Банкротная инфекция.

ЦБ отозвал лицензию банка. В процедуре банкротства этого банка АСВ как конкурсный управляющий оспорил сделку с юр.лицом, восстановив долг перед банком. Это юр.лицо не смогло вернуть этот долг само впало в банкротство. В рамках банкротства этого юр.лица оспаривается сделка. Для проведения экспертизы по делу конкурсный управляющий предложил кандидатуру эксперта и экспертной организации. И тут я выяснил, что этот эксперт сам банкротиться как физ.лицо. И вот в рамках его банкротного дела была оспорена сделка по продаже доли в уставном капитале юр.лица, которое и есть указанная выше экспертная организация.

Банкротство как инфекция распространяется всё больше и больше...

Он, Она и финансовый управляющий. Часть 5. (см. ч.1, ч.2, ч.3, ч.4).

Я отправил клиенту все процессуальные документы по делу, описал линию защиты, план дальнейших шагов. Видимо, аудит моей работы прошёл положительно, и мы продолжили работу. А работы было ещё очень много.

Во-первых, нужно было прозондировать позицию судьи по последствиям недействительности, т.е. понять, если суд признает сделки недействительными (напомню, настрой судьи предвещал именно это), то будет взыскание денег или истребования объекта. Но как это узнать? Думал, думал и придумал такой ход. Я подал заявление об отмене обеспечительных мер, наложенных на имущество моей клиентки. Суть заявления была проста: раз финансовый управляющий требует признать недействительным цепочку сделок, значит возможно лишь одно последствие её недействительности – возврат объекта. На рассмотрение этого заявления никто не пришёл, ограничившись отзывами, поэтому у меня был шанс на предметное общение с судьёй. В заседании мне удалось донести свою позиции до судьи, но она была неприступна – «раз финансовый управляющий против, значит пока никакие меры отменять не буду…»

Во-вторых, параллельно с делом о банкротстве шли процедуры банкротств его компаний. В рамках одного из дел было продано квартир аж на 180 млн.рублей. На эту сумму уменьшилась общая задолженность должника. Да, этого не хватило для погашения всех его долгов, но этого было достаточно для обоснования добросовестности продавца.
Также в рамках банкротства юр.лица суд установил дату возникновения неплатежеспособности этого юр.лица. Она была после нашей сделки. Это было нам на руку, ведь до возникновения неплатёжеспособности юр.лица должник не мог о ней знать, а значить не мог и действовать недобросовестно.

Параллельно судья рушила одну за другой сделки нашего банкрота. Формулировки кочевали из одного судебного акта в другой. С каждой новой оспоренной сделкой, с каждой новой судебной инстанцией по этим сделкам перспективы на сохранения нашей сделки таяли на глазах. К сожалению, юристы должника на оспаривание каждой сделки смотрели как на отдельную войну, они не пытались в одних спорах закрепить те обстоятельства, которые могли помочь в других спорах, в частности, в нашей сделки.

И вот с таким положением мы вышли на финальное судебное заседание.

Продолжение следует.

Мой любимый риелтор.

Пост строго для риелторов!

Коллеги, я много работаю с риелторами, многих знаю. Но есть один риелтор, с которым работать мне нравится больше всего. Его такт, его профессионализм и его подход к делу заслуживают безмерного уважения. Он настоящий профессионал своего дела!
Коллеги риелторы, ровняйтесь на него и всё у вас будет хорошо.

Накипело.

У меня есть мнения по многим, самым разным вопросам и ситуациям. И у вас тоже. И это нормально.
Не нормально, когда это мнение выдаётся за профессиональное суждение.

Например, у меня есть мнение как правильно лечить ангину, я ж ей часто болел;
у меня есть мнение, как правильно вести себя на допросе в правоохранительных органах, я же несколько раз присутствовал на таких мероприятиях. А ещё у меня есть мнение как правильно продавать квартиры, свою квартиру я сам продавал/покупал. Но это не значит, что я имею право консультировать других вместо врача как лечить ангину, вместо адвоката по уголовным делам - как вести себя на допросе,
или вместо риелтора рассказывать как правильно продавать недвижку.

Почему же, блин, риелторы так часто консультируют клиентов по судебным спорам?? Такую лажу клиенту наговорят, что диву даёшься. Причём лейтмотив всегда один - суд как панацея от всех бед - нужно только правильно сделать иск/найти сильного адвоката/только начать судиться/привлечь всех в судебный процесс (нужное подчеркнуть), а дальше суд уже сам решит все проблемы клиента.

