Друзья, мы продолжаем серию образовательных видео на тему: «Инженер покупает недвижимость. Как не влететь на миллионы?»

▶Вторая тема: Самострой в Москве и МО. Как легализовать и не потерять деньги при покупке?

Многие думают, что самострой – это заброшенный сарай без документов.

Но настоящая ловушка часто выглядит на первый взгляд юридически законной, есть право собственности, данные в БТИ, а через год выясняется, что город оспаривает эти права, и вы можете потерять всё.

Чем опасен самострой?
🟢Снос за ваш счет;
🟢Невозможность легализации, если нарушены красные линии или объект на чужой земле;
🟢Дополнительные расходы на экспертизы, суды и штрафы.

Но есть и другая сторона – когда самострой становится золотой жилой:
🟢Чаще всего объект самовольного строительства можно узаконить, превратив его в ликвидный актив;
🟢Покупка по цене ниже рынка дает мгновенный рост стоимости после легализации.

Что делать?
Главное – провести аудит ДО покупки и оценить:
➡️ Есть ли на объекте самовольная постройка;
➡️ Стоит ли объект денег, которые за него просят или можно смело сбивать цену;
➡️ Сроки и стоимость оформления документов для легализации самостроя: заключения о соответствии (ЗОС), архитектурно-градостроительного решения (АГР) и в некоторых случаях – паспорта безопасности (ПБ) – документы, без которых не узаконить самострой.

Хотите узнать, как отличить «мертвый» самострой от перспективного актива?
Смотрите полный разбор в нашем видео с кейсом, как мы помогли клиенту легализовать объект, после чего он получил многомиллионный прирост к своей стоимости.

▶Первая тема «Как не купить места общего пользования?»

Смотрите нас на любой удобной площадке:

😉YouTube | 😄ВК | 🥰Rutube

#НЭП_инженер_покупает
#подкаст

📎 НЭП | Законная недвижимость

🏗️🏗️🏗️🏗️🏗️ в Москве. Как не потерять недвижимость

Владелец здания или помещения может и не подозревать, что его объект может обладать признаками самовольного строительства. Но незнание не освобождает от последствий, в том числе риска сноса.
В этом посте разберем, по каким признакам постройка признается самовольной и как ее легализовать, чтобы защитить свое имущество.

Когда здание признают самостроем?

🟢Построено на участке, ВРИ которого не предполагает подобное строительство;
🟢Возведено без надлежащих прав на земельный участок;
🟢Отсутствует разрешение на строительство или реконструкцию;
🟢Объект построен с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм.

❗️ Достаточно одного признака, чтобы объект признали самовольным.

В Москве мониторингом таких объектов занимается Госинспекция по недвижимости. При нарушениях собственника штрафуют, а объект включают в Приложение №2 или №3 к постановлению Правительства Москвы №819-ПП, что существенно ограничивает возможность использования объекта (об этом подробнее в следующих постах).

Не спешите расстраиваться, власти предусмотрели возможность легализации подобных объектов.

Как же узаконить самострой?

Сегодня есть два законных способа легализовать постройку через:
1️⃣Суд;
2️⃣Градостроительно-земельную комиссию (ГЗК).

В этом посте расскажем подробнее про второй вариант.

В Москве действует административный порядок легализации самовольных построек. Собственник может обратиться в Госинспекцию с заявлением о сохранении объекта «в существующих габаритах» и оплатить установленные штрафы.

Для этого необходимо предоставить пакет документов:
🟢Заключение о соответствии градостроительным и строительным нормам, подтверждающее безопасность объекта (ЗОС);
🟢 Архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства (АГР);
🟢паспорт безопасности места массового пребывания людей. Расчет количества людей проводится путем проведения мониторинга одновременного пребывания и (или) передвижения людей на территории места массового пребывания людей в течение 3 дней, включая рабочие и выходные (праздничные) дни.(ПП РФ №272 от 25.03.2015);
🟢Согласования размещения объекта в существующих габаритах с балансодержателями сетей охранные зоны которых нарушены (АО «Мосводоканал», ПАО «МОЭК», ГУП «Мосводосток» и пр.).

После проверки документы направляются на рассмотрение всем заинтересованным органам власти и если они в порядке затем объект выносится на ГЗК. Если комиссия принимает решение о сохранении объекта – вы получаете выписку из протокола заседания, оплачиваете штраф и можете заключить договор долгосрочной аренды участка (если земля в аренде).

