Триллер «Самоуверенность и глупость».

Вместо предисловия.

Постоянные читатели моего канала знают мои юридические байки. Обычно эти байки носят оттенок детективов с хорошим концом. В этот раз будет не детектив, а триллер.

Также внимательный читатель мог заметить, что у разным моих историй разный литературный стиль. Так, в этой истории будет много цитат из судебных документов. Но я не обещаю строго соблюдать правила цитирования. Цитаты будут вплетаться в ткань повествования.

Ну и последняя вступительная ремарка. С высоты прожитых дней и последующих событий нашей страны, сама история вам может показаться не очень оригинальной. Но как только эта мысль посетить вас, сразу мысленно переноситесь в конец 2021 года и постарайтесь вспомнить, что вы знали в тот момент про это явление.

P.S. Все события вымышленные (кроме моего доброго друга), любые совпадения случайны, кроме тех, что порождены самоуверенностью, глупостью и погодой в доме.

Продолжение следует.

Триллер «Самоуверенность и глупость».
Часть 1.1.

Есть у меня добрый друг, Иван. Мужчина он очень серьёзный, спортсмен, юрист, кандидат наук, предприниматель. Кроме дружеских отношений нас объединяет и профессиональная сфера. Мы советуемся друг с другом и ведём некоторые дела вместе.

В тот пасмурный осенний день 2021 года я нисколько не удивился его звонку. А вот его рассказу я был удивлён, точнее я ему вообще не поверил. Но зная его серьёзное отношение к делам, идею о розыгрыше или шутке пришлось отмести. Я решил, что его клиенты что-то недоговаривают, как это часто бывает. Но в настоящем триллере сбывается всё самое плохое…

Иван пригласил меня в ряды команды для работы над этим делом. Вызов был принят. И колёсики завертелись. Судебные перспективы дела были туманны. Поэтому мы начали работать сразу по трём направлениям. Пытались договориться со второй стороной, силами «уголовного» адвоката из нашей команды начали работать с правоохранительными органами и стали готовиться к судебной войне.

Колёсики могли бы вертеться чуть быстрее, только у нашей клиентки не было паспорта, не было документов на квартиру, не было вообще никаких документов, связанных с этим делом. Первый документ, который мы получили, - протокол допроса потерпевшей от 16 октября 2021 года. Она сама писала заявление в полицию, сама ходила на допрос, ещё не понимания до конца, что именно с ней произошло. Это было до начала нашей работ. Посмотрите, что она тогда сказала полицейским.

Триллер «Самоуверенность и глупость».
Часть 1.2.

Из протокола допроса потерпевшей.

23.09.2021 г. я позвонила в Агентство недвижимости «Система», его мне посоветовала моя подруга Лариса. Я им сказала, что собираюсь продать принадлежащую мне квартиру, где я проживаю. Мне ответили, что ко мне направят риелтора. Через некоторое время мне позвонила риелтор Михайлова Ирина. Она сказала, что готова приехать и осмотреть квартиру, после чего мы договорились о времени. Она ко мне приехала в тот же день совместно с оценщицей, её звали Машей. Михайлова совместно с Машей осмотрели квартиру, сделали фотографии и оценили квартиру в 9 миллионов рублей. Я сказала им 9,5 миллионов рублей, на что Михайлова мне ответила, что придется скинуть 500 000 рублей за срочность, и я согласилась.

Через некоторое время Михайлова мне позвонила и сообщила, что покупатели готовы осмотреть квартиру, и я согласилась. Ко мне в квартиру совместно с Михайловой зашли двое мужчин. На одном из них была медицинская маска черного цвета, он стоял просто у дверей, а второй ходил по квартире и осматривал ее полностью (смотрел трубы, вид из окон и т.д.). Затем, после проведенного осмотра, они уехали.

04.10.2021 г. мне позвонила Михайлова и сообщила, что покупатели готовы приобрести мою квартиру, и назначила сделку на 05.10.2021 г. в 17.00. В назначенное время я приехала к Фора Банку. Там меня ожидали Михайлова с оценщицей Машей и покупатели. Меня это раздосадовало, т.к. я думала, что будет только покупатель и риелтор. Мы оформили договор купли-продажи, заложили деньги в ячейку. Ключ от ячейки остался у покупателей, а Михайлова забрала документы для оформления сделки в Росреестре и сказала, что позвонит, когда будет все готово. После этого мы все покинули банк.

11.10.2021г. мне позвонила Михайлова и сообщила, что завтра будет забор денег из ячейки. 12.10.2021 Михайлова мне позвонила утром и сказала, что скоро поедет к покупателям в область получать ключ от банковской ячейки, а от меня нужна доверенность и видеозапись. Примерно в 12 часов она приехала ко мне и сняла видеозапись, где я обратилась к покупателям с просьбой выдать риелтору ключ от ячейки. Потом она уехала и сказала, что позвонит, когда нужно будет выезжать в банк. Примерно с 15 до 16 часов Михайлова позвонила и сказала, что мне нужно приехать к 17 часам в банк. Я вызвала такси и направилась туда.

