Новая кадастровая оценка в Москве.

Опубликовали результаты новой кадастровой оценки в Москве (по состоянию на 1 января 2024г.).

Полезно изучить эту информацию для целей налогового планирования.

Также в срок до 5 октября можно подать свои замечания на кадастровую оценку вашей недвижимости, если вы с ней не согласны. Особенно хорошо работают такие замечания при обнаружении ошибок в описании объекта недвижимости.

Теперь вам есть чем заняться в выходные. 😉

Добросовестность - очень хрупкая штука.

Сегодня суд признал моего клиента добросовестным приобретателем. И оставил ему спорную квартиру. Это была первая инстанция, впереди ещё много работы и всё может поменяться. Почему? Потому что добросовестность - очень хрупка штука.

Ниже цитата из одного судебного решения:

Рассматривая заявленные требования, суд приходит к выводу, что на квартиру был
наложен арест, стоимость спорного имущества при его приобретении была ниже рыночной
стоимости, сумма была занижена через непродолжительное время. Свидетелем,
допрошенным в судебном заседании, являющимся риелтором, не представлено
доказательств работы по совершению спорной сделки купли-продажи, доверенность на
представление интересов была выдана после оценки квартиры, до этого не выдавалась.
Таким образом, оснований для признания покупателя добросовестным приобретателем
не имеется.

Риелтор noname.

Ко мне много обращается людей по рекомендации риелторов. Кстати, спасибо вам за рекомендации! И раньше я удивлялся, когда они писали/говорили "я от Елены", "я от Татьяны","а я от Александра". Всегда возникал вопрос: от какой Елены? от какой Татьяны? и от какого Александра? В Москве чуть больше, чем один риелтор по имени Елена/Татьяна/Александр...

И тогда я стал спрашивать, от какой именно Елены/Татьяны/Александра? И знаете что я частенько слышу? "А мы не знаем её/его фамилию. Просто Елена/Татьяна/Александр. Вот смотрите, у нас даже в телефоне записано Елена-риелтор/Татьяна-риелтор/Александр-риелтор."

Первое время я даже терялся от такого ответа, но сейчас уже привык. 😅

Справедливости ради надо сказать, что есть и обратные примеры, когда клиенты точно знают и имя, и фамилию риелтора.

Я могу представить риелтора noname, который предоставлял интересы контрагента по сделке, или просто пришёл постоять рядом для спокойствия клиента. Но чтоб клиент действительно доверял риелтору полноценную работу, фамилию которого он не знает... Для меня это немыслимо.

Да и платить серьёзную комиссию человеку, у которого знаешь только имя (кстати, а имя то хоть настоящее?), вряд ли будут.

Почему так получается я не знаю. Но мне было бы интересно услышать это от вас, дорогие мои читатели.

P.S. в следующий раз, когда кто-то из коллег будет плакать про непристижность профессии риелтора, про отношение в обществе к риелторам, спросите у этого коллеги, знают ли его клиенты фамилию своего риелтора.

Риелтор и добросовестность приобретателя недвижимости.

В суде я говорю это судьям, а на обучающих мероприятиях я говорю это риелторам - привлечение покупателем риелтора подтверждает добросовестность этого покупателя.

Казалось бы очень простой тезис. Бери и делай, товарищ риелтор.

Когда риелтор всё сделал как надо, в суде этот тезис доказывается примерно так.

Покупать, действия разумно и осмотрительно, необладая специальными познаниями в сфере недвижимости, привлёк профессионального участника рынка недвижимости, риелтора ФИО. Вот, уважаемый суд, договор с риелтором, вот подтверждение использования этого договора с двух сторон. Объявление нашли в циане (см. суд скрины), объект осмотрели (вот доказательство раз, два), объект проверили (вот отчёт) и сомнений не было.
Вот мы заплатили денег риелтору, вот закрыли договор с ним актом.

И суду в этой части всё ясно!

К сожалению, бывает и так.