Это и есть завершающий этап легализации.

Самострой – это не всегда «сарай без документов».
Иногда речь идёт о капитальном здании с зарегистрированным правом, которое формально нарушает нормы.
В случае сомнений в законности постройки важно заранее провести аудит объекта, чтобы не попасть под снос.

Как наш клиент благодаря легализации самостроя, увеличил капитализацию своего объекта

#самострой

📎 НЭП | Законная недвижимость

🏗️🏗️🏗️🏗️🏗️ Когда объект под угрозой сноса.

В предыдущем посте рассказали, как узаконить самострой через ГЗК

👩‍⚖️ А сегодня поговорим про легализацию самостроя через суд.

Разберем с вами 2 случая:

1) Если объект не зарегистрирован в ЕГРН, есть риск его принудительного сноса властями без суда, при этом расходы на демонтаж возложат на арендатора земельного участка или на иное лицо, которое возвело самострой. В таком случае нужна активная стратегия защиты объекта от сноса: обращение в суд с иском о признании права собственности на объект самостроя и просить суд наложить обеспечительные меры в виде запрета на демонтаж объекта до окончания разбирательства.

2) Если право собственности на самострой зарегистрировано в ЕГРН (как вы помните, самостроем может быть и часть здания: пристройка, надстройка, мансарда или отдельный этаж).
В такой ситуации стратегия защиты объекта от сноса будет оборонительной, такой объект не могут снести в принудительном порядке. По закону власти сами обратятся с иском в суд о сносе незаконного объекта и признании права собственности на него отсутствующим. Тем не менее, к такому иску надо тоже отнестись со всей серьезностью.

В обоих случаях суд назначает строительно-техническую экспертизу. Важно заметить, что в связи с Распоряжением Правительства РФ от 31.10. 2023 г. № 3041-р перечень судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, дополнен разделом VIII «Судебные экспертизы по гражданским делам, связанным с самовольным строительством».

Таким образом, подобная экспертиза будет проведена исключительно государственным экспертным учреждением.

Как показывает практика, это, с огромной долей вероятности, будет РФЦСЭ при Минюсте России.

Экспертиза будет устанавливать:
🟢Соответствует ли спорное строение градостроительным, строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам;
🟢 Угрожает ли самовольная постройка жизни и здоровью граждан.

На практике, в зависимости от исковых требований и позиций сторон по делу, часто при назначении экспертизы добавляют еще и такие вопросы:
1️⃣В результате каких работ возник спорное сооружение (новое строительство, реконструкция, перепланировка, переустройство и пр.);
2️⃣Является ли постройка объектом капитального или некапитального строительства.
3️⃣Расположен ли объект в границах отведенного земельного участка и соблюдены ли отступы от границ земельного участка (для объектов в МО).

📌 При исследовании объекта особое место среди всех норм безопасности занимают нормы пожарной безопасности, госэксперты уделяют им особое внимание!

⚠️ Здесь важно отметить, что исковая давность по делам о самовольных постройках (по общему правилу – 3 года) не применяется в случае, если такая постройка несет угрозу жизни и здоровью граждан.

На практике суд опирается на заключение судебной строительной экспертизы, поэтому важно минимизировать риски отрицательной экспертизы.

И тут отличным инструментом для этого может являться:
🟢Предварительный аудит объекта на предмет соответствия его действующим нормам и правилам силами наших экспертов, результат которого – исчерпывающий перечень недостатков и способы их устранения (за годы работы мы накопили большой массив данных о типовых нарушениях на которые обращает внимание госэксперт);
🟢Документы по пожарной безопасности, например, такие как Расчет пожарного риска, либо План тушения пожара (благодаря им можно обосновать ряд отступлений от норм ПБ и сохранить объект).

✅ Если здание признано безопасным и не нарушающим нормы – суд легализует объект.
❌ Если выявлены нарушения – выносится решение о сносе и освобождении участка.

Ранее мы приводили в пример наш путь с МИСИС, когда благодаря нашему проработанному заключению узаконили самострой в суде без назначения госэкспертизы.

Команда НЭП имеет огромную насмотренность и опыт в самострое, мы поможем вам:

✅ Выявить признаки самостроя до проверок;
✅ Подготовить все необходимые заключения и документы;
✅ Проконсультировать по любым вопросам самостроя.

