Ипотечный стандарт 2025: готов ли рынок пережить очередное ужесточение?

Недавно ЦБ опубликовал ипотечный стандарт https://cbr.ru/Content/Document/File/166122/standart_ko.pdf.
Итак, что попало в стоп лист:
➡️Нельзя будет купить квартиру в ипотеку с первоначальным взносом меньше 20% (без накоплений и возможности продать другое недвижимое/движимое имущество жилье не купить). Ипотека без ПВ до свидания. В некоторых небогатых регионах она все еще присутствует.
➡️Нельзя будет получить кешбэк за покупку (никаких схем материальной выгоды с юрлицами застройщику у покупателя быть не может).
➡️Нельзя будет купить квартиру по субсидированной (то есть, ниже рыночной) ставке. В некоторых регионах весь первичный рынок живет на субсидиях и можно ожидать наиболее выраженных спадов продаж в Тульской обл., Ленинградской и др.
➡️Траншевая ипотека перестанет существовать как инструмент покупки на первичном рынке.

🔸Последствия ипотечного стандарта: спад продаж в 2025 и ужесточение конкуренции. В н.в. первичный рынок держится на рассрочках и финансовых инструментах (не рыночной ипотеке, конечно). Все меньше и меньше семей, которые попадают на льготную ипотеку со ставками 6%. Падение спроса в январе 2025 будет сопоставимо с эффектом отмены льготной ипотеки для всех. Сильнее всего пострадают небольшие рынки - до 1 млн м2 текущего строительства. Там и так емкости не хватает - покупательская активность низкая, а теперь будет обратное сворачивание девелоперского рынка. Такими темпами строителей МКД будут теснить строители ИЖС, потому что там осталось больше маневров финансирования через договор подряда.

🔸Главный вопрос, почему его ввели именно сейчас и именно с 01.01.2025. Не думаю, что к этому времени понизят ставки и рыночная ипотека будет давать основной объем выдач у банков и продаж у застройщиков. Тогда получается в 2025 нужно еще сильнее зажать покупателей первички и еще больше снизить продажи (ради борьбы с инфляцией, конечно). Интересно, а сколько банкротств застройщиков мы увидим в 3 квартале 2025 по России?

@nedviga_tech

Дайджест рынка жилья и ипотеки ДОМ РФ от 28.10.2024

🔸Социологический опрос о готовности купить жилье: Оценки благоприятности условий для покупки и продажи жилья продолжают ухудшаться.
21% россиян (-10 п.п. с апреля) назвали хорошими условия для покупки жилья (индикатор спроса)
42% граждан (-7 п.п. с апреля) считают текущее время хорошим для продажи (индикатор предложения)
(!) Разрыв между долей тех, кто оценивает текущую ситуацию как благоприятную для продажи и для покупки жилья, стал двукратным (21 п.п.) ‒ максимум с февраля 2022 г. Это указывает на дисбаланс рынка.

🔸КРТ набирает обороты (инициатива реализации этих проектов большей степенью у государства, а бизнес в них выполняет "воплощающую' функцию). Площадь строящегося жилья в России по проектам КРТ выросла почти в 3 раза с начала 2023 г. и превысила 4 млн кв. м.
➡️54% строящихся проектов КРТ приходится на топ-10 девелоперов.
➡️Из крупных застройщиков больше всего проектов КРТ реализуют ФСК (30% в портфеле строящегося жилья), Инград (43%), Гранель (34%).
➡️Московская область - лидер по объему КРТ (1,9 млн м2).

🤔Прогноз ДОМ.PФ по выдаче ипотеки на 2024 г. остаётся прежним – будет выдано около 1,4-1,5 млн кредитов на 5 трлн руб. Если ключевая ставка сохранится выше 20% и в 2025 г., то выдача ипотеки в следующем году может несколько сократиться ‒ до 1,3 млн кредитов (соответствует уровню 2022 г.) на сумму около 4,5 трлн руб.

