🎁 Дарим наши книги в честь 30-летия компании!

1 апреля 1996 года в компанию Базальт (с которой началась история «Неделько и партнеры») пришел первый клиент. С тех пор прошло 30 лет, и из небольшого юридического центра по регистрации предприятий мы выросли в многопрофильную юридическую компанию!

За эти годы мы собрали большой багаж знаний и уже много лет делимся ими в рамках курсов, тренингов и других форматов. Мы не раз рассказывали о наших программах в топовых вузах страны, но помимо этого мы также являемся авторами двух книг:

1️⃣ Как купить или продать коммерческую недвижимость с максимальной отдачей
Руководство по использованию правовых инструментов для заключения выгодной сделки

2️⃣ Руководство по продаже и покупке недвижимости на торгах
Скелеты в шкафу и юридические тонкости

Обе книги наполнены ценнейшим практическим опытом и рекомендациями, и в честь нашего юбилея мы решили подарить вам эти книги бесплатно!

Только с 31 марта и до 8 апреля 2026 года вы можете скачать наши книги бесплатно:


🔗 СКАЧАТЬ КНИГИ БЕСПЛАТНО 🔗


🧑‍💼 Неделько и П. Дайджест в Telegram | Max

Спустя 13 лет известное московское здание на Смоленской-Сенной, 30 (дом Несвицкой) вернули государству.
А теперь собираются оттуда выгнать «Банк Российский кредит», который арендует это здание с 1995 года.

Я уже поделился своим взглядом на этот кейс в статье «Коммерсант», здесь же хочу рассказать об этом чуть подробнее.

Итак, хронология событий:
➡️ 25 октября 1995 года «Банк Российский кредит» заключает с Минимуществом договор аренды здания сроком до 31 июля 2043 года.

➡️ В 2009 году Алексеев С.В., помощник руководителя территориального управления Росимущества в г. Москве, с коллегами "для хищения государственного имущества ... создали преступную группу".

➡️ В 2010–2012 гг. здание с земельным участком на праве хозяйственного ведения передали ФГУП «Дирекция международных фотовыставок», которое затем было приватизировано путем преобразования в ОАО «Дирекция международных фотовыставок» (ОАО «ДМФ»). В результате земельный участок и расположенный на нем дом стали собственностью ОАО «ДМФ».

➡️ 26.12.2011 Совет директоров ОАО «ДМФ» принял решение о продаже помещения площадью 3010,1 кв. м, составляющего фактически всю площадь здания, по цене 73 млн. руб. Цену обосновали нахождением здания до 31.07.2043 в аренде у ОАО «Банк Российский кредит», низкой ставкой арендной платы, а также сведениями о трудном финансовом положении ОАО «ДМФ».

❗️Как раз на этом этапе, по мнению следствия, произошло введение в заблуждение Росимущества. Стоимость здания вместе с земельным участком составляла более 50% активов ОАО «ДМФ», так что на его реализацию требовалось согласие акционера, то есть Росимущества. Поэтому здание разбили на 2 помещения площадью 3010,1 кв. м и 10,4 кв. м и продали эти помещения по частям, без земельного участка.

➡️ 27.12.2011 ЗАО «Альфа Торг» покупает помещения площадью 3010,1 кв. м у ОАО «ДМФ», а уже 29.12.2011 перепродает их ЗАО «Бизнес Лайф».

➡️ 03.02.2012 ОАО «Банк Российский кредит» приобрело 100% акций ЗАО «Бизнес Лайф».

➡️ 22.02.2012 ЗАО «Бизнес Лайф» выкупило у ОАО «ДМФ» оставшиеся помещения площадью 10,4 кв. м и стало единственным собственником здания.

📌 Таким образом, в результате реализованной схемы, историческое здание площадью 3020,5 кв. м на Садовом кольце выкупило за 74,5 млн. ЗАО «Бизнес Лайф», единственным акционером которого является ОАО «Банк Российский кредит», который арендует это здание до 2043 года.

