📉 Аренда дешевеет, новостройки не продаются, а застройщики — в слезах

На прошлой неделе сразу несколько знаковых заявлений: ▪️ Мутко пожаловался Путину на тяжёлые времена в строительстве. ▪️ Хуснуллин рассказал о 100 тыс. семьях, чьи дома задерживаются на полгода.

Цель этих выступлений понятна — надавить на Центробанк и добиться возвращения щедрой льготной ипотеки. Мол, без неё рынок не выживет.
Но Путин ответил в духе: «Не драматизируйте. Сейчас жильё доступнее, чем в советское время».
Перевод на русский: «Не нойте, стройте». Но застройщики настаивают: без льготной ипотеки — коллапс.

💥 И тут — внезапно — в «Ведомостях» выходит материал: якобы застройщики планируют сократить запуск новых проектов на 30%. Звучит тревожно, но если копнуть цифры:
📊 На деле:
• В первом квартале 2025 запуск новостроек упал на 24% к прошлому году.
• Это минус 2,6 млн кв.м. по сравнению с 2024 годом.
• Более того, общий план по вводу жилья на 6 лет вперёд вырос: 105 млн кв.м. → 113 млн кв.м. (январь 2024 → январь 2025).
• По ближайшему 3–6 летнему горизонту: 29 млн кв.м. → 33,3 млн кв.м.
❓Минус 2,6 млн кв.м. — это не дефицит. Это просто коррекция.

🧮 А теперь немного истории: после кризиса 2008 года, когда реально было тяжело, застройщики смогли снизить цены на 20-30%. И выжили. Сейчас, после удвоения цен за последние несколько лет, они плачутся, что не могут жить без очередной волны спроса.

При этом:
• Скидки уже вернулись (30% у «Эталона, снижение у «Гранели», «Брусники», «А101», «Самолёта»).
• Значит, резерв для снижения есть. Просто не хочется снижать.

💡 Вывод: застройщики будут активно продвигать истории про будущий дефицит и рост цен. Но цифры пока говорят о другом. Дефицита нет. А потенциал к снижению — есть.

🏦 Застройщики продолжают лоббировать интересы, но ЦБ не сдается
На заседании президиума Госсовета 15 апреля 2025 года застройщики через Мутко и Хуснуллина попытались надавить на ЦБ, жалуясь на трудности, задержки строительства и просили вернуть льготную ипотеку и расширить рассрочку на период после окончания строительства (естественно, увеличивая при этом цену за квартиру на 5%-10%).

Проблемы застройщиков
— Снижение спроса: Рынок столкнулся с падением спроса из-за дороговизны кредитов.
— Запуск новых проектов: На 23% уменьшился ввод новых жилищных проектов из-за роста стоимости банковского финансирования и долговой нагрузки застройщиков 4.
— Дополнительные комиссии: Банки взимают с граждан до 10% комиссий по льготным ипотечным программам, что снижает доступность господдержки.

Позиция ЦБ и Эльвиры Набиуллиной
— Кредитная политика: Глава ЦБ пообещала разобраться с комиссиями банков по ипотеке, которые достигают 5–10%, а иногда и 25% (по словам регионов). Предложено запретить выдачу льготной ипотеки через банки, взимающие такие сборы.5.
— Риски для отрасли: Набиуллина признала, что высокие ставки создают давление на застройщиков, но подчеркнула, что без жёсткой политики инфляция стала бы ещё выше. При этом она отметила: ипотека будет расти, но умеренно — на 3–8% в год.
- Цены на жильё: Уже замедлились, в ряде регионов — заметно. При продолжающемся росте зарплат, доступность жилья немного, но повысится.

Что это значит для покупателей и инвесторов?
▪️ Льготная ипотека не расширяется, дешёвых денег пока не будет. ▪️ Цены стабилизируются, в ряде городов уже падают. ▪️ Скидки от застройщиков растут, особенно для покупателей с наличными.

🏙 Петербург может получить свой «Сити»: детали амбициозного проекта у Ладожской
Застройщик «КРТ-Девелопмент» предложил возвести в Санкт-Петербурге высотный общественно-деловой кластер «Петербург Сити» рядом со станцией метро «Ладожская». Проект уже внесен на рассмотрение в Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА).

Что предлагают?
📍 Где: Участок 72 га за Ладожским вокзалом (границы — улицы Зольная, Ворошилова, Складская).
🏗 Что построят: Ансамбль небоскребов с офисами, жильем, торговыми и общественными пространствами.

💡 Концепция:
— «Пятиминутный город» — все необходимое в шаговой доступности.
— «Транзитно-ориентированный девелопмент» — упор на транспортную инфраструктуру (метро, вокзал).
💰 Инвестиции: Не менее 350 млрд руб.
📅 Сроки: Реализация в рамках КРТ (комплексное развитие территорий) с 2025 по 2030 год.