#самострой

📎 НЭП | Законная недвижимость

Продолжаем разбирать нюансы, которые могут коснуться собственников, объекты которых попали в список самовольных построек.

Про признаки объектов самовольного строительства, читайте в предыдущем посте

Если ваш объект имеет хоть 1 подобный признак самостроя, то для дальнейшего рассмотрения существенным будет разделить объекты на 2 группы:
🟢Самострой с зарегистрированным правом собственности в ЕГРН;
🟢Без права собственности на самовольные площади.

Более подробно это раскрыто в Постановлениях: в 819-пп, когда земельный участок в аренде и 234-пп - в земельный участок в собственности

С этого момента начинается непростой, но управляемый путь сохранения актива.
Ниже пропишем важные особенности и различия этих двух групп объектов.

Объект с зарегистрированным правом собственности.

Сюда попадают здания, у которых есть зарегистрированное право собственности, но при строительстве или реконструкции были нарушены процедуры. Почему так случилось?

Потому что в “лохматые года” собственники или предыдущие владельцы реконструировали объект, допустим, надстроили себе новый этаж, право собственности в Росреестре зарегистрировали, но процедура получения необходимой исходно-разрешительной документации была нарушена:

🟢Земля не была переведена под цели строительства;
🟢Не разработана проектная документация;
🟢Не было получено разрешение на строительство и / или на ввод объекта в эксплуатацию.

Такие объекты считаются самовольными, но снести их без решения суда невозможно, т.к. право собственности защищает объект от сноса, а лишить этого права может только суд.

Для собственников это значит, что есть время и шанс исправить ситуацию:
1️⃣ Пройти через Градостроительно-земельную комиссию (ГЗК)
2️⃣оплатить штрафы (часто это миллионы рублей)

В данном случае, пройдя все эти процедуры, вопросы у города закрываются и ДГИ отзывает иск из суда (это является одним из пунктов протокола ГЗК).

Однако есть один существенный нюанс, если внешний вид объекта не соответствует утвержденному АГР – собственнику придется привести объект к надлежащему виду, иначе он не сможет завершить легализацию. Проверкой соответствия внешнего вида на этапе легализации занимается ОАТИ.

А вот для объектов без зарегистрированного права собственности все только начинается…

Продолжение в следующем посте

#самострой

📎 НЭП | Законная недвижимость

Объект без зарегистрированного права собственности.

Это объекты, которые построены без оформления необходимой документации и / или разрешений, и усугубляется еще тем, что нет зарегистрированного права собственности на самовольные площади. Проще говоря с точки зрения закона это не объект гражданских прав, а некий набор строительных материалов.

⚠️Такое нарушение подводит к тому, что таким объектам светит реальный снос во внесудебном порядке, т.к. нет права собственности, которое бы защищало объект от сноса без суда.

Для собственника – это риск потерять свой объект и бизнес без возможности что-либо предпринять.

🤝 Но даже здесь город оставил окно для диалога. Если собственник имеет права на земельный участок, объект вписывается в городскую среду (проверяется на этапе согласования АГР в МКА), он не представляет угрозы безопасности, его допускают к процедуре легализации через ГЗК, но есть большая принципиальная разница.

Если для объектов с зарегистрированным правом собственности после согласования через ГЗК и при условии, что объект действительно выглядит так, как в буклете АГР процедура легализации закончена, то для объектов без права собственности после прохождения через ГЗК – путь только начинается, при условии, что город принципиально согласился с его сохранением. В случае если городу объект неугоден, то участь такой постройки не завидна🥲, однако даже если отказали в сохранении ГЗК, есть один способ продлить существование объекта – свяжитесь с нами и после градостроительного аудита мы предложим вам решение.

После прохождения комиссии ГЗК и получения ГПЗУ собственники таких объектов обязаны:

🟢Подготовить всю исходно-разрешительную документацию, и тут уже готовится не буклет АГР для самовольного строительства, а полноценный буклет АГР на реконструкцию объекта капитального строительства (ОКС) в соответствии с 284-пп, включая низкополигональную и высокополигональную модель;
🟢Подготовить полный пакет материалов инженерных изысканий (ИГИ, ИГДИ, ИЭИ);
🟢Пройти экспертизу проектной документации в соответствии со ст.49 ГрК РФ, если потребуется;
🟢Получить разрешение на строительство (РнС), ЗОС от МГСН и ввести объект в эксплуатацию. И тут нужно быть готовым к тому, что при проектировании может возникнуть несоответствие объекта сегодняшним нормам, и для ввода объекта в эксплуатацию потребуется выполнить реальные строительные работы на объекте, а не просто подготовить документы.

