✏️ 🌾 Сельхозугодья - проблемы использования

Сельхозугодья — это поля, пастбища, сенокосы и другие участки на землях сельскохозяйственного назначения, как правило, за пределами населённых пунктов. Раньше это была самая массовая и при этом самая дешёвая категория земли, к которой многие относились как к «дальнему запасу» под застройку или использовали их под свои нужды

✏️ 🧩 Почему с ними сложно

Годы подряд нельзя было нормально понять, как именно можно использовать конкретный участок: это пашня, залежь, пастбище или сенокос, или еще какой-то вид угодий. Какие постройки или сооружения там вообще допустимы. На такие земли не распространяются обычные градостроительные регламенты - а кто скажет, что же можно делать?
В итоге кто‑то застраивал угодья «по незнанию», кто‑то — осознанно, кто-то переводил или включал в населенные пункты под застройку,а где‑то до сих пор стоят новые или старые объекта капстроя, (например, совхозные дома и фермы). И это на землях, которые формально считаются угодьями.

✏️ ⚖️ Что изменится в 2026 году

С 2026 года перевод сельхозугодий в другие виды использования будет возможен только с согласованием на уровне федерального Минсельхоза, а не просто по договорённости на месте. Параллельно государство запускает более жёсткий учёт угодий и вводит механизмы, по которым уже застроенные участки и строения можно будет официально выводить из состава угодий (спойлер - пока не все понятно, но мы о новом постановлении Правительства еще расскажем).

✏️ 🗣 Шанс или проблема?

Для одних это шанс легализовать старые дома и постройки на бывших совхозных землях, для других — риск столкнуться с претензиями к самовольной застройке или потерять часть земель. Если не разбираться в новых правилах, можно получить проблемы с землёй и штрафы, а не спокойно развивать своё хозяйство.

#земля #бизнес #развитие_территории

Друзья, здравствуйте!

Мы видим ваш живой интерес к обсуждаемой теме — спасибо вам за это!

Вопрос действительно обширный, и мы запланировали раскрыть его в нескольких видео.

Традиционно мы выпускаем рубрику «Мнение эксперта» по понедельникам, но сегодня выдалось несколько свободных часов до выступления на «Travel Hub. Приезжай. Зима», решили не откладывать и записать первое видео прямо сейчас. Надеемся, оно будет для вас полезным!

Уже в 14:30 встретимся на форуме, а для тех, кто не сможет присоединиться очно, мы обязательно опубликуем ссылку на онлайн‑трансляцию.

До встречи!

ДОМ.РФ начнёт разработку цифровых сервисов в мастер-планировании крупных территорий

В 2026 году ДОМ.РФ приступит к созданию цифровых сервисов в сфере мастер-планирования крупных территорий. Такие инструменты позволят повысить эффективность планирования городов и ускорить процессы подготовки решений для градостроительства.

Об этом рассказал генеральный директор «ДОМ.РФ Технологии» Александр Лукьянов в рамках экспертного диалога «Инструментальная навигация развития территорий: от стратегии до мастер планов» III Всероссийского муниципального форума «Малая родина — Сила России».

Среди планируемых решений — сервис-помощник для проектировщиков и программное обеспечение (ПО) для цифрового аудита мастер-планов территорий. Помощник проектировщика поможет оперативно проверять ключевые параметры в работе архитекторов (такие как плотность застройки, обеспеченность инфраструктурой, радиусы доступности), сокращать время на формирование каталога типовых секций, объёмно-планировочных решений, генерировать сценарии массинга, пластики фасадов, проверять ограничения, формировать полезный контур под застройку. Продукт для цифрового аудита мастер-плана территории даст возможность при его загрузке или его части проводить комплексную проверку по нормативным, инфраструктурным и экономическим критериям, формировать консолидированный отчёт о сильных и слабых сторонах, рисках и узких местах, сравнивать разные варианты концепций между собой.

Источник: ДОМ. РФ

#развитие_территории

В Херсонской области будет создан национальный парк

В Херсонской области создадут Азово-Сивашский национальный парк, который будет интегрирован в систему особо охраняемых природных территорий России.

