Благодарность моим читателям.

Благодаря вам, дорогие мои читатели, мой канал занял 25 место в рейтинге вовлеченности среди авторских юридических каналов России (подробности здесь). 😊

Спасибо за обратную связь, мне важно знать, что пишу не в пустоту.

Он, она и финансовый управляющий. Часть 1.

Он - настоящий олигарх (хоть и регионального масштаба).
Депутат, владелец строительного холдинга, который построил целые микрорайоны в областном центре.
Его имя было на слуху у многих.

И всё у него было хорошо, пока АСВ не отозвал лицензию у банка, кредитовавшего стройку и державшего в залоге квартиры.
И пока его интересы не пересеклись с интересами более могущественной силы.
И вот вся его империя рушится, как стопка домино. Здравствуй личное банкротство.
Весь регион знает его ФИО, у каждого есть мнение о нём, и судьи тоже...

Она - самостоятельная свободная женщина. Хороша собой и необделена вниманием мужчин.
Могла ли она знать, соглашаясь на переоформление его дома на своё имя, что "Аннушка уже разлила масло"?..
То ли это был прощальный подарок, но он передумал из-за общей ситуации; то ли новая жена захотела жить в этом доме;
то ли он сразу так планировал, но хозяйкой его дома она было лишь около года.

Прошло более 3-х лет. Их отношения и сделка с домом уже покрылись изрядным слоем пыли.
Но финансовый управляющий (точнее целая команда юристов за ним) сдули всю эту пыль и подали иск в суд.
В суде они просили признать сделку между ними недействительной и взыскать с неё более 10 миллионов рублей.

Продолжение следует.

P.S. Не знаю как назвать эту историю. Жду предложений.
P.P.S. название есть.

Деапартаментация.

Недавно я писал про новые подходы Москвы к апартаментам.
А сегодня Коммерсант выдал статью на эту тему.
Посмотрим, что скажут суды на этот креатив московской власти. Буду держать вас в курсе.
Собственникам апартаментов рекомендую держать руку на пульсе. Это только начало.

Список адресов апартаментов, по которым Росреестр "лепит" приостановки.

Как я писал ранее, начились массовые приостановки регистрации сделок с апартаментами. Гос. органы не проясняют ситуацию да и полным списком адресов не делятся. По непроверенной информации речь идёт о более 300 объектах.

На пользу общему делу давайте соберёмся этот список сами!

В комментариях в этому посту пишите адреса, по котором точно были приостановки в регистрации перехода прав на апартаменты начиная с конца прошлого года.

Перешлите этот пост коллегам, чтоб и они внесли свой вклад в составление списка.

⚔️ Список: ⚔️

Клары Цеткин улица, д. 18, корп. 3
Нижегородская улица, д.32, стр. 15
Подъёмная улица, д.14, стр.44
Херсонкая ул. 41А,
Маёвки Первой ал, д.15, стр.1,
Шереметьевская ул., вл.85,
Волоколамское шоссе, д.116,
Домодедовская улица, дом 4,
Грайвороновская, 4 стр.1
2-й Вольный пер., 11
Вольная ул., 25

Список зданий апартаментов.

Мне прислали желанный список.
Спасибо тебе, добрый человек! (страна должна знать своих героев, но только при их желании).

Я немного поигрался со списком. Очень похоже на правду. Поэтому делюсь список со всеми читателями.
Но обратите внимание! В этом списке точно нет одного адреса, по которому власти также имеют аналогичные претензии к апартаментам. По нему ДГИ подали в суд, я участвую в деле.
Поэтому список списком, а проверку недвижимости никто не отменял.

Хотите ли вы моё мнение по всей этой ситуации?!

Занижение в дкп (зарисовка из зала суда).

Суд, банкротное дело, оспаривание сделки (а что ещё можно ожидать от судебного юриста, специализирующегося на недвижимости и банкротстве :) ).

Человек купил у другого человека машино-место, с занижением. Прошло 4 года. Теперь в процедуре банкротства застройщика покупатель получил иск от конкурсного управляющего. Опустим фабулу дела. Здесь это не так важно. Интереснее другое.

Покупатель попросил суд опросить адвоката, который сопровождал покупку, как свидетеля. Суд не отказал.

И вот адвокат покупателя в суде рассказывает про цену в дкп, про доп. соглашение с реальной ценой, про расчёты через аккредитив и ячейку. Про неотделимые улучшения (!) машиноместа. Ему приходится что-то отвечать на неудобные вопросы: "а почему так?", "а кто предложил?", "а почему доп не зарегистрировали?". Жалкое зрелище. А ещё покупатель принёс в суд расписку на полную стоимость...