У входа в банк меня ожидала Михайлова, с которой вместе мы прошли в банк. Она обратилась к сотруднику банка, оформила документы, и ей выдали ключ, после чего она передала ключ мне. Я пошла и взяла деньги из ячейки, положив денежные средства, которые были в спрессованном виде размером как 2 коробки молока, в свою сумочку черного цвета. После чего я вышла в зал ожидания и увидела там Михайлову. Я, увидев ее, удивилась и, когда посмотрела на нее, увидела, что выражение лица у нее было очень взволнованное, хотя сделка прошла успешно. Я подошла к ней и сказала, что она может ехать, а я дождусь своих родственников и поеду совместно с ними, на что она согласилась и ушла из банка. Я не хотела выходить вместе с Михайловой, потому что ее внешний вид меня насторожил. Я сидела в зале ожидания в течение 30 минут. Потом я вызвала такси, вышла на улицу и пошла в левую сторону в поисках автомобиля такси. По пути следования я не обнаружила ни одного автомобиля желтого цвета. Такси я вызывала в «Яндекс.Такси» по номеру 9999999 со своего мобильного телефона. Я увидела парня, который стоял около черного автомобиля, около задней двери с левой стороны. Я спросила у него, где останавливаются автомобили такси у банка. Он указал направление и сказал: «Вон там». Дальше я спросила, можно ли мне попить воды, на что он сказал, что можно, и, если хотите, можете присесть. Задняя левая дверь автомобиля была открыта. Я поставила сумку на край заднего сиденья, попила воды, дальше я направилась в обратную сторону. Через метров 10, как я отошла от автомобиля, со спины мне чем-то набрызгали в лицо. Чем я не знаю, но думаю, что перцовым баллончиком. Я почувствовала сильную боль и жжение в области глаз и носоглотки, общую слабость, у меня подкосились колени. Я согнулась и ничего не соображала. Через некоторое время я пришла в себя и обнаружила пропажу сумочки, в которой находились: 9 000 000 рублей в спрессованном виде, паспорт на мое имя, пакет документов по купле-продаже квартиры, кошелек в виде лошадиной подковы из кожи песочного цвета, который материальной ценности не представляет, внутри которого находились денежные средства в размере 650 рублей. Другого ценного имущества внутри сумки не было. Ко мне подошел мужчина, который спросил, вызывала ли я такси, на что я ответила, что да. Он понял, что случилось, и принес мне бутылку воды, помог мне дойти до автомобиля и отвез домой. Мои родственники были не в курсе сделки, прошу их не беспокоить.

Что думаете, коллеги?

Триллер «Самоуверенность и глупость».
Часть 2.

Правоохранительные органы сработали довольно оперативно. Они задержали Михайлову, затем Марию, которая во всём созналась и всё рассказала. По камерам наблюдения они нашли нападавшего и узнали подъезд дома, в котором он живёт. Нападавшего они задержали. Им оказался 19-летний парень. А ещё задержали его мать.

Всем им вменили совершение разбоя, то есть нападения в целях хищения чужого имущества, с угрозой применения насилия, опасного для жизни и здоровья, с применением предметов, используемых в качестве орудия, организованной группой, в особо крупном размере. Это цитата из обвинительного заключения, если что.

В ходе следствия подозреваемые резко меняли свои показания, пытаясь переложить вину друг на друга. Мне как юристу было интересно ознакомиться с материалами этого уголовного дела, посмотреть, как простые действия превращаются в преступные деяния. (например, пересылка сообщений в мессенджере становится координацией преступной деятельности) Но это чтиво на любителя. Поэтому давайте я перескажу всё своими словами.

Итак, в АН «Система» поступил звонок. Сотрудник колл-центра приняла заявку и передала её в работу Михайловой. Михайлова оперативно связалась с потенциальным продавцом и поехала к ней домой. Поехала не одна, а со своей коллегой, Машей. Почему Машу клиенту представили как оценщика, а не риелтора - неизвестно, наверное, для солидности. Да это и не столь интересно.

Договорившись с продавцом, Михайлова выставила квартиру в рекламу, и сразу пошли звонки – цена была привлекательная, всего 11 000 000 рублей. Да, да, 11 миллионов.

Первые покупатели не смогли выйти на сделку, потому что что-то не получилось с ипотекой (а скорее всего, Бог отвёл). А вот вторые покупатели в ипотеке не нуждались, сторговались с Михайловой до 10 800 000 рублей и были готовы выйти на сделку. Тем более, Михайлова их заверила, что всё проверила, квартира чистая.

У Михайловой и Маши была общая знакомая, которая занималась гаданием. Михайлова частенько к ней заходила погадать, как пройдёт та или иная предстоящая сделка. Вот и в этот раз Михайлова решила погадать перед сделкой. Гадалка подробно расспрашивала о предстоящей сделке, о продавце и потом осторожно, но радостно сказала: «Я уж думала ты никогда это не предложишь.» «Что не предложишь?» - спросила Михайлова. «Но ты же сама сказала, что бабку скорее всего кто-нибудь обманет. Почему бы нам не забрать её деньги?».

И тогда они разработали незамысловатый план. Бабка (так между собой они называли продавца) выйдет из банка, ей брызнут баллончиком в лицо и отберут сумку с деньгами. Чтобы точно справится с бабкой, гадалка решила привлечь своего 19-летнего сына. Именно он и стал исполнителем в этом преступлении.

В день выемки денег из ячейки Михайлова, Маша, гадалка и её сын встретились в кафе напротив банка. Михайлова с Машей пошли в банк для оформления доступа к ячейкам. Михайлова передавала ключ продавцу и была рядом с ней, а Маша забирала «комиссию» из второй ячейки. Гадалка с сыном сидели в кафе и ждали сигнала.
Видимо, Михайлова так пристально смотрела на продавца, что та заподозрила что-то неладное. При этом Михайлова о всех передвижениях писала Маше в мессенджер, а Маше пересылала гадалке. Когда продавец стала выходить из банка, сын гадалки уже поджидал её, вооружившись газовым баллончиком.

Каково же было их общее удивление, когда в украденной сумочке продавца они нашли лишь кошелек в виде лошадиной подковы из кожи песочного цвета с 650 рублями, паспорт и документы на квартиру.

А где же деньги?

Продолжение следует.

Триллер «Самоуверенность и глупость».
Часть 3.

Давайте поговорим про деньги. Из показаний продавцы вы уже знаете, что она продала квартиру за 9 000 000 рублей. Из рассказа про риелторов вы также знаете, что покупатели купили квартиру за 10 800 000 рублей. Разница в 1,8млн. Для неподготовленного читателя это кажется парадоксом. В реальности 1,8 млн. – это «скрытка». Этим жаргонным словом обозначается сумма, которую риелтор скрывает от продавца и забирает себе. По моему глубокому убеждению, риелтор их просто крадёт у продавца. Если кто-то из моих читателей считает такой способ «заработка» приемлемым – лучше прямо сейчас отпишитесь.

Но вернёмся к нашей истории. Итак, риелторы на двоих пару недель работы могли «заработать» 1,8 млн. Они искренне считали эти 1,8 млн.рублей своей комиссией. Но им показалось этого мало! И они решили просто ограбить продавца, как обыкновенные бандиты.