Чем проект отличается от «Лахта Центра»?
— Локация: «Ладожская» — не периферия, а транспортный узел с доступом к метро и вокзалу.
— Многофункциональность: В «Петербург Сити» планируют совместить бизнес, жилье и социальную инфраструктуру, тогда как «Лахта Центр» ориентирован в основном на офисы.
— Масштаб: 72 га против 17 га у «Лахта Центра».

В целом проект имеет смысл, поскольку вакантных площадей в офисах как Санкт- Петербурга, так и Москвы, особенно А класса, все меньше и это хорошее направление для долгосрочных инвестиций.

Инвесторам в недвижимость: осторожнее с рассрочкой в новостройках

Минстрой и ЦБ бьют тревогу: объем рассрочек в новостройках превысил 1 трлн рублей (13% от всех сделок). Еще год назад рассрочка составляла лишь 2%.

Главные проблемы:

→ Риск срыва строительства
Застройщики получают деньги медленнее из-за рассрочек. При вводе дома может не хватить средств на завершение — выбирайте компании с проверенной репутацией и устойчивой финансовой моделью.

→ Иллюзия стабильности рынка
Высокие продажи за счет рассрочки маскируют реальное положение дел. Рост доли «неоплаченных» сделок (с 1% в 2022 до 13% в 2025) — сигнал о потенциальном пузыре.

→ Угроза ипотечного кризиса
Покупатели надеются перейти с рассрочки на ипотеку, но ЦБ предупреждает: это не замена.

Что делать инвесторам?

→ Диверсифицируйте портфель: сократите долю вложений в новостройки с рассрочкой.

→ Проверяйте застройщиков: избегайте компаний с высокой долей рассрочек в продажах.

→ Следите за регуляторами: ожидайте ужесточения правил работы с эскроу и рассрочками.

Итог: Рынок новостроек в зоне повышенного риска. Не поддавайтесь на агрессивную рекламу рассрочек — анализируйте реальные финансовые потоки проектов.

Рынок новостроек Москвы: массовое жилье на минимуме, спрос из регионов снижается

📉 Доля массового жилья в новостройках упала до 39% — это самый низкий показатель с 2017 года. Всего в продаже осталось 17,9 тыс. лотов.

Основные причины:
1️⃣ Вымывание доступных лотов — дешевые варианты раскуплены в первую очередь.
2️⃣ Завершение льготной ипотеки — снизило доступность для покупателей.
3️⃣ Стратегия застройщиков — они не спешат с новыми проектами, чтобы избежать перенасыщения рынка.

Динамика цен:
➖ В 2024 году средняя стоимость квартиры в массовом сегменте замерла на уровне 14,8–14,9 млн руб.
➖ С января 2025 года начался рост: к апрелю цена достигла 16 млн руб.

🌍 В это же время, спрос из регионов падает:
➖ Заявки от иногородних покупателей упали на 27,7% за год.
➖ Лидеры по покупкам: Подмосковье, Санкт-Петербург, Воронежская область.
➖ Интерес москвичей к регионам тоже снизился (-4,9%), но лидером осталась Московская область.

🔍 Выводы:
1️⃣ Массовый сегмент становится более дефицитным — сокращение предложения может подтолкнуть цены вверх, особенно в популярных локациях.
2️⃣ Рассматривайте жилье в различных районах — анализируйте локальные рынки (например, Рязанский район Москвы, где цены снижаются).
3️⃣ Смена приоритетов покупателей — снижение спроса из регионов смещает фокус на москвичей.

Конец эпохи чемоданов: наличные вытесняют с рынка жилья

Депутат Светлана Разворотнева внесла законопроект, который запрещает наличные расчеты за жилье дороже 1 млн рублей. Сделки должны проводиться через банки.
• Цель вроде бы благая: Борьба с мошенничеством и «серыми» схемами.
• Статистика: В 2023 году ущерб от мошенничества с недвижимостью вырос до 42 млрд рублей (с 32 млрд в 2022).

Почему именно сейчас?
1️⃣ Рост мошенничества:
В 2023 году зафиксировано 8 тыс. случаев лишения жилья (в 2022 — 6 тыс.).
Пример: Скандал с Долиной, где люди теряли квартиры из-за поддельных документов.

2️⃣ Зарубежный опыт:
В Германии, Франции и Италии наличные сделки ограничены от 100 тыс. рублей (1000 евро во Франции) до 1 млн рублей в пересчете.

3️⃣ Контроль за наличными:
Вспомните, кто у нас Председатель Правительства, бывший руководитель ФНС. Власти хотят, чтобы деньги хранились в банках, а не «под матрасом». Это упрощает налоговый контроль.

