За ставку НДФЛ 15% при переуступке не проголосовал никто, а она будет, если доход составит более 5 млн рублей

Налоги при переуступке прав требований по ДДУ имеют массу своих особенностей, потому что переуступка - это НЕ имущество, а ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА

Но этот факт часто игнорируется, а зря, так как Налоговый кодекс сильно различает правила для имущества и имущественных прав, и не отождествляет их

В пункте 1.1 статьи 224 НК для налоговых резидентов РФ зафиксирована ставка 13% (без повышения до 15%) для доходов именно ОТ ПРОДАЖИ ИМУЩЕСТВА и доли в нем

Поскольку пункт 1.1 статьи 224 НК про имущественные права нам ничего не говорит, это значит, что в отношении доходов от переуступки прав требований по ДДУ мы должны применять не пункт 1.1, а пункт 1 статьи 224 НК, в которой доход до 5 млн рублей облагается по ставке 13%, а свыше 5 млн по ставке 15%

(абз.2 п.2 ст.38 НК: для целей НК не признаются имуществом имущественные права, за исключением безналичных денежных средств и бездокументарных ценных бумаг)

Казалось бы, что при переуступке продается объект недвижимости, но с правовой точки зрения это не так

При переуступке передаются (продаются) лишь права требования к Застройщику построить объект недвижимости. От этого у нас дальше и выстраиваются все налоговые правила

К переуступке (в отличие от продажи готового объекта недвижимости):

• не применяются минимальные сроки владения

• не применяется правило «70% кадастра»

Но применяется возможность уменьшить доход от переуступки на сумму расхода и налог рассчитывать уже от полученной разницы (но это доступно только налоговым резидентам РФ)

На основании абз.2 пп.2 п.2 ст.220 НК при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением такого права требования
 
При этом переуступка всегда должна сопровождаться подачей налоговой декларации 3-НДФЛ, в том числе если налога к уплате не возникает (доходы минус расходы составили 0 руб.). К декларации необходимо приложить договор уступки прав требования (подтверждение дохода), договор долевого участия и платежное поручение об уплате цены договора ДДУ Застройщику (подтверждение расхода)

Если сомневаетесь в правильности исчисленного налога, мы можем помочь с заполнением и подачей налоговой декларации 3-НДФЛ

Как налоговый нерезидент РФ будет исчислять налог при получении дохода от переуступки прав по ДДУ?

Ответ вряд ли обрадует нерезидента, но другим он быть не может, - НДФЛ будет исчисляться по ставке 30% от всей суммы полученного дохода!

Налоговый нерезидент не вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов ни на сумму фиксированных налоговых вычетов, ни на сумму фактически произведенных им расходов

Как будет выглядеть расчет налога у Егора, который уехал в ОАЭ⬇️

В 2022 году Егор заключил с Застройщиком договор долевого участия (ДДУ), цена которого составила 13 млн рублей

В марте 2023 года Егор продает свои права требования по ДДУ Наталье за 15 млн рублей и уезжает в ОАЭ 🇦🇪, и до конца года не возвращается в Россию

Поскольку Егор находился в России в 2023 году только 90 дней, то есть меньше необходимых для сохранения налогового резидентства 183 дней, его налоговый статус по итогам 2023 года изменился и он стал налоговым нерезидентом РФ

НДФЛ Егора за 2023 год будет исчисляться по ставке 30% от 15 млн, то есть налог составит 4,5 млн рублей

А была законная возможность заплатить 260 тыс, но Егор этого не знал, а «после драки кулаками не машут» и в налоговой уже ничего не доказывают…

Это была красивая эпоха….

Вчера подошёл к концу «мой роман» с моим первым клиентом, а он стоит того, чтобы о нём рассказать и вам. Это будет не только рассказ про клиента - это будет про мой путь, про то, как я решилась «заговорить» про налоги в соц сетях, мою рефлексию и мои планы, но сначала «про роман»

В нем было всё: и трепет от первого опыта и первой бумажной декларации, и наш совместный с клиентом рост, включая его 15% НДФЛ и мой переход из «самозанятости» в настоящие предприниматели, были и затягивания сроков возврата, жалоб в налоговую и признаний от них своих ошибок

За время нашего романа он сменил 3 страны, а я в своем предпринимательстве 3 режима налогообложения. Да чего только не было в наших жизнях за эти четыре года, но в том, что последнюю его декларацию я подала именно вчера, есть кое-что важное

А как всё начиналось?

