Почему ИФНС доначислила мне налог при продаже недвижимости со всего дохода?

Такой вопрос я слышу достаточно часто

Дело в том, что уменьшение дохода на расходы, которые вы понесли при покупке - это ваше право, и никак не обязанность налогового органа

Все вычеты носят исключительно заявительный характер

Это означает, что налогоплательщик должен самостоятельно заявить о них налоговому органу. Автоматически уменьшение налога не происходит, так как у ИФНС нет ваших документов

Максимум, на что можно рассчитывать - это фиксированный имущественный налоговый вычет при продаже недвижимости в размере 1 млн.руб. (применяется, например, при продаже жилого объекта недвижимости или земельного участка), либо 250 тыс. для автомобилей и нежилых помещений

Какие документы предоставить налоговому органу, такие и будут подлежать оценке

Документы - очень важная часть при оптимизации налога, но не единственная

Анализ ситуации может показать, что не документы необходимо представлять и налоговую декларацию, а писать пояснения об отсутствии обязанности вообще декларировать доход

В моей практике такое случается довольно часто

Контраст

Часть третья
«Марина, держать голову надо в холоде, а ноги в тепле»

У каждого я думаю найдётся в закромах памяти какое-то событие из прошлого, про которое можно сказать, что именно оно было «сформировавшим характер»

Странно, но именно это фото мне напомнило про такое событие. Наверное из-за контраста красок и температур на фото и того самого события

Когда я училась на юрфаке в Новокузнецке, занятия заканчивались поздно и мне приходилось возвращаться в свое Сидорово на автобусе, который шёл в соседний посёлок

В наше Сидорово последний автобус шел в 6 часов, а в соседний Чистогорск автобусы ходили до самого позднего вечера

Из Чистогорска надо было уже идти пешком и было два варианта: через поле, где не было ни души и было реально страшно (это были 90-е годы - времена процветающего криминала, а это поле их излюбленным местом для разборок), либо по автомобильной дороге, вдоль которой с одной стороны это же самое поле, а с другой железная дорога

Я выбирала второй путь, потому что была вероятность, что кто-то на этой автодороге остановится и подбросит тебя, ну и несущиеся мимо железнодорожные составы с углём как-будто бы добавляли в эту кромешную тьму вокруг ощущение жизни

Но запомнилось мне другое. Однажды, в минус 35 зимой я возвращалась из института той самой дорогой, как следует уже промёрзнув в автобусе (в них никогда не было тепло, мне кажется, они были сделаны из фольги, в них дул холоднющий ветер и насквозь промерзали окна). В автобусе я часто переобувала сапоги на валенки, которые предусмотрительно возила с собой в пакете. Не будешь же в институте в 18 лет ходить в валенках;)
А в тот раз я не взяла их с собой и у меня так замерзли ноги, что я на пол пути просто села на эту автомобильную заснеженную дорогу, чтобы закутать ноги в свою длинную дублёнку, пытаясь хоть как-то согреться

Не помню, как я потом дошла. Помню именно этот момент, как я сижу на дороге, укутавшись в дублёнку

А сейчас у меня аллергия на холод. Если включить кондиционер, я обязательно начну чихать 😅

Если посмотреть на мою работу буквально и поверхностно, то можно увидеть, что она заключается в том, чтобы вы не переплачивали налоги, а платили ровно столько, сколько должны, с учетом законных, доступных, но крайне часто совсем неочевидных способах их снижения.

Что вы тут видите?

Самое первое, это конечно же деньги. Я помогаю сэкономить вам деньги. Но это если буквально и поверхностно.

А если пойти поглубже?
Однажды мне очень доходчиво показал эту глубину мой клиент своей фразой: «Марина, вы спасли меня от развода»

А другой сказал: «Марина, вы спасли меня от банкротства»

А третий: «Вы так вовремя подключились и поддержали наш бизнес…»

И вот это уже не про деньги. Это уже про то, что скрывается за ними

А за ними скрывается то, что эти люди не потеряли семью, бизнес, и может быть даже себя

Они все пришли ко мне,
оказавшись один на один с большими проблемами, а получили спокойствие, защиту и уверенность.