❗️И только на основании этих законно полученных документов история с узакониваем самостроя для объектов без зарегистрированного права собственности заканчивается.

✅ Право собственности есть – это зона управляемого риска, где объект можно сохранить при грамотной стратегии.
❌ Права собственности нет – зона критического риска, где промедление может стоить объекта.

Мы часто видим, как владельцы недвижимости узнают о включении объекта в статус самовольного строительства, когда ситуация зашла далеко. Хотя по опыту, почти всегда можно сохранить актив.

Наша задача – не просто оформить технические документы, а решить проблему системно:
🟢Проверить статус объекта на этапе градостроительного аудита;
🟢Выстроить дорожную карту по его сохранению;
🟢Подготовить всю необходимую техническую документацию;
🟢Консультировать на всём этапе сохранения объекта, т.к. мы даем гарантии на разработанные нами документы.

📑 Мы постарались максимально подробно раскрыть тему самостроя, возможно у вас остались вопросы, пишите под постом.

#самострой

📎 НЭП | Законная недвижимость

▶Третья тема серии подкаста «Инженер покупает недвижимость» Знаете ли вы, что здание и земельный участок должны приобретаться вместе?

Знакомая ситуация? Находите идеальное здание: отличная цена, хорошая локация, привлекательный вид. А потом выясняется, что с земельным участком что-то не то.

❗️Такие сюрпризы могут стоить вам:

🟢 От 200 000 до 5 000 000 рублей на оформление;
🟢Потерянных нервов из-за приостановки сделки;
🟢Упущенной выгоды из-за простоя проекта.

В новом выпуске подкаста разбираем, как не попасть в юридическую ловушку при покупке недвижимости.

⚡️Узнаете:

🟢Почему здание без правильно оформленного участка - это бомба замедленного действия;
🟢На что обратить внимание при проверке земли;
🟢Реальные кейсы из практики.

Смотрите прямо сейчас! Сохраните себе эти знания, чтобы не потерять миллионы.

#НЭП_инженер_покупает
#подкаст

Смотрите нас на любой удобной площадке:

😉YouTube | 😄ВК | 🥰Rutube

📎 НЭП | Законная недвижимость

Зодчество 2025. Архитектура как язык времени.

📆 В самом центре Москвы с 4 по 6 ноября прошел XXXIII Международный архитектурный фестиваль «Зодчество 2025» в Гостином дворе.

Фестиваль традиционно объединяет архитекторов, инженеров и градостроителей, формирующих облик российских городов.

В этом году ключевые темы – градоустройство будущего, инновационные практики территориального планирования и бережное обращение с объектами культурного наследия.

⚡️ Особый интерес вызвала дискуссия о грани между уважением к прошлому и созданием комфортной городской среды.

Законность, инженерная точность, уважение к контексту и истории места — то, на чем строится устойчивая среда.

Именно поэтому мы следим за профессиональными дискуссиями, чтобы закладывать в деятельность решения, которые работают не только на сегодня, но и на десятилетия вперед.

Город нужно развивать с уважением к его прошлому и ответственностью за будущее.

Для нас это означает, что город – это не про квадратные метры и не про скорость застройки. Это про ответственность за пространство, в котором будут жить люди.

Мы разделяем такую философию, когда развитие среды происходит с умом.

💭 Интересен и ваш взгляд, что для вас значит быть ответственным за облик города?

📎 НЭП | Законная недвижимость

История участка под коммерческие цели, который оказался отрезан от дороги.

➡️ К нам обратился клиент, который приобрел на торгах участок в Московской области, г. Домодедово с недостроем на нем.

✅ Локация привлекательная! Расположен на федеральной трассе, имеет собственный подъезд к участку. Хороший набор видов разрешенного использования и привлекательная цена.

Но после покупки «счастливый» собственник обнаружил значительные подводные камни и был обескуражен:
🟢 обещанное классное расположение – пустышка. Нет, его никто не обманул, участок действительно расположен на федеральной трассе, вот только проезд к нему возможен только через участок другого собственника.
🟢 нет собственного подъезда. И тут не обманули, подъезд есть! Вот только эту узенькую дорожку крайне сложно назвать подъездом, плюс этот подъезд с территории соседней деревни, где пропускная способность крайне мала и местные жители вряд ли будут рады движению грузовой техники по их и так узким улицам, где бегают дети.

