Любопытная деталь.

Заметил любопытную деталь – когда ты не «в теме», то ориентируешься на новости, проекты и предложения, рассказы других и даже слухи. А когда ты знаешь вопрос изнутри, то весь этот информационный шум становится лишним, несущественным.

Так к чему это я?

Прочитал сегодня на канале одного юриста, эксперта по всем вопросам, новость, что мол в госдуме приняли в первом чтении законопроект об исключении из конкурсной массы должника денежных выплат участникам СВО.

Вроде хорошая новость, важные изменения и всё такое. И не знал я про эту новость ничего… Не знал, но ещё в начале апреля исключил такие выплаты из конкурсной массы своего клиента, участника СВО, который проходит процедуру личного банкротства.

Так, третьего апреля этого года Арбитражный суд города Москвы по нашему заявлению решил «Исключить из конкурсной массы гражданина-должника ФИО денежные средства в размере выплаченных до даты введения процедуры реализации имущества и подлежащих выплате ежемесячно денежных средств за участие в специальной военной операции, начиная с даты принятия решения о введении процедуры реализации имущества должника и до завершения процедуры реализации имущества гражданина». Определение суда вступило в законную силу. Теперь его мама будет получать эти деньги для обеспечения нормальной жизни его ребёнку.

И это не единственное такое решение. Их не много, но они есть. Тут ведь что главное – работать, а не новости репостить. Хотя у каждого своя работа, поэтому мы такие разные.

Битва риелторских историй.

Внимание конкурс!

У каждого опытного риелтора есть хотя бы несколько историй, от которых захватывает дух. Эти истории не только помогут скоротать вечерок, но дают пищу для размышлений.
Так почему бы ими не поделиться?!

Уважаемые риелторы, а также их клиенты, примите участие в Битве риелторских историй.

Условия простые:
1. Присылайте свои истории, связанные с недвижимостью, мне в личку ввиде связного текста до 12 июня включительно.
2. Я выберу самые интересные и опубликую их на суд взыскательных читателей моего канала.
3. Читатели проголосуют и выберут победителей.
4. Победители получать кусочек славы, почёт и ценные призы!

Поделитесь этим сообщением со своими коллегами и обязательно присылайте свои истории.

Когда можно не проверять покупаемую квартиру?

Покупаемую квартиру можно не проверять, если несмотря на результаты проверки вы всё равно её будете покупать.

7 лет.

По статистике обычный человек участвует в сделках с недвижимостью один раз в семь лет.
И вот сегодня он идёт на сделку, держа в голове опыт 2017 года.

Давайте попробуем обрисовать, что не учитывает этот обычный человек сегодня? Что изменилось за 7 лет в нашей сфере?

Уважаемые риелторы, ваш выход. Жду ваших мыслей в комментариях. А позже я поделюсь своими мыслями.

7 лет. Моё видение.

Ох, как много воды утекло за последние 7 лет. Изменения на рынке недвижимости произошли значительные.

Изменились технологии проведения сделок. Почти ушли в прошлое специальные "регистраторы", появилась электронная регистрация через несколько сервисов. Пещерный способ расчётов (расчёты через ячейку) уступил место аккредитивам, депозитам нотариуса и иным безналичным способам. Своё место заняло соглашение о порядке расчётов. Проснулись спящие нормы закона о валютном регулировании и валютном контроле.

В нашу жизнь прочно вошло банкротство физических лиц. Всё большее количество сделок проходит проверку в кабинетах банкротных судей. Мы начали обращать внимание у кого мы покупаем объект, хотя нам с ними и не жить. Стали готовить для покупателей отчёты о проверке контрагентов. Задумались о подтверждении происхождения денег у покупателя.

Занижение стоимости в договоре как вполне себе обычная практика также изживает себя. И это очень хорошо!

Главное правильно юридической безопасности опять показало свою значимость. С одной стороны, стало меньше схематоза, сделки стали более празразными. А с другой стороны, мошенничество с использованием методов социальной инженерии - прямое нарушение главного правила - создаёт существенные проблемы для сторон сделок.