Дороги коллеги, давайте каждый будет заниматься своим делом и будем всем счастье!

P.S. Каждый раз, когда захотите поговорить с клиент про суд, вспомните случаи участия адвоката, далёкого от недвижки, при проведении альтернативной сделки через ячейки...

Фокус-покус. Часть 2. (начало здесь).

Дело было так.
В 2013 г. между моим клиентом и Сбербанком заключен кредитный договор на приобретение жилого помещения на вторичном рынке. В залог кредитору был передан жилой дом. Клиент не справился с кредитом. Сбербанк пошёл в суд. В ноябре 2014г. Суд расторг кредитный договор и взыскал с клиента долг. В 2016г. приставы возбудили исполнительное производство. Приставы пытались продать дом с торгов, но не смогли, и банк оставил дом за собой. Вот только стоимости дома не хватило для полного погашения долга. Поэтому задолженность перед банком осталась.

Вот с этими вводными клиент пришёл ко мне. Была мысль провести процедуру банкротства и списать этот долг (кстати, это тоже мой профиль), но нашёлся более эффективный вариант.
Вот здесь сделайте паузу, посмотрите ещё раз на ситуацию. Видите выход? Если нет, тогда читайте дальше.

Есть в законе об ипотеке норма, согласно, которой оставление банком квартиры за собой прекращает все обязательства должника. Иными словами: если банк оставил себе квартиру, то должник ему уже ничего не должен. Вот только в самой норме с июня 2014 года указано, что долг погашается «с даты получения кредитором-залогодержателем страховой выплаты по договору страхования ответственности заемщика и (или) по договору страхования финансового риска кредитора». А у нас такого договора страхования не было. Зато у нас в руках была норма другого закона. В этой норме было указано, что если кредитный договор, заключен до июня 2014 года, договора страхования не было, а банк забрал себе объект после июня 2014 года, то надо читать пункт закона об ипотеке в редакции до июня 2014г. Открываем старую редакцию п.5 ст. 61 закона об ипотеке, действовавшую с декабря 2011г. по июнь 2014г., и видим фразу о погашении обязательств должника без каких либо оговорок про договор страхования. То есть если кредитный договор заключен в период с декабря 2011г. по июнь 2014г., то оставление жилого помещения за собой влечёт списание всего долга вне зависимости от стоимости жилого помещения.

Уффф, пока продирались через хитросплетения норм и действия их во времени, чуть ноги-руки не поломали. Итак, норму мы нашли. Но как мотивировать банк к исполнению этой нормы? Вариант пойти в суд и признать долг погашенным у нас уже был. Но вы же помните, что я стараюсь не доводить до суда, если можно решить дело в досудебном порядке.

Кто даёт указание банкам? Конечно, ЦБ РФ. Ещё в 2019 году Банк России выпустил информационное письмо о правовых последствиях обращения взыскания на принадлежащий гражданину предмет ипотеки, в котором настоятельно рекомендовал банкам при выявлении случаев, подобных нашему, прекратить взыскание задолженности, исправить кредитные истории физических лиц, и даже рассмотреть возможность возврата излишне удержанного.
Подготовили мы разъяснительное письмо для Сбербанка. Первое письмо он проигнорировал, что, кстати, для Сбербанка не характерно. А вот на второе - списал все долги.
Конец истории.

P.S. Про другой случай досудебного урегулирования спора со Сбербанком я писал здесь.

Делитесь мнениями. Знали об этой норме закона об ипотеке?

Усилиями моей троюродной сестры, генеалогическое древо мой семьи "проросло" в начало 18 века.

Сегодня вот такой праздник.
Как его правильно отмечать - не знаю (узнал об этом празднике только сегодня).
Есть мысли как его правильно отметить?

4+ часа в ожидании судебного заседания - это перебор. И это мой день сегодня. Вот тебе и день доброты к юристам. :(

Он, Она и финансовый управляющий. Часть 6, заключительная. (см. ч.1, ч.2, ч.3, ч.4, ч.5).

Вот и пришёл день финальной битвы. Расстановка сил такая: представитель финансового управляющего просит признать цепочку сделок недействительными и применить последствия их недействительности, но какие именно - не говорит; представитель АСВ, действует от имени банка - конкурсного кредитора, полностью поддерживает заявление; я от лица первого покупателя, представитель текущего собственника и представитель должника - все против.