Да, вы бы видели выражение лица юриста продавца! В этом деле они в одной упряжке, а один другому подлянку делает.

Короче, как не посмотри, со всех сторон так себе затея получилась.

Два тезиса «на подумать» вечерком.

Тезис 1.

Если на мальчика надеть юбочку, то станет ли он девочкой?
Ответ очевиден – нет!

Но почему тогда многие считают, что если назвать нежилое помещение апартаментом, то оно сразу становится пригодным для проживания?!

Дальше текст 18+ Ау, все взрослые люди, загляните под юбку и убедитесь в обратном.


Тезис 2.

Любителям ВРИ 4.7. «Гостиничное обслуживание» посвящается.

Описание ВРИ 4.7. до 01.09.2021г.: Размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них.

Описание ВРИ 4.7. с 01.09.2021г.: Размещение гостиниц.

Почувствуйте разницу.

Зашёл на днях в зал судебного заседания, а там лежат материалы одного (!) дела. На одном из томов было указано "том N 1040".

Угадайте, о чём спор.

Покупаем объект коммерческой недвижимости в строящемся здании.

Я: Когда будет ввод в эксплуатацию?
Сотрудник застройщика (З): В конце июня 24 года.
Я: А почему в договоре конец июня 25 года?
З: Мы перестраховываемся.
Я: Но в договоре и так указана возможность продления срока строительства на 1 год.
З: Мы очень перестраховываемся.

Я: Отопление какое будет?
З: От котельной. У нас будет своя котельная.
Я: А в проекте написано электрическое отопление.
З: Не может быть!
Я: Вот здесь читайте.
З: ??? Эээ.

Надеюсь, что вы любите застройщиков тоже как и я. Какой ваш "любимый" застройщик?

"Мы же не можем игнорировать письмо гос.органа."

Сегодня было судебное заседание в кассации по спору с Росреестром. Про это дело я писал здесь. В целом позиция Росреестра сводилась к одной фразе - "мы же не можем игнорировать письмо гос. органа". От себя добавлю "зато мы можем игнорировать закон".

Ранее мы обсуждали приостановки в регистрации апартаментов. Так вот здесь именно этот подход Росреестра работает в полный рост: закон игнорировать можно, а письмо чиновника - нет. Несогласен? Иди в суд.

P.S. и да, кассацию мы выиграли!

P.P.S. надумаете судиться с Росреестром по поводу незаконной приостановки регистрации, пишите в личку.

Коллеги, сообщают, что разрешилась ситуация с приостановками регистрации перехода прав на апартаменты.

Надеюсь, что так.

У кого была приостановка - дайте знать, что да как.

Сегодня на конференции Fresh Up был задан вопрос по приостановкам редевелопмента. Ответ был таков:
«Больше приостановок не будет, если нет решения суда. Мы отправляли запросы в ГИН, получили необходимую информацию, теперь препятствия сняты».
Ждем фактических действий!
У меня пока приостановка висит, но 05.02 с делом что-то делали

UPD. Прошла еще информация, что вчера было совещание в Росреестре и принято решение возобновлять регистрации

Мне одному кажется, что здесь чего-то не хватает?? 😁

Пост-приветствие.

На канале появилось много новых подписчиков. Причём со многими мы не знакомы лично. Будем потихоньку это исправлять. Для начала пару слов о себе и о канале.

Я, Мысов Дмитрий, и это мой личный канал. Все посты пишу я лично, у меня нет какой-либо «команды по продвижению канала туда, куда надо». Но и все правила тоже мои. 😊

Я – юрист по образованию, профессиональной деятельности и образу мыслей. С 2001 года я работаю на ниве юриспруденции. Почти 8 лет я работал юристом в крупном московском агентстве недвижимости. Но уже более 10 лет мой основной хлеб – это судебные споры. Моя специализация – недвижимость и банкротство.

На этом канале я делюсь своими мыслями и наблюдениями, рассказываю судебные истории и задаю загадки, иногда делюсь новостями законодательства и судебной практики.
Бесплатных консультаций нет (и не будет), рекламы тоже нет (и не будет – но это не точно). Записи некоторых моих вебинаров есть здесь.

Для «новичков» рекомендую ознакомиться со следующими постами:
Марафон ДДД – Детокс для договора.
Многолетняя шизофрения.
Бедная Саша или сказка от первого лица.