Что будет, если закон примут?
• Для покупателей:
- Невозможно купить квартиру за наличные (только через банковские переводы).
- Придется подтверждать происхождение денег, если сумма крупная.

• Для рынка:
- Уменьшится число сделок с занижением стоимости (чтобы платить меньше налогов).
- Возможен краткосрочный рост спроса на вторичку — люди захотят успеть купить за наличные.

Что делать сейчас?
• Если копите на квартиру наличными — подумайте о переводе денег в банк.
• Проверяйте документы при покупке: даже через банк есть риски.
• Следите за новостями: закон могут принять уже к концу 2025.

Вывод: По сути, это ещё один шаг к цифровому рублю и полной прослеживаемости крупных платежей. В моменте мы, вероятно, увидим небольшой всплеск спроса на вторичку: тот, кто планировал рассчитаться наличными, постарается закрыть сделку «по старому», пока это законно. Но в долгосрочном горизонте рынок лишь подтянется к международной практике: сделки станут прозрачнее, а роль наличных сведётся к мелким бытовым расходам.

Так что инициатива выглядит логичным развитием тренда на «обеление» и вряд ли встретит серьёзное сопротивление. Вопрос уже не «если», а «когда» и в какой редакции.

💬 А вы как думаете?
👍«За» или ✍️«против» такого запрета?

Почему новостройки в Москве и области начали дешеветь — разбираемся в трендах рынка недвижимости

С начала 2025 года рынок новостроек в Москве и области переживает ощутимую коррекцию: по данным аналитиков, цены начали снижаться. Давайте разберёмся, что происходит.

📉 Цены пошли вниз: факты и цифры
По итогам первого квартала 2025 года:
• В Москве стоимость «квадрата» в новостройках снизилась на 5%, до 395 800 ₽.
• В Новой Москве и Подмосковье — на 4% и 5%, до 240 500 ₽ и 183 100 ₽ соответственно.
• Реальные сделки подтверждают снижение: -1,4% в Москве и Новой Москве, и -5% в области.
• В годовом выражении падение в Подмосковье составило 2,5%.
Источники: «Циан», BnMap.pro

🧱 Кто дешевеет сильнее всего?
Снижение цен в первую очередь касается массового сегмента и новостроек на ранних стадиях строительства. Отмена льготной ипотеки в середине 2024 года и рост ключевой ставки сделали приобретение жилья менее доступным, что сразу отразилось на спросе и стратегии застройщиков.

💰 Скидки и акции: девелоперы идут на уступки
В условиях отсутствия массовых программ господдержки и высоких ставок застройщики всё чаще предлагают:
• Существенные скидки на старте продаж.
• Специальные условия для покупки почти готового жилья, где уже не действует 90% ипотечных программ.
• Активное продвижение новых корпусов с минимальной ценой за квадратный метр.

📌 Вывод: Да, новостройки дешевеют. Если вы задумываетесь о покупке, стоит внимательно оценить риски. А тенденции таковы, что цены и дальше продолжат снижаться.

Плюсы вложений в недвижимость

И первый пост интенсива посвящен преимуществам вложения в недвижимость.
Судя по последним опросам около 60% жителей страны согласны с утверждением, что вложение в недвижимость выгоднее банковского вклада, несмотря на нынешние высокие проценты по депозитам («Дом.РФ» и ВЦИОМ).

Недвижимость в жизни каждого из нас
Вы снимаете квартиру, используете офис, арендуете склад для хобби, а затем мечтаете о собственном доме — каждая из этих ситуаций это контакт с рынком недвижимости. Мы ежедневно:

• Живём в квартире;
• Работаем в офисе или торговом центре;
• Отдыхаем в отелях и апарт-комплексах;
• Покупаем в магазине, который тоже кто-то сдаёт в аренду.

Инвестируя в «квадраты», вы вкладываете деньги в то, с чем уже знакомы на практике — это снижает психологический барьер для новичков.

Почему недвижимость остаётся фаворитом инвесторов
1️⃣ Осязаемая защита от инфляции
Квартира — это материальный актив: её нельзя «обанкротить» как эмитента ценных бумаг, она не испарится при сбое брокера и исторически дорожает не медленнее, чем потребительские цены. При кризисах люди охотнее переходят «из цифры в бетон», что поддерживает стоимость жилья.

2️⃣ Потенциал прироста капитала
Рост цен на недвижимость идёт волнами, но в длинном горизонте обгоняет инфляцию и банковские проценты.

3️⃣ Пассивный доход через аренду
Аренда даёт денежный поток, который можно направлять на обслуживание ипотеки или реинвестировать.

4️⃣ Финансовый рычаг
Даже при высоких ставках недвижимость остаётся единственным активом, под который банк готов профинансировать до 70-80 % сделки. Грамотное использование кредитного плеча усиливает долгосрочную доходность.