Мы научились работать в условиях закрытого ЕГРН.

На рынке загородной недвижимости стали гораздо чаще обращать внимание на градостроительное законодательство, а также выяснять правовой режим объектов недвижимости. ЗОУИТ, ПЗЗ, ГПЗУ, публичная кадастровая карта, геопортал, ИСГОД и многие слова и аббревиатуры вошли в нашу жизнь. К счастью, отношение к участком без установленных границ также изменилось.

Я теперь представьте обычного человека, который последний раз делал сделку в 2017 году. Чувствуете отрыв его опыта от реалии сегодняшнего дня?

Работа специалистов, проверяющих недвижимость и сопровождающих сделки, сильно изменилась. Я рад быть причастным к этим изменениям, к адаптации работы специалистов рынка недвижимости вызовам времени.

В следующий раз расскажу о новой тенденции, порожденной судебной практикой. Будем формировать новые подходы к работе риелтора. Не переключайтесь! ;)

Добросовестность приобретателя. Смотрим вперёд.

Ещё в 2008г. Высший арбитражный суд РФ указывал, что для вывода о добросовестности приобретателя имущества необходимо установление обстоятельств, сопутствующих совершению сделки. (п.9 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 N 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения»). Там же суд приводит пример обстоятельства – явно заниженная цена продаваемого имущества – при котором приобретатель не является добросовестным.

С тех пор концепция «сопутствующих совершению сделки обстоятельств» расширяется и уточняется, обрастает примерами. До недавнего времени именно арбитражные суды, рассматривая экономические споры, в т.ч. дела о банкротстве, уделяли внимание обстоятельствам, сопутствующим совершению сделки. Кроме стоимости сделки, а также вопросов аффилированности сторон сделки, их взаимосвязи и заинтересованности, суды по экономическим спора сделали выводы о существенности следующих обстоятельства.

• наличие судебного спора по объекту на момент совершения сделки (Определение ВАС РФ от 23.04.2010 N ВАС-5182/10 по делу N А72-1270/2009).

• явно заниженная цена, по которой ранее продавец (!) приобрёл объект недвижимости, который сейчас продаёт Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 1 июня 2020 г. N 307-ЭС19-26444(1,2) по делу N А13-411/2017

• совокупность обстоятельств, относящихся к заключению и исполнению договора, в том числе касающихся подыскания продавца, проведения с ним переговоров, передачи денежных средств в счет оплаты, приемки имущества покупателем. (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26.11.2018 N 305-ЭС15-12239(5) по делу N А40-76551/2014)

И вот в начале этого года уже Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ (а не по экономическим спорам) перехватывает эстафетную палочку. Смотрите, что пишет Верховный суд РФ: «вопрос о добросовестности ответчика (покупателя) не мог быть правильно разрешен до выяснения всей совокупности обстоятельств, относящихся к заключению им договора купли-продажи, в том числе касающихся подыскания продавца, проведения с ним переговоров, осмотра имущества, наличия или отсутствия у покупателей сведений о притязаниях третьих лиц в отношении данного имущества.» (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 16.01.2024 N 41-КГ23-65-К4).

В этом определении обращает на себя внимание акцент суда на «подыскании продавца». Хоть это словосочетание и отдаёт уголовным правом, нам стоит обратить на него внимание.

Продолжение следует.

Напоминалка.

У нас тут конкурс намечается. Условия здесь.

Добросовестность приобретателя. Смотрим вперёд. (продолжение)

На самом деле вопросы «подыскания продавца» не ноу-хау в суде. Уже сейчас в текущих своих судебных процессах я вижу то внимание, которое уделяется этому аспекту. Оценивая добросовестность покупателя, суды изучают от куда покупатель узнал о продаже, как он вёл переговоры, как осматривал объект и т.д. И вот здесь очень ярко видны различия между теми покупателями, которые могут чётко описать эти факты и доказать их, и теми, кто это сделать не может.

