🏙 Рассрочка захватила рынок: 50% новостроек покупают без ипотеки
📊 Цифры говорят сами за себя:
— В марте 2023 года рассрочкой пользовались 5% покупателей.
— К декабрю 2024 — уже 40%.
— Сейчас каждая вторая квартира в новостройках столицы продаётся в рассрочку!
Почему все бросились на рассрочку?
✔️ Ипотека стала дорогой (ставки кусаются).
✔️ Фиксация цены + возможность держать деньги на депозите.
✔️ Гибкие условия: от 1 рубля в месяц до оплаты после заселения.
Кто эти покупатели?
🔹 50% — те, у кого есть сбережения или доход от продажи вторички.
🔹 Другая половина — ждут снижения ипотечных ставок (мечтают о 12% к 2026).
🔹 Есть и рисковая группа: платят минимум сейчас, надеясь на удачу (но теперь теряют квартиры).
А что с законом?
Власти готовят законопроект, чтобы защитить и застройщиков, и покупателей. Пока суды часто встают на сторону граждан, но девелоперы хотят гарантий.
Выводы
Как продавали в 23-24 годах? Вы оплатите сейчас 5%-10% первый взнос, а потом в 25 году снижутся ставки по ипотеке и на остаток вы получите намного более выгодный процент.
В 2025 году ставки по ипотеке не упали, поэтому покупатели массово начинают отказываться от дальнейших выплат, даже с потерей первого взноса.
К чему это приводит?
1️⃣ Застройщики меняют финансовую модель бизнеса.
2️⃣ Ждем еще большего неофициального снижения цены (уже сейчас можно выторговывать до 20% скидку за наличные).
📊 Цифры говорят сами за себя:
— В марте 2023 года рассрочкой пользовались 5% покупателей.
— К декабрю 2024 — уже 40%.
— Сейчас каждая вторая квартира в новостройках столицы продаётся в рассрочку!
Почему все бросились на рассрочку?
✔️ Ипотека стала дорогой (ставки кусаются).
✔️ Фиксация цены + возможность держать деньги на депозите.
✔️ Гибкие условия: от 1 рубля в месяц до оплаты после заселения.
Кто эти покупатели?
🔹 50% — те, у кого есть сбережения или доход от продажи вторички.
🔹 Другая половина — ждут снижения ипотечных ставок (мечтают о 12% к 2026).
🔹 Есть и рисковая группа: платят минимум сейчас, надеясь на удачу (но теперь теряют квартиры).
А что с законом?
Власти готовят законопроект, чтобы защитить и застройщиков, и покупателей. Пока суды часто встают на сторону граждан, но девелоперы хотят гарантий.
Выводы
Как продавали в 23-24 годах? Вы оплатите сейчас 5%-10% первый взнос, а потом в 25 году снижутся ставки по ипотеке и на остаток вы получите намного более выгодный процент.
В 2025 году ставки по ипотеке не упали, поэтому покупатели массово начинают отказываться от дальнейших выплат, даже с потерей первого взноса.
К чему это приводит?
1️⃣ Застройщики меняют финансовую модель бизнеса.
2️⃣ Ждем еще большего неофициального снижения цены (уже сейчас можно выторговывать до 20% скидку за наличные).
🏦 Банки снижают ставки по ипотеке: будет ли оживление на рынке жилья?
Крупнейшие игроки рынка — Сбербанк и ВТБ — с 1 апреля вновь сократили ставки по рыночным ипотечным программам. Это уже второе снижение за месяц:
• Сбербанк уменьшил ставки на 1,5–2,5 п.п. в зависимости от программы;
• ВТБ — на 1,1–1,6 п.п..
Ранее, в марте, к тренду присоединились Альфа-Банк и Транскапиталбанк. Но станет ли ипотека доступнее, а спрос на жилье — выше?
Однако аналитики подчеркивают: коррекция пока косметическая. Даже после снижения ставки остаются на уровне 25–28%, что для большинства заемщиков неприемлемо.
Почему спрос не вырастет?
— Ипотека всё еще недоступна:
• Средняя ставка на новостройки — 28,35%, на вторичку — 28,65%.
• Даже снижение на 3–5 п.п. не сделает кредиты массово востребованными. Для заметного роста спроса ставки должны опуститься ниже 20%, чего ждать раньше конца 2025 года не стоит.
— Льготные программы остаются драйвером:
• Семьи с детьми, IT-специалисты и участники госпрограмм (например, «Семейная ипотека» под 5,75%) формируют основной спрос.
• На рыночные программы приходится менее 30% выдачи, и их доля продолжит сокращаться.
Крупнейшие игроки рынка — Сбербанк и ВТБ — с 1 апреля вновь сократили ставки по рыночным ипотечным программам. Это уже второе снижение за месяц:
• Сбербанк уменьшил ставки на 1,5–2,5 п.п. в зависимости от программы;
• ВТБ — на 1,1–1,6 п.п..
Ранее, в марте, к тренду присоединились Альфа-Банк и Транскапиталбанк. Но станет ли ипотека доступнее, а спрос на жилье — выше?
Однако аналитики подчеркивают: коррекция пока косметическая. Даже после снижения ставки остаются на уровне 25–28%, что для большинства заемщиков неприемлемо.
Почему спрос не вырастет?
— Ипотека всё еще недоступна:
• Средняя ставка на новостройки — 28,35%, на вторичку — 28,65%.
• Даже снижение на 3–5 п.п. не сделает кредиты массово востребованными. Для заметного роста спроса ставки должны опуститься ниже 20%, чего ждать раньше конца 2025 года не стоит.
— Льготные программы остаются драйвером:
• Семьи с детьми, IT-специалисты и участники госпрограмм (например, «Семейная ипотека» под 5,75%) формируют основной спрос.
• На рыночные программы приходится менее 30% выдачи, и их доля продолжит сокращаться.
🏠Хочешь ипотеку на трешку в мегаполисе?
И в тему предыдущего поста исследование от РБК.
В 2025 году банки выдвигают жесткие требования к доходам для одобрения ипотеки на трехкомнатные квартиры. Чтобы купить жилье в новостройке миллионника, нужно зарабатывать до 731 тыс. рублей в месяц в Москве, в регионах поменьше от 232 тыс. руб. — это в 3–7 раз больше средних зарплат. Даже ежемесячные платежи «съедают» 2–4 средние зарплаты.
Топ-3 городов с самыми высокими требованиями
1. Москва:
- Стоимость трешки: 26,44 млн руб.
- Минимальная зарплата: 731,3 тыс. руб. (в 5,2 раза выше средней по региону)
- Платеж в месяц: 438,8 тыс. руб.
2. Санкт-Петербург:
- Стоимость: 20,73 млн руб.
- Зарплата: 573,3 тыс. руб. (в 6,1 раза выше средней)
- Платеж: 344 тыс. руб.
3. Казань:
- Стоимость: 16,05 млн руб.
- Зарплата: 443,7 тыс. руб. (в 6,8 раза выше средней)
- Платеж: 266,2 тыс. руб.
📉 Вывод: Ипотека на трешку в мегаполисе пока остается мечтой для большинства. Даже при снижении ставок платежи останутся неподъемными без господдержки.
И в тему предыдущего поста исследование от РБК.
В 2025 году банки выдвигают жесткие требования к доходам для одобрения ипотеки на трехкомнатные квартиры. Чтобы купить жилье в новостройке миллионника, нужно зарабатывать до 731 тыс. рублей в месяц в Москве, в регионах поменьше от 232 тыс. руб. — это в 3–7 раз больше средних зарплат. Даже ежемесячные платежи «съедают» 2–4 средние зарплаты.
