​​«Готов, но не куплен»: сколько стоит застройщику каждая пустующая квартира

Аналитики фиксируют рост непроданных квартир в уже сданных домах на 30% в городах-миллионниках. Речь о жилье, которое формально перешло на вторичный рынок, но продолжает реализовываться самими застройщиками.

Какие расходы ложатся на девелопера, пока квартиры зависли

1️⃣ Налог на имущество. Как только дом введён в эксплуатацию, непроданные помещения превращаются для застройщика в объект налогообложения — 0,3–2 % от кадастровой стоимости ежегодно.
2️⃣ Коммуналка и содержание общих зон. До подписания акта приёма передачи все счета за отопление, электричество, воду и уборку идут в адрес строительной компании.
3️⃣ Процент по проектному кредиту. Рост ключевой ставки довёл стоимость проектного финансирования до 21 % годовых; пока деньги дольщиков лежат на эскроу счетах, проценты продолжают капать.
4️⃣ Аренда земли под домом. До момента, когда собственники зарегистрируют право и смогут выкупить участок, девелопер платит аренду, обычно около 3 % кадастровой стоимости в год.
5️⃣ Охрана, консьерж сервис, страховка. Дом должен функционировать с полным набором услуг, чтобы встречать потенциальных покупателей и сохранять имущество в исправности.

В сумме эти статьи могут «съедать» десятки миллионов рублей в год, если на балансе остаются непроданные метры.

Почему готовую квартиру продать сложнее, чем «картинку»

Пока объект только на рендерах, девелопер показывает идеальные фасады и безупречные подъезды. После сдачи покупатель получает доступ к реальным помещениям, где проявляются: кривые откосы, звуко «звонкие» перегородки и окружение, не совпадающее с маркетинговыми обещаниями. Эти дефекты становятся предметом торга или даже претензий — тем более что с 1 сентября 2024 го дольщики имеют право взыскивать убытки сверх неустойки, пусть и с урезанными штрафами.

С марта 2025 года у застройщиков появились собственные «стандарты отделки», что ещё сильнее смещает фокус на фактическое качество, заметное при осмотре живых стен.

Вывод: Готовые новостройки — это шанс сэкономить, запросив скидки (особенно в регионах) и избежать рисков долгостроя.

Сбер и ВТБ отменили комиссии по льготной ипотеке: что это значит для рынка?

✔️ С 12–13 мая 2025 Сбер и ВТБ больше не будут брать комиссии с застройщиков за льготную ипотеку (семейную, IT-, дальневосточную и др.).
✔️ Первоначальный взнос остался от 20,1%, остальные условия программ не изменились.
✔️ ВТБ призвал другие банки последовать их примеру: «Нужна прозрачная система для всего рынка».

Раньше банки взимали с застройщиков 4–19% от суммы кредита, а те включали эти расходы в стоимость квартир. По сути, комиссии платили покупатели, что завышало цены на жилье.

Что будет с ценами?
🔹 Оптимисты (Level Group): отмена комиссий может снизить стоимость жилья на 5–8%.
🔹 Скептики (РАСК, «Этажи»): цены вряд ли упадут, но рост замедлится. Например, комиссии составляли всего 1,5% выручки застройщиков.
🔹 Нюанс: 70% топ-20 банков всё ещё берут комиссии, поэтому девелоперы пока не откажутся от «накруток».

⚠️ Риски: Банки могут ужесточить одобрение заявок или повысить первоначальный взнос до 30% для «сложных» заёмщиков.

Вывод: Отмена комиссий — шаг в сторону доступности жилья, но ждать резкого падения цен не стоит. Пока ключевые драйверы стоимости — себестоимость строительства и кредитные ставки. Скорее всего, застройщики просто перераспределят расходы, а покупатели получат точечные скидки при выборе банков без комиссий.

В Москве стало меньше дешевых новостроек

В апреле 2025 года предложение новостроек массового сегмента в Москве сократилось на 14,2% по сравнению с мартом, а в годовом выражении — на 27,3%. Особенно заметно уменьшилось количество квартир: минус 15,7% за месяц и 28,6% за год.