Вот так, ловкость рук и почти никакого обмана.

➡️ Но в 2021 году возбуждается уголовное дело, которое якобы и вскрыло эту схему.

➡️ 16 июля 2024 года Арбитражный суд Москвы, спустя 13 лет после продажи помещений, истребовал всё здание с земельным участком у ООО «Бизнес Лайф» и вернул их в федеральную собственность.

➡️ Сейчас же Минимущество подало иск к ОАО «Банк Российский кредит» о расторжении договора аренды от 25.10.1995 и об обязании освободить здание (Дело № А40-77018/26-6-519).

❓ Вопрос: Как можно вернуть задание спустя 13 лет после сделки?

Ответ содержится в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 20 марта 2025 года по делу № А40-261569/2023:

"Суды, учитывая разъяснения, изложенные в пунктах 4, 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» пришли к выводу, что СРОК ИСКОВОЙ ДАВНОСТИ ПО НАСТОЯЩЕМУ ДЕЛУ ПОДЛЕЖИТ ИСЧИСЛЕНИЮ С ДАТЫ ВСТУПЛЕНИЯ В СИЛУ ПОСТАНОВЛЕНИЯ БАСМАННОГО РАЙОННОГО СУДА ГОРОДА МОСКВЫ ОТ 26.09.2022 ПО УГОЛОВНОМУ ДЕЛУ № 01-0061/2022 (01-0356/2021), то есть с того момента, когда Росимущество действительно узнало о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, следовательно, срок исковой давности не является пропущенным".

Это дело – еще одна прекрасная иллюстрация того, что срок исковой давности – вещь весьма условная.

И ещё, мне очень интересно, на каком основании собираются расторгнуть договор аренды спустя 31 год после его заключения? 🤔🍿

🧑‍💼 Неделько и П. Дайджест в Telegram | Max

🏆Яндекс присвоил нам награду «Хорошее место»!

Уже более двух лет наш рейтинг по отзывам клиентов в Яндекс картах держится на уровне 4,9, а теперь мы присоединились к почетному списку «хороших мест». 
 
Спасибо за ваши отзывы и доверие. 
Мы будем стараться и дальше оправдывать ваши ожидания, оказывая услуги на высочайшем уровне!

🧑‍💼 Неделько и П. Дайджест в Telegram | Max

⚡️ Принят закон, который устанавливает запрет испытательного срока для женщин с детьми до 3-х лет.

Сейчас абзац третий четвёртой части ст. 70 Трудового кодекса РФ звучит так:

«Испытание при приёме на работу не устанавливается для:
…беременных женщин и женщин, имеющих детей в возрасте до полутора лет».

➡️ С 1 сентября 2026 года вместо «до полутора лет» будет «до трёх лет».

В сопроводительной записке указывается, что это связано с чрезвычайной нагрузкой и повышенной ответственностью для матери ребенка в этом возрасте.

По-видимому, предполагалось, что это облегчит процесс трудоустройства матерям с детьми до трех лет.

➡️ По факту это добавляет ещё один аргумент работодателям, почему не стоит брать на работу женщин с детьми до трех лет.

📌 Ведь дело не в ребенке, а в том, что когда на работу берут нового сотрудника, испытательный срок в 3 месяца — это период адаптации и проверки возможности эффективного взаимодействия работодателя с сотрудником.

Именно для этого и устанавливается испытательный срок, который позволяет в упрощённом порядке расторгнуть трудовой договор во время испытанного срока, предупредив другую сторону за 3 дня (ст. 71 Трудового кодекса РФ).

Причём это касается и работника, и работодателя.

❕ Теперь же обе стороны будут сразу лишены этого упрощенного периода.

На мой взгляд, это ещё больше усложнит возможность трудоустройства женщин с детьми до трёх лет.

🤔 А что вы думаете по этому поводу?

🧑‍💼 Неделько и П. Дайджест в Telegram | Max

📄 Порядок реализации роскошного жилья определил Минюст в своем законопроекте, который сейчас проходит антикоррупционную экспертизу.