По вопросам оказания юридических услуг – в личку.

Главное правило юридической безопасности.

20+ лет работы юристом, 20+ лет изучения проблемных ситуаций граждан и юридических лиц, 20+ лет анализа их причин и предотвращения их последствий.

20+ лет и... одно, всего одно правило. Одно правило юридической безопасности - Правило зеркала.

Правило звучит так:
"Документ должен отражать фактические отношения (намерения) сторон."

Всё предельно просто. Хотя у этого правила есть глубокое обоснование. И в формате поста оно вряд ли будет интересно.

Несколько примеров.

1. Если вы хотите "переписать" квартиру на родственника без денег, значит вы должны заключить договор дарения, и наоборот, заключить договор купли-продажи, если деньги за квартиру будут передаваться.

2. Если вы хотите купить квартиру за 10 млн.руб., то и в договоре должна быть цена 10млн.руб., а не 1 или 3 млн.

3. Если вы хотите взять кредит под залог квартиры, значит вы должны заключить кредитный договор и договор залога, а не договор купли-продажи квартиры с обратным выкупом.

4. Если вы хотите купить недвижимость для постоянного проживания, то надо покупать квартиру или комнату, но не апартаменты (нежилое помещение).

5. Список можете продолжить сами. Он почти бесконечен.

Применение этого Правила позволит избежать огромной массы проблем, в т.ч. не прибегая к услугам юриста.

У этого Правила есть некоторые следствия. Но о них в следующий раз.

Согласны со мной? Или можно нарушать Правило, главное подстраховаться какими-нибудь документами?

У Правила есть следующие следствия.

Следствие 1.
Намерения и договорённости должны быть закреплены на бумаге, иначе они так и останутся только намерениями.

Например, если деньги даны в долг на определенных условиях - напишите договор займа с указанием этих условий.
Вы же знаете: просто обещать - не значит жениться! ;)

Примечание:
лучше иметь на руках документ, чётко фиксирующий намерения сторон, но составленный не юридическим, а обычным языком, чем документ, составленный юристом, но содержащий намерения сторон в искаженном виде.

Следствие 2.
Факты также должны быть отражены на бумаге, иначе их будет трудно доказать.

Например, если передали деньги - возьмите расписку.
Кстати, просить написать расписку - не стыдно, стыдно не потребовать её написания. Для умников: обязательность выдать расписку предусмотрена ст. 408 Гражданского кодекса РФ!

Примечание:
Преимущество безналичных расчётов в том, что их осуществление само по себе свидетельствует об их совершении, и этот факт нельзя оспорить. Ну, почти нельзя.

Следствие 3.
Нарушение Правила влечёт за собой последствия, которые трудно спрогнозировать. То есть никогда не знаешь, где это "вылезет".

Например, супруги купили квартиру с указанием заниженной стоимости. Они боялись рисков, связанных с расторжением договора или признанием его недействительным. Но заниженная стоимость сыграла злую шутку при разделе имущества. Супруг не смог доказать суду, что потратил деньги родителей на покупку этой квартиры, ведь по договору этих денег не было.

Примечание:
Ещё раз прочитайте следствие 3 и перестаньте надеяться на юристов/риелторов/кого угодно, если нарушаете Правило. Всё не просчитаешь!

Я так не могу.

Волею судеб подписался на ТГ-канал одного адвоката. Он начал защищать одного известного человека. И вот первое судебное сражение: адвокат пришёл в суд, адвокат ждёт начала заседания и ... проигрыш - доверителя этого адвоката сажают в СИЗО. Адвокат снимает для ТГ видео, где он так рассказывает об этом проигрыше, как будто он очень круто поработал, он и то сказал и это, и вот про это не забыл... Но получилось как получилось. Блин, он даже из проигрыша сделал себе пиар.

Я так не могу. Наверное, я неправильный юрист, потому что переживаю проигрыши, при чём даже тогда, когда вероятность выигрыша была мала. Как-то так. :(

Занижение в ДКП и добросовестность.

Не является инвестиционной юридической рекомендацией.

Госпожа П. продала недвижимость г-ну М.. Он перепродал их г-ну В., а тот Иванову. Через некоторое время П. впала в банкротство. Финансовый управляющий П. оспорил сделку между ней и г-ном М. Суд признал сделку недействительной и постановил взыскать с г-на М. рыночную стоимость недвижимости. Но деньги в конкурсную массу от М. не поступили.

