Госдума отклонила законопроект об изменении Налогового кодекса в части уменьшения предельного срока нахождения в собственности объекта недвижимости для освобождения от уплаты НДФЛ. ЛДПР, которая вносила законопроект, предлагала освободить от налога имущество в случае продажи после нахождения в собственности более трех лет и двух лет в отдельных случаях.
Законопроект о «периоде охлаждения» при продаже недвижимости направлен на согласование в Правительство и Банк России. Согласно поправкам, собственник получит деньги за проданную квартиру только через семь дней после сделки, чтобы убедиться в отсутствии мошенничества.
Одобрено строительство пятнадцатиэтажного музейного комплекса в центре Москвы
Комплекс возведут по адресу улица Малая Почтовая, владение 12, строение 1, 10. Его общая площадь превысит 26 тысяч кв.м. Со второго по пятый этажи разместятся постоянная экспозиция и концертный зал на 336 мест. На верхних уровнях будут лектории, конференц-зал, артистические и технические помещения, а также пространства для временных выставок. Отдельный этаж займут фондохранилище и фотолаборатория, еще четыре этажа - офисные помещения, на верхнем уровне откроется ресторан с видовой террасой.
Госдума приняла во втором чтении законопроект о введении обязательного согласования перевода земель сельскохозяйственного назначения в другие категории с Минсельхозом.
Устанавливается, что перевод земель невозможен, если они входят в перечень особо ценных сельскохозяйственных угодий. Вводится понятие "непригодность земель для сельхозпроизводства" как основание для перевода земель в другую категорию. Кроме того, вводится запрет на перевод сельскохозяйственных земель в другую категорию для добычи общераспространенных полезных ископаемых, если они входят в список особо ценных угодий.
Законопроект не затрагивает процесс перевода сельскохозяйственных земель в земли населенных пунктов для жилищного строительства, а также не влияет на земли, связанные с промышленностью и транспортом для приоритетных инфраструктурных проектов. В случае принятия закон вступит в силу с 1 марта 2026 года, пункт о запрете перевода земель в целях добычи полезных ископаемых - с 1 января 2027 года.
Законопроект о «периоде охлаждения» при продаже недвижимости направлен на согласование в Правительство и Банк России. Согласно поправкам, собственник получит деньги за проданную квартиру только через семь дней после сделки, чтобы убедиться в отсутствии мошенничества.
Одобрено строительство пятнадцатиэтажного музейного комплекса в центре Москвы
Комплекс возведут по адресу улица Малая Почтовая, владение 12, строение 1, 10. Его общая площадь превысит 26 тысяч кв.м. Со второго по пятый этажи разместятся постоянная экспозиция и концертный зал на 336 мест. На верхних уровнях будут лектории, конференц-зал, артистические и технические помещения, а также пространства для временных выставок. Отдельный этаж займут фондохранилище и фотолаборатория, еще четыре этажа - офисные помещения, на верхнем уровне откроется ресторан с видовой террасой.
Госдума приняла во втором чтении законопроект о введении обязательного согласования перевода земель сельскохозяйственного назначения в другие категории с Минсельхозом.
Устанавливается, что перевод земель невозможен, если они входят в перечень особо ценных сельскохозяйственных угодий. Вводится понятие "непригодность земель для сельхозпроизводства" как основание для перевода земель в другую категорию. Кроме того, вводится запрет на перевод сельскохозяйственных земель в другую категорию для добычи общераспространенных полезных ископаемых, если они входят в список особо ценных угодий.
Законопроект не затрагивает процесс перевода сельскохозяйственных земель в земли населенных пунктов для жилищного строительства, а также не влияет на земли, связанные с промышленностью и транспортом для приоритетных инфраструктурных проектов. В случае принятия закон вступит в силу с 1 марта 2026 года, пункт о запрете перевода земель в целях добычи полезных ископаемых - с 1 января 2027 года.
🔥4👍3😱2🤔1🤯1
Как продавец передумал продавать свою недвижимость, ссылаясь на отсутствие оригинала доверенности, и что решили судьи.
Иногда бывает, что одна из сторон после подписания договора решает, что он ей больше не интересен и расторгает его, возместив другой стороне понесенные затраты. В нашем случае продавец решил пойти другим путем.
Дело было так. Продавец (ООО) решил продать свой объект недвижимости, нашел покупателя, но у того в тот момент не было необходимой суммы денег. Тогда стороны подписали предварительный договор купли-продажи. Согласно этому договору покупатель внес задаток в размере 200 000 рублей в качестве обязательства заключить основной договор в течение месяца. И отправился собирать остальную сумму.
Однако через неделю после подписания предварительного договора продавец вернул задаток без объяснения причины. Покупатель очень удивился и снова отправил сумму задатка продавцу.
Дальше продавец попытался уйти в неадекват, сделав вид, что его это дело вообще не касается.