Заявитель: сделка должника заключена с аффилированными лицами с целью вывода активов должника в тот момент, когда он понимал необходимость погасить кредит.

Ответчики: про аффилированность общими словами что-то проблеяли (а что тут скажешь при таком занижении цены?!); но сделка за пределами 3х лет до момента банкротства и ссылка на ст.ст.10+168 ГК РФ – это обход закона, вот, уважаемый суд, вагон практики; на момент сделки признаков неплатежеспособности не было, банк к должнику требования не предъявлял. К сожалению, должник не стал раскручивать этот аспект дальше, не стал в наше дело привязывать выводы этого же суда о дате возникновения признаков неплатежеспособности юридического лица. Хотя получалась занятная картина: должник – бенефициар юр.лица узнал о признаках неплатежеспособности этого юр.лица за полтора года до их появления! Я со своей стороны наполнил суду о таких разных последствиях, которые могут быть при признании сделки недействительной, пояснил какими они должны быть в том или ином случае.

Судья дала всем высказаться, всех выслушала и объявила перерыв на неделю, чтобы подумать. После перерыва она обозначила, что просто огласит решение, рассмотрение завершено.

Это была очень длинная неделя. Неделя ожидания и томления. В голове крутились мысли, возникали недосказанные фразы, которые надо было сказать, появлялись идеи из серии «а может быть надо было ещё так…». Но и эта неделя прошла. Судья огласила решение: все сделки недействительны, объект вернуть в конкурсную массу.

Он был подавлен. Она счастлива. А меня раздирали противоречивые чувства: суд проиграл, но дело выиграл. Профессиональная гордость торжествовала, но внутренний юрист плакал от обиды. Очень хотелось подать апелляционную жалобу и вообще идти до ВС РФ. Но разум победил, интересы клиента защищены и точка.

А как вы считаете: я выиграл дело или проиграл?

Хотят ли русские войны?..

Хотят ли русские войны?
Спросите вы у тишины
над ширью пашен и полей
и у берез и тополей.
Спросите вы у тех солдат,
что под березами лежат,
и пусть вам скажут их сыны,
хотят ли русские войны.

Не только за свою страну
солдаты гибли в ту войну,
а чтобы люди всей земли
спокойно видеть сны могли.
Под шелест листьев и афиш
ты спишь, Нью-Йорк, ты спишь, Париж.
Пусть вам ответят ваши сны,
хотят ли русские войны.

Да, мы умеем воевать,
но не хотим, чтобы опять
солдаты падали в бою
на землю грустную свою.
Спросите вы у матерей,
спросите у жены моей,
и вы тогда понять должны,
хотят ли русские войны.

Евгений Евтушенко
1961 г.

Рассказали тут про Важный и интересный случай для специалиста по банкротству.

Этот случай интересен для специалиста по банкротству только тем, что его автор этого случая специалистом по банкротству не является совсем. Иначе бы автор знал, что происходит с исполнительным производством при процедуре банкротства, и не стал бы такую ахинею писать.

А важен этот случай только тем, что его автор свои фантазии будет потом риелторам за юридические знания выдавать.

И ещё если почитать в другом месте про то, Как банкротство влияет на рынок недвижимости и что нужно знать риэлтору. То единственное, что нужно знать риелтору, - здесь знаниями банкротного законодательства тоже не пахнет.

Короче, господа риелторы, перепроверяйте информацию, который вас кормят различные ТГ-эксперты.

Юмор в суде.

Был как-то у меня судебный спор с участием Правительства Москвы и Департамента городского имущества. Я - представитель истца, они - ответчики.
В этой категории споров от правительства и ДГИ обычно ходит один сотрудник, с доверенностями от обоих. Но в тот день что-то пошло не так.

В зал судебного заседания пришли два юриста, причём у каждого по две доверенности (и от правительства, и от департамента).
Этот факт выяснился в самом начале судебного заседания при проверке явившийся лиц.
Молодые люди переглянулись между собой. Их лица выражали явное удивление. Не увидеть это удивление было невозможно.

Судья предложила им решить, кто из них будет участвовать в суде, а кто уйдёт. Они как-то замешкались и сконфузились. Вся эта ситуация их явно поставила в тупик.