Уважаемый суд, я ж не сам покупал, у меня риелтор был, Андреем зовут. Фамилия? Не, знаю. Мне ж его свояк порекомендовал, он его только как "Андрей" и знает. Договор с риелтором? Я ж говорю, уважаемый суд, он же по рекомендации был, вот без договора и работали. Чем доказать могу? Дык, это, давайте Андрея и спросим.

Как вы догадываетесь, не каждый Андрей придёт в суд. И причин тому может быть множество. А если придёт, то не каждый Андрей сможет убедительно выступить. И, конечно же, перед каждым риелтором висит перспектива рассказать о полученной комиссии. И тогда обычно получается что-то такое.

Я - Андрей фамилия, более Н-цати лет работаю риэлтором. Этого парня знаю, его свояк меня ему порекомендовал. Да, да, квартиру искали, смотрели, проверяли. Да, я им помогал. Деньги? Какие деньги? Я же говорю, свояку его с квартирой помогал, а до этого тёще свояка помогал. Вот. Почему всегда бесплатно работаю? Нет. Это только здесь бесплатно получилось, потому что... ну как бы комплексно работал.. сначала тёще свояка помог, потом свояку, а потом как бы бонусом и ответчику.

Судья сидит и слушает этот бред. Судья понимает, что это бред. Вот только не знает вообще всё бред или только про деньги. А это две большие разницы.

Дорогие покупатели, требуйте от риелтора долива пены заключения официального договора.

Если нет результата в обычном порядке - прими новый закон.

Есть такая национальная игра в нашей стране - в целях пополнения бюджета не заниматься улучшением качества фискального администрирования, а придумать новый способ собирать денег больше, причём с минимальными сложностями в администрировании.

И московские власти очень хорошо играют в эту игру. Сейчас расскажу.

Не так давно я писал о рассылке писем в адрес владельцев апартаментов (да, да, снова про апартаменты). Видимо, эффективность этой меры была недостаточной. Поэтому в Госдуму внесён законопроект о проведении специального эксперимента на территории Москвы.

Суть предложения в следующем: если у вас в собственности есть любая недвижимость (кроме земли, квартиры или комнаты), но права на землю под этой недвижимостью не оформлены, вас включат в специальный реестр. А потом автоматически выставят счёт за использование земли. И ходите потом по судам и доказывайте, что Москва что-то не правильно посчитала.

Первые адресаты этого законопроекта - собственники апартаментов и иных нежилых помещений.

Ах да, если кто-то подумал, что попадание в этот реестр упростит оформление земельных отношений, то я завидую вашему оптимизму.

Что читают юристы?
Например, вот такие книги. Книга на много больше про людей, чем про обезьян. В ней ставятся такие вопросы, о которых в обычной жизни и задумываться не будешь. Книга даёт много пищи для размышлений. Короче, рекомендую!

Второй день с утра не работает картотека арбитражных дел.
Без неё как без рук.
Как же сильно мы зависим от цифровых сервисов...

Суд, ДомКлик и залётный юрист.
Ч. 1.

Завершилось одно небольшое, но очень любопытное дело. Сначала ситуация развивалась стандартно. Продавец обратился к риелтору для продажи квартиры. Реклама, показы и вот найден покупатель. Покупатель вносит аванс (точнее обеспечительный платёж, но это не важно), и стороны готовятся к сделке. Сделку решили провести через ДомКлик. Этот момент прописали в соглашении. Но покупатель передумал, нашёл вариант подешевле и его и купил. Попросил вернуть аванс, ему отказали, т.к. сам же передумал...

А через два года (!) прилетает иск, в котором несостоявшийся покупатель требует деньги обратно. Риелтор с клиентом пришли ко мне.

Со стороны покупателя был юрист, которая готовила иск и в дальнейшем вела дело в суде. Видимо, покупатель так сильно хотел вернуть деньги, что юрист в иск включила аж семь оснований для возврата денег. Видимо, всё что нашли в гражданском кодексе, всё включили :)))).