Топ-3 городов с самыми высокими требованиями
1. Москва:
- Стоимость трешки: 26,44 млн руб.
- Минимальная зарплата: 731,3 тыс. руб. (в 5,2 раза выше средней по региону)
- Платеж в месяц: 438,8 тыс. руб.
2. Санкт-Петербург:
- Стоимость: 20,73 млн руб.
- Зарплата: 573,3 тыс. руб. (в 6,1 раза выше средней)
- Платеж: 344 тыс. руб.
3. Казань:
- Стоимость: 16,05 млн руб.
- Зарплата: 443,7 тыс. руб. (в 6,8 раза выше средней)
- Платеж: 266,2 тыс. руб.
📉 Вывод: Ипотека на трешку в мегаполисе пока остается мечтой для большинства. Даже при снижении ставок платежи останутся неподъемными без господдержки.
💥Ипотечный рынок в первом квартале рухнул на 42%, а доля просрочек по ипотеки превысила уровень 2008 и 2022 годов.
Две новости о важности инвестиционного планирования, которые доказывают, почему важно уметь считать и разбираться в тенденциях рынка.
Ключевые факторы текущей ситуации:
• Объем ипотечных выдач в первом квартале упал на 42% (всего 606 млрд руб. против 1,05 трлн руб. в 2024).
• Просрочка по жилищным кредитам впервые превысила 100 млрд руб. (100,6 млрд) — это выше, чем в кризисы 2008 и 2022 годов.
• Каждый месяц долги заёмщиков растут на 5,7 млрд руб. — как если бы 1 600 семей перестали платить по кредиту одновременно.
Две новости о важности инвестиционного планирования, которые доказывают, почему важно уметь считать и разбираться в тенденциях рынка.
Ключевые факторы текущей ситуации:
• Объем ипотечных выдач в первом квартале упал на 42% (всего 606 млрд руб. против 1,05 трлн руб. в 2024).
• Просрочка по жилищным кредитам впервые превысила 100 млрд руб. (100,6 млрд) — это выше, чем в кризисы 2008 и 2022 годов.
• Каждый месяц долги заёмщиков растут на 5,7 млрд руб. — как если бы 1 600 семей перестали платить по кредиту одновременно.
В какую недвижимость вложить от 150 т.р. в 2025г.?
Принято считать, что для инвестирования в недвижимость необходим большой капитал. Однако многие начинали и с небольших сумм.
В первой части, рассмотрю инвестирование с небольшим бюджетом. Правда придется вкладывать в значительной степени свое время, чтобы окупать вложения и хорошо зарабатывать.
Читать по ссылке: https://teletype.in/@m2dohod/DigdvlU-ZJ8
Также для новых посетителей канала, рекомендую подписаться на него, поскольку здесь дается информация как приумножить свой капитал и не совершить ошибок.
Принято считать, что для инвестирования в недвижимость необходим большой капитал. Однако многие начинали и с небольших сумм.
В первой части, рассмотрю инвестирование с небольшим бюджетом. Правда придется вкладывать в значительной степени свое время, чтобы окупать вложения и хорошо зарабатывать.
Читать по ссылке: https://teletype.in/@m2dohod/DigdvlU-ZJ8
Также для новых посетителей канала, рекомендую подписаться на него, поскольку здесь дается информация как приумножить свой капитал и не совершить ошибок.
Teletype
В какую недвижимость вложить от 150 т.р. в 2025г.?
Вы арендуете квартиру у собственника на длительный срок, а затем сдаёте её посуточно на площадках краткосрочной аренды (например, Авито...
🏠📈 Рынок недвижимости России: цены перестали падать. Что дальше?
В марте 2025 года вторичный рынок жилья России показал неожиданную устойчивость: цены снизились только в Астрахани (-0,22%), а в остальных 49 городах из 50 исследуемых продолжился рост. Это резкий контраст с концом 2024 года, когда падение охватило 8 городов.
Топ-3 городов с самым высоким ростом цен
1️⃣ Курск: +2,9% (99 тыс. руб./м²)
2️⃣ Ижевск: +2,8% (92,1 тыс. руб./м²)
3️⃣ Тольятти: +2,6% (93,7 тыс. руб./м²)
Москва и Санкт-Петербург тоже в плюсе:
• СПб: +2,08% → 219,7 тыс. руб./м²;
• Москва: +1,8%
Номинальный vs реальный рост:
📉 Вторичка в Москве:
• Номинальный рост за год: +1%
• Реальная стоимость (с учетом инфляции 9,5%): –8%.
📈 Новостройки:
• Рост цен: 10–12% в год до 343,2 тыс. руб./м² (при инфляции 9,5%).
• Реальная доходность: ~1–3%.
Итог: Новостройки сохраняют покупательную способность, особенно подходящие под льготную ипотеку или с выгодной рассрочкой. К тому же выход новых проектов в Москве сильно замедлился, что тоже поддерживает цены.
В марте 2025 года вторичный рынок жилья России показал неожиданную устойчивость: цены снизились только в Астрахани (-0,22%), а в остальных 49 городах из 50 исследуемых продолжился рост. Это резкий контраст с концом 2024 года, когда падение охватило 8 городов.
Топ-3 городов с самым высоким ростом цен
1️⃣ Курск: +2,9% (99 тыс. руб./м²)
2️⃣ Ижевск: +2,8% (92,1 тыс. руб./м²)
3️⃣ Тольятти: +2,6% (93,7 тыс. руб./м²)
Москва и Санкт-Петербург тоже в плюсе:
• СПб: +2,08% → 219,7 тыс. руб./м²;
• Москва: +1,8%
Номинальный vs реальный рост:
📉 Вторичка в Москве:
• Номинальный рост за год: +1%
• Реальная стоимость (с учетом инфляции 9,5%): –8%.
📈 Новостройки:
• Рост цен: 10–12% в год до 343,2 тыс. руб./м² (при инфляции 9,5%).
• Реальная доходность: ~1–3%.
Итог: Новостройки сохраняют покупательную способность, особенно подходящие под льготную ипотеку или с выгодной рассрочкой. К тому же выход новых проектов в Москве сильно замедлился, что тоже поддерживает цены.
💯1
Нетрадиционный спрос на кладовки
Вот еще, что может повлиять на доходность и бесперебойность сдачи в аренду кладовок. В тему, так сказать, недавнего поста про вложения.
Вот еще, что может повлиять на доходность и бесперебойность сдачи в аренду кладовок. В тему, так сказать, недавнего поста про вложения.
✍1
⏳ Почему квартиры не продаются месяцами? Реальные потери продавцов
🏘 Сроки продажи вторичного жилья в городах-миллионниках продолжают расти: по данным «Яндекс Недвижимости», в первом квартале 2025 года средний срок экспозиции квартир увеличился на 28% по сравнению с прошлым годом и составил уже 110 дней.
— Продать квартиру в Волгограде теперь в среднем нужно 137 дней (+6% за квартал).
— В Новосибирске — 131 день (+13%), в Краснодаре — 123 дня.
«Ну и что? Я подожду — продам дороже!»
А вот и нет: 48% продавцов уже снижают цены, но 9% их повышают (видимо, верят в магию).
📉 Почему важно не терять время?
Математика простая:
• Пока квартира простаивает 100+ дней в ожидании "идеальной" цены, продавец уже теряет около 6% годовых (при ставке по вкладу 23% годовых).