Законопроект подготовлен на основе Обзора судебной практики по делам о банкротстве граждан, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 18 июня 2025 г., и предлагает дополнить Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» статьей 213.26-1 «Особенности реализации жилого помещения, объективные характеристики которого превышают разумно достаточные для удовлетворения потребности в жилище».

По сути, ничего революционного в себе законопроект не содержит. Его задача — внести в закон критерии, уже установленные сложившейся судебной практикой.

➡️ Нормы о том, является жилье роскошным или нет, и как его продавать, по-прежнему размыты. Но по-другому и быть не может, так как суды каждый раз обязаны учитывать массу факторов, которые делают каждую конкретную ситуацию особенной.

📌 О том, как складывается судебная практика, я уже писал об этом в своей статье «Когда могут забрать единственное жилье за долги?». А сегодня мы обсуждали законопроект на РБК.

⬇️ Согласно законопроекту:
⚫️Жилое помещение, являющееся единственным пригодным для постоянного проживания гражданина и членов его семьи, может быть реализовано, если его объективные характеристики явно превышают разумно достаточные для удовлетворения потребности в жилище.

⚫️Решение о реализации жилого помещения не может быть принято при отсутствии подтверждения информации о соразмерности потенциальной выручки и удовлетворения требований кредиторов.

⚫️Недопустимо выселять должника и членов его семьи без предоставления им замещающего жилья, отвечающего следующим требованиям:

⬇️ Замещающее жилье должно:
⚫️соответствовать требованиям жилищного законодательства,
⚫️обеспечивать сохранение достойного образа жизни должника и членов его семьи, в том числе с учетом их места учебы и работы, наличия заболеваний и иных обстоятельств, связанных с личностью должника и членов его семьи.
⚫️находиться в том же населенном пункте, что и роскошное жилье, причем если населенный пункт разделен на районы – то замещающее жилье должно находиться в том же районе.

⭐️Отклонение от указанных условий допускается, только если это не нарушает права должника и членов его семьи и имеются убедительные обоснования невозможности или существенного затруднения их выполнения.

В общем: главное правило — никаких жестких правил, определяющих критерии роскошного жилья при банкротстве, нет и быть не может.

Все всегда решается индивидуально. Главными критериями остаются: экономическая целесообразность в реализации единственного жилья должника и соблюдение норм при покупке замещающего.

📌 А подробнее о судебной практике по роскошному жилью вы можете узнать из моей статьи.

🧑‍💼 Неделько и П. Дайджест в Telegram | Max

🔝 Высшая школа экономики оказалась на первом месте в рейтинге Forbes среди ВУЗов России!

Гордимся тем, что наша программа профессиональной переподготовки «Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью» идет в лучшем ВУЗе страны!

Уверены, что наши выпускники вносят значительный вклад в повышение общего уровня оказания профессиональных услуг на рынке недвижимости!

🧑‍💼 Неделько и П. Дайджест в Telegram | Max

ФНС опровергла данные о контроле над 10 млн граждан из-за переводов

Контролировать будут, но пока неизвестно, скольких людей это коснется и как быстро это начнется.

🤔 Мне вспоминается случай десятилетней давности:

«Я скажу, что эти деньги мне дарят»,

— примерно так ответил на мой вопрос гордый владелец шашлычной в парке, когда я спросил у него, не боится ли он, что его банковскую карту заблокируют, когда он предлагал всем посетителям расплачиваться путем переводов по его телефону.

Мы в тот момент уже столкнулись с массовыми блокировками банками счетов клиентов с подобными сомнительными операциями.

📌 Банки обязаны отслеживать подозрительные операции и предпринимать действия по предотвращению сомнительных операций в соответствии с 115-ФЗ (Федеральный закон от 07.08.2001 № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путём, и финансированию терроризма»).

