Михаил Терентьев
14+ лет на международном фондовом рынке, возглавляет аналитический департамент в британской инвестиционной компании
работал в ведущих инвестиционных компаниях мира (включая знаменитый инвестбанк Lehman Brothers)
член международной ассоциации финансовых аналитиков CFA Institute

Мой вопрос: что выгоднее (инвестировать+снимать) или (ипотека)?
Мои подсчеты говорят, что первое, но много где могу ошибаться

Его ответ: Думаю, что для большинства российских квартир вывод будет именно такой. Есть понятие ставка капитализации. В основном она применяется для коммерческой недвижимости (офисы, ритейл, и т.п.), но для жилой тоже годится. Ставка капитализации = (годовой доход от сдачи недвижимости в аренду / рыночную стоимость этой недвижимости). Думаю для большинства квартир в крупных городах России получится доходность всего несколько процентных пунктов, и окажется даже ниже доходности по длинным ОФЗ. Ипотека еще больше повышает совокупную стоимость владения квартирой. То есть да, с математический точки зрения скорее всего вы правы, выгоднее инвестировать и снимать. Но эта математическая выкладка не учитывает комфорт (возможность переделать и обустроить квартиру под себя, риск что владелец недвижимости расторгнет отношения с вами раньше, чем вы планировали, и т.п… Это всё особенно актуально, если у вас есть дети). Можно сказать, что эта переплата в случае покупки - это и есть ваша плата за комфорт.