• Я уже не говорю про другие формы инвестирования, задержка продажи может привести к потере в десятки процентов.
💡Вывод: часто выгоднее сразу дать разумный дисконт, продать объект быстрее и использовать деньги более эффективно, чем бесконечно ждать «своего» покупателя.
🏘 Сроки продажи вторичного жилья в городах-миллионниках продолжают расти: по данным «Яндекс Недвижимости», в первом квартале 2025 года средний срок экспозиции квартир увеличился на 28% по сравнению с прошлым годом и составил уже 110 дней.
— Продать квартиру в Волгограде теперь в среднем нужно 137 дней (+6% за квартал).
— В Новосибирске — 131 день (+13%), в Краснодаре — 123 дня.
«Ну и что? Я подожду — продам дороже!»
А вот и нет: 48% продавцов уже снижают цены, но 9% их повышают (видимо, верят в магию).
📉 Почему важно не терять время?
Математика простая:
• Пока квартира простаивает 100+ дней в ожидании "идеальной" цены, продавец уже теряет около 6% годовых (при ставке по вкладу 23% годовых).
• Я уже не говорю про другие формы инвестирования, задержка продажи может привести к потере в десятки процентов.
💡Вывод: часто выгоднее сразу дать разумный дисконт, продать объект быстрее и использовать деньги более эффективно, чем бесконечно ждать «своего» покупателя.
✍1
🔥 СКИДКИ В НОВОСТРОЙКАХ-2025: НАКОНЕЦ-ТО ПРАВДА ИЛИ МАРКЕТИНГ?
Рынок новостроек встряхнуло: после месяцев «несгибаемых» цен застройщики начали публично снижать цифры. Но не всё так однозначно.
Что случилось?
— 2024: Застройщики хором твердили: «Цены не упадут!» — и даже поднимали их.
— Начало 2025: Продажи держались на плаву благодаря рассрочкам и льготной ипотеке.
— Март 2025: Спрос падает и началась эпоха скидок.
Кто уже «скинул»?
1️⃣ Самолет и А101 — вначале виртуальные скидки, потом реальные до 20%- 30%
2️⃣ Гранель — пытается вернуть спрос снижением на 7-12%, но покупатели не спешат
3️⃣ Эталон — вернул скидки как в кризисном 2023-м.
4️⃣ Брусника — снижает цены, особенно в проектах эконом-класса.
5️⃣ Мангазея — скидки 5-10%, но только на «неликвидные» квартиры с видом на парковку
Почему скидки — не подарок?
⚠️ «Живые деньги» vs ипотека:
— Большинство скидок доступны только при полной оплате. Хотите рассрочку или субсидию? Платите полную цену.
⚠️ Накрученные «дисконты»:
— Застройщики сначала поднимают цены на 30%, потом «дарят» 20%. Итог: вы переплачиваете.
⚠️ Сроки сдачи под вопросом:
— Скидки часто появляются в проектах с замороженным строительством. Проверяйте статус дома.
Что делать покупателю?
1️⃣ Сравнивайте цены в динамике — используйте архивные данные.
2️⃣ Торгуйтесь! Даже если скидка не указана — в офисе могут предложить дополнительные 5-7%.
3️⃣ Проверяйте застройщика, обязательно.
Рынок новостроек встряхнуло: после месяцев «несгибаемых» цен застройщики начали публично снижать цифры. Но не всё так однозначно.
Что случилось?
— 2024: Застройщики хором твердили: «Цены не упадут!» — и даже поднимали их.
— Начало 2025: Продажи держались на плаву благодаря рассрочкам и льготной ипотеке.
— Март 2025: Спрос падает и началась эпоха скидок.
Кто уже «скинул»?
1️⃣ Самолет и А101 — вначале виртуальные скидки, потом реальные до 20%- 30%
2️⃣ Гранель — пытается вернуть спрос снижением на 7-12%, но покупатели не спешат
3️⃣ Эталон — вернул скидки как в кризисном 2023-м.
4️⃣ Брусника — снижает цены, особенно в проектах эконом-класса.
5️⃣ Мангазея — скидки 5-10%, но только на «неликвидные» квартиры с видом на парковку
Почему скидки — не подарок?
⚠️ «Живые деньги» vs ипотека:
— Большинство скидок доступны только при полной оплате. Хотите рассрочку или субсидию? Платите полную цену.
⚠️ Накрученные «дисконты»:
— Застройщики сначала поднимают цены на 30%, потом «дарят» 20%. Итог: вы переплачиваете.
⚠️ Сроки сдачи под вопросом:
— Скидки часто появляются в проектах с замороженным строительством. Проверяйте статус дома.
Что делать покупателю?
1️⃣ Сравнивайте цены в динамике — используйте архивные данные.
2️⃣ Торгуйтесь! Даже если скидка не указана — в офисе могут предложить дополнительные 5-7%.
3️⃣ Проверяйте застройщика, обязательно.
👍2
🔥 АРЕНДА В МИЛЛИОННИКАХ РУХНУЛА: ПОЧЕМУ КВАРТИРА СТАНОВИТСЯ УБЫТОЧНЫМ АКТИВОМ
Рынок долгосрочной аренды в крупных городах России переживает резкое охлаждение. За первый квартал 2025 года средняя ставка снизилась на 7,5%, а в Волгограде, Ростове-на-Дону и Петербурге падение достигло 12-18%. При этом предложение квартир выросло на 28%, создав переизбыток и вынуждая собственников снижать цены. Но главный вопрос: можно ли вообще окупить квартиру через аренду в таких условиях?
Ключевые цифры:
• Москва: аренда упала на 10,2% (до 82 тыс. руб./мес), предложение выросло в 2,3 раза.
• СПб: -12% (до 40 тыс. руб.), Волгоград: -18,2% (до 25 тыс. руб.).
Срок экспозиции объявлений увеличился в 1,9 раза — конкуренция за арендаторов стала жестче.
Почему аренда дешевеет?
1️⃣ Рост предложения:
— Собственники массово выставляют нераспроданную вторичку после новогоднего затишья.
— В новостройках завершились проекты — поток квартир «под ключ» на рынок вырос.
2️⃣ Сезонный фактор:
— После зимних праздников спрос традиционно снижается, а летом может частично восстановиться.
3️⃣ Экономия арендаторов:
— В условиях высокой инфляции жильцы чаще выбирают бюджетные варианты, что тянет средние ставки вниз.
Рынок долгосрочной аренды в крупных городах России переживает резкое охлаждение. За первый квартал 2025 года средняя ставка снизилась на 7,5%, а в Волгограде, Ростове-на-Дону и Петербурге падение достигло 12-18%. При этом предложение квартир выросло на 28%, создав переизбыток и вынуждая собственников снижать цены. Но главный вопрос: можно ли вообще окупить квартиру через аренду в таких условиях?
Ключевые цифры:
• Москва: аренда упала на 10,2% (до 82 тыс. руб./мес), предложение выросло в 2,3 раза.
• СПб: -12% (до 40 тыс. руб.), Волгоград: -18,2% (до 25 тыс. руб.).
Срок экспозиции объявлений увеличился в 1,9 раза — конкуренция за арендаторов стала жестче.
Почему аренда дешевеет?
1️⃣ Рост предложения:
— Собственники массово выставляют нераспроданную вторичку после новогоднего затишья.
— В новостройках завершились проекты — поток квартир «под ключ» на рынок вырос.
