Только что эта довольная морда выиграла дело в кассации. Квартира останется у покупателя!

Сегодня в судебном заседании был один поучительный момент.

Одно из ключевых обстоятельств дела - добросовестность покупателя (моего клиента), который купил квартиру, оформленную по наследству.

В ходе заседания председательствующий судья шёпотом спросила у судьи-докладчика о сроке с момента оформления собственности до момента покупки. В нашем деле этот срок около 5 месяцев.

После моего выступления о добросовестности покупателя председательствующий судья задаёт мне вопрос: "Сколько времени прошло с момента оформления наследства до продажи квартиры?" И не дожидаясь ответа, эмоционально говорит: "Неужели это не смутило Вашего доверителя?!"

Похоже, в её картине мира небольшой срок с момента оформления наследства до момента продажи сам по себе свидетельствует о недобросовестности покупателя. Подумайте над этим!

P.S. что спасло моего клиента? Об этом вы узнаете позже. Оставайтесь с нами. :))))

Старая загадка.

Собака - 3
Кошка - 3
Петух - 8
Осёл - ?

Варианты ваших ответов пишите в комментариях.

В следующем посте расскажу причём здесь недвижимость и право.

Вернёмся к загадке из предыдущего поста и перейдём к недвижимости.

Собака - гав - 3 (буквы)
Кошка - мяу - 3 (буквы)
Петух - кукареку - 8 (букв)
Осёл - иа - 2

Когда ты знаешь ответ, этот ответ кажется очевидным. Но когда ты его не знаешь - очень не просто его найти.

Также и при проверке недвижимости. Когда ты проверяешь объект, никаких косяков не видишь. И так смотришь, и эдак.

А вот когда дело попадает в суд, то судьи смотрят на это дело, уже зная ответ. И для них кажется очевидным, что вот это вот ну не заметить было никак нельзя. А раз не заметил такую очевидность, значит недобросовестный.

И очень не просто убедить судью (особенно проверяющих инстанции) посмотреть на ситуацию глазами покупателя, который не знал, на что именно и где надо было смотреть.

Отчасти такой взгляд покупателя и судьи с двух разных сторон, с разным набором исходной информации и приводит к завышению стандарта добросовестного поведения покупателя.

Чтобы хоть как-то выровнять позиции покупателя и судьи я всегда в суде ставлю вопрос: как покупатель должен был выявить тот или иной факт? Если такой возможности у покупателя не было, то как можно считать его недобросовестным. А если такая возможность была, то обязан ли он был это делать? Судьи могут "натянуть" эту обязанность, исходя из неких маркеров риска - непродолжительного срока владения, заниженной стоимости, срочной продажи и т.д.

Маркер риска - обязанность проявить повышенную внимательность и осторожность - если не проявил, значит недобросовестный. Именно такой подход часто встречается в судах.

Надеюсь, теперь вам более понятны мотивы суда. А как это применить в своей работе - решать вам.

Хороших выходных!

С этого года апелляционные жалобы сразу передаются в суд апелляционной инстанции.

В Мосгорсуде начали догадываться, чем это для них грозит. Иначе как объяснить такую нумерацию?

Любой юрист, занимающийся банкротством физических лиц, после прочтения очередного статистического отчёта Федресурса (в комментариях выложу) поёт эту песню.

Неделя началась с победы в кассации.

По моим наблюдениям, сделали с автомобилями в банкротстве оспариваются не реже сделок с недвижимостью. А учитывая привычку оформлять договоры купли-продажи машин по нерыночной стоимости и платить наличкой, шанс на оспаривание таких сделок очень высок.

Я - моргенмуффель.
И даже не думайте спорить со мной по этому поводу до обеда.

Коллеги, если вы не успели посмотреть вебинар 28 января, то есть возможность наверстать упущенное.

Организаторы разместили запись мероприятия и презентации в открытом доступе (ссылка прячется тут).
Моё выступление можно увидеть с таймкода 01:48, т.е. 1 час 48 минут.

Да и других спикеров посмотрите, будет интересно.

Конституционный суд РФ признал возможность временной регистрации в апартаментах.