Тогда финансовый управляющий решил истребовать недвижимость у Иванова. Три инстанции поддержали позицию финансового управляющего и отобрали недвижимость у Иванова. Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ судебные акты отменила и отправила дело на новое рассмотрение. Для нас с вами интерес представляют выводы Верховного суда РФ.

Первый вывод.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) г-жи П судами установлено, что спорные нежилые помещения реализованы ей на основании сделки, в целях вывода имущества, на которое могло быть обращено взыскание. Таким образом, не имеется оснований считать, что данное имущество выбыло из владения г-жи П. не по воле самого собственника, а следовательно, юридически значимым и подлежащим установлению являлся факт добросовестности последующих приобретателей имущества.

Этот вывод совсем не новый, но в любом случае полезный для практики. Нужно держать в голове: для защиты интересов покупателя от претензий, связанных с банкротством одного из предыдущих собственников недвижимости, нужно быть добросовестным покупателем.

Сделав этот вывод, Верховный суд перешёл к рассмотрению вопроса добросовестности Иванова.

Итак, Иванов купил два нежилых помещения по цене 40 000 рублей каждое, при этом кадастровая стоимость каждого из них была около 300 000 рублей. Иванов принёс в суд расписку г-на В. о том, что он в реальности получил от Иванова за эти помещения не 40 000 рублей, а целых 1 420 000 рублей. То есть реальная цена сделки отличалась от цены в договоре купли-продажи!

Нижестоящие суды указали, что такое поведение Иванова нельзя признать добросовестным. При этом они исходили из того, что Иванов при заключении договора купли-продажи и указании в нём стоимости предмета договора, отличной от реальной стоимости, уплаченной г-ну В. за приобретаемые объекты недвижимости, должен был усомниться и предпринять дополнительные меры для проверки обстоятельств, при которых г-н В. продал спорные помещения. Также суды отметили занижение цены по сравнению с кадастровой стоимостью «почти в пять раз». По сути нижестоящие суды использовали классические формулировки для дел такого роды.

На это Верховный суд возразил так:

в материалы дела с целью подтверждения реальной стоимости приобретенных объектов, была представлена копия расписки, из которой следует, что продавец получил от покупателя Иванова денежные средства в размере 1420000 руб. за продаваемые нежилые помещения., несмотря на то, что в договоре их цена указана в размере 40000 руб. за помещение. При таком положении вывод судов о недобросовестности Иванова со ссылкой на покупку имущества по цене ниже рыночной стоимости не может быть признан обоснованным без надлежащего исследования обстоятельств, касающихся осведомленности данного ответчика о наличии спора в отношении приобретаемого имущества.

Второй вывод. Оплата части стоимости мимо договора – сами по себе не влекут недобросовестность покупателя. Это вывод суда, а не мой. Если кто-то будет говорить, что это мой вывод - сразу в бан.
Вывод интересный и мне в судебной работе пригодится, но вот при сопровождении сделок я ориентироваться на него не буду.

Далее в тексте Верховный суд указывает на другие «признаки» добросовестности:

подтверждая свою добросовестность, Иванов ссылался на то, что узнал о продаже спорных помещений на интернет-сервисе «Авито», ранее с продавцом знаком не был. При проверке документов с привлечением нотариуса установил, что продавец приобрел помещения у гражданина М., что следовало из договора купли-продажи и выписки из ЕГРП.

Эти выводы Верховного суда хорошо известны слушателям моих вебинаров. Мы их разбирали не раз, и не два. Часть 2.

Продолжение. Начало здесь.

А вот дальше интереснее.

Из документа следовало, что г-н В владел недвижимым имуществом, купленным у г-на М, почти 2 года, то есть оно не перепродавалось в экстренном порядке, это была обычная гражданско-правовая сделка.

Это полезный вывод, здесь есть ориентир по срокам владения.

И дальше Верховный суд указал:

Никаких сведений о г-же П. и её правах на приобретаемое Ивановым имущество в этих документах не было

.
В этом выводе Верховный суд намекает нам на глубину проверки для целей добросовестности. Опять же полезный вывод для судебной работы, но не для сопровождения сделок с недвижимостью.

Итак, третий вывод, покупка у незнакомого лица, доказанная скриншотами с Авито, привлечение нотариуса, изучения правоустанавливающих документов, срок владения более 2-х лет, отсутствие в документах продавца информации о предыдущем собственнике – банкроте – всё это к добросовестности.

Верховный суд отправил дело на новое рассмотрение, дело ещё не рассмотрено.

Что думаете, коллеги, по выводам высокого суда?