История участка под коммерческие цели, который оказался отрезан от дороги.

➡️ К нам обратился клиент, который приобрел на торгах участок в Московской области, г. Домодедово с недостроем на нем.

✅ Локация привлекательная! Расположен на федеральной трассе, имеет собственный подъезд к участку. Хороший набор видов разрешенного использования и привлекательная цена.

Но после покупки «счастливый» собственник обнаружил значительные подводные камни и был обескуражен:
🟢 обещанное классное расположение – пустышка. Нет, его никто не обманул, участок действительно расположен на федеральной трассе, вот только проезд к нему возможен только через участок другого собственника.
🟢 нет собственного подъезда. И тут не обманули, подъезд есть! Вот только эту узенькую дорожку крайне сложно назвать подъездом, плюс этот подъезд с территории соседней деревни, где пропускная способность крайне мала и местные жители вряд ли будут рады движению грузовой техники по их и так узким улицам, где бегают дети.

💭 Однако уже по исходным данным наша команда определила, что помочь клиенту возможно.

Мы провели градостроительный аудит и определили, что существующий проезд к земельному участку не может быть использован в качестве такового, исходя из видов разрешенного использования земельного участка.
А именно:
🟢 из-за сложного рельефа и ширины проездов невозможно обеспечить беспрепятственный подъезд грузовой техники крупнее «Газели»;
🟢 при существующей конфигурации подъезда невозможно обеспечить требуемую по нормам парковку на участке;
🟢 в зоне съезда расположены сооружения связи, имеющие защитные зоны, в которых невозможно проводить какие-либо работы или устанавливать сервитуты;
🟢 и самое важное, невозможно проводить аварийно-спасательные мероприятия по тушению возможного пожара, так как в соответствии с пожарными нормами необходим подъезд к продольной стороне здания, что невозможно с использованием этой дорожки.

В результате эксперты «НЭП» сделали вывод, что единственный подъезд, удовлетворяющий всем нормам и правилам – подъезд через соседний участок, а также определили объективную плату за сервитут.

Далее собственник получил два сценария развития событий:
1️⃣Мирное решение.
При условии, что сосед согласится на предложенный вариант.
2️⃣Через суд.
Если сосед откажется, тогда наше заключение ляжет в основу искового заявления в суд и задаст правильный вектор судебной землеустроительной экспертизе.

Мирным путем решить вопрос не получилось и наш клиент попросил подготовить Заключение на основе проведенного аудита, с которым он обратился в суд к соседу.

В результате наши доводы, изложенные в Заключении подтвердились судебной экспертизой, потому что с ними сложно поспорить.

По итогу наш клиент получил полноценный подъезд к своему земельному участку с федеральной трассы и смог раскрыть планируемый коммерческий потенциал купленного объекта. Из затрат у нашего клиента только расходы на экспертные и юридические услуги. Мультиплицирующий эффект от этих затрат превзошел все ожидания, т.к. капитализация объекта существенно приросла, после решения спорного вопроса с подъездом. Теперь клиент сможет спокойно сдать в долгосрочную аренду свой объект любой крупной федеральной сети.

Градостроительный аудит позволяет увидеть не просто проблему, а весь контекст от правового статуса земли до реальной возможности ее развития и составить план дальнейших точечных действий.

Еще больше, про сюрпризы без правильно оформленного участка смотрите в третьем выпуске обучающего подкаста

#НЭП_инженер_покупает
#кейс
#градостроительный_аудит

📎 НЭП | Законная недвижимость

📑 Вчера в "Московском Комсомольце" вышла статья с участием нашего технического директора, к.т.н. Александра Шебуняева, где он рассказал, что на самом деле формирует цену на квартиры в хрущевках.

Москва давно перестала мыслить отдельными домами. Город работает с территориями комплексно: «плетёт ткань» кварталов, а не втыкает точечные объекты в хаотичную среду.

🟢Почему такие дома до сих пор стоят десятки миллионов?
🟢Почему люди продолжают их покупать?
🟢И как меняется логика городской застройки?

Читайте полную статью тут

📎 НЭП | Законная недвижимость

📑 💼💼
Как собственнику склада пытались перекрыть доступ к бизнесу – и как мы вернули ему дорогу законным путем

⚠️Самая большая иллюзия собственников – думать, что если участок или здание используются годами без проблем, то ничего плохого уже не случится.
Но практика показывает обратное. Проблема возникает именно тогда, когда её никто не ждёт.