Я не люблю апартаменты за их неоднозначный правовой режим. Но отрицать их существование, конечно, глупо. Ещё будет много судебных споров, связанных с апартаментами.

Вчера, Конституционный суд РФ признал возможность регистрации по месту пребывания в апартаментах, т.е. возможность временной регистрации. И указала законодателю и правительству о необходимости урегулирования данного вопроса.

Это постановление Конституционного суда РФ не является неожиданным, напротив, оно ожидаемо. Высокий суд последователен в этом вопросе. Напомню, ранее он разрешал регистрацию в садовых строениях, которые тоже относятся к нежилым. А чем апартаменты хуже?

На что стоит обратить внимание?

1. До принятия соответствующих нормативных правовых актов регистрация в апартаментах далеко не факт, что будет обыденным рутинным мероприятием. Хочешь регистрацию в апартаментах – готовься отстаивать свои интересы в суде.

2. Конституционный суд дал зелёный свет для регистрации не в каждых апартаментах, а лишь в сходных по своим характеристикам с квартирами в многоквартирном доме, предназначенных для пребывания граждан и не входящих в номерной фонд средств размещения. То есть, на нашем сленговом языке, для апартаментов гостиничного типа.

3. Для подтверждения право на регистрацию нужно будет предоставить помимо документов, требующихся для регистрации по месту пребывания в жилых помещениях, также копий документов, подтверждающих строительство соответствующего здания как предназначенного для пребывания граждан, а также пригодность конкретного нежилого помещения в нем, как сходного по характеристикам с квартирой в многоквартирном доме, именно для такого его использования. И вот тут есть простор для полёта мысли нашего правоприменителя.

Полный текст постановления КС РФ смотри в комментариях.

Коллеги, какие мысли по поводу ситуации с Самолётом?

Это начало больших проблем на рынке или что-то иное?

Покупка недвижимости на банкротных торгах.

Представьте себе ситуацию: вы хотите купить подержанную машину; договорились с продавцом и загнали её на сервис для проверки, на подъёмнике подняли; ходовая в порядке, лакокрасочное покрытие без особых повреждений; но тут продавец говорит, что капот не может открыть, секретный ключик утерян. Как вы отреагируете? Всё остальное нормально, значит надо брать. Или может засомневаетесь и откажитесь от покупки? Думаю, ответ очевиден – будете искать другую машину. И это разумное решение.

Тогда почему же голос разума спит при покупке недвижимости с торгов??? Управляющий говорит, что у него документов нет и восстанавливать он их не будет. Вы решаете, что раз документов нет и проверить объект нельзя, значит его надо просто взять и купить. Разве эта ситуация не аналогична примеру с машиной? Или «не, это другое»?

Если я вас не убедил, обратите внимание на мнение Верховного суда РФ. В одном из дел, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ отметила, что разумный покупатель должен понимать наличие рисков приобретения имущества с торгов и учитывать возможность оспаривания этих самых торгов. Более того, делать это он должен анализируя особенности конкретной процедуры банкротства.

То есть Верховный суд РФ ориентирует нас, что покупка с торгов несёт дополнительные риски. Кроме стандартной проверки недвижимости, от которой нельзя отказываться, требуется проведение дополнительной проверки на предмет оспаривания торгов.

Дисконт при покупке недвижимости с банкротных торгов – это плата за риск, а не халява.

Опрос «ведомого» продавца в судебном заседании по делу о продаже квартиры (отрывок):
…
Суд: Изначально, когда на сделку выходили, Вам что сказали, деньги получите и куда их денете?
Продавец: должна была передать курьеру.
Суд: То есть Вы изначально понимали, что деньги не получите?
Продавец: Ну, да.
Я: Нет, подождите, Вы изначально понимали, что Вы деньги от покупателя получите или не получите? Если это договор купли-продажи, то он подразумевает, что покупатель тратит свои денежные средства, которые поступят Вам. А дальше Вы уже можете ими распорядится по своему усмотрению.
Продавец: мне сказали, я их должна передать курьеру.
Я: То есть Вы должны за квартиру получить деньги и кому-то отдать? Так?
Продавец: Ну, да.
…
Суд: Вы деньги-то видели, когда покупатель их вносила? Когда она их на сделку принесли Вы их видели?
Продавец: Нет, она же на аккредитив...
Суд: То есть Вы деньги не видели?
Продавец: Нет. Сначала не видела, только когда снимала…
Суд: То есть когда она клала, Вы деньги не видели.
Продавец: Не видела.
Суд: Не видела. А когда снимали Вы без покупателя их снимали?
Продавец: Одна, без неё.
Суд: И Вы их сразу законвертовали и отдали?
Продавец: Ну, да.
Суд: Ну, прям сразу? Как быстро?
…

