❓Как выбрать недвижимость для инвестиций?
❓Как управлять ею, чтобы доходность радовала?
❓Возможно ли перейти к пассивному доходу , владея недвижимостью?

Я, Наталия Орешникова — Эксперт по инвестициям в коммерческую недвижимость: квалифицированный инвестор,
предприниматель с 20-летним опытом в управлении недвижимостью,
автор метода системного развития доходности в коммерческой недвижимости,
основатель образовательного проекта по недвижимости МИЛЛИОН В КВАДРАТНОМ МЕТРЕ.

✔️Мой канал об осознанном владении недвижимостью:
✔️Как выбрать?
✔️Как управлять?
✔️Как развивать?

Специально для начинающих инвесторов я подготовила «Навигатор по покупке коммерческой недвижимости», в котором рассказала:
❗️В чём выгода и надёжность коммерческой недвижимости
❗️Какие виды стратегий инвестирования существуют
❗️Чек-лист "Готов ли ты к инвестированию в коммерческую недвижимость"

🔎 Чтобы получить Навигатор, подпишись на мой канал

«Брендовые» новости.

✔️По сообщению Arendator.ru, в 2025 году в Россию могут прийти до 25 иностранных брендов.

Иностранные бренды, конечно, проявляют умеренный оптимизм по поводу перспектив открытия на российском рынке. Однако, 13 международных брендов, включая 10 игроков в области одежды, обуви и аксессуаров, анонсировали планы по выходу на российский рынок, семь из них – из европейских стран

✔️В 2024 году в России первые магазины открыли 22 международных бренда, что немного меньше, чем в 2023 году (24 бренда). 59% новых игроков – азиатские бренды, 23% – европейские, представленные Италией, Францией и Германией.

Большинство открытий происходит в торговых центрах Москвы и Санкт-Петербурга.
Заметим, что экспансия всегда начинается со столиц, потом распространяется на города-миллионники. Для торговой недвижимости – это очень хорошие новости: конкуренция со стороны арендаторов вырастет, арендные ставки, соответственно, тоже.

✔️На мой взгляд, обнадеживающий тренд здесь намечается именно для провинциальных городов, т.к. торговые объекты в столицах – Москве и Питере – планируются к вводу в будущем году. А вот в провинциальных – вряд ли.

Насколько это тренд устойчивый – покажет время. Но вполне вероятно, это может привести к стабилизации, а в последующем, и к росту арендных ставок в уже существующих торговых объектах в этих городах.

❗️С точки зрения прямых инвестиций в торговую недвижимость – сигнал вполне позитивный.

Дурят ли ТЦ арендаторов?

Ответ в видео.

Бизнес-модель - это ключевой фактор, как в бизнесе арендатора, так и в бизнесе арендодателя.

✔️Как сделать рост доходности в недвижимости прогнозируемым?
✔️Что на него влияет?

Разбираем на консультации

✍️Запись

КТО И КАК ИНВЕСТИРУЕТ ?

В конце XX века два американских писателя – Уильям Штраус и Нил Хоув – разработали теорию поколений, согласно которой люди одного временного цикла периодом 20-25 лет имеют общие поведенческие особенности.

На основе этой теории распространилось деление всех людей на поколения
молчунов (годы рождения 1923-1946 )
бэби-бумеров ( 1946 – 1967)
поколение X (1967 – 1984)
поколение Y – миллениалы, (1984 – 2000)
поколение Z (2000 – 2011)
поколение Альфа (с 2011)

❓Как же эти поколения инвестируют?❓Какие у них отношения с финансами?
❓Как они мыслят относительно денег?

✔️С точки зрения инвестиций традиционное поколение – поколение молчунов - характеризует большая доля облигаций в портфеле. Люди, которым сейчас в районе 80-ти, в России в инвестировании практически не замечены.

Но интересно, как бы они инвестировали? Ведь нам тоже будет 80!

И лично я, от инвестиций отказываться не собираюсь!

✔️По поколению «молчунов» есть статистика США.
Так вот, возраст заставляет их минимизировать риск, но в силу того, что текущая доходность 5 и 10-летних облигаций США длительное время была на уровне 1% годовых и даже ниже, они вынуждены включать в портфель определенную долю акций. Жить на 1%, уступая инфляции, можно лишь с очень большим капиталом.

✔️Самым ранним поколением, которое все еще остается экономически активным, являются бэби-бумеры.