Достаточно появления нового застройщика, инвестора, или просто нового владельца соседнего участка – и вчерашняя стабильность превращается в угрозу бизнесу.

К нам обратился собственник промышленно-складского комплекса.
История типичная для Москвы и МО. Десятилетиями бизнес пользуется подъездной дорогой и даже не предполагает, что однажды это право могут у него забрать.

➡️ КАК ВСЕ БЫЛО
К складу клиента вела дорога, проходящая ровно по границе двух крупных земельных участков. Никаких конфликтов – 10 лет стабильной эксплуатации.
Пока на оба участка не пришёл новый застройщик.

Он заявил буквально следующее:
«Этой дороги больше не будет. Здесь – моя застройка. Ищите себе другой путь».

Существовал вспомогательный заезд с другой стороны участка через соседний СНТ, но им в основном пользовались сотрудники на легковых автомобилях. Однако для коммерческого транспорта больше обычного «Портера» им пользоваться невозможно. Помимо сопротивления жителей и технических ограничений связанных с радиусами поворотов улиц, есть закон, запрещающий транзит фур через жилые территории.

Иными словами, альтернативного проезда не существует.

ПОЧЕМУ ВОЗНИКЛА ПРОБЛЕМА ❓
Когда объект проектировали, все заложили правильно и подъезд был учтен, технический паспорт на эту подъездную дорогу был, как на элемент транспортной инфраструктуры – аналог паспорта БТИ на здание. Но:

🟢дорога не выделена в отдельный земельный участок,
🟢на кадастре не числится как дорога,
🟢дорога не включена в улично-дорожную сеть,
🟢не установлены красные линии.

Этим воспользовался застройщик.

ЧТО МЫ СДЕЛАЛИ
Как обычно в таких тонких вопросах, мы начали с градостроительного аудита, в котором:
Детально восстановили все проектные решения.
🟢Подтвердили, что единственно возможный подъезд – существующая дорога.
🟢Доказали, что въезд через жилую застройку технически невозможен и запрещён законом.

Определили, что необходимо сделать нашему клиенту:
🟢установить частный сервитут на два соседних участка;
🟢 закрепить его юридически в судебном порядке.

✅ ЧЕМ ВСЕ ЗАКОНЧИЛОСЬ
В результате нашей проработки клиент инициировал землеустроительную экспертизу. Далее последовала серия судебных процессов с застройщиком. Наши выводы, технико-правовая аргументация и градостроительные обоснования оказались настолько весомыми, что застройщик быстро понял, что перспектив выиграть дело у него нет.

В итоге стороны пришли к мировому соглашению, где Ответчик (Застройщик) выполнил необходимые истцу требования, а именно:
➡️ Истец сохраняет право пользоваться существующей дорогой на весь период строительства;

➡️ Ответчик обязуется включить в проект полноценный выезд со склада напрямую на МКАД и реализовать его в составе своей застройки.

Дело №А41-80803/21

🤝 Мы сформировали для клиента понятный план действий, обеспечили юридически неоспоримые позиции в споре и сохранили непрерывность работы бизнеса. Производство не останавливалось ни на день.

Конечно, лучше не доводить до ситуации, когда к вам уже пришли с иском или претензией, но даже если такое произошло, при грамотном подходе почти всегда находится правовой механизм, который позволяет сохранить устойчивость бизнеса.

Мы любим своё дело, а теплая обратная связь от клиентов и наших подписчиков то, что искренне вдохновляет всю нашу команду.

Если вам откликнулся этот кейс — поддержите нас ❤️Мы старались рассказать просто и честно о сложной работе, которую делаем каждый день.

#кейс #градостроительный_аудит

📎 НЭП | Законная недвижимость

📣 Друзья, уже сегодня в 11:00 по Москве

вместе с Константином Пороцким проведем прямой эфир на тему: «Коммерческая недвижимость глазами инженера»

🟢какие риски скрыты в покупке коммерческой недвижимости;
🟢что на объекте происходит в реальности - в каком он состоянии;
🟢как градостроительный аудит помогает избежать рисков до сделки и повышает капитализацию объекта недвижимости.

Это будет диалог двух экспертов:

➡️ Константин – с позиции девелопера, создающего системные решения.
➡️ Я – как инженер-эксперт в градостроительных и имущественных вопросах.

