Надо учиться использовать эффект полного ресторана, когда люди интуитивно выбирают то место, где сквозь стекла витрин видно больше гостей.

Для того, чтобы работать тонко, надо быть убедительным, а потому надо говорить правду, только правду и ничего, кроме правды.

Язык мой - враг мой. Контрагенту не нужна лишняя информация из-за конфликта интересов.

Исходя из всего сказанного я глубоко убежден, что все квартиры продаются исключительно в рынке, использование фраз "ниже рынка" и "выше рынка" может принести вред бизнесу, ибо флиппинг и вообще бизнес, связанный с недвижимостью, относятся к разговорному жанру.

Это понимание помогает уладить внутренний конфликт, который возникает в момент, когда в результате торгов цена идет не вниз, а вверх. Сохраняет эмоциональное и физическое здоровье.

Хорошего дня.

#инвестиции #реновация

4-Й Войковский проезд, д 9
Однушка, 31 метр
5 этаж

Реновация 2025 год

План: сдавать до реновации, доплатить до двушки по льготной стоимости. Оставить себе или продать.

Цена 9.5

Обращаться: @mybzm

#инвестиции #флиппинг

Алма-Атинская, 4

Однушка, 38,8 м

Документы 2000 года, есть обременения примерно на 500 тыс руб

Плюс локации - набережная Москва-реки

Потенциал после ремонта 12,5-13

Цена 9,5

Обращаться: @mybzm

#инвестиции #флиппинг

3-й Балтийский переулок д 6 корпус 3

Однушка, 41,8 кв

3-й этаж

Наследство по закону 2021 года

Обременение 500 тыс

Цена 9.5 млн

Обращаться: @mybzm

Коллеги, привет.

Количество предложений бодро движется вверх, интересно, где остановится.

По итогам общения по кейсам с "перчинкой"

Коллеги, привет.

В публикациях начали появляться кейсы с соблазнительной ценой, на них идет быстрый, живой и обильный отклик.

Обращаются люди с разным пониманием этого бизнеса, квалификацией и мировоззрением.
Буквально по первым фразам становится приблизительно понятно, насколько глубоко человек в теме.

Например: поступает вопрос: "прописанный отказник?" как отклик на предложение о продаже с прописанным бывшим собственником.
С маленькой буквы и без "здрасьте". Похоже на желание показать осведомленность в теме и нехватку времени на реверансы. Однако суть вопроса демонстрирует глубину погружения в тему, потому что прописанный бывший собственник не может быть отказником, если имеется ввиду человек, отказавшийся от приватизации.

Или случай, когда долги надо погасить до перехода права.
Вопросы подписчика: могут ли кинуть и что мы будем с этим делать?

Могут ли кинуть?

Конечно могут.
Надо считать вероятности, смотреть на людей, анализировать ситуацию.
Кинут ли на самом деле? Не факт.

Что с этим мы будем делать? Если возникает такой вопрос, то надо выбрать другой проект.

Что и советую.
Человек недоумевает в ответ: почему так себя веду, не удерживаю диалог, не разъясняю схему разрешения ситуации?

Отвечу на этот вопрос здесь ниже.

Или так: я понимаю, что ситуация сложная, но у меня есть хороший юрист.

По сути до входа в проблемные кейсы нужен не просто хороший юрист, а очень хороший юрист, с опытом в подобных ситуациях.

Потому что хороший юрист просто запретит шагать в подобные кейсы и будет прав.

Или еще: может случиться то-то и то-то, мы уже были в суде в подобных ситуациях. Это совсем неудивительно и не аргумент ни разу. Потому что каждый человек с опытом вхождения в подобные проекты в нагрузку получает опыт участия в судебных процессах.

Если хочешь держаться подальше от судов, держись подальше от кейсов вполцены от среднего уровня цен на подобные варианты в рекламе.

