Битва риелторских историй. Итоги.

Некоторое время назад я предложил принять участие в конкурсе риелторских историй.
Сегодня пришло время подвести итоги.
Итог такой - ни одной истории мне не прислали. 😩 Хотя я точно знаю, что и риелторов жизнь часто подкидывает таковые.
Формат письменных истории официально признаём провальным. 😂
В следующий раз придумаем что-нибудь иное.
Ну а я продолжу писать свои сказки для вас.

Осталось 3 дня.

Собственникам апартаментов приготовиться.

Апартаменты – новые штрафы.

Итак, уже в эту пятницу вступают в силу изменения в Кодекс города Москвы об административных правонарушения, устанавливающие новые штрафы для владельцев апартаментов. Полный текст закона см. в комментариях.

За что будут штрафовать?
За нарушение требований и ограничений по использованию земельного участка, выразившееся:
- в строительстве, реконструкции объектов, которые или части которых фактически предназначены для постоянного или временного проживания физических лиц;
- в переустройстве, перепланировке, переоборудовании нежилых объектов (их частей) для постоянного или временного проживания физических лиц.
То есть штрафовать будут за «неправильное» использования земельного участка. Само по себе использование участка выражается через использование объектов на этом участке.

Кого будут штрафовать?
Текстуально закон говорит о строительстве, реконструкции, переустройстве, перепланировке, переоборудовании, то есть о действиях по изменению объектов. И получается, что привлекать к ответственности должны застройщиков, девелоперов и других лиц, которые создают апартаменты.
Совсем не удивлюсь, если к ответственности будут привлекать и собственников апартаментов, которые купили и используют апартаменты, полученные в результате строительства, реконструкции, переустройства, перепланировки, переоборудования (нужное подчеркнуть).

Какой размер штрафов?
Для граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка;
для должностных лиц - от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка;
для юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка;
а если кадастровая стоимость земельного участка не определена, то:
для граждан в размере от трех тысяч пятисот до четырех тысяч пятисот рублей;
для должностных лиц - от тридцати пяти тысяч до сорока пяти тысяч рублей;
для юридических лиц - от пятисот тысяч до девятисот тысяч рублей.
Обратите внимание, что штраф исчисляется исходя из кадастровой стоимости всего участка под зданием, а не цены отдельного апартамента.
Но и это ещё не всё.
Если в течение 270 дней правонарушение не будет устранено, ловите дополнительные штрафы:
для граждан в размере от 1 до 2 процента кадастровой стоимости земельного участка;
для должностных лиц - от 2 до 3 процента кадастровой стоимости земельного участка;
для юридических лиц - от 4 до 5 процентов кадастровой стоимости земельного участка;
а если кадастровая стоимость земельного участка не определена, то:
для граждан в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей;
для должностных лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей;
для юридических лиц - от семисот тысяч до одного миллиона рублей.

По опыту работы с Госинспекцией по недвижимости Москвы могу сказать, что привлекать будут системно, т.е. если взялись за объект, то будут штрафовать постоянно. А ещё будут использовать тактику плановых (рейдовых) осмотров вместо плановых и внеплановых проверок. Я понимаю, что пока многие не видят в этих терминах разницы, но, похоже, пора разбираться и в этой теме. Но это совершенно другая история.

Может ангел?

Сегодня волею судеб работал, сидя за столиком в кафе, редактировал договор на ноутбуке. В это время в кафе кушали дети из городского лагеря. После еды они стали выходить из кафе, проходя прямо за моей спиной. И совершенно неожиданно какой-то незнакомый парнишка лет восьми остановился около меня и нежно меня обнял. Я в замешательстве; поворачиваюсь и поднимаю на него глаза. Смотрю на него и говорю: "У тебя всё в порядке?" "Больной какой-то," - подумал я про себя. Он мне улыбнулся как ни в чём небывало и говорит: "Пусть у Вас всё хорошо получится!" И сказал он это так по доброму, что мне аж стало стыдно за свои мысли. Не дожидаясь ответа, он снова обнял меня и пошёл дальше с остальными детьми.

Что это было???

А может мы всё неправильно поняли?

