РГУД: рынок новостроек России: до и после льгот

Выводы об итогах в целом сходятся с аналитикой ДОМ РФ, но вот фокус несколько иной - на исследование роста цен, а не структуры предложения и перетока покупателей.

🔸Рост цен в городах и регионах связан с емкостью рынка и объемом текущего строительства в пересчете на 1 жителя. Где было мало стройки, там сильнее росли цены. Например, в топ-3 по темпам роста цен вошли: Челябинск (+76% за 2 года), Самара (+67%) и Уфа (+56%). При этом обеспеченность в них 1 жителя новостройками составляет менее 2 кв.м. Самое интересное состоит в том, что небольшое увеличение объема текущего строительства произошло только в Челябинске, в Самаре - без изменений, а в Уфе объем текущего строительства и вовсе сократился.

❗️Это ставит вопрос об эффективности организации регионального девелопмента - как местные администрации и частные застройщики там взаимодействуют в части ИРД, подготовки территорий и прочих согласований.
В Уфе, например, средний уровень цен под 141 т.р. за кв.м, но почему-то строить стали меньше. Тут точно не вопрос в выгоде частных компаний - например, «не строят частники, так как нет экономики» или «покупать стали меньше и нет спроса». Смотреть нужно в региональную специфику принятия решений на местах.

@nedviga_tech

ЦБ: Ключевая ставка 18% и это не предел в 2024.

29 июля до конца 2024 года средняя ключевая ставка прогнозируется в диапазоне 18,0-19,4%. Таким образом, в конце 2024 ключ скорее всего будет поднять до 20%.

🔸Сигнал остался жестким, но «возможность» сменилась «целесообразностью»:
Для того чтобы инфляция вновь начала снижаться, требуется дополнительное ужесточение денежно-кредитной политики, а для возвращения инфляции к цели — существенно более жесткие денежно-кредитные условия, чем предполагалось ранее. Банк России будет оценивать целесообразность дальнейшего повышения ключевой ставки на ближайших заседаниях.

🔸Также пересмотрен прогноз по инфляции до 7% г/г на конец года. ЦБ по-прежнему планирует приблизиться к цели по инфляции уже в следующем году.

🔸Экономика растет активнее и не по плану ЦБ, а дефицит трудовых ресурсов продолжает нарастать. В последние два года реальные зарплаты растут опережая рост и экономики и производительности, это не может не повлечь устойчивого инфляционного эффекта, тем более при существующей динамике бюджетных расходов.

🔸ЦБ ожидает, что население перейдет в сберегательную модель и накопление денег на депозитах в совокупности со снижением кредитования позволят снизить инфляцию.

🤔 План участников жилищного строительства: «закрыть глаза, задержать дыхание, добежать до 2025». Рынку недвижимости открывается дополнительный уровень сверхсложности. Стоит ожидать существенное снижение покупательской активности во 2 половине 2024, а также замедление девелоперской активности в 2025-2026. Вероятнее всего застройщики поставят на паузу многие сделки по покупке новых площадок, а вот старты продаж переносить не станут, так как есть надежда на действие IT и семейной льготной ипотеки до конца 2024, а вот как продавать в 2025 пока не понятно…

@nedviga_tech

Какая сейчас ситуация на первичном рынке жилья России глобально? 03.09.2024

Вот и закончился период длительного отпуска и пора переворачивать наш с вами календарь, 3 сентября все таки. Спасибо всем, кто остается на связи ❤️.

1️⃣ Объем продаж второй месяц подряд почти повсеместно провальный. 73% застройщиков не выполнили планы продаж в июле. Это максимум с весны 2022-го. У 26% компаний продажи упали более чем в 2 раза по сравнению со 2 кварталом 2024. Среди крупных застройщиков спад отметили 39%. Причина в сворачивании ряда ипотечных программ. Застройщикам приходится прорабатывать собственные программы финансирования и перекраивать под нее стратегию продаж.

2️⃣ При этом идет наращивание новых объемов строительства - сейчас уже 117 млн м2 (+14% г/г и +10% с начала года). В августе запущено строительство 4,5 млн м2 многоквартирного жилья (+34% к июлю 2024 года и +17% к августу 2023 года). Это третий по величине результат с начала 2024 года, уступающий только значениям марта и апреля. Всего за 8 месяцев запущено 31,1 млн м2 новых проектов жилья, что на 13% превышает показатели аналогичного периода 2023 года.

3️⃣ Банк России опубликовал итоговую статистику по ипотеке за июль: банки выдали 107 тыс. кредитов (-37% к июлю 2023 г.) на 356 млрд руб. (-45%) – это в ~2 раза меньше, чем в июне. За месяц выдача снизилась во всех продуктовых сегментах, наиболее сильно – на покупку квартир в новостройках и строительство индивидуальных домов, где были широко распространены госпрограммы.

4️⃣ В СМИ обсуждают подъем ключевой ставки до 20% 13 сентября, а акции крупного "синего" девелопера некоторые инвестиционные аналитики предлагают продавать из-за перспективы снижения их стоимости.

