Подборка ключевых новостей по недвижимости, 3 июня 2024

✔️Акционеры хотят продать Инград из-за недостаточной доходности. Вторую неделю ищут истинного покупателя девелоперской компании. Сначала многие подумали на Смайнекс, а сейчас основная гипотеза, что Догма или Страна Девелопмент выкупят все активы. Будет еще много новостей вокруг Инграда, пока наблюдаем.

✔️В исследовании ЦМАКП всего в 13 регионах зафиксировали на рынке жилья признаки перегрева. Материалы тут. Читателей взбудоражило слово «перегрев», но давайте уточним критерии «перегрева». Рынками с признаками «перегрева» будем считать те, для которых одновременно выполнялись следующие критерии:
1)  Рост цен на жилье ежегодно как минимум на 5% превышал рост зарплат на протяжении четырех лет (таким образом, суммарно за четыре года отрыв цен от зарплат составил не менее 20%)
2)  Разбалансировка динамики цен на первичном и вторичном рынке: суммарно за четыре года прирост цен на новостройки более чем на 15% превзошел прирост цен на вторичное жилье
3)  Вклад программ льготной ипотеки в формировании спроса на строящееся жилье существенно превысил половину (в качестве порога было взято значение не менее 60%).
Таким образом, термин «перегрев» можно переформулировать в «рост жилищного рынка в регионе с низкой базы в условиях отсутствия ликвидного предложения на вторичном рынке» или «никогда ничего не было, и вот есть что купить на первичном рынке».

✔️В Госдуму внесен законопроект Росреестра о повышении эффективности использования земельных участков и объектов недвижимости. Посмотрим с какими правками его примут. Пока хотят урегулировать вопросы регистрации прав и ужесточить использование земли - налоги выжимают отовсюду часть вторая.

✔️Законопроект, ограничивающий возможности для так называемого потребительского терроризма в отношении застройщика при сдаче жилья в новостройках может вступить в силу с сентября, сообщил председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов.

@nedviga_tech

ЦБ РФ: Оценка трендовой инфляции в мае 2024 года или когда решатся на повышение ключевой ставки?

Вышла аналитическая записка по инфляции в мае.
Оценка трендовой инфляции, рассчитанная на пятилетнем временном интервале, повысилась в мае до 7,46 с 7,30% в апреле. На более коротком трехлетнем интервале оценка выросла до 8,31 с 8,19%.

Данный материал ставит точку над i в теме удалось уже обуздать инфляцию через удержание высокой ключевой ставки или нет. Написали, что пора ужесточать.

В апреле-мае процесс дезицинфляции, наблюдавшийся в I квартале, приостановился. Устойчивое инфляционное давление повысилось, оставаясь заметно выше целевого уровня инфляции. Для возвращения инфляции к цели потребуется поддержание жестких денежно-кредитных условий в экономике продолжительное время.

❗️20 июня 2024 года Банк России опубликует Резюме обсуждения ключевой ставки. Следующее заседание Совета директоров Банка России, на котором будет рассматриваться вопрос об уровне ключевой ставки, запланировано на 26 июля 2024 года.

@nedviga_tech

Сбер сохранит 8% по ипотеке на новостройки после 1 июля 2024

В июле Сбербанк улучшит условия по ипотеке на первичку, чтобы поддержать рынок после отмены льготки.

✔️Застройщики смогут сохранить для клиентов привычную ставку в 8% на первые годы пользования кредитом (от 1 года до 5 лет). Но за счет собственных субсидий. Иными словами, субсидирование ипотечных программ будет переложено на застройщиков. Разумеется, это не бремя, а возможность выжить и адаптироваться в новых условиях «отмены процентного допинга».

✔️Для объектов с финансированием банка минимальная ставка на период строительства снизится до 12,2% (сейчас — 14,4%) за счет увеличенного дисконта. Мотив банка состоит в наполнении своих же счетов эскроу.

✔️Будет доступна скидка 0,3% на ставку по рыночным программам без господдержки. Но только если ипотека оформляется на сумму свыше установленных лимитов.

🤔 Что будет с ценами? Застройщики конечно же попробуют переложить новые затраты на конечного покупателя, но есть сейчас какой-то локальный предел у платежеспособного спроса. Все будет зависеть от итоговых финансовых условий для конечного ипотечного заемщика (какие лимиты и какой размер платежа).

@nedviga_tech

Вчера коллеги прислали статью на тему «Какие CRM заменят Microsoft Dynamics после ухода Microsoft». Так как занималась данным вопросом в одном агентстве-стартапе на протяжении 7 месяцев, то позволю написать свое субъективное мнение про альтернативу.