Забегая вперёд, скажу, что суд первой инстанции квалифицировал их действия как разбой и дал им по девять лет реального срока. Потом были апелляция, кассация и снова апелляция. Апелляция на втором круге изменила приговор, переквалифицировав их действия с разбоя на покушение на грабёж и снизила итоговые сроки, в т.ч. с учётом нахождения под стражей в период следствия. Итого: Михайлова получила семь лет колонии общего режима; гадалка – шесть с половиной лет колонии общего режима, а её 19-летний сын – шесть с половиной лет колонии строго режима. Маша, заключив сделку со следствием, получила четыре с половиной года общего режима с отсрочкой исполнения наказания до достижения её ребёнком 14 лет.

После того, как Маша заключила сделку со следствием, оставшиеся фигуранты начали ей угрожать, сожгли её автомобиль, пытались выставить её самой главной злодейкой, а себя обманутыми жертвами обстоятельств. Но им не помогли ни толпы адвокатов, ни нарисованные алиби, ни густое махровое враньё. Все получили по заслугам.
Но вы ещё раз обратите внимание – риелторы получили реальные сроки за попытку грабежа продавца после сделки. Усилием нашего уголовного адвоката с них также была взыскана компенсация морального вреда в пользу потерпевшей. Но самое удивительное то, что мы очень жалели (!), что этим грабителям не достались 9 000 000 рублей. Да, да, именно так. Если бы сын гадалки напал на продавца чуть-чуть раньше, эта история была бы совсем другой.

Как вы уже могли догадаться, 9 000 000 рублей остались в той чёрной машине, к которой продавец подошла, как только вышла из банка. Когда следователи спрашивали сына гадалки, видел ли он, что продавец вытряхивает деньги из сумки в машину, он ответил, что видел. «А почему ж тогда всё равно на неё напал?» «Я подумал, а вдруг там что-то осталось»… Я даже затрудняюсь тут что-либо комментировать. Просто оставлю вас с содержанием этой части наедине.

В следующей части вы узнаете тайну чёрной машины, а пока делитесь своими мыслями в комментариях.

Продолжение следует.

Триллер «Самоуверенность и глупость».
Часть 4.

16.09.2021г. на мобильный телефон Анны Андреевны поступил звонок. Звонивший представился сотрудником МВД «Высоктиным Михаилом Сергеевичем», который сообщил что в отношении неё были совершены мошеннические действия по получению кредита. Позже с Анной Андреевной общались иные лица, также представлявшиеся сотрудниками правоохранительных органов («Привалов Михаил Сергеевич», «Прохоров Борис Николаевич», «Фенин Вадим Николаевич») и называли некие свои служебные номера.

Неустановленные лица проявили значительную осведомленность о банковских счетах Анны Андреевны и её персональных данных и своим поведением убедили Анну Андреевну в том, что она общается с настоящими сотрудниками правоохранительных органов.

В силу возраста (71 год), ввиду запугивания фактом «преступных действий» в ее отношении и сформированного как у человека «советского воспитания» усиленного восприятия положительного образа правоохранительных органов и уважения к ним, Анна Андреевна не смогла критически осознать сложившую ситуацию и понять, что столкнулась с мошенниками.

От указанных лиц Анна Андреевна получила инструкцию выполнить денежные переводы для содействия правоохранительным органам при осуществлении следственных действий, что и было ею выполнено (на сумму 200 000 руб.). После этого ей сообщили о поимке преступников и поблагодарили за сотрудничество; ей сказали, что нужно будет явиться в отделение полиции через несколько дней для подписания бумаг, и строго напомнили, что она как участник спецоперации не имеет права об этом кому-либо рассказывать.

Осознав, что ею возможно успешно манипулировать и вводить в заблуждение, телефонные мошенники сообщили Анне Андреевне, что кроме мошенничества с кредитом ими была установлена попытка незаконной продажи принадлежащей женщине квартиры. Якобы они обнаружили нотариальную доверенность от её имени на продажу квартиры.

22.09.2021 г. телефонные мошенники сказали, что для задержания злоумышленников Анна Андреевна должна связаться с АН «Система» и сообщить о намерении срочно продать свою квартиру. Поддавшись манипуляции, Анна Андреевна вступила в общение с сотрудниками этого АН.

По требованию телефонных мошенников Анна Андреевна должна была докладывать о каждом своём шаге в ходе этой «спецоперации», все действия согласовывать с ними, что она и делала. Женщину контролировали ежедневными звонками. Также ей повторно запретили с кем-либо обсуждать участие в «спецоперации». В противном случае ей грозили уголовной ответственностью!

23.09.2021 г. в квартиру прибыли риелтор Михайлова и «оценщик» для осмотра квартиры. «Сотрудниками полиции» Анне Андреевне было указано, что необходимо сообщить риелтору о срочной продаже квартиры. Осмотрев квартиру, риелтор назвала стоимость квартиры в 9 000 000 руб. в случае срочной продажи. Рыночная стоимость квартиры на момент совершения сделки была значительно выше. Несмотря на это, «сотрудником МВД Фениным» была одобрена потенциальная продажа на таких условиях.

Спустя некоторое время, риелтор Михайлова сообщила о потенциальных покупателях. Телефонные мошенники сказали Анне Андреевне следовать указаниям риелтора.

04.10.2021 г. риелтор сообщила, что покупатели готовы приобрести квартиру за 9 000 000 руб. и на 05.10.2021 г. назначена сделка в АКБ «Фора-Банк». Анна Андреевна созвонилась с «сотрудниками полиции», которые одобрили дату, время и место сделки и пообещали ей безопасность.

Сама Анна Андреевна в подготовке сделки не участвовала, дату, время и место сделки не определяла, какие-либо документы не собирала, текст договора купли-продажи и иные документы не согласовывала.