💭 Однако уже по исходным данным наша команда определила, что помочь клиенту возможно.

Мы провели градостроительный аудит и определили, что существующий проезд к земельному участку не может быть использован в качестве такового, исходя из видов разрешенного использования земельного участка.
А именно:
🟢 из-за сложного рельефа и ширины проездов невозможно обеспечить беспрепятственный подъезд грузовой техники крупнее «Газели»;
🟢 при существующей конфигурации подъезда невозможно обеспечить требуемую по нормам парковку на участке;
🟢 в зоне съезда расположены сооружения связи, имеющие защитные зоны, в которых невозможно проводить какие-либо работы или устанавливать сервитуты;
🟢 и самое важное, невозможно проводить аварийно-спасательные мероприятия по тушению возможного пожара, так как в соответствии с пожарными нормами необходим подъезд к продольной стороне здания, что невозможно с использованием этой дорожки.

В результате эксперты «НЭП» сделали вывод, что единственный подъезд, удовлетворяющий всем нормам и правилам – подъезд через соседний участок, а также определили объективную плату за сервитут.

Далее собственник получил два сценария развития событий:
1️⃣Мирное решение.
При условии, что сосед согласится на предложенный вариант.
2️⃣Через суд.
Если сосед откажется, тогда наше заключение ляжет в основу искового заявления в суд и задаст правильный вектор судебной землеустроительной экспертизе.

Мирным путем решить вопрос не получилось и наш клиент попросил подготовить Заключение на основе проведенного аудита, с которым он обратился в суд к соседу.

В результате наши доводы, изложенные в Заключении подтвердились судебной экспертизой, потому что с ними сложно поспорить.

По итогу наш клиент получил полноценный подъезд к своему земельному участку с федеральной трассы и смог раскрыть планируемый коммерческий потенциал купленного объекта. Из затрат у нашего клиента только расходы на экспертные и юридические услуги. Мультиплицирующий эффект от этих затрат превзошел все ожидания, т.к. капитализация объекта существенно приросла, после решения спорного вопроса с подъездом. Теперь клиент сможет спокойно сдать в долгосрочную аренду свой объект любой крупной федеральной сети.

Градостроительный аудит позволяет увидеть не просто проблему, а весь контекст от правового статуса земли до реальной возможности ее развития и составить план дальнейших точечных действий.

Еще больше, про сюрпризы без правильно оформленного участка смотрите в третьем выпуске обучающего подкаста

#НЭП_инженер_покупает
#кейс
#градостроительный_аудит

📎 НЭП | Законная недвижимость

📑 Вчера в "Московском Комсомольце" вышла статья с участием нашего технического директора, к.т.н. Александра Шебуняева, где он рассказал, что на самом деле формирует цену на квартиры в хрущевках.

Москва давно перестала мыслить отдельными домами. Город работает с территориями комплексно: «плетёт ткань» кварталов, а не втыкает точечные объекты в хаотичную среду.

🟢Почему такие дома до сих пор стоят десятки миллионов?
🟢Почему люди продолжают их покупать?
🟢И как меняется логика городской застройки?

Читайте полную статью тут

📎 НЭП | Законная недвижимость

📑 💼💼
Как собственнику склада пытались перекрыть доступ к бизнесу – и как мы вернули ему дорогу законным путем

⚠️Самая большая иллюзия собственников – думать, что если участок или здание используются годами без проблем, то ничего плохого уже не случится.
Но практика показывает обратное. Проблема возникает именно тогда, когда её никто не ждёт.

Достаточно появления нового застройщика, инвестора, или просто нового владельца соседнего участка – и вчерашняя стабильность превращается в угрозу бизнесу.

К нам обратился собственник промышленно-складского комплекса.
История типичная для Москвы и МО. Десятилетиями бизнес пользуется подъездной дорогой и даже не предполагает, что однажды это право могут у него забрать.

➡️ КАК ВСЕ БЫЛО
К складу клиента вела дорога, проходящая ровно по границе двух крупных земельных участков. Никаких конфликтов – 10 лет стабильной эксплуатации.
Пока на оба участка не пришёл новый застройщик.

Он заявил буквально следующее:
«Этой дороги больше не будет. Здесь – моя застройка. Ищите себе другой путь».