5️⃣ Налоговые и государственные льготы
НДФЛ-вычеты на покупку, проценты и патентный режим для арендодателей уменьшают фактические расходы и повышают чистую доходность объекта.

6️⃣ Диверсификация
Недвижимость слабо коррелирует с акциями и облигациями. Добавив объекты в портфель, инвестор снижает общие риски вложений.

Итог Недвижимость остаётся предпочтительным активом для большинства россиян — не из-за моды, а потому, что сочетает понятную ценность, прогнозируемый доход и доступный инвестиционный рычаг. А главное — с недвижимостью вы уже сталкивались десятки раз, просто теперь можете посмотреть на неё под другим углом: как на инструмент, который работает на ваш капитал.

Снижение ставок по вкладам: что ждать и как действовать?

Семь из десяти крупнейших российских банков с начала апреля снизили ставки по депозитам. Средняя доходность вкладов на срок от 3 месяцев до года приблизилась к 19%, что на 2 п.п. ниже ключевой ставки ЦБ (21%) 310. Например, полугодовые депозиты подешевели на 0,8 п.п., до 19,5%.

Почему банки снижают ставки?
1️⃣ Ожидание смягчения политики ЦБ
Аналитики связывают тренд с прогнозами снижения ключевой ставки. Банки заранее адаптируются к возможным изменениям, чтобы сохранить маржу.

2️⃣ Консенсус рынка
Снижение ставок крупнейшими игроками указывает на устойчивый консенсус: рынок допускает, что ЦБ начнет цикл снижения ставки уже летом (июнь–июль) 14. Глава ВТБ Андрей Костин также прогнозирует постепенное снижение ставки до 19% к концу 2025 года.

3️⃣ Динамика инфляции
ЦБ сохраняет ставку на уровне 21% с декабря 2024 года, ориентируясь на замедление инфляции до 7–8% в 2025-м и 4% в 2026-м 37. Однако регулятор готов рассмотреть повышение, если инфляция не замедлится.

Что будет на заседании ЦБ 25 апреля?
• Большинство экспертов ожидают сохранения ставки на текущем уровне, но внимание будет приковано к сигналам о будущих решениях.
• Если ЦБ подтвердит готовность к смягчению, банки могут продолжить снижение депозитных ставок.

В общем, рынок готовится к эре снижения ставок, но пока ЦБ сохраняет жесткую позицию. Увидим завтра какие тенденции возобладают.

С чего начать: первый шаг в инвестициях в недвижимость

Когда спрашиваешь начинающих инвесторов, чего они хотят добиться, большинство отвечает: «Купить квартиру — пусть растёт в цене» или «Чтобы аренда закрывала ипотеку».

На деле путь начинается не с выбора дома, а с формулировки цели. Если вам важен рост капитала, смотрите объекты на ранней стадии строительства — там цена ниже, краткосрочную аренду, тот же флиппинг (перепродажа недвижимости после ремонта). Да риски, но и доходность обгоняет инфляцию или вклады и составляет от 25%-30%.

Нужен стабильный денежный поток — берите готовое жильё в районе с высоким спросом на аренду. А если цель — сохранить сбережения от инфляции, выбирайте максимально надёжного застройщика и транспортно-развитую локацию.

Дальше — бюджет. К примеру, минимальный «билет» сегодня в краткосрочной аренде от 150 т.р. Если цель сохранить сбережения, то можно вложить в одну из компаний по коллективным инвестициям или облигации строительных компаний, там доходность 10%-20%, а сумма вложений начинается от нескольких тысяч рублей.

Если инвестируете не в финансовые инструменты, а в саму недвижимость, то тут важные критерии это локация, состояние объекта (или надежность застройщика), и ликвидность, то есть как быстро вы сможете продать объект, в случае необходимости.

Чаще всего новички ошибаются, когда покупают «для души», а не под стратегию; не учитывают скрытые расходы; или ждут «идеального дна» рынка и теряют время. На самом же деле точка входа складывается из трёх вещей: ясной цели, просчитанной экономики и надёжного объекта.

Ключевая ставка ЦБ осталась на уровне 21%: что это значит для инвесторов в недвижимость?

Центробанк в четвертый раз подряд сохранил ключевую ставку на рекордных 21% годовых, но намекнул на возможное снижение до 19% уже летом 2025 года.
• Ставка 21 % закреплена: решения мартовского и апрельского заседаний повторили февральский уровень, несмотря на укрепление рубля и замедление цен.
• Инфляция остаётся двузначной: оперативная оценка — 10,3 %, а инфляционные ожидания населения поднялись до 13,1 %
• Следующее заседание — 6 июня: ряд брокеров ждёт первого шага в –2 п. п. до 19%, но часть аналитиков считает, что 21 % задержится дольше и начнётся «быстрый обвал» лишь к 2026 г.