05.10.2021 г. Анна Андреевна явилась в отделение банка, её посадили в отдельную переговорную комнату. Покупатели находились в другой переговорной комнате. Анне Андреевне дали пакет документов для подписания, в т.ч. спорный договор купли-продажи квартиры. В договоре купли-продажи была указана цена квартиры в размере 10 800 000 рублей. На вопросы Анны Андреевны по подписываемым документам риелтор говорила, что «так надо».
Анна Андреевна в тот день подписала договор купли-продажи, договор аренды депозитарной ячейки, расписку в получении денег на сумму 10 800 000 рублей, доверенность на подачу документов на регистрацию.

Для расчётов по договору было арендовано две банковские ячейки: в одной арендаторами выступали продавец и покупатель; в неё было заложено 9 000 000 рублей; во второй ячейке арендаторами выступали Маша и покупатель; в неё было заложено 1 750 000 рублей. Ключи от обоих ячеек остались у покупателя.

После сделки все документы, в т.ч. расписку, забрала риелтор Михайлова для подачи на государственную регистрацию. Сама Анна Андреевна документы на государственную регистрацию не передавала, в МФЦ за регистрацией не обращалась.

11.10.2021 г. риелтор сообщила, что завтра будет забор денег из ячейки банка, в связи с чем ей необходима доверенность и видеозапись для покупателей о том, что Анна Андреевна просит передать риелтору ключи от банковской ячейки, арендатором которой она выступала.

12.10.2021 г. риелтор Михайлова приехала к Анне Андреевне. Анна Андреевна под диктовку риелтора написала расписку в получении 10 800 000 рублей и сказала на камеру телефона обращение к покупателям. После этого риелтор забрала расписку в получении денег и уехала к покупателям.

Риелтор Михайлова встретилась с покупателями отдала им обе расписки Анны Андреевны в получении денег (каждая на 10 800 000 рублей) и иные документы и забрала ключи от обоих банковских ячеек.

Позднее риелтор сообщила Анне Андреевне к какому времени необходимо будет явиться в банк. Анна Андреевна созвонилась с «представителями правоохранительных органов», «Приваловым» и «Фениным», и сообщила о планируемом заборе денежных средств из ячейки, на что они сказали, что необходимо будет позвонить им, когда денежные средства будут получены ею на руки.

В назначенное время Анна Андреевна приехала в банк. Риелтор Михайлова передала ей ключ от ячейки и комплект документов для доступа к ячейке. Когда Анна Андреевна получила из ячейки 9 000 000 рублей, она обратила внимание, что риелтор чем-то взволнована. Анна Андреевна сообщила риелтору, что она может идти, а себе она закажет такси.

Когда риелтор Михайлова ушла, Анна Андреевна позвонила «Фенину» и сообщила, что деньги получила. «Фенин» сказал, что ей необходимо подойти к стоящему недалеко от отделения банка автомобилю черного цвета и передать деньги для их проверки, а сам захват преступников будет проведен без нее; она может ехать домой на такси, которое он уже вызвал.

Недалеко от отделения банка стоял чёрный автомобиль, рядом с которым стоял неизвестный молодой человек. Анна Андреевна положила полученные деньги на заднее сиденье автомобиля и позвонила «Фенину». «Фенин» сообщил, что сейчас будет захват преступников, а ей надо уезжать, вызванный автомобиль такси стоит немного в другой стороне, ей перезвонят позже.

Когда Анна Андреевна пошла в сторону такси на нее было совершено нападение. Ей в лицо распылили жидкость из перцового баллончика, вызвавшую боль в глаза, жжение в носоглотке, общую слабость. Позже Анна Андреевна обнаружила, что у нее пропала сумка, содержавшая документы по сделке и паспорт. Таксист дал ей воды для умывания и отвёз домой.

На следующий день ей позвонили «Привалов» и «Фенин» и сообщили, что «преступников» задержали. Она сильно на них ругалась за то, что они не смогли обеспечить её безопасность и на неё напали. Ей пообещали разобраться и наказать виновных. Также ей сказали написать заявление в ОВД по факту нападения, но запретили указывать, что она участвовала в спецоперации.

14.10.2021 г. «Привалов» сообщил Анне Андреевне, что на Петровке меняются телефоны и они сами потом с ней свяжутся и пригласят её для заполнения документов. Также ей напомнили про заявление в ОВД, и сказали, что там всё решат. В этот же день Анна Андреевна обратилась с заявлением о нападении в ОВД. На основании данного обращения было возбуждено уголовное дело.

На допросе следователя 16.10.2021 г. Анна Андреевна не сообщила всей картины произошедшего («так как это может повлиять на ход следствия и представители правоохранительных органов могут разобраться и сами»), все еще свято веря, что участвовала в спецоперации с настоящими сотрудниками правоохранительных органов.
В дальнейшем с Анной Андреевной никто не связывался, а телефоны, с которых ранее звонили «сотрудники правоохранительных органов», оказались недоступны.

После того как никто из «сотрудников полиции» не выходил на связь, Анна Андреевна рассказала всё взрослой дочери. Ситуация прояснилась - Анна Андреевна стала жертвой мошенников. Анна Андреевна ещё долгое время (более полугода) до конца не могла поверить, что общалась с не настоящими полицейскими, а мошенниками.
21.10.2021 г. Анна Андреевна сообщила следователю, ранее проводившему ее допрос как потерпевшей по делу о разбойном нападении, о том, что действительно произошло и дала в ходе допроса соответствующие объяснения о случившемся. На основании чего было возбуждено второе уголовное дело, уже по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, в отношении неустановленных лиц, действиями которых причинен материальный ущерб в размере 9 200 000 рублей; Анна Андреевна была признана потерпевшей.

Продолжение следует.

Триллер «Самоуверенность и глупость».
Часть 5.

Вот с такой историей мы пошли в суд с заявлением о признании сделки недействительной. В ходе рассмотрения дела выяснилось несколько интересных моментов, на которые я хочу обратить ваше внимание.

У ведомого продавца нет истинной причины для продажи квартиры, поэтому причина продажи квартиры легендируется. Чаще всего легенду придумывают телефонные мошенники. Иногда ведомые сами активно участвуют в создании такой легенды. В описываемой истории легенда, которую придумали телефонные мошенники, звучала так: бабушка продаёт квартиру в Москве с целью покупки домика в Крыму; смену климата порекомендовали врачи, плюс в Крыму живёт внук – единственный близкий человек. Именно этот несуществующий «внук» и звонил в АН «Система», оставил заявку на продажу квартиры.

