Налоговый контроль за сделками с недвижимостью.

Грамотное сопровождение сделок с недвижимостью невозможно без анализа и планирования налоговых последствий. Простыми словами: хочешь сделать сделку – подумай о будущих налогах.
Любимый вопрос клиентов при налоговом планировании: «А как налоговая узнает?».
В этом посте кратко рассказываю, как это происходит сейчас, как сейчас налоговая узнаёт о сделках с недвижимостью.

После совершения какой-либо регистрационной записи в ЕГРН информация автоматически передаётся в налоговую. В налоговой эта информация автоматический обрабатывается. Если, исходя из полученных данных, должна быть подана налоговая декларация, а она не подана, налоговая формирует требование о предоставлении пояснений. Если ваши пояснения налоговую устроили – всё ко, а если нет – начинается камеральная налоговая проверка.

Давайте рассмотрим это же самое, но на примере.
Виктория в 2020 году унаследовала квартиру, а в 2022 году её продала. До конца апреля 2023 года она не подаёт декларацию и уже в июне получает требование о предоставлении пояснений. Пояснения она не предоставляет, начинается налоговая проверка. Налоговая считает: 2022-2020 = 2 года, значит налог есть. Кадастровая стоимость 10 млн., значит 70% от этой суммы 7 млн. И налог будет (7млн.-1млн.)х13%. Плюс пени, штрафы и т.д.

Продолжение следует.

Налоговый контроль за сделками с недвижимостью. Продолжение.

Вы читали предыдущий пост и вы знаете как осуществляется налоговый контроль. Теперь пора эти знания внедрять в жизнь.

Итак, налоговая первоначально исчисляет сроки с момента внесения сведений о праве собственности в ЕГРН. Но мы то знаем, что иногда сроки владения начинаются раньше, чем регистрация права собственности в ЕГРН. (товарищи риелторы, напишите примеры таких исключений в комментарии – вам ментальная тренировка – другим польза). Поэтому мы, участники рынка недвижимости, должны предупредить клиента о действиях налоговой! Предупредить – это ведь так просто. Но клиенты-продавцы будут вам благодарны. Подумав, клиенты могут сразу подать декларацию и не ждать «писем счастья» от налоговой, а могут подготовить на них развёрнутый ответ и подтверждающие документы. Это намного проще/лучше/спокойнее, чем получить требование налоговой с просьбой объяснить причину неоплаты значительных налоговых сумм.

Предупреждён – значит вооружен.

Новые-старые налоги.

Продолжая налоговую тематику, хочу поделиться с вами вот такими новостями.

В едином налоговом счёте граждан стали «всплывать» начисления налогов за сделки с недвижимостью, которые были совершены много-много лет назад. Уже встречал «ожившие» налоги за 2009 год и позже.

Сотрудники налоговой дают клиентам очень расплывчатые комментарии по этому поводу. Если это какая-то системная работа налоговой, то скоро мы увидим много гневных постов в интернетах…

Берегите себя и не забывайте про налоговое планирование сделок.

Дарю своим подписчикам настоящую волшебную подкову!

Инструкция по применению - в первом комментарии.

Киберполиция напоминает.

Ноябрь-декабрь. На злобу дня.

Традиционно ноябрь и первая половина декабря очень сложное время для судебных юристов. Судьи стараются завершить максимальное количество дел в этом году, поэтому назначают судебные заседания очень плотно. При этом они очень уставшие и задёрганные. Чтоб хоть как-то себя разгрузить и не портить статистику, они не принимают к производству новые иски, оставляют их без движения и возвращают по любому поводу. Каждый год у меня складывается впечатление, что они достают с самой верхней полки шкафа специальные выпуски процессуальных кодексов (которых нет у других), смахивают с ним годичную пыль и начинают читать. Что работало весь год и не вызывало сопротивление суда, в этот период работать не будет. Новый иск с высокой долевой вероятности не возьмут в работу. Судьи открыто просят не подавать новые иски, оставить их до нового года. Но это не всегда отвечает интересам клиентов, поэтому такие вежливые просьбы вежливо игнорируем. Работаем. Новый год уже близко 😊

Наша песня хороша, начинай сначала.

