Квартиры дешевле 10 млн рублей в московских новостройках почти исчезли. Год назад они занимали 22% рынка, сейчас их осталось 3%. Половина всех предложений теперь стоит дороже 20 млн рублей.

Друзья, сейчас на рынке недвижимости в Москве происходит довольно показательная история, которую, на мой взгляд, важно понимать.

Практически незаметно мы подошли к той самой психологической отметке — квартир дешевле 10 миллионов рублей почти не осталось. И это уже не просто ощущение, а вполне объективная реальность.

Если смотреть на динамику, то за последний год стоимость квадратного метра в Москве и области выросла в среднем примерно на 20%. И здесь нет какой-то одной причины — это совокупность факторов, которые постепенно сложились в текущую ситуацию.

В первую очередь, конечно, это сокращение предложения. Особенно это заметно в массовом сегменте, который всегда был основным для покупателей. За год количество таких новостроек существенно сократилось, и вместе с этим с рынка начали уходить самые доступные варианты.

В первую очередь раскупаются студии и однокомнатные квартиры, потому что они остаются самыми доступными по бюджету. В результате структура предложения меняется — на рынке становится больше двух- и трёхкомнатных квартир, которые изначально дороже.

При этом нельзя забывать и про общую экономическую ситуацию. Растёт себестоимость строительства: дорожают материалы, земля, рабочая сила. Плюс вся стройка сегодня ведётся с использованием проектного финансирования, а при высокой ключевой ставке деньги для застройщиков становятся дорогими, что, естественно, тоже закладывается в стоимость квартир.

Отдельно стоит отметить влияние семейной ипотеки в декабре–январе. Многие покупатели старались успеть до изменений, вступивших в силу с 1 февраля, что дополнительно подогрело спрос. На этом фоне застройщики также корректировали цены.

При этом, несмотря на все изменения, спрос на рынке сохраняется. Он, конечно, уже не такой высокий, как в период массовых льготных программ, но при этом остаётся стабильным. А вот предложение продолжает сокращаться.

Именно это сочетание — умеренный, но устойчивый спрос и уменьшающееся предложение — создаёт текущую динамику цен.

Поэтому, если смотреть на ситуацию трезво, ожидать какого-то резкого снижения цен в ближайшее время, скорее всего, не стоит.

Друзья, как вы знаете, инициативы от наших депутатов появляются регулярно.

На фоне дефицита бюджета вполне ожидаемо, что государство ищет дополнительные источники доходов.

Сейчас обсуждается идея введения дополнительного налога для инвесторов в недвижимость — речь идёт о собственниках с тремя и более квартирами.

Пока формулировки достаточно аккуратные: предполагается, что мера может коснуться только дорогой недвижимости — с кадастровой стоимостью от 100 млн рублей.

Важно понимать, что на данный момент это лишь инициатива. До каких-либо конкретных решений и тем более их реализации, как правило, проходит значительное время, и параметры ещё могут не раз измениться.

Тем не менее сам факт обсуждения таких мер — это определённый сигнал для рынка, на который стоит обращать внимание.

Поэтому пока наблюдаем за развитием ситуации и не делаем поспешных выводов.

Если вы читаете этот пост, с большой вероятностью у вас есть вклад. И вы точно не одни — сейчас россияне держат на вкладах около 67 триллионов рублей. Цифра, мягко говоря, внушительная.

Но давайте на секунду остановимся и подумаем: а какие вообще риски у этой истории?

Я часто говорю, что в России исторически есть два основных способа сохранения денег: вклады и «бетон». Подчеркну — именно сохранения, не приумножения.

Теперь к рискам вкладов.

Первое — снижение ключевой ставки.
Как только ставка пойдёт вниз, доходность по вкладам начнёт снижаться. Это базовый сценарий, и здесь, думаю, объяснять особо нечего.

Второе — риск самого банка.
Да, вклады застрахованы, и сейчас банковская система выглядит достаточно устойчиво. Но формально риск всё равно существует. Хотя, на мой взгляд, он сейчас не ключевой.

Третье — самый обсуждаемый момент.
Различные слухи о возможных ограничениях. Скажу честно: в заморозку вкладов в текущих условиях я не верю.

Но при этом периодически обсуждается другая идея — не трогать сами вклады, а, например, ограничить или трансформировать проценты. В теории — через какие-то инструменты вроде облигаций с погашением в будущем.

Сразу отмечу: это именно разговоры и сценарии, не факт и не прогноз.

Но если сложить всё вместе — снижение доходности, пусть и небольшой, но риск системы, плюс вот такие обсуждения — возникает логичный вопрос:

а стоит ли держать всё в одном инструменте?

Я не говорю, что нужно бежать и срочно закрывать вклады.
Но когда текущие вклады будут заканчиваться, возможно, имеет смысл хотя бы рассмотреть альтернативу.

И одна из них — недвижимость.

Как минимум — как инструмент сохранения капитала, особенно в текущих условиях, когда предложение ограничено, а новые проекты выходят всё реже.

Поэтому мой посыл простой:
не игнорируйте этот вопрос.

Не обязательно принимать решение сегодня, но точно стоит начать смотреть варианты и считать.

Если хотите — напишите, разберём вашу ситуацию и посмотрим, какие есть реальные варианты под ваш бюджет и задачи.

Друзья, важное обновление по ипотеке 👇

С 1 апреля Сбербанк и ВТБ снизили рыночные ставки по ипотеке.

Что это значит по факту:
— Сбер снизил ставку примерно на 0,5% → минимально сейчас около 16%
— ВТБ снизил на 1% → минимально около 18,9%

Да, ставки всё ещё высокие. Но важно другое — они начали снижаться.

И на этом фоне активно возвращаются субсидированные программы от застройщиков 👇

Сейчас всё чаще встречаются варианты:
— 7–10% на первые 2–3 года но есть варианты и на весь срок по сниженной ставке
— дальше переход на рыночную ставку

И на сегодняшний день это уже выглядит как вполне рабочий инструмент для покупки.

📌 Логика простая: по мере снижения ключевой ставки ЦБ банки постепенно снижают ипотеку, а застройщики усиливают продажи субсидиями.

Теперь важный вывод 👇

Если вы не подходите под семейную ипотеку — такие субсидированные программы сейчас выглядят вполне адекватным вариантом.

Более того, у ряда застройщиков они идут без удорожания квартиры. Да, есть те, кто закладывает удорожание в цену, но есть и проекты, где условия действительно честные.

👉 Поэтому, если вы не попадаете под «семейку» и в ближайшее время не планируете — это реальная возможность зайти в покупку уже сейчас по сниженной ставке.

А дальше логика простая:
за 2–3 года есть высокая вероятность, что рыночные ставки придут к более комфортному уровню — и можно будет рефинансироваться,.

Завтра сделаю подборку ЖК с такими программами — покажу конкретные варианты