В эту легенду поверили покупатели. Проверять эту легенду они не стали. Да и вообще отношение к проверкам у них было специфическое. Покупатели действовали самостоятельно, без риелтора и без юриста. Они посмотрели квартиру, послушали продавца, поговорили с риелтором продавца, которая им показала правоустанавливающие документы на квартиру. И всё. Даже выписку из ЕГРН самостоятельно не заказывали. Комиссия риелторов в 16,5% от цены объекта их так не смутила.

Кстати, про риелторов. Чудесатые риелторы из АН «Система» так сильно хотели заработать денег, что натуральным образом подделали справки продавца из НПД и НД, и, вероятно, выписку из домовой книги. Почему так? Потому что продавец отказалась ходить и собирать справки и документы.

В целях обеспечения чистоты сделки покупатели потребовали выписку продавца из ячейки до получения денег. Выполняя это пожелание, риелторы включили в договор аренды ячейки два документы, при наличии которых продавец получала доступ к ячейке. Это выписка из ЕГРН, подтверждающая переход права собственности, и выписка из домовой книги, подтверждающая снятие продавца с регистрационного учёта.

Но, к сожалению, как часто бывает в настоящих триллерах, всё пошло не по плану. Банк предоставил продавцу доступ к ячейке только по выписке из ЕГРН! Как так произошло? Не знаю, скорее всего по невнимательности сотрудника банка. (в этом месте в очередной раз передаю привет любителям наличных расчётов и их любимому Фора-банку). В рамках судебного заседания Фора-банк не посчитал нужным дать какие-то пояснения по этому поводу. Инициировать отдельный судебный процесс против банка покупатели отказались, а права продавца банком нарушены не были. Фора-банку всё сошло с рук…

Уголовное дело в отношении телефонных мошенников забуксовало. На тот момент специальное подразделение МВД по расследованию таких преступлений только-только начало свою активную работу. А обычные подразделения, одно из которые расследовало наше дело, не могли похвастаться результативностью своей работы. Чёрный автомобиль не попал в камеры наблюдения банка. А по другим камерам его, видимо, и не искали. Телефонные номера, с которых звонили продавцу, были зарегистрированы на территории Дагестана. Большего про них мы не знаем. Покупателей даже не допросили, как и риелторов. Как-то так…

А что же суд? Об этом вы узнаете в следующей части.

Продолжение следует.

Триллер «Самоуверенность и глупость».
Часть 6.

При подготовке к делу мы оценили психическое состояние продавца, проанализировали существовавшую на тот момент судебную практику, и решили подать исковое заявление по ст.178 и ст.179 ГК РФ. Причём именно так 178+179 вместе. Мосгорсуд именно так и рассматривал аналогичные дела, не делая различий между этими нормами.

В суде первой инстанции мы были почти год: представляли и истребовали различные доказательства по ходатайству обеих сторон. Как мне показалось, в начале судья долго не могла поверить в произошедшее. Добавил работы и адвокат противоположной стороны, который выбрал стратегию говорить неправду, скрывая слабые места. Сначала покупатели утверждали, что полностью рассчитались с продавцом на сделке, а продавец сама деньги в ячейку положила, в т.ч. для риелторов. Это объяснение не нашло понимания у судьи. Тогда они заняли позицию, что было две ячейки, но деньги из обоих получила продавец. Эту версию опровергли документы из банка. Версия с некими инвесторами, под которых закладывались деньги во вторую ячейку, выглядела совсем странно. В конце концов родилась версия с комиссией риелторов на сумму 1 800 000 рублей.

Перед последним заседанием нам поменяли судью. Новая судья слушала нас несколько часов, ей пришлось вникать в это дело с самого начала. Ещё дольше она провела в совещательной комнате, решая, как разрешить этот спор. После долгих раздумий судья признала сделку недействительной и применила двустороннюю реституцию. Как мы и предполагали, суд применил ст.178 и ст.179 ГК РФ вместе. Мосгорсуд оставил решение суда первой инстанции в силе, но сомнения у них тоже были.

Всё изменилось на этапе кассационного обжалования. Сама кассационная жалоба не выглядела сильно, но судья 2КСОЮ увидел в ней даже те доводы, которые там не были написаны. Докладывая материалы дела и существо жалобы, он разнёс решения нижестоящих судов в пух и прах, и нашёл в них такие недостатки, которые никогда не являлись основанием для отмены решения. Текст судебного акта кассационной инстанции получился не столь зубастым. Его суть сводилась к необходимости получения и исследования дополнительных доказательств, а также учёта некоторых доводов истца (!), которое до этого не были учтены. Ещё раз оцените абсурдность доводов кассации: истец выиграл, но решение надо отменить, потому что не все доводы истца исследовались.
Дело было отправлено на новый круг в суд первой инстанции.

На новом круге дело рассматривал другой судья. При подготовке дела к производству он поинтересовался, понимаем ли мы, что если будет реституция, то нужно будет вернуть деньги покупателю. Получив утвердительный ответ, он облегченно выдохнул. А выслушав историю про риелторов, которые забрали себе существенную часть денег, намекнул, что реституция бывает разной. Позже мы уточнили требования и просили взыскать 1 800 000 рублей в порядке реституции с риелторов.

Исполняя требования кассационной инстанции, судья запросил в МГТС (оператор связи ответчика) запись телефонных разговоров с мошенниками. МГТС со второй попытки выдал ответ: во-первых, шестимесячный срок для хранения записи разговоров прошёл, во-вторых, такие сведения выдаются только ФСБ, а суд – не ФСБ.

Для рассмотрения нашего дела по существу, судья выделил нам почти полдня. Для московских судов это очень и очень много. И действительно, судья очень внимательно слушал всех, задавал много неудобных вопросов обеим сторонам, изучал материалы дела. Он сомневался и колебался. Он никак не мог поверить в то, как можно было повестись на такой развод со стороны мошенников. Пожалуй, точку в его сомнениях поставила та самая видеозапись, которую риелтор переслала покупателю для получения ключа от ячейки. На этом видео Анна Андреевна очень бодро попросила покупателей передать ключ от ячейки «моему риелтору», а потом добавила, не переживайте, вещи я уже собираю, передам квартиру в срок. Бодрая и активная Анна Андреевна с этого видео имела мало общего с той Анной Андреевной, с которой я общался при подготовке и ведении этого дела, расстроенной, испуганной и понурой.