Почему не стараюсь удержать диалог? Из сострадания к себе и собеседнику. Касаемо себя: нет времени на разъяснение азов и желания вводить человека во искушение. Чем больше разъясняешь тонкостей, тем быстрее засыпает бдительность, опасения рутинизируются.

Очень не хочется, чтобы новичок вляпался в последствия при неблагоприятном варианте развития событий.

Несмотря на то, что на текущем рынке вероятность встрять в серьезные проблемы остается низкой.

Касаемо собеседника. Хочу, чтобы человек понимал, что все, что с ним происходит, результат его намерений и действий. Нельзя полагаться на кого-то целиком и полностью.

Нельзя полагаться на авторитет информационного источника
Нельзя полагаться на юриста
Нельзя полагаться на свое везение

Нужно слушать себя и осознавать риски. Потому что расхлебывать последствия, если что-то пойдет не так, предстоит тоже тебе.

С высокой вероятностью тебя не признают добросовестным приобретателем.
С высокой вероятностью в твои проблемы никто не будет вникать и за тебя никто не станет впрягаться.
С высокой вероятностью можно получить не поддержку, но осуждение из своего ближайшего окружения из-за того, сам виноват.

Напоминаю, что в нынешней системе общественных ценностей отношение к предпринимателям особое. Коммерс все еще должен платить и каяться.

В дальнейшем возьму за правило: если в публикации об объекте Вы не найдете хэштега #приглашаю инвестора и упоминаний о предлагаемом разделе предполагаемой прибыли, то это значит что:

1. Проект предназначен для самостоятельной работы.
2. Надо понимать что все риски и решения на покупателе.
3. Тщательно взвешивать свои силы и квалификацию.

Несмотря на обостряющуюся конкуренцию и снижающуюся доходность варианты для действий остаются всегда, если рассматривать флиппинг как производство уникального продукта.

И да пребудет с нами сила в это искрящееся солнечное зимнее утро.
Да и в любые другие дни)

Коллеги, доброго вечера. Перед выходными новая подборка самых читаемых статей от инвест-мэтров

💵 Коммерческие помещения, какую площадь купить для сдачи в аренду

💵 Редевелопмент – новые возможности во флиппинге

💵 Уход из найма в предпринимательство. Мифы

💵 Как вести учёт личных финансов и инвестиций

💵 Про проблемные кейсы по флиппингу и ответственность

💵 Кейс по флиппингу: двушка 52 м2

💵 Редкий кейс по флиппингу: однушка


✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь (функционал доступен на обновленной версии Telegram).

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

Коллеги, привет.

Количество предложений на вторичке продолжает рост, однако и рынок остается живым, ряд объектов, за которыми я следил, ушли, в том числе 3 на генерала Антонова.

Автор двух вариантов среди нас, мои поздравления.

06 февраля заметно, что связи со снижением спроса застройщики могли перейти к защитной тактике, снижая ассортимент объектов в рекламе.

О том, что будет происходить дальше, говорить пока рано, однако общий фон для бизнеса позитивный.

Во-первых, ЛОМы разгоняют версию о скором падении рынка, это прекрасно, потому что положение дел дает хорошие аргументы для торга.

А во-вторых, рынок живой и по-меркам сезона активный, покупатели есть.

Да, надо уметь ловить момент. Да, надо уметь работать с малым числом обращений, но сделки идут, этому нельзя не порадоваться.

По инициативе ЦБ происходит передел рынка льготной ипотеки в широком смысле, включая семейную и АйТи, после демарша крупных банков о невыгодности выдачи льготной ипотеки расширяются лимиты.

Однако велика вероятность, что деньги на счетах эскроу будут храниться теперь не в банках, а на счетах Казначейства. Чтобы в следующий раз меньше рассуждали о том, что выгодно, а что нет.

Банки и без того полностью подмяли под себя весь девелопмент, типа нечего прибедняться безо всякого повода.

