#проект

Однушка, площадь 32.7

Нагатинская набережная, 10

на 7 этаже под ремонт.

Документы приватизация 1994 года, продают мать и две дочери, без отказников

9.4 млн, в договоре полная стоимость

Про сытых флипперов.

Вот здесь писал о том, почему масштабирование филиппинга обречено на провал.

А точнее, обречено на провал на любом рынке, кроме растущего.

Основной порок флиппинга как бизнеса в том, что недвижимость внутри него используется не по ее прямому назначению. 
Для приращения, а не для сохранения капитала.

И проблема, как всегда не в бетоне, который ведет себя более-менее предсказуемо.
Еще никто не потерял деньги в длинном шестилетнем цикле.

Непредсказуемы, как всегда люди, которые составляют главную силу, и одновременно, главную слабость инвест-агентства.

До тех пор, пока человек работает один и на свои деньги, все идет неплохо. Однако хочется больше. Так в процессе появляются заемные деньги.

А потом еще больше, открывается путь для партнерских капиталов и других людей, влияющих на принятие решения. 

По следам хорошей жизни приходят инвесторы, они тоже люди и их тоже штырит, когда дела идут слишком хорошо или слишком плохо. 

С ними надо общаться, их надо мотивировать и направлять. 

Временами гасить позитивные и негативные эмоциональные всплески, для этого нужны другие люди, если не хочешь сойти с ума от общения, а люди рождают не только прибыль, но и косты, об этом позже.

Лучшие инвесторы во флиппинг выходят из среды сытых флипперов, в буквальном смысле. 

Они знают изнанку бизнеса, у них не капает над головой в материальном плане, и они по горло сыты операционной деятельностью. 

Они с пониманием относятся к неудачам а еще знают, что в длинном цикле пока никто и никогда не проигрывал, а потому готовы ждать благоприятного состояния рынка.

Однако сытые флипперы слишком хорошо знают оборотную сторону медали и не лезут ни в какой рынок, кроме растущего. 

Лучше посидеть на заборе годик-другой, чтобы не заработать себе нервного срыва или тяжелой депрессии. 

И тогда голодные флипперы открывают ворота рынка для всех.

Не помню, кому принадлежит цитата: если акции начали скупать домохозяйки - это сигнал к тому, что их пора продавать.

С людьми, которые скупают защитный актив ради приращения капитала легко работать, когда рынок растет, и очень тяжело, когда хотя-бы что-то идет не так. 

Они готовы заходить в рынок, не разбираясь в нем. 

Без осознания рисков, без управления рисками и без торгового плана. 
На эмоциях, с кредитным плечом, против рынка и на хаях.
Их легко втянуть в дело, но не стоит обольщаться.

Они первыми дернут стоп-кран, потому что обладают самым малым запасом знаний, ничтожным резервом эмоциональной и финансовой прочности и похоронят бизнес любого размера со стопроцентной гарантией, если стагнация рынка будет продолжаться больше 180 дней.

Коллеги, привет. Как отдыхается?

Это немного нехарактерный для тематики канала пост, про здоровье, про его небескрайний запас.

Я говорил о том, что у моего приятеля, который торгует с 1993 на фондовом, диагностировали болезнь Паркинсона.

Ситуация пока контролируемая, но будет ухудшаться.

Организм перестал вырабатывать дофамин.

Видимо, запас его прочности в этом качестве исчерпался, лечат инъекциями.

Удивляться нечему - спекулятивные инвестиции - эмоциональные качели, от дофаминового до кортизолового шторма мгновения.

Для того, чтобы долгое время выдерживать эмоциональные всплески и ямы организм должен обладать запасом прочности.

Особенно тем людям, что работают с инвесторами, они тоже люди и их тоже штырит.

Эмоциональные захлесты инвесторов флиппер гасит за счет своего резерва, и его должно быть в достатке.