Продолжение следует.

Триллер «Самоуверенность и глупость».
Часть 7.

Разные люди совершенно по-разному реагируют на мошенническое воздействие. Их внешнее состояние также различно. Но по большей части из них вы даже не догадаетесь, что они ведомые мошенниками. Анна Андреевна была одной из таких.

После просмотра видео судья удалился в совещательную комнату для вынесения судебного решения. Он решил не признавать сделку недействительной. При этом, к сожалению, судебное решение он не стал писать сам, а слепо переписал возражения покупателей, как адекватные, так и абсурдные.

Мосгорсуд, апелляция. Перед нами стояла архисложная задача. Наши доводы и аргументы не были учтены в тексте решения суда, и напротив, обстоятельства, на которые ссылались покупатели без всяких доказательств, нашли своё отражение в нём.

К этому времени начала складываться практика рассмотрения подобных дел. Напомню, мы судились уже несколько лет. Исходя из этой практики, мы ходатайствовали перед судом о назначении судебной психолого-психиатрической экспертизы. Это было не просто, но мы убедили суд апелляционной инстанции в необходимости проведения такой экспертизы. И вопросы для экспертов суд утвердил в нашей редакции. Появился шанс переломить ход этого дела.

С момента приостановления производства в связи с назначением экспертизы до его возобновления прошло более семи месяцев. Из них один месяц Анна Андреевна провела в экспертном учреждении, на стационарной экспертизе. Результаты экспертизы нас не порадовали: всё понимала, всё осознавала. Да ещё и так неудачно в ней были изложены фактические обстоятельства, что сильно выбивали некоторые наши аргументы. При этом к обоснованности выводов экспертизы у нас были существенные вопросы.

Как это часто бывает, получив на руки экспертное заключение, судей больше ничто не интересовало. Вызвать эксперта для допроса суд отказался, назначить повторную экспертизу – тоже. Сразу вердикт: решение суда первой инстанции оставить в силе.

Подавая кассационную жалобу, мы настаивали на том, что суды не дали оценку недобросовестности покупателей, приняли экспертное заключение без необходимой критической оценки, выводы судов противоречили материалам дела (в т.ч. в части оплаты) и отметили некоторые процессуальные нарушения.

Заседание суда кассационной инстанции было назначено на 9 декабря 2025г. В ходе заседания судьи нас выслушали. Было видно, что наши доводы заставили их задуматься. Они шептались между собой. Я смог уловить лишь последнюю фразу: «На когда ТО дело назначено? На 16?». После этого заседание было отложено «для дополнительного изучения материалов дела судебной коллегией» на 23 декабря.

Что за дело было назначено на 16 декабря 2025 года, думаю, помнят все. Это было дело Долиной-Лурье в Верховном суде РФ.

В заседании 23 декабря судья-докладчик лишь усмехнулся в мой адрес и задал краткий вопрос о том, кто должен нести риск мошеннических действий, и не дожидаясь ответа, коллегия удалилась в совещательную комнату. Решения нижестоящих судов оставлены в силе. Мы проиграли.

Суд по этому делу длился почти четыре года. Он начался тогда, когда на рынке недвижимости ещё практически никто не знал о ведомых продавцах. Пока шёл суд, я не мог рассказывать об этом деле. По началу, по своей наивности, я думал, что эта ситуация носит исключительный характер, и её повторение маловероятно. Дабы не давать оружие в руки различного рода жуликов, я даже не заикался о ней. Но когда сделки с ведомыми начали происходить всё чаще и чаще, я стал рассказывал о таком явлении как ведомые продавцы. На моём канале есть много материалов, посвящённых этому вопросу. Это очень и очень опасное и вредное явление. Я надеюсь, что общими усилиями профессионалов рынка недвижимости, внимательным отношением к деталям и мотивам сделок, мы сможем минимизировать количество таких происшествий.

Всем добра!

Информация для риелторов.

Судьба Телеграм и этого канала в нём туманна.
Другие площадки не радуют.
Как бы там ни было, канал точно будет жить в недрах Клуба СПР.

Зеркало канала.

Посты из этого канала планирую дублировать на следующих ресурсах:

Сообщество ВКонтакте
Канал в ЯндексМессенджере
Канал в Дзен

Пока так.

Лизинг недвижимости.
 
Что такое лизинг? Все слышали это слово, но не все понимают, что за ним скрывается. Давайте разбираться.

Рассмотрим классический случай.
Руководство завода решило закупить новое оборудование. Но денег для оплаты полной стоимости этого оборудования у завода нет. Продавец оборудования на уступки не идёт, рассрочку не предоставляет. Тогда завод обращается в лизинговую компанию и просит: купи у продавца для меня оборудование, а я со временем рассчитаюсь и проценты заплачу. После этого лизинговая компания покупает у продавца оборудование и оформляет его в свою собственность. При этом оборудование передаётся в пользование заводу. Завод начинает выплачивать лизинговой компании стоимость оборудования и проценты. Когда завод выплатить всю необходимую сумму лизинговой компании, оборудование переходит в собственность завода.

Как вы могли заменить, лизинг схож с кредитованием. Завод мог бы обраться в банк, получить кредит, на кредитные деньги купить оборудование, а потом рассчитываться с кредитом. В этой схеме оборудование сразу было бы в собственности завода и в залоге у банка, а завод бы выплачивал кредит банку.

В чём же преимущество лизинга перед обычным кредитованием? Главное преимущество лизинга связано с налоговыми последствиями для завода. Также лизинговые компании могут предложить более гибкие условия: меньший первоначальный взнос, гибкий график платежей, меньшие требования к платёжеспособности и т.д.