Почему так происходит?
1️⃣ Скидки стимулируют спрос
Застройщики предлагают значительные скидки, достигающие до 55% в одном ЖК на западе Москвы, что привлекает покупателей и ускоряет распродажу доступных лотов.
2️⃣ Отсутствие новых проектов
В апреле не стартовал ни один новый проект массового сегмента, что ограничивает предложение на рынке.
3️⃣ Рост цен
Средняя цена квадратного метра в строящихся ЖК массового сегмента превысила 350,5 тыс. руб., увеличившись на 2,8% за месяц и на 5,7% за год.

Что это значит: Покупателям стоит быть готовыми к более высокому уровню цен и ограниченному выбору в ближайшее время.

​​Скидки на вторичное жилье в России выросли вдвое: где выгоднее?

✅ Средний размер скидок на вторичку в России достиг 6,3% — это вдвое больше, чем в 2024 году (3%).
✅ В отдельных городах дисконты доходят до 10,8% (Нижний Новгород), 9,5% (Краснодар), 9,3% (Красноярск).
✅ Москва: средняя скидка — 5,8%, но в бизнес-классе можно выторговать до 10%.
✅ Стартовые цены не падают. Средняя цена предложения за год выросла на 0,3%.

Где самые большие скидки?

Топ-3 городов с максимальным дисконтом:
- Нижний Новгород — 10,8%
- Краснодар — 9,5%
- Красноярск — 9,3%

Минимальные скидки:
- Ростов-на-Дону — 2%
- Пермь — 2,8%
- Санкт-Петербург — 3,9%

Почему скидки растут?
🔹 Покупатели экономят на кредитах: Большинство сделок — за наличные или с минимальной ипотекой. Люди хотят максимальный дисконт, чтобы снизить расходы.
🔹 Продавцы спешат: Собственники готовы уступить в цене, чтобы погасить ипотеку, купить новое жилье или не упустить выгодный вариант.
🔹 Высокие ставки по ипотеке: Рыночные ставки превышают 28%, что подталкивает к торгу.

Что будет дальше?
📉 Прогноз: К концу 2025 года средний уровень торга может вырасти до 6,5% и более.
📌 Цены не упадут массово: Собственники держат стартовые цены, а скидки дают только в процессе переговоров. Общая динамика останется стабильной.

​​Элитная недвижимость Москвы в 2025: «тихая гавань» или новый рекорд?

📊 Что происходит с рынком де-люкс?
• Цены взлетели: Средняя стоимость квадратного метра в сегменте де-люкс — 2,9 млн руб. (+22% за год). В премиум-классе — 1,4 млн руб. (+34% за год).
• Предложение растет: На рынке доступно 3,1 тыс. элитных лотов (+28% за год). Внутри Бульварного кольца — 13 проектов, включая новый клубный дом «Рождественка 8» с резиденциями от 490 млн руб.
• Спрос бьет рекорды: За первый квартал 2025 продано 425 лотов — на 30% больше, чем в 2024.

🛡 Почему элитная недвижимость — «тихая гавань» для инвестиций
1. Рассрочки вместо ипотеки:
— 90% сделок — за наличные или длительные рассрочки (до 2 лет) без процентов. Пример: проект «Рождественка 8» предлагает гибкие платежи, сохраняя доход с депозитов.
2. Бегство от рисков:
— Региональные бизнесмены и IT-миллионеры переводят капиталы из зарубежных активов в московские пентхаусы.
3. Защита капитала:
— Элитное жилье дорожает быстрее инфляции (+22% за год vs 7-9% инфляции).

💡 Прогноз на 2025: куда ветер дует?
• Цены продолжат рост: +5–10% к концу года.
• Новые проекты: Старт продаж в 10+ элитных ЖК (Раменки, Цветной бульвар).
• Риски: Дефицит уникальных объектов в ЦАО из-за морального устаревания старых проектов.