Поколение названо в честь бэби-бума, который отмечался после Второй мировой.
На данный момент бумерам от 54 до 77 лет. Именно «Бумеры» все еще предпочитают расплачиваться наличными деньгами, а для совершения каких-либо переводов порой ходят в отделения банков. Пережив развал Советского Союза, а также экономический кризис и дефолт 1998 года, российские «бэби-бумеры» предпочитают сберегать деньги «под матрасом», с опаской относясь не только к инвестициям, но и к банковским вкладам. Самый популярный банк у них - Сбербанк.
✔️Единственной надежной инвестицией для среднестатистического российского «бумера» является недвижимость.

Про бумеров из США и Европы такого не скажешь. Они являются более активными инвесторами, чем российские, в том числе посредством пенсионных счетов.
В портфелях бумеров преобладают облигации, однако у ранних представителей поколения есть возможность позволить себе больше акций. Играет роль и финансовое образование. ❗️Так, например, Джек Богл незадолго до своей смерти в 2019 году, говорил о своем портфеле из акций и облигаций 50 на 50. Причина, как говорилось выше, лежит в очень низкой доходности облигаций последних лет.

✔️В этой категории также есть известные инвесторы, например:
1. Пол Тюдор Джонс (1954) – основатель Tudor Futures Fund;
2. Кэти Вуд (1955) – основательница инвестиционной компании ARK Invest;
3. Дэвид Теппер (1957) – создатель крупного хэдж-фонда Appaloosa Management
О том, как предпочитают инвестировать другие поколения – расскажу в следующий раз.

К какому поколению относитесь вы?

Как инвестирует поколение Х

🌟Людям из поколения X сейчас примерно от 37 до 54 лет.

❗️Если говорить о России, то это именно они были и комсомольцами, и пионерами, а некоторые- и октябрятами.
Они застали развал СССР, дефолт и 90-ые годы в сознательном возрасте. Это их «травмировало», в том смысле, что это люди готовые ко всему и на все – они жили в период роста экономики в 2000-е.

❗️Они являются активными пользователями банковских карт, мобильных приложений. Некоторые из них открывают брокерские счета и инвестируют заработанные деньги.

❗️Вместе с тем многие иксы предпочитают хранить некоторый запас наличных средств, так как не доверяют цифровым технологиям на 100%. Эта черта характерна для представителей поколения Х по всему миру.

❗️Интересно, что причины не совсем доверять «цифре» разные:

✔️У россиян – это опыт финансовых пирамид в 90-е и дефолт в 1998 и вполне себе дееспособное поколение,
✔️а у американцев – это «потерянное» десятилетие 2000-2010 гг. с двумя мощными кризисами и результатом рынка акций около нуля.

❗️Еще одной характеристикой экономического поведения является отношение к кредитам.

❗️Поколение X активно пользуется как ипотечными и автомобильными программами кредитования, так и кредитными картами, чтобы полностью покрывать потребности своей семьи.

❗️Они менее бережливы, чем предыдущие поколения, в котором многие вещи покупались однажды и на всю жизнь.

❗️Информацию Х-поколение получает как с телевизора, так и из интернета. Они критически мыслят, больше доверяют опыту ближнего круга и своему.

❗️❗️❗️Инвесторы этого поколения, особенно в более молодом диапазоне, могут позволить себе умеренно рисковые портфели с заметной долей акций и недвижимости в виде фондов и ЗПИФов.

Самые известные представители Х-поколения в мире финансов:

✔️Майкл Бьюрри (предсказал крах рынка недвижимости в 2008 году, основателем хедж-фонда Scion Capital)
✔️Рид Хоффман (сооснователь LinkedIn и частный инвестор)
✔️Питер Тиль (сооснователь PayPal и создатель инвестиционного фонда Founders Fund).

О представителях других поколений – говорить рано. Статистика – дело наживное.

Какие основные привычки в финансовом плане есть у вас?

Помните сколько стоил доллар и нефть в 2005 году?

К чему я это?

К тому, что любой продукт начинается с идеи, а идеи возникают в определенных средах и обстоятельствах.

На конференции МЕСТНЫЙ МАРКЕТИНГ говорю сегодня о продукте в недвижимости:

🌟 Как рождается
🌟 Как реализуется
🌟 Как живет и развивается

В начале 2000-х экономика «летела». Именно на этот период приходится расцвет коммерческой недвижимости в России.

Некоторые факты о 2005 годе:

Доллар 28 🔤
Нефть 55 💲
Инфляция 12,5%

Экономика растущая, даже при такой инфляции.
В торговую недвижимость приходят зарубежные инвестиции.
Первая МЕГА в России -«Белая дача»-открылась в Москве в 2002 году.

ТЦ Фабри -в планах.

На все вопросы о вашем продукте - отвечу в комментариях 😁

Как гештальт-психология улучшает коммерческую недвижимость?

