История, в которой все люди врут.
Часть 8 (финальная).

После кассации в ноябре 2023 года мы судились ещё два года. Снова прошли первую инстанцию, апелляцию и кассацию. Но на этот раз суд все три инстанции был на нашей стороне. Суды согласились, что поддельная доверенность в регистрационном деле сама по себе не привела к недействительности сделки при наличии двух доверенностей от каждого из продавцов. Выдавая эти доверенности, продавцы выразили волю на продажу квартиры. А после продажи квартиры продавцы получили деньги и распорядились ими по своему разумению. Нет, эти суды не были легкой прогулкой. Всё-таки не самая простая концепция в основе решения по делу. Каждую инстанцию приходилось отбивать с боем. Но на то мы и судебные юристы, чтобы сражаться в судебных баталиях.

За это время мы много раз прокручивали эту историю и так, и эдак. И никак не могли понять, как же это всё могло произойти. Но один случай дополнил карту реальности этого кейса. Мы столкнулись с ещё одним делом с участием тех же риелторов. Сопоставив события двух этих дел, пришли мы к такому выводу.

Риелторы работали в паре, один работал с потенциальными покупателями (хотя их так не стоит называть), а второй (точнее, вторая, Ирина) – с продавцами и банками. Схема была такая. Ирина подавала объявления о предоставлении кредитов, а также предлагала свои услуги через знакомых. Когда к ней обращались такие как Маша, она убеждала их в невозможности получения кредита в классическом понимании этого слова. Но предлагала вариант оформления кредита на инвестора с переоформлением на него квартиры. Второй риелтор искал «инвесторов», т.е. тех, кто становился покупателями, тех, на кого оформлялись квартиры и кредиты. «Инвесторы» получали небольшую оплату (100т.р.), а иногда становились таковыми, потому что не могли отказать знакомым (видимо, 100т.р. шли знакомым). Иногда риелторы вкладывали свои деньги в проект, например, для предварительного погашения долга и снятия залога; или чтобы показать банку наличие первоначального взноса. После совершения сделки продавец получал деньги на решение своих финансовых проблем (обычно это была такая сумма, чтоб закрыть все имеющиеся кредиты и всё). А риелторы забирали себе всю остальную стоимость квартиры.

В нашей истории Маша познакомилась с Ириной, с её подачи сама нашла Елену. Риелторы же сопровождали сделку и, вероятно, договаривались с банками. А когда Маша перестала платить, Елена опять обратилась к этим риелторам, и они нашли Светлану. Таким образом, они с одной квартиры два раза взяли себе денег.

Была ли Светлана реальным покупателем или вот таким «инвестором»? Я не знаю. Откуда взялась поддельная доверенность на Машу – мне тоже неизвестно. Да и честно говоря – всё равно. Также не известно кто именно и для чего подделал выписку из домовой книги, убрав оттуда всех зарегистрированных в квартире лиц. Может, чтоб не увидела Светлана, а может - чтобы банк и страхования компания.

За время судебных разбирательств риелтор перестал выходить на связь и, видимо, перестал что-либо оплачивать. По его словам, он остался ни с чем, т.к. всё забрала себе Ирина, которая уехала из России. А сам он попал в долговую яму из-за иных неудачных проектов. Маша прошла процедуру личного банкротства. Очень вероятно, что она начинала эту процедуру, чтобы не отдавать деньги за квартиру, но всё пошло иным путём. Продавцы так и продолжают жить в своей бывшей квартире. Суд по их выселению неоднократно откладывался – ждём материалы нашего основного дела из кассации. Представитель Светланы оплачивает ипотеку и не теряет надежду заехать в квартиру, которую купила Светлана.

Эта судебная история завершилась. Завершилась она тихо, без бури народного волнения, без телевизионных шоу и без хайпа. Но и в ней (как и во многих иных безымянных делах) была откровенная несправедливость и серьёзные нарушения норм материального права, помноженные на российское судопроизводство.

Выводы из этой истории каждый может сделать сам.

16.12.2025г.

Очень-очень ждём!

похоже, кому-то не понравилось вчерашнее решение :)))))

Полное решение ВС РФ по делу Долиной - Лурье. Читаем!

Напишите в комментариях, когда вы впервые столкнулись с ведомыми продавцами?
Год и примерный месяц.
Интересно, когда эта напасть начала проникать на рынок недвижимости.

Фиксируем, на 23.12.2025г., 2 КСОЮ понял суть дела Долиной-Лурье примерно так: нечего на зеркало пенять, коли рожа крива.

Обзор судебной практики ВС РФ № 4 за 2025г.

в случае отсутствия нотариального удостоверения договора дарения доли в праве общей собственности на объект недвижимости при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, а также в случае, когда в результате сделки один из участников долевой собственности становится единственным собственником объекта недвижимости государственная регистрация перехода права собственности приостанавливается с последующим отказом в совершении регистрационных действий (пункт 13 части 1 статьи 26, часть 1 статьи 27 Закона о государственной регистрации).

Цитата из судебного решения:

Ответчик в судебное заседание явилась, исковые требования признала и пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ умер ФИО1 До самой смерти ФИО1 они проживали совместно, вели совместное хозяйство. Действительно в 1980 году брак между ней и ФИО1 был расторгнут, но они продолжали проживать совместно. Когда ФИО1 умер она забыла, что брак между нею и ФИО1 расторгнут, в связи с чем получила в органах ЗАГСа повторное свидетельство о заключении брака и обратилась к нотариусу ФИО5 за получением свидетельств о праве на наследство, указанные свидетельства ей были выданы.

