Марафон ДДД – Детокс для договора
День 2

Слово «договор» происходит от слова «договориться». Договор отражается в себе именно то, о чём договорились стороны.

Банально, правда? Я это понимаю. Но чего я никак понять не могут, для чего включать в договор такие обороты так:
• «Стороны договорились, что…/передача объекта состоится…/»,
• «По соглашению сторон…/цена объекта составляет…/»
• «Стороны решили… произвести расчёты через ячейку банка…»

Вот скажите мне, что хотел сказать составитель договора, включая в него такие фразы? Может быть, стороны как-то особо договорились? А весь остальной договор они не очень-то и договорились... Или может быть именно в этом пункте они не только договорились, но и решили? А в остальном договоре договорились, но не решились совсем… Сплошная загадка.

Здание второго дня марафона: удалите из договора фразы, которыми стороны специально подтверждают, что они договорились/решили/согласовали

Для юристов «договор» и «соглашение» - это полные синонимы. Поэтому в отдельных пунктах соглашений так же не надо специально договариваться. 😉

Приступаем к работе! Прочитайте ваши договоры неспеша.
Обязательно делитесь вашими мыслями в комментариях. Сделали/ не сделали, смогли/ не смогли. И делитесь ссылками на марафон со своими коллегами.

#Марафон_ДДД

Марафон ДДД – Детокс для договора
День 3

«В соответствии с действующим законодательством» - фраза бессмысленная и беспощадная.

Бессмысленная, потому что вне зависимости от её наличия в договоре, действующее законодательство будет работать, если нужный вопрос законом урегулирован. И ровно также не будет работать, если нужный вопрос законом не урегулирован. От вашей фразы в договоре ничего не зависит.

Беспощадная, потому что буквально кричит тому, кто читает этот договор: «Ты что не знаешь действующее законодательство!? Совсем неуч что ли!?».

Порой читаешь договор, а там «передача результата работы осуществляется в порядке, предусмотренным действующим законодательством», а «приёмка услуг осуществляется в соответствии с законом»; в случае же возникновения споров, «подсудность определяется гражданским процессуальным законодательством». И так далее и тому подобное.

Здание третьего дня марафона: удалите из текста договора упоминание закона в целом.

Какие исключения могут быть?

1. Во внешнеторговых контрактах указание на закон той страны, который подлежит применению. Например, размер ответственности определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации.

2. Вы включаете положения конкретной нормы закона в текст договора.
Цели здесь могут быть разные, например,
• избежать разногласий сторон по этому пункту (согласно ст.556 ГК РФ стороны при передаче объекта подписывают передаточный акт),
• проинформировать стороны о последствия, предусмотренных законом (В силу ст. 551 ГК РФ в случае уклонения одной стороны от гос.регистрации, другая сторона может…).
• Конкретизировать волю сторон в отношении соответствующего пункта договора (руководствуясь ст. 431.2. ГК РФ, продавец даёт покупателю следующие заверения… или в силу п.5 ст.488 ГК РФ у продавца право залога не возникает).
• Могут быть и иные причины, но эти причины требуют конкретики, а не общих фраз.

Делитесь в комментариях, какие перлы в договорах видели вы.

#Марафон_ДДД

Марафон ДДД – Детокс для договора
День 4

Признавайтесь, у кого есть неотъемлемые части договора? А у кого «отъемлемые» части? А может быть у кого-нибудь есть такие приложения к договору, которые совсем и не части договора, а так просто?..

Друзья мои, заклинания о том, что приложения/акты/доп.соглашения являются неотъемлемой частью договора вводят меня в ступор. Я даже примерно не могу представить для чего они нужны.

Если есть какой-то документ, который изменяет или конкретизирует положения договора (например, приложения или доп.соглашения), то этот документ также будет частью договора. Причём без магии и заклинаний.

Если есть какой-то документ, который фиксирует исполнение обязательств по договору (например, передаточный акт или расписка), то он не будет часть договора. Но будет важным документом, подтверждающим исполнение договора. Опять же без магии и заклинаний, которые не могут изменить суть этих документов.

Задание четвертого дня марафона: удалите из текста договора фразы про неотъемлемые части договора.

Делитесь в комментариях о ваших успехах и сомнениях.

#Марафон_ДДД

Марафон ДДД – Детокс для договора
День 5

Сегодня половина марафона, экватор. И сегодня последнее простое задание.

Дальше заданию будут сложнее и затратнее по времени, но ещё более эффективные.