В современном мире, где на каждом шагу мы сталкиваемся с изобилием информации и визуальных раздражителей, простота становится настоящей роскошью.

Закон простоты, взятый из гештальт-психологии, гласит:

🔹люди имеют тенденцию воспринимать сложные формы как упорядоченные и организованные структуры, стремясь к максимальной простоте и ясности.

В архитектуре и дизайне коммерческой недвижимости это понимание имеет важнейшее значение, так как напрямую влияет на психологический комфорт посетителей.

🤌Представьте, что вы заходите в торговый центр или офисное здание. Пространство организовано просто и понятно, вы автоматически чувствуете себя спокойнее - ваша когнитивная нагрузка значительно снижается. Когнитивная нагрузка в данном случае – это тот объем информации, который человек должен обработать в своем уме. Чрезмерная когнитивная нагрузка может вызывать стресс и дискомфорт, мешая наслаждаться пространством и взаимодействовать с ним.

🤌Именно поэтому, некоторые посетители ТЦ испытывают тревогу и не хотят там находиться – им не понятна схема организации пространства и они стремятся его покинуть .

В связи с этим очень важно, с одной стороны, понятно и просто организовать внутреннее пространство в ТЦ, а с другой – разработать понятную и простую навигацию , чтобы посмотрел на схему – и сразу понятно , где ты находишься и как тебе переместиться к любимому магазину.

Как у вас с ориентацией в ТЦ? Какой был опыт?

О ТРЕНДАХ 2025 года в недвижимости

🔹Один из основных трендов в развитии коммерческой недвижимости эксперты называют гибридные и многофункциональные пространства.

Объясняют они такое предположение учетом изменения рабочих моделей и нового, более молодого поколения арендаторов: среди них растет спрос на гибридные и многофункциональные пространства.

Сегодня компании ищут возможности для создания более гибких условий для привлечения арендаторов — от коворкинговых зон до многофункциональных площадок, которые могут использоваться как рабочие пространства, так и для отдыха или мероприятий.

🔹Этот тренд отвечает на растущую потребность в гибкости и адаптированности недвижимости к быстро меняющимся условиям рынка.

❓А знаете ли вы, что идеи, положенные в основу многофункциональных комплексов, стары как мир – древний человек в своей пещере и жил, и работал, и развлекался. Европейские и российские купцы отстраивали большие дома, в которых жили сами, сдавали квартиры внаем и вели торговлю на первом этаже.

ℹ️Архитектурно-строительные концепции для современных многофункциональных комплексов начали разрабатывать еще в начале XX века, в том числе в немецкой школе искусств «Баухаус».
ℹ️Первый «город в городе» построен в Марселе в 1952 году по проекту Ле Карбюзье.
ℹ️Один из первых МФК в России «Город столиц» появился на территории Москва-Сити.
🔹Начало строительства 2007
🔹Окончание строительства 2009
Застройщик Capital Group
🔹Инвестиции 450 млн $
🔹Общая площадь (кв.м) 288680
🔹Оценочная стоимость 1,35 млрд $

До 18 этажа в обеих башнях расположены офисы (80 000 кв. м).
Элитные жилые апартаменты расположены в башнях выше 19 этажа и занимают площадь 101 000 кв. м.

Не выходя из здания можно посетить: разнообразные магазины, рестораны, фитнес-центры, презентационные залы, салоны красоты, SPA-центр. Есть и 25-метровый бассейн.

Сегодня в Москве почти 50 таких комплексов и еще несколько десятков в других крупных городах.

📊 Почему коммерческая недвижимость — это ключ к успеху для предпринимателей любого масштаба?

1️⃣коммерческая недвижимость -это продукт, который должен стать основой вашего бизнеса - даже если вы не занимаетесь непосредственно недвижимостью как бизнесом

2️⃣объект недвижимости как продукт имеет свою специфику.

Для бизнеса, который построен на недвижимости - мои мысли о продукте в недвижимости:

❓Как место определяет успех торгового центра? 

❓Почему уникальность магазина важнее, чем его расположение? 

❓Что первично : бизнес-модель или арендные ставки? 

❓Трафик и позиционирование торгового центра

❓Почему маркетплейсы не вытеснят офлайн-торговлю? 

🔹На реальных примерах и статистике разбираю, как правильно использовать коммерческую недвижимость, чтобы привлекать клиентов и увеличивать доход.

Как усилить свой продукт, чтобы конкуренция стала вызовом для развития, не головной болью - смотри по ссылке

➡️Приобретая коммерческую недвижимость, вы приобретаете арендный бизнес

➡️И ни о каком пассивном доходе речи быть не может!