Ждем вас по ссылке СЕГОДНЯ В 11:00 по МСК

🤝 Это возможность задать вопросы и получить ответы в живой беседе

📎 НЭП | Законная недвижимость

📣Прямой эфир уже через 15 минут

➡️ Присоединяйтесь по ссылке, ждем вас

▶ Четвертая тема серии подкастов «Инженер покупает коммерческую недвижимость» Вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка: как проверить и изменить?

Покупая здание с участком, большинство смотрит на локацию, фасад, арендаторов и цену.

⚠️ Но есть параметр, который может разрушить даже самую продуманную бизнес-модель –
несоответствующий вид разрешённого использования (ВРИ).

Один неверный код в ЕГРН способен превратить прибыльный объект в источник убытков:
🟢штрафы до 2,5% кадастровой стоимости за нецелевое использование,
🟢невозможность реконструкции,
🟢отказ в подключении к коммуникациям.

В итоге – блокировка деятельности.

✅ Но всё это можно предотвратить.

В новом выпуске подкаста мы рассказываем, как вовремя распознать риск и как действовать, если ситуация уже сложная.

Разберем реальный кейс: владелец гостиницы в центре Москвы получил уведомление от Госинспекции – участок используется не по назначению.

Мы делимся пошаговым опытом:
🟢как мы помогли клиенту узаконить ВРИ “4.7 гостиничное обслуживание”;
🟢какие документы понадобятся;
🟢в каких случаях город идёт навстречу, а где лучше отказаться от сделки.

Кроме того, обсудим:

➡️ когда изменить ВРИ реально, а когда – почти невозможно;
➡️ чем рискуют владельцы апартаментов под видом “гостиниц”;
➡️ как проверить участок до покупки, чтобы не попасть на штрафы и заморозку проекта.

Выпуск будет полезен собственникам коммерческой недвижимости, юристам, девелоперам и инвесторам.

#НЭП_инженер_покупает
#подкаст

Смотрите нас на любой удобной площадке:

😉YouTube | 😄ВК | 🥰Rutube

📎 НЭП | Законная недвижимость

📺📺📺📺

Земельные участки в Москве получили расширенные основные ВРИ

👩‍⚖️Вышло постановление Правительства Москвы №2325-ПП от 15.10.2024 г., вносящее изменение в ПЗЗ г. Москвы (№120-ПП от 28.03.2017 г.) и которое корректирует Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и фактически расширяет перечень основных видов разрешенного использования (ВРИ).

Таким образом, для большинства объектов в Москве вносить изменения в ПЗЗ не потребуется, т.к. нужные ВРИ там уже внесены автоматически. Нужно только проверить.

Москва давно перестала мыслить отдельными домами. Город делает ставку на смешанное использование территорий и мыслит функциональными кластерами.

Расширение основных ВРИ – это инструмент для:
🟢уплотнения значимых участков,
🟢оживления промзон,
🟢интеграции коммерции в жилую среду.

Что это значит для собственников и инвесторов❓
🟢Резкий рост капитализации отдельных участков
🟢Упрощение проектирования и согласований
🟢Появились возможности легализовать текущую деятельность

При этом:
🟢усилился контроль за нецелевым использованием,
🟢старые ВРИ требуют пересмотра

Чем позже собственник займётся этим вопросом, тем выше риск штрафов и предписаний.

❗️Что мы рекомендуем
🟢сделать уже сейчас:
🟢Проверить ВРИ своих объектов
🟢Провести градостроительный аудит объектов, которые планируются к продаже / запуску / редевелопменту

Аудит покажет:
🟢есть ли нецелевое использование,
🟢какие новые виды ВРИ доступны,
🟢можно ли увеличить функционал объекта.

Для справки ⬇️

НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫЕ ДОКУМЕНТЫ
👩‍⚖️ Земельный Кодекс Российской Федерации
👩‍⚖️ Градостроительный Кодекс Российской Федерации
👩‍⚖️ Закон Города Москвы № 48 «О землепользовании в городе Москве»
ПОСТАНОВЛЕНИЯ ПРАВИТЕЛЬСТВА МОСКВЫ
👩‍⚖️ Постановление Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП
«Об утверждении Правил землепользования и застройки города Москвы»
👩‍⚖️ Приказ Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора
видов разрешенного использования земельных участков».

#ВРИ

📎 НЭП | Законная недвижимость

💼💼
Вернули объекту законность и повысили его капитализацию

Истории с неправильными видом разрешенного использования (ВРИ) всегда начинаются одинаково.
Собственник уверен, что у него всё в порядке: все работает, деньги идут, объект приносит прибыль.
Но стоит заглянуть в документы и, оказывается, что юридическая реальность расходится с фактической.