Судья среагировала первой, и в присущей ей манере решила пошутить. "Остаётся тот из вас, кто подготовил отзыв на иск",- сказала она. К всеобщему удивлению у каждого из них был с собой отзыв! (кстати, как я потом выяснил, аргументы у них были разные!).

Но судья не растерялась и сказала серьёзным тоном: "Остаётся тот, у кого есть папочка по делу [а не просто отдельные листы бумаги]!"
Жаль вас там не было. Надо было видеть их лица!! :))))) Я не выдержал и рассмеялся. Тут заулыбалась и судья, объявила перерыв на 5 минут и отпустила их коридор, позвонить начальству и определиться, кто будет вести дело.

Как распознать жертву телефонных мошенников (версия для риелторов).

Поделюсь с вами, уважаемые риелторы, своим видением ситуации, в которой жертвы продают недвижимость под воздействием телефонных мошенников.
Ниже типичные сигналы, которые могут свидетельствовать о том, что продавец недвижимости действует по указанию телефонных мошенников.

1. Продавец – одинокий человек пенсионного или предпенсионного возраста. Реже в число таких продавцов попадают пожилые супружеские пары или более молодые люди.
2. Такие продавцы действуют в одиночестве. С ними рядом нет ни детей, ни иных родственников или друзей. Телефоны родственников давать риелтору продавец не собирается, иногда в агрессивной форме.
3. Возможно первичное обращение в агентство недвижимости по телефону неким родственником. Его цель: попросить риелтора связаться с продавцом (который сам не хочет совершать первый контакт) либо предупредить о предстоящем звонке продавца и рассказать историю, почему продаётся объект.
4. Объектом обычно выступает квартира. Участки, дачи ещё не встречались в таких сделках.
5. Продажа свободная, не альтернативная, т.е. взамен продавец ничего не покупает.
6. Озвучиваемая причина продажи чаще всего переезд в другой город (чаще всего – «ближе к родственникам», иногда – «смена климата по состоянию здоровья»).
7. Продавец говорит о срочной продаже, соглашается на многие условия и требования риелтора, в т.ч. низкую цену.
8. Квартира физически к продаже не готова – не сделана предпродажная уборка и т.д.
9. Продавец за несколько дней до обращения к риелтору взял потребительский кредит. Это может быть первым шагом в мошеннической схеме.

Надеюсь, эта информация поможет вам избежать таких сделок.
Что дополнительно можно предпринять для защиты покупателя – обсудим в следующий раз. Не переключайтесь.
А ещё, если вы сталкивались с такими случаями, дополните список в комментариях.

Смена парадигмы.

Время изменилось. Страна изменилась. Законодательство изменилось. А наше отношение к вопросу оформления недвижимости осталось прежним, из прошлого столетия.

Посмотрим, в чём это выражается.

Для начала вспомним, какую главную (единственную?) задачу себе ставили обладатели недвижимости в конце 90-х и начале 2000-х годов?
Правильно - получить заветное свидетельство о собственности. Основная работа юристов по недвижимости состояла в оформлении собственности. Не отставали и различные решалы-оформители. Они могли оформить почти всё, что угодно - вопрос стоял лишь за ценой их "помощи". Тогда цветное свидетельство любой ценой казалось решением всех проблем.
К сожалению, многие так думают до сих пор, застряли "мозгами" в том времени.

Что мы видим сейчас?
Помните цитату нашего мэра про эти свидетельства: "Не надо прикрываться бумажками..." Она хорошо отражает суть. Сейчас недостаточно "бумажки" или записи в реестре. Сейчас за этой бумажкой, за записью в ЕГРН должно стоят действительное правовое основание права собственности. А бумажка эта не является щитом или спасательным кругом от требований по объекту недвижимости.

С другой стороны, как бы вдруг выясняется, что и собственность имеет свои ограничения. Нельзя использовать недвижимость, особенно землю, так как вздумается. У каждого объекта недвижимости есть правовой режим, упрощенно - режим дозволенного использования, и его нужно соблюдать.

"Ну и что, изменилась де парадигма, я то тут при чём?", - скажут скептики.

