Друзья, важное обновление по ипотеке 👇

С 1 апреля Сбербанк и ВТБ снизили рыночные ставки по ипотеке.

Что это значит по факту:
— Сбер снизил ставку примерно на 0,5% → минимально сейчас около 16%
— ВТБ снизил на 1% → минимально около 18,9%

Да, ставки всё ещё высокие. Но важно другое — они начали снижаться.

И на этом фоне активно возвращаются субсидированные программы от застройщиков 👇

Сейчас всё чаще встречаются варианты:
— 7–10% на первые 2–3 года но есть варианты и на весь срок по сниженной ставке
— дальше переход на рыночную ставку

И на сегодняшний день это уже выглядит как вполне рабочий инструмент для покупки.

📌 Логика простая: по мере снижения ключевой ставки ЦБ банки постепенно снижают ипотеку, а застройщики усиливают продажи субсидиями.

Теперь важный вывод 👇

Если вы не подходите под семейную ипотеку — такие субсидированные программы сейчас выглядят вполне адекватным вариантом.

Более того, у ряда застройщиков они идут без удорожания квартиры. Да, есть те, кто закладывает удорожание в цену, но есть и проекты, где условия действительно честные.

👉 Поэтому, если вы не попадаете под «семейку» и в ближайшее время не планируете — это реальная возможность зайти в покупку уже сейчас по сниженной ставке.

А дальше логика простая:
за 2–3 года есть высокая вероятность, что рыночные ставки придут к более комфортному уровню — и можно будет рефинансироваться,.

Завтра сделаю подборку ЖК с такими программами — покажу конкретные варианты

Друзья, возвращаюсь к этому жилому комплексу, про который уже писал два раза.

Раз
Два

Почему снова про него?
Во-первых, он действительно сейчас один из самых адекватных по соотношению цены, локации и самого проекта.
Во-вторых, новых стартов в Питере и Москве сейчас объективно мало — застройщики притихли, рынок в ожидании.

И как раз на этом фоне — важная новость 👇

С завтрашнего дня в этом ЖК выводится в продажу новый корпус.

До этого по комплексу было много запросов, но практически не было предложения. Сейчас ситуация меняется — появятся новые варианты:
— студии
— 2Е (евродвушки)
— 3Е (евротрёшки)

По ценам ориентир такой:
студии — от ~10 млн
2Е — от ~12,5–13 млн
3Е — от ~20 млн

Если вы ждали варианты в этом комплексе — самое время заходить в старт.

НАПИШИТЕ мне, попробуем завтра поучаствовать и поймать лучшие варианты 👌

Сегодня хочу написать пост немного неоднозначный.
Про рассрочки.

В последнее время постоянно натыкаюсь на рекламу:
«беспроцентная рассрочка»,
«выгодная рассрочка» и так далее.

И вот это, честно говоря, триггерит.

Сразу скажу:
рассрочка — это нормальный, рабочий инструмент.
Но только если вы понимаете, как он устроен.

⸻

А теперь — как это работает на самом деле.

В рассрочке всегда есть удорожание.
Абсолютно всегда.

Просто оно может быть разным:
— от ~5%
— до 15–20% и выше

Есть адекватные застройщики и агенты (коллегам привет 👋), которые честно об этом говорят.

Но, если откровенно —
их меньшинство.

⸻

Большая часть рынка живёт по принципу:
«продай сейчас — остальное неважно».

И что происходит:

— либо про удорожание просто не говорят
— либо говорят, что его вообще нет

Хотя оно есть всегда.

⸻

Важно понять простую вещь:

Рассрочка — это не «подарок» от застройщика.
Это финансовый инструмент.

И застройщик в нём ничего просто так не теряет.
Он закладывает свою экономику в цену.

⸻

И меня больше всего бесит даже не реклама застройщиков —
с ними всё понятно.

Но когда это начинают транслировать агенты…
которые по идее должны быть на стороне клиента 🤷‍♂️

⸻

Вывод простой:

Не ведитесь на сказки.

Всегда:
— уточняйте
— перепроверяйте
— задавайте прямые вопросы

Если чувствуете, что вам «что-то красиво упаковывают» —
скорее всего, там есть нюансы.

⸻

Рассрочка — инструмент обоюдоострый.
Им можно пользоваться грамотно.
А можно — переплатить и даже не понять этого.

⸻

Если пост откликнется (накидайте 🔥),
разберу отдельно:

почему рассрочка невыгодна застройщику
и как именно он компенсирует это через цену.

Пост про рассрочки набрал хорошую реакцию, поэтому давайте продолжим тему и разберём один важный вопрос:

почему у застройщиков при рассрочке почти всегда есть удорожание?

⸻

Чтобы это понять, нужно разобраться в базе.

👉 Все застройщики сейчас строят не на свои деньги.
Они берут кредит в банке — это называется проектное финансирование.

И вот здесь ключевой момент:

👉 ставка по этому кредиту зависит от того, сколько денег лежит на эскроу-счетах

Чем больше денег на эскроу → тем ниже ставка
Чем меньше денег → тем дороже застройщику обходится стройка

⸻

Теперь смотрим, как покупают квартиры.