Ближе к выборам среди неквалов начинается брожение мысли о том, что стоит спекульнуть на паре доллар/рубль, есть версия о том, что до конца марта доллар взлетит до 120-145.

Лично я этот момент точно пропущу, потому что движение рублевого курса в целом определяется ценами на нефть и нерыночными механизмами. Есть смысл торговать активы потолще.

В общем, несмотря на напускное уныние в СМИ и среди ЛОМов, рынок недвижимости жив и ощущает себя неплохо.

Хорошего вечера.

Про риск-менеджмент

Инвестиции могут приносить не только прибыль, но и убытки, поэтому умение управлять рисками - ключевая компетенция человека, который называет себя инвестором.

Сейчас рынок сильно неопределен, а потому нет смысла строить торговые планы на основе факторов, которые нельзя контролировать.

Например. Можно не покупать квартиры по доверенности, или с неподтвежденными расчетами в истории переходов права, или с наследством в анамнезе, эти риски легко контролировать.

А вот строить загородные поселки в расчете на привлечение инвесторов, которые используют льготную ипотеку для того, чтобы получать доход между платежом в ипотеку и арендным доходом оказалось весьма опрометчиво, решением регулятора первоначальный взнос вырос до 30 процентов, размер кредита порезали вдвое.

Кроме того, часть девелоперов и не мыслила сдавать объекты в аренду, рассчитывая только на высокую прибыль, заложенную в смету на строительство дома и благоустройство участка. Теперь все поселки, росшие по такому принципу, рискуют дефолтнуться и втянуть в дефолт всех инвесторов. 

Арендного дохода нет, а кредитного плеча для прошлой модели недостаточно.

Не стоит рассчитывать на действие нерыночных механизмов. Ты не можешь контролировать действия маркетмейкера, ЦБ РФ. 

Когда начнет снижаться ставка, оставившая рынок без ипотечной ликвидности? Можно только гадать.

Чем дольше рынок останется без ликвидности, тем глубже может откорректироваться.

Очевидно, что цена все равно вернется к прошлым значениям и улетит дальше.

Вопрос в том, как долго будет длиться неопределенность и хватит ли у флиппера запаса прочности.

Несмотря на неопределенность, рынок филиппинга горячий, люди идут в сделки, используют кредитное плечо, привлекают инвесторов под разные схемы оформления отношений.

Удивляться нечему. Вопреки пессимистичным прогнозам, 2023 позволил выйти из всех проектов, покупатели поддержали рынок, несмотря на титанические усилия ЦБ по его торможению. 

Отложенный спрос оказался настолько высоким, что рынок простил все и вознаградил людей за инициативу, решительность и силу намерения к победе.

Однако полагаться исключительно на везение плохой план. Потому что успешная игра с огнем провоцирует идти все дальше и дальше, в самое сердце трепещущих языков пламени.

Люди, вышедшие сухими из воды и уверовавшие в свое серийное везение, обладают огромной притягательностью и силой убеждения, однако инвестору шагать в сделку на эмоциях решительно противопоказано.

Сегодня выскажу свое личное мнение о привлекательности той или иной схемы сотрудничества с флиппером с точки зрения управления рисками инвестора.

Начну со схемы, которой пользуюсь сам. 

1. Инвестор выкупает объект на себя, флиппер делает ремонт за свой счет, прибыль делится пополам. Здесь для инвестора риск всего один. Из-за ошибки флиппера можно ничего не заработать или заработать не то, что было обещано. Шансы потерять деньги критически малы, если хорошо отработать юридические риски на входе.

Далее:

2. Инвестор выкупает объект и делает ремонт за свой счет, прибыль делится пополам или 30/70 в пользу инвестора. На неопределенном рынке риск потерять деньги многократно усиливается, потому что возможность взыскания с ошибшегося серийного флиппера призрачна, ошибка становится серийной и и собственного имущества человека может не хватить.