Перспективы торговой недвижимости.

📊По последним данным аналитиков, в 2024 году на российский рынок вышел 61 новый бренд.
Больше половины – 33 – это российские бренды.

🛍Большинство из зарубежных брендов – китайские – 25%, итальянские – 14%, и по 11% - из Германии и Турции.

Годом ранее на рынок вышли 75 новых торговых марок.

Ожидается, что тренд продолжится и в 2025году↗️

❓Можно ли констатировать, что кризис в торговой недвижимости, спровоцированный санкционным уходом иностранных ритейлеров, преодолен?

➡️Думаю, что в основном это так. Понятно, что большинство новых брендов открылись в столицах. Но движение в региональные ТЦ всегда идет из центра: сначала «подбираются» вакантные площади там, а потом уже в регионах.

📈В любом случае торговая недвижимость остается актуальным и прибыльным активом.

➡️Примечание.
Наиболее популярными категориями для выхода на российский рынок остаются одежда и обувь, товары для дома, спортивные товары и общественное питание. Географически большинство новых брендов открывались

🔹в Москве (82%),
🔹Санкт-Петербурге (7%)
🔹в регионах, таких как Ростов-на-Дону, Пермь и Калининград (11%).

❗️Меняю бесплатную консультацию на интервью с вами❗️

💡Друзья!
Я и моя команда ищем предпринимателей или владельцев коммерческой недвижимости на кастдев.

⌛ Это короткая встреча 20-30 минут, где мы зададим вопросы в рамках моего нового бизнес-проекта.

🎁 В обмен на ваше участие — моя бесплатная консультация для вас.

Что получите:
➡️Экспертизу по вашему вопросу;
➡️Полезные инсайты.

✍️ Пишите в лс @NataOre! Свяжусь с вами, назначим время встречи.

❓Как выбрать идеальное помещение для бизнеса:
5 шагов, которые сэкономят вам миллионы💲

🤔 Вы когда-нибудь задумывались, почему одни бизнесы процветают, а другие едва сводят концы с концами? Один из ключевых факторов успеха — это правильный выбор коммерческого помещения. Неважно, открываете ли вы кофейню, магазин или офис — ошибка в выборе локации может стоить вам огромных денег и времени.

🔴 Я, как эксперт по коммерческой недвижимости, расскажу, как избежать типичных ошибок и выбрать помещение, которое станет вашим конкурентным преимуществом.

1️⃣Анализ локации:
не все точки одинаково полезны
Первое, на что стоит обратить внимание, — это локация. Казалось бы, очевидно, но многие предприниматели пренебрегают этим шагом.

➡️Поток людей
Сколько людей проходит мимо потенциального помещения? Например, для кофейни важно, чтобы мимо проходило не менее 1000 человек в час.

➡️Доступность
Есть ли парковка, удобен ли подъезд для грузового транспорта?

➡️Конкуренция
Кто уже работает рядом? Иногда соседство с конкурентами может быть плюсом, если вы предлагаете что-то уникальное.

*️⃣Пример: Один из моих клиентов открыл магазин электроники в торговом центре, где уже было 3 подобных магазина. Казалось бы, плохая идея. Но он сделал акцент на сервисе и уникальном ассортименте — и сейчас его выручка в 2 раза выше, чем у конкурентов.

2️⃣Бюджет:
сколько стоит «идеальное» помещение?
Часто предприниматели переоценивают свои финансовые возможности. Аренда или покупка помещения — это только начало. Не забудьте про:

➡️ Коммунальные платежи
Они могут «съесть» до 30% вашей прибыли.

➡️ Ремонт и оборудование
Заранее оцените, сколько потребуется вложить в ремонт.

➡️ Налоги, сборы, простои помещения (один арендатор съехал, другой не заехал): Уточните и предусмотрите, какие дополнительные расходы вас ждут.

🔵 Совет
Всегда закладывайте в бюджет минимум 20% на непредвиденные расходы и месяца три на смену арендатора.

3️⃣Юридические нюансы:
как не попасть впросак
Юридические аспекты — это то, что многие игнорируют, а потом жалеют.

▶️ Проверка документов
Убедитесь, что у помещения есть все необходимые разрешения.

▶️ Договор аренды
Внимательно изучите условия. Например, есть ли возможность продления аренды на тех же условиях?

▶️ Субаренда
Если вы планируете сдавать часть помещения, убедитесь, что это разрешено договором.

*️⃣

История:

Один мой знакомый арендовал помещение под ресторан, но не проверил документы. Оказалось, что здание было в залоге у банка. В итоге он потерял и помещение, и вложенные деньги.

