05.10.2021 г. Анна Андреевна явилась в отделение банка, её посадили в отдельную переговорную комнату. Покупатели находились в другой переговорной комнате. Анне Андреевне дали пакет документов для подписания, в т.ч. спорный договор купли-продажи квартиры. В договоре купли-продажи была указана цена квартиры в размере 10 800 000 рублей. На вопросы Анны Андреевны по подписываемым документам риелтор говорила, что «так надо».
Анна Андреевна в тот день подписала договор купли-продажи, договор аренды депозитарной ячейки, расписку в получении денег на сумму 10 800 000 рублей, доверенность на подачу документов на регистрацию.

Для расчётов по договору было арендовано две банковские ячейки: в одной арендаторами выступали продавец и покупатель; в неё было заложено 9 000 000 рублей; во второй ячейке арендаторами выступали Маша и покупатель; в неё было заложено 1 750 000 рублей. Ключи от обоих ячеек остались у покупателя.

После сделки все документы, в т.ч. расписку, забрала риелтор Михайлова для подачи на государственную регистрацию. Сама Анна Андреевна документы на государственную регистрацию не передавала, в МФЦ за регистрацией не обращалась.

11.10.2021 г. риелтор сообщила, что завтра будет забор денег из ячейки банка, в связи с чем ей необходима доверенность и видеозапись для покупателей о том, что Анна Андреевна просит передать риелтору ключи от банковской ячейки, арендатором которой она выступала.

12.10.2021 г. риелтор Михайлова приехала к Анне Андреевне. Анна Андреевна под диктовку риелтора написала расписку в получении 10 800 000 рублей и сказала на камеру телефона обращение к покупателям. После этого риелтор забрала расписку в получении денег и уехала к покупателям.

Риелтор Михайлова встретилась с покупателями отдала им обе расписки Анны Андреевны в получении денег (каждая на 10 800 000 рублей) и иные документы и забрала ключи от обоих банковских ячеек.

Позднее риелтор сообщила Анне Андреевне к какому времени необходимо будет явиться в банк. Анна Андреевна созвонилась с «представителями правоохранительных органов», «Приваловым» и «Фениным», и сообщила о планируемом заборе денежных средств из ячейки, на что они сказали, что необходимо будет позвонить им, когда денежные средства будут получены ею на руки.

В назначенное время Анна Андреевна приехала в банк. Риелтор Михайлова передала ей ключ от ячейки и комплект документов для доступа к ячейке. Когда Анна Андреевна получила из ячейки 9 000 000 рублей, она обратила внимание, что риелтор чем-то взволнована. Анна Андреевна сообщила риелтору, что она может идти, а себе она закажет такси.

Когда риелтор Михайлова ушла, Анна Андреевна позвонила «Фенину» и сообщила, что деньги получила. «Фенин» сказал, что ей необходимо подойти к стоящему недалеко от отделения банка автомобилю черного цвета и передать деньги для их проверки, а сам захват преступников будет проведен без нее; она может ехать домой на такси, которое он уже вызвал.

Недалеко от отделения банка стоял чёрный автомобиль, рядом с которым стоял неизвестный молодой человек. Анна Андреевна положила полученные деньги на заднее сиденье автомобиля и позвонила «Фенину». «Фенин» сообщил, что сейчас будет захват преступников, а ей надо уезжать, вызванный автомобиль такси стоит немного в другой стороне, ей перезвонят позже.

Когда Анна Андреевна пошла в сторону такси на нее было совершено нападение. Ей в лицо распылили жидкость из перцового баллончика, вызвавшую боль в глаза, жжение в носоглотке, общую слабость. Позже Анна Андреевна обнаружила, что у нее пропала сумка, содержавшая документы по сделке и паспорт. Таксист дал ей воды для умывания и отвёз домой.

На следующий день ей позвонили «Привалов» и «Фенин» и сообщили, что «преступников» задержали. Она сильно на них ругалась за то, что они не смогли обеспечить её безопасность и на неё напали. Ей пообещали разобраться и наказать виновных. Также ей сказали написать заявление в ОВД по факту нападения, но запретили указывать, что она участвовала в спецоперации.

14.10.2021 г. «Привалов» сообщил Анне Андреевне, что на Петровке меняются телефоны и они сами потом с ней свяжутся и пригласят её для заполнения документов. Также ей напомнили про заявление в ОВД, и сказали, что там всё решат. В этот же день Анна Андреевна обратилась с заявлением о нападении в ОВД. На основании данного обращения было возбуждено уголовное дело.

На допросе следователя 16.10.2021 г. Анна Андреевна не сообщила всей картины произошедшего («так как это может повлиять на ход следствия и представители правоохранительных органов могут разобраться и сами»), все еще свято веря, что участвовала в спецоперации с настоящими сотрудниками правоохранительных органов.
В дальнейшем с Анной Андреевной никто не связывался, а телефоны, с которых ранее звонили «сотрудники правоохранительных органов», оказались недоступны.

После того как никто из «сотрудников полиции» не выходил на связь, Анна Андреевна рассказала всё взрослой дочери. Ситуация прояснилась - Анна Андреевна стала жертвой мошенников. Анна Андреевна ещё долгое время (более полугода) до конца не могла поверить, что общалась с не настоящими полицейскими, а мошенниками.
21.10.2021 г. Анна Андреевна сообщила следователю, ранее проводившему ее допрос как потерпевшей по делу о разбойном нападении, о том, что действительно произошло и дала в ходе допроса соответствующие объяснения о случившемся. На основании чего было возбуждено второе уголовное дело, уже по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, в отношении неустановленных лиц, действиями которых причинен материальный ущерб в размере 9 200 000 рублей; Анна Андреевна была признана потерпевшей.

Продолжение следует.

Триллер «Самоуверенность и глупость».
Часть 5.

Вот с такой историей мы пошли в суд с заявлением о признании сделки недействительной. В ходе рассмотрения дела выяснилось несколько интересных моментов, на которые я хочу обратить ваше внимание.