3. Разного рода заходы инвестора с ипотекой. Здесь можно соглашаться лишь на тот вариант, когда флиппер делает ремонт за свой счет.
В неприкосновенном запасе стоит держать платежи по кредиту на 6-9 месяцев. На всякий случай. Если флиппер обещал платить за ипотеку, но по каким-то причинам не может этого сделать. Чтобы не дефолтнуться и не испортить себе кредитную историю. Напрочь.

4. Схема фиксированных выплат. Квартира оформляется на инвестора, флиппер делает ремонт за свой счет и управляет проектом ограниченное время, по истечению оговоренного срока инвестор продает квартиру, забирает свое и отдает флипперу остаток.

По сути, как и до того, как рынок филиппинга стал горячим, в ходу были лишь первая и 4 схема.

На нынешнем рынке рекомендовал бы четвертую и несильно жадничать, 20-24 процента годовых здесь самое то.

От управления коммерческими рисками перехожу к рискам налоговым, здесь сила в знании, легко влететь не по-детски.

Например, при расчете с валютным нерезидентом по сделке наличными, штраф составляет 100 процентов от стоимости сделки (квартиры).

В среду, в 19.30 по Москве состоится открытый прямой эфир с налоговым консультантом, Екатериной Ахметшиной, участницей Клуба Инвесторов и Аналитиков

•⁠ ⁠ошибки на первичном и вторичном рынке недвижимости;
•⁠ ⁠ошибки нерезидентов;
•⁠ ⁠об использование недвижимости в предпринимательской деятельности;
•⁠ ⁠способы оптимизации налогообложения.

Прибыльных сделок и хорошего вечера.

Коллеги, начали открытые показы в ЖК Огни-2, первому покупателю показали в 8.15, о нем стоит рассказать отдельно.

Было очень интересно отработать этого потенциального покупателя, потому что достойные противники на рынке встречаются редко.

Первоначально сложилось мнение, что девушка хорошо прошаренный риэлтор, потому что в гетконтакте телефон бьется как Маша 2 столицы (имя изменено).

Но потом проверка в боте показала, что профиль человека не похож на пофиль риэлтора.

Девушка вела себя так, что готова вот-вот выйти на сделку, типа из региона прилетела, завтра в 13 часов улетаю.

Однако телефон московского оператора и аккаунт в боте не пустой, есть ссылки на соцсети. Номер не похож на симку, которую купили для того, чтобы звонить по объектам без риска того, что потом риэлторы измучают обратными прозвонами.

Девушка требовала все документы, так обычно себя ведут покупатели, которые действительно торопятся.

В ответ получила краткую справку по составу и сутевой части правоустановки, историей перехода права из которой очевидно, что с документами в порядке и для торга аргументов искать нечего.

Люди, которые покупают новостройки, как правило, подкованы юридически, но в очень узком диапазоне юридических знаний.

В этом диапазоне девушка немного плавала, потому что задавала много лишних вопросов по формулировкам в справке, понятным любому юристу с опытом работы по оформдению новостроек.

В части, касающейся торга, она манипулировала старой риэлторской телегой на тему того, что одно дело хотелки в рекламе, другое дело - цены реальных сделок, хотя было понятно, что у нас достойная планировка и цена на нее в нижнем пределе конкурентного диапазона.

По части торга это замыленный левый прогон, если его не используют в сочетании с каким-то неустранимым недостатком, он в квартире есть, но увидеть его можно только на месте, эта возможность прошла мимо ее глаз.

В качестве контраргумента по существу просто скормили
информацию о том, что у нас в субботу назначен открытый показ и наша задача выйти на справедливую рыночную цену.

Итого по анализу профиля, который на сегодняшнем рынке надо вести по каждому контакту.

Профиль этого покупателя похож на профиль человека, который считает себя знатоком рынка новостроек и продвинутым инвестором, а потому пытается выкружить объект для инвестиций или для перепродажи, делает это для себя, поэтому практикуется редко.