4️⃣ Планировка: как сделать пространство работающим на вас
Планировка помещения — это не просто стены и окна. Это инструмент, который может увеличить вашу прибыль.

➡️Зонирование
Разделите пространство на зоны для разных целей (например, зона обслуживания, склад, зона отдыха для сотрудников).

➡️Поток клиентов
Продумайте, как клиенты будут перемещаться по помещению. Удобно ли им будет?

➡️Эстетика
Помещение должно отражать ваш бренд. Даже самый удачный бизнес может провалиться, если интерьер отталкивает клиентов.

*️⃣

Пример:

В одном из ТЦ, которыми я руковожу, арендатор перепланировал помещение и добавил свет. В результате поток клиентов увеличился на 40%.

5️⃣Будущее: как выбрать помещение с перспективой
Рынок недвижимости меняется, и то, что сегодня кажется выгодным, завтра может стать убыточным.

🔺Развитие района
Узнайте, какие проекты планируются рядом. Новые жилые комплексы, дороги, метро — все это может значительно увеличить стоимость вашего помещения.

🔺Гибкость
Выбирайте помещение, которое можно легко перепрофилировать. Например, если ваш бизнес не пойдет, сможете ли вы сдать его другому арендатору?

🔺Риски
Оцените, насколько устойчив район к кризисам. Например, в спальных районах бизнес обычно более стабилен.

🔵Совет:
Всегда думайте на 5-10 лет вперед.

❓Что дальше?
Теперь, когда вы знаете основные шаги, самое время применить их на практике. Начните с анализа локации и бюджета.
✅ И помните: правильный выбор помещения — это не просто затраты, это инвестиция в ваш будущий успех 🏆

❓Zara, Bershka и Stradivarius возвращаются?
Что это значит для рынка коммерческой недвижимости? 🤔

🔹На днях стало известно, что глобальные бренды Zara, Bershka, Pull&Bear и Stradivarius рассматривают возможность возвращения в Россию. Пока это только «зондирование почвы», но сам факт интереса крупных игроков заставляет задуматься: что это значит для ритейла и коммерческой недвижимости? Давайте разберёмся.

🔵Возвращение пока под вопросом
Официальных заявлений нет, а санкционные ограничения по логистике и платежам остаются. Однако крупные бренды изучают рынок и возможные точки входа.

❔Как это повлияет на ритейл?

1️⃣Конкуренция усилится → это значит - больше выбора, снижение цен и улучшение качества сервиса.

2️⃣Рост спроса на площади → популярные ТЦ смогут повысить арендные ставки.

3️⃣Приток инвестиций → возможно, появятся новые концепции, реконцепция старых объектов и обновление рынка.

⚡️Что это значит для арендаторов и владельцев ТЦ?
Если бренды действительно вернутся, это создаст серьёзную конкуренцию местным ритейлерам. Тем, кто занял бывшие площади Inditex, придётся либо уступать место, либо выдерживать борьбу за покупателя.

❔ Как думаете, стоит ли ждать возвращения этих брендов? Готовы ли они снова работать в России?

Делитесь мнением в комментариях! 👇

Как увеличить доход от коммерческой недвижимости:
3 стратегии, которые работают прямо сейчас

❗️Владелец коммерческой недвижимости — это не просто арендодатель, это стратег, который может превратить свои активы в мощный источник дохода. Но как сделать так, чтобы ваша недвижимость приносила максимум прибыли? Сегодня я, как эксперт по коммерческой недвижимости и инвестор, расскажу о трех стратегиях, которые помогут вам увеличить доход уже в ближайшие месяцы.

1️⃣ Пересмотрите арендные ставки: почему «дорого» не всегда значит «выгодно»
Многие владельцы недвижимости боятся снижать арендные ставки, думая, что это ударит по их доходу. Но пустующие помещения — это куда большая потеря.

🔵 Гибкие условия: Предложите арендаторам разные варианты — например, фиксированная ставка или процент от выручки. Это особенно актуально для стартапов и малого бизнеса.

✅ Бонусы за долгосрочную аренду: Дайте скидку тем, кто готов арендовать помещение на несколько лет. Это обеспечит вам стабильный доход.

➡️Анализ рынка: Регулярно изучайте, какие ставки предлагают конкуренты. Возможно, ваши цены давно устарели.

Пример: Один из моих клиентов снизил арендные ставки на 15%, но за счет этого заполнил все пустующие помещения. В итоге его общий доход вырос на 20%.

2️⃣ Добавьте ценность: как сделать вашу недвижимость привлекательной
Арендаторы готовы платить больше, если видят, что получают дополнительные преимущества.