❕ Причем банки не обязаны объяснять клиентам, почему определенные операции им показались сомнительными.
И если сотрудник комплаенс-службы банка решил, что операции сомнительные и счета нужно заблокировать, значит так и будет. И человек может сколько угодно рассказывать сказки о том, как каждый день сотни различных незнакомых людей дарят ему небольшие и некруглые суммы. Это не поможет. )))

Причем помимо блокировок банки обязаны уведомлять Росфинмониторинг. А значит, черная метка потянется за клиентом и дальше, и он будет сталкиваться с проблемами и в других банках.

📌 Сейчас же прошла информация, что и налоговые органы будут обращать внимание на граждан, получающих сомнительные доходы и не декларирующих их. Пока обозначен порог в 2,4 млн рублей (предел для самозанятых), но мы же понимаем, что это условный предел?

Никто не мешает налоговым органам увеличить охват контроля, причем предложить гражданам объяснить сомнительные операции сразу за 3 года назад. Это вопрос технологий, а не закона.

❕ Поэтому многим нашим гражданам, получающим оплату за свои работу на карту, пора понять, что это чревато неприятными последствиями в будущем и уже сейчас перестроить свою схему получения гонорара.

🧑‍💼 Неделько и П. Дайджест в Telegram | Max

«Будущее коммерческой недвижимости»

Продолжаем делиться полезными материалами по теме коммерческой недвижимости — на этот раз расскажем о мероприятии от наших партнеров клуба инвесторов «Деньги» (а в конце вас ждет приятный промокод, сохраняйте)

За 7 лет клуб собрал вокруг себя сильное комьюнити инвесторов и предпринимателей, где реально делятся рабочими стратегиями, а не общими словами.

🗂️24–25 апреля в Москве они делают большую конференцию про коммерческую недвижимость: свежая аналитика, тренды, реальные кейсы и стратегия на 2026–27 год.

Будет много интересных тем — от ГАБов и офисов до складов, light industrial, земельных проектов и флиппинга.

Рекомендую тем, кто хочет грамотно разобраться в рынке и найти новые точки роста для своих инвестиций.

📌 По промокоду NED15 вы получите скидку 15% на любой тариф конференции.

📆 24-25 апреля
📍 Москва

Узнать подробнее

Как отказаться от приобретения сомнительного земельного участка, не влезая глубоко в юридические проверки?

Проверка земельных участков сродни игре в матрешку, переходящей в игру «верю — не верю». Рассказываем на примере из практики.

Для оценки юридических рисков земельного участка необходимо изучить всю историю сделок и операций с исходными участками, которые привели к его формированию.

📍 Отправной точкой этого исследования всегда является выписка из ЕГРН и графа в ней «Кадастровые номера объектов недвижимости, из которых образован объект недвижимости», которая отсылает нас к другой матрешке — земельному участку, из которого был образован интересующий нас участок. И так далее. До момента приватизации участка-прародителя. Именно там зачастую лежат основные проблемы, которые могут выявить уголовные дела, банкротства и другие проблемы, делающие излишне рискованным приобретение такого актива.

Но это исследование требует много времени и денег, которые должен вложить покупатель, желающий оценить риски приобретения.

❓ Можно ли сократить расходы на этом этапе? Можно, если выявить проблемы на этапе экспресс-проверки без детального анализа документации.

⬇️ Приведу пример.
Клиент планирует купить земельный участок №1 площадью 143 000 кв. м категории «земли сельскохозяйственного назначения» у продавца №1.

➡️ Участок образован год назад путем раздела другого участка (№2).

➡️ Право собственности на участок №2 было зарегистрировано в 2021 году на основании решения районного суда Московской области.

➡️ В этом решении есть ссылка на решение третейского суда от 26 декабря 2014 года, исполнительный лист, выданный районным судом, отказ Росреестра зарегистрировать право на основании третейского суда и еще много всего интересного.