У ведомого продавца нет истинной причины для продажи квартиры, поэтому причина продажи квартиры легендируется. Чаще всего легенду придумывают телефонные мошенники. Иногда ведомые сами активно участвуют в создании такой легенды. В описываемой истории легенда, которую придумали телефонные мошенники, звучала так: бабушка продаёт квартиру в Москве с целью покупки домика в Крыму; смену климата порекомендовали врачи, плюс в Крыму живёт внук – единственный близкий человек. Именно этот несуществующий «внук» и звонил в АН «Система», оставил заявку на продажу квартиры.

В эту легенду поверили покупатели. Проверять эту легенду они не стали. Да и вообще отношение к проверкам у них было специфическое. Покупатели действовали самостоятельно, без риелтора и без юриста. Они посмотрели квартиру, послушали продавца, поговорили с риелтором продавца, которая им показала правоустанавливающие документы на квартиру. И всё. Даже выписку из ЕГРН самостоятельно не заказывали. Комиссия риелторов в 16,5% от цены объекта их так не смутила.

Кстати, про риелторов. Чудесатые риелторы из АН «Система» так сильно хотели заработать денег, что натуральным образом подделали справки продавца из НПД и НД, и, вероятно, выписку из домовой книги. Почему так? Потому что продавец отказалась ходить и собирать справки и документы.

В целях обеспечения чистоты сделки покупатели потребовали выписку продавца из ячейки до получения денег. Выполняя это пожелание, риелторы включили в договор аренды ячейки два документы, при наличии которых продавец получала доступ к ячейке. Это выписка из ЕГРН, подтверждающая переход права собственности, и выписка из домовой книги, подтверждающая снятие продавца с регистрационного учёта.

Но, к сожалению, как часто бывает в настоящих триллерах, всё пошло не по плану. Банк предоставил продавцу доступ к ячейке только по выписке из ЕГРН! Как так произошло? Не знаю, скорее всего по невнимательности сотрудника банка. (в этом месте в очередной раз передаю привет любителям наличных расчётов и их любимому Фора-банку). В рамках судебного заседания Фора-банк не посчитал нужным дать какие-то пояснения по этому поводу. Инициировать отдельный судебный процесс против банка покупатели отказались, а права продавца банком нарушены не были. Фора-банку всё сошло с рук…

Уголовное дело в отношении телефонных мошенников забуксовало. На тот момент специальное подразделение МВД по расследованию таких преступлений только-только начало свою активную работу. А обычные подразделения, одно из которые расследовало наше дело, не могли похвастаться результативностью своей работы. Чёрный автомобиль не попал в камеры наблюдения банка. А по другим камерам его, видимо, и не искали. Телефонные номера, с которых звонили продавцу, были зарегистрированы на территории Дагестана. Большего про них мы не знаем. Покупателей даже не допросили, как и риелторов. Как-то так…

А что же суд? Об этом вы узнаете в следующей части.

Продолжение следует.

Триллер «Самоуверенность и глупость».
Часть 6.

При подготовке к делу мы оценили психическое состояние продавца, проанализировали существовавшую на тот момент судебную практику, и решили подать исковое заявление по ст.178 и ст.179 ГК РФ. Причём именно так 178+179 вместе. Мосгорсуд именно так и рассматривал аналогичные дела, не делая различий между этими нормами.

В суде первой инстанции мы были почти год: представляли и истребовали различные доказательства по ходатайству обеих сторон. Как мне показалось, в начале судья долго не могла поверить в произошедшее. Добавил работы и адвокат противоположной стороны, который выбрал стратегию говорить неправду, скрывая слабые места. Сначала покупатели утверждали, что полностью рассчитались с продавцом на сделке, а продавец сама деньги в ячейку положила, в т.ч. для риелторов. Это объяснение не нашло понимания у судьи. Тогда они заняли позицию, что было две ячейки, но деньги из обоих получила продавец. Эту версию опровергли документы из банка. Версия с некими инвесторами, под которых закладывались деньги во вторую ячейку, выглядела совсем странно. В конце концов родилась версия с комиссией риелторов на сумму 1 800 000 рублей.

Перед последним заседанием нам поменяли судью. Новая судья слушала нас несколько часов, ей пришлось вникать в это дело с самого начала. Ещё дольше она провела в совещательной комнате, решая, как разрешить этот спор. После долгих раздумий судья признала сделку недействительной и применила двустороннюю реституцию. Как мы и предполагали, суд применил ст.178 и ст.179 ГК РФ вместе. Мосгорсуд оставил решение суда первой инстанции в силе, но сомнения у них тоже были.

Всё изменилось на этапе кассационного обжалования. Сама кассационная жалоба не выглядела сильно, но судья 2КСОЮ увидел в ней даже те доводы, которые там не были написаны. Докладывая материалы дела и существо жалобы, он разнёс решения нижестоящих судов в пух и прах, и нашёл в них такие недостатки, которые никогда не являлись основанием для отмены решения. Текст судебного акта кассационной инстанции получился не столь зубастым. Его суть сводилась к необходимости получения и исследования дополнительных доказательств, а также учёта некоторых доводов истца (!), которое до этого не были учтены. Ещё раз оцените абсурдность доводов кассации: истец выиграл, но решение надо отменить, потому что не все доводы истца исследовались.
Дело было отправлено на новый круг в суд первой инстанции.

На новом круге дело рассматривал другой судья. При подготовке дела к производству он поинтересовался, понимаем ли мы, что если будет реституция, то нужно будет вернуть деньги покупателю. Получив утвердительный ответ, он облегченно выдохнул. А выслушав историю про риелторов, которые забрали себе существенную часть денег, намекнул, что реституция бывает разной. Позже мы уточнили требования и просили взыскать 1 800 000 рублей в порядке реституции с риелторов.

Исполняя требования кассационной инстанции, судья запросил в МГТС (оператор связи ответчика) запись телефонных разговоров с мошенниками. МГТС со второй попытки выдал ответ: во-первых, шестимесячный срок для хранения записи разговоров прошёл, во-вторых, такие сведения выдаются только ФСБ, а суд – не ФСБ.