Реакция рынка жилья
Возможен рост цен на новостройки в пределах инфляции (6–8 %), но давления на вторичный рынок из-за дорогого кредита может хватить, чтобы цены там оставались на прежнем уровне или даже снижались.

Объём новых ипотек в 2025 г. прогнозируется на 20 % ниже 2024-го⟶3,8–4 трлн ₽, что подтвердит «рынок покупателя» и вынудит девелоперов удерживать скидки.

Выводы для инвесторов в недвижимость
1️⃣ Кэш — король: доходность депозитов 18–21 % сопоставима с «грязной» доходностью от аренды, поэтому для новых покупок важно выторговать дисконт ≥ 15 % к прайс-листу, иначе окупаемость будет ниже банковского вклада.
2️⃣ Господдержка — главная точка входа: семейная ипотека 6 % даёт «плечо» и делает проекты с окупаемостью > 10 % реальными; без субсидии расчётная доходность часто падает до 3–4 %.
3️⃣ Фокус на сдаче, а не на перепродаже: при ставке 21 % спекулятивный рост цен ограничен, а вот арендный рынок в Московском регионе уже поднял ставки на 12–15 % год-к-году, догоняя инфляцию.
4️⃣ Окно для рефинанса: если 6 июня начнётся цикл снижения, первым «слоем» упадут ставки на краткосрочные кредиты девелопера — шанс переложиться в 17–19 %, а затем подтянутся и ипотечные ставки.

Итог
Пауза ЦБ на уровне 21 % — это «длинный коридор» высокой цены денег. Смягчение возможно, но не гарантировано: регулятор теперь ждёт подтверждения устойчивого спада инфляции. Инвесторам стоит действовать прагматично: брать дешёвое плечо там, где оно ещё есть, торговаться за каждую сделку и держать резерв, пока ставка не вернётся вниз.

P.S. Следующее заседание ЦБ — 6 июня. Если увидим смягчение риторики — это будет сигнал к действию. Следим вместе!

Маткапитал-2025: 2 м² в Москве vs 7 м² в регионах. Как улучшить жилье?

Материнский капитал — одна из ключевых мер поддержки семей, но в Москве его хватает лишь на 2 м² жилья, тогда как в других городах — в среднем на 5 м².

📊 Москва vs регионы: где маткапитал работает?
• Москва: 690 тыс. ₽ (маткапитал на первого ребенка) хватит на 2 м² вторички 2.
• СПб и Казань: 3–3,5 м² 2.
• Ульяновск и Оренбург: До 7,6 м² — лидеры по доступности 2.
• В среднем по России: 5,4 м²

Материнский капитал в 2025 году покрывает лишь небольшую часть стоимости жилья, особенно в крупных городах.

Но не будем так однозначны. Он остается важным инструментом для улучшения жилищных условий, особенно при использовании в сочетании с программой семейной ипотеки под 6% годовых.

Почему выгодно комбинировать маткапитал и ипотеку?
1. Увеличение бюджета: Даже 2 м² в Москве + льготная ставка позволяют взять квартиру в ипотеку.
2. Досрочное погашение: Маткапитал можно использовать для уменьшения долга после рождения второго ребенка.
3. Рассрочка от застройщика: Некоторые ЖК предлагают оплатить часть стоимости квартиры маткапиталом, остальное — в рассрочку

Анализ рынка в инвестициях в недвижимость

Идея любого инвестиционного анализа в недвижимости — увидеть за витринами объявлений живую связь между локацией, ценой, темпом роста и тем, как формируется конечная стоимость одного квадратного метра.
Следующие стадии, углубляют анализ и делают его применимым на практике.

1️⃣ От выбора района к конкретному подъезду
Локация — главный драйвер стоимости недвижимости. В пределах одного города цены на квартиру могут отличаться в разы из-за района.
В Москве среднее значение 200 000 ₽, но доходность аренды выше 6 % фиксируется лишь в отдельных кластерах — например, Замоскворечье и Пресненский район, тогда как усреднённая доходность по столице едва достигает 4,6 %.
При сравнении районов обратите внимание на:
• Инфраструктуру: наличие школ, больниц, парков, торговых центров.
• Транспортную доступность: близость к метро, магистралям, время пути до центра.
• Демографию: кто живёт в районе — молодые семьи, студенты, пенсионеры?
• Планы развития: строительство новых станций метро, бизнес-центров или жилых комплексов.

2️⃣ Выявление рыночных тенденций
После того как очерчены границы интересующей территории, инвестор собирает «температуру по больнице». Для первичного рынка это средняя цена на новостройки: в начале 2025 г. она равнялась 351 000 ₽ за м² в Москве, 247 000 ₽ в Петербурге и 191 000 ₽ в Подмосковье.

