Занижение в ДКП и добросовестность.

Не является инвестиционной юридической рекомендацией.

Госпожа П. продала недвижимость г-ну М.. Он перепродал их г-ну В., а тот Иванову. Через некоторое время П. впала в банкротство. Финансовый управляющий П. оспорил сделку между ней и г-ном М. Суд признал сделку недействительной и постановил взыскать с г-на М. рыночную стоимость недвижимости. Но деньги в конкурсную массу от М. не поступили.

Тогда финансовый управляющий решил истребовать недвижимость у Иванова. Три инстанции поддержали позицию финансового управляющего и отобрали недвижимость у Иванова. Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ судебные акты отменила и отправила дело на новое рассмотрение. Для нас с вами интерес представляют выводы Верховного суда РФ.

Первый вывод.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) г-жи П судами установлено, что спорные нежилые помещения реализованы ей на основании сделки, в целях вывода имущества, на которое могло быть обращено взыскание. Таким образом, не имеется оснований считать, что данное имущество выбыло из владения г-жи П. не по воле самого собственника, а следовательно, юридически значимым и подлежащим установлению являлся факт добросовестности последующих приобретателей имущества.

Этот вывод совсем не новый, но в любом случае полезный для практики. Нужно держать в голове: для защиты интересов покупателя от претензий, связанных с банкротством одного из предыдущих собственников недвижимости, нужно быть добросовестным покупателем.

Сделав этот вывод, Верховный суд перешёл к рассмотрению вопроса добросовестности Иванова.

Итак, Иванов купил два нежилых помещения по цене 40 000 рублей каждое, при этом кадастровая стоимость каждого из них была около 300 000 рублей. Иванов принёс в суд расписку г-на В. о том, что он в реальности получил от Иванова за эти помещения не 40 000 рублей, а целых 1 420 000 рублей. То есть реальная цена сделки отличалась от цены в договоре купли-продажи!

Нижестоящие суды указали, что такое поведение Иванова нельзя признать добросовестным. При этом они исходили из того, что Иванов при заключении договора купли-продажи и указании в нём стоимости предмета договора, отличной от реальной стоимости, уплаченной г-ну В. за приобретаемые объекты недвижимости, должен был усомниться и предпринять дополнительные меры для проверки обстоятельств, при которых г-н В. продал спорные помещения. Также суды отметили занижение цены по сравнению с кадастровой стоимостью «почти в пять раз». По сути нижестоящие суды использовали классические формулировки для дел такого роды.

На это Верховный суд возразил так:

в материалы дела с целью подтверждения реальной стоимости приобретенных объектов, была представлена копия расписки, из которой следует, что продавец получил от покупателя Иванова денежные средства в размере 1420000 руб. за продаваемые нежилые помещения., несмотря на то, что в договоре их цена указана в размере 40000 руб. за помещение. При таком положении вывод судов о недобросовестности Иванова со ссылкой на покупку имущества по цене ниже рыночной стоимости не может быть признан обоснованным без надлежащего исследования обстоятельств, касающихся осведомленности данного ответчика о наличии спора в отношении приобретаемого имущества.

Второй вывод. Оплата части стоимости мимо договора – сами по себе не влекут недобросовестность покупателя. Это вывод суда, а не мой. Если кто-то будет говорить, что это мой вывод - сразу в бан.
Вывод интересный и мне в судебной работе пригодится, но вот при сопровождении сделок я ориентироваться на него не буду.

Далее в тексте Верховный суд указывает на другие «признаки» добросовестности:

подтверждая свою добросовестность, Иванов ссылался на то, что узнал о продаже спорных помещений на интернет-сервисе «Авито», ранее с продавцом знаком не был. При проверке документов с привлечением нотариуса установил, что продавец приобрел помещения у гражданина М., что следовало из договора купли-продажи и выписки из ЕГРП.

Эти выводы Верховного суда хорошо известны слушателям моих вебинаров. Мы их разбирали не раз, и не два. Часть 2.

Продолжение. Начало здесь.

А вот дальше интереснее.

Из документа следовало, что г-н В владел недвижимым имуществом, купленным у г-на М, почти 2 года, то есть оно не перепродавалось в экстренном порядке, это была обычная гражданско-правовая сделка.

Это полезный вывод, здесь есть ориентир по срокам владения.

И дальше Верховный суд указал:

Никаких сведений о г-же П. и её правах на приобретаемое Ивановым имущество в этих документах не было

.
В этом выводе Верховный суд намекает нам на глубину проверки для целей добросовестности. Опять же полезный вывод для судебной работы, но не для сопровождения сделок с недвижимостью.