Национальный парк создается на базе ранее существовавшего природного парка на территориях Генического и Новотроицкого муниципальных округов. Его площадь превысит 37 тыс. га.

Решение позволит сохранить природные комплексы островов, полуостровов и мелководных лагун в заливе Сиваш Азовского моря. Эта территория служит местообитанием редких и исчезающих видов животных и растений, многие из которых занесены в Красную книгу России. Кроме того, она расположена на пути сезонной миграции перелетных птиц. Для них мелководные и прибрежные зоны Азовского моря – хорошие кормовые угодья, одновременно удобные для гнездования.

Источник: Правительство РФ

#развитие_территории

🌾 Сельхозугодья - проблемы использования. Часть 2

❓ Кто определяет вид сельхозугодий?
Базовое понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения (включая виды угодий: пашня, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения и др.) закреплены в статье 77 Земельного кодекса РФ. Классификация конкретных участков по видам угодий в практике основывается на результатах почвенных, геоботанических и иных обследований, выполняемых в рамках землеустройственных работ согласно Федеральному закону «О землеустройстве» и агропроизводственной классификации земель.
Фактически «привязку» участка к виду угодий (пашня, сенокос, пастбище, земли под многолетними насаждениями и т.п.) делает исполнитель землеустроительных/кадастровых работ (землеустроительная организация, кадастровый инженер) по материалам таких обследований. Утверждённые результаты землеустройства затем становятся основанием для внесения сведений о виде угодий в ЕГРН.

🌱 Как понять: пашня, сенокос или сады?
Официальный вид угодий конкретного участка обычно отражается:
🔹 в выписке из ЕГРН (если вид угодий внесён в сведения о земельном участке);
🔹 в землеустроительной документации (проекты землеустройства, схемы использования и охраны земель, материалы почвенных и геоботанических обследований)
Если фактическое использование изменилось (например, пашню перевели под сады), а документы ещё не обновлены, требуется проведение землеустроительных работ и подготовка соответствующей документации, после чего орган, уполномоченный в сфере земельных отношений/АПК субъекта РФ, утверждает материалы, а Росреестр вносит обновлённый вид угодий в ЕГРН. Таким образом, вид угодий определяется не решением собственника, а через формализованную процедуру землеустройства и последующую регистрацию.

🏡 Кто решает, что можно строить?
Правила использования земель сельскохозяйственного назначения, включая допустимые виды деятельности и объектов, установлены в статье 78 Земельного кодекса РФ.
На сельскохозяйственных угодьях приоритетно допускается ведение сельхозпроизводства, а также размещение объектов, непосредственно связанных с сельским хозяйством (мелиоративные системы, защитные лесополосы, объекты хранения и первичной переработки продукции и т.п.), с учётом ограничений по их площади и недопустимости необоснованного выбытия угодий из оборота.
Дополнительно действует Классификатор видов разрешённого использования земельных участков, утверждённый уполномоченным федеральным органом, который задаёт коды и описания ВРИ (в т.ч. для сельскохозяйственного производства, садоводства, сенокосов и кормовых угодий). Конкретный ВРИ (например, «для сельскохозяйственного производства», «для садоводства», «для сенокошения и выпаса скота») выбирается и устанавливается в отношении участка в соответствии с этим классификатором и ПЗЗ, и уже через него определяется перечень допустимых объектов капитального строительства.

📌 Общие ориентиры по сооружениям на угодьях
На наиболее ценных сельскохозяйственных угодьях (включая особо ценные, перечни которых формируются по специальным правилам) допускается, как правило, только такая застройка и размещение объектов, которые не выводят значительные площади из сельхозоборота и непосредственно обслуживают сельхозпроизводство (мелиорация, внутренняя дорожная сеть, линии связи и электроснабжения, объекты хранения урожая и т.п.).
Объекты, не связанные с сельским хозяйством (промышленные, жилые комплексы, туристические объекты и т.д.), на сельскохозяйственных угодьях размещать нельзя без перевода земель в иную категорию либо изменения ВРИ и соблюдения требований земельного и градостроительного законодательства.