Так случилось и с объектом в центре Москвы, собственник которого обратился к нам⬇️

Внутри – офисы, кофейни, небольшие заведения, те самые привычные арендаторы, которые создают жизнь здания и приносят доход. А в документах ВРИ «научно-исследовательский институт».

Собственник обратился к нам с предписанием от ГИН о нецелевом использовании ЗУ с запросом поменять один ВРИ под конкретного нового арендатора.

Собственник попросил добавить только один или два нужных ВРИ – но это будет ошибкой. Потому что каждый новый арендатор с другой функцией потребует новой процедуры, времени, денег, коммерческих рисков.

⚠️ Есть еще один важный момент у таких объектов – при необходимости их невозможно продать по рыночной цене (даже если объект полностью заполнен арендаторами), невозможно получить ГПЗУ, согласовать проект, оформить любые изменения.
Любой инвестор, проводящий due diligence, смотрит на документы, сопоставляет их с реальностью и задаёт простой вопрос:
«Почему здесь по документам научный институт, а работают офисы и кафе?»
И на этом месте переговоры обычно заканчиваются.

🤝 Мы предложили стратегию – оформить полный коммерческий пакет ВРИ, который покроет 90% реальных арендаторов.В итоге вместо одного вида мы добавили:

🟢бытовое обслуживание (3.3)
🟢здравоохранение/клиники (3.4)
🟢культурно-досуговая деятельность (3.6.1)
🟢общественное питание (4.6)
🟢магазины (4.4)
🟢деловое управление (4.1)

По сути, мы подготовили документы по объекту, в который может сесть практически любой арендатор без необходимости каждый раз проходить длительную процедуру изменения ВРИ.

📄Интересный момент произошел в процессе работы.
Изначально мы готовились к стандартной процедуре через изменения ПЗЗ и прохождению Градостроительно-земельной комиссии – длительный и многоэтапный путь.

Но в момент завершения подготовки вступило в силу постановление Правительства Москвы №2325-ПП от 15.10.2024, обновившее ПЗЗ. Это позволило пройти процедуру изменения ВРИ значительно быстрее – через распоряжение Департамента городского имущества с заключением от Москомархитектуры.

Мы оперативно перестроили стратегию и добились результата в кратчайшие сроки.

Это история не только о ВРИ. Она о подходе к недвижимости как к активу. Объект должен находиться в таком состоянии, чтобы им можно было свободно распоряжаться – эксплуатировать, развивать, сдавать в аренду, продавать, чтобы потенциальный арендатор или покупатель имел возможность сразу зайти и работать, а не опасаться очередного прихода ГИН.

Ликвидность недвижимости определяется ее законностью👩‍⚖️

Когда у объекта нужный ВРИ, узаконенные изменения, актуальные сведения в ЕГРН, которые подстроены практически под любое использование – он не обесценивается при проверке, не требует дисконта и не отпугивает инвестора, а скорее, наоборот, является ценным доходным активом.

Такой объект работает на собственника и не создаёт проблемы.

Мы привели объект в порядок, расширили его функциональность, обеспечили законность фактического использования, сохранили существующих арендаторов и открыли возможность приводить новых.

Кадастровая стоимость не выросла – потому что один из базовых видов ВРИ был уже самым дорогим, а остальные добавились без увеличения налоговой нагрузки.

#кейс #ВРИ

📎 НЭП | Законная недвижимость

⚡️В этом аудиоподкасте наш руководитель, Никита Корчагин, объясняет простыми словами, почему вспомогательные виды разрешенного использования (ВРИ) – это не формальность, а мощный инструмент управления коммерческой недвижимостью.

Именно они позволяют законно расширить функционал здания и повысить рост капитализации объекта.

00:00 – Большинство собственников смотрят только на основной ВРИ, почему это ошибка?

00:20 – Два основных риска, если основной ВРИ не совпадает фактическим использованием.

01:03 – Почему вспомогательные ВРИ открывают новые возможности для бизнеса?

01:13 – Какие требования нужно соблюдать, чтобы законно использовать вспомогательные ВРИ?

1:48 – Что можно разместить без смены основного ВРИ?

02:21 – Собственник, который работает только с основным видом, всегда ограничен.

02:38 – Новые регламенты позволяют гибко и законно расширять функционал объекта.