2️⃣ Сезонный фактор:
— После зимних праздников спрос традиционно снижается, а летом может частично восстановиться.
3️⃣ Экономия арендаторов:
— В условиях высокой инфляции жильцы чаще выбирают бюджетные варианты, что тянет средние ставки вниз.
(продолжение)
Сколько лет нужно, чтобы окупить квартиру?
Возьмем пример однокомнатной квартиры в Москве:
• Стоимость покупки: 10 млн руб. (средний ценник за «однушку» в новостройке).
• Аренда: 82 тыс. руб./мес → 984 тыс. руб./год (до вычета расходов).
• Доходность: 9,8% годовых.
Но!
→ Налоги: 13% НДФЛ → уже осталось от первоначальной суммы 856 тыс. руб./год.
→ Коммуналка + страхование: ~15 тыс. руб./мес → -180 тыс. руб./год.
→ Косметический ремонт каждые 5 лет: ~300 тыс. руб. → -60 тыс. руб./год (в пересчете).
→ Простой между арендаторами: 1 месяц в год → -82 тыс. руб.
Итоговая чистая прибыль:
984 000 – 128 000 (налоги) – 180 000 – 60 000 – 82 000 = 534 000 руб./год (5,3% доходности).
Срок окупаемости:
10 000 000 / 534 000 ≈ 18,7 лет.
Поэтому в последних (первый и второй) расчетах, я даже не стал рассматривать долгосрочную сдачу квартир в аренду как отдельный инвестиционный инструмент, поскольку в рублях и с такой инфляцией это не окупается. По краткосрочной аренде вопросов нет, там с окупаемостью все в порядке.
Сколько лет нужно, чтобы окупить квартиру?
Возьмем пример однокомнатной квартиры в Москве:
• Стоимость покупки: 10 млн руб. (средний ценник за «однушку» в новостройке).
• Аренда: 82 тыс. руб./мес → 984 тыс. руб./год (до вычета расходов).
• Доходность: 9,8% годовых.
Но!
→ Налоги: 13% НДФЛ → уже осталось от первоначальной суммы 856 тыс. руб./год.
→ Коммуналка + страхование: ~15 тыс. руб./мес → -180 тыс. руб./год.
→ Косметический ремонт каждые 5 лет: ~300 тыс. руб. → -60 тыс. руб./год (в пересчете).
→ Простой между арендаторами: 1 месяц в год → -82 тыс. руб.
Итоговая чистая прибыль:
984 000 – 128 000 (налоги) – 180 000 – 60 000 – 82 000 = 534 000 руб./год (5,3% доходности).
Срок окупаемости:
10 000 000 / 534 000 ≈ 18,7 лет.
Поэтому в последних (первый и второй) расчетах, я даже не стал рассматривать долгосрочную сдачу квартир в аренду как отдельный инвестиционный инструмент, поскольку в рублях и с такой инфляцией это не окупается. По краткосрочной аренде вопросов нет, там с окупаемостью все в порядке.
💯2❤🔥1
📉 Аренда дешевеет, новостройки не продаются, а застройщики — в слезах
На прошлой неделе сразу несколько знаковых заявлений: ▪️ Мутко пожаловался Путину на тяжёлые времена в строительстве. ▪️ Хуснуллин рассказал о 100 тыс. семьях, чьи дома задерживаются на полгода.
Цель этих выступлений понятна — надавить на Центробанк и добиться возвращения щедрой льготной ипотеки. Мол, без неё рынок не выживет.
Но Путин ответил в духе: «Не драматизируйте. Сейчас жильё доступнее, чем в советское время».
Перевод на русский: «Не нойте, стройте». Но застройщики настаивают: без льготной ипотеки — коллапс.
💥 И тут — внезапно — в «Ведомостях» выходит материал: якобы застройщики планируют сократить запуск новых проектов на 30%. Звучит тревожно, но если копнуть цифры:
📊 На деле:
• В первом квартале 2025 запуск новостроек упал на 24% к прошлому году.
• Это минус 2,6 млн кв.м. по сравнению с 2024 годом.
• Более того, общий план по вводу жилья на 6 лет вперёд вырос: 105 млн кв.м. → 113 млн кв.м. (январь 2024 → январь 2025).
• По ближайшему 3–6 летнему горизонту: 29 млн кв.м. → 33,3 млн кв.м.
❓Минус 2,6 млн кв.м. — это не дефицит. Это просто коррекция.
🧮 А теперь немного истории: после кризиса 2008 года, когда реально было тяжело, застройщики смогли снизить цены на 20-30%. И выжили. Сейчас, после удвоения цен за последние несколько лет, они плачутся, что не могут жить без очередной волны спроса.
При этом:
• Скидки уже вернулись (30% у «Эталона, снижение у «Гранели», «Брусники», «А101», «Самолёта»).
• Значит, резерв для снижения есть. Просто не хочется снижать.
💡 Вывод: застройщики будут активно продвигать истории про будущий дефицит и рост цен. Но цифры пока говорят о другом. Дефицита нет. А потенциал к снижению — есть.
На прошлой неделе сразу несколько знаковых заявлений: ▪️ Мутко пожаловался Путину на тяжёлые времена в строительстве. ▪️ Хуснуллин рассказал о 100 тыс. семьях, чьи дома задерживаются на полгода.
Цель этих выступлений понятна — надавить на Центробанк и добиться возвращения щедрой льготной ипотеки. Мол, без неё рынок не выживет.
Но Путин ответил в духе: «Не драматизируйте. Сейчас жильё доступнее, чем в советское время».
Перевод на русский: «Не нойте, стройте». Но застройщики настаивают: без льготной ипотеки — коллапс.
💥 И тут — внезапно — в «Ведомостях» выходит материал: якобы застройщики планируют сократить запуск новых проектов на 30%. Звучит тревожно, но если копнуть цифры:
📊 На деле:
• В первом квартале 2025 запуск новостроек упал на 24% к прошлому году.
• Это минус 2,6 млн кв.м. по сравнению с 2024 годом.
• Более того, общий план по вводу жилья на 6 лет вперёд вырос: 105 млн кв.м. → 113 млн кв.м. (январь 2024 → январь 2025).
• По ближайшему 3–6 летнему горизонту: 29 млн кв.м. → 33,3 млн кв.м.
❓Минус 2,6 млн кв.м. — это не дефицит. Это просто коррекция.
🧮 А теперь немного истории: после кризиса 2008 года, когда реально было тяжело, застройщики смогли снизить цены на 20-30%. И выжили. Сейчас, после удвоения цен за последние несколько лет, они плачутся, что не могут жить без очередной волны спроса.
При этом:
• Скидки уже вернулись (30% у «Эталона, снижение у «Гранели», «Брусники», «А101», «Самолёта»).
• Значит, резерв для снижения есть. Просто не хочется снижать.
💡 Вывод: застройщики будут активно продвигать истории про будущий дефицит и рост цен. Но цифры пока говорят о другом. Дефицита нет. А потенциал к снижению — есть.
👍6
🏦 Застройщики продолжают лоббировать интересы, но ЦБ не сдается
На заседании президиума Госсовета 15 апреля 2025 года застройщики через Мутко и Хуснуллина попытались надавить на ЦБ, жалуясь на трудности, задержки строительства и просили вернуть льготную ипотеку и расширить рассрочку на период после окончания строительства (естественно, увеличивая при этом цену за квартиру на 5%-10%).
Проблемы застройщиков
— Снижение спроса: Рынок столкнулся с падением спроса из-за дороговизны кредитов.