Итак, третий вывод, покупка у незнакомого лица, доказанная скриншотами с Авито, привлечение нотариуса, изучения правоустанавливающих документов, срок владения более 2-х лет, отсутствие в документах продавца информации о предыдущем собственнике – банкроте – всё это к добросовестности.

Верховный суд отправил дело на новое рассмотрение, дело ещё не рассмотрено.

Что думаете, коллеги, по выводам высокого суда?

Минимальная степень заботливости и
профессионализма предполагает, что исполнитель, предоставляя консультацию
по вопросам права, не будет предлагать заказчику упрощенные подходы к
решению сложных задач и предупредит заказчика о рисках
следования советам консультанта.

Автор: Верховный суд.

Год назад я проводил вебинар для риелторов, посвященный телефонным мошенничествам. К сожалению, вынужден отметить, что за год ситуация только ухудшилась.
Хочу ещё раз привлечь внимание к этой проблеме.
Во вложении к этому посту вы найдёте: рекомендации полиции по этому вопросу, а также запись свежего вебинара моего коллеги Граната Максима на эту тему.

Сегодня хочу сказать спасибо.

Вчера мы заключили мировое соглашение по спору о разделе наследственного имущества. Мировое соглашение мы заключили на хороших условиях. Я этому факту очень рад. И сегодня я хочу сказать спасибо всем сопричастным к этому событию.

Дело было не самое простое: два наследодателя, супружеские доли, два завещания, наследники по закону, обязательные доли, наследство по праву представления. Нормальный такой букет. Истцы несколько раз уточняли свои требования, желая всё больше и больше.

Мы заняли такую тактику: не возражали по сути иска совсем, а лишь запрашивали, собирали и уточняли информацию о наследственном имуществе и его цене, обращали внимание суда и другой стороны на необходимость учёта тех или иных обстоятельств по делу. И вот здесь говорю спасибо своим клиентам. Спасибо, что доверились и не требовали возражать на каждую буквы, на каждый довод истцов. Спасибо за доверие моему опыту в самом финале дела.

Отдельное спасибо адвокату истцов за то, что слушала мои доводы, перепроверяла их и признавала свою неправоту, при чём даже при своих клиентах. Это дорого стоит.

Ещё одно спасибо обеим сторонам (но моим больше), что пошли на встречу друг к другу и согласились урегулировать дело миром.

Отдельное спасибо секретарю судебного заседания. Если он вдруг прочитает этот пост, он сам догадается за что ему благодарность. Пусть это будет наш маленький секрет. 😊

Он, Она и финансовый управляющий. Часть 2. (здесь ч. 1).

Суть иска была проста: он уже понимал, что будет банкротом и продал ей объект; она тоже это понимала, но всё-равно купила, причём за 4 при реальной цене 12;
да и 4 не заплатила; суд признай сделку недействительной и взыщи с неё 12.

Получив такой иск, она позвонила ему и попросила решить вопрос, заплатить 12. Он вежливо рекомендовал ей решить вопрос самостоятельно. Тогда по цепочке рекомендации она пришла ко мне.

Иск был пустым. Доказательств к нему приложено почти не было. Всё было голословно. Но это не помешало судье по заявлению финансового управляющего арестовать всё её имущество. :(

Дальше - больше. Судья довольно легко проигнорировала наш довод о невозможности оспаривания сделки за пределами 3х лет по заявленным основаниям. Наш довод о её и его добросовестности был парирован фразой: "Не надо мне тут рассказывать. Знаю я его. Его вообще все знают..." Что именно все знали было не понятно, но все знали.

Мы не могли глубже капать в сторону его добросовестности, потому что я был на другой стороне и это бы выглядело очень странно. И даже наоборот, подтвердало бы аффилированность с ним.

Что нам оставалось делать? Пишите варианты в комментариях.

Продолжение следует.

Телефонные мошенничества. Взгляд изнутри.

Не отпускает меня эта тема. Наткнулся на любопытный ролик.
Рекомендую посмотреть. 18+. Первые минут 5 можно пропустить.

Он, Она и финансовый управляющий. Часть 3. (см. ч.1 и ч. 2)

Банкротство - это не дуэль. И даже не шахматная партия. В банкротстве много участников, и каждого свой интерес. При совпадении интересов создаются союзы и коалиции временные или постоянные.