Вторичка в Москве почти не изменилась за прошлый год (от −0,3 % до +0,8 %), что говорит о фазе бокового движения цен.

Важно проверить историю цен: некоторые объекты годами висят на рынке с завышенной ценой. Сервисы вроде «ЦИАН» или «Яндекс.Недвижимость» показывают, как менялась стоимость конкретной квартиры.

На арендном рынке предложение выросло на 50 % за два месяца 2025-го, а ставки к концу 2024-го подскакивали на 40–50 % — это создаёт «полку» спроса и влияет на окупаемость новых покупок.

Все эти цифры позволяют вычислить первичный ориентир доходности и понять, куда вписывается ваш будущий объект.

(продолжение)
3️⃣ Динамика: важно не сколько стоит, а как быстро меняется
Статистика роста или падения даёт представление о потенциале. В Москве цены уже отступили на 15 % от пика, а Петербург потерял 12 %, тогда как некоторые регионы после трёхлетнего роста остаются в позитивной зоне. Одновременно продажи новостроек по стране за 2024-2025 сократились на 18 %, что указывает на цикл охлаждения спроса.
Однако в сегменте офисов, в отличии от жилья рост продолжается, а количество свободных площадей снижается.

Сопоставив эти траектории, инвестор понимает, в каком сегменте цены «устали», а где ещё заложен потенциал.

4️⃣ Как корректно вывести стоимость квадратного метра
Последний шаг — оценка конкретного объекта. Здесь берётся «коридор» цен по аналогам в выбранном микрорайоне, корректируется на этаж, тип дома, класс отделки и юридическое качество сделки.
Если новостройка заявлена по 220 000 ₽ при средних 200 000 ₽ для этого же района, но обещает лучшую инфраструктуру и передачу ключей на год раньше конкурентов, то реальная премия может оправдаться; если же разницы нет, это сигнал к переговорам о скидке.
Учитывают и динамику ввода жилья: когда объёмы падают, как в 2025 г., застройщику труднее удерживать завышенный прайс. Такая оценка переводит аналитический обзор рынка в точную цифру.

Складываем всё вместе
Сравнение районов даёт понимание, где искать. Рыночные значения дают отправную точку для доходности. Статистика роста показывает, жива ли тенденция цен. Детальный расчёт стоимости м² превращает «интересный район» в конкретную сделку. Когда все четыре слоя анализа совпадают, инвестор видит не просто цифры, а связанное между собой полотно: спрос, предложение, динамику и конечную цену. Именно эта последовательность превращает покупку квартиры из лотереи в управляемый инвестиционный проект.

Здравствуйте, коллеги!

Расскажу немного о себе. Меня зовут Ален. Начинал свою деятельность с работы в фирме оказывающей услуги стратегического консалтинга, а также проведения маркетинговых исследований и бизнес планирования. Работали с крупнейшими компаниями (Татнефть, IKEA, OBI, Сбербанк). И конечно значимую часть всегда занимали компании из недвижимости – застройщики, агентства и инвесторы. Например, исследовали рынок складской недвижимости, но в двухтысячных такого спроса как сейчас и близко не было, поэтому по итогу не рекомендовали перепрофилирование здания в склад.

После этого я занялся сферой IT, но и там большинство наших клиентов были из недвижимости, в основном из Европы и Турции. В дальнейшем мы создали собственные агрегаторы зарубежной недвижимости, которые заняли значимую часть рынка. Параллельно я занимался направлением по инвестициям, помогал обучению менеджеров и сопровождал интересующихся клиентов. Неоднократно публиковался в крупнейших СМИ, таких как Forbes, Коммерсантъ, Lenta и множестве других.

Сам тоже занимаюсь инвестициями, в первую очередь это вложения в краткосрочную аренду, которые помогают быстро окупиться. Кроме этого в последнее время мне интересна сфера коллективных инвестиций, больше в частном порядке, но сейчас достаточно много предложений на рынке для любых сегментов и направлений (офисная, складская недвижимость, флиппинг и т.д.)

Рад знакомству!

​​И как и обещал, закончил курс по инвестициям в недвижимость «Инвестиции в недвижимость — от основ до практики». Это обучение направлено на тех, кто хочет начать вкладывать в недвижимость, и дает основные знания по рынку. Поскольку вариантов для вложений множество и не всегда понятно, какие тенденции на рынке сейчас, что лучше всего подходит конкретно вам, поскольку мы все разные и по характеру, и по целям, и по капиталу. Каких ошибок лучше избегать, а на что, наоборот обратить внимание.

О чем это обучение
✅ Модуль 1 — Основы инвестирования в недвижимость
Поймёте, с чего начать: термины, плюсы, риски, выбор между недвижимостью и другими инвестиционными инструментами.