🏙 Квартиры до 10 млн рублей в Москве становятся дефицитом

На рынке новостроек Москвы наблюдается стремительное сокращение доступных квартир стоимостью до 10 млн рублей. По данным компании «Метриум», за 2 года предложение новостроек до 10 млн ₽ в Москве сократилось в 3 раза (с 11,7 тыс. до 4 тыс. лотов)..

📉 Причины дефицита:
- Рост цен на жилье: Общая инфляция и повышение стоимости строительства ведут к увеличению цен на недвижимость.
- Запрет на малогабаритные квартиры: С августа 2024 года в Москве запрещено проектировать квартиры площадью менее 28 кв. м, что ограничивает предложение компактного и более доступного жилья .
- Снижение ввода новых проектов: В 2025 году ожидается уменьшение ввода массового жилья на 12%, что также влияет на доступность квартир в нижнем ценовом сегменте.

Квартиры стоимостью до 5 млн руб. практически исчезли с рынка: в марте 2025 года на первичном рынке Москвы предлагалось всего 11 таких лотов.

📌 Что делать?
— Ловите остатки. Квартиры до 10 млн ₽ — актив для аренды и перепродажи. Их цена будет только расти.
— Ищите альтернативы: студии в ЖК бизнес-класса, лоты в МО или городах-спутниках

​​Квартиры за полцены: рекордные скидки на новостройки Москвы в мае 2025

В мае 2025 года на рынке новостроек Москвы зафиксированы беспрецедентные скидки: максимальные дисконты достигают 55–60% . Такие предложения, хотя и ограничены, свидетельствуют о стремлении застройщиков стимулировать спрос в условиях снижения продаж.

✅ Максимальные скидки — до 55–60% на отдельные лоты (например, апартаменты на западе Москвы за 4,6 млн ₽ вместо 11 млн ₽);
✅ Средний дисконт вырос до 5–10% против 3–4% в начале года;
✅ Каждая вторая новостройка в столице предлагает скидки — явные или скрытые;
✅ Снижение продаж: С начала 2025 года количество сделок на первичном рынке Москвы снизилось на 4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Самые крупные скидки часто связаны с:
— завышенными изначально ценами;
— неудачными планировками (окна в стену, низкие этажи).

💡 Что будет со скидками дальше?
Пессимисты: скидки начнут сокращаться из-за возможного снижения ключевой ставки ЦБ и стабилизации рынка.
Оптимисты: летом появятся новые акции с дисконтами до 40% для стимуляции спроса.
Реалисты: застройщики продолжат маневрировать — снижать цены в проблемных проектах и держать маржу в ликвидных.

Льготная ипотека для семей с детьми до 14 лет и участников СВО: что изменится?

Ключевые изменения
1️⃣ Новые категории получателей:
— Семьи с детьми до 14 лет (ранее — только до 6 лет).
— Семьи участников СВО (при наличии детей).
2️⃣ Дифференцированные лимиты:
— Максимальная сумма кредита может быть увеличена в зависимости от количества членов семьи.
3️⃣ Запрет комиссий:
— Банкам запретят взимать дополнительные платежи при оформлении льготной ипотеки

Текущие условия программы
• Ставка: 6% годовых.
• Первоначальный взнос: от 20%.
• Лимиты:
— 12 млн ₽ — для Москвы, МО, Санкт-Петербурга и ЛО.
— 6 млн ₽ — для остальных регионов.
• Срок действия программы: до 2030 года.

💡 Прогнозы
- Продажи новостроек могут вырасти на 15–20% к концу 2025 года.
- Расширение аудитории увеличит потенциальный спрос минимум вдвое — детей 7–14 лет в городах-миллионниках столько же, сколько дошкольников.
- Итогом анонса уже стал рост котировок крупных девелоперов на Мосбирже

⚠️ Сложности реализации:
— Высокие цены: Даже с льготой жилье в Москве остается недоступным для многих (средняя стоимость «квадрата» — 350 тыс. ₽).
— Ограниченные лимиты: Для многодетных семей лимита в 6 ₽ - 12 млн ₽ может не хватить

📌 Вывод: Расширение льготной ипотеки — шанс для тысяч семей улучшить жилищные условия. Но без снижения цен или увеличения лимитов эффект ограничен.