Так и в нашем деле. Нужно было искать союзников. Юристы должника заняли на удивление пассивную позицию. Причём не только в рамках оспаривания этой сделки, но и его банкротства в целом. Например, они даже не пытались оспорить выводы финансового анализа по итогам процедуры реструктуризации. И именно в нашем споре это вышло боком.

Пришлось обратиться к другой стороне. Я сделал предложение финансовому управляющему, точнее команде юристов, которые работали от его имени. Суть предложения была такая: я перестаю активно работать по этому спору, даю им оспорить эту сделку (да, да, именно так!), но в качестве последствий недействительности они выбирают не взыскание денег с моего клиента, а возврат объекта в натуре. Мы провели ряд переговоров, обменялись мнениями по возможности такой схемы и получили уточнённый иск.

Истцы привлекли в этот спор текущего собственника. Но выбор последствий недействительности оставили на откуп судьи. То есть они буквально подвесили этот вопрос до самого конца. Ох, как я орал... причём нехорошими словами...

Продолжать историю?

Он, Она и финансовый управляющий. Часть 4. (см. ч.1, ч.2, ч.3)

Из предыдущего поста некоторые из вас могли подумать, что я погорячился, связавшись с финансовым управляющим. Но я забыл рассказать про одну деталь. Исправляюсь.

Не придумав ничего лучше, юристы должника решили оспорить оценку объекта в 12, которую сделали оценщики финансового управляющего. Решили доказать, что объект стоит не 12, а меньше, так сказать ближе к 4.

Я был против. В переговорах с его юристами я озвучил свою позицию. Но возражать в суде по этому поводу было бы неправильно. Иначе мы бы сами подтвердили явное занижение цены сделки. А знаете почему я был против? Мы с клиентом уже проработали этот вопрос - никто из оценщиков не смог пообещать сделать нужную цену, все говорили, что реальная цена больше 12. А некоторые оценщики, когда слышали его фамилию, вообще не хотели связываться с этим делом. Получалось так, что переоценка для нас была серьёзным риском. Да и сохранение цены в 12 не сулило ничего хорошего. Вот такой процессуальный цугцванг.

Юристы должника были местные ребята. У них на месте связей было явно больше. Оставалась надежда на то, что у них есть нужные оценщики и нужные эксперты. Оценщиков они нашли. Оценили объект чуть ниже 8. Думаю, моим подписчикам не надо объяснять, почему именно ниже 8.

А вот эксперта судья назначила своего, приближенного. И этот чудо-эксперт оценил объект в... барабанная дробь... в 25. Да, да, в 25 против 12.

Ещё раз осознайте этот поворот событий: если мы проиграем, то с неё могут потребовать 25 вместо начальных 12.

Теперь вы понимаете, в каких условиях я обратился к финансовому управляющему.

После этих двух провалов: увеличение цены до 25 и уточнение требований финансовым управляющим, с аргументами от нас, усиливающим его позицию, она попросила все-все-все документы по делу, которые я готовил для суда. Конечно, она была очень расстроена и решила перепроверить мою работу.

Продолжение следует.

Как думаете, что было дальше?

14 марта 2024г. Арбитражный суд города Москвы. Банкротство. Оспариваются займы, выданные наличными. Вместо денег по возврату займов люди получили апартаменты. Оспаривается и эта передача апартаментов. Управляющий просит всё признать схематозом и взыскать с этих людей деньги в размере стоимости апартаментов.

Никто из ответчиков не смог подтвердить реальность займа, переданного налом.

1. Не смог доказать достаточность дохода для выдачи такого крупного займа.
2. Дохода хватало, вот только на жизнь тогда денег очень мало оставалось.
3. Дохода хватает, деньги на жизнь есть, но нет подтверждения аккумулирования средств для выдачи займа.
4. В качестве доказательства наличия денег человек сослался на то, что деньги взаимны взял у богатого друга. Друг доказал, что деньги у него были. Вот только судью смутило, что друг дал денег, понимая, что текущей зарплаты не хватит на возврат денег. Да ещё оригинал расписки утерян (4 года прошло).
5. Отдал деньги в займы юр. лицу, а на приходнике нет подписи бухгалтера, только директор, да и на счёт деньги не были зачислены.

Усугублялось всё тем, что займодавцы были друзьями генерального директора, той компании которая сейчас банкрот. И суд считает, что реальных денег не было, не было помощи другу для достройки объекта, а был согласованный вывод средств из юр. лица.

А судья сказал одной даме, что суд судит не по справедливости, а по закону, поэтому всё надо доказывать!

P.S. всем любителям наличных расчётов - горячий привет!