Вернёмся к апартаментам. Не отпускают меня они.
Может ли быть так, что новые штрафы – это способ убрать лишних игроков с рынка? Оставить только нужные компании?
Вот представьте: есть 10 застройщиков, которые создают (строят/реконструируют/перепланируют и т.п.) апартаменты. Теперь к 8 из 10 прилетят огромные штрафы. А 2 трогать не будут, т.к. правильно они, эти две компании.
Две компании остановят переделки апартаментов и сделают офисы/промку и т.д., чтоб не попасть на штрафы. То есть они уйдут с рынка апартаментов.
Две компании будут бороться со штрафами в судах. Наймут юристов типа меня и будут отбивать начисленные штрафы с разной степенью успешности. Расходы на юристов и штрафы повлекут за собой рост цен на эти апартаменты. Но их апартаменты попадут в какой-нибудь «черный» список апартаментов, и желающих их купить уменьшится.
Две компании решать изменить вид разрешенного использования участок в соответствие. Также понесут серьёзные расходы и сильно повысят цены на апартаменты.
Одна компания в панике начнёт распродавать апартаменты со скидкой, фиксируя убытки.
А ещё одна компания просто продастся другим более правильным компаниям.
В итоге, что мы получим? Во-первых, сильный разброс цен по рынку. Во-вторых, мутные схемы по продаже мутных объектов. В-третьих, уменьшение числа игроков на рынке. В-четвертых, безопасность покупки апартамента будет зависит не от документов, а от, скажем так, политического веса застройщика.

Может быть цель в этом? А не в том, чтоб навести порядок на рынке апартаментов?

Штрафы для апартаментов без эмоций.

Давайте спрогнозируем развитие ситуации по штрафам для апартаментов. И попробуем сделать это без эмоций.

Исходя из диспозиции "штрафной" статьи и ранее существовавшей в Москве практики привлечения к ответственности за нецелевое использование земли (например, за размещение хостелов), получаем следующее.

Первые кандидаты на получение нового штрафа - собственники и арендаторы земли зданиями апартаментов. Обычно это и есть застройщики. Именно эта категория лиц будет первой штрафоваться. В сети фигурирует цифра около 200 таких объектов (достоверность данных мне не известна).

И только после этого возьмутся за собственников апартаментов, у которых не оформлены земельные отношения. Обычно это сторонние покупатели.

Рассматриваемые штрафы не должны коснуться объектов, расположенных на "гостиничной" земле. Во всяком случае в текущем моменте.

А вот здания бывших заводов и фабрик, бывшие АТС и офисные здания - главные цели для таких штрафов.

Что скажете, коллеги?

Хостел.

Есть у меня постоянный клиент - компания, владеющая несколькими объектами недвижимости. Это только кажется, что арендный бизнес - беззаботный бизнес. На самом деле вопросов с недвижимостью возникает много и разных.

Есть у этой компании помещение на первом этаже в нежилом здании. Сдавали его под офис. Пришёл ковид, помещение стало пустовать. Арендаторов на нормальные деньги найти не смогли. Решили сдать помещение под хостел. Решили и сдали. Хостел начал работать, аренда начала стабильно капать на счёт... живи да радуйся.

Но пришло письмо "несчастья" - приглашение в Госинспекцию по недвижимости Москвы. Как вы могли догадаться, ГИН приглашал не на чай с плюшками, а для дачи объяснений по нецелевому использованию земельного участка. Договор аренды земельного участка запрещал использовать участок для проживания. Короче, выписали штраф, точнее два штрафа - самому юр. лицу и директору. Штраф для директора - 20т.р., а для компании - 50т.р. И да, так можно, это не нарушение.

С запросом на оспаривание этих штрафов они обратились ко мне. Штраф для юр. лица оспаривать нужно было в арбитражном суде, а штраф директору - в суде общей юрисдикции. То есть суда должно было быть два. Но за оба суда клиент платить отказался, решил сэкономить и попробовать оспорить штраф только юр.лицу. По моим оценкам, перспективы оспаривания в арбитражном суде были выше, чем в суде общей юрисдикции.

Если правонарушение по факту было, то избежать ответственности можно доказав процедурные нарушения. Собственно, именно на процедурных моментах мы и остановились в своей жалобе.

Нарушение было выявлено в ходе планового (рейдового) обследования земельного участка, на котором было расположено здание. Но у моего клиента в собственности было лишь помещение в этом здании. А помещение не может быть объектом планового (рейдового) обследования по закону. Хотите обследовать помещение - проводите настоящую проверку. А вот подменять проверку плановым (рейдовым) обследованием нельзя, тем более с изменением объекта проверки.