Когда я говорил о том, хватит или нет запаса прочности флиппинговых агентств, немногие люди подумали о запасе сил организма.

Выходит, что грамотный риск-менджмент сохраняет здоровье, причем не только твое.

Прежде, чем начинать тянуть инвесторов в блудняк против рынка, пройди качественный чекап.

Не факт, что твоему организму это по силам.

Коллеги, привет. Подборка самых интересных статей от инвест-мэтров:

👉 Как можно сделать объект с ремонтом от ПИК: комплектация и хоумстейджинг студии 19 кв.м.

👉 Сложности в проекте по субаренде продолжаются

👉 Заплатил налоги как нерезидент. Подал 3 НДФЛ

👉 Ремонт бизнес-класса в трёшке за 3 млн

👉 Налоги повысят

👉 Сравнение инвестиций в коммерческую и жилую недвижимость. Запись эфира

👉 Про делегирование. Или как масштабировать немасштабируемое

👉 Показатель NPV: простейшее объяснение

👉 Тенденции рынка коммерческой недвижимости по итогам конгресса в Сочи


✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь (функционал доступен на обновленной версии Telegram).

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

Про хобби

Коллеги, с прошедшими

Надеюсь, что в эти длинные выходные у Вас нашлось достаточно времени для увлечений, потому что есть мнение о том, что отдельные хобби очень полезны инвесторам.

Типа того, что продавец Порше должен играть в гольф. 

В России все работает немного по-другому, гольф не получил широкого распространения, однако есть и другие милые сердцу и полезные для бизнеса занятия.

Меня обещали познакомить с человеком, который занимается дорогой недвижимостью не покидая пределов собственной квартиры. 

Секрет успеха в том, что этот человек в своем недалеком прошлом держал элитный бордель, более 20 лет.

В сравнении с игрой в гольф у этого увлечения для продвижения бизнеса преимуществ масса. 

Шире круг интересантов и все необходимое оборудование доступно с момента рождения. Более низкий порог входа, как ни крути.

А я другими глазами посмотрел на свое увлечение игрой на бильярде. 

Неожиданно контакт с новым партнером по игре принес потенциального покупателя на площадку под застройку, дело на миллиарды.

Задумался о том, каким должно быть хобби для того, чтобы ненароком заскочить в социальный лифт.

Хобби должно обеспечивать общение с людьми, принимающими решения на необходимом уровне. При Ельцине повально увлекались большим теннисом. В Белоруссии был моден хоккей.

Хобби должно помогать отбирать кандидатов, здесь идеальный вариант - игры, можно понаблюдать за человеком в стрессовой ситуации. Стабильна ли психика, способен ли концентрироваться и идти к победе, несмотря ни на что.

Неплохой вариант - настольные игры, карты-шахматы-нарды. 

Однако неплохо бы еще составить представление о физической форме игрока: координация - энергетика - выносливость.

Здесь подходят бадминтон-теннис-настольный теннис.

Способен ли игрок к командной игре: футбол-хоккей-волейбол-баскетбол-бадминтон

Хобби должно давать возможность долгого и спокойного общения во время игры, сложно разговаривать во время игры в большой теннис. 

Надо бегать и кричать, расстояние между игроками значительные, да и дыхание сбивать не резон.

И самое главное, чем выше уровень принимаемых решений, тем меньше должны быть требования к физической форме игрока. 
Олимпийских чемпионов старше 50 не бывает.

И здесь русский бильярд вне всякой конкуренции.

1. Размеренность, отсутствие ударных нагрузок и резких движений
2. Щадящая физическая нагрузка
3. Возможность понаблюдать за устойчивостью и выносливостью. За четыре часа игры люди проходят вокруг стола 7-10 км
4. Есть командные игры
5. Необходимость стратегического и тактического мышления, бильярд называют шахматами в движении
6. Низкий порог входа с точки зрения приобретения оборудования. Бильярдных клубов много, профессиональный бильярдный кий стоит недорого.
7. Предпочтительны хорошие клубы, где столов мало. Пока ходил в большие клубы, просто стучал по шарам. Однако стоило пойти в модный фитнес с одним хорошим столом и очередью на его использование - стали появляться возможности.