@nedviga_tech

Tech Week 2024. День 1

Персональная сверх способность притягивать нужную информацию и попадать в нужны точки пространства и времени активирована.

Зачем я здесь? Ищу ответы на свои вопросы по прогнозам на 2025 г., исследую вопросы стратегии, развития продуктов, механизмов структурирования стартапов и привлечения инвестиций.

Поделюсь самым интересным, что я сегодня узнала.

1️⃣ Цифровизация бизнеса. Для 2025 года операционная эффективность - это ключ к выживанию. Фактор принятия оперативных, качественных и гибких управленческих решений в период турбулентности. С удовольствием послушала Ирину Попову - известного эксперта по цифровизации и data driven подходу. Согласна с ее мнением, что первичны не технологические стеки, а продуктовое позиционирование и общая стратегия. CDTO - это не цифровой трансформатор компании, а рабочие руки для замысла глубже и интереснее. Средний срок жизни CDTO 1,5 года, так как реализует чужие идеи и часто не осознает бизнес результат.

2️⃣ Акционерный формат компании как лучшая форма организации стартапа для фаундера в условиях отбора команды и распределения опционов на акции пропорционально вкладу. Люди - это и есть основной капитал, но им нужно платить сегодня деньги, которых нет (дайте опцион на акции по годам…так просто). Партнеры - это люди, которые должны перформить в вашем бизнесе, иначе зачем вам давать им долю в компании? Формат ООО не достаточно гибок для привлечения капитала в вашу компанию и не позволяет управлять вовлечённостью всех лиц. И самое главное, ООО с долями партнеров 50/50 называется «дедлок» бизнеса.

3️⃣ Венчур в 2025 году должен давать 50-60% при текущей ключевой ставке (раньше 30%)…легальных бизнесов я не знаю с такой доходностью. Стартапы, которые не успели конвертировать займ инвесторов в капитал компании ожидает крах или сильный пересмотр условий в ближайшие 3-6 мес.

А что интересует вас, мои дорогие подписчики?

@nedviga_tech

Технологии AI будут дополняться Blockchain для создания верифицированного авторского контента.

🤔 Вероятно для этого И. Маск купил Twitter (платформа генерации ключей для реальный людей).
В будущем мы будем владеть собственным контентом, в который будут вшит цифровой код наших цифровых паспортов.

Сейчас AI модели успешно проходят тест Тьюринга. Скоро будет непонятно кто создал контент и есть ли в нем достоверная информация.

@nedviga_tech

Прогнозы развития девелопмента в России и инструкцию по «выживанию» представили «Яков и Партнёры».

🔎 Вызовы 2024 года:
🔸Рост затрат: увеличение стоимости стройматериалов и зарплат, рост ставок ЦБ, удорожание финансирования.
🔸Снижение спроса: отмена программ льготного кредитования, рост ипотечных ставок и снижение покупательной способности.
 
🐖 Китай, Япония, США переживали схожие ситуации. Мы видели падение спроса на 26-48%, снижение цен на недвижимость до 30%. В преодолении кризиса важную роль играла государственная поддержка и диверсификация бизнеса.
 
🔎 Прогнозы на 2025 год:
🔸 Объем продаж новостроек может сократиться на 19–35%.
🔸 В базовом сценарии продажи снизятся с 7,5 трлн руб. в 2023 г. до 5,3 трлн руб в 2025 г.
🔸 Около 30% девелоперов могут зафиксировать убытки.
 
🤖 Авторы приводят стратегию «выживания» для девелоперов.
1️⃣ Стратегическая диверсификация (географическая экспансия, расширение портфеля по типам недвижимости, вертикальная и горизонтальная интеграция).
2️⃣ Операционное развитие (оптимизация бизнес-процессов и цифровизация, использование госсубсидий, финансовая оптимизация и снижение долговой нагрузки).
3️⃣ Совершенствование продукта (адаптация под запросы клиентов, внедрение доп. сервисов, оптимизация продукта и маркетинговых стратегий).