🚀 Новая схема покупки недвижимости: замена ипотеки?

Московские застройщики запустили альтернативу ипотеке — рассрочку с элементами лизинга на срок до 10 лет. Покупатель может заселиться сразу после получения ключей, но станет собственником только после полной выплаты стоимости квартиры.

📊 Как это работает?
- Первоначальный взнос — от 15%;
- Платежи ниже, чем при классическом лизинге;
- Нет переплат (в отличие от ипотеки);
- Собственность переходит только после финального платежа.

✅ Плюсы для покупателей:
- Доступ к жилью без высоких процентов;
- Гибкий график выплат;
- Можно заселиться сразу.

⚠️ Но есть нюансы:
- До полной выплаты квартира — собственность застройщика;
- Риск потери жилья при просрочках (как в лизинге);
- Застройщики не обладают такой экспертностью в выдаче кредитов, как банки, которые на этом специализируются;
- Пока схему предлагают около 2% застройщиков.

📉 Риски для инвесторов:
1️⃣ Дефолты покупателей. Если экономика замедлится, многие не смогут платить. Застройщик вернет квартиры и выбросит их на рынок как дистресс-активы, что обрушит цены.
2️⃣ Пример Дубая. Я много работал по недвижимости ОАЭ (да и сейчас продолжаю там деятельность) и после кризиса 2008-го тысячи инвесторов не смогли выплатить рассрочку. Это привело к обвалу рынка и лавине так называемых «дистресс-сделок». В России аналогичный сценарий возможен при резком спаде.
3️⃣ Ликвидность. Если схема станет массовой, а спрос упадет, инвесторы могут столкнуться с трудностями при продаже. Перепродать «полу-лизинговый» контракт сложнее: банк его не кредитует, а новый покупатель должен принять условия рассрочки.
4️⃣Переоценка цены. Отсутствие процента маскируют завышенный прайс — стоимость м² может быть выше рыночной на 10 – 15 %.

🔍 Выводы:
- Для покупателей: схема выгодна при стабильном доходе, но требует дисциплины.
- Для инвесторов:
- Оценивайте надежность застройщика — если он обанкротится, сделка сорвется;
- Учитывайте риск переизбытка дистресс-активов;
- Диверсифицируйте портфель — не вкладывайтесь только в проекты с такой схемой.

А вы готовы инвестировать в такие проекты?

​​Государство vs. Рынка недвижимости: Москва на игле субсидий. Что будет, если «допинг» закончится?

В московской «песочнице» недвижимости сегодня играют не рыночные законы, а госденьги: бюджет тратит сотни миллиардов рублей на программу «Жилище», а льготные ипотеки становятся двигателем 8–9 из 10 сделок. Пока кран субсидий открыт — цены держатся и стройки вводятся. Но если поток ослабнет, спрос просядет, а девелоперы останутся с дорогим нереализованным стоком.

Ключевые моменты
✅Льготная ипотека: по итогам I кв.-2025 льготные кредиты заняли 84,5 % всей выдачи; в Москве доля превышает 85 % сделок .
✅ Новые поручения: президент поручил расширить семейную ипотеку на детей до 14 лет и семьи участников СВО. Минфин оценивает возможный доп-объём субсидий в сотни млрд ₽ в год.
✅ Снижение ликвидности: В 2025 году инвестиции в жилую недвижимость Москвы упали на 35%, а ставки доходности сравнялись или ниже депозитов.

🏗Что будет, если субсидии сократят
1️⃣ Спрос: оценочно может упасть на 60 % в первичке, так как большинство нынешних покупателей не проходит по «рыночным» ставкам.
2️⃣ Цены: исторически после снятия господдержки возможна коррекция 15 -25 % — аналогично откату цен в Москве 2015 г.
3️⃣ Продажи девелоперов: уже сейчас 30 % квартир остаются непроданными к вводу домов, без льгот срок экспозиции может удвоиться.

🔍 Выводы
Рынок недвижимости давно превратился в государственный проект. Пока «стимулятор» работает — цены и продажи бодры. Но настоящий инвестор должен быть готов к сценарию, где протеин убирают, а мышцы остаются без подпитки. Трезво оценивайте риски и стройте стратегию так, чтобы пережить возможную «натуральную сушку».

Кризис рассрочек: 10% сделок в Москве расторгнуто

📊 По итогам весны
- Доля покупок в рассрочку в Москве 👉 до 70%
- Расторгается ~10% таких договоров.
- По прогнозам брокеров, к концу года доля отказов может подрасти до 15–20%.

❓ Почему покупатели отказываются?
1. «Ипотека не спасла». 80% брали рассрочку, рассчитывая позже рефинансировать через ипотеку со ставкой 10-15%. Но ставки остаются на уровне 25-29%.
2. Финансовые провалы. Покупатели теряют доходы, не продают старую недвижимость или не получают ожидаемых премий. Платежи по рассрочке достигают 1 млн руб., что неподъемно при форс-мажоре.
3. Разочарование в лотах. 15% расторжений — из-за смены планов. Например, семья понимает, что квартира мала, и ищет вариант больше

📉 Последствия для инвесторов
- Волна «проблемных» активов. К 2026 году тысячи расторгнутых сделок выбросят на рынок квартиры из «возвратного фонда» застройщиков. Но зато цены в массовом сегменте могут снизиться на 10-15% .
- Перекос в элитном сегменте. Пока массовый сегмент проседает на 29.7% по стартам новых проектов, старты проектов элитного жилье наоборот растут. Инвесторы идут в премиум как в «тихую гавань».
- Кризис ликвидности. Застройщики уже сокращают новые проекты: предложение на стадии котлована упало на 7.4%.

Москвичи платят 2 млн за "квадрат"? А стройка все замедляется

💰 Цена вопроса
- Средний «квадрат»: 345 тыс. ₽ ➡️ с ипотекой под 26 % превращается в ~2 млн ₽ (рост в 5,7 раза). Это уже цена элитной квартиры.
- Новостройка: 313 тыс. ₽ ➡️ ~1,8 млн ₽ (x5,6).
- Даже семейная ипотека с 6 % тащит цену до 557 тыс. ₽ (x1,8)

🏗 На этом фоне стройка снижает объемы
• В мае девелоперы вывели на рынок лишь 2,7 млн м² — минимум за 5 лет.
• Москва просела на 42 %, а к примеру Ростовская обл. — на все 59 %.
• Как уже писал ранее, расторжение по рассрочке повысилось до 10% от всех договоров.

🎯 Фокус на ставку
До заседания ЦБ осталось несколько дней, и давление на Эльвиру Набиуллину растёт.

Обзор главных акций столичных застройщиков на июнь-2025

🏘 MR Group
- Ипотека 3,5 % на весь срок для семей с детьми (пул проектов CityZen, SET, др.)
- Скидки до 25 % на готовые квартиры в City Bay
- 0 % рассрочка на премиальный комплекс Slava до конца 2026 г.

✈️ Самолёт
- Акция «-25 % на готовые квартиры» — мебель и отделка включены, действует до 15 июня
- Рассрочка 0 % на 3 года: первый взнос от 15 %, платежи ≈ 20 100 ₽/мес.

🏙 ПИК
- Лояльность «ПИК-Бонус»: до 5 % цены возвращается баллами (экв. скидка до 2 млн ₽) на любую покупку, редакция действует с 16.01.2025 — баллы можно конвертировать в скидку, деньги или частичное погашение ипотеки

🚀 FSK
- «Живите сейчас — платите потом»: рассрочка при 30 % взносе, подписать договор до 30 июня
- «Квартира от 1 ₽/мес.» новая траншевая ипотека с двумя платежами, до 30 июня

🏗 Level Group
- Семейная ипотека 3,8 % с МКБ; бронирование до 30 июня, кредит до 12 млн ₽

🌳 Ingrad
- Пакет «Комбо-выгода»: объединяет скидку + субсидированную ипотеку, действует на весь пул проектов

🌿 А101 (Новая Москва)
- «Гибкая рассрочка» — клиент сам выбирает срок и график платежей, акция до 30 июня
- «Стартуй с нуля»: взнос от 10 %, рассрочка до 6 мес., на дома со сдачей ≥ 2026 г.