03:13 – Выводы: работа с вспомогательными видами – это часть стратегии управления активом, а не техническая деталь.

#ВРИ

📎 НЭП | Законная недвижимость

Уважаемые коллеги, поздравляем с профессиональным праздником!

👩‍⚖️ Ваша работа — это краеугольный камень любого масштабного проекта. Вы не просто находите путь, вы проектируете правовую реальность.

Мы особенно ценим ваше умение видеть полную картину. Спасибо, что доверяете нам, вместе мы делаем сложные проекты понятными и законными.

Желаем вам блестящих стратегий и проектов, которые меняют мир к лучшему. Пусть ваш профессионализм всегда будет главным активом ваших клиентов.

Ваша команда НЭП❤️

🏗️🏗️ Когда вид разрешенного использования земельного участка установлен правильно – ваш объект работает на вас, а не против.

Отвечаем на самые частые вопросы про ВРИ: от штрафов и рисков до выгодного использования вспомогательных видов для расширения пула потенциальных арендаторов объекта.

#ВРИ

📎 НЭП | Законная недвижимость

▶ Пятая тема серии подкастов «Инженер покупает коммерческую недвижимость» Какие риски и возможности кроются при покупке исторического здания?

Особняк с историей звучит красиво и одновременно рискованно. То, что снаружи выглядит как «статусный особняк», внутри может оказаться объектом культурного наследия с жёсткими ограничениями:
🟢каждое действие должно быть согласовано с ДКН;
🟢невозможность перепланировки и устройства новых санузлов;
🟢запрет на устройство новых входов в здание;
🟢риск огромных штрафов и даже утраты собственности за ненадлежащее содержание.

Но не каждое старинное здание – «памятник», и не каждый «памятник» – приговор.

Не спешите расстраиваться, если правильно провести правовую и инженерную оценку, может выясниться, что предмет охраны установлен в минимальном объёме: под защитой находится только фасад, а внутреннее пространство допускает современную функциональную адаптацию.

📈 Такие объекты становятся не обузой, а ценной инвестицией, которая растёт благодаря своей уникальности.

В новом выпуске мы разбираем на реальном кейсе, как градостроительный аудит помогает превратить историческое здание из источника рисков в инвестиционный актив.

На примере реального кейса, рассказываем как из приобретенного объекта культурного наследия можно получить статусный особняк, адаптированный под современные задачи.

#НЭП_инженер_покупает
#подкаст

Смотрите нас на любой удобной площадке:

😉YouTube | 😄ВК | 🥰Rutube

📎 НЭП | Законная недвижимость

В Московском Комсомольце вышла новая статья с участием нашего технического директора, к.т.н. Александра Шебуняева о том, как в Москве выявляют и останавливают незаконные стройки.

В центре столицы за девять месяцев освобождено более 1 тыс. кв. м земельных участков, занятых незаконными постройками. Также было предотвращено строительство на ранних стадиях — пресечено 13 случаев неправомерного возведения объектов на начальном этапе.

Несколько фактов, которые должны насторожить любого собственника и инвестора:
🟢в центре Москвы с января по октябрь 2025 года выявлен 321 незаконно возведенный объект;
🟢самострой — это не «кривой ларек у метро», а любой объект, где на каком-то этапе нарушена процедура узаконивания объекта;
🟢на большинстве объектов, с которыми сталкивались наши эксперты, были и БТИ, и зарегистрированное право собственности, но это не спасло от иска как к самовольной постройке.

Я рекомендую читателям проверять недвижимость перед покупкой не только с помощью юриста, но и обращаться к специалистам по строительству. Примерно 2/3 возводят самострой сами, а 1/3 покупает самострой под видом законного объекта. Покупатель самостроя оказывается в очень непростой ситуации, при которой он теряет объект недвижимости и имеет призрачную возможность взыскать убытки с продавца.

Полную статью читайте ➡️ здесь

📎 НЭП | Законная недвижимость

📺📺📺📺
Почему России так важна реставрация усадеб?

Как реставрация помогает сохранить культурное наследие России и привлекает новые возможности для развития регионов, в программе «Пусть знают» рассказал руководитель инжиниринговой компании «НЭП» Никита Корчагин.

Отдельное спасибо хотим выразить ведущей программы Светлане Буновой за интересный, живой разговор.


➡️ СМОТРЕТЬ ИНТЕРВЬЮ ⬅️

📎 НЭП | Законная недвижимость