1️⃣ CRM BPMSoft - это базовое решение, в котором нет шахматки (маст хэва в недвижимости), но делает ли это ее какой-то ограниченной? Конечно нет. Например, известная компания Profitbase, специализирующаяся на шахматах, упаковала интегрированное решение BPMSoft + Profitbase в «новую» EstateCRM. Если вас устраивает шахматка от Profitbase, вы ей пользовались в amoCRM, Битрикс24, SberCRM или какой-то иной CRM, то ваш выбор очевиден.

2️⃣ Допустим вы не фанат Profitbase. Есть и такие заказчики на моей памяти, которые просили посмотреть и подобрать варианты без данного ПО. Какой выход есть у вас? Очень просто. Делюсь своими контактами и результатами поиска - компания Гуд программ разработала свою надстройку шахматки.

Вы спросите в чем между ними разница? Вот ценовые, так как функционал похожий: за шахматку Гуд программ вы платите один раз, но дорого и ее кастомизируют под вас, а в Profitbase вы платите за каждую «голову» ежемесячно. Надо считать экономику. У каждого свой подход к управлению затратами в проекте, а также свои требования к продукту у бизнес заказчиков (не всем хватаем базовой шахматки Profitbase).

❗️Если знаете других разработчиков шахматки для BPMSoft, то пишите в комментариях. Буду благодарна за новую информацию ⬇️

@nedviga_tech

✍️1 июля 2024. В России завершились несколько программ льготной ипотеки

🔸Закрыты с 1 июля 2024 ➡️ Господдержка 2020, Семейная (под 6% с лимитом до 12 млн руб.).
🔸Планируют продлевать ➡️ Семейная (до 2023, буду жестче условия, неизвестно насколько).
🔸Действуют➡️ Дальневосточная (до 2030), IT ипотека (декабрь 2024), Арктическая, Военная, Сельская.

Программа льготной ипотеки (Господдержка 2020) в РФ на жилье в новостройках по ставке 8% завершилась 1 июля. По ней было выдано более 1,5 млн кредитов на сумму свыше 6 трлн рублей. Программа действовала в РФ с апреля 2020 года. Она позволяла приобрести жилье у застройщика на первичном рынке или получить кредит на возведение собственного дома. Разница между льготной ставкой в 8% (изначально было 6%, но потом условия поменяли) и актуальной ключевой ставкой ЦБ РФ компенсировалась банкам за счет федерального бюджета.

Что будет с рынком? Эксперты ожидают сокращение ипотечного рынка РФ на 20% и рост средневзвешенной ставки по жилищным займам. Frank RG считает, что после завершения льготной программы средневзвешенная ставка на рынке ипотеки вырастет до 10-12% с учетом других программ с государственной поддержкой (сейчас средневзвешенная ставка составляет 8,4%).

Подробная информация: описание отмененных программ дом клик, каталог программ на дом рф

@nedviga_tech

Окей, Гугл, первичный рынок сейчас в напряжении, а что на вторичном рынке Москвы?

Приведу материалы из поста IMM, где ссылаются на аналитику IRN и приводят наглядные графики.

У цен нет драйва несмотря на высокую инфляцию. По итогам мая цены на жильё в Москве (вторичный рынок) вновь составили 271.454 тыс. за м2, это 0.0% мм и 6.7% гг vs -0.1% мм и 7.1% гг в мае. Несмотря на существенное снижение оборотов рынка из-за недоступности ипотеки, цены на жилье, фактически, топчутся на месте.

Спрос сохраняется только на хорошие квартиры по умеренной цене – но и они не дорожают. При этом переоцененный бизнес-класс тоже не сказать, чтобы дешевеет.

Недоступная рыночная ипотека. Сверху на цены давят заоблачные ипотечные ставки (уже от 18-20% годовых), но снизу их поддерживает недостаток предложения – с начала года число квартир в экспозиции увеличилось менее чем на 10%.

Модель поведения продавцов. Сейчас собственники жилья ведут себя очень осторожно. Понимая, что продать жилье дорого при нынешнем уровне ставок не получится, они снимают его с продажи и сдают в аренду. Скорее всего такая ситуация сохранится в ближайшие месяцы – рынок будет существовать при низком спросе, но относительно стабильных ценах в объявлениях. При этом будет увеличиваться размер торга «под конкретного покупателя».

