⭕️ ЦБ ужесточил лимиты по рискованной ипотеке и готовит новые правила для проектного финансирования

1. Новые лимиты на III квартал

ЦБ ограничит выдачу кредитов заемщикам с высокой долговой нагрузкой (ПДН выше 50%) и маленьким первым взносом. Под ограничения попадают:
🤩новостройки и готовое жилье;
🤩ИЖС;
🤩нецелевые кредиты под залог недвижимости.

В сегменте новостроек изменения тоже применяются, хотя основное ужесточение по цифрам — в ИЖС. Там регулятор отдельно выделил группу с ПДН выше 80%.

📊Почему это происходит: просрочка в ИЖС выросла с 3,4% до 4,4% за год, по нецелевым кредитам под залог — с 3,6% до 6,1%. ЦБ связывает это с высокой долговой нагрузкой и задержками строительства подрядчиками.

2. Новый порядок резервов по кредитам застройщикам

С 1 октября 2027 года банки будут формировать резервы по-новому. Учитывать стадию проекта (от покупки земли до продажи квартир), сроки строительства, темпы продаж и рассрочку от застройщиков.

За нецелевое использование средств по проектному кредиту — резерв 100% от суммы.

Правила затронут только новые кредиты и транши по проектам, строительство которых начнется после этой даты.

⭕️Отдельно про рассрочку

ЦБ прямо включает рассрочку в перечень факторов риска. Сейчас многие застройщики используют ее как основной инструмент продаж, часто без серьезной оценки собственных рисков. Де-факто это кредитование покупателя за счет оборотных средств девелопера, которое влияет на финансовую модель проекта.

Новая методика заставит банки смотреть на объем и условия рассрочки. Если схема слишком агрессивная — проект получит более высокую риск-оценку и, вероятно, менее выгодные условия финансирования.

Поэтому то, что сегодня кажется просто «гибким предложением для клиента», через полтора года станет заметным фактором при одобрении проектного кредита.

Монолит уже несколько недель таинственно анонсирует у себя в соц.сетях новый проект, и несколько недель мы все никак не прокомментируем его, а зря, обсудить есть что🤔

В Крымской Розе готовится к продаже очередной квартал - «Розмарин». Интересно вообще наблюдать, с какой скоростью ребята выводят все новые и новые проекты в одной локации, когда рынок очевидно просел без льготных программ. Интереснее будет только посмотреть, какой объем останется у них на полке после ввода всех этих проектов в эксплуатацию. И как они будут покрывать банковские кредиты, когда процент на него вырастет до рыночной ставки. Как сказал бы Олег Тиньков, это не просто смело, а … очень смело.

Собственно, про проект: заявленный класс недвижимости «Бизнес». И в целом, по сухим характеристикам классу проект соответствует.

🤩9 этажей
🤩266 квартир
🤩По 4 квартиры на этаже. Планировки в новом квартале – очень просторные (и этот еще один факт, который навевает сомнения), средняя площадь квартир 63 кв.м:

🤩

1-комнатные от 36 до 65 кв.м

🤩

2-комнатные от 57 до 104 кв.м

🤩

3-комнатные от 90 до 113 м2

🤩Высота потолков от 3 до 3,9 м
🤩Подземный паркинг на 93 машино-места

Интересно по какой цене его выведут👀

Давайте обсудим, как вам новый проект, и в целом как считаете, такой активный вывод проектов в одной локации – оправданная стратегия?