13 декабря 2019 год я впервые решаюсь «заговорить» в социальных сетях на тему налоговых вычетов и пишу свой первый пост:
«Хотите ли вы обрести взаимную любовь? Такую, когда ты уверен, что всё, что ты отдашь с любовью, вернется тебе. У меня такая любовь случилась... с НАЛОГАМИ, если быть точней, то с налоговыми ВЫЧЕТАМИ НДФЛ, с ними закон вселенной «Чем больше отдаёшь, тем больше получаешь» работает безотказно.

Что ты знаешь о НДФЛ? Наверняка знаешь, что это 13% твоей зарплаты, что этот налог куда-то уходит и, как правило, оттуда уже не возвращается.
Уверяю, это легко поправимо…»

Когда я писала этот свой первый пост, я еще работала налоговым юристом в Лукойле и не знала…. ⬇️

Продолжение ⬇️

….. и не знала, что вычеты вырастут для меня в фундамент для решения уйти из найма и заняться частной практикой, 13.12.2019 года я ещё не знала, что в августе 2022 года я задумаю ИТ-проект по налоговым вычетам и выиграю с ним большой грант на обучение, попаду на бизнес-реалити, пройду акселерацию в крупнейшем венчурном фонде и что со мной произойдёт ещё очень много событий и встреч с огромным количеством невероятных людей, я многому научусь и буду учителем многих, я многим помогу и многие помогут мне

Но тогда, 13.12.2019 ещё не было ничего, а было просто большое желание начать что-то делать за пределами своей уже забетонированной жизненной и профессиональной коробочки

И вот я решаюсь на тот самый пост. Я тогда действительно именно «решаюсь» на это! Потому что внутри меня конечно же, перебивая друг друга, выстраивались один за другим вопросы: «А что скажут люди?», «А твои коллеги что скажут, Марина?», «Ну куда ты полезла?», «Да кому нужны твои вычеты?», «Сиди ка ты, Марина, и не жужжи!!!»
…..

Помните свою первую любовь? Наверняка, да. А почему мы ее помним? Возможно из-за того, что у нас нет ожиданий, мы просто ныряем во что-то новое и доверившись, испытываем что-то ни на что не похожее, мы просто начинаем чувствовать что-то новое, что для нас является ярким настолько, что забыть это уже нельзя никогда

И вот тогда мой первый клиент написал мне: «Ой круто как;) Как-раз собирался задуматься о вычете по квартире! С удовольствием обращусь!»

И обратился. И стал моим постоянным клиентом и моей «первой любовью». И мы вернули ему рекордную сумму налогов
1 027 487 рублей

Но самое главное, что его тогда первое сообщение вселило в меня уверенность, что я это всё затеяла не зря, что это точно кому-то нужно

Я прошла большой путь, мы прошли большой путь с моими клиентами и сейчас я пишу курс: «Вычет с нуля» для тех, кто хочет написать для себя какую-то свою историю, в которой налоговые вычеты тоже будут что-то значить

To be continued ❤️

Если правильно не разделить стоимость жилого дома и земельного участка при продаже, ИФНС сделает это сама и не будет «думать», как это сделать выгодно для налогоплательщика

Правильное распределение стоимости между домом и землей в договоре купли-продажи может сэкономить миллионы ваших рублей

Двое детей = полное освобождение от уплаты налога при продаже недвижимости

… даже если вы владели жильём менее 3х или 5 лет

Сегодня разбирали интересный кейс и благодаря двум детям в семье сэкономили 1 254 500 руб. налога НДФЛ

Льгота эта об освобождении на первый взгляд понятная, но когда начинаешь углубляться в детали, понимаешь, как многогранна жизнь и как бы подробно не описывал законодатель какую-то норму, предусмотреть всё невозможно

Чаще всего обращаются на консультацию за расшифровкой требования о том, что налогоплательщику, его супруге/у, детям не должно принадлежать в совокупности более 50% в ином жилом помещении….

