Ипотечный стандарт 2025: готов ли рынок пережить очередное ужесточение?

Недавно ЦБ опубликовал ипотечный стандарт https://cbr.ru/Content/Document/File/166122/standart_ko.pdf.
Итак, что попало в стоп лист:
➡️Нельзя будет купить квартиру в ипотеку с первоначальным взносом меньше 20% (без накоплений и возможности продать другое недвижимое/движимое имущество жилье не купить). Ипотека без ПВ до свидания. В некоторых небогатых регионах она все еще присутствует.
➡️Нельзя будет получить кешбэк за покупку (никаких схем материальной выгоды с юрлицами застройщику у покупателя быть не может).
➡️Нельзя будет купить квартиру по субсидированной (то есть, ниже рыночной) ставке. В некоторых регионах весь первичный рынок живет на субсидиях и можно ожидать наиболее выраженных спадов продаж в Тульской обл., Ленинградской и др.
➡️Траншевая ипотека перестанет существовать как инструмент покупки на первичном рынке.

🔸Последствия ипотечного стандарта: спад продаж в 2025 и ужесточение конкуренции. В н.в. первичный рынок держится на рассрочках и финансовых инструментах (не рыночной ипотеке, конечно). Все меньше и меньше семей, которые попадают на льготную ипотеку со ставками 6%. Падение спроса в январе 2025 будет сопоставимо с эффектом отмены льготной ипотеки для всех. Сильнее всего пострадают небольшие рынки - до 1 млн м2 текущего строительства. Там и так емкости не хватает - покупательская активность низкая, а теперь будет обратное сворачивание девелоперского рынка. Такими темпами строителей МКД будут теснить строители ИЖС, потому что там осталось больше маневров финансирования через договор подряда.

🔸Главный вопрос, почему его ввели именно сейчас и именно с 01.01.2025. Не думаю, что к этому времени понизят ставки и рыночная ипотека будет давать основной объем выдач у банков и продаж у застройщиков. Тогда получается в 2025 нужно еще сильнее зажать покупателей первички и еще больше снизить продажи (ради борьбы с инфляцией, конечно). Интересно, а сколько банкротств застройщиков мы увидим в 3 квартале 2025 по России?

@nedviga_tech

Дайджест рынка жилья и ипотеки ДОМ РФ от 28.10.2024

🔸Социологический опрос о готовности купить жилье: Оценки благоприятности условий для покупки и продажи жилья продолжают ухудшаться.
21% россиян (-10 п.п. с апреля) назвали хорошими условия для покупки жилья (индикатор спроса)
42% граждан (-7 п.п. с апреля) считают текущее время хорошим для продажи (индикатор предложения)
(!) Разрыв между долей тех, кто оценивает текущую ситуацию как благоприятную для продажи и для покупки жилья, стал двукратным (21 п.п.) ‒ максимум с февраля 2022 г. Это указывает на дисбаланс рынка.

🔸КРТ набирает обороты (инициатива реализации этих проектов большей степенью у государства, а бизнес в них выполняет "воплощающую' функцию). Площадь строящегося жилья в России по проектам КРТ выросла почти в 3 раза с начала 2023 г. и превысила 4 млн кв. м.
➡️54% строящихся проектов КРТ приходится на топ-10 девелоперов.
➡️Из крупных застройщиков больше всего проектов КРТ реализуют ФСК (30% в портфеле строящегося жилья), Инград (43%), Гранель (34%).
➡️Московская область - лидер по объему КРТ (1,9 млн м2).

🤔Прогноз ДОМ.PФ по выдаче ипотеки на 2024 г. остаётся прежним – будет выдано около 1,4-1,5 млн кредитов на 5 трлн руб. Если ключевая ставка сохранится выше 20% и в 2025 г., то выдача ипотеки в следующем году может несколько сократиться ‒ до 1,3 млн кредитов (соответствует уровню 2022 г.) на сумму около 4,5 трлн руб.

@nedviga_tech