Возможно, дело просто в правильном фокусе, мне пока сложно сказать.
Наблюдаю за развитием событий. 

Хорошего дня

#выкуп

1. Новороссийская, 16
Однушка 33.6
8 этаж
Наследство 31.01.2024
Цена 8.2 млн

2. Томилино мкр Птицефабрика
Трешка 62.6
3 этаж
Наследство 10 лет, 2014 год
Цена 6 млн

3. Путевой проезд, 26
3 комнаты
58,2 кВ.м
9 этаж из 9
Документы 2016
11.5 млн

Коллеги, со дня на день заканчиваю настройку бота. Всем, кто хочет смотреть варианты на выкуп, рекомендую подключиться.

Будете получать оперативные поступления и данные по дням и времени просмотров.

А пока при желании: @mybzm

Коллеги, привет.

Рынок начинает меняться, инвесторы начинают дергать стоп-краны, приходит информация из агентств о закрытии кейсов с убытками.

Впереди сезонный спад спроса до 15 августа, самое время закупаться, но закупаться надо с дисконтами.

Рынок к соответствующим реальному спросу дисконтам пока не готов, но можно делать шаги для ускорения готовности и получения достаточного потока заявок на выкуп.

По моему опыту главный канал, из которого приходили объекты с максимальной маржинальностью - риэлторское сообщество.

Инвесторы должны налаживать и укреплять связи с риэлторами, а потому начинаю программу в коворкинге Гильдии Риэлторов Москвы, открытые мероприятия будут проходить по четвергам, если хотите принять участие или встретиться лично, милости прошу.

Завтра первое, надо регистрироваться по ссылке, приходите, будет интересно.

__________анонс и ссылка для регистрации ниже________

Коллеги, привет!

Мы начинаем цикл семинаров, посвященных сотрудничеству с инвесторами в недвижимость

Если Вам интересны:

✅ Клиенты, которые ценят риэлторскую услугу
✅ Объем работы, не зависящий от долгой карьеры и наработки рекомендаций
✅ Меньший объем эмоциональных затрат

*Присмотритесь к карьере в сегменте инвестиций!*

📍Каждый четверг, с 14 до 15.30 будем освещать разные аспекты работы с инвесторами

Программа этого четверга, 23.05.2024:

🔸 Почему стоит присмотреться к инвестиционному бизнесу
🔸 С чего начать
🔸 Обзор партнерской программы: объекты, комиссии, сколько можно заработать прямо сейчас

Ведущий: инвестор в недвижимость, автор тг-канала Московский Флиппер, Владимир Шерягин

Место проведения: Москва, Калужская площадь, д. 1, корп. 2, этаж 2.
Время проведения: 23.05.2024 с 14 до 15.30
Регистрация на сайте https://pro.i-deal.ru

Хорошего дня

Коллеги, привет.

Ощущаю очевидные изменения со спросом по низу рынка, по ощущениям желающих выкупать стало значительно меньше.

В базе недооцененных объектов насчитывается 9 позиций, сегодня добавилась однушка на Паустовского, 3

32 метра за 8.3, наследство 2023 года

Ссылка на бот находится здесь: https://clck.ru/3Acnv3

В четверг прошла первая офлайн-встреча по поддержке партнерской программы для риэлторов, на этой неделе встреча перенесется на пятницу, сообщу позже.

В программе обзор инвестиционных возможностей в поселке Грин Лаундж, программа создания ГАБ склада временного хранения в районе Волоколамска и партнерка по продаже мини-ГАБ на Сиреневом бульваре 4/1.

Там мы делим коммерческое помещение и строим антресоли, мероприятия открытые, следите за обновлениями, будет интересно.