📹 Сельхозугодья - проблемы использования

Друзья, как и обещали – сегодня выпускаем рубрику «Мнение эксперта».

В пятницу и субботу мы получили ряд комментариев и мнений от вас на пост по проблемам использования сельхозугодий.

Благодарим за активное обсуждение и представляем нашу позицию по данному вопросу - комментарий Ненароковой Марины - руководителя консалтинговой юридической компании «Природный кодекс», вице-президента Общенационального Союза Индустрии Гостеприимства (ОСИГ)⏬

❗️ «Не совершайте необдуманных действий!»

Этими словами завершила вчера свой видеокомментарий Марина Ненарокова, руководитель консалтинговой юридической компании «Природный кодекс», вице-президент Общенационального Союза Индустрии Гостеприимства. Об этом две следующие заметки в нашем канале.

❓ Вы решили создать проект развития сельского туризма? Не совершайте необдуманных действий!

1⃣ Проведите исследование рынка. Но только правильное исследование - обратитесь к тем, кто на этом специализируется. А ещë лучше два исследования: количественное и качественное. Соберите и изучите первичные и вторичные источники. Вот только честно: кто это сделал по-настоящему? А зря! Правильно проведённое исследование покажет вам путь.

😁 Но когда говорят: «Мы сейчас быстренько проведем для вас SWOT- анализ» - не верьте. Он не делается быстро, его вообще правильно мало кто умеет делать. Не поддавайтесь на красивые слова.

2⃣ Сто раз подумайте над идеей проекта. Часто помогает чуйка на успешный проект. А что делать, если еë нет? Ищите идею, привлекайте тех, кто умеет идеи придумывать.

😁 Слово «маркетинг» часто воспринимается как ругательство, но талантливые маркетологи, умеющие придумывать идеи и воплощать их, существуют.

Изучайте лучшие примеры сельского туризма мира и страны, докручивайте их под себя. Ищите идеи для сельского туризма в других сегментах - спортивный, автомобильный, краеведческий, медицинский, паломнический, любой другой - и тоже докручивайте их под себя. Помните, что в сельском туризме не должно быть одинаковых проектов - хотя бы деталь, но уникальная, собственная.

3⃣ Составьте вдумчивый бизнес-план. Не пытайтесь поразить себя или конкурсную грантовую комиссию рекордными показателями. Они в первую очередь должны быть реалистичными. Составьте три варианта: пессимистичный, оптимистичный и что-то среднее между ними. И тщательно продумывайте свои действия по каждому из этих сценариев. Сомневаясь: а что делать, если? Сомневаться на этом этапе даже нужно.

✅ Особенно важно планирование для тех, кто хочет получить гранты - вам за каждый показатель отчитываться. В случае с грантом «Агротуризм» таких отчетных показателей 13, и отчитываться нужно пять лет.

Не можете сами? Привлекайте тех, кто умеют делать и сопровождать бизнес-планы. Но только наведите справки о том, кого зовëте: мир тесен, узнать можно и нужно.

4⃣ Ключевой вопрос для проекта развития сельского туризма - земля. Убедитесь, что там, где вы планируете реализовать проект, земельный участок для него подходит. А если не подходит, можно ли сделать так, чтобы подходил. Это тот случай, когда нельзя ошибиться.

😳 Только не ищите ответ в случайном интернете или в случайных мнениях неизвестных экспертов. Риски велики.

5⃣ Собственно, изучите не только «земельный вопрос», изучите всë законодательство, в рамках которого будет реализовываться проект развития сельского туризма. Федеральное - региональное - местное. Если не изучили сами, пусть рядом будет тот, кто изучил. Или тот, кто подскажет того, кто изучил. Наисложнейший вопрос, но ключевой.

✅ В ближайшее время будут внесены изменения в нормативно-правовые акты, определяющие получение гранта «Агротуризм». Опубликуем.

📑 Вечером продолжим тему, но для тех, кто уже реализует проект развития сельского туризма.