Также мы указали, что использование помещения не равно использование участка. Помещение используем под хостел, а участок совсем не так. :)))
Приложили судебную практику по этому поводу. Она хоть и устарела к тому моменту, но имелась в наличии. 🤣

И ещё указали на отсутствие полномочий у проверяющих. ГИН держала дела на потоке и не успевала все-все-все нужные документы прикладывать в каждое дело. Они ограничивались минимум. Но мы - не они, нам всё, начиная от царя гороха подавай.

Дело рассматривалось в упрощенном производстве, без вызова сторон. Мы подали жалобу, ГИН на неё возражения, потом мы дослали пояснения. Суд всё почитал-почитал и тишина...

Отзывы про судью были, скажем так, ну совсем плохие. Дескать, больше 20 лет работает судьёй и всегда всё в пользу государства выносит. И вот с такими отзывами сидим и ждём решения.

Пока мы ждали решение, клиент получил штраф за повторное правонарушение в связи с неисполнением предписания.

Продолжение следует.

Хостел. Часть 2. (Здесь часть 1)

С трепетом в душе мы ждали решение арбитражного суда. Ждали не зря - арбитражный суд удовлетворил нашу жалобу и отменил штраф! Вот только в основу решения он положил лишь один наш довод – довод о том, что использование помещения по назначению не доказывает использование участка по этому же назначению. Этот довод был так себе, т.к. основывался на устаревшей судебной практике. К сожалению, другие доводы суд никак не отразил в своём решении. Значит они ему не понравились. Забегая вперед, скажу, что ГИН решение в апелляции оспаривать не стали.

Подняли мы это решение как флаг и пошли в суд общей юрисдикции оспаривать повторный штраф на директора. Судья обломала нас сразу, высказав своё «фи» в отношении этого решения и его значения для дела. Пришлось переходить к следующим доводам (не ужели вы подумали, что мы с одним доводом в этот суд пошли?).
Рассказали про подмену проверки плановым (рейдовым) обследованием. Бесполезно. Кстати, в этом году ВС РФ вдохнул жизнь в этот довод. Хоть ВС РФ рассматривал совсем другое дело, не моё, но приятно осознавать, что моя позиция и позиция ВС РФ совпали.

Поведали мы суду и про отсутствие полномочий у ГИН оценивать фактическое использование помещения (за исключением случаев такой оценки для целей налогообложения). Тоже бесрезультатно.

Задел за живое лишь довод про отсутствие полномочий у инспектора на проведение проверки. Отложила рассмотрение дела и направила запрос в инспекцию, чтоб предоставили дополнительные документы.

Новые документы – это как новая пища для юриста. Стали мы их смотреть, изучать и дополнили свои доводы ещё несколькими пунктами, ведь прежние доводы судью не убедили. Кто знает особенности судебного процесса по делам об административных правонарушениях (отсутствие аудиозаписи и протокола судебного заседания), тот понимает, что судья в таких делах тем или иным образом до вынесения решения может сказать стороне очень много.

И вот день икс. Излагаю свои доводы простыми словами. На бумаге всегда более строгое изложение позиции, а устно лучше попроще. Судья очень торопится на обед, быстро-быстро завершает процесс на полминуты уходит в совещательную комнату, возвращается. Итог – нам отказать!

Звоню клиенту рассказываю, оба грустим и негодуем от произошедшего. Иду к метро. Остановился у проезжей части, жду зеленого человечка, чтоб перейти дорогу. Циферки медленно тикают, мысли медленно движутся, в голове крутятся мысли «Почему так? Почему отказала?». И тут замечаю, что рядом со мной остановилась молодая женщина и тоже ждёт зелёный сигнал светофора. Я сразу узнал в ней судью. Да, да, именно ту судью, у которой я только что был.

Мысли ускорили свой шаг, перешли на бег, и начали быстро сменять друг друга. «Блин, а что я теряю?» Поворачиваюсь к ней и говорю.

Продолжение следует.

Хостел.
Часть 3. (часть 1 и часть 2)

Поворачиваюсь к ней и говорю. «Извините меня, но я просто по-человечески не могу понять, почему Вы не отменили штраф? Я знаю, что в решении Вы всё напишите. Но всё ж, скажите, что не так? Почему не отменили штраф? Там же есть нарушения в процедуре. Нарушения существенные. В письменных пояснениях всё ж предметно и обстоятельно описано». Она смотрит на меня и говорит лишь одну фразу: «Хорошо, позже я посмотрю повнимательнее». Тут загорается зеленый свет, и она быстрым шагом переходит улицу, удаляясь от меня.