Одно дело:
• я нашёл квартиру на Домклике, посмотрел её, поторговался, через Домклик оформил сделку;
• или так - вот мой риелтор, вот он нашёл 5 квартир, мы их посмотрели, выбрали одну, собрали документы и вышли на сделку.

И совсем другое дело:
• я узнал от знакомых что продаётся квартира, продавец – парень хороший, почему бы не купить у него квартиру;
• или я где-то увидел объявление, где не помню, потом оформил договор, смотреть не стал, всё равно ремонт делать…

Всё медленно, но верно идёт к следующему. Добросовестный приобретатель, действуя осторожно и осмотрительно, должен фиксировать свои шаги по поиску, проверке и приобретению объекта недвижимости. И в этом смысле работа покупателя с риелтором даёт преимущества, потому что именно риелтор может такую фиксацию сделать. И самое главное, риелтору специально ничего изобретать не надо, можно просто фиксировать свою собственную работу! Риелтор также получает бонусы от этого. Это конкурентное преимущество (не каждый риелтор будет так делать) и способ борьбы с недобросовестными клиентами (фиксация своей работы позволит успешнее защищать свои интересы перед недобросовестными клиентами, в т.ч. в суде). Это классическая ситуация win-win, только нужно немного приложить усилий.

Что скажете по этому поводу, коллеги?

Разговор в коридоре суда.

- когда Вы покупали квартиру, Вы не проявили должную осмотрительность, к специалистам не обращались, квартиру не проверили.

- нет, мы всё проверили, всё узнали, все документы посмотрели, всё было хорошо.

- видно не очень хорошо Вы всё проверили, раз мы уже 2 года в судах сидим.

- всё равно мы всё хорошо провели.

Нашёл телефон = украл телефон.

Вот такая, не самая очевидная мысль закреплена в последнем обзоре Верховного суда РФ.
Специалисты по уголовному праву говорят, что этот подход давно применяется. Но я был не в курсе. Думаю, ни я один. Поэтому делюсь с вами. А вы поделитесь с другими.

Цитата из обзора:

Противоправное и активное сокрытие найденного имущества 
мобильного телефона, находящегося в рабочем состоянии и имеющего
идентификационные признаки, направленное на окончательное
лишение законного владельца утерянного имущества и распоряжение
чужим имуществом как своим собственным, с учетом тайного способа
обращения с потерянной вещью, сокрытия самого факта ее обнаружения
и принадлежности другому лицу, является преступлением,
предусмотренным статьей 158 Уголовного кодекса Российской
Федерации.

Расчёты наличными - банкротный тест.

Изучаю материалы одного банкротного спора. По сделке была оплата наличкой, в подтверждение – расписка в получении денег. Понятно, что расписки недостаточно. И вот вся суть спора сводится к тому, были ли у плательщика такие деньги нет.

Смотрите какой интересный вывод сформировала судебная практика Московского округа:

«Сами по себе сведения о доходах заявителя не свидетельствуют о фактическом обладании им наличными денежными средствами в нужной сумме по состоянию на дату предполагаемой оплаты»

Суды отмечают, что заявителем не представлено доказательств снятия со счета наличных денежных средств в сумме, достаточной для передачи по расписке. Каких-либо документов о том, что заявитель аккумулировала денежные средства с целью последующей их передачи в счет оплаты спорного имущества, материалы дела не содержат.

И ещё пара доводов суда в догонку из судебной практики:

«Кроме того, заявителем не было представлено разумное обоснование мотивов передачи должнику денежных средств наличными при том, что получены они были в безналичном порядке.»

«Кроме того, являясь физическим лицом, заявитель должна обладать не только денежными средствами для сделки, но и средствами для несения расходов на личные потребности (нужды) к моменту сделки (в том числе, на коммунальные услуги, питание)."

«Заключение договора аренды индивидуального банковского сейфа не свидетельствует о фактической передаче денежных средств должнику. Доказательств реализации сторонами доступа к банковскому сейфу с целью фактической передачи денежных средств ни должником, ни заявителем не представлено.»