— Запуск новых проектов: На 23% уменьшился ввод новых жилищных проектов из-за роста стоимости банковского финансирования и долговой нагрузки застройщиков 4.
— Дополнительные комиссии: Банки взимают с граждан до 10% комиссий по льготным ипотечным программам, что снижает доступность господдержки.
Позиция ЦБ и Эльвиры Набиуллиной
— Кредитная политика: Глава ЦБ пообещала разобраться с комиссиями банков по ипотеке, которые достигают 5–10%, а иногда и 25% (по словам регионов). Предложено запретить выдачу льготной ипотеки через банки, взимающие такие сборы.5.
— Риски для отрасли: Набиуллина признала, что высокие ставки создают давление на застройщиков, но подчеркнула, что без жёсткой политики инфляция стала бы ещё выше. При этом она отметила: ипотека будет расти, но умеренно — на 3–8% в год.
- Цены на жильё: Уже замедлились, в ряде регионов — заметно. При продолжающемся росте зарплат, доступность жилья немного, но повысится.
Что это значит для покупателей и инвесторов?
▪️ Льготная ипотека не расширяется, дешёвых денег пока не будет. ▪️ Цены стабилизируются, в ряде городов уже падают. ▪️ Скидки от застройщиков растут, особенно для покупателей с наличными.
На заседании президиума Госсовета 15 апреля 2025 года застройщики через Мутко и Хуснуллина попытались надавить на ЦБ, жалуясь на трудности, задержки строительства и просили вернуть льготную ипотеку и расширить рассрочку на период после окончания строительства (естественно, увеличивая при этом цену за квартиру на 5%-10%).
Проблемы застройщиков
— Снижение спроса: Рынок столкнулся с падением спроса из-за дороговизны кредитов.
— Запуск новых проектов: На 23% уменьшился ввод новых жилищных проектов из-за роста стоимости банковского финансирования и долговой нагрузки застройщиков 4.
— Дополнительные комиссии: Банки взимают с граждан до 10% комиссий по льготным ипотечным программам, что снижает доступность господдержки.
Позиция ЦБ и Эльвиры Набиуллиной
— Кредитная политика: Глава ЦБ пообещала разобраться с комиссиями банков по ипотеке, которые достигают 5–10%, а иногда и 25% (по словам регионов). Предложено запретить выдачу льготной ипотеки через банки, взимающие такие сборы.5.
— Риски для отрасли: Набиуллина признала, что высокие ставки создают давление на застройщиков, но подчеркнула, что без жёсткой политики инфляция стала бы ещё выше. При этом она отметила: ипотека будет расти, но умеренно — на 3–8% в год.
- Цены на жильё: Уже замедлились, в ряде регионов — заметно. При продолжающемся росте зарплат, доступность жилья немного, но повысится.
Что это значит для покупателей и инвесторов?
▪️ Льготная ипотека не расширяется, дешёвых денег пока не будет. ▪️ Цены стабилизируются, в ряде городов уже падают. ▪️ Скидки от застройщиков растут, особенно для покупателей с наличными.
👍4✍2
🏙 Петербург может получить свой «Сити»: детали амбициозного проекта у Ладожской
Застройщик «КРТ-Девелопмент» предложил возвести в Санкт-Петербурге высотный общественно-деловой кластер «Петербург Сити» рядом со станцией метро «Ладожская». Проект уже внесен на рассмотрение в Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА).
Что предлагают?
📍 Где: Участок 72 га за Ладожским вокзалом (границы — улицы Зольная, Ворошилова, Складская).
🏗 Что построят: Ансамбль небоскребов с офисами, жильем, торговыми и общественными пространствами.
💡 Концепция:
— «Пятиминутный город» — все необходимое в шаговой доступности.
— «Транзитно-ориентированный девелопмент» — упор на транспортную инфраструктуру (метро, вокзал).
💰 Инвестиции: Не менее 350 млрд руб.
📅 Сроки: Реализация в рамках КРТ (комплексное развитие территорий) с 2025 по 2030 год.
Чем проект отличается от «Лахта Центра»?
— Локация: «Ладожская» — не периферия, а транспортный узел с доступом к метро и вокзалу.
— Многофункциональность: В «Петербург Сити» планируют совместить бизнес, жилье и социальную инфраструктуру, тогда как «Лахта Центр» ориентирован в основном на офисы.
— Масштаб: 72 га против 17 га у «Лахта Центра».
В целом проект имеет смысл, поскольку вакантных площадей в офисах как Санкт- Петербурга, так и Москвы, особенно А класса, все меньше и это хорошее направление для долгосрочных инвестиций.
Застройщик «КРТ-Девелопмент» предложил возвести в Санкт-Петербурге высотный общественно-деловой кластер «Петербург Сити» рядом со станцией метро «Ладожская». Проект уже внесен на рассмотрение в Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА).
Что предлагают?
📍 Где: Участок 72 га за Ладожским вокзалом (границы — улицы Зольная, Ворошилова, Складская).
🏗 Что построят: Ансамбль небоскребов с офисами, жильем, торговыми и общественными пространствами.
💡 Концепция:
— «Пятиминутный город» — все необходимое в шаговой доступности.
— «Транзитно-ориентированный девелопмент» — упор на транспортную инфраструктуру (метро, вокзал).
💰 Инвестиции: Не менее 350 млрд руб.
📅 Сроки: Реализация в рамках КРТ (комплексное развитие территорий) с 2025 по 2030 год.
Чем проект отличается от «Лахта Центра»?
— Локация: «Ладожская» — не периферия, а транспортный узел с доступом к метро и вокзалу.
— Многофункциональность: В «Петербург Сити» планируют совместить бизнес, жилье и социальную инфраструктуру, тогда как «Лахта Центр» ориентирован в основном на офисы.
— Масштаб: 72 га против 17 га у «Лахта Центра».
В целом проект имеет смысл, поскольку вакантных площадей в офисах как Санкт- Петербурга, так и Москвы, особенно А класса, все меньше и это хорошее направление для долгосрочных инвестиций.
👍5🔥3❤2
Инвесторам в недвижимость: осторожнее с рассрочкой в новостройках
Минстрой и ЦБ бьют тревогу: объем рассрочек в новостройках превысил 1 трлн рублей (13% от всех сделок). Еще год назад рассрочка составляла лишь 2%.
Главные проблемы:
→ Риск срыва строительства
Застройщики получают деньги медленнее из-за рассрочек. При вводе дома может не хватить средств на завершение — выбирайте компании с проверенной репутацией и устойчивой финансовой моделью.
→ Иллюзия стабильности рынка
Высокие продажи за счет рассрочки маскируют реальное положение дел. Рост доли «неоплаченных» сделок (с 1% в 2022 до 13% в 2025) — сигнал о потенциальном пузыре.
→ Угроза ипотечного кризиса
Покупатели надеются перейти с рассрочки на ипотеку, но ЦБ предупреждает: это не замена.
Итог: Рынок новостроек в зоне повышенного риска. Не поддавайтесь на агрессивную рекламу рассрочек — анализируйте реальные финансовые потоки проектов.
Минстрой и ЦБ бьют тревогу: объем рассрочек в новостройках превысил 1 трлн рублей (13% от всех сделок). Еще год назад рассрочка составляла лишь 2%.
Главные проблемы:
→ Риск срыва строительства
Застройщики получают деньги медленнее из-за рассрочек. При вводе дома может не хватить средств на завершение — выбирайте компании с проверенной репутацией и устойчивой финансовой моделью.