Уверенность в том,

что они не одни
что они в надежных руках
что их проблема будет решена

Мной. Моим опытом. Моей экспертностью. Моей интуицией. Моим интересом. Моим желанием помочь.

Маслов Владимир Иванович
На этой фото ему 75, а мне 28

В этом году ему исполнилось 89, а 90 уже не исполнится никогда

Его лекции в МГУ по менеджменту были для меня самые любимые.
Он был кандидатом экономических наук, доцентом кафедры ЮНЕСКО по изучению глобальных проблем факультета глобальных процессов МГУ имени М.В. Ломоносова.

Он написал 21 книгу

Он обожал менеджмент и маркетинг, а я обожала его и его лекции, и навсегда запомню однажды сказанные нам его слова:

«Вы все, кто сейчас сидит в этой аудитории, будете постоянно учиться. Поверьте, это не последнее ваше обучение, их у вас ещё будет очень много»

Тогда я не очень то ему поверила. Это было второе высшее образование, каждый божий день после работы на протяжении 3х лет мы ездили на лекции, которые заканчивались в 22:00 и мне тогда казалось, что ну нет, вот сейчас доучусь и ноги моей больше в университетах не будет🤫

Но нет, случилось ровно так, как сказал Владимир Иванович. Все мои одногруппники, с кем мы продолжаем дружить, постоянно учатся и я не исключение, и считаю, что это лучшее, что может случиться и что может позволить себе человек

Спасибо, Владимир Иванович🙏

ДДУ vs Предварительный ДКП, заключенный с Застройщиком, имеют кардинально разные налоговые последствия

Столкнулась тут почти подряд с двумя одинаковыми случаями, о которых не слышала ранее

Оказывается, Застройщики (весьма и весьма крупные) грешат тем, что вместо ДДУ заключают предварительный договор купли-продажи

А это кардинально разные последствия для покупателя, в частности для исчисления срока владения в целях освобождения от уплаты налога при последующей продаже (3/5 лет)

Особенно это актуально для тех, кто инвестирует в новостройки «на котловане» и задача которых перепродать объект, как только он построится

А разница в ДДУ и предварительном ДКП вот в чем

🟥 Если заключить ДДУ, то ваш срок владения будет считаться с даты оплаты этого договора. И это означает, что дом еще может строиться год, два, три, а ваш счетчик срока владения уже будет работать, часики будут тикать и приближать ваше освобождение от уплаты налога

🟥 А если заключить предварительный договор и также внести полную оплату по договору, счетчик срока владения (3/5 лет) не включается. И срок владения для освобождения от уплаты налога начнет считаться только после того, как дом построят, введут в эксплуатацию, и вы зарегистрируете право собственности на свой объект

Разница колоссальная

Почему так поступают Застройщики?

🟢 Во-первых, бывает так, что дом уже построен и введен в эксплуатацию, и Застройщик просто напросто уже не может подписать с Вами ДДУ. Поэтому вынужден заключить предварительный ДКП, потом оформить на себя право собственности, а потом уже заключить с вами основной договор и продать уже готовый объект недвижимости.

🟢 Во-вторых, Застройщику нужны сейчас деньги, которые по ДДУ он не получит, так как они будут заморожены на эскроу-счете и до того, пока не построится дом, будут ему недоступны. А при заключении предварительного договора деньги сразу поступают на счет Застройщика.

Мотивы Застройщика могут быть и другие...

Вам важно понимать разницу, чтобы потом случайно не налететь на налог, потому что вам кто-то сказал, что если купить новостройку у Застройщика, то срок владения будет считаться с даты оплаты. Да! Но только при заключении договора, связанного с долевым строительством (ДДУ) или участием в ЖСК

Переквалифицировать предварительный договор в ДДУ можно в судебном порядке, но это уже совсем другая история.