Мы, юристы, работающие "на земле", а не в соц. сетях, отчётливо видим тенденцию. Государство очень отчётливо даёт понять, что будет забирать, всё что, плохо лежит оформлено с нарушениями или неоформлено совсем.
Гос. органы активизировались. ДГИ креативит по полной, чего только стоит активность в отношении апартаментов. Прокуратура решительно ищет косяки в оформлении недвижимости, часто их находит и смело всё забирает себе. И сроки тут не помеха, об этом мы поговорим напредстоящем вебинаре. Даже энергетики отжимают помещения приводят оформление подключения и потребления электричества к требованиям закона. И это я даже не заикаюсь про споры в отношении недвижимости в рамках банкротных дел. Сносы/изъятия/оспаривания.

Короче, дорогие мои, мой вам бесплатный совет: проведите инвентаризацию документов на недвижимость, дооформите всё как положено, согласуйте/узаконьте/подтвердите; а при покупке новой недвижимости - смотрите в оба, проверяйте досконально. Наличие записи в ЕГРН не индульгенция, а лишь повод для начала разговоров с продавцом.

Третейские суды и недвижимость.

В период с 2017 по 2019 годы у меня была серия судебных дел, по которым жуликам удалось оформить на себя недвижимость на десятки объектов недвижимости с использованием несуществующего третейского суда. Тогда наглости жуликов удивились даже судьи. Но мне удалось сломать их схему. Но сейчас не об этом.

Реформа третейского судопроизводства и однонаправленная судебная практика привела к того, что я и думал забыл о таком звере как третейские суды… Я думал, что эта черная страницы уже перевёрнута. Но недавно отличился Конституционный суд РФ.

Конституционный суд своим свежим постановлением (текст будет в комментариях) снова приоткрыл дверь третейским судам на рынок недвижимости. Попутно возникли некоторые правовые коллизии, но их мы оставим юристам. Нам же с вами важно заполнить лишь одно – если в правоустанавливающих документах фигурируют третейские суды – это серьёзный звоночек, повод для детального и глубоко юридического анализа. А если право собственности на этот объект недвижимости впервые возникло на основании решения третейского суда, то это уже не звоночек, а набат. Будьте внимательны. Предупреждён – значит читаешь мой канал :).

Встречались с третейскими судами? Постоянными либо ad hoc? Пишите в комментариях.

Любопытная деталь.

Заметил любопытную деталь – когда ты не «в теме», то ориентируешься на новости, проекты и предложения, рассказы других и даже слухи. А когда ты знаешь вопрос изнутри, то весь этот информационный шум становится лишним, несущественным.

Так к чему это я?

Прочитал сегодня на канале одного юриста, эксперта по всем вопросам, новость, что мол в госдуме приняли в первом чтении законопроект об исключении из конкурсной массы должника денежных выплат участникам СВО.

Вроде хорошая новость, важные изменения и всё такое. И не знал я про эту новость ничего… Не знал, но ещё в начале апреля исключил такие выплаты из конкурсной массы своего клиента, участника СВО, который проходит процедуру личного банкротства.

Так, третьего апреля этого года Арбитражный суд города Москвы по нашему заявлению решил «Исключить из конкурсной массы гражданина-должника ФИО денежные средства в размере выплаченных до даты введения процедуры реализации имущества и подлежащих выплате ежемесячно денежных средств за участие в специальной военной операции, начиная с даты принятия решения о введении процедуры реализации имущества должника и до завершения процедуры реализации имущества гражданина». Определение суда вступило в законную силу. Теперь его мама будет получать эти деньги для обеспечения нормальной жизни его ребёнку.

И это не единственное такое решение. Их не много, но они есть. Тут ведь что главное – работать, а не новости репостить. Хотя у каждого своя работа, поэтому мы такие разные.

Битва риелторских историй.

Внимание конкурс!

У каждого опытного риелтора есть хотя бы несколько историй, от которых захватывает дух. Эти истории не только помогут скоротать вечерок, но дают пищу для размышлений.
Так почему бы ими не поделиться?!

Уважаемые риелторы, а также их клиенты, примите участие в Битве риелторских историй.

Условия простые:
1. Присылайте свои истории, связанные с недвижимостью, мне в личку ввиде связного текста до 12 июня включительно.
2. Я выберу самые интересные и опубликую их на суд взыскательных читателей моего канала.
3. Читатели проголосуют и выберут победителей.
4. Победители получать кусочек славы, почёт и ценные призы!

Поделитесь этим сообщением со своими коллегами и обязательно присылайте свои истории.

Когда можно не проверять покупаемую квартиру?

Покупаемую квартиру можно не проверять, если несмотря на результаты проверки вы всё равно её будете покупать.