🔧 Ремонт и модернизация: Инвестируйте в обновление помещений. Современный дизайн и качественные материалы могут значительно повысить стоимость аренды.

✅ Дополнительные услуги:
Предложите арендаторам услуги уборки, охраны или IT-поддержки. Это не только увеличит ваш доход, но и сделает вашу недвижимость более привлекательной.

▶️Инфраструктура:
Если это ТЦ или офисный комплекс, позаботьтесь о наличии кафе, парковки и зон отдыха.

История: В одном из наших офисных комплексов мы добавили коворкинг-зону и кафе. Это не только увеличило арендные ставки, но и привлекло новых арендаторов.

3️⃣ Диверсификация: как использовать недвижимость для дополнительного дохода
Почему бы не превратить вашу недвижимость в многофункциональный актив?

➡️Субаренда:
Если у вас есть свободные площади, сдавайте их в субаренду. Это может быть что угодно — от склада до pop-up магазина.

➡️Организация мероприятий: Используйте помещения для проведения конференций, выставок или мастер-классов. Это не только принесет дополнительный доход, но и привлечет новых клиентов.

➡️Реклама:
Разместите рекламные баннеры или цифровые экраны на фасаде здания. Это особенно актуально для ТЦ и объектов в центре города.

Пример: Один из моих клиентов начал сдавать крышу своего офисного здания под летние вечеринки. Это принесло ему дополнительно $10 000 за сезон.

❓Что дальше?
Теперь, когда вы знаете три стратегии, самое время применить их на практике. Начните с анализа текущих арендных ставок и условий. Затем подумайте, как вы можете добавить ценность вашей недвижимости. И не бойтесь экспериментировать — иногда самые неожиданные идеи приносят наибольший доход.

🤔 Как вы думаете, какая из этих стратегий самая эффективная? Поделитесь своим опытом в комментариях!⬇️

❗️ P.S. Если пост был полезен, поделитесь им с коллегами — возможно, именно эта информация поможет им увеличить доход от их недвижимости.

❓Как превратить убыточный объект недвижимости в прибыльный: 3 шага, которые работают

📍Вы владелец коммерческой недвижимости, но ваш объект приносит больше головной боли, чем дохода? Не спешите продавать его за бесценок. С правильной стратегией даже самый убыточный объект можно превратить в золотую жилу.
Сегодня я, эксперт по коммерческой недвижимости и инвестор, расскажу о шагах, которые помогут вам вывести объект из минуса в плюс.

1️⃣Анализируем то, что имеем (точка А)
▶️Как на объект приходят арендаторы, как узнают об объекте?
▶️Какие есть арендаторы?
▶️Как формируются доходы?
▶️Как формируются расходы?

2️⃣По каждому пункту «рисуем» идеальную картину (точка Б)

3️⃣Делаем «поправку» на реальность и составляем план действий по каждому пункту (путь из точки А в точку В):

✅Как на объект приходят арендаторы, как узнают об объекте?
🔹изучите ваших потенциальных клиентов,
🔹какие у них запросы,
🔹что можно сделать на объекте им было удобно,
🔹что можно сделать , чтобы ваша ЦА видела ваши рекламные послания

✅Какие есть арендаторы?
🔹Насколько они платежеспособны?
🔹Насколько ваши арендные ставки соответствуют их бизнес-модели?
🔹Что можно изменить: как повысить ставки или как понизить ваши расходы

✅Как формируются доходы?
🔹Анализируем соответствие арендных ставок возможностям ЦА
🔹Сравниваем с конкурентами
🔹«Зырим-тырим» подходы и решения конкурентов с поправкой на свой объект
🔹Иногда достаточно взглянуть на объект под другим углом, чтобы найти новые возможности для заработка.
🔹Сдавайте свободные площади под временные проекты
🔹Внедряйте дополнительные услуги

например, предложите арендаторам услуги по рекламным поверхностям на фасаде или внутри (если есть внутренний трафик) уборки, охраны или IT-поддержки.

✅Как формируются расходы?
🔹Анализируем расходы.
🔹«Закручиваем гайки», но разумно! Совет: применяем принцип «Не экономим, а зарабатываем».
🔹Регулярно проводите аудит расходов. Даже небольшая экономия может значительно улучшить финансовые показатели.

Один из последних примеров:
Один из моих клиентов владел складом, который пустовал уже год. После анализа выяснилось, что проблема была в сложной транспортной развязке, которая не позволяла заезжать на объект по ходу движения крупному транспорту. Склад был переоборудован под мелкую нарезку. Сделали антресоль, частично сдали под офисы.