✅ Модуль 2 — Цели и стратегии инвестирования
Научитесь постановка инвестиционных целей, разработке стратегии достижения целей. Обзор различных базовых стратегий инвестирования в недвижимость

✅ Модуль 3 — Куда вкладывать в 2025 году
Разберётесь в трендах: новостройки vs вторичка, офисы и склады. Узнаете, как работают коллективные инвестиции и краудфандинг в России.

✅ Модуль 4 — Финансовые расчёты
Научитесь считать доходность (ROI, IRR, NPV), составлять бюджет и решать: брать ипотеку или вкладывать свои деньги. Поймёте, как работает «финансовый рычаг».

✅ Модуль 5 — Практика инвестирования
От поиска объектов до выхода из инвестиций: инструменты для анализа, управление недвижимостью, ремонт, аренда и продажа.

🎁 Бонусы: Дополнительные материалы
Юридические аспекты и получение скидок
Оформление сделок, договоры аренды, налоги (НДФЛ, вычеты), проверка документов в новостройках. Узнаете, как избежать мошенничества. И как получить скидку у застройщика.

💰 Стоимость
В честь первого мая можно приобрести обучение с практически 30% скидкой Стоимость обучения вместо 19 900 рублей, составляет 14 900 р. Распродажа действует до 1 мая 23.59
Также можно оплатить в рассрочку, в этом случае стоимость начинается с 623 р. в месяц (больше одобрений у ОТП банка, и лучше брать все же на не очень большие сроки рассрочки). Есть оплата зарубежными картами.
Кроме этого, все обновления курса до конца года входят в этот пакет.
Перейти к оплате можно по ссылке @Puzzle_m2bot и в новом окне нажав внизу на кнопку «Старт»

Вторичка это якорь для дохода в 2025 г.

Наверняка у многих вас или знакомых есть квартиры, которым уже больше 15-20 лет, допустим часто такие переходят по наследству. Почему держать их невыгодно?

В первой половине 2025 года разница в стоимости между новостройками и вторичным жильем достигла рекордных значений. В среднем по России квадратный метр в новостройке стоит 170–175 тыс. руб., тогда как на вторичном рынке — 110–115 тыс. руб., то есть на 50–57% дешевле.

Где разрыв максимальный?
- Томск, Тольятти, Челябинск — лидеры с разрывом 47–52%. Например, в Томске новостройки продают за 185.8 тыс./м², а вторичку — за 122.5 тыс./м².
- Москва и Санкт-Петербург: разрыв скромнее — 10% и 16% соответственно.

Почему вторичка отстает?
- Льготная ипотека: 87% новых кредитов привязаны к новостройкам. Ставки для первички субсидируются до 6%, тогда как для вторички — 25–30%.
- Рост себестоимости строительства: удорожание материалов и инфляция подталкивают цены новостроек вверх.
- Износ жилья: хрущевки и панельные дома 1970–90-х теряют 8–20% в год из-за риска реновации, высоких коммунальных платежей и устаревшей инфраструктуры.

Сильнее всего в цене проседают:

- Пятиэтажные хрущёвки: дисконт до 20%
- Панельные дома 70-х годов: дисконт до 15%
- Крупные квартиры в спальных районах: дисконт до 10%

В то же время, «свежая» вторичка (дома 2015–2020 гг.) и сталинки в центре практически не уступают новостройкам в цене .

Что выгодно делать?
🔹 Ремонт + перепродажа: Покупка хрущевки с дисконтом ≥15%, ремонт за 25 тыс./м² и продажа с маржей 10–18%. В Москве можно получить реновационную премию.
🔹 Семейная ипотека на вторичку: С 1 апреля 2025 ставка 6% действует для семей в 901 городе. Идеально для покупки «свежей» вторички в регионах.
🔹 Трейд-ин: Обмен вторички на новостройку с компенсацией разницы застройщиком. Например, программы Альфа-Банка и ВТБ.
🔹 Аренда: Готовая квартира в миллионнике приносит 6–8% годовой доходности — выгоднее, чем новостройка с отсроченным вводом

Московский рынок «массовых» новостроек сжимается

В апреле 2025 года рынок новостроек Москвы столкнулся с резким сокращением предложения: в массовом сегменте экспозиция упала на 11%


📉 Что произошло за апрель?
• В продаже осталось всего 40,1 тыс. квартир ( 2,2 % к марту).
• Экспозиция комфорт класса рухнула на 11 % — всего 15,6 тыс. лотов.
• Доля «массовки» в старых границах Москвы просела до 39 % — это минимум за 8 лет.
• Новых проектов почти нет: всего 8 стартов за I кв., рекордно мало за 13 лет.