Для рассмотрения нашего дела по существу, судья выделил нам почти полдня. Для московских судов это очень и очень много. И действительно, судья очень внимательно слушал всех, задавал много неудобных вопросов обеим сторонам, изучал материалы дела. Он сомневался и колебался. Он никак не мог поверить в то, как можно было повестись на такой развод со стороны мошенников. Пожалуй, точку в его сомнениях поставила та самая видеозапись, которую риелтор переслала покупателю для получения ключа от ячейки. На этом видео Анна Андреевна очень бодро попросила покупателей передать ключ от ячейки «моему риелтору», а потом добавила, не переживайте, вещи я уже собираю, передам квартиру в срок. Бодрая и активная Анна Андреевна с этого видео имела мало общего с той Анной Андреевной, с которой я общался при подготовке и ведении этого дела, расстроенной, испуганной и понурой.

Продолжение следует.

Триллер «Самоуверенность и глупость».
Часть 7.

Разные люди совершенно по-разному реагируют на мошенническое воздействие. Их внешнее состояние также различно. Но по большей части из них вы даже не догадаетесь, что они ведомые мошенниками. Анна Андреевна была одной из таких.

После просмотра видео судья удалился в совещательную комнату для вынесения судебного решения. Он решил не признавать сделку недействительной. При этом, к сожалению, судебное решение он не стал писать сам, а слепо переписал возражения покупателей, как адекватные, так и абсурдные.

Мосгорсуд, апелляция. Перед нами стояла архисложная задача. Наши доводы и аргументы не были учтены в тексте решения суда, и напротив, обстоятельства, на которые ссылались покупатели без всяких доказательств, нашли своё отражение в нём.

К этому времени начала складываться практика рассмотрения подобных дел. Напомню, мы судились уже несколько лет. Исходя из этой практики, мы ходатайствовали перед судом о назначении судебной психолого-психиатрической экспертизы. Это было не просто, но мы убедили суд апелляционной инстанции в необходимости проведения такой экспертизы. И вопросы для экспертов суд утвердил в нашей редакции. Появился шанс переломить ход этого дела.

С момента приостановления производства в связи с назначением экспертизы до его возобновления прошло более семи месяцев. Из них один месяц Анна Андреевна провела в экспертном учреждении, на стационарной экспертизе. Результаты экспертизы нас не порадовали: всё понимала, всё осознавала. Да ещё и так неудачно в ней были изложены фактические обстоятельства, что сильно выбивали некоторые наши аргументы. При этом к обоснованности выводов экспертизы у нас были существенные вопросы.

Как это часто бывает, получив на руки экспертное заключение, судей больше ничто не интересовало. Вызвать эксперта для допроса суд отказался, назначить повторную экспертизу – тоже. Сразу вердикт: решение суда первой инстанции оставить в силе.

Подавая кассационную жалобу, мы настаивали на том, что суды не дали оценку недобросовестности покупателей, приняли экспертное заключение без необходимой критической оценки, выводы судов противоречили материалам дела (в т.ч. в части оплаты) и отметили некоторые процессуальные нарушения.

Заседание суда кассационной инстанции было назначено на 9 декабря 2025г. В ходе заседания судьи нас выслушали. Было видно, что наши доводы заставили их задуматься. Они шептались между собой. Я смог уловить лишь последнюю фразу: «На когда ТО дело назначено? На 16?». После этого заседание было отложено «для дополнительного изучения материалов дела судебной коллегией» на 23 декабря.

Что за дело было назначено на 16 декабря 2025 года, думаю, помнят все. Это было дело Долиной-Лурье в Верховном суде РФ.

В заседании 23 декабря судья-докладчик лишь усмехнулся в мой адрес и задал краткий вопрос о том, кто должен нести риск мошеннических действий, и не дожидаясь ответа, коллегия удалилась в совещательную комнату. Решения нижестоящих судов оставлены в силе. Мы проиграли.

Суд по этому делу длился почти четыре года. Он начался тогда, когда на рынке недвижимости ещё практически никто не знал о ведомых продавцах. Пока шёл суд, я не мог рассказывать об этом деле. По началу, по своей наивности, я думал, что эта ситуация носит исключительный характер, и её повторение маловероятно. Дабы не давать оружие в руки различного рода жуликов, я даже не заикался о ней. Но когда сделки с ведомыми начали происходить всё чаще и чаще, я стал рассказывал о таком явлении как ведомые продавцы. На моём канале есть много материалов, посвящённых этому вопросу. Это очень и очень опасное и вредное явление. Я надеюсь, что общими усилиями профессионалов рынка недвижимости, внимательным отношением к деталям и мотивам сделок, мы сможем минимизировать количество таких происшествий.

Всем добра!

Информация для риелторов.

Судьба Телеграм и этого канала в нём туманна.
Другие площадки не радуют.
Как бы там ни было, канал точно будет жить в недрах Клуба СПР.

Зеркало канала.

Посты из этого канала планирую дублировать на следующих ресурсах:

Сообщество ВКонтакте
Канал в ЯндексМессенджере
Канал в Дзен

Пока так.

Лизинг недвижимости.
 
Что такое лизинг? Все слышали это слово, но не все понимают, что за ним скрывается. Давайте разбираться.

Рассмотрим классический случай.
Руководство завода решило закупить новое оборудование. Но денег для оплаты полной стоимости этого оборудования у завода нет. Продавец оборудования на уступки не идёт, рассрочку не предоставляет. Тогда завод обращается в лизинговую компанию и просит: купи у продавца для меня оборудование, а я со временем рассчитаюсь и проценты заплачу. После этого лизинговая компания покупает у продавца оборудование и оформляет его в свою собственность. При этом оборудование передаётся в пользование заводу. Завод начинает выплачивать лизинговой компании стоимость оборудования и проценты. Когда завод выплатить всю необходимую сумму лизинговой компании, оборудование переходит в собственность завода.