«Ч т о э т о б ы л о ???» Я перезвонил клиенту и рассказал об этом любопытном разговоре. После этого я заходил на сайт суда в ожидании информации по делу. Там не было ничего. Я проверял сайт по нескольку раз за день на протяжении нескольких дней, включая выходные. Любопытство просто раздирало.

Время шло, сайт суда молчал, надежда медленно таяла. Клиента вызвали для составления очередного протокола. Опять привлекают директора, как в первый раз, т.е. снова за нецелевое использование участка. Решение суда в отношении компании они просто не замечают, дескать, не имеет оно никакого значения. Представителю компании непрозрачно намекают, что по своей воле они не остановятся… По первому оплаченному штрафу материалы передали приставам. По ошибке или специально – одному Богу известно. Но пришлось ещё разбираться с приставами, объяснять и доказывать, что всё уже оплачено.

И вот однажды информация на сайте суда обновилась. Сердце застучало быстрее. Открываю нужную страницу и - о чудо, штраф отменён. Не верю своим глазам. Клиенту не звоню, хочу сначала получить бумаги в руки, до сих пор не верю, что удалось в чём-то убедить судью, стоя на перекрёстке. Бегом в суд для получения текста решения. Получив решение, смотрю резолютивку – да, штраф отменён. Жадно ищу глазами причину отказа… Ведь если причина касается существа нарушения, значит вопрос для клиента будет закрыт, от остальных штрафов отобьёмся. Если причина связана с проведением планового (рейдового) обследования, значит ГИН дальше будет не просто и не быстро привлекать повторно к ответственности. Да и просто очень любопытно.

Читаю решение. Радость сменяется разочарованием: судья выбрала самую формальную, одноразовую причину. Судите сами: протокол о повторном нарушении был составлен через 106 дней после первого протокола. И это было законно, т.к. срок для устранения выявленных нарушения составлял 60 дней. НО! Уже после составления этого протокола, когда дело было уже в суде, в закон внесли изменения. Срок с 60 дней был увеличен до 180 дней. Получается, что на момент составления оспариваемого протокола, предусмотренные законом в новой редакции, 180 дней не истекли. Из всего многообразия доводов судья взяла именно эту игру со сроками и редакциями закона. Она отменила текущий штраф, но стало понятно, что от следующих штрафов отделаться будет ещё сложнее.

Обсудили всю эту историю с клиентом и…выгнали хостел. Клиент решил, что не хочет он судиться больше, не хочет он штрафов, хочет спокойной жизни.

Именно после этой истории я представляю, что ждёт апартаменты в Москве в скором будущем.

Уколы.

В студенческие годы прописал мне врач серию уколов, внутримышечно. Встал вопрос, где и кто будет мне их ставить? И тут как раз Маринка на встречу идёт.
- Марина, привет. А ты случайно не умеешь уколы ставить? В самое мягкое место.
- Умею.
- Точно умеешь?
- Конечно. А что случилось?
- Поставишь мне укольчик?
- Легко, пошли.
Приземлился я на диван. Потёр хорошенько пятую точку. Маринка в это время набрала в шприц лекарства.
Я приготовился. Зажмурился слегка. Вообще-то я их не люблю и побаиваюсь, уколов-то этих. Но делать нечего, надо так надо.
Тык. «Ой». Тык. «Ой». Тык-тык. «Ой, чё происходит?!». Тык. «Всё не дёргайся, попала».
После этой игры в дартц я встаю и Маринку спрашиваю:
- А ты на ком до этого тренировалась уколы ставить?
- На бегемотике, игрушечном.
Занавес.

Мораль: учитесь задавать правильные вопросы!

Коллеги, какого закона вам не хватает? Какого закона у нас нет, но он очень нужен?

Давайте обсудим в комментариях.

Приобретательная давность.

Приобретательная давность - словосочетание знакомое многим. Но когда она "работает", а когда нет? Давайте разбираться.

Существует несколько концепций приобретательной давности. По одной из них, если ты используешь имущество определённое количество лет, и никто не возражает, ты становишься собственником. Прямо как в сказке про теремок: увидел чужой домик, занял его и начал жить. Именно так понимают приобретательную давность обычные люди. Но эта концепция работает в других странах, но не у нас.