Мир накрывает новая эпидемия — эпидемия высокотехнологического обмана !

Объём мошенничества с использованием ИИ растёт по всему миру фантастическими темпами

В 2023 году на Филиппинах число случаев мошенничества с использованием ИИ (как правило, дипфейки) выросло на 4500% по сравнению с 2022! Во Вьетнаме рост составил больше 3000%, в Японии - 2800%.

Четырёхзначные цифры темпов роста зафиксированы и в США, ОАЭ, ЮАР и многих странах Европы.

На нашем канале мы регулярно сообщаем о новых формах интернет-мошенничества, будьте в курсе и всегда настороже !

Самая оперативная информация, подписываемся на МИГ России!

Банкротная инфекция.

ЦБ отозвал лицензию банка. В процедуре банкротства этого банка АСВ как конкурсный управляющий оспорил сделку с юр.лицом, восстановив долг перед банком. Это юр.лицо не смогло вернуть этот долг само впало в банкротство. В рамках банкротства этого юр.лица оспаривается сделка. Для проведения экспертизы по делу конкурсный управляющий предложил кандидатуру эксперта и экспертной организации. И тут я выяснил, что этот эксперт сам банкротиться как физ.лицо. И вот в рамках его банкротного дела была оспорена сделка по продаже доли в уставном капитале юр.лица, которое и есть указанная выше экспертная организация.

Банкротство как инфекция распространяется всё больше и больше...

Он, Она и финансовый управляющий. Часть 5. (см. ч.1, ч.2, ч.3, ч.4).

Я отправил клиенту все процессуальные документы по делу, описал линию защиты, план дальнейших шагов. Видимо, аудит моей работы прошёл положительно, и мы продолжили работу. А работы было ещё очень много.

Во-первых, нужно было прозондировать позицию судьи по последствиям недействительности, т.е. понять, если суд признает сделки недействительными (напомню, настрой судьи предвещал именно это), то будет взыскание денег или истребования объекта. Но как это узнать? Думал, думал и придумал такой ход. Я подал заявление об отмене обеспечительных мер, наложенных на имущество моей клиентки. Суть заявления была проста: раз финансовый управляющий требует признать недействительным цепочку сделок, значит возможно лишь одно последствие её недействительности – возврат объекта. На рассмотрение этого заявления никто не пришёл, ограничившись отзывами, поэтому у меня был шанс на предметное общение с судьёй. В заседании мне удалось донести свою позиции до судьи, но она была неприступна – «раз финансовый управляющий против, значит пока никакие меры отменять не буду…»

Во-вторых, параллельно с делом о банкротстве шли процедуры банкротств его компаний. В рамках одного из дел было продано квартир аж на 180 млн.рублей. На эту сумму уменьшилась общая задолженность должника. Да, этого не хватило для погашения всех его долгов, но этого было достаточно для обоснования добросовестности продавца.
Также в рамках банкротства юр.лица суд установил дату возникновения неплатежеспособности этого юр.лица. Она была после нашей сделки. Это было нам на руку, ведь до возникновения неплатёжеспособности юр.лица должник не мог о ней знать, а значить не мог и действовать недобросовестно.

Параллельно судья рушила одну за другой сделки нашего банкрота. Формулировки кочевали из одного судебного акта в другой. С каждой новой оспоренной сделкой, с каждой новой судебной инстанцией по этим сделкам перспективы на сохранения нашей сделки таяли на глазах. К сожалению, юристы должника на оспаривание каждой сделки смотрели как на отдельную войну, они не пытались в одних спорах закрепить те обстоятельства, которые могли помочь в других спорах, в частности, в нашей сделки.

И вот с таким положением мы вышли на финальное судебное заседание.

Продолжение следует.

Мой любимый риелтор.

Пост строго для риелторов!

Коллеги, я много работаю с риелторами, многих знаю. Но есть один риелтор, с которым работать мне нравится больше всего. Его такт, его профессионализм и его подход к делу заслуживают безмерного уважения. Он настоящий профессионал своего дела!
Коллеги риелторы, ровняйтесь на него и всё у вас будет хорошо.

Накипело.

У меня есть мнения по многим, самым разным вопросам и ситуациям. И у вас тоже. И это нормально.
Не нормально, когда это мнение выдаётся за профессиональное суждение.