Глобально есть два варианта:

1. 100% оплата

— либо наличные
— либо ипотека

👉 В обоих случаях на эскроу-счёт сразу попадает вся сумма

(да, технически деньги получает не застройщик, а лежат на эскроу до ввода дома, но для расчётов это не меняет сути)

⸻

2. Рассрочка

👉 А вот здесь уже интересно

При рассрочке:
— деньги поступают частями
— на эскроу нет сразу всей суммы

⸻

👉 И вот в чём причина удорожания

Застройщик смотрит:
• денег на эскроу меньше
• ставка по кредиту выше
• он платит банку больше процентов

👉 И эту разницу он просто перекладывает на покупателя

⸻

👉 Простым языком

Рассрочка =
удобство для покупателя сейчас
НО
дополнительные расходы для застройщика

👉 которые он компенсирует через цену

⸻

👉 Вывод

Рассрочка — это не «бесплатный инструмент»
👉 за неё почти всегда платит покупатель

Просто платит не напрямую банку, а через стоимость квартиры.

Сегодня захотелось немного заглянуть в будущее.
Не на 5–10 лет вперёд — а дальше. На 30–50 лет.

И у меня есть мысль, возможно, кому-то покажется немного параноидальной. Но вы просто попробуйте её обдумать.

Сейчас всё чаще звучит идея:
«Зачем покупать жильё, если можно снимать?»

Это транслируют блогеры и в Instagram, и в Telegram — везде.
Мол, мы живём в эпоху, где владение не так важно, всё можно арендовать: жильё, машину, технику.

И вроде бы логика в этом есть.

Но давайте посмотрим чуть дальше.

Есть, например, такая компания как Дом.РФ.
Одна из её задач — развитие арендного жилья, создание доходных домов.

И такие истории есть не только в России.
В США уже давно работают крупные инвестиционные фонды, которые:
• скупают целые кварталы и районы
• управляют ими
• и сдают жильё в аренду

По сути, формируется модель, где крупные игроки постепенно накапливают всё больше недвижимости.

И вот представьте, что таких игроков становится не один и не два, а несколько.
И они начинают контролировать значительную часть рынка.

Что тогда?

По сути, возникает ситуация, где:
👉 большая часть людей не владеет жильём
👉 а арендует его у крупных компаний

И здесь возникает главный вопрос:
кто в таком случае будет диктовать цену?

Очевидно, что не арендаторы.

И это уже не просто про удобство аренды —
это про зависимость от системы.

⸻

Теперь с другой стороны.

Собственная недвижимость — это не только про квадратные метры.

Это:

• стабильность
• возможность в любой момент распоряжаться своим активом
• инструмент дохода
• актив, который можно передать детям

И, что немаловажно — это про ощущение опоры.

Да, ипотека — это обязательство.
Но важно понимать:

👉 платёж сегодня и через 5–10 лет — это разные деньги
👉 доходы со временем растут
👉 а долг, наоборот, «обесценивается»

Плюс, как ни странно, ипотека часто становится точкой роста —
она мотивирует зарабатывать больше, развиваться, искать новые источники дохода.

⸻

Я не говорю, что аренда — это плохо.
И не говорю, что нужно срочно бежать покупать что угодно.

Но я точно уверен в одном:

👉 в долгосрочной перспективе владение недвижимостью будет становиться всё большей ценностью
👉 и, возможно, даже роскошью

Поэтому вопрос не в том, «покупать или нет»,
а в том, насколько рано вы зайдёте в эту историю.

⸻

Как вам такая перспектива?

🔥 - покупаем

👍 - снимаем

Тут вдруг неожиданно вспомнилось, что есть такая штука, как IT-ипотека.

Раньше это была очень популярная программа, лично мы провели по ней много клиентов. Но после изменений ажиотаж, конечно, снизился, потому что под условия стало подходить заметно меньше людей. Тем не менее программа существует, и сегодня решил о ней вам напомнить — вдруг кто-то из вас подходит под условия и сам этого не знает.

Коротко по основным параметрам программы:

— можно купить новостройку
— можно купить или построить частный дом
— нужно быть официально трудоустроенным в IT-компании, которая входит в реестр аккредитованных компаний
— возраст заёмщика: от 18 до 50 лет
— ставка: 6% годовых
— срок кредитования: до 30 лет

Теперь к ограничениям — именно из-за них программа и потеряла значительную часть потенциальных покупателей.

Во-первых, компания, в которой вы работаете, не должна быть зарегистрирована в Москве или Санкт-Петербурге.

Во-вторых, купить недвижимость по этой программе нельзя в Москве и Санкт-Петербурге. А вот в Московской и Ленинградской области — можно.

И, конечно, когда начинаешь в этом разбираться, становится понятно, почему программа уже не выглядит такой массовой, как раньше.

Но всё равно списывать её со счетов точно не стоит.

Я работаю не только с Москвой и Питером, а также с Московской и Ленинградской областью. И там тоже можно найти очень достойные варианты.

Особенно если вы рассматриваете покупку не только для собственного проживания, но, например:

— под инвестицию
— под будущую перепродажу
— как способ зафиксировать дешёвые деньги

Потому что 6% годовых — это объективно очень интересная ставка. И рассчитывать на то, что в обозримом будущем обычная ипотека станет сопоставимой по условиям, я бы точно не стал.

Поэтому, если вдруг вы подходите под условия программы, игнорировать её точно не стоит.

Если хотите, НАПИШИТЕ мне — посмотрим, подходите ли вы под IT-ипотеку и какие варианты сейчас можно рассмотреть.