Быть или не быть маленьким квартирам?

В сети появилась новость о введении запрета на строительство малогабаритных квартир и студий. Как человека с большим опытом в девелопменте, меня сразу забросали вопросами, что это за закон, распространяется ли он на уже приобретенное жилье и т.п. Что ж, давайте разбираться.

Во-первых, никакого ФЗ на данный счет не существует и существовать в рамках действующего градостроительного и жилищного законодательства не может. Имеются социальные нормы, рекомендованные субъектами федераций, которых придерживаются застройщики. Не потому, что хотят осчастливить всех желающих квартирами, а потому, что в противном случае, им не согласуют строительно-проектную документацию.

Во-вторых, ноги у этой новости растут от подписанного 7 мая 2024 года Указа Президента № 309 «О национальных целях развития Российской Федерации на период до 2030 года и на перспективу до 2036 года».

В числе прочих правильно декларируемых целей, имеется задача по достижению национальной цели «Комфортная и безопасная среда для жизни», в которую и попадает интересующий нас пассаж:
☑️ обеспечение граждан жильем общей площадью не менее 33 кв.м на человека к 2030 году;
☑️ и не менее 38 кв.м к 2036 году.

При этом, отдельного нацпроекта по жилищному строительству не будет. Скорее всего, все вопросы будут интегрированы в иные нацпроекты. Например, «Инфраструктура для жизни». Задачи увеличения объема жилищного строительства признаны утратившими силу. Видимо, вместо прежней цели увеличения объемов строительства, провозглашена новая — повышение доступности жилья и его качество. Так, в рамках программы «Семейная ипотека» планируется ограничить покупку жилья площадью менее 35 кв.м.

И вот после этого «пошла писать губерния…» ДОМ.РФ тут же выдал информацию, что застройщикам больше не выдадут разрешения на строительство домов, если проектом предусмотрены однокомнатные квартиры менее 28 «квадратов»...

Я тоже не сторонник маленьких квартир-студий. Но объективно, они довольно успешно разрешали задачу расселения и получения собственного жилья. Имея довольно большую долю в первичном рынке недвижимости, безусловно, они создали некий тренд. Видимо, тот редкий случай, когда проблемы с демографией сильнее, чем интересы экономики)

#полтавскаяонедвижимости

Обещанная налоговая реформа

Ранее мы говорили про глобальные перемены в налоговой сфере. И подробно разбирали прогрессивную шкалу НДФЛ и предпосылки к его росту. Собственно, Минфин России внёс в Правительство РФ пакет законопроектов, включающий в себя поправки в Налоговый и Бюджетный кодексы.

Если их одобрят, у нас появится пятиступенчатая прогрессия по НДФЛ уже к 2025 году. По расчётам Минфина, изменения коснутся 3% трудоспособного населения страны. К слову, довольно любопытная статистика случайно просочилась. Т.е. у нас более 200 тыс. руб. получает только 3% населения? Возможно, потому, что всех участников СВО освободили от уплаты налога?

Коротко о главном:
⏺️налог на прибыль увеличат до 25%;
⏺️бизнес на УСН с оборотом от 60 млн рублей в год будет платить НДС;
⏺️увеличен налог НДПИ на золото на 78 000 рублей за кг.

Что ж, могло быть и хуже... хотя цифры пока заявлены достаточно травоядные. Будем смотреть на выходе. Вот что, действительно, цепляет — это изменения для юрлиц...

#налогисполтавской
#финансыивзыскание

Как заглянуть в прошлое контрагента

На днях в рамках банкротного производства моего доверителя рассматривалось дело об оспаривании сделки. Учитывая, что многие сделки заключались сильно раньше сегодняшнего дня, возникла необходимость найти важную информацию публичного толка, ранее размещенную на сайте контрагента.

При подготовке к заседанию, подумала, что такого рода знания будут интересны и моим подписчикам. Вдруг вам понадобится что-то восстановить, проверить или проконтролировать ранее размещённую информацию, которой на текущий момент «не существует».

Велосипед изобретать не имеет смысла. Ловите ссылку на довольно хороший разбор.
📎 Как, в каких случаях и что делается при решении такого рода вопросов.