Сделки с недвижимостью для лиц из недружественных стран при наличии двух гражданств: и Российской Федерации, и Недружественной страны

Уже больше 3х лет в России действует особый порядок для сделок с ценными бумагами и недвижимым имуществом, если в этой сделке участвует лица иностранных государств, совершающих недружественные действия (перечень см. в Распоряжении Правительства от 05.03.2022 №430-р)

Указом Президента №81 от 01.03.2022 установлено, что эти и еще ряд других сделок могут осуществляться только на основании разрешений Правительственной комиссии

Но что если у вас два гражданства?

Когда только были введены эти меры, некоторые столкнулись с тем, что Росреестр не принимал на регистрацию договоры, если в них не было пункта об отсутствии у сторон сделки второго гражданства

Чуть позже Росреестр выпустил опровержение о предъявлении таких требований и разъяснил, что гражданин РФ, имеющий также иное гражданство, рассматривается ТОЛЬКО как гражданин РФ, если иное не предусмотрено мждн/м договором или законом

И в другом своём сообщении Росреестр разъяснил, что при совершении сделки, влекущей возникновение права собственности на недвижимое имущество, гражданином Российской Федерации, вне зависимости от наличия у такого гражданина гражданства Недружественного государства, такое лицо рассматривается как гражданин Российской Федерации и ограничения, установленные Указом № 81, на такие сделки не распространяются

Таким образом, при осуществлении сделок с недвижимостью в Росреестре юридически значимым является наличие гражданства РФ

Поэтому, если у вас есть гражданство РФ и второе гражданство США, Великобритании, Испании и какого-то иного Недружественного государства, то вы можете спокойно продать свою российскую недвижимость, не обращаясь в Правительственную комиссию

‼️ Если вам необходима консультация или сопровождение сделки при продаже недвижимости, напишите мне и мы обязательно вам поможем, даже если риэлтор, нотариус или Росреестр вам в этом отказывают

Сегодня был настолько потрясающе-содержательный день, что завершить его захотелось именно так - просто выйти в поле.
День начался с тренировки. Я уже несколько лет занимаюсь спортом онлайн и это оказалось для меня самым лучшим форматом.
Потом было обсуждение структуры моего будущего обучения для экспертов с методологом, которая работает в образовании 40 лет и это моя огромная удача иметь возможность работать с ней и получать от нее личную помощь.
За этим последовало 4 часа воркшопа с маркетологом, у которой самобытный и очень откликающийся мне взгляд на маркетинг и смыслы.
А в завершение дня была работа с коучем, на которой мы затронули очень важную тему становления человека в свою роль: роль дочери для мамы, роль сестры для брата, роль женщины для своего мужчины.

4 человека, с которыми я взаимодействовала сегодня - это уникальные люди, которые отдают в этот мир очень много, отдают весь свой накопленный опыт, чтобы тому, кто сможет это принять, стало, как минимум, уверенней и спокойней, а, как максимум, запустило в человеке желание и возможность действовать, чтобы дальше по спирали отдавать уже что-то своё уникальное в этот мир.

p.s. был ещё сегодня и 5й человек, но кто он и как его зовут, я не знаю. Но именно он создал приложение для медитаций, которые являются для меня явлением абсолютно необычным и непривычным, но сейчас очень поддерживающим

Вот такой вот день и моё желание оставить его в памяти и поблагодарить тех людей, которые однажды решили отдавать♥️

https://youtu.be/ay3Jm7CzVg4?si=m5CQ-blnJMpEKvel

Только что посмотрела эфир по рекомендации девушки, к которой есть большое доверие и мне захотелось поделиться с вами тем, что я услышала. Возможно, этот час эфира станет для меня лучшим часом, который мне был необходим сейчас в моей жизни

Если вы чувствуете, что с вами что-то не так, что уже устали от того, что надо быть счастливым, надо быть успешным, независимым и самостоятельным, а ваше очередное достижение и достигнутая цель дают удовлетворение лишь ненадолго, или какая-то из сфер вашей жизни все-время проседает, этот эфир может открыть вам очень глубокую информацию

