🏙 Квартиры до 10 млн рублей в Москве становятся дефицитом

На рынке новостроек Москвы наблюдается стремительное сокращение доступных квартир стоимостью до 10 млн рублей. По данным компании «Метриум», за 2 года предложение новостроек до 10 млн ₽ в Москве сократилось в 3 раза (с 11,7 тыс. до 4 тыс. лотов)..

📉 Причины дефицита:
- Рост цен на жилье: Общая инфляция и повышение стоимости строительства ведут к увеличению цен на недвижимость.
- Запрет на малогабаритные квартиры: С августа 2024 года в Москве запрещено проектировать квартиры площадью менее 28 кв. м, что ограничивает предложение компактного и более доступного жилья .
- Снижение ввода новых проектов: В 2025 году ожидается уменьшение ввода массового жилья на 12%, что также влияет на доступность квартир в нижнем ценовом сегменте.

Квартиры стоимостью до 5 млн руб. практически исчезли с рынка: в марте 2025 года на первичном рынке Москвы предлагалось всего 11 таких лотов.

📌 Что делать?
— Ловите остатки. Квартиры до 10 млн ₽ — актив для аренды и перепродажи. Их цена будет только расти.
— Ищите альтернативы: студии в ЖК бизнес-класса, лоты в МО или городах-спутниках

​​Квартиры за полцены: рекордные скидки на новостройки Москвы в мае 2025

В мае 2025 года на рынке новостроек Москвы зафиксированы беспрецедентные скидки: максимальные дисконты достигают 55–60% . Такие предложения, хотя и ограничены, свидетельствуют о стремлении застройщиков стимулировать спрос в условиях снижения продаж.

✅ Максимальные скидки — до 55–60% на отдельные лоты (например, апартаменты на западе Москвы за 4,6 млн ₽ вместо 11 млн ₽);
✅ Средний дисконт вырос до 5–10% против 3–4% в начале года;
✅ Каждая вторая новостройка в столице предлагает скидки — явные или скрытые;
✅ Снижение продаж: С начала 2025 года количество сделок на первичном рынке Москвы снизилось на 4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Самые крупные скидки часто связаны с:
— завышенными изначально ценами;
— неудачными планировками (окна в стену, низкие этажи).

💡 Что будет со скидками дальше?
Пессимисты: скидки начнут сокращаться из-за возможного снижения ключевой ставки ЦБ и стабилизации рынка.
Оптимисты: летом появятся новые акции с дисконтами до 40% для стимуляции спроса.
Реалисты: застройщики продолжат маневрировать — снижать цены в проблемных проектах и держать маржу в ликвидных.

Льготная ипотека для семей с детьми до 14 лет и участников СВО: что изменится?

Ключевые изменения
1️⃣ Новые категории получателей:
— Семьи с детьми до 14 лет (ранее — только до 6 лет).
— Семьи участников СВО (при наличии детей).
2️⃣ Дифференцированные лимиты:
— Максимальная сумма кредита может быть увеличена в зависимости от количества членов семьи.
3️⃣ Запрет комиссий:
— Банкам запретят взимать дополнительные платежи при оформлении льготной ипотеки

Текущие условия программы
• Ставка: 6% годовых.
• Первоначальный взнос: от 20%.
• Лимиты:
— 12 млн ₽ — для Москвы, МО, Санкт-Петербурга и ЛО.
— 6 млн ₽ — для остальных регионов.
• Срок действия программы: до 2030 года.

💡 Прогнозы
- Продажи новостроек могут вырасти на 15–20% к концу 2025 года.
- Расширение аудитории увеличит потенциальный спрос минимум вдвое — детей 7–14 лет в городах-миллионниках столько же, сколько дошкольников.
- Итогом анонса уже стал рост котировок крупных девелоперов на Мосбирже

⚠️ Сложности реализации:
— Высокие цены: Даже с льготой жилье в Москве остается недоступным для многих (средняя стоимость «квадрата» — 350 тыс. ₽).
— Ограниченные лимиты: Для многодетных семей лимита в 6 ₽ - 12 млн ₽ может не хватить

📌 Вывод: Расширение льготной ипотеки — шанс для тысяч семей улучшить жилищные условия. Но без снижения цен или увеличения лимитов эффект ограничен.

🚀 Новая схема покупки недвижимости: замена ипотеки?

Московские застройщики запустили альтернативу ипотеке — рассрочку с элементами лизинга на срок до 10 лет. Покупатель может заселиться сразу после получения ключей, но станет собственником только после полной выплаты стоимости квартиры.

📊 Как это работает?
- Первоначальный взнос — от 15%;
- Платежи ниже, чем при классическом лизинге;
- Нет переплат (в отличие от ипотеки);
- Собственность переходит только после финального платежа.

✅ Плюсы для покупателей:
- Доступ к жилью без высоких процентов;
- Гибкий график выплат;
- Можно заселиться сразу.

⚠️ Но есть нюансы:
- До полной выплаты квартира — собственность застройщика;
- Риск потери жилья при просрочках (как в лизинге);
- Застройщики не обладают такой экспертностью в выдаче кредитов, как банки, которые на этом специализируются;
- Пока схему предлагают около 2% застройщиков.

📉 Риски для инвесторов:
1️⃣ Дефолты покупателей. Если экономика замедлится, многие не смогут платить. Застройщик вернет квартиры и выбросит их на рынок как дистресс-активы, что обрушит цены.
2️⃣ Пример Дубая. Я много работал по недвижимости ОАЭ (да и сейчас продолжаю там деятельность) и после кризиса 2008-го тысячи инвесторов не смогли выплатить рассрочку. Это привело к обвалу рынка и лавине так называемых «дистресс-сделок». В России аналогичный сценарий возможен при резком спаде.
3️⃣ Ликвидность. Если схема станет массовой, а спрос упадет, инвесторы могут столкнуться с трудностями при продаже. Перепродать «полу-лизинговый» контракт сложнее: банк его не кредитует, а новый покупатель должен принять условия рассрочки.
4️⃣Переоценка цены. Отсутствие процента маскируют завышенный прайс — стоимость м² может быть выше рыночной на 10 – 15 %.

🔍 Выводы:
- Для покупателей: схема выгодна при стабильном доходе, но требует дисциплины.
- Для инвесторов:
- Оценивайте надежность застройщика — если он обанкротится, сделка сорвется;
- Учитывайте риск переизбытка дистресс-активов;
- Диверсифицируйте портфель — не вкладывайтесь только в проекты с такой схемой.

А вы готовы инвестировать в такие проекты?

​​Государство vs. Рынка недвижимости: Москва на игле субсидий. Что будет, если «допинг» закончится?

В московской «песочнице» недвижимости сегодня играют не рыночные законы, а госденьги: бюджет тратит сотни миллиардов рублей на программу «Жилище», а льготные ипотеки становятся двигателем 8–9 из 10 сделок. Пока кран субсидий открыт — цены держатся и стройки вводятся. Но если поток ослабнет, спрос просядет, а девелоперы останутся с дорогим нереализованным стоком.

Ключевые моменты
✅Льготная ипотека: по итогам I кв.-2025 льготные кредиты заняли 84,5 % всей выдачи; в Москве доля превышает 85 % сделок .
✅ Новые поручения: президент поручил расширить семейную ипотеку на детей до 14 лет и семьи участников СВО. Минфин оценивает возможный доп-объём субсидий в сотни млрд ₽ в год.
✅ Снижение ликвидности: В 2025 году инвестиции в жилую недвижимость Москвы упали на 35%, а ставки доходности сравнялись или ниже депозитов.

🏗Что будет, если субсидии сократят
1️⃣ Спрос: оценочно может упасть на 60 % в первичке, так как большинство нынешних покупателей не проходит по «рыночным» ставкам.
2️⃣ Цены: исторически после снятия господдержки возможна коррекция 15 -25 % — аналогично откату цен в Москве 2015 г.
3️⃣ Продажи девелоперов: уже сейчас 30 % квартир остаются непроданными к вводу домов, без льгот срок экспозиции может удвоиться.

🔍 Выводы
Рынок недвижимости давно превратился в государственный проект. Пока «стимулятор» работает — цены и продажи бодры. Но настоящий инвестор должен быть готов к сценарию, где протеин убирают, а мышцы остаются без подпитки. Трезво оценивайте риски и стройте стратегию так, чтобы пережить возможную «натуральную сушку».

Кризис рассрочек: 10% сделок в Москве расторгнуто

📊 По итогам весны
- Доля покупок в рассрочку в Москве 👉 до 70%
- Расторгается ~10% таких договоров.
- По прогнозам брокеров, к концу года доля отказов может подрасти до 15–20%.