Существовал вспомогательный заезд с другой стороны участка через соседний СНТ, но им в основном пользовались сотрудники на легковых автомобилях. Однако для коммерческого транспорта больше обычного «Портера» им пользоваться невозможно. Помимо сопротивления жителей и технических ограничений связанных с радиусами поворотов улиц, есть закон, запрещающий транзит фур через жилые территории.

Иными словами, альтернативного проезда не существует.

ПОЧЕМУ ВОЗНИКЛА ПРОБЛЕМА ❓
Когда объект проектировали, все заложили правильно и подъезд был учтен, технический паспорт на эту подъездную дорогу был, как на элемент транспортной инфраструктуры – аналог паспорта БТИ на здание. Но:

🟢дорога не выделена в отдельный земельный участок,
🟢на кадастре не числится как дорога,
🟢дорога не включена в улично-дорожную сеть,
🟢не установлены красные линии.

Этим воспользовался застройщик.

ЧТО МЫ СДЕЛАЛИ
Как обычно в таких тонких вопросах, мы начали с градостроительного аудита, в котором:
Детально восстановили все проектные решения.
🟢Подтвердили, что единственно возможный подъезд – существующая дорога.
🟢Доказали, что въезд через жилую застройку технически невозможен и запрещён законом.

Определили, что необходимо сделать нашему клиенту:
🟢установить частный сервитут на два соседних участка;
🟢 закрепить его юридически в судебном порядке.

✅ ЧЕМ ВСЕ ЗАКОНЧИЛОСЬ
В результате нашей проработки клиент инициировал землеустроительную экспертизу. Далее последовала серия судебных процессов с застройщиком. Наши выводы, технико-правовая аргументация и градостроительные обоснования оказались настолько весомыми, что застройщик быстро понял, что перспектив выиграть дело у него нет.

В итоге стороны пришли к мировому соглашению, где Ответчик (Застройщик) выполнил необходимые истцу требования, а именно:
➡️ Истец сохраняет право пользоваться существующей дорогой на весь период строительства;

➡️ Ответчик обязуется включить в проект полноценный выезд со склада напрямую на МКАД и реализовать его в составе своей застройки.

Дело №А41-80803/21

🤝 Мы сформировали для клиента понятный план действий, обеспечили юридически неоспоримые позиции в споре и сохранили непрерывность работы бизнеса. Производство не останавливалось ни на день.

Конечно, лучше не доводить до ситуации, когда к вам уже пришли с иском или претензией, но даже если такое произошло, при грамотном подходе почти всегда находится правовой механизм, который позволяет сохранить устойчивость бизнеса.

Мы любим своё дело, а теплая обратная связь от клиентов и наших подписчиков то, что искренне вдохновляет всю нашу команду.

Если вам откликнулся этот кейс — поддержите нас ❤️Мы старались рассказать просто и честно о сложной работе, которую делаем каждый день.

#кейс #градостроительный_аудит

📎 НЭП | Законная недвижимость

📣 Друзья, уже сегодня в 11:00 по Москве

вместе с Константином Пороцким проведем прямой эфир на тему: «Коммерческая недвижимость глазами инженера»

🟢какие риски скрыты в покупке коммерческой недвижимости;
🟢что на объекте происходит в реальности - в каком он состоянии;
🟢как градостроительный аудит помогает избежать рисков до сделки и повышает капитализацию объекта недвижимости.

Это будет диалог двух экспертов:

➡️ Константин – с позиции девелопера, создающего системные решения.
➡️ Я – как инженер-эксперт в градостроительных и имущественных вопросах.

Ждем вас по ссылке СЕГОДНЯ В 11:00 по МСК

🤝 Это возможность задать вопросы и получить ответы в живой беседе

📎 НЭП | Законная недвижимость

📣Прямой эфир уже через 15 минут

➡️ Присоединяйтесь по ссылке, ждем вас

▶ Четвертая тема серии подкастов «Инженер покупает коммерческую недвижимость» Вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка: как проверить и изменить?

Покупая здание с участком, большинство смотрит на локацию, фасад, арендаторов и цену.

⚠️ Но есть параметр, который может разрушить даже самую продуманную бизнес-модель –
несоответствующий вид разрешённого использования (ВРИ).

Один неверный код в ЕГРН способен превратить прибыльный объект в источник убытков:
🟢штрафы до 2,5% кадастровой стоимости за нецелевое использование,
🟢невозможность реконструкции,
🟢отказ в подключении к коммуникациям.