И тут важно обязательно смотреть, какие еще жилые объекты недвижимости есть в собственности у этой семьи и сравнивать площадь нового приобретаемого жилья с другим имеющимся жильем

Но сегодня клиент пришел с другим вопросом, а можно ли применить льготу, если сначала была куплена квартира большей площадью, а потом только продана их маленькая квартира

То есть они в феврале 2023 года купили квартиру площадью 70 кв.м., в октябре у них родился 2й ребенок, и в ноябре они продали свою квартиру 45 кв.м., которой владели 2 года

И сейчас стоит вопрос, платить ли им налог больше миллиона или они имеют право на льготу?

Клиента проконсультировали, что он не сможет получить льготу, так как он должен был сначала продать «маленькое» жилье и после продажи купить «большее» жилье, а у них было наоборот

И он сам начитался того же в интернете, где все пишут, что надо сначала продать, а потом купить

Но это не так!
И на эту тему мы нашли разъяснение Минфина, которое и не должно было быть другим, - тут я с ним солидарна на 100%

Минфин разъясняет, что порядок совершения в одном календарном году сделок по продаже и приобретению жилых помещений значения не имеют (письмо от 23.05.2023 #03-04-05/46871)

Важно только то, что продано старое и куплено новое жильё в одном календарном году

Купить можно кстати и не только в одном календарном году, но и до 30 апреля следующего календарного года

Еду с агровыставки в Крокусе и увидела на огромном экране напоминание:

Заплатите имущественные налоги не позднее 1 декабря 2023 года

И вспомнила, что недавно клиентка очень удивилась и никак не хотела верить, что по доходу от продажи имущества граждане платят налог не до 1 декабря, а до 15 июля

Откуда ноги растут?

А вот откуда. По доходам от продажи имущества мы с вами платим налог с полученного дохода, он так и называется: налог на доходы физических лиц - НДФЛ и его срок уплаты согласно НК РФ - 15 июля следующего за годом получения дохода

А имущественные налоги - это налоги, которые мы платим просто по факту владения имуществом, и это земельный налог, налог на имущество, транспортный налог. Сроки этих имущественных налогов для граждан 1 декабря следующего за годом владения имущества (квартиры, дома, земли, машины)

Знали эту разницу?

Отказали в вычете по ипотечным %, потому что не представлены документы

Законно ли?

Клиент обратился за вычетом по ипотечным процентам. Основной вычет он уже получил давно, отразил это в декларации и на него не претендовал.

Заявлены были только проценты и представлен был кредитный договор и справки по процентам.

ИФНС отказала, сославшись на непредставленные документы по приобретению квартиры

Формально ИФНС права и если вы обращались за вычетом по приобретению одной квартиры, а потом заявляете ипотечные проценты по другой, то лучше не играть с огнем и представить не только кредитный договор и справку по процентам, но также и документы по приобретению этого объекта, по которому заявляете вычет по процентам

п.4 и пп.6 п.3 ст.220 НК

Но кстати такой отказ совсем не страшен, кроме затягивания возврата денег

ИФНС отказывает всегда Актом и надо просто до даты рассмотрения материалов проверки дослать недостающие доп.документы

Если человек уже воспользовался имущественным налоговым вычетом в 2003 году с 1 млн.₽, то он может сейчас с другого объекта с % по ипотеке вернуть налог?

Да, по второму объекту можно заявить вычет по процентам, если по первому объекту не заявляли

В пункте 4 статьи 220 НК указано, что вычет по уплате процентов может быть предоставлен в отношении только одного объекта недвижимого имущества

Человек продает объект недвижимости в 2023 году, при этом одну долю в нем он получил в 2010 году (была приватизация на 3 членов семьи по 1/3 каждому), а другую в 2023 году (дарение ему оставшихся 2/3 доли).