⭐️А проблема была в том, что еще до 1997 года некий гражданин (далее — «Приватизатор») получил Государственный акт о праве собственности на землю. Однако он не стал регистрировать это право в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Вместо этого Приватизатор продал свой участок Продавцу №2, просто подписав договор купли-продажи. Переход права собственности в ЕГРН не был оформлен.

🍒 И как вишенка на торте, Продавец №1 купил у продавца №2 Земельный участок №1 год назад за наличные в 4 раза ниже рыночной стоимости.

❓ Может ли вся эта история быть правдой, а не очередным «схематозом»? Чисто теоретически — да.

Но на практике чаще действует правило:

«Если ходит как собака, пахнет как собака и лает как собака — значит, это собака» 🐶

В юридическом заключении мы так писать не можем. Поэтому на этапе согласования договора задатка, который должен в себе содержать на 80% структуру будущей сделки, просим Продавца №1 предоставить оригиналы судебных актов, договоры купли-продажи, расписки, а также доказательства того, что у продавца №1 была финансовая возможность выплатить сумму, указанную в расписке.

⭐️Это крайне важно, так как если продавца №2 начнут банкротить и признавать сделку по продаже земельного участка №1 недействительной, расчеты наличными - это первое ,что вызовет подозрение.

➡️ Итог:
Продавец №1, изначально устно обещавший предоставить все документы, отказывается подписать договор задатка, где это обязательство закреплено юридически и подкреплено штрафными санкциями. Теперь стадия игры в матрешку переходит в игру «верю — не верю».

Лично мы не верим, что сделки были чистые, ведь Продавец №1 должен был запросить те же самые документы у Продавца №2 на этапе собственной покупки. Если документов нет, значит либо проверки не проводилось, либо эта сделка — часть «схематоза». И то, и другое плохо, но без документов мы не сможем это проверить. В этот раз клиент тоже не поверил и предпочел рассмотреть покупку другого объекта.

✅ Мы сэкономили ему кучу денег, не проводя полноценную юридическую экспертизу. А зачастую клиенты, видя только сравнительно низкую цену и веря в свою счастливую звезду, предпочитают покупать, несмотря на отрицательное юридическое заключение.

Некоторым даже везет. )))

🧑‍💼 Неделько и П. Дайджест в Telegram | Max

⚡️Мэрия Москвы активизировала борьбу с хостелами в домах.

По информации «Ведомостей», Департамент городского имущества (ДГИ) Москвы подал в городской арбитраж около 60 исков к владельцам хостелов с требованием принудительного изъятия помещений хостелов, расположенных в многоквартирных домах, а также продажи недвижимости на публичных торгах.

Вырученные средства ДГИ предлагает направить первоначальным владельцам объектов.

📌 О том, что власти Москвы давно борются с хостелами и апартаментами, мы писали еще год назад.

Но тогда основным инструментом было нецелевое использование земельного участка. Сейчас власти тестируют новый способ — изъятие недвижимости. Не уверен, что этот вариант пройдет, но в том, что рано или поздно власти своего добьются и закроют все незаконные апартаменты и хостелы, сомневаться не приходиться.

📌 Между тем, переделка офисных и нежилых помещений в апартаменты и хостелы – по-прежнему популярный способ увеличения доходности коммерческой недвижимости.

Многие начинающие инвесторы приобретают это как готовый арендный бизнес (ГАБ), не понимая, что покупают билет на войну с местными властями. Если что-то работало 3-5 лет назад, еще не значит, что это будет работать в будущем.

❕ Нужно внимательнее изучать документы и особое внимание уделять видам разрешенного использования земельного участка.