Манипуляция срочностью покупки и стиль поведения - подготовленная декорация, а показали в 8.15 потому, что по законам жанра первого покупателя приводит Бог и чем черт не шутит.

Предполагаю, что взвесив свою переговорную позицию с точки зрения возможности существенного торга, девушка перешла к следующей фазе процесса - поставила сердечко и потерялась, пообещав перезвонить. Вероятно ждет движение цены вниз.

В Москве продается не одна новостройка.

В целом заход оценен позитивно, исполнено талантливо, не хватает глубины проработки схемы, внимания к мелочам и купеческого шика.

Однако, с учетом среднего уровня контрагента по новостройкам в рекламе, телега должна работать.

Начинаем прямой эфир по налогам, вопросы пишите в комментариях к этой записи

Коллеги, привет. Публикую очередной дайджест самых читаемых статей от инвест-мэтров

🔸Кейс про передачу объекта коммерческой недвижимости в управление

🔸Можно ли создать пассивный доход на инвестициях в склады

🔸Доходный гараж. Итог за 2 года

🔸Куда можно вложить 61 млн рублей

🔸Риск-менеджмент в инвестициях

🔸Стоимость кухни в проекте по флиппингу

🔸Быть хорошим выгодно?


✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь (функционал доступен на обновленной версии Telegram).

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

Про правду

Пока не могу найти, кому принадлежит мысль о том, что у правды может быть три градации

1. Фактическая
2. Абсолютная
3. Неумолимая

Фактическая - как точное соответствие информации каким-то фактам. 

Например, мужчина и женщина хотят снять номер на час, на вопрос администратора: вы муж и жена - люди отвечают "да", потому что каждый из них находится в браке, и будут правы.

Абсолютная правда в том, что они не в браке друг с другом, а потому должны ответить отрицательно.

Неумолимая правда состоит в том, что человек, который находится в браке и честен с самим собой, не оказался бы в подобной ситуации.

Однако понять разницу в градациях честности может только человек, который обладает достаточным объемом предметной информации.

Например, для ребенка неумолимая правда состоит в том, что Дед Мороз существует, потому что а) под елкой появляются подарки б) информация о существовании Деда Мороза получена из источника, который считается абсолютно надежным, от его собственных родителей.

А теперь от туманных параллелей к теме канала.

Фактическая правда о флиппинге состоит в том, что сделки по-прежнему окупаются, значит заходить в сделки есть смысл.

Абсолютная в том, что конкуренция сильно выросла и окупаемость невысокая, а объем работы и требуемых навыков для ведения проекта большой.

А неумолимая в том, что рынок сейчас определяется нерыночными механизмами, и направленность действий маркетмейкера в том, чтобы ограничивать спрос. 

А значит любая сделка может стать убыточной в любой момент.

И это довольно простое объяснение везению новичка, счастье в неведении.

Коллеги, привет.

Примерно 3 недели назад увидел перелом тренда спроса, однако для закрепления тенденции надо было выждать 3 недели для того, чтобы понять истинное движение.

Все, чьи объекты находятся в экспозиции, начали ощущать усиление конкуренции за покупателя.

До конца апреля мы не увидим массового снижения цен предложений в ЦИАН, однако точечные сделки будут идти с дисконтом.

Если к концу апреля мы не увидим снижения ставки рефинансирования, начнется коррекция рекламных цен, которую поддержит сезонный спад.

Насколько она может быть глубокой?

Значительного снижения цен ожидать не стоит, отложенный спрос пока не реализован, его притормаживает негативный информационный фон, который форсят ЛОМы и СМИ.

Банки начали снижать ставки по депозитам, но 15 ставку на три месяца можно получить во многих местах.

Появляются сообщения о том, что к лету стоит ждать крупных изменений и продления льготных программ.

Застройщики сокращают выдачу квартир в рекламе, это защитная реакция на снижение спроса

В целом рынок филиппинга 2024 пока обещает быть сложным, следим за развитием ситуации

Хорошего дня.