Надеюсь, вам нравится процесс «очищения» договора, нравится там легкость, которая появляется в сухих строчках договора. Тогда – продолжаем.

В договорах по недвижимости есть одна неприятная особенность. Например, в договоре купли-продажи квартиры можно встретить десяток слов «вышеуказанная квартира». В загородке совсем треш – «вышеуказанный земельный участок с расположенными на нём вышеуказанным жилым домом, вышеуказанных гаражом и вышеуказанным сараем». Просто вынос мозга!

В попытке сделать серьёзную мину при плохой игре, авторы договоров перегружают договор канцеляритами. Но если по договору продаётся одна единственная квартиры, то для чего всегда писать «вышеуказанная»? Другой ведь нет. И без этого канцелярского слова понятно, о какой квартире идёт речь.

Здание пятого дня марафона: удалите из текста договора слова «указанный(ая)»/ «вышеуказанный(ая)»/«данный(ая)».

Оставьте их только там, где действительно это необходимо. Вот только в договорах про один объект такой необходимости обычно нет.

Для тех, чей разум замутнён годами работы или юридическим бэкграундом, для консерваторов и любителей ювелирной точности, предлагаю такой вариант. После описания объект недвижимости укажите «(далее – Квартира)» и спокойно используйте по тексту слово «Квартира» вместо ужасного слова «вышеуказанная». Конечно, такой же приём применим к участкам, домам, помещениям и т.д. Причём «Квартира» может с большой буквы, а может и с маленькой – «квартира». Классическая рекомендация всегда писать с маленькой буквы, но многим нравится писать с большой, поэтому этот выбор оставляю на ваш вкус. Но вот чего точно не надо, так это писать «КВАРТИРА».

Напишите в комментариях, как вам больше нравится «Квартира» или «квартира»?

#Марафон_ДДД

Марафон ДДД - Детокс для договора

Мы прошли половину пути, серьёзно подчистили свои договоры.

Но в выходные дни не все смогли уделить должное внимание своим договорам. Поэтому дадим им шанс - объявляем перерыв до 11 мая.

Всех с наступающим праздником и хороших выходных!!!

#Марафон_ДДД

Марафон ДДД - Детокс для договора

День 6.


В подавляющем количестве договоров есть раздел-мусорка. Конечно же, он так не называется. Но по сути таковым очень часто является.

Этот раздел договора называется Права и обязанности сторон.

Да, да, именно этот раздел.
Чаще всего именно здесь бессмысленные фразы (например, арендатор обязан платить арендную плату), дублирующие фразы (например, один обязан, а второй имеет право требовать исполнения этой обязанности), и всё то, чему не нашлось своего места.

Как быть? Удалить этот раздел. Лишние и дублирующие фразы удалить, нужные оставить. Удобным вариантом будет создание нового раздела (новых разделов), в которых будет описан процесс исполнения договора. Например, для договора оказания услуг можно сделать разделы Порядок оказания услуг, Порядок приёма-передачи оказанных услуг, Порядок оплаты и т.д.

Задание шестого дня: перечитайте свои раздел права и обязанности сторон в своих договорах. И подумайте как их можно изменить, сделав более узкими по теме и более приближенными к процессу исполнения договора.

Это одно из самых сложных заданий марафона. Но вы справитесь, я знаю!

#Марафон_ДДД

Марафон ДДД - Детокс для договора

День 7.


Отредактировали вы раздел "Права и обязанности сторон" или нет - не имеет определяющего значения. Вы уже не сможете как и прежде смотреть на него. С каждым новым договором вам всё больше захочется избавиться от этого раздела. Считайте, что согласие юриста на это уже есть. ;)

А мы идём дальше.

Есть ещё один раздел в договорах, который меня бесит. Это раздел "Ответственность сторон".

Он либо содержит большое количество ссылок на текст договора, либо включает в себя бессмысленные общие фразы.

В качестве альтернативы предлагаю указывать ответственность сразу после обязанности.

Например, "заказчик обязан оплатить в течение 10 дней с момента приёма оказанных услуг." И прямо тут же, следом: "При просрочке оплаты начисляется пеня в размере 0,1% за каждый день просрочки". И не нужен специальный раздел. И при прочтении договора сразу какая ответственность и за что будет.

Задание седьмого дня: перечитайте раздел "ответственность сторон" в своих договорах. И подумайте, а не перенести ли ответственность в иные части договора?

Делитесь вашими мыслями в комментариях.

#Марафон_ДДД

Марафон ДДД - Детокс для договора

День 8.


Дела судебные вносят значительные коррективы в прохождении марафона, но не могу его отменить!