Моих комментариев не будет.

Вот у нормальных людей как: утром выпил - весь день свободен. А у юриста: утром в суд съездил - и едешь в следующий суд!

Всем хорошего дня!

Должно ли судебное решение быть справедливым?

Процессуальный закон говорит о справедливом судебном разбирательстве, но не о справедливом судебном решении. Судебное решение же должно быть законным и обоснованным.

Честно, я не люблю справедливые судебные решения. Точнее так: я не люблю, когда суд выносит незаконные и необоснованные решения с претензией на справедливость.

Каждый человек эту самую справедливость видит по-своему. Судья тоже человек. У него своё видение справедливости. И если он руководствуется именно этим видением, то подтягивает всё под него. А дальше вместо того, чтобы законным образом обосновать справедливость своего решения, например, через обоснование наличия злоупотребления правом, суд «натягивает» нормы права и обстоятельства дела, избирательно оценивает доказательства. И тем самым создаёт противоречивую судебную практику.

Предугадать, как суд будет рассматривать дело, «по закону» или «по справедливости», не просто. Ещё сложнее понять картину мира судьи, что для него справедливо, а что - нет. Требования закона едины для всех, а понимание справедливости будет разным для каждого судьи.

Самое любопытное, что обстоятельства дела, на основании которых судья считывает «справедливость» в отношениях сторон, чаще всего ничем не доказаны, все доводы голословны. Просто одна сторона встаёт и начинает давить на эмоции…

Что с этим делать? Приходится дополнительно работать с эмоциональной составляющей дела. Показывать, что твой доверитель совсем не злодей, а вторая сторона - совсем не святая. Например, вчера по одному делу подал заявление о фальсификации доказательств, представленных второй стороной, чтоб судья не много под другим углом углом на всё это посмотрела. А по другому делу после очередного то ли цирка, то ли базара в ходе заседания, между прочим одной репликой акцентировал внимание суда, что мой доверитель к этом "цирковым артистам" не имеет никакого отношения. Вот такой странное доказательство неаффилированности сторон. :)

Вместо вывода: по жизни ведите себя достойно; в суд не ходите, договаривайтесь миром; а если решили пойти - не ищите в суде справедливости.

Не зря врачи говорят, что от ТикТока и иже с ним мозги разжижаются...

Фотка честно стащена от сюда. Но объявление реальное, на ЦИАНе ещё висит.

Сильный, сильный, но лёгкий.

«Здравствуйте, Дмитрий. Нам нужен юрист, который может представлять наши интересы в суде по признанию права собственности на квартиру. Только нам нужен сильный юрист. Вы сильный юрист?» «Сильный, сильный, но лёгкий…», - подумал я и улыбнулся (почему-то сразу вспомнился детский анекдот).

Вот так начиналось моё очередное дело. Суть его была проста: люди купили квартиру в новостройке, уже лет 10 живут в ней, а собственности всё нет. Соседи давно оформили собственность через суд, а мои доверители всё тянули.

В процессе разговора выяснилось, что у них есть долг по оплате стоимости квартиры застройщику (из 8 млн они оплатили 6,3 млн). Застройщик в 2018 году пытался их выселить, но суд отказал. Но если тогда денег на оплату долга не было, то сегодня у них деньги были. Без оплаты всей стоимости вряд ли можно было бы требовать в суде признания права собственности.

Застройщик повёл себя странно: сначала предоставил старые, неработающие реквизиты счёта, и только после повторного обращения выдал правильные; справку о полной оплате не стал давать, зато начал грозить неустойкой в 2,3 млн. и расторжением договора. И всё это происходило на фоне того, что застройщик оформил право собственности на квартиру на себя, вот прям только-только. Нехорошие мысли закрадывались в голову.