Как вы могли заменить, лизинг схож с кредитованием. Завод мог бы обраться в банк, получить кредит, на кредитные деньги купить оборудование, а потом рассчитываться с кредитом. В этой схеме оборудование сразу было бы в собственности завода и в залоге у банка, а завод бы выплачивал кредит банку.

В чём же преимущество лизинга перед обычным кредитованием? Главное преимущество лизинга связано с налоговыми последствиями для завода. Также лизинговые компании могут предложить более гибкие условия: меньший первоначальный взнос, гибкий график платежей, меньшие требования к платёжеспособности и т.д.

Одной из разновидностей лизинга является возвратный (обратный) лизинг. При таком виде лизинга продавцом оборудования выступает сам завод. То есть завод обращается в лизинговую компанию со словами: купи у меня моё оборудование, а я со временем рассчитаюсь и верну оборудование себе.

Этот вид лизинга очень похож на кредитование под залог имеющегося оборудования. Только кредитор получает не просто право залога, а собственность на объект. Это более рисковая схема для завода, но у неё также есть указанные выше преимущества.

Давайте вернёмся к недвижимости.
Перенося схему возвратного лизинга в недвижимость, да ещё и с участием физических лиц, мы получаем следующее: лизинговая компания выкупает у собственника его недвижимость и одновременно по договору лизинга ему же передаёт эту недвижимость. НО! налоговых выгод физические лица от использования лизинга не получают. Ставки по лизингу выше ставок по банковским кредитам. Все экономические выгоды исчезают. Остаётся только скорость и доступность, за которые приходится доплачивать.

Обычно в эту историю попадают те физические лица, которые ищут кредиты для того, чтоб закрыть уже имеющиеся кредиты. Вместо кредитного договора и договора залога с ними оформляют договор купли-продажи и договор лизинга. Всё бы ничего, только условия этих сделок уж очень экономически не выгодны для гражданина и выгодны для лизинговой компании. В результате таких операций часто граждане просто лишаются своей недвижимости. Лизинг в недвижимости – это один из способов развода людей на деньги, точнее на недвижимость. «Специализированные лизинговые компании в недвижимости» будут работать ровно до тех пор, пока обманутые граждане не смогут возбудить уголовное дело в отношении участников этой схемы.

Есть ли риски покупки недвижимости у таких лизинговых компаний? Конечно, есть. Вы покупаете квартиру, в истории которой есть потенциальный конфликт (жертва + обидчик). Да и добросовестность покупателя будет под вопросом, в связи с коротким сроком владения лизинговой компанией этой недвижимостью (а по другому там не работают).

Лизинг недвижимости в том виде, в котором он существует на нашем рынке недвижимости, зло. Но остановить его можно – достаточно обходить такие объекты стороной, и распространять информацию об этом.

Хотите увидеть схему на конкретном примере, в цифрах? Пишите в комментариях.

Верховный суд РФ рассмотрел новое дело с «ведомым продавцом».

10 марта 2026 года Верховный суд РФ рассмотрел новое дело по иску «ведомого продавца». Ситуация классическая: женщина продала квартиру по указанию телефонных мошенников, деньги после продажи квартиры сняла со счёта и отдала курьеру. Потом осознала, что её обманули и обратилась полицию, а затем и в суд.
Первая инстанция отказала в иске, апелляция приняла новое решение и сделку признала недействительной, кассация согласилась с апелляцией. Итого: квартиру вернули продавцу, но теперь продавец должна вернуть деньги покупателю.

Покупатель подал жалобу в Верховный суд РФ.
Верховный суд сделал (поддержал) несколько выводов.
1. Покупатель – директор агентства недвижимости, оказывает риелторские услуги, то есть является профессиональным участником рынка недвижимости, вследствие чего был достоверно осведомлен, что квартира реализуется продавцом по цене, которая значительно ниже рыночной на момент ее продажи и мог распознать, что продавец действует под влиянием заблуждения.

Как риелтор должен был распознать заблуждение? Из текста судебных актов мы видим только следующие обстоятельства:
• На момент сделки продавцу было 73 года.
• Одинокая, близких родственников на территории России нет.
• Проданная квартира – маленькая однушка – была единственным жильём продавца.
• Взамен никакое иное жильё не покупалось.
• Акт приёма-передачи был подписан в день заключения договора купли-продажи, но фактически квартира не передавалась.
Видимо, по мнению Верховного суда РФ, этих обстоятельств достаточно, чтоб распознать ведомого продавца.

2. «Об отсутствии у истца намерения на отчуждение спорной квартиры также свидетельствует ее продажа по цене, значительно ниже рыночной». При этом в тексте определения Верховного суда нет информации о реальной рыночной цене квартиры. Получается, что «значительно ниже рыночной» — это некий субъективный критерий, который даже цифрами не обязательно показывать. И этот критерий влияет на волю продавца.

3. Верховный суд РФ поддержал нижестоящие суды в том, что в ситуации ведомого продавца можно признавать сделку недействительной по ст. 178 ГК РФ. Как-то это идёт в разрез с делом Долиной-Лурье… но, видимо, это другое…

4. В отличии от дела Долиной-Лурье в рамках этого дела была проведена психолого-психиатрическая экспертиза. Интересен вывод экспертов: продавец не понимала значение своих действий и не могла руководить ими, но при этом понимание существа и природы сделки для неё было доступно. Как два таких вывода могут уживаться в одном заключении мне трудно понять. И вот при таком выводе экспертов суд всё равно делает вывод о существенном заблуждении продавца!

Единственное, что можно объяснить такое решение по делу, так эта цитата из определения Верховного суда РФ: «Вопрос о том, является ли заблуждение существенным или нет, должен был решаться с учетом конкретных обстоятельств дела, исходя из того, насколько заблуждение существенно для конкретного участника сделки с учетом особенностей его положения, состояния здоровья, значения оспариваемой сделки.» Желание защитить пожилого человека перевесило желание чётко следовать норме закона.