Коллеги, время изменилось. Расчёты наличными по сделках возможны, но рискованны. Для уменьшения рисков требуется серьёзное документальное оформление наличных расчётов. Помните об этом.

Расчёты через ячейку - пещерный способ расчётов. Депозитарий банка = пещера. Ячейка как камень в пещере, под который кладут деньги. А банк - это такой шаман, который ни за что не отвечает, но его все уважают.
Пора выходить из пещер!

Мы делили апельсин.

Супруги покупают квартиру. Они хотят чтоб доли у них были разные. Например, мужу 3/4, а жене 1/4.
Раньше делали просто - прямо в договоре купли-продажи писали, что мужу 3/4, а жене 1/4 и точка. И это работало. До 2016 года.

В последнем обзоре Верховный суд напомнил, что такой договор купли-продажи не порождает раздел имущества супругов, если он заключён в простой письменной форме, а не в нотариальной форме. А значит вся квартира будет в общей совместной собственности.

Вывод: Если вы с супругой(ом) покупали недвижимость не в совместную собственность, а в долях, стоит ещё раз проанализировать ситуацию и понять - разделили вы имущество или же нет.

P.S. банкротчики начали активно использовать подобные ситуации для воздействия на бывших супругов должников. Тема рабочая 😎

Жила-была девочка.

В одном сказочном лесу жила-была девочка. Хорошая такая, добрая. Помогала она животным местным. То теремок новый поможет найти, то нору на хатку поменять. В общем, разбиралась она в этих вопросах.

Однажды власти лесные насмотрелись на столичные леса и решили тоже теремков новых построить для жителей местных. Пришли к нашей девочке строители и показали бумагу казённую, и говорят "будем меняться". Отдала она им квартирку в своём теремке, а взамен другую получила, на соседней поляне.

И жила она там спокойно и счастливо, пока налогов ей миллион с пушистым хвостиком не насчитали. Ох и расстроилась наша девочка. Особенно обидно было то, что она всем напоминала про налоги/декларации, а про себя забыла.

Мораль: а не будет морали, мораль в баснях, а у нас сказка.

P.S. за девочку не переживайте, помогли мы ей. ;) см. комментарии.

Тёмный сегмент рынка.

На рынке недвижимости нашей страны всегда существовал тёмный сегмент рынка. О пресловутом «чёрном риелторе» слышали все. Справедливости ради стоит сказать, что сейчас черным риелтором называют любого мошенника на рынке недвижимости, если он не являлся стороной сделки и не входил в число работников банка или нотариальной конторы. То есть скорее всего чёрный риелтор не является риелтором.

Но кроме явных мошенников в тёмном сегменте обитают и другие деятели. Формально они действуют в рамках уголовного кодекса. Но к их методам «работы» вопросов предостаточно.

В ходе массовой приватизации процветали фиктивные браки с целью прописки и последующей приватизацией. Велось много «работы» с жильцами коммуналок в исторических центрах крупных городов. Были «специалисты» по работе с неблагополучными слоями общества, например, когда выезд запойных субъектов за МКАД был поставлен на поток. Отдельным направлением была работа с пожилыми людьми, в т.ч. по договорам ренты и пожизненного содержания с иждивением. Процветал и бизнес на долях в квартирах с подселением «интеллигентных» соседей. Шло время, менялось законодательство, судебная практика и экономические условия. Государство постепенно борется с такими проявлениями рынка. Старые схемы относительного честного и совсем нечестного отъёма недвижимости изменяются, сменяя друг друга.

Последние годы в этом тёмном секторе прочно обосновались займы под залог недвижимости и срочный выкуп. С появлением телефонных мошенников, которые используя методы социальной инженерия вынуждают своих жертв продавать недвижимость, именно срочный выкуп опять расцветает. Причём «покупатели» как минимум догадываются о мотивах продажи недвижимости и стараются формально подстраховаться от этого. Но даже если они уверены о причинах продажи, их это не останавливает. Почему? Потому что деньги, большие деньги удаётся на этом получить.