В итоге – блокировка деятельности.

✅ Но всё это можно предотвратить.

В новом выпуске подкаста мы рассказываем, как вовремя распознать риск и как действовать, если ситуация уже сложная.

Разберем реальный кейс: владелец гостиницы в центре Москвы получил уведомление от Госинспекции – участок используется не по назначению.

Мы делимся пошаговым опытом:
🟢как мы помогли клиенту узаконить ВРИ “4.7 гостиничное обслуживание”;
🟢какие документы понадобятся;
🟢в каких случаях город идёт навстречу, а где лучше отказаться от сделки.

Кроме того, обсудим:

➡️ когда изменить ВРИ реально, а когда – почти невозможно;
➡️ чем рискуют владельцы апартаментов под видом “гостиниц”;
➡️ как проверить участок до покупки, чтобы не попасть на штрафы и заморозку проекта.

Выпуск будет полезен собственникам коммерческой недвижимости, юристам, девелоперам и инвесторам.

#НЭП_инженер_покупает
#подкаст

Смотрите нас на любой удобной площадке:

😉YouTube | 😄ВК | 🥰Rutube

📎 НЭП | Законная недвижимость

📺📺📺📺

Земельные участки в Москве получили расширенные основные ВРИ

👩‍⚖️Вышло постановление Правительства Москвы №2325-ПП от 15.10.2024 г., вносящее изменение в ПЗЗ г. Москвы (№120-ПП от 28.03.2017 г.) и которое корректирует Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и фактически расширяет перечень основных видов разрешенного использования (ВРИ).

Таким образом, для большинства объектов в Москве вносить изменения в ПЗЗ не потребуется, т.к. нужные ВРИ там уже внесены автоматически. Нужно только проверить.

Москва давно перестала мыслить отдельными домами. Город делает ставку на смешанное использование территорий и мыслит функциональными кластерами.

Расширение основных ВРИ – это инструмент для:
🟢уплотнения значимых участков,
🟢оживления промзон,
🟢интеграции коммерции в жилую среду.

Что это значит для собственников и инвесторов❓
🟢Резкий рост капитализации отдельных участков
🟢Упрощение проектирования и согласований
🟢Появились возможности легализовать текущую деятельность

При этом:
🟢усилился контроль за нецелевым использованием,
🟢старые ВРИ требуют пересмотра

Чем позже собственник займётся этим вопросом, тем выше риск штрафов и предписаний.

❗️Что мы рекомендуем
🟢сделать уже сейчас:
🟢Проверить ВРИ своих объектов
🟢Провести градостроительный аудит объектов, которые планируются к продаже / запуску / редевелопменту

Аудит покажет:
🟢есть ли нецелевое использование,
🟢какие новые виды ВРИ доступны,
🟢можно ли увеличить функционал объекта.

Для справки ⬇️

НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫЕ ДОКУМЕНТЫ
👩‍⚖️ Земельный Кодекс Российской Федерации
👩‍⚖️ Градостроительный Кодекс Российской Федерации
👩‍⚖️ Закон Города Москвы № 48 «О землепользовании в городе Москве»
ПОСТАНОВЛЕНИЯ ПРАВИТЕЛЬСТВА МОСКВЫ
👩‍⚖️ Постановление Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП
«Об утверждении Правил землепользования и застройки города Москвы»
👩‍⚖️ Приказ Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора
видов разрешенного использования земельных участков».

#ВРИ

📎 НЭП | Законная недвижимость

💼💼
Вернули объекту законность и повысили его капитализацию

Истории с неправильными видом разрешенного использования (ВРИ) всегда начинаются одинаково.
Собственник уверен, что у него всё в порядке: все работает, деньги идут, объект приносит прибыль.
Но стоит заглянуть в документы и, оказывается, что юридическая реальность расходится с фактической.

Так случилось и с объектом в центре Москвы, собственник которого обратился к нам⬇️

Внутри – офисы, кофейни, небольшие заведения, те самые привычные арендаторы, которые создают жизнь здания и приносят доход. А в документах ВРИ «научно-исследовательский институт».

Собственник обратился к нам с предписанием от ГИН о нецелевом использовании ЗУ с запросом поменять один ВРИ под конкретного нового арендатора.

Собственник попросил добавить только один или два нужных ВРИ – но это будет ошибкой. Потому что каждый новый арендатор с другой функцией потребует новой процедуры, времени, денег, коммерческих рисков.