Коллеги, привет

Приближается 7 июня, когда ЦБ даст рынку очередной сигнал, аналитики вангуют повышение ставки.

С учетом структуры готовящейся налоговой реформы, я склоняюсь к тому, что ставка может повыситься до 16.5, а может уйти и выше. Если не в это заседание, то к следующему, которое состоится 26 июля.

По моим прикидкам монетарные власти ломают голову: что делать с рынком недвижимости, на котором сжимается пружина отложенного спроса, потому что время от времени флиппинговые квартиры продаются.

А еще растет количество поступающих заявок на выкуп

Правильное решение - отпускать контроль за рынком новостроек, плавно отменять счета эскроу и связку, возникшую между застройщиками и банками, снимать нагрузку поддержания рынка с бюджета, чтобы вернуть процесс в рамки рыночного регулирования. Сейчас приходится за счет бюджета поддерживать и банки, и застройщиков, и люди к этому привыкли. Инвесторы в том числе.

Однако вероятность смены курса на этот стремится к нулю, судя по той же самой структуре реформы.

Отчего так?

Для интенсивного роста экономики нужно повышать налоги на физиков и снижать налоги с предприятий, заменять НДС налогом с продаж. 

В предлагаемом варианте, который с большой вероятностью примут в ближайшее время, растут и налоги на физиков, и налог на прибыль, и расширяется база для начисления НДС. 

Иными словами, курс на самостоятельное развитие отменяется, это второй звоночек, подтверждающий гипотезу, возникшую в августе 2023 года.

Ровно 2 года назад, 07 июня 2022 был дан противоположный сигнал, когда ЦБ сообщил о кардинальном снижении ставки уже в 9.30 утра вместо 13 часов дня.

Однако чуда не случилось. Страна-бензоколонка из 90-х и 2000-х реформируется в развитую и современную ресурсодобывающую страну-компанию с высокой социальной составляющей и развитой инфраструктурой, которой неплохо бы снова стать частью так называемого цивилизованного мира.

Здесь вариантов довольно много, потому что трансформируется само значение термина: "цивилизованный мир", в 2014-2015 годах был всего один вариант.

Сегодня можно только гадать о том, каким станет цивилизованный мир в ближайшие 3-5 лет.

А пока третьим подтверждением гипотезы может стать движение ставки вверх на летних заседаниях, 07 июня и 26 июля.

Для рынка недвижимости основной поворотной точкой будет 01 июля, когда решится судьба льготной ипотеки.

На сегодняшний день по моим индикаторам, показывающим тренды рынка на 90 дней вперед, все предсказуемо. 

Спрос ослабевает. 

А еще сотрудник Сбера, который занимается аналитикой рынка недвижимости, наконец-то вышел из отпуска. 

Хорошего дня

Коллеги, привет.

После майских праздников количество объектов в базе восстанавливается к началу июня. И сегодня понятно, что чудес ожидать не стоит, спрос будет падать минимум до начала осеннего сезона.

Обычно в это время наблюдается снижение доходов в риэлторском бизнесе, однако инвест в коммерческую недвижимость продолжает исправно, потому что меньше подвержен колебаниям спроса.

Причем окупаемость коммерции выше, чем окупаемость арендных квартир.

Я в своих продажах широко использую трейд-ин. Если Вы сдаете, или покупали для своих клиентов доходную квартиру, будет возможность поарбитражить доход.

Предположим, Вы сдаете квартиру за 60 тыс руб стоимостью 12 миллионов рублей. 

Ее можно будет поменять на помещение в новых кварталах, которое стоит 7-8 млн и сдается за те же самые 60 тыс рублей в месяц с моей доплатой.

А еще расскажу о проектах, которые сейчас веду и сколько можно заработать в партнерстве со мной.