❓ Почему покупатели отказываются?
1. «Ипотека не спасла». 80% брали рассрочку, рассчитывая позже рефинансировать через ипотеку со ставкой 10-15%. Но ставки остаются на уровне 25-29%.
2. Финансовые провалы. Покупатели теряют доходы, не продают старую недвижимость или не получают ожидаемых премий. Платежи по рассрочке достигают 1 млн руб., что неподъемно при форс-мажоре.
3. Разочарование в лотах. 15% расторжений — из-за смены планов. Например, семья понимает, что квартира мала, и ищет вариант больше

📉 Последствия для инвесторов
- Волна «проблемных» активов. К 2026 году тысячи расторгнутых сделок выбросят на рынок квартиры из «возвратного фонда» застройщиков. Но зато цены в массовом сегменте могут снизиться на 10-15% .
- Перекос в элитном сегменте. Пока массовый сегмент проседает на 29.7% по стартам новых проектов, старты проектов элитного жилье наоборот растут. Инвесторы идут в премиум как в «тихую гавань».
- Кризис ликвидности. Застройщики уже сокращают новые проекты: предложение на стадии котлована упало на 7.4%.

Москвичи платят 2 млн за "квадрат"? А стройка все замедляется

💰 Цена вопроса
- Средний «квадрат»: 345 тыс. ₽ ➡️ с ипотекой под 26 % превращается в ~2 млн ₽ (рост в 5,7 раза). Это уже цена элитной квартиры.
- Новостройка: 313 тыс. ₽ ➡️ ~1,8 млн ₽ (x5,6).
- Даже семейная ипотека с 6 % тащит цену до 557 тыс. ₽ (x1,8)

🏗 На этом фоне стройка снижает объемы
• В мае девелоперы вывели на рынок лишь 2,7 млн м² — минимум за 5 лет.
• Москва просела на 42 %, а к примеру Ростовская обл. — на все 59 %.
• Как уже писал ранее, расторжение по рассрочке повысилось до 10% от всех договоров.

🎯 Фокус на ставку
До заседания ЦБ осталось несколько дней, и давление на Эльвиру Набиуллину растёт.

Обзор главных акций столичных застройщиков на июнь-2025

🏘 MR Group
- Ипотека 3,5 % на весь срок для семей с детьми (пул проектов CityZen, SET, др.)
- Скидки до 25 % на готовые квартиры в City Bay
- 0 % рассрочка на премиальный комплекс Slava до конца 2026 г.

✈️ Самолёт
- Акция «-25 % на готовые квартиры» — мебель и отделка включены, действует до 15 июня
- Рассрочка 0 % на 3 года: первый взнос от 15 %, платежи ≈ 20 100 ₽/мес.

🏙 ПИК
- Лояльность «ПИК-Бонус»: до 5 % цены возвращается баллами (экв. скидка до 2 млн ₽) на любую покупку, редакция действует с 16.01.2025 — баллы можно конвертировать в скидку, деньги или частичное погашение ипотеки

🚀 FSK
- «Живите сейчас — платите потом»: рассрочка при 30 % взносе, подписать договор до 30 июня
- «Квартира от 1 ₽/мес.» новая траншевая ипотека с двумя платежами, до 30 июня

🏗 Level Group
- Семейная ипотека 3,8 % с МКБ; бронирование до 30 июня, кредит до 12 млн ₽

🌳 Ingrad
- Пакет «Комбо-выгода»: объединяет скидку + субсидированную ипотеку, действует на весь пул проектов

🌿 А101 (Новая Москва)
- «Гибкая рассрочка» — клиент сам выбирает срок и график платежей, акция до 30 июня
- «Стартуй с нуля»: взнос от 10 %, рассрочка до 6 мес., на дома со сдачей ≥ 2026 г.

🏢 Донстрой
- Trade-in «Старая квартира → новая»: фиксируют цену покупаемого лота и берут на себя продажу вашего жилья (проект «РЕКА»)

💡 Тренд месяца: доля проектов со скидками уже превысила 55 %, а единичные лоты продаются с дисконтом до 60 % — застройщики активно стимулируют спрос на фоне дорогой ипотеки.

Почему не стоит поддаваться «панике риэлтора», что значит первое снижение до 20 %

ЦБ развернул тренд: 6 июня регулятор опустил ключевую с 21 % до 20 % — впервые за два с половиной года

🕶 Что скажут риэлторы? Уже сегодня вы услышите мантру «Бери сейчас — завтра дороже!». Да, цены в итоге поползут вверх, но, по оценке аналитиков, лишь в диапазоне инфляции — ≈ 6–7 % годовых, а не на десятки процентов.

💡 Что это значит прямо сейчас?

1. Ипотека: минимальные выплаты снизятся символически. Серьёзное оживление возможно, когда ставки уверенно уйдут < 15 %.
1. Цены: небольшой рост в коридоре инфляции, особенно если застройщики сохранят акции и льготные программы.
1. Риэлторы: будут убеждать, что «лучше не медлить». Помните о законопроекте — скоро к профессии предъявят стандарты, и выбор агентства станет проще.

​​Легализация серого рынка, сдавать дома придется легально

1 сентября 2025 года в 17 регионах России стартует эксперимент по легализации гостевых домов. Это шаг к упорядочиванию частного сектора размещения туристов и повышению качества предоставляемых услуг.

📜 Что такое гостевой дом?
Гостевой дом — это индивидуальный жилой дом или его часть, используемая для предоставления гостиничных услуг.

⚠️ Важные ограничения:
1️⃣ Один дом — один хозяин: даже если у вас 3 дома, легализовать можно только один.
2️⃣ Регистрация в реестре: присвоение номера через госуслуги + фотоотчет через приложение «Инспектор».
3️⃣ Не более 30 гостей единовременно!

🛠 Жесткие требования к дому:
- Площадь комнат: Одноместная: от 9 м², двухместная: от 12 м²
- Обязательно: Пожарные датчики, огнетушители на каждом этаже. Горячая/холодная вода 24/7 (или запас воды на сутки). Бесплатный Wi-Fi, аптечка, вызов скорой. Бесплатная питьевая вода (0.5 л/человека в сутки). Постельное белье: смена раз в 5 дней, полотенца — раз в 3 дня.

📆 Сроки
Эксперимент продлится до 31 декабря 2027 года на 17 регионах. По его итогам будет принято решение о возможном распространении практики на всю территорию России.

Как всегда напоминаю, что премьер у нас бывший руководитель налоговой и мы все больше будем под присмотром.

🏘 Спад продаж и избыток предложения. Рынок новостроек в России

В мае продажи квартир в новостройках упали на 40% г/г. По данным «Дом.рф», куплено всего 1,7 млн кв. м — на 300 тыс. меньше, чем в апреле. За 5 месяцев спад 16%. Причина? Год назад заканчивалась льготная ипотека, и люди бросились покупать. Было выдано 95 тысяч ипотечных кредитов при средней цифре около 45-55 тыс.

🏗 Перепроизводство в регионах
И одновременно вторая новость. Более чем в 30 регионах — затоваривание. В Орловской, Пензенской, Челябинской областях, Карачаево-Черкесии и Красноярском крае риск кризиса перепроизводства высокий. Даже в Московской области и Петербурге ситуация средняя.

📌 Поэтому в регионах с высоким риском перепроизводства застройщики могут столкнуться с необходимостью снижения цен. Покупать срочно нет большого смысла, но в регионах с перепроизводством можно поймать скидку.

​​Wildberries продает квартиры? Разбор анонса и 3 причины, почему это провалится

Глава Wildberries & Russ Татьяна Ким объявила о старте продаж недвижимости на маркетплейсе. Идут переговоры с «двумя крупными девелоперскими проектами» — якобы это следующий шаг после авто и дачных домов. Но так ли это реально?

❗️ Почему это (скорее всего) PR-пустышка?
1️⃣ Скандальная репутация WB: драки на складах, «пропажа» товаров на сотни миллионов (например, 20 тыс. пар обуви за 200 млн ₽ 1), блокировки продавцов из-за штрафов.

2️⃣ Юридические вопросы Сделки с недвижимостью требуют проверки документов, выезда на объект, сопровождения регистрации в Росреестре. У WB нет компетенций в этой сфере.

3️⃣ Провальный опыт с авто Продажи машин на маркетплейсах не взлетели. Только 12% россиян готовы купить авто онлайн. Отпугивает невозможность убрать накрутки дилеров и проверить авто «на месте».

🔮 Прогноз. Шансы на успех — 2 из 10. Если девелоперы предложат на площадке эксклюзивные лоты на 20–30% дешевле рынка, может сработать.

Заявление под ПМЭФ звучит громко, но рынок вряд ли массово перейдёт на формат «квартира в один клик» без жёстких гарантий покупателю

Своих не бросаем: мораторий на штрафы застройщикам продлен

Министр строительства Ирек Файзуллин подтвердил: штрафы для застройщиков за просрочку сдачи квартир дольщикам не будут начислять и во второй половине 2025 года. Это решение должно помочь компаниям сохранить финансовую устойчивость.