→ Иллюзия стабильности рынка
Высокие продажи за счет рассрочки маскируют реальное положение дел. Рост доли «неоплаченных» сделок (с 1% в 2022 до 13% в 2025) — сигнал о потенциальном пузыре.
→ Угроза ипотечного кризиса
Покупатели надеются перейти с рассрочки на ипотеку, но ЦБ предупреждает: это не замена.
Что делать инвесторам?
→ Диверсифицируйте портфель: сократите долю вложений в новостройки с рассрочкой.
→ Проверяйте застройщиков: избегайте компаний с высокой долей рассрочек в продажах.
→ Следите за регуляторами: ожидайте ужесточения правил работы с эскроу и рассрочками.
Итог: Рынок новостроек в зоне повышенного риска. Не поддавайтесь на агрессивную рекламу рассрочек — анализируйте реальные финансовые потоки проектов.
💯6👍3❤2
Рынок новостроек Москвы: массовое жилье на минимуме, спрос из регионов снижается
📉 Доля массового жилья в новостройках упала до 39% — это самый низкий показатель с 2017 года. Всего в продаже осталось 17,9 тыс. лотов.
Основные причины:
1️⃣ Вымывание доступных лотов — дешевые варианты раскуплены в первую очередь.
2️⃣ Завершение льготной ипотеки — снизило доступность для покупателей.
3️⃣ Стратегия застройщиков — они не спешат с новыми проектами, чтобы избежать перенасыщения рынка.
Динамика цен:
➖ В 2024 году средняя стоимость квартиры в массовом сегменте замерла на уровне 14,8–14,9 млн руб.
➖ С января 2025 года начался рост: к апрелю цена достигла 16 млн руб.
🔍 Выводы:
1️⃣ Массовый сегмент становится более дефицитным — сокращение предложения может подтолкнуть цены вверх, особенно в популярных локациях.
2️⃣ Рассматривайте жилье в различных районах — анализируйте локальные рынки (например, Рязанский район Москвы, где цены снижаются).
3️⃣ Смена приоритетов покупателей — снижение спроса из регионов смещает фокус на москвичей.
📉 Доля массового жилья в новостройках упала до 39% — это самый низкий показатель с 2017 года. Всего в продаже осталось 17,9 тыс. лотов.
Основные причины:
1️⃣ Вымывание доступных лотов — дешевые варианты раскуплены в первую очередь.
2️⃣ Завершение льготной ипотеки — снизило доступность для покупателей.
3️⃣ Стратегия застройщиков — они не спешат с новыми проектами, чтобы избежать перенасыщения рынка.
Динамика цен:
➖ В 2024 году средняя стоимость квартиры в массовом сегменте замерла на уровне 14,8–14,9 млн руб.
➖ С января 2025 года начался рост: к апрелю цена достигла 16 млн руб.
🌍 В это же время, спрос из регионов падает:
➖ Заявки от иногородних покупателей упали на 27,7% за год.
➖ Лидеры по покупкам: Подмосковье, Санкт-Петербург, Воронежская область.
➖ Интерес москвичей к регионам тоже снизился (-4,9%), но лидером осталась Московская область.
🔍 Выводы:
1️⃣ Массовый сегмент становится более дефицитным — сокращение предложения может подтолкнуть цены вверх, особенно в популярных локациях.
2️⃣ Рассматривайте жилье в различных районах — анализируйте локальные рынки (например, Рязанский район Москвы, где цены снижаются).
3️⃣ Смена приоритетов покупателей — снижение спроса из регионов смещает фокус на москвичей.
👍8💯3✍2
Конец эпохи чемоданов: наличные вытесняют с рынка жилья
Депутат Светлана Разворотнева внесла законопроект, который запрещает наличные расчеты за жилье дороже 1 млн рублей. Сделки должны проводиться через банки.
• Цель вроде бы благая: Борьба с мошенничеством и «серыми» схемами.
• Статистика: В 2023 году ущерб от мошенничества с недвижимостью вырос до 42 млрд рублей (с 32 млрд в 2022).
Почему именно сейчас?
1️⃣ Рост мошенничества:
В 2023 году зафиксировано 8 тыс. случаев лишения жилья (в 2022 — 6 тыс.).
Пример: Скандал с Долиной, где люди теряли квартиры из-за поддельных документов.
2️⃣ Зарубежный опыт:
В Германии, Франции и Италии наличные сделки ограничены от 100 тыс. рублей (1000 евро во Франции) до 1 млн рублей в пересчете.
3️⃣ Контроль за наличными:
Вспомните, кто у нас Председатель Правительства, бывший руководитель ФНС. Власти хотят, чтобы деньги хранились в банках, а не «под матрасом». Это упрощает налоговый контроль.
Что будет, если закон примут?
• Для покупателей:
- Невозможно купить квартиру за наличные (только через банковские переводы).
- Придется подтверждать происхождение денег, если сумма крупная.
• Для рынка:
- Уменьшится число сделок с занижением стоимости (чтобы платить меньше налогов).
- Возможен краткосрочный рост спроса на вторичку — люди захотят успеть купить за наличные.
Вывод: По сути, это ещё один шаг к цифровому рублю и полной прослеживаемости крупных платежей. В моменте мы, вероятно, увидим небольшой всплеск спроса на вторичку: тот, кто планировал рассчитаться наличными, постарается закрыть сделку «по старому», пока это законно. Но в долгосрочном горизонте рынок лишь подтянется к международной практике: сделки станут прозрачнее, а роль наличных сведётся к мелким бытовым расходам.
Так что инициатива выглядит логичным развитием тренда на «обеление» и вряд ли встретит серьёзное сопротивление. Вопрос уже не «если», а «когда» и в какой редакции.
💬 А вы как думаете?
👍«За» или ✍️«против» такого запрета?
Депутат Светлана Разворотнева внесла законопроект, который запрещает наличные расчеты за жилье дороже 1 млн рублей. Сделки должны проводиться через банки.
• Цель вроде бы благая: Борьба с мошенничеством и «серыми» схемами.
• Статистика: В 2023 году ущерб от мошенничества с недвижимостью вырос до 42 млрд рублей (с 32 млрд в 2022).
Почему именно сейчас?
1️⃣ Рост мошенничества:
В 2023 году зафиксировано 8 тыс. случаев лишения жилья (в 2022 — 6 тыс.).
Пример: Скандал с Долиной, где люди теряли квартиры из-за поддельных документов.
2️⃣ Зарубежный опыт:
В Германии, Франции и Италии наличные сделки ограничены от 100 тыс. рублей (1000 евро во Франции) до 1 млн рублей в пересчете.
3️⃣ Контроль за наличными:
Вспомните, кто у нас Председатель Правительства, бывший руководитель ФНС. Власти хотят, чтобы деньги хранились в банках, а не «под матрасом». Это упрощает налоговый контроль.
Что будет, если закон примут?
• Для покупателей:
- Невозможно купить квартиру за наличные (только через банковские переводы).
- Придется подтверждать происхождение денег, если сумма крупная.
• Для рынка:
- Уменьшится число сделок с занижением стоимости (чтобы платить меньше налогов).
- Возможен краткосрочный рост спроса на вторичку — люди захотят успеть купить за наличные.
Что делать сейчас?
• Если копите на квартиру наличными — подумайте о переводе денег в банк.
• Проверяйте документы при покупке: даже через банк есть риски.
• Следите за новостями: закон могут принять уже к концу 2025.
