◾️Тенденции рынка торговых центров и потребительское поведение.

🎙️ Анна Никандрова, партнер NIKOLIERS

Текущая ситуация на рынке ТЦ:

— Посещаемость торговых центров остается относительно стабильной: Москва -1%, Санкт-Петербург -3%, при этом отдельные регионы показывают рост (например, Грозный +5%).
— Рост онлайн-торговли замедляется. Многие площадки сокращают складские мощности, а стоимость и сроки доставки становятся менее привлекательными для покупателей.
— При сопоставимой цене товара часть потребителей возвращается в торговые центры.

▫️Изменения в структуре арендаторов:
Анализ проводился на примере 10 крупнейших ТЦ Москвы (Авиапарк, Метрополис, Columbus и др.) и 10 крупнейших ТЦ Санкт-Петербурга (Галерея, Невский Центр, Европолис и др.)

Москва:

— Fashion сохраняет позицию основного ядра ТЦ — 38% площадей (-1 п.п.)
— Развлечения +2%
— Фитнес вырос с 2% до 3%
— Общепит сохраняет долю, но меняется качественно.

Санкт-Петербург:

— Снижение доли fashion и товаров для дома (после ухода IKEA)
— Рост развлечений, общепита и фитнеса (до 2%)

Несмотря на рост дополнительных функций, именно fashion остается основным драйвером трафика торговых центров.

▫️Ключевые направления развития ТЦ:

— Усиливается тренд на гибридные пространства, объединяющие шопинг, развлечения, образование, фитнес и общение.
— Количество новых торговых центров ограничено, поэтому рынок активно переходит к реконцепциям существующих объектов.
— Растет значение клиентского опыта и экономики впечатлений.
— Усиливается роль управляющих компаний как драйверов изменений и развития объектов.

▫️Потребительское поведение:

— Все большее значение приобретает сегментация аудитории по поколениям.
— Поколение Z рассматривается как ключевая аудитория будущего.
— К 2030 году именно поколение Z станет самой быстрорастущей группой потребителей.
— При этом многие решения сегодня принимаются поколением Y, которое демонстрирует более высокий уровень осторожности к изменениям и экспериментам.

▫️Реконцепция и новые проекты:

Реконцепция ТЦ – это долгосрочный процесс, который занимает в среднем 4–5 лет.

▫️ТЦ «ПИК» (Санкт-Петербург):

— Концепция стартовала в 2021 году, реализация завершилась в 2025
— Созданы арт-пространство «Футурион», фуд-холл «Фуд-культура», обновлен кинотеатр.
— Новый пятизальный кинотеатр с VIP-залами обеспечил рост посещаемости на 15% в начале 2026 года.

▫️ТЦ «Голливуд»:

— Первый крупный торговый центр, открытый в Санкт-Петербурге за последние 8 лет.
— Концепция создавалась с учетом будущих потребительских сценариев.
— Ядро проекта – fashion, дополненное развлечениями, гастрономией, фитнесом и премиальными брендами.

▫️Стратегическое видение:

— Лучшие идеи для развития ТЦ все чаще приходят из других отраслей: банковских сервисов, цифровых продуктов, каршеринга и сервисных бизнесов.
— Решения, которые принимаются сегодня, будут определять конкурентоспособность объектов в 2030 году.
— Премиальный сегмент остается более устойчивым к конкуренции со стороны онлайн-каналов.

Главный тезис сессии: рынку необходимо мыслить на несколько лет вперед и проектировать изменения с учетом будущих сценариев поведения потребителей.

Барометр рынка розничной торговли: ключевые выводы (май 2026).

🎙️ Полина Жилкина, Управляющий партнёр RETEX, член президиума РСТЦ

Исследование:
В опросе приняли участие около 140 представителей отрасли, преимущественно торговых центров. Исследование проводится с декабря 2025 года для отслеживания изменений в настроениях рынка.

▫️Основные показатели:

— Ситуация с трафиком улучшилась: стало больше участников, отмечающих рост посещаемости, в том числе более чем на 10%.
— Средний чек продолжает снижаться, что связывают с сокращением покупательской способности.
— Арендная выручка в большинстве объектов остается стабильной, без выраженного роста.

▫️Категории рынка:

Лидеры по росту товарооборота:
• продукты питания
• фитнес-центры
• парфюмерия

Категории со снижением:
• одежда и обувь
• бытовая техника и электроника
• товары для детей

Влияние онлайн-торговли
Большинство участников отмечают усиление влияния онлайн-каналов. Несмотря на замедление темпов роста e-commerce, его влияние на покупательское поведение остается высоким.

Ожидания до конца 2026 года:

— Наиболее позитивные прогнозы сохраняются у фитнес-сегмента.
— Наибольшие опасения связаны с fashion-ритейлом, а также с кафе и ресторанами.
— Более трети участников ожидают дальнейшую консолидацию рынка, однако растет число тех, кто прогнозирует стабилизацию и постепенное восстановление за счет новых форматов и обновления концепций.

ТЦ в России: аудитория, категории трат и рекомендации девелоперам

🎙️ Алексей Князев, со-основатель «Focus Technologies»


◾️ Состояние сегмента ТЦ:

— Крупные ТЦ продолжают стагнировать и терять аудиторию.
— Динамика зависит от региона: в Москве малые объекты показывали рост, тогда как крупные стагнировали. В других регионах ситуация отличается.
— Фудкорты остаются важным генератором трафика, но одного этого может быть недостаточно, чтобы вытянуть ТЦ при негативных рыночных тенденциях.

▫️Динамика аудитории:

— Офлайн-аудитория сокращается.
— По сравнению с 2023 годом доля старшей аудитории в ТЦ стала выше доли молодежи.
— Основная задача рынка – удержание аудитории и формирование привычки совершать покупки офлайн.

◾️Структура трат и товарные категории:

— Доля расходов на fashion снизилась на 5%, при этом занимаемые площади сократились всего на 1%.
— Категория электроники показывает снижение по ключевым показателям: посещаемости, конверсии и среднему чеку.
— В fashion растет конверсия: покупатели все чаще приходят в магазин с уже сформированным выбором, чтобы посмотреть и примерить товар.

▫️Рекомендации для девелоперов:

— В текущих условиях необходимо глубже понимать бизнес арендаторов и их потребности.
— Ключевая задача – определить ядро аудитории и работать над удержанием лояльных клиентов.
— Управление ТЦ без анализа данных становится неэффективным: сбор и использование аналитики критически важны для принятия решений.
— При общем падении рынка на 5% снижение показателей на 2% уже можно считать хорошим результатом.

Главный вывод: борьба идет не столько за новый трафик, сколько за удержание существующей аудитории и ее возвращение в офлайн.

Посетитель ТЦ: от случайного гостя к амбассадору

🎙️ Елена Горбунова, директор выставки NATMALL и проектов Retail Connect

◾️Как меняется сценарий посещения ТЦ?

Сценарий визита в ТЦ стал значительно разнообразнее. Если раньше основной целью были покупки, то сегодня посетители приезжают за заказами из ПВЗ, на тренировки, встречи, в кафе, на развлечения и только потом совершают покупки. Задача ТЦ – расширять количество сценариев пребывания и увеличивать время нахождения посетителя внутри объекта.

◾️ От посетителя к амбассадору:

Чтобы случайный гость стал постоянным посетителем, а затем амбассадором объекта, торговому центру необходимо создавать:

• привлекательную и комфортную среду
• разнообразие сервисов и форматов
• эмоциональный опыт
• регулярные поводы для возвращения
• понятную и удобную коммуникацию

◾️ Первое впечатление о ТЦ формируется еще до визита:
Сегодня знакомство с объектом начинается онлайн. Перед посещением человек изучает сайт, карты, отзывы и навигацию. Цифровое присутствие становится частью клиентского опыта и напрямую влияет на решение о посещении.

◾️Главные драйверы регулярного трафика:
Наиболее важные причины для регулярных визитов остаются:

• гастрономия
• развлечения
• спорт и фитнес

При этом fashion, обувь и другие традиционные категории сохраняют важную роль, но уже не являются единственным поводом для посещения ТЦ.

◾️Как меняются ТЦ?
Большинство объектов уже работают над обновлением концепций. Основные направления трансформации связаны с развитием развлекательной составляющей, спортивных функций и новых форматов досуга.

◾️Перспективные направления развития:

Среди наиболее востребованных и перспективных категорий были отмечены:

• услуги
• медицина
• образование
• сервисы повседневного спроса

Главная задача современного ТЦ – стать частью повседневного маршрута посетителя. Для этого недостаточно магазинов: нужны сервисы, эмоции, удобство и новые сценарии использования пространства.

Якорные арендаторы новой реальности: кто формирует поток и доход ТЦ?

🎙️ Егия Асатрян, основатель EGAS group, управление и девелопмент коммерческой недвижимости

▫️Эволюция роли якорных арендаторов:
Традиционно трафик в ТРЦ формировали крупные международные бренды – IKEA, Zara, H&M, MediaMarkеt. После 2022 года рынок изменился, а основными конкурентами ТЦ стали маркетплейсы и цифровая среда.

▫️Изменение потребительского поведения:
Посетители все чаще приходят в ТРЦ за досугом, общением, спортом и впечатлениями. Поэтому современный якорный арендатор должен создавать сообщество и формировать привычку возвращаться.

▫️DDX как пример нового якоря:
DDX продает образ жизни и регулярный сценарий посещения. Высокая частота визитов, продуманное зонирование, игровые механики и комьюнити обеспечивают стабильный возврат посетителей и дополнительный трафик для ТРЦ.

▫️Киберспорт:
Современные киберклубы становятся пространствами общения и формирования сообществ. Турниры, командные активности и коллаборации с другими арендаторами помогают создавать дополнительную вовлеченность аудитории.

▫️Медицина:
Медицинские сервисы и диагностические центры закрывают базовую потребность в заботе о здоровье и могут эффективно интегрироваться в совместные программы с другими арендаторами, формируя дополнительные маршруты внутри ТРЦ.

▫️Фудхоллы:
Фудхоллы эволюционировали из формата питания в пространства для общения, встреч и новых впечатлений. Сегодня они выступают полноценными центрами социальной активности внутри объектов.

▫️Telegram-сообщества
Онлайн-сообщества становятся важным инструментом коммуникации с локальной аудиторией. Они позволяют поддерживать ежедневный контакт с посетителями, быстро запускать маркетинговые активности и усиливать посещаемость объектов.

▫️Симбиоз онлайн и офлайн
Базовые потребности посетителей остаются неизменными – еда, здоровье, общение и отдых. Задача ТРЦ – подобрать арендаторов и сервисы, которые смогут закрывать эти потребности и работать как единая экосистема.

⚡️ Прогноз на ближайшие 5 лет:
Наиболее перспективными направлениями названы здравоохранение, образование, спорт, гастрономия, сообщества, отдых, а также термы и spa-комплексы. Главным преимуществом становится способность арендатора встроиться в образ жизни посетителя.

Основной вывод:
Главным фактором привлечения становится не сам продукт, а сообщество, привычка и регулярный повод для возвращения. Именно вокруг этих сценариев будут формироваться якорные арендаторы нового поколения.

Арендная матрица будущего

🎙️Юлия Чернышева, Директор по недвижимости Nhood Россия

◾️ Изменение tenant mix

Сравнение 2023 и 2026 годов показывает постепенное снижение доли fashion-категории (одежда и обувь) как по площади, так и по товарообороту. Одновременно растет роль развлечений, спорта, досуга и гастрономии.

Тренд на усиление «категорий впечатлений» становится устойчивым.

◾️ Площади и товарооборот
Анализ показал, что доля категории в площади не всегда соответствует ее доле в обороте. В 2026 году блок «впечатлений» (еда, развлечения, спорт и др.) формирует уже около 25% общего товарооборота управляемых торговых центров.

◾️Изменение поведения посетителей
ТЦ все чаще воспринимается как место для отдыха, общения и проведения времени с семьей и друзьями. Именно поэтому категории впечатлений формируют более частые визиты и регулярный спрос.

◾️ Экономика площади
Многие операторы сегментов развлечений, спорта и гастрономии демонстрируют арендную эффективность, сопоставимую или даже более высокую, чем классический ритейл. Это меняет подход к распределению площадей внутри объектов.

◾️Новые принципы планировки

Традиционная модель, при которой fashion располагается на лучших локациях, постепенно пересматривается. Рестораны, гастрономические проекты и досуговые форматы все чаще занимают первые этажи и центральные галереи, а не только верхние уровни торговых центров.

◾️Эффективность категорий
Гастрономия демонстрирует один из самых высоких показателей товарооборота на квадратный метр. Категории впечатлений занимают около четверти площадей и уже конкурируют за ключевые локации внутри объектов.

◾️Генерация трафика
Еда, развлечения и спорт формируют значительно больше транзакций, чем традиционные fashion-категории: порядка 365 тыс. чеков против 182 тыс. в одежде и обуви. Именно поэтому такие арендаторы все чаще рассматриваются как полноценные трафикообразующие якоря.

При прогнозировании посещаемости ТЦ сегодня наравне с гипермаркетами, кинотеатрами и fashion-ритейлом учитываются фитнес-клубы, гастрокластеры, рестораны и развлекательные форматы.

◾️ТЦ будущего
В перспективе структура регионального ТЦ может существенно измениться.
В одном из прогнозных сценариев до 50% площадей занимают неторговые форматы: фитнес, термы, гастрокластеры, рестораны и другие категории впечатлений.

Главный вывод
За последние годы ТЦ смещаются от модели «места для покупок» к модели «места для впечатлений». Категории спорта, гастрономии, развлечений и wellness становятся не дополнением к ритейлу, а полноценными драйверами трафика и товарооборота.