🤔 Вторичный рынок - это источник новых денег для первичного рынка. Таким образом, для первичного рынка не только серьезно ограничен источник финансирования в формате льготной ипотеки, но и с продаж вторичного рынка покупателей с деньгами ждать не стоит. Что ж, будет очень жесткая посадка спроса на первичном рынке этим летом и в начале осени.

@nedviga_tech

Подборка ключевых новостей и событий по недвижимости, 2 июля 2024

1️⃣ Экспертное сообщество активно обсуждает закон об эскроу-счетах в ИЖС при подрядном строительстве. Госдума готовится принять закон (законопроект №471420-8 «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу»), чтобы он начал действовать с сентября 2024. Пока использование счетов указано «на выбор подрядной организации», но существует вероятность последующего закрепления в обязательной форме.
Распространение эскроу-счетов на ИЖС приведёт к росту стоимости строительства домов из-за платы за заемный капитал банку.

2️⃣ Сбербанк со 2 июля 2024 года повышает ставки по базовым ипотечным программам на 1,3 п.п., теперь рыночные ипотечные ставки на первичном и вторичном рынке от 19,5%. Предыдущее повышение было в начале июня — тогда ставки выросли на 1,5 п.п. Прощай мечта о комфортной и родной двушке.

3️⃣ Мутко: льготная ипотека выполнила свою задачу как антикризисная мера. «После ее завершения государство сосредоточится на адресной помощи прежде всего семьям с детьми». Продуктологи большинства девелоперов спешат оптимизировать квартирографии и планировки под семейный формат (и лоты не менее 28 кв.м, не забываем). Семейную ипотеку скорее всего будут поддерживать до 2030 года, но условия будут периодически править в зависимости от конъюнктуры рынка и государственной стратегии (демография).

4️⃣ Начались продажи квартир в жилом комплексе «Мангазея на Тульской» на Большой Тульской улице рядом со ст. м «Тульская». Общая площадь комплекса – 146 700 кв. м (916 квартир). Ввод в эксплуатацию – IV кв. 2027 г. Архитекторы – IND Architects. Уровень цен достаточно высокий, но у конкурентов он еще выше, так как локация близкая к центру. Инвестиционный потенциал у проекта есть, так как половина конкурентов рядом - это апартаменты (Логос и Деко Резиденс)
1-к.: от ₽13,8 млн. за 28,1 м²или ₽491 т./м²
2-к.: от ₽24,6 млн. за 59,2 м²или ₽415 т./м²
3-к.: от ₽37,1 млн. за 85,5 м²или ₽433 т./м²

@nedviga_tech

Когда аналитики пытаются оценить эффект льготной ипотеки, то большинство делает общерыночные прогнозы, но это ошибочно.

Теперь про классы. Давайте сделаем для себя важный акцент. Льготная ипотека значительно повлияла на стандарт и комфорт классы жилья. Спрос в бизнес, премиум и элит устойчивее по мере роста бюджета, а их целевая аудитория как покупала, так и будет покупать жилье. Никакие льготные программы не помогут при бюджете 50 млн руб. и выше за квартиру.

Наибольший эффект от завершения льготной ипотеки для всех почувствуют девелоперские компании: ПИК, Самолет, Эталон. Они активно занимались региональной экспансией в последние 3-4 года и работают в наиболее доступном сегменте.

❓А ты уже продал их акции на фондовом рынке и купил ОФЗ?

@nedviga_tech

KEPT: Рынок слияний и поглощений в России 2021-2023

🔸В 2023 году российский рынок М&А собрал 38,6 млрд долл. США, что почти вдвое ниже рекордного 2021 года с объемом 67,3 млрд долл. США. Существенное сокращение объема сделок наблюдалось уже в 2022 году, когда инвесторы практически полностью перестали совершать крупные сделки в связи с экономической неопределенностью.
🔸При этом количество сделок в 2022 году оставалось приблизительно на уровне 2021 года, продемонстрировав существенное падение на 37% только в 2023 году. Ключевым фактором, поддержавшим активность на рынке M&A России в 2022–2023 гг., стали выходы иностранных компаний из российского бизнеса (в этот период треть сделок относилась к выходам иностранцев).
🔸В 2022 году произошел разрыв ценовых ожиданий продавцов, которые ориентировались на докризисные мультипликаторы, и покупателей, у которых появился выбор сделок с дисконтом по продаваемым активам иностранных инвесторов. Это привело к тому, что средний чек сделки в 2022 году упал на 14% по сравнению с 2021 годом (по сделкам более 10 млн долл. США). В 2023 году данный показатель отыграл только 4% по сравнению с предыдущим годом.