Как в таком случае должен исчисляться срок владения имуществом для целей безналоговой продажи, на 1/3 с 2010 года, а на 2/3 с 2023 года?

Срок владения будет считаться от даты приобретения первоначальной доли, с 2010 года. Напрямую это в НК не урегулировано, но Минфин и ФНС придерживаются этой позиции

А если это была общая совместная собственность супругов, титульным собственником был один человек, а потом другой унаследовал всю квартиру, как считать срок?

Разобрать сроки исчисления супружеской недвижимости?

Был миллион и нет миллиона или как 13-ДНЕВНЫЙ МАЛЫШ уже ворочает серьезными налоговыми делишками

Сегодня мы получили из налоговой подтверждение об освобождении семьи с двумя детьми от уплаты налога при продаже квартиры, а налог был очень большой - 1 254 500 руб!

При этом второму малышу было всего 13 дней! Хорошее начало у него😅 Кажется, его ждут великие дела🔥

Какие в НК предусмотрены условия для полного освобождения от уплаты налога при продаже недвижимости?

Их 5 и они должны быть выполнены все одновременно.

1. налогоплательщик и (или) его супруг (супруга) являются родителями (усыновителями) не менее двух детей, не достигших возраста 18 лет (24 лет, если дети являются обучающимися по очной форме обучения), или налогоплательщик является одним из указанных детей

2. в календарном году, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданное жилое помещение или долю в праве собственности на жилое помещение, либо не позднее 30 апреля следующего календарного года налогоплательщиком приобретено иное жилое помещение

3. общая площадь приобретенного жилого помещения превышает соответственно общую площадь в проданном жилом помещении или его кадастровую стоимость

4. кадастровая стоимость проданного жилого помещения не превышает 50 миллионов рублей

5. налогоплательщику, его супругу (супруге), его детям (в том числе усыновленным), не достигшим возраста 18 лет, его родителям на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданное жилое помещение или долю в праве собственности на жилое помещение не принадлежит в совокупности более 50 процентов в праве собственности на иное жилое помещение с общей площадью, превышающей общую площадь в приобретенном жилом помещении, независимо от размера приобретаемой доли налогоплательщика в соответствующем праве собственности

Поймала себя на мысли, что я сейчас одновременно в двух ролях УЧЕНИК + УЧИТЕЛЬ и это идеальная синергия

Я УЧЕНИК:
У меня идут 2 параллельные учёбы

Первая: карьерный консультант для юристов
Вторая: сопровождение юристом выездных налоговых проверок. Обе программы чистый кайф🤍

Я УЧИТЕЛЬ:
Наконец то я запустила свою программу обучения по НДФЛ, пока не набираю группы, а веду индивидуальное обучение

Программа рассчитана на юристов и бухгалтеров

Обучение состоит не только из теоретической части, я еще учу оформлять налоговые декларации 3-НДФЛ, оптимизировать налог, консультировать клиентов, сопровождать камеральную проверку и обжаловать ее результаты + передаю свои методики ценообразования на услуги и готовые шаблоны заключений по разным ситуациям по НДФЛ

Если вам интересен НДФЛ, напишите мне, я вышлю программу

Как гражданину РФ получать зарубежный доход и не влететь на штраф за нарушение валютного законодательства

Не так давно гражданина РФ оштрафовали за то, что он сдавал в Германии 6 коммерческих помещений, а деньги на российский счет не переводил

Штраф за нарушение валютного законодательства составил 30% от суммы полученного в Германии дохода

Этот кейс растиражировали в СМИ и прокомментировали многие эксперты, как очень нехороший звоночек

Статью эту прочитал и мой клиент и обратился ко мне за консультацией, и в его случае действительно есть над чем подумать…

Клиент (гражданин РФ, но налоговый нерезидент РФ, так как живет на Кипре) имеет:

- 2 объекта недвижимости в Германии, которые он сдает в аренду, деньги зачисляет на счет в зарубежном банке

+ ИП и ООО в России, где он тоже получает доход

То есть в его случае есть 3 страны - источника дохода: РФ, Кипр, Германия

И теперь нам предстоит со всем этим разобраться😃

Хотите, разберем подробно этот кейс?