➡️Что дальше?
Теперь, когда вы знаете три основные шага, самое время применить их на практике. Начните с анализа текущей ситуации и определите, в чем основная проблема. Затем разработайте план действий и начните его реализовывать.

Помните: практически любой объект можно улучшить и увеличить прибыль, если подойти к делу с умом.

🤔 Как вы думаете, какой из этих шагов самый важный? Поделитесь своим опытом в комментариях!⬇️

❗️ P.S. Если пост был полезен, поделитесь им с коллегами — возможно, именно эта информация поможет им спасти их убыточные объекты.

❓Как выбрать идеального арендатора:
5️⃣критериев, которые сделают ваш арендный бизнес прибыльным и почти пассивным

🏢 Вы владелец коммерческой недвижимости, но арендаторы постоянно меняются, задерживают платежи или вовсе разоряются? Проблема может быть не в них, а в том, как вы их выбираете.

❌ Неправильный арендатор — это не только упущенная прибыль, но и головная боль на месяцы вперед. Сегодня я, как эксперт по коммерческой недвижимости, расскажу о пяти критериях, которые помогут вам найти идеального арендатора и избежать проблем.

❌ Бесполезно просить у арендатора рекомендации и изучать его финансовое состояние – вы не ревизор, а они предприниматели, которые сами несут ответственность за свои действия.

Отнеситесь к арендатору как к партнеру – и будет вам счастье!

❗️Лучше сосредоточьтесь на своих бизнес-процессах и просто пройдите путь осознанного владельца недвижимости. Ваш путь будет тем успешнее, чем ближе ваше владение будет соответствовать 5 критериям:

1️⃣ На вашем объекте очередь из арендаторов

2️⃣ У вас такой договор аренды, который делает решение спорных ситуаций максимально в вашу пользу и вы реально можете управлять своими отношениями с арендаторами

3️⃣ Ваш объект максимально отвечает запросам арендаторов

4️⃣ Ваш объект максимально отвечает запросам клиентов и посетителей ваших арендаторов

5️⃣ Вы знаете основы управления недвижимостью и у вас профессиональный управляющий.

➡️ Что дальше?
Теперь, когда вы знаете пять критериев, самое время применить их на практике. И помните: правильный выбор арендатора должен быть организован вами, как владельцем объекта.

🤔 Как вы думаете, какой из этих критериев самый важный? Поделитесь своим опытом в комментариях!⬇️

❗️ P.S. Если пост был полезен, поделитесь им с коллегами — возможно, именно эта информация поможет им избежать проблем с арендаторами.

5️⃣ошибок начинающих инвесторов в коммерческой недвижимости, которые стоят им миллионов

🏢 Инвестиции в коммерческую недвижимость — это один из самых надежных способов приумножить капитал. Но только если подойти к делу с умом. Начинающие инвесторы часто совершают ошибки, которые могут обернуться огромными потерями.
Сегодня я, как эксперт по коммерческой недвижимости и инвестор с многолетним опытом, расскажу о пяти самых распространенных ошибках и как их избежать.

1️⃣Отсутствие анализа рынка: почему «интуиция» не работает
Многие начинающие инвесторы полагаются на интуицию или советы друзей, не проводя глубокого анализа рынка.

➡️Изучите локацию
Не все районы одинаково перспективны. Убедитесь, что выбранная локация имеет потенциал для роста.

➡️Конкуренция
Узнайте, сколько аналогичных объектов уже есть в районе. В чем их плюсы и минусы. Можете ли вы сыграть в свою пользу? Станьте конкурентноспособным.

➡️Тренды
Изучите, какие типы недвижимости востребованы здесь и сейчас.

2️⃣Неправильная оценка расходов: почему «дешево» может стать дорого
Начинающие инвесторы часто недооценивают расходы, связанные с содержанием недвижимости.

🔧 Ремонт и обслуживание
Заранее оцените, сколько потребуется вложить в ремонт и поддержание объекта.

💰Коммунальные платежи
Уточните, сколько будут стоить вода, электричество и другие услуги.

💰Налоги и сборы
Не забудьте про налоги на недвижимость и возможные сборы.

❗️Совет
Всегда закладывайте в бюджет минимум 20% на непредвиденные расходы и на три месяца внезапного простоя помещения или объекта.

3️⃣Игнорирование юридических аспектов
Юридические ошибки могут обернуться огромными потерями.

✅ Проверка документов
Убедитесь, что у объекта есть все необходимые разрешения и нет обременений.

✅ Договор аренды
Если объект сдается, внимательно изучите условия договора. Убедитесь, что арендатор надежен у вас, как у потенциального владельца есть рычаги воздействия.