Вывод: По сути, это ещё один шаг к цифровому рублю и полной прослеживаемости крупных платежей. В моменте мы, вероятно, увидим небольшой всплеск спроса на вторичку: тот, кто планировал рассчитаться наличными, постарается закрыть сделку «по старому», пока это законно. Но в долгосрочном горизонте рынок лишь подтянется к международной практике: сделки станут прозрачнее, а роль наличных сведётся к мелким бытовым расходам.
Так что инициатива выглядит логичным развитием тренда на «обеление» и вряд ли встретит серьёзное сопротивление. Вопрос уже не «если», а «когда» и в какой редакции.
💬 А вы как думаете?
👍«За» или ✍️«против» такого запрета?
✍14👍5
Почему новостройки в Москве и области начали дешеветь — разбираемся в трендах рынка недвижимости
С начала 2025 года рынок новостроек в Москве и области переживает ощутимую коррекцию: по данным аналитиков, цены начали снижаться. Давайте разберёмся, что происходит.
📉 Цены пошли вниз: факты и цифры
По итогам первого квартала 2025 года:
• В Москве стоимость «квадрата» в новостройках снизилась на 5%, до 395 800 ₽.
• В Новой Москве и Подмосковье — на 4% и 5%, до 240 500 ₽ и 183 100 ₽ соответственно.
• Реальные сделки подтверждают снижение: -1,4% в Москве и Новой Москве, и -5% в области.
• В годовом выражении падение в Подмосковье составило 2,5%.
Источники: «Циан», BnMap.pro
🧱 Кто дешевеет сильнее всего?
Снижение цен в первую очередь касается массового сегмента и новостроек на ранних стадиях строительства. Отмена льготной ипотеки в середине 2024 года и рост ключевой ставки сделали приобретение жилья менее доступным, что сразу отразилось на спросе и стратегии застройщиков.
💰 Скидки и акции: девелоперы идут на уступки
В условиях отсутствия массовых программ господдержки и высоких ставок застройщики всё чаще предлагают:
• Существенные скидки на старте продаж.
• Специальные условия для покупки почти готового жилья, где уже не действует 90% ипотечных программ.
• Активное продвижение новых корпусов с минимальной ценой за квадратный метр.
📌 Вывод: Да, новостройки дешевеют. Если вы задумываетесь о покупке, стоит внимательно оценить риски. А тенденции таковы, что цены и дальше продолжат снижаться.
С начала 2025 года рынок новостроек в Москве и области переживает ощутимую коррекцию: по данным аналитиков, цены начали снижаться. Давайте разберёмся, что происходит.
📉 Цены пошли вниз: факты и цифры
По итогам первого квартала 2025 года:
• В Москве стоимость «квадрата» в новостройках снизилась на 5%, до 395 800 ₽.
• В Новой Москве и Подмосковье — на 4% и 5%, до 240 500 ₽ и 183 100 ₽ соответственно.
• Реальные сделки подтверждают снижение: -1,4% в Москве и Новой Москве, и -5% в области.
• В годовом выражении падение в Подмосковье составило 2,5%.
Источники: «Циан», BnMap.pro
🧱 Кто дешевеет сильнее всего?
Снижение цен в первую очередь касается массового сегмента и новостроек на ранних стадиях строительства. Отмена льготной ипотеки в середине 2024 года и рост ключевой ставки сделали приобретение жилья менее доступным, что сразу отразилось на спросе и стратегии застройщиков.
💰 Скидки и акции: девелоперы идут на уступки
В условиях отсутствия массовых программ господдержки и высоких ставок застройщики всё чаще предлагают:
• Существенные скидки на старте продаж.
• Специальные условия для покупки почти готового жилья, где уже не действует 90% ипотечных программ.
• Активное продвижение новых корпусов с минимальной ценой за квадратный метр.
📌 Вывод: Да, новостройки дешевеют. Если вы задумываетесь о покупке, стоит внимательно оценить риски. А тенденции таковы, что цены и дальше продолжат снижаться.
👍4💯4🔥1
Плюсы вложений в недвижимость
И первый пост интенсива посвящен преимуществам вложения в недвижимость.
Судя по последним опросам около 60% жителей страны согласны с утверждением, что вложение в недвижимость выгоднее банковского вклада, несмотря на нынешние высокие проценты по депозитам («Дом.РФ» и ВЦИОМ).
Почему недвижимость остаётся фаворитом инвесторов
1️⃣ Осязаемая защита от инфляции
Квартира — это материальный актив: её нельзя «обанкротить» как эмитента ценных бумаг, она не испарится при сбое брокера и исторически дорожает не медленнее, чем потребительские цены. При кризисах люди охотнее переходят «из цифры в бетон», что поддерживает стоимость жилья.
2️⃣ Потенциал прироста капитала
Рост цен на недвижимость идёт волнами, но в длинном горизонте обгоняет инфляцию и банковские проценты.
3️⃣ Пассивный доход через аренду
Аренда даёт денежный поток, который можно направлять на обслуживание ипотеки или реинвестировать.
4️⃣ Финансовый рычаг
Даже при высоких ставках недвижимость остаётся единственным активом, под который банк готов профинансировать до 70-80 % сделки. Грамотное использование кредитного плеча усиливает долгосрочную доходность.
5️⃣ Налоговые и государственные льготы
НДФЛ-вычеты на покупку, проценты и патентный режим для арендодателей уменьшают фактические расходы и повышают чистую доходность объекта.
6️⃣ Диверсификация
Недвижимость слабо коррелирует с акциями и облигациями. Добавив объекты в портфель, инвестор снижает общие риски вложений.
Итог Недвижимость остаётся предпочтительным активом для большинства россиян — не из-за моды, а потому, что сочетает понятную ценность, прогнозируемый доход и доступный инвестиционный рычаг. А главное — с недвижимостью вы уже сталкивались десятки раз, просто теперь можете посмотреть на неё под другим углом: как на инструмент, который работает на ваш капитал.
И первый пост интенсива посвящен преимуществам вложения в недвижимость.
Судя по последним опросам около 60% жителей страны согласны с утверждением, что вложение в недвижимость выгоднее банковского вклада, несмотря на нынешние высокие проценты по депозитам («Дом.РФ» и ВЦИОМ).
Недвижимость в жизни каждого из нас
Вы снимаете квартиру, используете офис, арендуете склад для хобби, а затем мечтаете о собственном доме — каждая из этих ситуаций это контакт с рынком недвижимости. Мы ежедневно:
• Живём в квартире;
• Работаем в офисе или торговом центре;
• Отдыхаем в отелях и апарт-комплексах;
• Покупаем в магазине, который тоже кто-то сдаёт в аренду.
Инвестируя в «квадраты», вы вкладываете деньги в то, с чем уже знакомы на практике — это снижает психологический барьер для новичков.
Почему недвижимость остаётся фаворитом инвесторов
1️⃣ Осязаемая защита от инфляции
Квартира — это материальный актив: её нельзя «обанкротить» как эмитента ценных бумаг, она не испарится при сбое брокера и исторически дорожает не медленнее, чем потребительские цены. При кризисах люди охотнее переходят «из цифры в бетон», что поддерживает стоимость жилья.
2️⃣ Потенциал прироста капитала
Рост цен на недвижимость идёт волнами, но в длинном горизонте обгоняет инфляцию и банковские проценты.
3️⃣ Пассивный доход через аренду
Аренда даёт денежный поток, который можно направлять на обслуживание ипотеки или реинвестировать.