За последние две недели я участвовал в трёх судебных заседаниях кассационной инстанции: в Первом кассационном суде общей юрисдикции, Втором кассационном суде общей юрисдикции и Арбитражном суде Московского округа.

Три заседания, три победы (отменены судебные акты нижестоящих судов) и три передачи на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Что это значит? Это значит, что все три спора будут рассматриваться заново. Опять будет первая инстанция, апелляция и кассация. По каждому делу ещё примерно год судебных тяжб.

Так и живём.

Когда суд очень меня ждёт... :)

Как купить вторичку с низкой ставке по ипотеке. Лайфхак.

Оказывается, не все ещё знают новости зелёного банка.
Он разрешает продажу залогового объекта с одновременным переводом долга по кредиту на покупателя.
Таким образом можно купить объект с дешевой ипотекой, по старым ставкам.

С другой стороны, нужно понимать, что такой продавец может просить несколько большую цену за объект.

Короче, для смышлёного риелтора простор для деятельности.

Всем добра!

Почувствуй себя судьёй.


Хотите на минутку стать судьёй? Почувствовать, как это - вершить судьбами людей.

Представьте себе такое дело. Человеку А позвонили мошенники и развели его на продажу квартиры. Квартиру он продал, деньги отдал мошенникам. Потом понял, осознал и пошёл в суд. Просит у суда признать сделку с квартирой недействительной, ведь не хотел её по-настоящему продавать, ввели супостаты в заблуждение. И просит, чтоб суд право на эту квартиру у покупателя Б забрал и вернул ему.

Как решите это дело? В чью пользу? Сделайте паузу и примите решение наконец, кому жить в квартире? И помните в коридоре ещё два десятка граждан ждут своей очереди.

Жду ваши решения в комментариях.

Почувствуй себя судьёй. Продолжение.

В настоящих судебных спорах так не бывает. В каждом споре есть детали, много деталей, а также есть не просто стороны, а вполне конкретные, живые люди.

Попробуем добавить красок и в наше дело.
Продавец А - одинокая пожилая женщина, всю жизнь работа в детской скорой помощи и спасла сотни детей от смерти. Мужа и троих родных детей похоронила, несчастный случай. Сама еле-еле выкарабкалась. Но работать больше не может, сил уже нет. Телефонные мошенники обманули старушку, обманом уговорили поучаствовать якобы в спецоперации, в рамках которой и надо было продать квартиру. Квартиру она продала Покупателю Б, а деньги отдала мошенникам. Без этой квартиры наша старушка пойдёт бомжевать, другого ценного имущества у неё нет. И никто ей не сможет помочь кроме судьи по этому делу. Ну что, уважаемый суд, возвращаем квартиру старушке?

Почувствуй себя судьёй. Итоги.

В предыдущих постах каждый из вас мог примерить на себя роль судьи. Да, понарошку. Да, в условиях, далёких от реальных. Но даже этот маленький эксперимент даёт пищу для размышлений.

Результаты голосований такие: первое голосование 13% против 87%; второе голосование 35% против 65%. Самое интересное в том, что результаты голосований отличаются, хотя обстоятельства судебного дела одинаковые. Только во втором случае есть «эмоциональное обрамление». Одни и те же законы, одно и то же дело, одни и те же «судьи», а итог разный. Так и в реальной жизни, в настоящем суде на итоговый результат дела могут повлияет эмоции судьи. Эмоции, которые судья испытывает по отношению к участникам судебного дела, к его представителям, к ситуации в целом. Подумайте над этим.