Термин дня - «Contra proferentem».

Не всегда договоры составляют понятно. На практике возникают ситуации, когда буквальное толкование слов и выражений договора не способно выявить истинную волю сторон договора применительно к тому или иному договорному условию. Тогда у суда есть несколько инструментов для толкования договора.

Одним из таким инструментов является толкование contra proferentem.
Это такое толкование, при котором спорное условие договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, являющееся профессионалом в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, агентство недвижимости при оказании риелторских услуг).

По-простому: если агентство недвижимости подготовило договор с клиентом, то спорное условие будет толковаться против агентства недвижимости, т.е. в пользу клиента. Но если агентство недвижимости докажет, что спорное условие предложил именно клиент, тогда условие будет толковаться против клиента.

Толкование contra proferentem применяется только тогда, когда другие способы толкования не дали результата, т.е. применяется как крайняя мера. Несмотря на это, я всех крайне рекомендую составлять договоры так, чтоб они были понятны и не допускали различных вариантов толкования.

В конце 2025 г. Верховный суд РФ рассмотрел кассационную жалобу Вани Дмитриенко и вынес решение в его пользу, как раз опираясь на толкование contra proferentem. При этом Верховный суд РФ почему-то обозвал его «contra preferentem», но это уже совершенно другая история…

Наперсточники в недвижимости.

Три наперстка. Один шарик. Толпа людей вокруг. Руки ведущего буквально мелькают над столом, перемещая наперстки. Ты пытаешься зацепиться взглядом за наперсток с шариком, но он постоянно ускользает от тебя. Снова пустой. Да где же шарик?

Когда ты изрядно потратился, но смог «раскусить» трюки ведущего, из толпы выходят несколько человек и вежливо (или не очень) отводят тебя в сторону. Они доходчиво объясняются, что тебе здесь больше делать нечего, после чего продолжают зазывать желающих.

Трюк с наперстками стар как мир. Его можно встретить не только на рынках и вокзалах, но и на рынке недвижимости, только в роли наперстков выступают юридические лица.

До принятия закона о долевом участии в строительстве такая схема встречалась у застройщиков. Они создавали несколько юридических лиц одинаковых до степени смещения по названию. Например, ООО «Ромашка.» и ООО «Ромашка».

Ещё чаще встречаются «наперстки» в различного рода посёлках. Я знаю посёлок, где было создано три товарищества собственников недвижимости с абсолютно одинаковым названием. Одно было основное, второе подсунули при газификации посёлка, а третье было запасным и вступило в игру после появления серьёзных вопросов к первому.

Ещё более любопытные и свежие наперстки.

Мои читатели, конечно, знают Гильдию риэлторов Москвы. Официальное название юридического лица этой гильдии - Некоммерческое партнерство по содействию развитию рынка недвижимости "Гильдия риэлторов Москвы", сокращенное название НП «ГРМ».

И вот 13.03.2026г. была зарегистрирована Ассоциация «Гильдия профессиональных риэлторов - ГРМ» (ИНН 9709133173), сокращённое название «Ассоциация ГРМ».

Обе организации находятся по одному адресу, название должности руководителя одинаковое – «исполнительный директор», занимает эту должность один и тот же человек.

Регистрация прошла тихо и незаметно. В разделе новости на сайте гильдии об этом нет ни слова. Только в логотипе гильдии появилось слово «ассоциация». Со временем «Ассоциация ГРМ» полностью вытеснить НП «ГРМ» и почти никто на это не обратит внимание. А того, кто обратит – вежливо (или не очень) отведут в сторону, где объясняют, что ему здесь больше делать нечего, после чего продолжат зазывать желающих.

Всё это выглядит некрасиво в первую очередь по отношению к членам самой гильдии. Да, я понимаю, что гильдия пытается скрыть наличие судебного решения 2023 года Мещанского районного суда города Москвы по делу № 02а-0651/2023 о ликвидации гильдии (!) и готовится к принудительной ликвидации. Но опускаться до уровня наперсточников – это перебор.

Обзор судебной практики ВС РФ № 1 (2026)

Верховный суд РФ опубликовал первый квартальный обзор судебной практики в этом году. Давайте посмотрим, что в нём есть интересного в части недвижимости.

1. Ни сроки давности, ни добросовестность не помогут, если имущество не может находится в частной собственности. Всё нужно будет вернуть государству. К числу таких объектов относится земельный участок в границах береговой полосы. (п.1 Обзора).
Сделку по приобретению недвижимости, изъятой из оборота, никак нельзя защитить или излечить.

2. Объект недвижимости существует как объект права до тех пор, пока запись о нём есть в ЕГРН, даже если он фактически утрачен. Сделки с таким объектом действительны. Утрата здания или сооружения не влечёт автоматически прекращение права на земельный участок. (п.2 Обзора).
Покупаете участок – обращайте внимание на руинированные объекты и старый фундамент, выясняйте их юридическую судьбу. Иначе возможные сюрпризы. Аналогично выясняйте юридическую судьбу всех объектов недвижимости, которые ранее были на земельном участке.

3. Обращению в доход Российской Федерации подлежит не только имущество, в отношении которого не подтверждена законность происхождения доходов, направленных на его приобретение, но и доходы и имущество, приобретенные в ходе его реализации. (п.3 Обзора).
Теперь государевы люди должны подтверждать законность получения всех доходов, направленных на покупку недвижимости, последующая продажа недвижимости не снимаете этот вопрос. Документы в обоснование законности покупки нужно хранить постоянно.
Обычным людям тоже стоит этим озадачится. Уж больно легко суды притягивают других людей к коррупционным спорам. Постоял рядом с госслужащим и доказывай, что не на его деньги совершал покупки.