Стоимость квартиры клиенты оплатили полностью. И даже чуть-чуть больше, округли сумму оплаты в большую сторону. Иск в суд мы подали, ещё в суде пришлось просить наложить запрет на регистрационные действия с квартирой. К нашей радости, суд запретил сделки с квартирой.

На первом же заседании застройщик предъявил встречный иск – оплатите неустойку за все эти 10 лет и получайте собственность. Сумма получилась более 4 000 000 рублей! Таких денег у моих доверителей не было. Наши возражения о том, что этот встречный иск не совсем и встречный по смыслу гражданского процессуального законодательства, судья поняла и взяла время на «подумать». Мы хотели добиться разделения этих процессов: в самом худшем случае клиенты получали в собственность квартиру, которая была их единственным жильём…а там и про банкротство можно было подумать…

На следующем заседании, к сожалению, встречный иск судья приняла. Мы подготовили свои возражения на встречный иск, где разделяли оплату основного дола и оплату неустойки, ссылались на недобросовестное поведение застройщика (всё-таки затянуть с оформлением собственности на 10 лет это не мало), среди прочего ссылались на истечение сроков исковой давности по большей части начислений. Ситуация вроде начала разворачиваться в нужную сторону.

Но процессуальные оппоненты тоже не лыком шиты: они заявили, что мои доверители фактически уже признали долг по неустойке и частично её оплатили, а значит срок давности течёт заново. Как оплатили? Когда оплатили??
Помните, что при оплате стоимости квартиры мои доверители округлили сумму оплаты? Вот именно это сумму, уплаченную сверх стоимости квартиры, застройщик и посчитал уплатой неустойки. Тем более, в последнем письме с указанием своих реквизитов, застройщик также писал про необходимость оплаты неустойки. Короче, 4 млн.рублей виртуальной неустойки начали материализовываться.

Доводы с обеих стороны были такими, что заслуживали внимания. Поэтому судья настоятельно рекомендовала сторонам провести переговоры и подумать про мировое соглашение. Было ощущение, что судья признает правомерность начисления неустойки, но готова её снизить. Главный вопрос – какую сумму судья сочтёт адекватной? И как помочь ей принять нужное нам решение?

Мы вышли к застройщику с предложением заключить мировое соглашение на таких условиях: собственность на квартиру наша, в пользу застройщика мы оплачиваем 500 т.р. и не взыскиваем никакие судебные расходы. Застройщик отказался от нашего предложения, но встречного предложения не дал.

Сильный, сильный, но лёгкий. ч.2

Также мы сделали контррасчёт неустойки лишь за последние три года, с учётом давности, получилось 1,1 млн.руб. Указали какие обстоятельства могут служит основанием для отказа во взыскании неустойки и какие для снижения неустойки, т.е. дали судье в руки некие ориентиры по цифрам.

В итоге, суд вынес решение, в котором признал право собственности на квартиру за моими доверителями и взыскал в пользу застройщика 500т.р. и гос.пошлину. Для нас это было победой! А вот юрист застройщика сразу подала краткую апелляционную жалобу.

Пока судья писала решение в полном объёме, мы снова проявили инициативу и предложили застройщику провести оплату 500т.р. сразу и не подтвердили отказ от взыскания судебных расходов, если они не будут обжаловать решение суда дальше.

После изготовления решения в полном объёме мои доверители, не дожидаясь ответа от застройщика, заплатили 500т.р. и 11т.р. гос.пошлины. Мы устно подтвердили юристам застройщика свои намерения и свои обещания. Надо сказать, что ответа от застройщика так и не было, но и полноценной апелляционной жалобы тоже не было.

Сняли запрет, зарегистрировали собственность и закрыли это дело. Клиенты остались с квартирой, теперь уже с собственной квартирой! А на прощанье они сказали: "Да, Дмитрий, Вы действительно сильный юрист". "Сильный, сильный, но лёгкий", - в очередной раз подумал я и снова улыбнулся.