☝️Ориентируйтесь на закон, а не на то, что «так все делают»

↗️ Заказать нашу консультацию

🧑‍💼 Неделько и П. Дайджест в Telegram | Max

📌 Самое интересное за март и апрель
В преддверии мая сделали традиционную подборку. Читайте, если что-то пропустили:

⚫️ Единственное жилье отобрать (,) нельзя (,) оставить за должником!
Разбираемся, когда жилье могут отобрать, что можно считать «роскошным жильем», и каким критериям должно соответствовать «замещающее жилье»

⚫️ Как меры господдержки могут повлиять на структуру сделки по покупке коммерческой недвижимости
Рассказываем об основных условиях по промипотеке и льготным кредитам

⚫️Спустя 12 лет после покупки Люблинский районный суд отобрал квартиру у добросовестного приобретателя, выгнав на улицу семью с тремя несовершеннолетними детьми (1 часть, 2 часть)
Разбираемся в хронологии событий и изучаем решения судов разных инстанций

⚫️ Что делать, если ваш родственник пропал, а в его квартире живут другие люди?
Рассмотрели выше упомянутую историю с другой стороны – а как бы вы поступили на месте дяди пропавшей хозяйки квартиры?

⚫️ Спустя 13 лет известное московское здание на Смоленской-Сенной, 30 (дом Несвицкой) вернули государству
Разбираем хронологию событий и объясняем, как такое возможно

⚫️ Как отказаться от приобретения сомнительного земельного участка, не влезая глубоко в юридические проверки?
На примере кейса из нашей практики показали, как важна предварительная проверка участка

↗️ Заказать нашу консультацию

🧑‍💼 Неделько и П. Дайджест в Telegram | Max

⚡️В Геленджике по иску Генпрокуратуры у нескольких десятков человек изымают землю и дома, которые построены на земельном участке, якобы приватизированном с нарушением в 1992 году

Прокуратура утверждает, что передача турбазы «Маяк» геленджикскому подразделению Федерации независимых профсоюзов России в 1992 году была проведена с нарушениями. Надзорный орган указывает на отсутствие оснований для передачи участка профсоюзам и считает незаконными последующие действия по акционированию, межеванию и смене вида разрешенного использования земли.

В данной ситуации речь идет об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения в пользу Российской Федерации.

🔗 Ранее мы писали о том, как Конституционный суд РФ высказался о сроках исковой давности и добросовестности ответчиков в Деле сочинских садоводов.

📌 Относительно сроков исковой давности КС РФ обращал внимание на то, что земельные участки могли предоставляться гражданам без проведения работ по межеванию и без должного кадастрового учета (посредством так называемого декларативного кадастрового учета земельного участка в отсутствие определенности его границы). Иными словами, без «привязки к местности».

И в этом случае публичный орган, не зная, где именно находится участок, не всегда мог узнать о том, что при его выделении в частную собственность было совершено нарушение.

➡️ Для таких случаев КС РФ в качестве «маркера», точки отсчета для начала течения исковой давности определяет либо момент освоения земельного участка (например, его ограждение, возведение на нем строений), либо определение координатных точек границ и нанесение границ участка на публичную кадастровую карту (ПКК)

📌 Что касается оценки добросовестности ответчиков, КС РФ особо отметил, что, учитывая особенности формирования частной собственности в РФ, именно от действий органов власти зависело, будет ли предоставление земли законным, и будут ли собственники защищены от претензий в будущем.

➡️ А следовательно на граждан не могут возлагаться ошибки, допущенные из-за несогласованности действий по ведению реестров. Ведь собственники справедливо и обоснованно рассчитывали на соблюдение должностными лицами требований законности.

📌 При этом в случае, когда приватизация осуществлялась с представлением со стороны гражданина поддельных, фальсифицированных документов, либо когда издание административного акта, послужившего основанием для получения земельного участка в собственность, было связано со сговором гражданина и должностного лица, добросовестность приобретателя очевидно отсутствует.

❕ Думаю, что и здесь существенное значение будут иметь следующие факторы:
- когда началось фактическое освоение земельных участков,
- когда они были поставлены на кадастровый учет с отражением границ,
- когда началось строительство,
- а также, участвовали ли нынешние владельцы в реализации сомнительных схем.

Будем наблюдать за процессом.

↗️ Заказать нашу консультацию

🧑‍💼 Неделько и П. Дайджест в Telegram | Max