#полезныепамятки

Наша вечеринка вчера немного подзадержалась 🤪
Но вот чего мы точно не ожидали, так это песни, посвящённой банкротству))

Подумать только, как скучнейшая тема субсидиарки может весело и задорно звучать голосом ИИ)) Да ещё и так познавательно! Теперь очень интересно, как ИИ смузицирует другие судебные процессы... 🎤

Делимся хитом ⤵️

Можно ли строить в ЗОУИТ?

В 2008 году в Градостроительный Кодекс РФ введено понятие «Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ)». А в 2018 году в Земельный Кодекс РФ введена новая глава XIX «Зоны с особыми условиями использования территорий». Это земли, где действуют те или иные ограничения по строительству и эксплуатации объектов. Ранее мы уже писали о сложностях освоения подобных земельных участков.

В ЗК РФ определены цели установления зон с особыми условиями использования территорий, их виды, порядок и последствия установления, изменения и прекращения существования, но определение понятия ЗОУИТ не дано. Я бы даже сказала, что и перечень, который там указан, также не является исчерпывающим.

Формат поста не позволяет углубиться в эту проблематику, поэтому попытаюсь вкратце рассказать, как с этим жить. Изначально оговоримся, что есть ЗОУИТ. Это возникающие в силу федеральных законов (прямо проименованы в законе — водоохранные зоны, прибрежные защитные полосы, защитные зоны объектов культурного наследия) и возникающие на основании решения об их установлении (все остальные). И вот последние оказываются самыми опасными для пользователей земельных участков.

На первый взгляд, всё просто: проверить по ЕГРН, есть ли на участке ограничения. Но проблема в том, что ЗОУИТ может быть не зарегистрирована в Росреестре, а значит, таких данных там не будет. И даже если участок сейчас не попадает в ЗОУИТ, но располагается, например, рядом с заповедником, границы могут расширить, а участок включат в особую зону. Поэтому надо не только смотреть существующие ограничения в Росреестре, но и провести дополнительные проверки. Расскажу, как это сделать.

Лучше подходить к проверке комплексно.
☑️ На сайте Росреестра, если вы смотрите информацию об участке на публичной карте, справа вверху можно выбрать дополнительные слои: территориальные зоны, зоны с особыми условиями использования... и Росреестр подгрузит информацию об утвержденных ПЗЗ.

☑️ На сайте Администрации (куда относится участок) в разделах про градостроительство можно также посмотреть генплан и ПЗЗ, или же проект их изменений (они обязательны к публикованию). Обычно, там есть отдельные схемы с терр. зонами и зонами ограничений + текстовая часть с описанием.
➡️ Это также поможет уточнить, что конкретно можно или нельзя строить на участке, согласно утвержденным градостроительным регламентам.

☑️ Если вас интересует конкретный участок, можно заказать общую выписку из ЕГРН и, возможно, там будет информация об имеющихся ограничениях (если вы вдруг что-то не смогли сами посмотреть на публичной карте).

☑️ Если уже выбрали конкретный участок, попросите собственника заказать ГПЗУ (это бесплатно, но занимает время), там обычно весь свод ограничений и правил использования, в т.ч. ручейки и тропы зверей))

☑️ И самое главное! Если вы убедились, что сейчас никаких ограничений нет, никто вам не гарантирует, что они там не появятся в дальнейшем... Собственно, что и получилось у нашего клиента. Последствия очевидны — строить нельзя, либо с очень большими ограничениями. Никакая дачная амнистия и даже походы в суд в этих ситуациях, к сожалению, не помогут.

#полтавскаяонедвижимости

Можно ли оспорить финансовый анализ должника?

Мы довольно много пишем о банкротстве, потому как тема живая, подчас развивающаяся совершенно с неожиданных сторон и всегда дающая пищу для размышлений. Наши клиенты, обратившиеся с банкротством, уже давно являются костяком всех рассматриваемых дел. Сегодня хотим поделиться небольшим лайфхаком: что делать, если финансовый Отчет (анализ) временного управляющего не отражает реалии, но при этом соответствует требованиям п. 5 постановления Правительства от 25.06.2003 № 367 о полноте содержания Отчета.