В моей жизни недавно произошло одно событие, на которое я сейчас посмотрела по-другому через этот эфир. Это событие не касается здоровья и не угрожает ничьим жизням, но оно достаточно серьёзное лично для меня, что я продолжаю искать ответы и нахожу их в самых неожиданных местах

Знаете, как было страшно
уйти из найма и публично заявить о себе, как специалисте? Очень! Но я справилась с этим и это решение было и остается одним из лучших в моей жизни. 
И если даже один человек вдохновится моим опытом и захочет узнать, куда приводят мечты приведет его однажды написанная фраза в любом публичном пространстве: «Меня зовут …… и я могу вам помочь с тем, что умею делать .….», я сильно порадуюсь за этого человека и буду первой, кто поставит ему лайк ♥️

Публично заявить о себе — это непростой шаг для многих специалистов, особенно тех, кто долгое время работал в найме. Выйти в открытое пространство социальных сетей - это,  как по мне, похлеще выхода в открытый космос.
В космос ты выходишь в скафандре, надежно прицепленный к космическому кораблю, а вокруг тебя, в лучшем случае, звезды. Но они то что, они на тебя пальцем не покажут и не начнут перешептываться, что ты как-то не так вывалился там у них в космосе.
Заявить о себе публично потребовало от меня ещё какой внутренней смелости, но я смогла открыться и сказать всему миру: «Я — Марина Плотникова, юрист по налогам, и я готова помочь вам с личными налогами»

А если вы юрист или бухгалтер, который очень хотел бы преодолеть этот страх и начать свою частную практику по вопросам НДФЛ, которая позволит вам построить свой экспертный фундамент для ваших собственных решений и вашего выбора, сколько, с кем и как вам работать, чтобы ваша жизнь состояла не только из работы, но и времени для вас, ваших отношений, семьи и ваших увлечений, напишите мне в лс @ndfl_plotnikova «Интересно» и я расскажу вам про набор в мини-группу практического обучения по налогам при продаже недвижимости

Как безобидное получение квартиры в дар сначала обернулось налогом в 4 млн + штрафом почти в 2 млн, а потом обнулилось

В дарении недвижимости критически важным является лишь то, насколько близкие у сторон сделки родственные связи. И тут архиважным является не ваше ощущение, а то, как это написано в Семейном кодексе РФ

Как бы мы не считали свою прабабулю или своего родного дядю, или своего отчима, с которым прожили может быть всю жизнь, своими настоящими членами семьи, у налогового органа будет мнение совершенно иное

А иное оно лишь потому, что так написано в положениях Налогового и Семейного кодексов РФ.

И если даритель с точки зрения именно этих норм не является близким родственником или членом семьи одаряемому, то одаряемый должен будет заплатить просто по факту получения дарения 13% от кадастровой стоимости объекта

Вот так и случилось у моего клиента, и его 13% по факту получения дарения составили 4 млн.руб.

«Занавес….» - сказала бы я, если бы была не я😂

Всё, что произошло дальше, и что я предложила клиенту, я буду рассказывать на своем обучении по НДФЛ, куда я уже открыла набор

То, что я предложила - это следствие исключительно моей специализации на налогах физических лиц, обожаемому мной НДФЛ, пройденному очень большому налоговому пути и решением сотней налоговых задач для людей

А знаете, без чего нельзя браться за решение налоговых задач? Без уважения к ним. Если заходить с посылом хакнуть систему, эта система рано или поздно хакнет тебя

А если воспринимать ее, как живой организм, с которым ты не в конфронтации, а во взаимодействии, она откроется тебе и покажет самое лучшее решение в сложившейся ситуации

Помню, как однажды ко мне пришел клиент, задачу которого я даже пошла обсуждать со своими коллегами, но решение никак не находилось.
Несколько дней я обдумывала его запрос и даже помню брошенную вслух фразу: «Ну неужели тут нет варианта?!!!»