🏢 Донстрой
- Trade-in «Старая квартира → новая»: фиксируют цену покупаемого лота и берут на себя продажу вашего жилья (проект «РЕКА»)

💡 Тренд месяца: доля проектов со скидками уже превысила 55 %, а единичные лоты продаются с дисконтом до 60 % — застройщики активно стимулируют спрос на фоне дорогой ипотеки.

Почему не стоит поддаваться «панике риэлтора», что значит первое снижение до 20 %

ЦБ развернул тренд: 6 июня регулятор опустил ключевую с 21 % до 20 % — впервые за два с половиной года

🕶 Что скажут риэлторы? Уже сегодня вы услышите мантру «Бери сейчас — завтра дороже!». Да, цены в итоге поползут вверх, но, по оценке аналитиков, лишь в диапазоне инфляции — ≈ 6–7 % годовых, а не на десятки процентов.

💡 Что это значит прямо сейчас?

1. Ипотека: минимальные выплаты снизятся символически. Серьёзное оживление возможно, когда ставки уверенно уйдут < 15 %.
1. Цены: небольшой рост в коридоре инфляции, особенно если застройщики сохранят акции и льготные программы.
1. Риэлторы: будут убеждать, что «лучше не медлить». Помните о законопроекте — скоро к профессии предъявят стандарты, и выбор агентства станет проще.

​​Легализация серого рынка, сдавать дома придется легально

1 сентября 2025 года в 17 регионах России стартует эксперимент по легализации гостевых домов. Это шаг к упорядочиванию частного сектора размещения туристов и повышению качества предоставляемых услуг.

📜 Что такое гостевой дом?
Гостевой дом — это индивидуальный жилой дом или его часть, используемая для предоставления гостиничных услуг.

⚠️ Важные ограничения:
1️⃣ Один дом — один хозяин: даже если у вас 3 дома, легализовать можно только один.
2️⃣ Регистрация в реестре: присвоение номера через госуслуги + фотоотчет через приложение «Инспектор».
3️⃣ Не более 30 гостей единовременно!

🛠 Жесткие требования к дому:
- Площадь комнат: Одноместная: от 9 м², двухместная: от 12 м²
- Обязательно: Пожарные датчики, огнетушители на каждом этаже. Горячая/холодная вода 24/7 (или запас воды на сутки). Бесплатный Wi-Fi, аптечка, вызов скорой. Бесплатная питьевая вода (0.5 л/человека в сутки). Постельное белье: смена раз в 5 дней, полотенца — раз в 3 дня.

📆 Сроки
Эксперимент продлится до 31 декабря 2027 года на 17 регионах. По его итогам будет принято решение о возможном распространении практики на всю территорию России.

Как всегда напоминаю, что премьер у нас бывший руководитель налоговой и мы все больше будем под присмотром.

🏘 Спад продаж и избыток предложения. Рынок новостроек в России

В мае продажи квартир в новостройках упали на 40% г/г. По данным «Дом.рф», куплено всего 1,7 млн кв. м — на 300 тыс. меньше, чем в апреле. За 5 месяцев спад 16%. Причина? Год назад заканчивалась льготная ипотека, и люди бросились покупать. Было выдано 95 тысяч ипотечных кредитов при средней цифре около 45-55 тыс.

🏗 Перепроизводство в регионах
И одновременно вторая новость. Более чем в 30 регионах — затоваривание. В Орловской, Пензенской, Челябинской областях, Карачаево-Черкесии и Красноярском крае риск кризиса перепроизводства высокий. Даже в Московской области и Петербурге ситуация средняя.

📌 Поэтому в регионах с высоким риском перепроизводства застройщики могут столкнуться с необходимостью снижения цен. Покупать срочно нет большого смысла, но в регионах с перепроизводством можно поймать скидку.