🤔 Двадцатую ставку мы с вами ждали с середины лета, поэтому нет никакой неожиданности в действиях ЦБ.
Посадка продаж тоже вполне ожидаемая и про нее начали говорить в первых числах июля. Фатального дефолта и кризиса на жилищном рынке со 117 млн м2 я бы не ожидала. Девелопмент это игра в долгую. К зиме банки будут инициаторами решений в ЦБ по альтернативным механизмам финансирования спроса. Эскроу дольше 6 месяцев с минимумом продаж не выдержит.

@nedviga_tech в остросюжетном боевике Стройка России 2024

ВЭФ 2024: Тема КРТ расскрыта

На мой взгляд, одно из самых интересных выступлений на ВЭФ 2024 это Лучшие практики КРТ: пространство для роста

➡️КРТ, как инвестиционный и рыночный проект, стали прорабатывать в связке "Государство-Инвестор-Банк" до начала торгов по земельному участку под строительство. Чиновники рассказали, что у них уже проходят штабы по проработке КРТ, на которые они приглашают всех заинтересованных участников. Проблему которую они решают таким образом: разработка ИРД под землю должна быть в "инвестиционно-привлекательных ТЭПах для застройщика и инвестора". В противном случае можно получить землю с убыточным проектом.
Подобная тактика весь эффективна, так как у государственных органов ограничена экспертиза и компетенции в девелопменте. Единственно, что важно - не потерять реальных застройщиков, работать с ними наравне с потенциальными инвесторами.

➡️Серьезную дискуссию вызвал вопрос уступки прав на реализацию КРТ. Сейчас по закону уступка прав по договору КРТ невозможна. В будущем это может создать серьёзные проблемы, если девелопер обанкротится или будет медленно осваивать территорию, что может потребовать смены/дополнения участников.

➡️Минстрой анонсировал запуск программы стимулирования КРТ в регионах в рамках национального проекта «Инфраструктура для жизни». Объем подтвержденного финансирования программы до 2030 года составит 120 млрд руб. Деньги пойдут на софинансирование, строительство инженерной транспортной социальной инфраструктуры, расселение аварийного жилья в рамках КРТ.

@nedviga_tech

Немного статистики по КРТ:

✔️Реализуется: 690 проектов в 77 регионах = 116 млн м2 (84,7 млн м2 - жилье).
✔️В проработке: 1 300 проектов = 227 млн м2 (168 млн м2 - жилье).
✔️За последние 12 мес. подписаны следующие крупные КРТ:

🔸Самолет - 7 соглашений на общую сумму около 277 млрд руб.
🔸Галс-девелопмент застроит 184 га федеральной территории Сириуса.
🔸Площадку в Анапе в 20 га застроит девелопер «Точно».
🔸Level Group застроит 4,5 га части бывшей промзоны «Карачарово» в Москве.
🔸Железно по проекту КРТ застроит 73,06 га в Камской долине в Перми.
🔸Glorax получила уже третий участок в Ярославле под 150 тыс. м2 недвижимости.

@nedviga_tech

Цифровизация строительной отрасли 2024 (исследование Самолета)

Нашла интересный материал, который можно назвать "продающим услуги" Самолета в сфере IT. Компания «Самолет 10D» позиционируется как цифровая платформа для комплексного управления строительством. Первым покупателем уже выступила Страна Девелопмент.


🔸К 2028 году объем рынка цифровизации увеличится в 4 раза (что существенно опередит рост самих девелоперов). Отечественный рынок цифровизации достигнет 130 млрд рублей к 2028 году.
🔸Более 80% респондентов отметили, что цифровизация принесла реальный измеримый эффект за последние 2–3 года.
🔸Лидирующий рынок цифровых решений сейчас: закупки, проектирование и управление документацией.
🔸Сильные перспективы кратного роста в сегменте: управление сроками и контроль качества строительных работ.
🔸Рынок внешних консультантов больше рынка инхаус команд: 70% девелоперов выбирают сторонние решения и внедрение внешними специалистами.
🔸А так как компетенции закупают вовне, то имеют дело с растущим риском под названием "С проникновением цифровизации в процессы компании все больше ощущается недостаток «цифровых» компетенций сотрудников".

👎Среди основных барьеров цифровизации выделили:
- Стоимость внедрения (32%),
- Высокая сложность и трудоемкость внедрения (24%),
- Конфликт интересов: ожидания бизнеса превышают фактический результат (20%).

🤔Мне очень интересно понаблюдать за компанией Самолет 10D. Наличие четкого девелоперского опыта, с одной стороны, сильное конкурентное преимущество перед прочими интеграторами и вендорами, которые ничего не понимают в строительстве. С другой - это недостаток, в соответствии с которым нанятый 10D будет превращать все бизнес-процессы заказчика в стандарты Самолета. И тогда в чем будет уникальность и стратегическая неповторимость компании, купившей услуги и решения Самолета 10D? Будут ли вызывать отторжение модули 10D в "исконных" смежных бизнес-блоках компании или есть какой-то план универсальной адаптации?

@nedviga_tech