Настроение судебных юристов в конце года:

Бывает, проснёшься как птица,
Крылатой пружиной на взводе,
И хочется жить и трудиться,
... но к завтраку это проходит.

. автор И. Губерман.

Дорогие мои читатели,
не хочу писать про дела, работу, Долину-Лурье, судебные споры и всякое такое судебно- законодательное; не хочу писать про наши кейсы, итоги года и планы на будущее.

Хочу просто сказать вам спасибо за доверие: когда обращались консультацией и судебной помощью; когда доверяли свои проблемы и проблемы своих клиентов; когда тратили своё время на чтение этого канала.

Хочу просто сказать вам спасибо за доброту, за тёплые слова, за отзывы, за лайки и комментарии, за поддержку и понимание.

Как-бы этот мир не сходил с ума (эта фраза вместо итогов года), берегите себя и своих близких. Старайтесь найти взаимопонимание с окружающими даже чужими людьми и те мелочи, которые могут вас объединить.

Хорошенько отдохните, наберитесь сил, ведь 2026 год не обещает быть легким. Но помните – всё будет хорошо!!!

С новым годом! Встретимся уже в новом году!

Новый рабочий год наступил неожиданно. 😁

Ещё вчера на лыжах в лесу, а сегодня уже весь в работе.

Вот только совсем расстраивает Ватсапп. Даже с волшебной программкой не работает.

Коллеги, куда вы переносите общение с клиентами, контрагентами и т.д.? Все в ТГ или иные варианты? 🤔

Год начался очень интересно. Спокойным он точно не будет.

Например, вот любопытная новость:

Как стало известно “Ъ”, прокуратура Ивановской области решила отобрать у своего бывшего сотрудника участок земли в заповедном Плёсе. По версии надзора, ответчик получил и застроил его с использованием служебного положения, а теперь должен сам снести свой дом, а землю вернуть законному владельцу.

источник тут.

Начало года - хорошее время для правильного настроя. А в недвижимости настрой должен быть один - пора делать всё по закону, а не лишь бы как! Другие времена пришли, они уже здесь. А ты ещё там...

Только что эта довольная морда выиграла дело в кассации. Квартира останется у покупателя!

Сегодня в судебном заседании был один поучительный момент.

Одно из ключевых обстоятельств дела - добросовестность покупателя (моего клиента), который купил квартиру, оформленную по наследству.

В ходе заседания председательствующий судья шёпотом спросила у судьи-докладчика о сроке с момента оформления собственности до момента покупки. В нашем деле этот срок около 5 месяцев.

После моего выступления о добросовестности покупателя председательствующий судья задаёт мне вопрос: "Сколько времени прошло с момента оформления наследства до продажи квартиры?" И не дожидаясь ответа, эмоционально говорит: "Неужели это не смутило Вашего доверителя?!"

Похоже, в её картине мира небольшой срок с момента оформления наследства до момента продажи сам по себе свидетельствует о недобросовестности покупателя. Подумайте над этим!

P.S. что спасло моего клиента? Об этом вы узнаете позже. Оставайтесь с нами. :))))

Старая загадка.

Собака - 3
Кошка - 3
Петух - 8
Осёл - ?

Варианты ваших ответов пишите в комментариях.

В следующем посте расскажу причём здесь недвижимость и право.

Вернёмся к загадке из предыдущего поста и перейдём к недвижимости.

Собака - гав - 3 (буквы)
Кошка - мяу - 3 (буквы)
Петух - кукареку - 8 (букв)
Осёл - иа - 2

Когда ты знаешь ответ, этот ответ кажется очевидным. Но когда ты его не знаешь - очень не просто его найти.

Также и при проверке недвижимости. Когда ты проверяешь объект, никаких косяков не видишь. И так смотришь, и эдак.

А вот когда дело попадает в суд, то судьи смотрят на это дело, уже зная ответ. И для них кажется очевидным, что вот это вот ну не заметить было никак нельзя. А раз не заметил такую очевидность, значит недобросовестный.

И очень не просто убедить судью (особенно проверяющих инстанции) посмотреть на ситуацию глазами покупателя, который не знал, на что именно и где надо было смотреть.

Отчасти такой взгляд покупателя и судьи с двух разных сторон, с разным набором исходной информации и приводит к завышению стандарта добросовестного поведения покупателя.

Чтобы хоть как-то выровнять позиции покупателя и судьи я всегда в суде ставлю вопрос: как покупатель должен был выявить тот или иной факт? Если такой возможности у покупателя не было, то как можно считать его недобросовестным. А если такая возможность была, то обязан ли он был это делать? Судьи могут "натянуть" эту обязанность, исходя из неких маркеров риска - непродолжительного срока владения, заниженной стоимости, срочной продажи и т.д.

Маркер риска - обязанность проявить повышенную внимательность и осторожность - если не проявил, значит недобросовестный. Именно такой подход часто встречается в судах.

Надеюсь, теперь вам более понятны мотивы суда. А как это применить в своей работе - решать вам.

Хороших выходных!

С этого года апелляционные жалобы сразу передаются в суд апелляционной инстанции.

В Мосгорсуде начали догадываться, чем это для них грозит. Иначе как объяснить такую нумерацию?