Покупатель несколько раз направлял в адрес продавца подписанный договор купли-продажи и самостоятельно и через нотариуса вызывал продавца на подписание, но последний на связь не выходил и от встречи уклонялся. Покупатель тогда направил требование вернуть задаток в двойном размере (400 000 руб.). Но и на это требование продавец не отреагировал.
Когда все меры принудить продавца вернуть деньги покупатель исчерпал, он пошел в суд.
И тут стала понятна позиция продавца – мы предварительный договор вообще не подписывали.
- А кто подписал? - Мы не знаем.
- А почему когда покупатель второй раз перечислил вам сумму задатка вы ему ее не вернули? – Так получилось.
Договор был подписан по доверенности. Но у покупателя отсутствовал ее оригинал. Продавец решил на этом построить свою защиту. То есть оригинала доверенности нет, а копия не может служить надлежащим доказательством. Предварительный договор подписан непонятно кем. Само Общество ничего не подписывало и продавать ничего не собиралось.
Что решили судьи.
Суд не стал формально подходить к вопросу, а исследовал представленные документы комплексно:
1️⃣ В доверенности все необходимые полномочия присутствовали. Доверенность не отозвана. Заявлений о ее фальсификации не предъявлено.
2️⃣ На оригинале предварительного договора присутствует оттиск печати Общества, являющейся средством индивидуализации Общества. Сведения о том, что печать украли или она находилась в свободном доступе отсутствуют.
3️⃣ На договоре присутствует подпись и расшифровка подписи уполномоченного лица. Заявлений о фальсификации подписи не поступало.
Таким образом, суд совершенно правомерно решил, что предварительный договор был заключен Обществом и в связи с отказом в его исполнении, оно должно выплатить задаток в двойном размере (400 000 рублей).
Апелляция и кассация оставили в силе решения суда первой инстанции. #практика
Иногда бывает, что одна из сторон после подписания договора решает, что он ей больше не интересен и расторгает его, возместив другой стороне понесенные затраты. В нашем случае продавец решил пойти другим путем.
Дело было так. Продавец (ООО) решил продать свой объект недвижимости, нашел покупателя, но у того в тот момент не было необходимой суммы денег. Тогда стороны подписали предварительный договор купли-продажи. Согласно этому договору покупатель внес задаток в размере 200 000 рублей в качестве обязательства заключить основной договор в течение месяца. И отправился собирать остальную сумму.
Однако через неделю после подписания предварительного договора продавец вернул задаток без объяснения причины. Покупатель очень удивился и снова отправил сумму задатка продавцу.
Дальше продавец попытался уйти в неадекват, сделав вид, что его это дело вообще не касается.
Покупатель несколько раз направлял в адрес продавца подписанный договор купли-продажи и самостоятельно и через нотариуса вызывал продавца на подписание, но последний на связь не выходил и от встречи уклонялся. Покупатель тогда направил требование вернуть задаток в двойном размере (400 000 руб.). Но и на это требование продавец не отреагировал.
Когда все меры принудить продавца вернуть деньги покупатель исчерпал, он пошел в суд.
И тут стала понятна позиция продавца – мы предварительный договор вообще не подписывали.
- А кто подписал? - Мы не знаем.
- А почему когда покупатель второй раз перечислил вам сумму задатка вы ему ее не вернули? – Так получилось.
Договор был подписан по доверенности. Но у покупателя отсутствовал ее оригинал. Продавец решил на этом построить свою защиту. То есть оригинала доверенности нет, а копия не может служить надлежащим доказательством. Предварительный договор подписан непонятно кем. Само Общество ничего не подписывало и продавать ничего не собиралось.
Что решили судьи.
Суд не стал формально подходить к вопросу, а исследовал представленные документы комплексно:
1️⃣ В доверенности все необходимые полномочия присутствовали. Доверенность не отозвана. Заявлений о ее фальсификации не предъявлено.
2️⃣ На оригинале предварительного договора присутствует оттиск печати Общества, являющейся средством индивидуализации Общества. Сведения о том, что печать украли или она находилась в свободном доступе отсутствуют.
3️⃣ На договоре присутствует подпись и расшифровка подписи уполномоченного лица. Заявлений о фальсификации подписи не поступало.
Таким образом, суд совершенно правомерно решил, что предварительный договор был заключен Обществом и в связи с отказом в его исполнении, оно должно выплатить задаток в двойном размере (400 000 рублей).
Апелляция и кассация оставили в силе решения суда первой инстанции. #практика
👍8🔥2👏2
Должны ли юридические лица иметь печать?
Это интересный вопрос, относительно которого у многих сложилось неверное представление. Многие и даже юристы, считают, что у ООО и АО печать должна быть обязательно.
Однако это не так. Закон от 06.04.2015 № 82-ФЗ отменил требование для ООО и АО иметь печать. Они могут, но не обязаны иметь печать. Если юридическое лицо хочет иметь печать, то для этого в уставе организации должно быть об этом написано.
А если печати нет, то и писать об этом в уставе не нужно.