4️⃣ Финансовый рычаг
Даже при высоких ставках недвижимость остаётся единственным активом, под который банк готов профинансировать до 70-80 % сделки. Грамотное использование кредитного плеча усиливает долгосрочную доходность.
5️⃣ Налоговые и государственные льготы
НДФЛ-вычеты на покупку, проценты и патентный режим для арендодателей уменьшают фактические расходы и повышают чистую доходность объекта.
6️⃣ Диверсификация
Недвижимость слабо коррелирует с акциями и облигациями. Добавив объекты в портфель, инвестор снижает общие риски вложений.
Итог Недвижимость остаётся предпочтительным активом для большинства россиян — не из-за моды, а потому, что сочетает понятную ценность, прогнозируемый доход и доступный инвестиционный рычаг. А главное — с недвижимостью вы уже сталкивались десятки раз, просто теперь можете посмотреть на неё под другим углом: как на инструмент, который работает на ваш капитал.
👍8💯4❤1
Снижение ставок по вкладам: что ждать и как действовать?
Семь из десяти крупнейших российских банков с начала апреля снизили ставки по депозитам. Средняя доходность вкладов на срок от 3 месяцев до года приблизилась к 19%, что на 2 п.п. ниже ключевой ставки ЦБ (21%) 310. Например, полугодовые депозиты подешевели на 0,8 п.п., до 19,5%.
Почему банки снижают ставки?
1️⃣ Ожидание смягчения политики ЦБ
Аналитики связывают тренд с прогнозами снижения ключевой ставки. Банки заранее адаптируются к возможным изменениям, чтобы сохранить маржу.
2️⃣ Консенсус рынка
Снижение ставок крупнейшими игроками указывает на устойчивый консенсус: рынок допускает, что ЦБ начнет цикл снижения ставки уже летом (июнь–июль) 14. Глава ВТБ Андрей Костин также прогнозирует постепенное снижение ставки до 19% к концу 2025 года.
3️⃣ Динамика инфляции
ЦБ сохраняет ставку на уровне 21% с декабря 2024 года, ориентируясь на замедление инфляции до 7–8% в 2025-м и 4% в 2026-м 37. Однако регулятор готов рассмотреть повышение, если инфляция не замедлится.
Что будет на заседании ЦБ 25 апреля?
• Большинство экспертов ожидают сохранения ставки на текущем уровне, но внимание будет приковано к сигналам о будущих решениях.
• Если ЦБ подтвердит готовность к смягчению, банки могут продолжить снижение депозитных ставок.
В общем, рынок готовится к эре снижения ставок, но пока ЦБ сохраняет жесткую позицию. Увидим завтра какие тенденции возобладают.
Семь из десяти крупнейших российских банков с начала апреля снизили ставки по депозитам. Средняя доходность вкладов на срок от 3 месяцев до года приблизилась к 19%, что на 2 п.п. ниже ключевой ставки ЦБ (21%) 310. Например, полугодовые депозиты подешевели на 0,8 п.п., до 19,5%.
Почему банки снижают ставки?
1️⃣ Ожидание смягчения политики ЦБ
Аналитики связывают тренд с прогнозами снижения ключевой ставки. Банки заранее адаптируются к возможным изменениям, чтобы сохранить маржу.
2️⃣ Консенсус рынка
Снижение ставок крупнейшими игроками указывает на устойчивый консенсус: рынок допускает, что ЦБ начнет цикл снижения ставки уже летом (июнь–июль) 14. Глава ВТБ Андрей Костин также прогнозирует постепенное снижение ставки до 19% к концу 2025 года.
3️⃣ Динамика инфляции
ЦБ сохраняет ставку на уровне 21% с декабря 2024 года, ориентируясь на замедление инфляции до 7–8% в 2025-м и 4% в 2026-м 37. Однако регулятор готов рассмотреть повышение, если инфляция не замедлится.
Что будет на заседании ЦБ 25 апреля?
• Большинство экспертов ожидают сохранения ставки на текущем уровне, но внимание будет приковано к сигналам о будущих решениях.
• Если ЦБ подтвердит готовность к смягчению, банки могут продолжить снижение депозитных ставок.
В общем, рынок готовится к эре снижения ставок, но пока ЦБ сохраняет жесткую позицию. Увидим завтра какие тенденции возобладают.
👍12
С чего начать: первый шаг в инвестициях в недвижимость
Когда спрашиваешь начинающих инвесторов, чего они хотят добиться, большинство отвечает: «Купить квартиру — пусть растёт в цене» или «Чтобы аренда закрывала ипотеку».
На деле путь начинается не с выбора дома, а с формулировки цели. Если вам важен рост капитала, смотрите объекты на ранней стадии строительства — там цена ниже, краткосрочную аренду, тот же флиппинг (перепродажа недвижимости после ремонта). Да риски, но и доходность обгоняет инфляцию или вклады и составляет от 25%-30%.
Нужен стабильный денежный поток — берите готовое жильё в районе с высоким спросом на аренду. А если цель — сохранить сбережения от инфляции, выбирайте максимально надёжного застройщика и транспортно-развитую локацию.
Дальше — бюджет. К примеру, минимальный «билет» сегодня в краткосрочной аренде от 150 т.р. Если цель сохранить сбережения, то можно вложить в одну из компаний по коллективным инвестициям или облигации строительных компаний, там доходность 10%-20%, а сумма вложений начинается от нескольких тысяч рублей.
Если инвестируете не в финансовые инструменты, а в саму недвижимость, то тут важные критерии это локация, состояние объекта (или надежность застройщика), и ликвидность, то есть как быстро вы сможете продать объект, в случае необходимости.
Чаще всего новички ошибаются, когда покупают «для души», а не под стратегию; не учитывают скрытые расходы; или ждут «идеального дна» рынка и теряют время. На самом же деле точка входа складывается из трёх вещей: ясной цели, просчитанной экономики и надёжного объекта.
Когда спрашиваешь начинающих инвесторов, чего они хотят добиться, большинство отвечает: «Купить квартиру — пусть растёт в цене» или «Чтобы аренда закрывала ипотеку».
На деле путь начинается не с выбора дома, а с формулировки цели. Если вам важен рост капитала, смотрите объекты на ранней стадии строительства — там цена ниже, краткосрочную аренду, тот же флиппинг (перепродажа недвижимости после ремонта). Да риски, но и доходность обгоняет инфляцию или вклады и составляет от 25%-30%.
Нужен стабильный денежный поток — берите готовое жильё в районе с высоким спросом на аренду. А если цель — сохранить сбережения от инфляции, выбирайте максимально надёжного застройщика и транспортно-развитую локацию.
Дальше — бюджет. К примеру, минимальный «билет» сегодня в краткосрочной аренде от 150 т.р. Если цель сохранить сбережения, то можно вложить в одну из компаний по коллективным инвестициям или облигации строительных компаний, там доходность 10%-20%, а сумма вложений начинается от нескольких тысяч рублей.
Если инвестируете не в финансовые инструменты, а в саму недвижимость, то тут важные критерии это локация, состояние объекта (или надежность застройщика), и ликвидность, то есть как быстро вы сможете продать объект, в случае необходимости.
Чаще всего новички ошибаются, когда покупают «для души», а не под стратегию; не учитывают скрытые расходы; или ждут «идеального дна» рынка и теряют время. На самом же деле точка входа складывается из трёх вещей: ясной цели, просчитанной экономики и надёжного объекта.
🔥9✍3💯3