Полный отчет в комментариях ⬇️

@nedviga_tech

ЦБ РФ: Сведения о рынке ипотечного жилищного кредитования в России (Май 2024)

🔸В мае 2024 г. продолжился рост выдач ипотечных кредитов за счет льготных программ. Выдано 146,7 тыс. кредитов (+19% mom, но -7,1% yoy) на сумму 545,7 млрд руб. (+17% mom, но -6% yoy).
🔸Основным фактором активизации ипотеки стал рост выдач по программам льготного кредитования на фоне ожидания июльского завершения программы «Льготная ипотека» и возможного ужесточения условий по «Семейной ипотеке».
🔸Все льготные программы в совокупности в мае +20,7% до 422,8 млрд руб., а доля от общего объема 77,5% (75,2% – месяцем ранее).
➡️Семейная ипотека в мае +23,9%, до 212,7 млрд руб. (50,3% общего объема кредитов с господдержкой),
➡️Льготная ипотека +20,0%, до 132,0 млрд руб. (31,2% общего объема с господдержкой).
🔸Предоставление ипотечно-жилищных кредитов на рыночных условиях увеличилось за месяц на 6,5%, до 122,9 млрд руб. (месяцем ранее наблюдалось снижение на 3,5%). Повлияли ожидания по повышению ключевой ставки до 18%
🔸Объем выданных ипотечных кредитов на цели создания ИЖС увеличился на 10,6%, до 73,0 млрд рублей.
🔸По оперативным данным АО «ДОМ.РФ», по льготным ипотечным программам в июне продолжился рост выдач: было предоставлено около 578 млрд руб. (423 млрд руб. за май).

В июле-августе нас ждет замедление выдачи ипотеки как по льготным (семейная ипотека фактически на паузе, часть программ отменено, есть нехватка лимитов по IT), так и по рыночным программам (ждем повышение ключа до 18%). Таким образом, оживление ипотечного рынка начнется не раньше сентября-октября и будет зависеть от обновленных условий по семейной и IT ипотеке.

@nedviga_tech

❗️Семейная ипотека по ставке 6% на покупку квартиры в новостройке или строительство индивидуального жилого дома продлена до 2030 года.

📊 Программа распространяется на семьи с детьми, где есть хотя бы один ребенок в возрасте до 6 лет. Ставка по программе составит 6% в том числе и для жителей Дальнего Востока.

➡️Сумма кредита — до 12 млн рублей для жителей Москвы и Московской области, а также жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
➡️Для остальных регионов — до 6 млн рублей.
➡️Первоначальный взнос — 20%.

При рождении ребенка можно рефинансировать ранее выданный кредит.

Также «Семейную ипотеку» на новостройки могут получить:

▶️Семьи, проживающие в малых городах численностью до 50 тысяч человек и имеющие двух несовершеннолетних детей;
▶️Семьи, проживающие в регионах с низким объемом строительства или проживающие в регионах, имеющие индивидуальные программы развития, имеющие двух несовершеннолетних детей;
▶️Семьи, где есть ребенок-инвалид.

При этом строительство индивидуального дома или его приобретение для данной категории граждан доступно по всей территории России, но только в рамках 214-ФЗ или договора подряда и обязательно с открытием эскроу-счета.

«Наша задача – поддержать граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, в первую очередь семьи с маленькими детьми. Важно не допустить дальнейших перекосов на рынке ипотеки, поэтому необходимо снижать общее влияние льготных программ на ипотечный рынок. Это можно обеспечить за счет адресной и социальной направленности мер поддержки», — отметил Министр финансов Антон Силуанов.

Можно оформить только один льготный кредит — учитываются ранее выданные льготные ипотечные кредиты.

📌 Подробнее

@minfin

#МинфинСообщает #ипотека

GMK. Максимальные потери девелоперов с учётом компенсационных мер 20-25%.
Направления развития продаж после 1 июля 2024:
➡️агентский партнёрский канал (перевод со вторичного рынка на первичный покупателей),
➡️работа с рассрочкой,
➡️ проработка системы trade-in,
➡️корпоративные продажи,
➡️стимулирующие программы при покупке за наличные.
Мнение: Застройщики разучились продавать и многие пребывают в состоянии отделов оформления.

Главный дискус о том, как настраивать эти системы и какова будет стоимость их функционирования для застройщиков (точно дороже льготной ипотеки).

@nedviga_tech