Подписан закон, уточняющий ограничения отдельных видов деятельности в центральной экологической зоне Байкальской природной территории

В частности, закреплено, что в целях воспроизводства лесов в центральной экологической зоне сплошные рубки погибших лесных насаждений, утративших свои средообразующие, водоохранные, санитарно-гигиенические, оздоровительные и иные полезные функции, допускаются, если выборочные рубки не обеспечивают замену таких лесных насаждений на лесные насаждения, обеспечивающие сохранение целевого назначения защитных лесов и выполняемых ими полезных функций.

Перечень земель лесного фонда и лесных участков, на которых допускаются сплошные рубки погибших лесных насаждений, определит Правительство на основании решения о согласовании такого перечня.

Также установлено, что в целях предупреждения негативного воздействия вод, опасных геологических и других природных процессов на уникальную экологическую систему озера Байкал и обеспечения социально-экономического развития Байкальской природной территории в центральной экологической зоне допускается перевод земель лесного фонда, занятых защитными лесами, или земельных участков в составе таких земель в земли иных категорий в отношении объектов государственного или муниципального значения (при отсутствии других вариантов их возможного размещения) исключительно для:
🔹 строительства и (или) реконструкции сооружений инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод;
🔹 строительства и (или) реконструкции сооружений, предназначенных для предупреждения негативного воздействия опасных геологических и других природных процессов;
🔹 строительства и (или) реконструкции, капитального ремонта автомобильных дорог, в том числе искусственных дорожных сооружений, являющихся их технологической частью;
🔹 строительства и (или) реконструкции объектов электросетевого хозяйства, теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения, линейных объектов системы газоснабжения, их неотъемлемых технологических частей, если указанные объекты необходимы для организации электро-, газо-, тепло-, водоснабжения населения и водоотведения или функционирования особых экономических зон;
🔹 создания и (или) расширения мест погребения.

Настоящий федеральный закон вступает в силу с 1 марта 2026 года.

Федеральный закон от 15.12.2025 №482-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об охране озера Байкал» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

#законодательство #развитие_территории

❗ «Не совершайте необдуманных действий!» Часть 2.

❓ Вы уже реализуете проект развития сельского туризма? Обратите внимание:

1️⃣ Туристический рынок развивается стремительно и меняется быстро. Идея, придуманная вами сейчас, уже через год потребует проверки и адаптации к новым условиям. Открылись – не успокаивайтесь. Постоянно проводите исследования рынка (об этом мы написали в утренней заметке). Увидели стагнацию - вносите изменения: расширяйте линейку услуг, думайте про рекламу и событийный календарь, работайте с ценообразованием.

📊 Хотите совет, за который нас будут критиковать социологи? Чтобы получить почву для размышлений, достаточно опросить 70 человек (не сотни и не тысячи). Но вот правильно составить анкету и определить выборку для опроса – это отдельный вид искусства.

2️⃣ Говорят, что в ресторанном рынке самый сложный - девятый месяц после открытия заведения. Эффект новизны исчез, персонал вошёл в ежедневную рутину, можно расслабиться? Сразу после этого наступает провал. То же самое - в сегменте сельского туризма, только сроки отличаются. «Объект выглядит уставшим» - эта фраза актуальная не только для гостиниц, но и для домиков сельского туризма, помещений для мастер-классов, кафе и даже ограждений на ферме.

✏️ Регулярное оживление внутреннего и внешнего вида объекта сельского туризма необходимо. Это не требует огромных средств. Решают детали, но подобранные со вкусом и знанием вопроса - обратитесь к дизайнеру. А вот сантехника и техника бытовая - наоборот, тут не надо экономить: гость всё заметит.

3️⃣ Снова внимание к цифрам. Ведите статистику проекта с первого дня: туристы, экскурсанты, заработали, потратили (естественно, правильными показателями и формулировками). Не вышли на прогноз бизнес-плана? А почему? А что можно изменить? Особое внимание к цифрам должно быть у тех, кто отчитывается по грантам.

✅ Повторимся: грант «Агротуризм»: 13 показателей на протяжении 5 лет – таковы правила игры, с которыми вы согласились. Если они вдруг не выполняются - не молчите! Думайте над исправлением ситуации, спрашивайте совет у тех, кому направляете отчет, проявляйте инициативу, задавайте вопросы, уточняйте формулировки, проверяйте.