Начинаем разбор кейса нашего клиента, который живет на Кипре и в России, а доход получает не только из этих стран, но еще и из Германии

В нашем предыдущем кейсе есть два очень важных нюанса - клиент наш гражданин РФ, но он налоговый нерезидент РФ и при этом у него еще есть ИП в РФ

Разберем сначала налоговые последствия, связанные с налоговым нерезидентством для российского ИП

Они будут очень отличаться в зависимости от статуса человека: физ лицо или физ лицо - ИП

По правилам налогового законодательства РФ налоговые нерезиденты (физ лица, не ИП) не платят налоги в РФ от зарубежных источников

И если бы клиент был просто физ лицом, то при получении зарубежного дохода от сдачи в аренду зарубежной недвижимости, в России бы налога не возникало, но у клиента в России есть ИП

ИП в России означает, что российская налоговая вполне может заинтересоваться и зарубежным предпринимательским доходом

Позиция Минфина по российским ИП, получающим зарубежный доход следующая:

Налогоплательщики (ИП), применяющие УСН, при определении налоговой базы учитывают доходы от реализации товаров (работ, услуг), полученные как из источников в РФ, так и из источников за пределами РФ

В следующем посте разберем, как определить правильно налоговый статус: кто будет налоговым резидентом, а кто не будет и как правильно считать 183 дня

«Как работают соглашения об избежании двойного налогообложения для ИП?
Говорят, их приостановили?» - такой вопрос поступил от клиента

Если есть и зарубежный доход, и ИП в России, такой вопрос может действительно встать ребром

Как мы выяснили в прошлом посте, налоговая служба не видит никакой дискриминации в том, что российский ИП должен платить налоги не только по российским, но и по зарубежным доходам. Тут будет еще миллион нюансов, но базово это так, как бы нам этого не хотелось

Как в случае с нашим клиентом (давайте назовем его Егором) - у него есть ИП в РФ, но есть и доход от аренды из Германии. Налог и там и тут платить?

В таких случаях все вспоминают про соглашения об избежании двойного налогообложения.
А они не работают для этих случаев!

И не потому что они приостановлены (кстати, не в полном объеме), а из-за того, что такие международные договоры вообще на УСН и спец режимы не распространяются

А наши российские ИП в 99% случаев применяют эти самые спец режимы («упрощенка», «патент»), что значит, что им вообще никакие преимущества и механизмы соглашений не доступны

Все международные договоры об избежании двойного налогообложения в 99% случаев помогают физ лицам устранить уплату налогов дважды только по НДФЛ (это не УСН, и не ПСН)

Эти договоры еще затрагивают налог на прибыль (но это для компаний) и реже налог на имущество (но это не касается налога с полученного дохода)

Вот и все, по спец режимам ИП (УСН или ПСН) нигде в мире нет механизма устранения двойного налогообложения (по крайней мере у России ни с одной страной нет, а если есть расскажите пжл-та мне об этом)

Вот если ИП будет применять общую систему налогообложения, следовательно, уплачивать НДФЛ, то тогда да, надо открывать международный договор этих двух стран, откуда у ИП поступает доход и разбираться, можно ли будет дважды не платить налоги

Поэтому нашему Егору должно быть по большому счету все-равно, приостановлены ли договоры об избежании двойного налогообложения, ему надо переживать о другом

А о чем ему надо переживать, расскажу в других постах🙋‍♀️

На международной выставке зарубежной недвижимости в Крокусе рассказывала, как избежать двойного налогообложения при инвестициях в зарубежную недвижимость

Вопросы были и по ИП

Тут как-раз говорю о том, что если ИП на общей системе и платит НДФЛ, то для него смена статуса с резидента на нерезидент влияет на ставку НДФЛ, увеличивая ее с 13 до 30%

А если ИП на УСН или патенте, то налоговый статус никак не влияет на этот налог и ставку, так как в УСН нет правил, изменяющих ставку в зависимости от налогового статуса физ лица