Тема сегодняшнего дня - пассивный залог. Это одна из любимейших конструкции канцелярита.

Примеры использования пассивного залога: "квартира продаётся продавцом за 1млн.руб.", "услуги оказываются исполнителем на территории города Москвы", "деньги перечисляются арендатором на счёт арендодателя в течение 3 дней".

Ничего незаконного в этих фразах нет. Но они делают текст вязким, тяжёлым. При работе с таким договором почти физически ощущается запах канцелярской пыли и нафталина.

Аналогичным свойством обладают фразы с "неправильным" порядком слов в предложении. Вот прочитайте: "За 1 млн.рублей продал квартиру продавец", "оказывает на территории города Москвы услуги исполнитель", "в течение трех дней перечисляет арендатор арендодателю деньги".

Задание восьмого дня: уберите пассивный залог из текста договора, перестройте предложения по схеме "кто делает что". Например: "продавец продал квартиру за 1 млн.рублей", "исполнитель оказывает услуги на территории города Москвы", "арендатор перечисляет арендодателю деньги в течение 3 дней".

Перечитайте свой договор, вы чувствуете разницу?

#Марафон_ДДД

Марафон ДДД - Детокс для договора

День 9.


После того. что вы уже пережили, задание сегодняшнего дня будет простым и доступным.

Засоряют договор, как сорняки грядку, излишние ссылки на другие части договора. Как обычно, давайте на примерах.

Пример: "Заказчик оплачивает услуги Исполнителя в сроки и в порядке, предусмотренные договором". И тут вопрос: если не указать выделенные слова, то заказчик сможет оплачивать в иные сроки или в ином порядке? Конечно, нет. Тогда с какой целью эти сорняки в договоре?

При более конкретных формулировках - "в срок и в порядке, предусмотренные п.4.3. договора" - появляется смысл фразы, но не всегда. Если в договоре разные платежи осуществляются в разные сроки и в разном порядке, тогда смысл есть. А если в договоре одни сроки и один порядок оплаты, то смысла в ссылке на п.4.3. договора нет. Зачем ссылаться, если и так эти сроки и порядок установлены договором?

Не все со мной согласятся. Многие любят излишнюю детализацию. Но такая детализация порождает дополнительные приключения при изменении договора. Изменил один пункт, нужно изменять и другие, которые на него ссылаются.

Задание девятого дня: проверьте ссылки внутри договора, и уберите лишние.

Кто-то уже начал переживать, что договор теряет солидность объёма?? :)))

#Марафон_ДДД

Марафон ДДД - Детокс для договора

День 10. Финальный.


Вот и подошёл к концу наш марафон. За это время кто хотел, тот успел многое.

Введение.
День 1. Про «настоящий» договор.
День 2. Про договор, в котором стороны наконец-то договорились.
День 3. Про силу закона без договорных указаний.
День 4. Про магию неотъемлемой части договора.
День 5. В указанный день в указанном марафоне мы говорили про вышеуказанные объекты.
День 6. Страшный день, когда мы узнать про раздел-свалку в договоре.
День 7. Безответственный день. Или наоборот?
День 8. Пассивный залог – старший ребёнок канцелярита.
День 9. Ссылки внутри договора – прополка сорняков.

Наша детокс программа подошла к концу. Это не значит, что ваш договор стал идеальным. Совсем не обязательно. Но теперь он лишён мусора. Его легко читать. С ним легко работать. Теперь вы посмотрите на него новым взглядом. Теперь вам проще увидеть то, чего действительно не хватало вашему договору. Возможно, появится желание разбить большие и сложные пункты, на несколько простых и маленьких. Возможно, вы увидите очевидности и мусор, которые можно смело убрать из договора. Возможно, вы просто полюбите свои договоры! 😊

Задание десятого дня: сделайте договор красивым! На ваш вкус и цвет. А если заходите марафон «как сделать договор красивым» – пишите мне.

Пожалуйста, поделитесь вашими результатами от марафона, поделитесь вашими впечатлениями. Для меня это важно.

#Марафон_ДДД

Красота нужна не только договору, но и виду из окна. :)

В Боснии 72-летний мужчина построил для жены вращающийся дом, чтобы у неё был разнообразный вид из окна

Мужчина рассказал, что «устал от жалоб жены и бесконечного ремонта». Он построил дом за 6 лет. Полный оборот на самой низкой скорости дом совершает за сутки, на самой высокой — за 22 секунды.