Одной из разновидностей лизинга является возвратный (обратный) лизинг. При таком виде лизинга продавцом оборудования выступает сам завод. То есть завод обращается в лизинговую компанию со словами: купи у меня моё оборудование, а я со временем рассчитаюсь и верну оборудование себе.

Этот вид лизинга очень похож на кредитование под залог имеющегося оборудования. Только кредитор получает не просто право залога, а собственность на объект. Это более рисковая схема для завода, но у неё также есть указанные выше преимущества.

Давайте вернёмся к недвижимости.
Перенося схему возвратного лизинга в недвижимость, да ещё и с участием физических лиц, мы получаем следующее: лизинговая компания выкупает у собственника его недвижимость и одновременно по договору лизинга ему же передаёт эту недвижимость. НО! налоговых выгод физические лица от использования лизинга не получают. Ставки по лизингу выше ставок по банковским кредитам. Все экономические выгоды исчезают. Остаётся только скорость и доступность, за которые приходится доплачивать.

Обычно в эту историю попадают те физические лица, которые ищут кредиты для того, чтоб закрыть уже имеющиеся кредиты. Вместо кредитного договора и договора залога с ними оформляют договор купли-продажи и договор лизинга. Всё бы ничего, только условия этих сделок уж очень экономически не выгодны для гражданина и выгодны для лизинговой компании. В результате таких операций часто граждане просто лишаются своей недвижимости. Лизинг в недвижимости – это один из способов развода людей на деньги, точнее на недвижимость. «Специализированные лизинговые компании в недвижимости» будут работать ровно до тех пор, пока обманутые граждане не смогут возбудить уголовное дело в отношении участников этой схемы.

Есть ли риски покупки недвижимости у таких лизинговых компаний? Конечно, есть. Вы покупаете квартиру, в истории которой есть потенциальный конфликт (жертва + обидчик). Да и добросовестность покупателя будет под вопросом, в связи с коротким сроком владения лизинговой компанией этой недвижимостью (а по другому там не работают).

Лизинг недвижимости в том виде, в котором он существует на нашем рынке недвижимости, зло. Но остановить его можно – достаточно обходить такие объекты стороной, и распространять информацию об этом.

Хотите увидеть схему на конкретном примере, в цифрах? Пишите в комментариях.

Верховный суд РФ рассмотрел новое дело с «ведомым продавцом».

10 марта 2026 года Верховный суд РФ рассмотрел новое дело по иску «ведомого продавца». Ситуация классическая: женщина продала квартиру по указанию телефонных мошенников, деньги после продажи квартиры сняла со счёта и отдала курьеру. Потом осознала, что её обманули и обратилась полицию, а затем и в суд.
Первая инстанция отказала в иске, апелляция приняла новое решение и сделку признала недействительной, кассация согласилась с апелляцией. Итого: квартиру вернули продавцу, но теперь продавец должна вернуть деньги покупателю.

Покупатель подал жалобу в Верховный суд РФ.
Верховный суд сделал (поддержал) несколько выводов.
1. Покупатель – директор агентства недвижимости, оказывает риелторские услуги, то есть является профессиональным участником рынка недвижимости, вследствие чего был достоверно осведомлен, что квартира реализуется продавцом по цене, которая значительно ниже рыночной на момент ее продажи и мог распознать, что продавец действует под влиянием заблуждения.

Как риелтор должен был распознать заблуждение? Из текста судебных актов мы видим только следующие обстоятельства:
• На момент сделки продавцу было 73 года.
• Одинокая, близких родственников на территории России нет.
• Проданная квартира – маленькая однушка – была единственным жильём продавца.
• Взамен никакое иное жильё не покупалось.
• Акт приёма-передачи был подписан в день заключения договора купли-продажи, но фактически квартира не передавалась.
Видимо, по мнению Верховного суда РФ, этих обстоятельств достаточно, чтоб распознать ведомого продавца.

2. «Об отсутствии у истца намерения на отчуждение спорной квартиры также свидетельствует ее продажа по цене, значительно ниже рыночной». При этом в тексте определения Верховного суда нет информации о реальной рыночной цене квартиры. Получается, что «значительно ниже рыночной» — это некий субъективный критерий, который даже цифрами не обязательно показывать. И этот критерий влияет на волю продавца.

3. Верховный суд РФ поддержал нижестоящие суды в том, что в ситуации ведомого продавца можно признавать сделку недействительной по ст. 178 ГК РФ. Как-то это идёт в разрез с делом Долиной-Лурье… но, видимо, это другое…

4. В отличии от дела Долиной-Лурье в рамках этого дела была проведена психолого-психиатрическая экспертиза. Интересен вывод экспертов: продавец не понимала значение своих действий и не могла руководить ими, но при этом понимание существа и природы сделки для неё было доступно. Как два таких вывода могут уживаться в одном заключении мне трудно понять. И вот при таком выводе экспертов суд всё равно делает вывод о существенном заблуждении продавца!

Единственное, что можно объяснить такое решение по делу, так эта цитата из определения Верховного суда РФ: «Вопрос о том, является ли заблуждение существенным или нет, должен был решаться с учетом конкретных обстоятельств дела, исходя из того, насколько заблуждение существенно для конкретного участника сделки с учетом особенностей его положения, состояния здоровья, значения оспариваемой сделки.» Желание защитить пожилого человека перевесило желание чётко следовать норме закона.

Термин дня - «Contra proferentem».

Не всегда договоры составляют понятно. На практике возникают ситуации, когда буквальное толкование слов и выражений договора не способно выявить истинную волю сторон договора применительно к тому или иному договорному условию. Тогда у суда есть несколько инструментов для толкования договора.

Одним из таким инструментов является толкование contra proferentem.
Это такое толкование, при котором спорное условие договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, являющееся профессионалом в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, агентство недвижимости при оказании риелторских услуг).

По-простому: если агентство недвижимости подготовило договор с клиентом, то спорное условие будет толковаться против агентства недвижимости, т.е. в пользу клиента. Но если агентство недвижимости докажет, что спорное условие предложил именно клиент, тогда условие будет толковаться против клиента.