Показательны были и комментарии к постам (к сожалению, часть из них есть только в отдельном чате, привязанным к каналу). Многие не до конца понимают, что добросовестность приобретения сама по себе не защищает от признания сделки недействительной. Цель института добросовестного приобретения – защита от виндикации, а не от признания сделки недействительной (подробнее об этом можно узнать здесь). В правовой доктрине можно найти мнение, что именно при признании сделки недействительной в связи с введением в заблуждение должна учитываться добросовестность второй стороны сделки, но это исключение лишь подтверждает общее правило. Кроме того, не нахожу я в судебной практике подтверждение этому доктринальному (теоретическому) посылу.

Каждый из нас должен заниматься своим делом. Пусть судьи судят. Риелторы делают всё, чтоб потом не было судов. А мы, судебные юристы, будем делать всё, чтоб увеличить шансы на победу.

Понедельник. Мосгорсуд. С 11.00 до 18.00. Два выигранных дела.

Дело 1.
Мы подали апелляцию. В первом заседании (в начале октября) Мосгорсуд немного удивил. Судьи по своей инициативе запросили документы из Росреестра с прицелом на привлечение большого количества третьих лиц. Мы ж просили привлечь лишь некоторых. В конце ноября ответ из Росреестра не пришёл, но судьи отложили заседание, чтоб дождаться этот ответ.
И вот сегодня эти же самые судьи "забили" на ответ Росреестра и повернули дело на 180 градусов. Адвокат оппонента не поняла к чему клонит суд, не смогла быстро сориентироваться и возразить судьям по существу. Поэтому они проиграли. Причиной такой работы адвоката стало то, что она не была погружена в материал. А такое часто происходит, когда меняют адвокатов уже во время судебного спора. Эта была 4-я адвокат у наших оппонентов...

А про второе дело я расскажу в другой раз. Ведь завтра жду новые дела.

До нового года осталось
шесть судебных заседаний.

Поставьте подпись там, где галочка.

Когда я веду судебное дело, то все документы подписываю сам по доверенности от клиента. Я не требую подписи клиента на процессуальных документах. Иногда бывают исключения из правил, но тогда клиенту объясняю почему нужна именно его подпись.
Такой подход позволяет экономить моё время и особенно время клиента.

Некоторые адвокаты практикуют иной стиль работы: все процессуальные документы подписывают сами доверители, но не адвокат.

С какой целью адвокат просит подписывать все документы для суда лично, как думаете?

Наконец-то адекватный совет!!!

Итоги года в ТГ.

В этом году меня заблокировали в двух каналах и одном чате. 🤣
Ну да, есть у меня привычка задавать много неудобных вопросов. Привык, что в суде заблокировать не могут. А в ТГ - раз и блок.

В первом ТГ-канале одному деятелю с юридическим уклоном в комментариях задал несколько уточняющих вопросов, чтоб он сам понял, где на косячил. Итог - бан, и неверное юридическое знание распространяется в среде риелторов да ещё и с ссылками на устаревшую судебную практику, практику, которая была до внесения изменений в закон.

Во втором ТГ-канале, где предлагали научить фишкам судебного представительства, получил бан то ли за альтернативную точку зрения с автором.

В третьем чате попросил поставить ссылки на реального автора контента, причём так, чтоб это было явно понятно читателям. Ну нельзя же так откровенно воровать чужой контент! Короче, бан в чате от админа. "Нафига мне это надо?" - спросите. Во-первых, лично знаю реального автора и её материал был действительно ценным. Во-вторых, автор канала, "божественная юрист" по всем вопросам недвижимости, гуру и экспертный эксперт, ранее и мой контент так воровала.

Короче, авторы этих ТГ-каналов, забыв исходный вариант, переделали слова Платона "Сократ мне друг, но бизнес мне дороже". Как-то так.

P.S. Интересно, насморк, кашель и температура считаются итогами года, если они есть в наличии на конец года? :))))

Стол судьи в зале судебного заседания.
Правда, для меня осталось загадкой для чего нужен этот монитор.

Друзья, поздравляю всех с наступающим новым годом!
И дарю вам песню моего друга. 👆 Музыка, слова и исполнение - живые, никакого ИИ.
Желаю вам настоящего новогоднего настроения!

P.S. Олег, спасибо за песню.