4️⃣ Проект развития сельского туризма - штука тонкая. Если вы сельхозтоваропроизводитель, то выручка от туризма не должна превышать 30%. Обращайте на это внимание. Сельский туризм связан с сельским хозяйством - это позиция Минсельхоза России. Но даже если вы не сельхозтоваропроизводитель, не выходите за границы того, что закон называет сельским туризмом. В противном случае это - лукавство.

✒️ В следующей заметке мы еще раз подробно расскажем о трактовке Минсельхозом России трактовки сельского туризма.

5️⃣ Ещё одно необдуманное действие, имеющее место в сельском туризме - расстояние от фермы до, например, кафе или домика для проживания. С одной стороны, гость должен понимать, что приехал на объект, связанный с сельским хозяйством: ферма не должна быть за 50 километров. С другой стороны, соседство должно быть комфортным и безопасным как для людей, так и для животных.

🐏 Разумный компромисс нужно находить на старте проекта. Как, например, исправить ситуацию, когда стена мини-отеля упирается в стену убойного цеха (реальный случай)? Или как перенести в другое место дом, поставленный без учёта розы ветров? Но даже если так случилось - это не повод закрывать проект. Поиск решений никто не отменял.

📑 Это лишь малая часть пунктов, имеющих отношение к теме «Не совершайте необдуманных действий!» Продолжим.

Какие законы подписал Путин 15 декабря

В понедельник, 15 декабря, на официальном интернет-портале правовой информации был опубликован ряд законов, подписанных Президентом РФ Владимиром Путиным. Подписан 41 федеральный закон. Подробный список приводит «Парламентская газета.

Наиболее важные в нашей работе:
🔹 Федеральный закон от 15.12.2025 № 465-ФЗ «О внесении изменения в статью 6 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
🔹 Федеральный закон от 15.12.2025 № 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»
🔹 Федеральный закон от 15.12.2025 № 480-ФЗ «О внесении изменений в статью 16 Федерального закона «О пчеловодстве в Российской Федерации» и статью 22 Федерального закона «О безопасном обращении с пестицидами и агрохимикатами»
🔹 Федеральный закон от 15.12.2025 № 482-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об охране озера Байкал» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Источник: Парламентская Газета

#законодательство

Стартовала пригласительная кампания КИФ-2026

Оргкомитет Кавказского инвестиционного форума объявляет о старте пригласительной кампании КИФ-2026 — одного из ключевых деловых событий на территории Северного Кавказа. Мероприятие проводится при поддержке Правительства Российской Федерации, Министерства экономического развития Российской Федерации и Правительства Ставропольского края. В 2026 году КИФ пройдет под заголовком «Расширяя горизонты возможностей», объединив представителей бизнеса, власти, экспертного сообщества, молодежные инициативы и международных инвесторов.

Особое значение программе придает то, что Президент Российской Федерации Владимир Путин объявил 2026 год в России Годом единства народов. В связи с этим КИФ-2026 дополнит масштабный культурный проект — «Фестиваль народов Кавказа», который продемонстрирует уникальное многообразие традиций, искусства и культур Большого Кавказа и Юга России.

Деловая программа форума 2026 года сформирована с опорой на всестороннюю поддержку предпринимательства, развитие международных инвестиционных проектов, рост роли креативных индустрий в экономике, а также раскрытие транспортного потенциала регионов СКФО и ЮФО. Программа будет разделена на тематические дни, каждый из которых раскрывает актуальные направления развития регионов.

На КИФ-2026 впервые будут проведены инвестиционные шоу. Это специальный формат презентаций, когда регионы представляют российским и зарубежным инвесторам перспективные проекты. Оригинальная подача с учетом традиций, особенностей и стратегических приоритетов регионов позволит более ярко и убедительно заявить о возможностях для вложений и долгосрочного сотрудничества на Кавказском инвестиционном форуме — 2026.

Источник: Министерство экономического развития Российской Федерации

#развитие_территории #бизнес