Толкование contra proferentem применяется только тогда, когда другие способы толкования не дали результата, т.е. применяется как крайняя мера. Несмотря на это, я всех крайне рекомендую составлять договоры так, чтоб они были понятны и не допускали различных вариантов толкования.

В конце 2025 г. Верховный суд РФ рассмотрел кассационную жалобу Вани Дмитриенко и вынес решение в его пользу, как раз опираясь на толкование contra proferentem. При этом Верховный суд РФ почему-то обозвал его «contra preferentem», но это уже совершенно другая история…

Наперсточники в недвижимости.

Три наперстка. Один шарик. Толпа людей вокруг. Руки ведущего буквально мелькают над столом, перемещая наперстки. Ты пытаешься зацепиться взглядом за наперсток с шариком, но он постоянно ускользает от тебя. Снова пустой. Да где же шарик?

Когда ты изрядно потратился, но смог «раскусить» трюки ведущего, из толпы выходят несколько человек и вежливо (или не очень) отводят тебя в сторону. Они доходчиво объясняются, что тебе здесь больше делать нечего, после чего продолжают зазывать желающих.

Трюк с наперстками стар как мир. Его можно встретить не только на рынках и вокзалах, но и на рынке недвижимости, только в роли наперстков выступают юридические лица.

До принятия закона о долевом участии в строительстве такая схема встречалась у застройщиков. Они создавали несколько юридических лиц одинаковых до степени смещения по названию. Например, ООО «Ромашка.» и ООО «Ромашка».

Ещё чаще встречаются «наперстки» в различного рода посёлках. Я знаю посёлок, где было создано три товарищества собственников недвижимости с абсолютно одинаковым названием. Одно было основное, второе подсунули при газификации посёлка, а третье было запасным и вступило в игру после появления серьёзных вопросов к первому.

Ещё более любопытные и свежие наперстки.

Мои читатели, конечно, знают Гильдию риэлторов Москвы. Официальное название юридического лица этой гильдии - Некоммерческое партнерство по содействию развитию рынка недвижимости "Гильдия риэлторов Москвы", сокращенное название НП «ГРМ».

И вот 13.03.2026г. была зарегистрирована Ассоциация «Гильдия профессиональных риэлторов - ГРМ» (ИНН 9709133173), сокращённое название «Ассоциация ГРМ».

Обе организации находятся по одному адресу, название должности руководителя одинаковое – «исполнительный директор», занимает эту должность один и тот же человек.

Регистрация прошла тихо и незаметно. В разделе новости на сайте гильдии об этом нет ни слова. Только в логотипе гильдии появилось слово «ассоциация». Со временем «Ассоциация ГРМ» полностью вытеснить НП «ГРМ» и почти никто на это не обратит внимание. А того, кто обратит – вежливо (или не очень) отведут в сторону, где объясняют, что ему здесь больше делать нечего, после чего продолжат зазывать желающих.

Всё это выглядит некрасиво в первую очередь по отношению к членам самой гильдии. Да, я понимаю, что гильдия пытается скрыть наличие судебного решения 2023 года Мещанского районного суда города Москвы по делу № 02а-0651/2023 о ликвидации гильдии (!) и готовится к принудительной ликвидации. Но опускаться до уровня наперсточников – это перебор.

Обзор судебной практики ВС РФ № 1 (2026)

Верховный суд РФ опубликовал первый квартальный обзор судебной практики в этом году. Давайте посмотрим, что в нём есть интересного в части недвижимости.

1. Ни сроки давности, ни добросовестность не помогут, если имущество не может находится в частной собственности. Всё нужно будет вернуть государству. К числу таких объектов относится земельный участок в границах береговой полосы. (п.1 Обзора).
Сделку по приобретению недвижимости, изъятой из оборота, никак нельзя защитить или излечить.

2. Объект недвижимости существует как объект права до тех пор, пока запись о нём есть в ЕГРН, даже если он фактически утрачен. Сделки с таким объектом действительны. Утрата здания или сооружения не влечёт автоматически прекращение права на земельный участок. (п.2 Обзора).
Покупаете участок – обращайте внимание на руинированные объекты и старый фундамент, выясняйте их юридическую судьбу. Иначе возможные сюрпризы. Аналогично выясняйте юридическую судьбу всех объектов недвижимости, которые ранее были на земельном участке.

3. Обращению в доход Российской Федерации подлежит не только имущество, в отношении которого не подтверждена законность происхождения доходов, направленных на его приобретение, но и доходы и имущество, приобретенные в ходе его реализации. (п.3 Обзора).
Теперь государевы люди должны подтверждать законность получения всех доходов, направленных на покупку недвижимости, последующая продажа недвижимости не снимаете этот вопрос. Документы в обоснование законности покупки нужно хранить постоянно.
Обычным людям тоже стоит этим озадачится. Уж больно легко суды притягивают других людей к коррупционным спорам. Постоял рядом с госслужащим и доказывай, что не на его деньги совершал покупки.

4. Покупатель, осведомленный о наличии прав третьих лиц на предмет купли-продажи и, несмотря на это, заключивший договор, в случае последующего изъятия данной вещи не вправе требовать от продавца возмещения причиненных этим убытков. (п.5 Обзора).
Покупатель, осведомленный об особых обстоятельствах, предшествовавших купле-продаже и способных привести к отобранию у него вещи, и, несмотря на это, заключивший договор, при последующей виндикации данной вещи или ином ее полном или частичном изъятии по соответствующему правовому основанию не вправе требовать от продавца возмещения возникших убытков. Это обусловлено тем, что по такой сделке покупатель, по сути, намеревается приобрести лишь тот статус, который в отношении вещи фактически имеет продавец, в полной мере осознавая отсутствие гарантий незыблемости получаемого им статуса. В связи с этим цена подобной сделки, как правило, значительно ниже рыночной стоимости вещи (дисконт пропорционален вероятности изъятия имущества).

5. При определении кадастровой стоимости земельных участков их целевое назначение подлежит обязательному учету. (п.35 Обзора). И при этом данные ЕГРН имеет преимущество перед данными ПЗЗ.

6. И бонус: ФАС снова может проводить проверки банкротных торгов без каких-либо ограничений. (см. дополнительную информацию к Обзору).