💥 Партнерство по продаже инвест-проекта Грин-Лаундж
💥 Партнерка по сдаче в аренду и продаже склада временного хранения в Волоколамске
💥 ⁠Партнерка по разделу и продаже помещений на Сиреневом бульваре, там делим помещения и устраиваем антресоли, будем продавать помещения с арендатором.

Партнерская программа будет продвигаться в этой группе, завтра проведу прямой эфир, а еще будет офлайн-встреча в коворкинге ideal с 14 до 15.30 в четверг по адресу: Калужская площадь, 1

Хорошего дня

Коллеги, привет.

Завтра мероприятие офлайн, расскажу о рынке срочного выкупа, где работают разные люди, мошенники в том числе.

Кто работает, как их распознать, как с ними можно работать и зарабатывать

Описание мероприятия и ссылка для регистрации:

Коллеги, привет!

Продолжаем цикл семинаров, посвященных сотрудничеству с инвесторами в недвижимость.

Сегодня поговорим о рынке срочного выкупа

✅ Кто и как на нем работает
✅ Чем могут быть эти люди полезны для риэлторов
✅ Где с ними познакомиться и как можно с ними заработать


Ведущий: инвестор в недвижимость, автор тг-канала Московский Флиппер, Владимир Шерягин

Место проведения: Москва, Калужская площадь, д. 1, корп. 2, этаж 2.
Время проведения: 13.06.2024 с 14 до 15.30
Регистрация в боте https://t.me/idealcoworking_bot?start=utm_teleg

Про доллары

Людей, держащих накопления в долларах, лихорадит из-за того, что наши американские партнеры, как их любили называть в СМИ, объявили санкции против Мосбиржи и ее подразделений (НРД и НКЦ) Теперь купить на бирже доллары и евро нельзя, а курс к рублю будет определяться на межбанковском рынке.

Кстати, действия ограничений уже отложили на 13 августа.

Однако интернет уже полон забавных картинок. Банки скупают у населения доллары по 50, а продают по 200.

Другие веселые картинки демонстрируют очереди из страждущих к пунктам обмена.

Однако всех людей, у которых есть наличные и безналичные доллары, беспокоит прогноз курса на ближайшее время. 

Выдам свою версию. Для этого надо представить, как будут действовать основные потребители наличных и безналичных долларов в рублевой зоне.

1. Менялы - банки, частники, арбитражники - молятся на Байдена и снимают сливки
2. Неквалифицированные инвесторы - в раздумьях, куда бежать к терминалу или в обменник. Движущие силы и страхи: доллары запретят и их нельзя будет больше продать. Из-за этого курс взлетит и их нельзя будет больше купить.
3. Квалифицированные инвесторы - смотрят на пару доллар/евро и не наблюдают ничего особенного.
4. Предприниматели, чей бизнес связан с долларом - проверяют возможности расчетов и каналы обмена
5. Минфин - оценивает выгоды для бюджета
6. Межбанковский курс - уже вернулся ко вчерашним значениям

Общая рекомендация - не дергаться. Санкции против НРД и НКЦ ожидали с февраля 2022 года, а потому метаться поздняк. Кстати, краткосрочная рекомендация: не дергаться, судя по графику, уже нашла подтверждение.

До той поры, пока живы обменники в Москва-Сити и высятся небоскребы на Уолл-Стрит, можно спать спокойно.

Коллеги, привет. С началом новой недели и традиционная подборка самых читаемых статей от инвест-мэтров:


⭐️ Путь к загородному флиппингу

⭐️ Защищает ли недвижимость от инфляции?

⭐️ Финансовая безопасность для Женщины

⭐️ Фейл года или как спасли 140 млн: продолжение

⭐️ Баланс жизни и инвестирования

⭐️ 3 млн. за 4 месяца на флиппинге

⭐️ Про доллары

⭐️ Как сэкономить 28 млн. на строительстве склада?

⭐️ Разоблачение миллионерши из Краснодара с 4-мя ипотечными квартирами

⭐️ Итоги Private Money Forum



✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest