Резкое сокращение ввода – это результат наложения макроэкономических факторов на глубокие структурные изменения потребительского поведения. Высокая ключевая ставка, инфляция и частичное снижение реальных доходов домохозяйств спровоцировали переход на сберегательную модель потребления.

Однако это лишь триггер, который ускорил процессы, начавшиеся еще раньше. Пандемия, массовый переход на удаленную работу, развитие онлайн-торговли и сети пунктов выдачи заказов изменили сам статус торговой функции.

Если раньше поход в крупный ТРЦ был событием, выходом за покупками, когда люди ехали туда, чтобы закрыть практически все потребности, то сегодня торговля превратилась в рутину, которая должна вписаться в ежедневное расписание человека. Покупатель больше не готов ехать куда-то специально, он хочет решить задачи по пути, в шаговой доступности от дома или работы.

Сегодня покупатель не планирует специальную поездку за покупками, он решает задачи короткими перебежками: утренний кофе, продукты, ПВЗ за заказом, аптека, все это в течение дня и рядом с домом.

С точки зрения операционной устойчивости малоформатные ТЦ демонстрируют высокую эффективность.

Безусловно, основной причиной является экономическая ситуация, у людей просто меньше денег на траты за рамками базовых потребностей, при этом стоимость товаров и услуг ползет только вверх.

Параллельно с этим рынок переживает фундаментальную трансформацию, которая подрывает саму бизнес-модель традиционных моллов. Стремительный рост маркетплейсов и онлайн-торговли перетянул значительную долю покупателей из офлайна (и опять же в онлайн больше шансов купить товары дешевле и большим с дисконтом, чем в оффлайн), что привело к снижению трафика в ТЦ.

Посещаемость торговых центров в России в 2025 году сократилась на 3%, что последовало за снижением на 2% в 2024 году. Покупатели перешли к сберегательной модели потребления, отказавшись от импульсивных покупок в пользу рационального планирования.

Единственный путь выживания для крупных ТРЦ — трансформация из торговых пространств в многофункциональные общественные центры, где главным продуктом становятся впечатления и досуг. Доля fashion-операторов в новых договорах аренды в крупных ТЦ снизилась до 20%, в то время как доля арендаторов развлекательного и спортивного профиля выросла до 30% и в новых контрактах превышает 55%. Рынок будет жить за счет реконцепции существующих объектов.

Причина в сочетании факторов. Макроэкономика бьет по стройке, ведь деньги дорогие, рост стоимости строительства, сложнее собрать финансирование и окупаемость крупного объекта. Параллельно часть покупок ушла в онлайн, и девелоперы меньше верят в классический большой ТЦ. Поэтому в 2025-м регионы фактически поставили паузу на крупные проекты, а к вводу планируются те, которые были запущены раньше.

Районный ТЦ проще по всем этапам. Его быстрее построить, проще заполнить, понятнее экономика арендатора. Он живет на повседневном спросе - продукты, услуги, еда, ПВЗ, детские секции, спорт. Это те сценарии, которые меньше страдают от конкуренции с онлайном, потому что человеку важны близость и удобство. Для управления и эксплуатации это тоже более устойчиво, т.к. меньше сложных инженерных решений, ниже риск "мертвых галерей" и проще держать базовую заполняемость.

При этом крупный формат в регионах не умер, но стал штучным продуктом. Он имеет перспективу там, где есть крупная агломерация, хороший транспортный поток и дефицит качественного предложения, а сам проект собран как центр притяжения с сильным досугом и сервисами.