4. Покупатель, осведомленный о наличии прав третьих лиц на предмет купли-продажи и, несмотря на это, заключивший договор, в случае последующего изъятия данной вещи не вправе требовать от продавца возмещения причиненных этим убытков. (п.5 Обзора).
Покупатель, осведомленный об особых обстоятельствах, предшествовавших купле-продаже и способных привести к отобранию у него вещи, и, несмотря на это, заключивший договор, при последующей виндикации данной вещи или ином ее полном или частичном изъятии по соответствующему правовому основанию не вправе требовать от продавца возмещения возникших убытков. Это обусловлено тем, что по такой сделке покупатель, по сути, намеревается приобрести лишь тот статус, который в отношении вещи фактически имеет продавец, в полной мере осознавая отсутствие гарантий незыблемости получаемого им статуса. В связи с этим цена подобной сделки, как правило, значительно ниже рыночной стоимости вещи (дисконт пропорционален вероятности изъятия имущества).

5. При определении кадастровой стоимости земельных участков их целевое назначение подлежит обязательному учету. (п.35 Обзора). И при этом данные ЕГРН имеет преимущество перед данными ПЗЗ.

6. И бонус: ФАС снова может проводить проверки банкротных торгов без каких-либо ограничений. (см. дополнительную информацию к Обзору).

Тематический обзор ВС РФ № 3/2026 по налогам

часть 1.

1. Неполучение налогоплательщиком надлежащим образом направленного налогового уведомления и (или) требования об уплате задолженности не освобождает его от обязанности по уплате соответствующих платежей. (п.1 Обзора). Вывод: следите за своими налогами сами и оплачивайте их своевременно.

2. После 1 января 2023 г. оплата налогов по ЕНС учитывается в порядке п.8 ст.45 НК РФ, независимо от назначения платежа (п.5 Обзора). То есть нельзя погасить долг по конкретному налогу, в обход других, а равно нельзя погасить долг за самостоятельный выбранный период. Например, нельзя заплатить налоги за квартиру, минуя оплату иных налогов по ЕНС.

3. Признание гражданина несостоятельным (банкротом) освобождает его от уплаты взносов на обязательное страхование в качестве индивидуального предпринимателя с момента принятия решения о признании данного гражданина банкротом. (п.9 Обзора).

4. У гражданина, не зарегистрированного в качестве индивидуального предпринимателя, но осуществляющего предпринимательскую деятельность, может возникнуть обязанность по исчислению и уплате НДС. (п.10 Обзора). Об этом уже сто раз писали и говорили, но до кого-то, видимо, не доходит

5. Признание договора дарения недействительным с применением последствий недействительности сделки и фактический возврат сторон в первоначальное положение свидетельствуют об отсутствии у налогоплательщика дохода, подлежащего налогообложению НДФЛ, по данному договору. (п.11 Обзора).

6. Продавец обязан уплатить НДФЛ в случае, когда сделка признана недействительной, но последствия недействительности данной сделки по реализованному объекту недвижимости не применены. (п.12 Обзора). В Описанном случае суд не применил последствия недействительности, поскольку объект был физически уничтожен и снят с регистрационного учёта, а значит его нельзя вернуть продавцу.

7. Распоряжение продавца денежными средствами по сделке купли-продажи в пользу третьего лица не освобождает продавца от уплаты НДФЛ с соответствующего дохода. (п.13 Обзора). В этом деле продавец уступил другому лицу право на получение денег от покупателя и поэтому решил, что налоги с продажи он платить не должен. Но суды его позицию не разделили.

8. Денежные суммы, полученные в качестве возмещения реального ущерба, не образуют дохода, с которого уплачивается НДФЛ, и налогообложению не подлежат. (п.14 Обзора). Человек расторг ДДУ по вине застройщика и потребовал от застройщика компенсации ущерба в виде разнице между стоимостью квартиры на момент расторжения и суммой денег, которые ему вернул застройщик. Вот эта сумма признана возмещением ущерба, а значит не подлежит налогообложению.

9. Признание законного представителя несовершеннолетнего банкротом не освобождает несовершеннолетнего от исполнения обязанности по уплате задолженности по НДФЛ, реализация которой осуществляется его законными представителями. (п.15 Обзора).

10. У супруга (супруги) индивидуального предпринимателя не возникает обязанности по уплате НДФЛ на сумму, полученную от сдачи в аренду в предпринимательских целях недвижимого имущества, находящегося в совместной собственности, если налог на такой доход в полном объеме уплачен индивидуальным предпринимателем. (п.16 Обзора). Огорчает, что такие прописные истины приходится разъяснять Верховному суду РФ.

Продолжение следует.

Тематический обзор ВС РФ № 3/2026 по налогам
Часть 2.

11. Если кадастровая стоимость реализованного объекта недвижимости не была внесена в ЕГРН по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности, размер НДФЛ, подлежащий уплате в случае занижения налогооблагаемого дохода, может определяться исходя из рыночной стоимости реализованного объекта недвижимости. (п.17 Обзора).

Вот на это разъяснение стоит обратить особое внимание. По тексту НК РФ, если кадастровая стоимость не внесена в ЕГРН на 1 января, то при занижении цены и 0,7 не от чего считать. Ранее в такой ситуации рисков доначисления налогов не было, а теперь ВС РФ сказал, что при отсутствии кадастровой стоимости стоит ориентироваться на рыночную. Он перевернул ситуацию с ног на голову. Теперь сделки с объектом, кадастровая стоимость не определена, могут сулить доначисление налогов. Будьте внимательны.

12. Для целей налогообложения дохода от реализации объекта недвижимости, приобретенного в виде объекта незавершенного строительства, минимальный предельный срок владения следует исчислять с даты регистрации в ЕГРН права собственности на образованный после завершения строительства объект. (п.18 Обзора).

13. Минимальный предельный срок владения собственником реализованной квартирой, ранее переданной ему Фондом поддержки обманутых дольщиков в качестве меры поддержки обманутых дольщиков, исчисляется с даты полной оплаты стоимости жилого помещения по соответствующему договору долевого участия. (п.19 Обзора).