В иске покупатель утверждал, что соглашение об авансе одновременно являлось незаключенным; недействительным по нескольким основанием; действительным, но не исполненным; и вообще его не было, поэтому неосновательное обогащение на стороне продавца возникло, а ещё оно было, только по тексту аванс себе продавец не мог оставить. Вот такой букет был в иске. Понятно, что защищаться в суде от всего и сразу невозможно. С другой стороны, понятно, что одно утверждение иска противоречит другому. Надо было что-то с этим делать.

Соглашение об авансе четкостью формулировок также не отличалось. И усложняло всё, что доказательств отказа покупателя от покупки не было, ну почти не было.

А что было? Был добросовестный риелтор, который выразил готовность участвовать в деле. А ещё у риелтора на телефоне были СМСки от ДомКлика о ходе подготовки сделки, и немного переписки по электронной почте.

Продолжение следует.

Суд, ДомКлик и залётный юрист.
Часть 2.

Юрист покупателя была не из Москвы. Возможно, она думала, что судья в Москве внимательно изучить иск и материалы дела и сама выберет то основание, по которому можно взыскать с продавца деньги. Возможно. Но не тут-то было. Судья к дате судебного заседания даже не успела иск прочитать. В Москве судьи очень загружены.

Возможно, юрист покупателя заранее готовила почву для обжалования решения. Типа эти основания суд рассмотрел, а вот эти нет, не порядок, нарушение. Возможно так и было. В своём выступлении она скромно умолчала о нескольких основаниях для возврата денег, обойдясь общими словами.

Поэтому мой первоначальный план поглумиться задать каверзные вопросы по этому букету требований пришлось менять. Обращаюсь к суду, дескать так и так, не понимаю заявленные требования. Их семь штук. Перечисляю их кратко и демонстративно загибаю пальцы. Требования друг другу противоречат. Что в итоге рассматриваем? Почему же покупатель считает, что мы должны деньги вернуть?

Судья оживилась. Она понимает, что ей же потом в решение весь этот винегрет из требований расписывать. Судья адресовала мои вопросы юристу покупателю.
Юрист покупателя мнётся, но отвечает, что продавец не исполнил договор, поэтому пусть вернёт деньги. Прошу внести это в протокол судебного заседания. Получаю по шапке от судьи, дескать протокол непрерывно ведётся. (Ага, верю -верю, врите дальше. :) ). Но тем самым обращаю внимание судьи на существо требований.
Вот теперь нам понятны требования истца, разрешите идти домой, писать возражения на иск. А то до этого не понятно ведь было ничего.

Возможно юрист покупателя была невысокой квалификации. Возможно и так, ведь первый раунд остался за нами. Заседание отложили.

Продолжение следует.

Продолжения пока не будет.
Нежданчик прилетел. 😡

666 подписчиков.

Я - человек не суеверный. Но лучше пригласите в этот ТГ-канал хотя бы одного друга, либо сами покиньте канал.

А это кто его знает... может не случайно нежданчик прилетел. Тьфу-тьфу-тьфу.

Утро в суде.

...
Я: уважаемый суд, мой коллега вводит Вас в заблуждение, в тексте ходатайства указано иное.

Юрист противоположной стороны: Вы мне не коллега!

Судья: почему это не коллега? Мы все - юристы, мы все - коллеги. Вы профессионалы.

Юрист противоположной стороны: интересы моего доверителя противоречат интересам его доверителя...

Мой доверитель: он, наверно, с недружественными странами спутал.

Я: уважаемый суд, предлагаю ввести термины "дружественный коллега" и "недружественный коллега".

Смех в зале.

Должен ли продавец проверять покупателя?

Постепенно проверка продавца становится обычным явлением. Продавца чаще всего проверяют на предмет наличия признаков неплатежеспособности и недостаточности имущества.

В моём последнем деле перед судом был поставлен вот такой вопрос: должен ли продавец проверять покупателя?

Заявитель убеждал суд, что продавец знал или должен был знать о плохом финансовом состоянии покупателя, когда продал ему втридорога долю в уставном капитале другого юридического лица. А оппоненты заявителя ему возражали, дескать продавец покупателя ну совсем проверять не должен, купил, ну и хорошо.

Что скажете, коллеги, должны ли продавцы проверять покупателей?