И ровно после этой фразы я поняла, что можно сделать. И мы это сделали, и прошли 4 проверки в 4х разных налоговых инспекциях, где наш подход признали обоснованным

Обожаю такие решения и благодарю вас, что доверяете мне свои налоговые задачки

Ваша Марина Плотникова, налоговый юрист по вашим личным налогам♥️

Если вам интересно узнать, как я решаю задачи, и научиться их решать самим, буду рада видеть вас на своем обучении по НДФЛ

Напишите мне в лс @ndfl_plotnikova «ИНТЕРЕСНО» и я расскажу вам подробности

Помните в исполнении Бернеса строки советской песни…

С чего начинается Родина?
С картинки в твоём букваре
С хороших и верных товарищей
Живущих в соседнем дворе

А если спросить меня, с чего начинается налоговая консультация для человека, который продал свою недвижимость, то я скажу:

С определения сроков владения этим объектом

Буквально вчера у меня была консультация, на которой меня попросили рассказать, как им можно уменьшить доход от планируемой продажи квартиры, попросили прям перечислить все-все варианты снижения налога

А я сказала, что, возможно, им это даже и не потребуется, и что наша консультация закончится, не успев начаться, если мы сперва наперво узнаем, сколько лет эта квартира находится в их собственности

Так и получилось.
Клиент сказал, что в 2017 году он купил квартиру и зарегистрировал на неё право собственности.
Я попросила показать мне выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что право действительно было зарегистрировано и мы разошлись 😃

Клиент прям недоумевал и несколько раз переспросил, что прям вообще налог платить не надо и декларацию точно подавать не надо.? Что, прям совсем без налога?

Да, если срок владения прошёл, то налог не платится, и декларация не подаётся!

Сроки владения - это основа основ, это как в строительстве дома фундамент - сначала начинаем с него, а потом уже начинаем поднимать этаж за этажом или как в налогах - выяснять, какие способы оптимизации применимы к клиенту и его ситуации

Сроки владения - это то, с чего мы начнем обучение по НДФЛ с экспертами, которые хотят научиться разбираться в налоговом сопровождении сделок с недвижимостью.

Если вы давно хотели получить этот налоговый навык (понимать, как работают сроки владения недвижимостью, как можно законно снизить налог при получении дохода от продажи недвижимости, как правильно подать декларацию 3-НДФЛ), напишите мне в лс @ndfl_plotnikova «ИНТЕРЕСНО» и я расскажу вам подробности программы

Стартуем 30 августа

Сегодня сполна почувствовала себя рационализатором благодаря профессиональным вычетам, которые испокон веков применяли только ИП, а теперь могут применять и ФЛ, если одномоментно продают 3, 5, и хоть 120 объектов недвижимости (но я бы так не делала)

Источником этого чувства оказалась новосибирская налоговая инспекция, в которой сначала не поняли моего творческого порыва души и рационализаторских предложений…

А когда поняли, что тут всё дело в изменениях НК РФ, то мой «творческий порыв» перешёл в разряд «применение этой новой нормы мы видим впервые»

Поэтому и назвала я свое предложение рационализаторским, т.к. ещё не знаю случаев, чтобы кто-то уже применил «предпринимательский» профессиональный налоговый вычет 20% к доходам физического лица (не предпринимателя)

А мы с моими разными клиентами сделали это уже дважды и применили его к продаже 14 земельных участков

Какое-то время назад я писала здесь про это необычное изменение в Налоговом кодексе, которое появилось благодаря тому, что пара человек в 2024 году «дошли» до Конституционного суда

Суть новой нормы статьи 221 НК РФ в том, что по доходам с 2024 года профессиональные налоговые вычеты смогут применять физические лица, не зарегистрированные в качестве ИП

p.s. на мой взгляд изменения эти ещё требуют доработки, и то, как норма построена сейчас, может вызвать новую волну споров. Будьте с ней аккуратны.