Для начала напомним, что финансовый анализ должника составляется в обязательном порядке по завершении процедуры наблюдения временным управляющим и перед введением конкурсного производства для оценки финансового состояния должника, его хозяйственной и инвестиционной деятельности, положения на товарных и иных рынках (ст. 70 ФЗ «О банкротстве»).

Вопрос о статусе финансового анализа в деле о банкротстве (в частности, и о его статусе как доказательства по делу) является отнюдь не праздным, поскольку зачастую именно этот документ становится ориентиром для определения точки объективного банкротства должника. Значит, имеет принципиальное значение при:
⏺️оспаривании сделок должника;
⏺️привлечении соответствующих лиц к субсидиарной ответственности;
⏺️разрешении ряда других вопросов.
❗️В большинстве случаев, при рассмотрении обособленных споров суды и стороны ориентируются как раз на результаты финансового анализа (вместе с приложенными к нему документами), которые в дальнейшем крайне сложно оспорить.

Согласно ФЗ от 12.07.2011 № 210-ФЗ при рассмотрении дел о банкротстве арбитражными судами применяются положения ст. 223 АПК РФ. Иными словами, к процедурам при рассмотрении банкротства применяются нормы арбитражного процессуального законодательства, за исключением некоторых норм, специально оговоренных в законе. Т.е. оспаривание такого важного документа, как финансовый анализ должника, никак не урегулирован нормами банкротного права.

Признание Отчета управляющего недействительным как самостоятельное требование не представляется возможным по вполне логичной причине — анализ финансового состояния должника является самостоятельным и одним из основных доказательств по делу о банкротстве. Данное доказательство в силу ст. 71 АПК РФ принимается арбитражным судом к рассмотрению. Всё. Само доказательство не оспаривается.

Фактически, законодатель предлагает единственный вариант развития событий – обжалование действий/бездействий управляющего и признание Отчета недостоверным. Однако в силу ряда факторов, не всегда представляется тактически верным идти на очевидный конфликт с управляющим.

На некоторые мысли навела рассматриваемая судебная практика, в частности Постановление АС Уральского округа от 04.02.2020 по делу № А47-10837/2017. В указанном документе последнее предложение в последнем абзаце дало пищу для размышлений. Когда мы на стороне истца — предоставляем возражения на отзыв ответчика. На стороне ответчика – отзыв, т.е. ставим под сомнение доводы оппонентов. 

💡Таким образом, логичным и последовательным будет предоставление возражений на Отчет временного управляющего, контрдоводы, поставить под сомнение достоверность изложенных в финансовом анализе сведений.

Для нас это было очень актуально, так как предоставленный финансовый анализ совершенно не вписывался в тщательно выстраиваемую картину защиты одного из наших клиентов. Суд прислушался к озвученным аргументам и документам, дав возможность управляющему уточнить достоверность сведений в течение месяца. Что ж, теперь у нашего должника есть целый месяц, чтобы уточниться вместе с управляющим по крайне чувствительным параметрам этого документа. Документа, который ложиться в основу всей банкротной кампании.

#полтавскаяобанкротстве

Итоги восьмого литигационного исследования

Коллеги проанализировали судебные споры за 2023 год и опубликовали любопытную статистику.

☑️ На 7,5% снизилась средняя сумма исков, которые ведут юристы. Бизнес судится «за «каждый лишний рубль». Регулярное противостояние бизнеса и власти — главная характерная черта нынешних судебных разбирательств.
Более того, суды начинают привлекать прокуратуру третьим лицом в процессы по поводу и без.

☑️ Значительно выросло число корпоративных споров. Бизнес-партнеры больше не готовы искать компромисс ради работы вдолгую. Теперь одна из сторон чаще хочет отсудить свои деньги, пусть даже не сразу, но все.

В целом, сейчас все тренды в судах созвучны трендам по всей стране.
📎Оставлю ссылку на статью pravo.ru для тех, кому интересно изучить подробнее.

#пятницасполтавской

🎸 Безумная пятница продолжается

Любимые клиенты после нашего поста о перепевке ИИ судактов, начали присылать ссылки.
С нашей точки зрения, вот эта просто огонь 🔥🔥🔥
📎 https://t.me/bezposhady/12786

#пятницасполтавской