⏳ Что включает и как работает мораторий:
- 🛑 Запрет на начисление неустоек (штрафов, пеней) с застройщиков за просрочку передачи квартир по ДДУ.
- 🚫 Запрет на взыскание компенсаций за недостатки: любые задержки с устранением дефектов не финансируются.
- 💵 Ограничение процентов при возврате денег — если дольщик расторгает договор, проценты не начисляются.

🤝 Что это значит для дольщиков?
Продление моратория — это временная мера поддержки застройщиков, чтобы дать им возможность достроить дома. Минстрой подчеркивает: ситуация под контролем, но требует внимания.

​​Ипотека рухнула на 61%?

За первые 2 недели июня 2025 в России выдали всего 26 тыс. ипотечных кредитов (на 123 млрд ₽). Это на 61% меньше (шт.) и на 58% меньше (₽) год к году! (Данные "Дом.РФ").
👉 Причина: Июнь 2024 был рекордным – все спешили в "последний вагон" массовой господдержки!


📉 Льготные программы тоже в минусе, что выгодно государству:
- 195 тыс. кредитов (-46% г/г)
- 1,115 трлн ₽ (-41% г/г)

🌱 Но есть и позитивные сигналы:
- За неделю (8-14 июня) количество выданной ипотеки выросло на 21%, объем в деньгах — на 25%.
- Одобрения льготных кредитов увеличились на 9% за последнюю неделю, вопреки заявлениям банков о намерениях свернуть программы из-за низкой прибыли.
- 7 из 10 крупнейших банков снизили ставки, но уровень остаётся крайне высоким.
- Сбербанк допускает дальнейшее снижение ставок до конца июля даже без решения ЦБ.

🔻 Вывод: Ставки все еще "заградительные" – переплата может быть пятикратной. Дальнейшее снижение ставок вероятно уже в ближайшие недели.

​​И все-таки она Наша. Как застройщики переводят ЖК на русский.

С 1 марта 2026 года названия ЖК в рекламе, на вывесках и навигации должны оформляться исключительно на кириллице Не требуют переименования ЖК, введённые в эксплуатацию до 24 июня 2025 года.

До 50% премиум объектов в Москве и Петербурге используют англицизмы. А ребрендинг нового ЖК обойдётся в 1,5–30 млн рублей на проект (исследования, замена вывесок, рекламных материалов).

Как бы выглядели названия ЖК на русском
🌲 ЖК «FoRest» — «Лес» или «Зеленый бор». Белочки уже пакуют чемоданы.
🏡 ЖК «Village» — превратится в «Деревеньку» или «Село». Бабушка бы одобрила.
🏞 ЖК «Park Place» — «Площадь у парка»
🏘ЖК «Sky Garden» — «Небесный сад»

Видимо пора включать фантазию и создавать названия, которые будут звучать гордо и по-нашему👌

Семейная ипотека меняет правила игры

Правительство планирует ограничить выдачу семейной ипотеки регионом прописки заемщика.
Проще говоря:
- прописан в Москве — берёшь семейную ипотеку только в Москве;
- прописан в Твери — в Москве взять уже не получится, только в Твери.

🤔 Почему это происходит?
📌 53% сделок по семейной ипотеке в прошлом году совершались на покупку дополнительного жилья («на вырост» или родственникам).
📌 Только 36% приобретали своё основное жильё, а около 11% использовали эту ипотеку для инвестиций (сдача или перепродажа).

❗️ О чем это говорит инвестору.
Ограничение семейной ипотеки регионом прописки ударит по части спроса на жильё в крупных городах (особенно в Москве и Петербурге).

​​В очередь на выход становись. –40 % продаж новостроек.

Согласно «Дом.РФ», с июля 2024 по июнь 2025 было продано 458,7 тыс. квартир – на 38,7 % меньше по лотам и на 37,2 % по площади год к году. Аналогичные данные у Циан: –39 % сделок (≈477 тыс.)

🛑 Основные причины:
• Свертывание массовой льготной ипотеки (с 1 июля 2024).
• Повышение ставок по рыночной ипотеке – до 19–30 %.
• Ужесточение семейной ипотеки и ограничение рассрочек

📌 Рекомендации для инвесторов:
1️⃣ Ускорьте сделки. «Последний вагон» для семейной ипотеки работает, пока не вступили региональные ограничения.
2️⃣ Ценовая дисциплина. Девелоперы готовы договориться – используйте ситуацию для переговоров по скидке.
3️⃣ Следите за новыми проектами. Риск затаривания продуктом выше – выбирайте проекты на поздних стадиях строительства.