострой под видом законного объекта. Покупатель самостроя оказывается в очень непростой ситуации, при которой он теряет объект недвижимости и имеет призрачную возможность взыскать убытки с продавца.

Полную статью читайте ➡️ здесь

📎 НЭП | Законная недвижимость

📺📺📺📺
Почему России так важна реставрация усадеб?

Как реставрация помогает сохранить культурное наследие России и привлекает новые возможности для развития регионов, в программе «Пусть знают» рассказал руководитель инжиниринговой компании «НЭП» Никита Корчагин.

Отдельное спасибо хотим выразить ведущей программы Светлане Буновой за интересный, живой разговор.


➡️ СМОТРЕТЬ ИНТЕРВЬЮ ⬅️

📎 НЭП | Законная недвижимость

▶️Шестой выпуск серии подкастов «Инженер покупает коммерческую недвижимость»
Проверяем наличие и законность инженерных коммуникаций

Вы купили коммерческое помещение, запланировали ремонт, считаете бюджет – и вдруг выясняется:
🟢воды нет;
🟢отопления нет;
🟢канализация проходит через соседей и её просто перекрыли.

Это не страшилка и не анекдот – это реальный кейс из нашей практики.

К нам обратился собственник здания, которое не эксплуатировалось более 20 лет. Объект требовал не только восстановления технического состояния, но и решения критического вопроса — полного отсутствия инженерных коммуникаций.

В подкасте разбираем, как:
🟢разработали дорожную карту подключения объекта к сетям;
🟢отказались от дорогого центрального отопления и предложили экономически выгодную альтернативу – газовый ИТП;
🟢Как клиент, следуя нашему плану, не только подключил все системы, но и успешно ввел объект в эксплуатацию.

Отдельно говорим о том, почему газоснабжение часто оказывается выгоднее электричества, особенно для общепита, и какие нюансы важно учитывать: от стоимости ТУ до потери части коммерческой площади под оборудование.

В подкасте для вас чек-лист, что обязательно проверить перед покупкой недвижимости.

⚠️ Даже если в помещении «горит свет и бежит вода» – это ещё не гарантия законности и безопасности сделки.

Смотрите новый выпуск, чтобы знать, как на старте избежать многомиллионных затрат, конфликтов с соседями и срыва бизнеса уже после покупки.

#НЭП_инженер_покупает

Смотрите нас на любой удобной площадке:

😉YouTube | 😄ВК | 🥰Rutube

📎 НЭП | Законная недвижимость

💼💼

Как аварийный особняк начала XX века стал выгодным активом: наш кейс на Скатерном переулке

Инвестор завершил реставрационно-восстановительные работы на объекте культурного наследия начала ХХ века в центре столицы и был переведен на льготную ставку аренды по программе «1 рубль за кв. метр в год», сообщил заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Владимир Ефимов

Не секрет, что в Москве сотни исторических зданий в аварийном состоянии. У города часто нет средств на их восстановление. И тогда город предложил решение, а именно, программу «1 рубль за квадратный метр» (Постановление от 24 января 2012 г. N 12-ПП).

Суть: инвестор берет в аренду развалину, платя рыночную ставку за аренду, и полностью за свой счет проводит реставрацию. Только после подписания Акта приемки в ДКН он переходит на символическую арендную плату в 1 рубль/кв.м в год на 49 лет.

Именно такой контракт выиграл наш заказчик. Объект – бывшая конюшня начала ХХ века в Скатерном переулке, который находился в крайне тяжелом состоянии. Мы сопровождали проект по приспособлению под современное использование в виде офиса от первых исследований до финального Акта

➡️ Наш вклад и этапы:
1️⃣Инженерно-технические и химико-технологические исследования. Определили все дефекты, проанализировали исторические материалы. Это – фундамент для любого грамотного проекта ОКН.
2️⃣Проект противоаварийных и консервационных мероприятий, который прошел согласование в ДКН.
3️⃣Полноценная проектная документация на реставрацию. Тоже успешно и довольно таки быстро прошла согласование в ДКН.
4️⃣Разработали рабочую документацию и вели авторский надзор.

Итог: Заказчик получил Акт приемки работ и перешел на льготную аренду.

Но настоящий профессионализм проявляется в нестандартных решениях.

Было два ключевых вызова:
🟢 «Чужая» пристройка.
К основному зданию «прилепилась» пристройка, не являвшаяся ОКН, но создававшая массу проблем. И она не принадлежала собственнику! Инвестировать в её реставрацию было бессмысленно и рискованно – её могли изъять.
🤝 Наше решение: Мы провели градостроительный аудит и совместно с заказчиком инициировали выпуск распоряжения Правительства Москвы о её сносе. Раскрыли историческую ограду усадьбы для реставрации и воссоздания исторической среды.

🟢Крен здания из-за соседних работ.
Рядом прокладывали теплотрассу, и здание дало крен. Стандартный путь – дорогостоящее выправление с привлечением Мосгосэкспертизы и Стройнадзора, что резко удлиняет сроки и бюджет.

🤝 Наше решение: Мы взяли на себя ответственность. Провели расчеты и обосновали, что существующий крен безопасен и не требует выправления.
А главное, что мы следовали принципу архелогической реставрации, позволив памятнику сохранить свою подлинность и запечатлеть историю хозяйственного освоения территории

⚠️ Этот кейс вызвал много дискуссий в проектных кругах, когда наши эксперты Александр Шебуняев и Михаил Алексеев выступили на отраслевой конференции с докладом «Обоснование безопасности кренов объектов исторической застройки».

Запись этой оживленной дискуссии можно посмотреть здесь ⬅️

Исторический особняк — это не только красота и ответственность, но и инвестиция, конечно, если вас сопровождают специалисты, которые видят картину целиком: от юридических тонкостей до конструктивных расчётов, и готовы брать на себя ответственность за нестандартные, но эффективные решения.

📎 НЭП | Законная недвижимость

📣 Друзья, возвращаясь к теме МБФН-2025, хотим выразить благодарность организаторам форума.

10 сентября наш руководитель компании Никита Корчагин выступил в качестве спикера на
IX Международном бизнес-форуме недвижимости в Санкт-Петербурге
в рамках сессии «Пространственное развитие и перевод земель – вызовы, практика, решения». (перейти к посту)

Тема выступления была посвящена архитектурно-градостроительным решениям (АГР) в Москве, актуальным требованиям и ключевым трендам 2025 года.

📈 По итогам форума организаторы направили официальную благодарность за участие и вклад в деловую программу. Для команды НЭП это особенно ценно, поскольку в докладе был представлен не теоретический обзор, а практический опыт компании.

📎 НЭП | Законная недвижимость