Каждый из вас волен сам выбирать как относится к таким «санитарам рынка». Но одно нужно понимать всем. Недвижимость сама по себе таких специалистов не интересует. Их интересуют деньги. А значит такая недвижимость, «недвижимость с душком», выходит на открытый рынок и предлагается всем. Покупка этой недвижимости несёт в себе дополнительные риски, потому что некоторые жертвы пытаются вернуть свою недвижимость, вовлекая покупателей в водоворот судебных баталий. У кого-то получается, у кого нет. Но годы судов обеспечены. И ещё, напоминаю, что наибольшее число судебных споров по оспариванию сделок возникает в течение первого года с момента сделки. Выводы делайте сами.

463-35.

При проведении юридической проверки земельного участка наткнулся на интересность. Делюсь.

Итак, есть земельный участок. В ГПЗУ указано, что весь участок находится в зоне с особыми условиями использования территории. Ограничения прав установлены постановлением Правительства РФ от 15.06.2000г. № 463-35. Какие именно ограничения - в ГПЗУ не указано. Полез искать это постановление. Текст постановления не нашёл. Зато нашёл информацию, что это постановление имеет гриф «секретно». Понятно, почему не нашёл текст. А как понять, что можно делать на этом участке, а что нельзя? Никак.

Начал «капать» дальше. В судебной практике удалось найти вот такое описание содержание этого постановления: «Данным нормативным актом введены ограничения на осуществление всех видов хозяйственной деятельности физическими и юридическими лицами на территории специальной и запретной зон; запрет на строительство зданий, строений и сооружений в пределах специальной и запретной зон без согласования с воинской частью». Такие дела.

Коллеги, какие есть мысли по этому поводу?

продолжаем вчерашний разговор.

Анализ судебной практики показал, что постановление Правительства № 463-35 содержит Положение о специальной и запретной зонах объекта Службы внешней разведки Российской Федерации. Любая хозяйственная деятельность в границах специальной или запретной зоны объекта СВР РФ может осуществляться только после получения согласия СВР. Согласие это получается или через Правительство РФ, или через Правительство города Москвы (в разных судебных актах по разному указано). Отсутствие такого согласия - прямой путь ко сносу построенного объекта. (определение Верховного суда выложу в комментариях).

Конечно, снос объекта, построенного без учёта секретного, не опубликованного нормативного акта, - это жёстко. Но это наша реальность, которую нужно учитывать. Человек, чей дом снесли, пытался разными путями решить этот вопрос. Он обращался с разными исками, дошёл и до Верховного суда РФ, и до Конституционного суда РФ. Всё без результатно.

Такие истории ярко подсвечивают базовые теоретические основы земельного права.

upd: Согласно данным филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Москве сведения о специальной зоне объекта ФКУ «В/ч 28178» внесены в ЕГРН 08.02.2016 с учетным номером 77.00.2.139. С 08.02.2016 в кадастровых паспортах, а также градостроительных планах на земельные участки, расположенные на территории вышеуказанной специальной зоны должно быть указано следующее: «Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями
56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации. На территории специальной зоны
запрещено строительство зданий, строений, коммуникаций и других объектов без
письменного согласования с Федеральным казенным учреждением «Войсковая часть №
28178». Указанное согласование осуществляется через Правительство Москвы
(постановление Правительства Российской Федерации № 463-35 от 15.06.2000г.).
Специальная зона объекта Федерального казенного учреждения «Войсковая часть № 28178»,
зона с особыми условиями использования территорий, № 77.00.2.139. Постановление
Правительства Российской Федерации от 15.06.2000 № 463-35»

Битва риелторских историй. Итоги.

Некоторое время назад я предложил принять участие в конкурсе риелторских историй.
Сегодня пришло время подвести итоги.
Итог такой - ни одной истории мне не прислали. 😩 Хотя я точно знаю, что и риелторов жизнь часто подкидывает таковые.
Формат письменных истории официально признаём провальным. 😂
В следующий раз придумаем что-нибудь иное.
Ну а я продолжу писать свои сказки для вас.