14. Минимальный предельный срок владения жилым помещением, приобретенным с использованием средств материнского (семейного) капитала, исчисляется с даты использования указанных средств членом семьи налогоплательщика – владельцем сертификата на материнский (семейный) капитал. (п.20 Обзора). Например, ДКП 2012г., мат.кап оплачен в 2013 году, доли выделены в 2025г. Собственность на выделенные дол считаем с 2013 года, а не с 2025г.

15. Минимальный предельный срок владения жилым помещением, предоставленным налогоплательщику в собственность бесплатно в порядке статьи 15 Закона о статусе военнослужащих, для целей налогообложения составляет три года. (п.21 Обзора).

16. Для целей исчисления НДФЛ определяющим фактором является место постановки налогоплательщика на учет в налоговом органе, а не место нахождения реализованного им имущества. (п.22 Обзора).

17. Имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб. подлежит распределению между сособственниками-продавцами, реализовавшими свои доли в праве по одному договору, пропорционально их долям в проданном объекте (предмете договора), а не пропорционально их долям в праве собственности на весь объект. (п.23 Обзора).

18. Налогоплательщик вправе уменьшить сумму дохода, полученную от реализации объекта недвижимого имущества, на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением данного имущества, в том числе в случае, если он подтвердил понесенные расходы в ходе налоговой проверки либо в суде. (п.24 Обзора).

Полный текст Обзора размещен в комментариях.

Можно ли признать сделку недействительной из-за банкротства покупателя?

Многие покупатели боятся банкротства продавца. И правильно делают. Но никто из продавцов не задумывался о возможном банкротстве покупателя. А зря.

Сделка по покупке также может быть оспорена при банкротстве покупателя! И это не теоретические рассуждения, практика такая есть.

Но, прежде чем снимать объекты с продажи, прежде чем отказываться от сделок, прежде чем пить валерьянку давайте посмотрим на вопрос повнимательнее, в деталях.

Итак, всех покупателей можно разделить на две большие группы: в отношении первых уже введена процедура банкротства, в отношении вторых - нет. Честно говоря, первых покупайте я ещё не встречал. Но их легко выявить по картотеке арбитражных дел или по Федресурсу. Поэтому оставим их в покое.

Со вторыми интереснее. На момент покупки они считают, что у них всё хорошо, но жизнь вносит свои коррективы. Давайте пока отложим в сторону вопрос необходимости проверки и выявления таких товарищей. А лучше поговорим, почему сделку могут признать недействительной.

Если отбросить всякие схематозики и междусобойчики, то основная причина оспаривания сделок в том, что покупатель получает значительно меньше за свои деньги, чем мог бы. Обычно объектами таких сделок выступают юр. лица - пустышки, безнадёжная дебиторская задолженность или ценные бумаги, не имеющие реальной ценности. Именно покупая такие объекты, покупатели выводят деньги, "спасая" их от кредиторов.

А что с недвижимостью? Применимо ли это всё к недвижимости?

Да, применимо, но при следующих условиях. 1. существенное завышение стоимости обычного объекта. На нормальном рынке это случается довольно редко. Либо 2. продажа объекта, не соответствующего заявленным характеристикам, причём это несоответствие сильно влияет на стоимость. И вот здесь открывается простор для нашей фантазии: земельные участки под застройку, на которых нельзя строить; дома, со значительными дефектами; доли, которые позиционируются как студии по ценам, далеким от цены доли; объекты, попадающие под снос без компенсации; иные объекты, которые ушлые продавцы впаривают за большие деньги из-за несуществующих уникальных свойств либо умалчивая о значимых особенностях этих объектов.

Как видим, обычному добросовестному продавцу банкротство покупателя не страшно. А недобросовестные товарищи пусть переживают и нервничают!

В следующий раз мы поговорим про проверку покупателей.

Тематический обзор Верховного суда РФ по банкротству.

Вышел новый тематический обзор Верховного суда РФ по банкротным спорам. Хочу поделиться с вами теми его положениями, которые могут представлять интерес. А также дам небольшие свои комментарии.

Пункт 4. После погашения требования залогового кредитора и оплаты необходимых расходов остаток выручки от продажи заложенного единственного жилья гражданина подлежит исключению из конкурсной массы.
По общему правилу единственное жильё не продаётся в рамках процедуры банкротства и остаётся в собственности должника. Но это правило не работает, если единственное жильё находится в залоге. Заложенное жильё будет продано с торгов. А вот что делать с деньгами при такой продаже, как раз разъясняет данный пункт. Самое главное, что деньги от продажи такого жилья не могут быть направлены на погашение долгов перед другими кредиторами. Это самый существенный момент. Это разъяснение даёт дополнительный возможности планирования и структурирования процедуры банкротства со стороны должника.

Пункт 5. Гражданин-должник, не сообщивший банку при получении потребительского кредита о наличии задолженности перед иными кредиторами, не подлежит освобождению от долгов перед банком.
Это разъяснение появилось в результате рассмотрения дела, в котором должник в один день взял два кредита, скрыв от второго банка наличие первого кредита. Теперь такие фокусы приведут к не списанию долгов.
Также в этом же пункт Верховный суд РФ называет недобросовестным поведением сообщение кредитору ложной цели использования кредита. И это может быть основанием для не списания долгов.

Пункт 6. Сокрытие гражданином-должником имущества и источников финансирования расходов, понесенных в ходе процедуры банкротства, по общему правилу влечет отказ в освобождении от долгов.
Замечательный пункт. Он долго «пробивал» себе дорогу на федеральный уровень. Надеюсь, его будут использовать часто против недобросовестных должников. Теперь списание долгов «на потоке» будет сложнее.

Пункт 14. Заключенная должником сделка по отчуждению имущества не может быть признана совершенной с целью причинения вреда кредиторам, если имеются доказательства добросовестной цели ее заключения.
Этот пункт появился при рассмотрении дела, в котором оспаривался договор дарения ½ доли квартиры от одной двоюродной сестре другой сестре. При этом доли в спорной квартире получены должником и ответчиком (сестрами) в порядке наследования в силу закона после смерти их общей бабушки, проживавшей в квартире. При этом более десяти лет до этого ответчик (одаряемая) проживала в той же квартире, осуществляла уход за нетрудоспособной бабушкой. В течение месяца после получения должником, не проживавшим в квартире, свидетельства о праве на наследство им в пользу ответчика заключен оспариваемый договор дарения доли. Такие обстоятельства надлежащим образом объясняли цель заключения договора дарения, не связанную с намерением причинения вреда имущественным интересам кредиторов должника.