⚠️ Есть еще один важный момент у таких объектов – при необходимости их невозможно продать по рыночной цене (даже если объект полностью заполнен арендаторами), невозможно получить ГПЗУ, согласовать проект, оформить любые изменения.
Любой инвестор, проводящий due diligence, смотрит на документы, сопоставляет их с реальностью и задаёт простой вопрос:
«Почему здесь по документам научный институт, а работают офисы и кафе?»
И на этом месте переговоры обычно заканчиваются.

🤝 Мы предложили стратегию – оформить полный коммерческий пакет ВРИ, который покроет 90% реальных арендаторов.В итоге вместо одного вида мы добавили:

🟢бытовое обслуживание (3.3)
🟢здравоохранение/клиники (3.4)
🟢культурно-досуговая деятельность (3.6.1)
🟢общественное питание (4.6)
🟢магазины (4.4)
🟢деловое управление (4.1)

По сути, мы подготовили документы по объекту, в который может сесть практически любой арендатор без необходимости каждый раз проходить длительную процедуру изменения ВРИ.

📄Интересный момент произошел в процессе работы.
Изначально мы готовились к стандартной процедуре через изменения ПЗЗ и прохождению Градостроительно-земельной комиссии – длительный и многоэтапный путь.

Но в момент завершения подготовки вступило в силу постановление Правительства Москвы №2325-ПП от 15.10.2024, обновившее ПЗЗ. Это позволило пройти процедуру изменения ВРИ значительно быстрее – через распоряжение Департамента городского имущества с заключением от Москомархитектуры.

Мы оперативно перестроили стратегию и добились результата в кратчайшие сроки.

Это история не только о ВРИ. Она о подходе к недвижимости как к активу. Объект должен находиться в таком состоянии, чтобы им можно было свободно распоряжаться – эксплуатировать, развивать, сдавать в аренду, продавать, чтобы потенциальный арендатор или покупатель имел возможность сразу зайти и работать, а не опасаться очередного прихода ГИН.

Ликвидность недвижимости определяется ее законностью👩‍⚖️

Когда у объекта нужный ВРИ, узаконенные изменения, актуальные сведения в ЕГРН, которые подстроены практически под любое использование – он не обесценивается при проверке, не требует дисконта и не отпугивает инвестора, а скорее, наоборот, является ценным доходным активом.

Такой объект работает на собственника и не создаёт проблемы.

Мы привели объект в порядок, расширили его функциональность, обеспечили законность фактического использования, сохранили существующих арендаторов и открыли возможность приводить новых.

Кадастровая стоимость не выросла – потому что один из базовых видов ВРИ был уже самым дорогим, а остальные добавились без увеличения налоговой нагрузки.

#кейс #ВРИ

📎 НЭП | Законная недвижимость

⚡️В этом аудиоподкасте наш руководитель, Никита Корчагин, объясняет простыми словами, почему вспомогательные виды разрешенного использования (ВРИ) – это не формальность, а мощный инструмент управления коммерческой недвижимостью.

Именно они позволяют законно расширить функционал здания и повысить рост капитализации объекта.

00:00 – Большинство собственников смотрят только на основной ВРИ, почему это ошибка?

00:20 – Два основных риска, если основной ВРИ не совпадает фактическим использованием.

01:03 – Почему вспомогательные ВРИ открывают новые возможности для бизнеса?

01:13 – Какие требования нужно соблюдать, чтобы законно использовать вспомогательные ВРИ?

1:48 – Что можно разместить без смены основного ВРИ?

02:21 – Собственник, который работает только с основным видом, всегда ограничен.

02:38 – Новые регламенты позволяют гибко и законно расширять функционал объекта.

03:13 – Выводы: работа с вспомогательными видами – это часть стратегии управления активом, а не техническая деталь.

#ВРИ

📎 НЭП | Законная недвижимость

Уважаемые коллеги, поздравляем с профессиональным праздником!

👩‍⚖️ Ваша работа — это краеугольный камень любого масштабного проекта. Вы не просто находите путь, вы проектируете правовую реальность.

Мы особенно ценим ваше умение видеть полную картину. Спасибо, что доверяете нам, вместе мы делаем сложные проекты понятными и законными.

Желаем вам блестящих стратегий и проектов, которые меняют мир к лучшему. Пусть ваш профессионализм всегда будет главным активом ваших клиентов.

Ваша команда НЭП❤️