💸 Цены разнонаправленны:
• Средний «квадрат» — 711,5 тыс. ₽ ( 0,6 % м/м).
• Премиум подешевел на 5 % (1,11 млн ₽ за м²).
• Комфорт и элит наоборот прибавили +2 %.

Основные причины:
🔻 Вымывание бюджетных лотов — их раскупают первыми.
🔻 Застройщики не спешат выводить новые проекты, чтобы избежать "затоваривания".

💥 Главная проблема: распроданность опережает стройготовность!
• У ПИК соотношение распроданности к стройготовности — 128% (при норме 70-80%). Даже в 2028 году почти ничего не останется.
• Level Group и того хуже: 143% распроданности! Строят мало, а остатки — считанные лоты.

🚀 Что это значит для покупателей?
1. Ликвид «у метро» кончается быстрее всего.
2. Тех, кто ждал с 10–15 млн ₽ «до лучших времён», рынок встречает ценой уже на 10 20 % выше, чем три четыре месяца назад.
3. После снижения ставки девелоперам понадобится время, чтобы разогнать стройки, — дефицит может только усилиться.

​​«Готов, но не куплен»: сколько стоит застройщику каждая пустующая квартира

Аналитики фиксируют рост непроданных квартир в уже сданных домах на 30% в городах-миллионниках. Речь о жилье, которое формально перешло на вторичный рынок, но продолжает реализовываться самими застройщиками.

Какие расходы ложатся на девелопера, пока квартиры зависли

1️⃣ Налог на имущество. Как только дом введён в эксплуатацию, непроданные помещения превращаются для застройщика в объект налогообложения — 0,3–2 % от кадастровой стоимости ежегодно.
2️⃣ Коммуналка и содержание общих зон. До подписания акта приёма передачи все счета за отопление, электричество, воду и уборку идут в адрес строительной компании.
3️⃣ Процент по проектному кредиту. Рост ключевой ставки довёл стоимость проектного финансирования до 21 % годовых; пока деньги дольщиков лежат на эскроу счетах, проценты продолжают капать.
4️⃣ Аренда земли под домом. До момента, когда собственники зарегистрируют право и смогут выкупить участок, девелопер платит аренду, обычно около 3 % кадастровой стоимости в год.
5️⃣ Охрана, консьерж сервис, страховка. Дом должен функционировать с полным набором услуг, чтобы встречать потенциальных покупателей и сохранять имущество в исправности.

В сумме эти статьи могут «съедать» десятки миллионов рублей в год, если на балансе остаются непроданные метры.

Почему готовую квартиру продать сложнее, чем «картинку»

Пока объект только на рендерах, девелопер показывает идеальные фасады и безупречные подъезды. После сдачи покупатель получает доступ к реальным помещениям, где проявляются: кривые откосы, звуко «звонкие» перегородки и окружение, не совпадающее с маркетинговыми обещаниями. Эти дефекты становятся предметом торга или даже претензий — тем более что с 1 сентября 2024 го дольщики имеют право взыскивать убытки сверх неустойки, пусть и с урезанными штрафами.

С марта 2025 года у застройщиков появились собственные «стандарты отделки», что ещё сильнее смещает фокус на фактическое качество, заметное при осмотре живых стен.

Вывод: Готовые новостройки — это шанс сэкономить, запросив скидки (особенно в регионах) и избежать рисков долгостроя.

Сбер и ВТБ отменили комиссии по льготной ипотеке: что это значит для рынка?

✔️ С 12–13 мая 2025 Сбер и ВТБ больше не будут брать комиссии с застройщиков за льготную ипотеку (семейную, IT-, дальневосточную и др.).
✔️ Первоначальный взнос остался от 20,1%, остальные условия программ не изменились.
✔️ ВТБ призвал другие банки последовать их примеру: «Нужна прозрачная система для всего рынка».

Раньше банки взимали с застройщиков 4–19% от суммы кредита, а те включали эти расходы в стоимость квартир. По сути, комиссии платили покупатели, что завышало цены на жилье.

Что будет с ценами?
🔹 Оптимисты (Level Group): отмена комиссий может снизить стоимость жилья на 5–8%.
🔹 Скептики (РАСК, «Этажи»): цены вряд ли упадут, но рост замедлится. Например, комиссии составляли всего 1,5% выручки застройщиков.
🔹 Нюанс: 70% топ-20 банков всё ещё берут комиссии, поэтому девелоперы пока не откажутся от «накруток».

⚠️ Риски: Банки могут ужесточить одобрение заявок или повысить первоначальный взнос до 30% для «сложных» заёмщиков.

Вывод: Отмена комиссий — шаг в сторону доступности жилья, но ждать резкого падения цен не стоит. Пока ключевые драйверы стоимости — себестоимость строительства и кредитные ставки. Скорее всего, застройщики просто перераспределят расходы, а покупатели получат точечные скидки при выборе банков без комиссий.