В России существенное значение имеет добросовестность приобретение "теремка" во владение. Если в тот момент, когда приобретатель начинает использовать имущество, он понимает (или должен понимать), что оно чужое, то такие действия не будет считаться добросовестными. Такому владельцу не удастся стать собственником. При этом совсем не важно, как долго он владел имуществом, сколько сил и денег в него вложил. Когда занимал теремок ты же знал, что он чужой? И сделанный тобой ремонт не имеет значения.

Воспринятая в нашей стране концепция приобретательной давности не является универсальным инструментом, а рассчитана на узкий круг правовых ситуаций.

В Москве была целая серия судебных дел, когда собственники одной комнаты в коммуналке пытались призвать право собственности на вторую комнату. Жильцы второй комнаты давно умерли и собственники первой использовали всю квартиру много лет. Они считали, раз много лет используют вторую комнату, значит в силу приобретательной давности стали собственниками. Суды всем отказали. А вот ДГИ пошёл дальше и забрал себе эти свободные комнаты.

Когда же можно применить эту самую приобретательную давность? Приведу один пример. Вы - собственник доли в квартире. Собственник второй доли умер, наследников у него нет. И вы пользуетесь всей квартирой много лет, платите коммуналку за всю квартиру, живёте в ней единолично и т.д. В этой ситуации приобретательная давность работает, потому что ваше владение квартирой добросовестно, т.к. вы сособственник квартиры.
Бывают и другие ситуации, но очень-очень редко.

И теперь вопрос: сколько лет нужно владеть объектом недвижимости, чтоб сработала приобретательная давность? Ответы пишите в комментариях.

Вопрос с согласием на обработку персональных данных решается просто!

Приказ № 479.

Год назад МВД России издало приказ № 479. Меня его содержание заинтересовало. Хотел поведать вам, дорогие мои читатели, но уехал в отпуск 😊 Ну, думаю, на других ресурсах расскажут. Но все писали про законодательные инициативы, про высокие материи, разные новости, короче обо всём, кроме этого приказа. И вот прошёл год, а никто про этот приказ не говорит. Наверное, для других то, о чём говорят в телевизоре важнее жизни на земле…

Придётся рассказать мне. Итак, Приказ № 479 от 03.07.2023г. Этим приказом утверждена Инструкция по осуществлению полицией контроля за соблюдением гражданами Российской Федерации и должностными лицами правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации.

Теперь полиция должна выявлять и наказывать:
- тех, кто живёт без документов о регистрации по месту жительства или месту пребывания. Это было всегда, это не интересно.
- тех, кто сдаёт квартиры для проживания, но не делает документы о регистрации по месту пребывания. Любителям сдачи квартир в аренду в «чёрную» привет.
- тех, кто делает документы о регистрации, но реально квартиры не сдаёт (фиктивная регистрация).
При чём это касается не только иностранцев (мигрантов), но и граждан нашей страны.

Как только в дополнение к этой инструкции появятся статистические показатели эффективности работы полиции, т.е. пресловутые «палки», так сразу начнётся активная работа. А пока органы полиции должны отрабатывает сообщения в СМИ и жалобы соседей и других доброжелателей обращения граждан.

Как обычно, ни к чему не призываю, думайте сами, решайте сами. Но, пожалуйста, перешлите этот пост тому, кому это может быть полезно.

"Вилка" от Госинспекции по недвижимости города Москвы.

Любителям шахмат известно такое выражение как "вилка". Это когда одна фигура бьёт сразу две другие. Соперник может спасти только одну из двух фигур, но не обе сразу. То есть соперник выбирает из двух зол меньшее и терпит урон.

Вот и Госинспекция по недвижимости города Москвы, небезызвестный ГИН, начал делать такие ходы, ставить «вилки» собственникам апартаментов. Недооценил я инициативность ГИН.

ГИН направляет собственникам апартаментов рекомендации по соблюдению обязательных требований, в которых настоятельно рекомендует оформить документы на землю (например, договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора) или прекратить использование земельного участка (как? продать апарт?). Иначе – штраф по ст.6.11 КоАП г.Москвы за использование земли без документов.

А что будет если оформить документы на землю? Правильно, будет штраф по ч.1.3. ст.6.7 КоАП г.Москвы. Об этом мы много говорили ранее.

Вот такая «вилка»!

Что делать?

Посмотрите на размер санкций по обеим статьям и все вопросы отпадут. 😊)))
Плюс держать руку на пульсе, вопросы очень динамичные, много и быстро меняется. Я, например, с нетерпением жду тексты пары судебных актов ВС РФ про штрафы в отношении недвижимости.

А как вы проводите этот вечер?