✅ Субсидии и льготы Узнайте, есть ли у объекта налоговые льготы или субсидии. Это может значительно снизить ваши расходы.

4️⃣Недооценка рисков: почему «стабильно» не всегда значит «безопасно»
Начинающие инвесторы часто недооценивают риски, связанные с коммерческой недвижимостью.

🔄Экономические изменения
Кризисы, изменения в законодательстве или спад спроса могут значительно повлиять на доходность.

⚠️Технические риски
Пожар, потоп или другие ЧП могут привести к огромным убыткам.

⚠️ Риски связанные с арендаторами
Арендатор может съехать или задерживать платежи.
Совет:
Всегда имейте резервный фонд на случай непредвиденных обстоятельств.

5️⃣ Отсутствие стратегии: почему «купить и ждать» не работает
Многие начинающие инвесторы покупают объект без четкого плана, надеясь на «авось».

➡️Цели инвестирования
Определите, что вы хотите получить от объекта — стабильный доход, рост капитала или что-то еще.

➡️План действий
Разработайте стратегию управления объектом. Например, как вы будете привлекать арендаторов или увеличивать стоимость объекта. Подумайте, как и когда вы сможете продать объект с прибылью.

❔Что дальше?
Теперь, когда вы знаете основные ошибки, самое время применить эти знания на практике. Начните с глубокого анализа рынка и оценки расходов.

И помните

:

успешные инвестиции —

это не удача

, а результат

тщательного планирования и управления рисками.

⁉️Как вы думаете, какая из этих ошибок самая критичная? Поделитесь своим опытом в комментариях!⬇️

❗️ P.S. Если пост был полезен, поделитесь им с друзьями — возможно, именно эта информация поможет им избежать дорогостоящих ошибок.

Как заработать на коммерческой недвижимости в кризис: 4️⃣стратегии для умных инвесторов

Кризис — это не только время потерь, но и возможность для умных инвестиций. Пока многие продают активы по бросовым ценам, другие скупают их, чтобы заработать на будущем росте. Сегодня я, как эксперт по коммерческой недвижимости и инвестор, расскажу о четырех стратегиях, которые помогут вам не только сохранить, но и приумножить капитал в кризис.

1️⃣ Покупайте дешево: как найти выгодные предложения
Кризис — лучшее время для покупки недвижимости по низким ценам.

💰 Банковские аукционы
Многие компании и частные лица не могут обслуживать кредиты, и их объекты уходят с молотка.

💰Срочные продажи Владельцы, которым срочно нужны деньги, часто готовы продать объекты со значительной скидкой.

💰Переговоры
Не бойтесь торговаться. В кризис продавцы более сговорчивы.

Пример: Один из моих клиентов купил офисное здание за 60% его реальной стоимости на банковском аукционе. Через два года, когда рынок восстановился, он продал его с прибылью 40%.

2️⃣ Инвестируйте в «антикризисные» объекты:
какие типы недвижимости устойчивы к кризисам
Некоторые типы недвижимости менее подвержены кризисам и продолжают приносить доход даже в сложные времена.

🔺 Склады и логистические центры
С ростом онлайн-торговли спрос на склады только увеличивается.

🔺 Помещения под аптеки и продуктовые магазины
Это essential business, которые продолжают работать даже в кризис.

3️⃣ Пересмотрите схемы арендных платежей.

▶️Если арендаторы испытывают трудности и у них проблемы с платежами, сделайте выбор в сторону сохранения арендатора перед увеличением ставки.

▶️ Просят скидки – рассмотрите их предложение, дайте временные льготы,не хотят продлевать договор – предложите более выгодные условия.

4️⃣ Диверсифицируйте арендаторов
Так вы снизите риски по определенным видам бизнеса ваших арендаторов.

🏢 Если есть возможность, то собирайте портфель из разных типов недвижимости
Инвестируйте в офисы, склады, торговые центры и жилье. Это снизит риски.

📍Разные локации
Выбирайте объекты в разных регионах или странах. Это защитит вас от локальных кризисов.

❓ Что дальше?
Теперь, когда вы знаете четыре стратегии, самое время применить их на практике. Начните с поиска выгодных предложений и анализа «антикризисных» объектов.

И помните:

кризис — это не время для паники, а время для умных инвестиций.

❔ Как вы думаете, какая из этих стратегий самая эффективная? Поделитесь своим опытом в комментариях!⬇️

❗️ P.S. Если пост был полезен, поделитесь им с друзьями — возможно, именно эта информация поможет им не только пережить кризис, но и выйти из него победителями.