Например, у меня есть мнение как правильно лечить ангину, я ж ей часто болел;
у меня есть мнение, как правильно вести себя на допросе в правоохранительных органах, я же несколько раз присутствовал на таких мероприятиях. А ещё у меня есть мнение как правильно продавать квартиры, свою квартиру я сам продавал/покупал. Но это не значит, что я имею право консультировать других вместо врача как лечить ангину, вместо адвоката по уголовным делам - как вести себя на допросе,
или вместо риелтора рассказывать как правильно продавать недвижку.

Почему же, блин, риелторы так часто консультируют клиентов по судебным спорам?? Такую лажу клиенту наговорят, что диву даёшься. Причём лейтмотив всегда один - суд как панацея от всех бед - нужно только правильно сделать иск/найти сильного адвоката/только начать судиться/привлечь всех в судебный процесс (нужное подчеркнуть), а дальше суд уже сам решит все проблемы клиента.

Дороги коллеги, давайте каждый будет заниматься своим делом и будем всем счастье!

P.S. Каждый раз, когда захотите поговорить с клиент про суд, вспомните случаи участия адвоката, далёкого от недвижки, при проведении альтернативной сделки через ячейки...

Фокус-покус. Часть 2. (начало здесь).

Дело было так.
В 2013 г. между моим клиентом и Сбербанком заключен кредитный договор на приобретение жилого помещения на вторичном рынке. В залог кредитору был передан жилой дом. Клиент не справился с кредитом. Сбербанк пошёл в суд. В ноябре 2014г. Суд расторг кредитный договор и взыскал с клиента долг. В 2016г. приставы возбудили исполнительное производство. Приставы пытались продать дом с торгов, но не смогли, и банк оставил дом за собой. Вот только стоимости дома не хватило для полного погашения долга. Поэтому задолженность перед банком осталась.

Вот с этими вводными клиент пришёл ко мне. Была мысль провести процедуру банкротства и списать этот долг (кстати, это тоже мой профиль), но нашёлся более эффективный вариант.
Вот здесь сделайте паузу, посмотрите ещё раз на ситуацию. Видите выход? Если нет, тогда читайте дальше.

Есть в законе об ипотеке норма, согласно, которой оставление банком квартиры за собой прекращает все обязательства должника. Иными словами: если банк оставил себе квартиру, то должник ему уже ничего не должен. Вот только в самой норме с июня 2014 года указано, что долг погашается «с даты получения кредитором-залогодержателем страховой выплаты по договору страхования ответственности заемщика и (или) по договору страхования финансового риска кредитора». А у нас такого договора страхования не было. Зато у нас в руках была норма другого закона. В этой норме было указано, что если кредитный договор, заключен до июня 2014 года, договора страхования не было, а банк забрал себе объект после июня 2014 года, то надо читать пункт закона об ипотеке в редакции до июня 2014г. Открываем старую редакцию п.5 ст. 61 закона об ипотеке, действовавшую с декабря 2011г. по июнь 2014г., и видим фразу о погашении обязательств должника без каких либо оговорок про договор страхования. То есть если кредитный договор заключен в период с декабря 2011г. по июнь 2014г., то оставление жилого помещения за собой влечёт списание всего долга вне зависимости от стоимости жилого помещения.

Уффф, пока продирались через хитросплетения норм и действия их во времени, чуть ноги-руки не поломали. Итак, норму мы нашли. Но как мотивировать банк к исполнению этой нормы? Вариант пойти в суд и признать долг погашенным у нас уже был. Но вы же помните, что я стараюсь не доводить до суда, если можно решить дело в досудебном порядке.

Кто даёт указание банкам? Конечно, ЦБ РФ. Ещё в 2019 году Банк России выпустил информационное письмо о правовых последствиях обращения взыскания на принадлежащий гражданину предмет ипотеки, в котором настоятельно рекомендовал банкам при выявлении случаев, подобных нашему, прекратить взыскание задолженности, исправить кредитные истории физических лиц, и даже рассмотреть возможность возврата излишне удержанного.
Подготовили мы разъяснительное письмо для Сбербанка. Первое письмо он проигнорировал, что, кстати, для Сбербанка не характерно. А вот на второе - списал все долги.
Конец истории.

P.S. Про другой случай досудебного урегулирования спора со Сбербанком я писал здесь.

Делитесь мнениями. Знали об этой норме закона об ипотеке?

Усилиями моей троюродной сестры, генеалогическое древо мой семьи "проросло" в начало 18 века.

Сегодня вот такой праздник.
Как его правильно отмечать - не знаю (узнал об этом празднике только сегодня).
Есть мысли как его правильно отметить?

4+ часа в ожидании судебного заседания - это перебор. И это мой день сегодня. Вот тебе и день доброты к юристам. :(