Пункт 15. Заключенный арбитражным управляющим в отношении имущества должника договор может быть признан недействительным не только в связи с нарушением правил проведения торгов, но и в связи с несоблюдением иных требований закона, в том числе ввиду продажи общего имущества многоквартирного дома как самостоятельного объекта.
Уж сколько раз твердили миру, что покупка на банкротных торгах с дисконтом – это высокорисковая покупка, а дисконт – это плата за риск.

Пункт 24. Дело о банкротстве гражданина может быть возбуждено по заявлению кредитора без подтверждающего его требование судебного акта при наличии заключенного между кредитором и должником после наступления просрочки соглашения о признании долга.
Этот пункт наглядно демонстрирует, что банкротство продавца может наступить очень и очень скоро, поэтому при проведении сделок нельзя полагается на потенциальную длительность возбуждения процедуры банкротства. По сути, при определенных обстоятельствах, банкротство может наступить очень и очень скоро.

Пункт 25. Мировое соглашение в деле о банкротстве подлежит утверждению при установлении судом достаточной вероятности его исполнения.
Мировое соглашение (в том числе локальное мировое соглашение, заключаемое только в отношении залогового объекта) должно быть исполнимым. Поэтому нельзя надеяться на авось при попытке сохранить залоговый объект в рамках процедуры банкротства.

Дополнительно в обзоре указано, что из Обзора судебной практики по делам о банкротстве граждан, утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации 18 июня 2025г., исключается пункт № 57. Этот пункт 57 был вот такого содержания: Неразумность поведения должника в отличие от недобросовестности не может являться препятствием для освобождения от долгов. Летом прошлого года этот пункт активно обсуждался. Многие юристы, и я в том числе, выражали негодование такому подходу Верховного суда. Короче, я рад что его исключили. Будем надеяться, что теперь ведомым будет труднее списывать реституционные долги.

Рассмотренные пункты наглядно демонстрируют тенденции к усложнению возможности списания долгов в рамках процедуры банкротства. И это хорошо. Списание долгов медленно, но верно движется к тому, что долги будут списывать только у тех, кто действительно попал в трудную жизненные ситуации, не допуская неразумного и недобросовестного поведения, а не у всех желающих.

Если у моих читателей есть задачи, связанные с банкротством, например, списание долгов или защита при оспаривании сделок, обращайтесь.

К вопросу о банкротных торгах.

Дело о банкротстве юридического лица, начатое по заявлению налоговой. В ходе конкурсного производства кредиторы приняли положение о реализации имущества путём торгов. Позже конкурсный управляющий обратился в суд с заявлением об утверждении этого положения. Суд это положение утвердил. Было принято решение о продаже имущества путём публичного предложения, т.е. это такой вид торгов, когда цена имущества постепенно понижается, пока кто-то не купит, либо пока не будет достигнут минимум.

Вот цитата из судебного акта:
"лот № 1 - Здание общежития, площадь здания 677,1 кв.м, кадастровый номер 62:15:0040401:122, адрес (местоположение): Рязанская область, Рязанский район, дер. Турлатово. ул.Новая, д.14 (за исключением следующих помещении: кадастровый номер 62:15:0040401:157, ул.Новая, д.14, к. 18 площадь 15,0 кв. м., кадастровый номер 62:15:0040401:158, ул.Новая, д.14, кв.6 площадь 36,2 кв. м., кадастровый номер 62:15:0040401:219, ул.Новая, д. 14, к. 15 площадь 14,6 кв. м.). Оценочная стоимость имущества - 3 386 000,00 руб. Начальная цена имущества 14 250 329,21 руб.".

Внимание вопрос: по какой цене вы бы рекомендовали покупать этот лот?
Моё мнение в следующем посту.

К вопросу о банкротных торгах. Часть 2.

Не буду ходить вокруг да около, моя цена этому лоту – ноль рублей. Нельзя такое покупать. И вот почему.

Обратите внимание на объект, который предлагается к продаже: «здание минус некие помещения». Но с точки зрения права, здание как объект права перестаёт существовать, если в нём выделить хотя бы одно помещение. Выделение помещения – это раздел здания на помещения. При выделении помещения из здания самое здание «рассыпается» на помещения, даже если одно помещение будет представлять собой почти всё здание за минусом одного помещения.

С точки зрения регистрационной системы при регистрации права собственности на помещение в здании право собственности на здание должно прекращаться, и должно регистрироваться право собственности на помещения составляющие здания. Если собственник здания сам делит здание или выделяет помещение в нём всё именно так и происходит.

На практике же существует ситуация, когда помещение в здании выделяется, регистрируется право собственности на него, а право собственности на здание не прекращается. Это бывает, когда собственность на помещение возникает на основании решении суда. Суд не интересует судьба оставшейся части здания. И право собственности на здание становиться как призрак – собственность на здание есть, а самого здания как объект права уже нет. Именно такая ситуация и произошла в этом деле.

Эту особенность не заметили ни конкурсные кредиторы, на конкурсный управляющий, ни суд, ни покупатель. Зато заметил Росреестр и отказал в регистрации права собственности покупателя на этот объект «здание минус помещения», потому что в ЕГРН такого объекта нет. Стороны пытались оспорить отказ Росреестра, но уже другой суд, погружённый в проблему, поддержал позицию Росреестра.

Ситуация, в которой конкурсный управляющий с согласия суда пытается продать то, что продавать нельзя – нередка. Не забывайте об этом, когда пытаетесь купить что-то на банкротных торгах. Дисконт на банкротных торгах – это плата за риск.