Nation Geographic

Частенько в Арбитражном суде Московского округа я делаю работу судьи. Вот и сегодня так было.
Как думаете, что я делаю?

Цитата из судебного акта суда общей юрисдикции.

"При этом, судом отклоняются доводы ответчиков, а также доводы представителя третьего лица ПАО Сбербанк о том, что ответчики являются добросовестными приобретателями как необоснованные, поскольку они приобрели объекты недвижимости либо безвозмездно, либо по «номинальной» цене, то есть существенно ниже их кадастровой стоимости."

Вот так, одним росчерком пера убивается добросовестность приобретателя недвижимости.

А теперь посмотрим внимательно на эту цитату. Что мы видим?
1. Суд критерий возмездности как такой включил в стандарт добросовестности. Хотя по ГК РФ критерий возмездности является не частью добросовестности, а самостоятельным основание для отказа в защите прав добросовестного приобретателя при виндикации.
2. Суд для определения соответствия цены сделки рыночной стоимости сравнивание цену сделки и кадастровую стоимость. Это не верно, но встречается часто. Возьмите на заметку.
3. Суд, следуя заданной логике, саму нерыночность определяет "на глазок", без оценки, экспертизы.
А теперь вспомните походы арбитражных судов при оспаривании сделок в банкротстве. Небо и земля. И это надо учитывать как судебным юристам, так и при сопровождении сделок. Ориентир должен быть на худший вариант.
4. Про то, что нерыночная цена убивает добросовестность, даже и говорить не буду, и так вы это знаете.

Решение суда как правоустанавливающий документ.

Многие считают, что решение суда в основании права собственности - это надёжно.

И, действительно, решение вынесено. Срок для обжалования месяц и всё. Любо дорого посмотреть. :))

Но 😈 как всегда в деталях.

Пару лет назад я восстановил срок для обжалования решения спустя 2 года с момента его вынесения. А вчера побил свой рекорд - срок для апелляции восстановил после 2 лет и 11 месяцев с момента вынесения решения суда.

Вспомните про этот пост, когда будете проверять объект с правоустанавливающим документом - решением суда.

#Мысов_судебнаяпрактика #Мысов_проверкаобъекта #Мысов_риелторуназаметку

Схема с иностранцами, первые ласточки

Схематоз - специфический вид оформления документов, особо любимый в нашей стране.
На любые запреты находятся свои схемы. Схемы бывают разные, от примитивных и тупых до довольно сложных и запутанных.

Запрет на сделки с резидентами недружественных стран также начал порождать схемы его обхода. В руки попались документы, получившиеся в результате этой схемы. Захотелось поделиться этой схемой с вами.

Предыстория: граждан недружественного государства обратился к риелтору с целью продажи квартиры. Ему объяснили, что продажа возможна только через спец. счёт С. Но тут же предложили решение. Да, да, предложили схему.

Суть схемы: между гражданином недружественного государства и его другом, гражданином РФ, заключили договор купли-продажи. В договоре указали, что расчёты производятся через спец.счёт С банка Тинькофф. Договор зарегистрировали. Продавец выдал покупателю нотариальное заявление, что получил от покупателя деньги на спец.счёт С, плюс дал расписку, что все деньги получены претензий нет и т.д. И вот этот друг-покупатель вышел на рынок продавать эту квартиру.

Вы всё правильно поняли - реальных расчётов через спец.счёт С не было, хотя и стороны бумаги подтверждали иное. Никакой спец.счёт не открывался. Да и не мог был открыт, т.к. в Тинькофф банке их не открывают. :)

Ещё два любопытных момента: во-первых, в тексте договора было указано, что спец.счёт открывается на имя покупателя, а не продавца. Если честно, я так и не понял, это была тех.ошибка или секретный гениальный непостигнутый замысел автора схематоза. Во-вторых, в договоре не было нумерации пунктов, совсем. Только маркированный список и всё.

Вишенка на торте - у продавца был вид на жительство в РФ!

После ознакомления с этой схемой у меня цензурных слов нет. А у вас?

#НеВсеРиелторыОдинаковоПолезны

76 000 рублей

Росреестр отказал в регистрации.
Суд признал отказ незаконным. И взыскал с федерального бюджета судебные расходы клиента. Не всю сумму, но всё ж.
И вот сегодня Федеральное казначейство перечислило их клиенту.
Класс! Маленькие радости судебного юриста. :))

З.Ы. Интересно, на премии регистратора это скажется?

Скоро на всех договорах, поданных на регистрацию через МФЦ.

Арбитражный суд Московской области. Первый раз такое вижу. С чего бы это?!