За свою почти 20 летнюю практику через наши руки прошли тысячи договоров. И только два или три раза мы встречали договоры, заключенные юридическими лицами, которые не заверялись печатью.
Почему же тогда, если требование иметь печать необязательно, почти все общества и даже индивидуальные предприниматели используют печати?
Дело в том, что печать, как и подпись уполномоченного лица, это инструмент индивидуализации общества. Еще одно средство, которое усиливает юридическую силу документа.
Сам факт проставления оттиска печати на документах в силу ст. 183 ГК РФ свидетельствует о наличии у лица, подписавшего документ полномочий на совершение указанных действий, имеющих правовое значение и порождающих соответствующие последствия. Суды также придерживаются такой позиции (Определение ВС РФ от 28 декабря 2022 г. по делу № А83-13333/2019).
Если немного перевести данное положение в практическую плоскость, то в случае если общество оспаривает подпись на документе и утверждает, что она сделана неуполномоченным лицом или вообще поддельная, оно должно также оспаривать и печать на документе.
Это интересный вопрос, относительно которого у многих сложилось неверное представление. Многие и даже юристы, считают, что у ООО и АО печать должна быть обязательно.
Однако это не так. Закон от 06.04.2015 № 82-ФЗ отменил требование для ООО и АО иметь печать. Они могут, но не обязаны иметь печать. Если юридическое лицо хочет иметь печать, то для этого в уставе организации должно быть об этом написано.
А если печати нет, то и писать об этом в уставе не нужно.
За свою почти 20 летнюю практику через наши руки прошли тысячи договоров. И только два или три раза мы встречали договоры, заключенные юридическими лицами, которые не заверялись печатью.
Почему же тогда, если требование иметь печать необязательно, почти все общества и даже индивидуальные предприниматели используют печати?
Дело в том, что печать, как и подпись уполномоченного лица, это инструмент индивидуализации общества. Еще одно средство, которое усиливает юридическую силу документа.
Сам факт проставления оттиска печати на документах в силу ст. 183 ГК РФ свидетельствует о наличии у лица, подписавшего документ полномочий на совершение указанных действий, имеющих правовое значение и порождающих соответствующие последствия. Суды также придерживаются такой позиции (Определение ВС РФ от 28 декабря 2022 г. по делу № А83-13333/2019).
Если немного перевести данное положение в практическую плоскость, то в случае если общество оспаривает подпись на документе и утверждает, что она сделана неуполномоченным лицом или вообще поддельная, оно должно также оспаривать и печать на документе.
👍7👏3🤯1🙏1
Как можно быстро увеличить арендную плату по договору аренды
Эта реальная история, которую рассматривали три инстанции Арбитражного суда.
Суть в следующем.
Арендодатель ООО Т. и арендатор ООО Н. заключили договор аренды помещения 10 марта 2023г. В договоре среди прочего было предусмотрено, что в случае его нарушения со стороны Арендатора, плата может быть повышена на 10%.
И нарушение не заставило себя ждать. Уже в конце июня Арендатор нарушил пункт о своевременности перечисления арендной платы и тут же получил уведомление о повышении арендной платы с 01 июля 2023г. на 10%.
Арендатор отказался уплачивать повышенную арендную плату, ссылаясь на то, что арендная плата может быть повышена не ранее, чем через год после заключения договора аренды.
Арендодатель с этим не согласился и обратился в суд.
Суд первой инстанции поддержал позицию арендатора, отказал в иске, решив, что арендная плата может быть повышена не ранее 14 марта 2024г., то есть по истечении одного года после передачи помещения арендатору по акту приема-передачи.
Суд апелляционной инстанции решил по-другому. Он отметил ошибочность вывода суда первой инстанции, что арендная плата могла быть увеличена не ранее 14.03.2024, поскольку указание в условиях договора «не чаще одного раза в год» не означает, что арендная плата могла быть увеличена не ранее, чем через год после заключения договора.
Кассация поддержала это решение.
Таким образом, получается, что по мнению судов арендная плата могла быть повышена уже на следующий день после подписания договора аренды.
В этой связи арендаторам стоит обратить внимание, как сформулированы положения их договоров в части изменения арендной платы, чтобы не оказаться в положении ООО Н., которое явно не рассчитывало, что арендная плата увеличится уже через 3 месяца после подписания договора аренды. #практика
Эта реальная история, которую рассматривали три инстанции Арбитражного суда.
Суть в следующем.
Арендодатель ООО Т. и арендатор ООО Н. заключили договор аренды помещения 10 марта 2023г. В договоре среди прочего было предусмотрено, что в случае его нарушения со стороны Арендатора, плата может быть повышена на 10%.
И нарушение не заставило себя ждать. Уже в конце июня Арендатор нарушил пункт о своевременности перечисления арендной платы и тут же получил уведомление о повышении арендной платы с 01 июля 2023г. на 10%.
Арендатор отказался уплачивать повышенную арендную плату, ссылаясь на то, что арендная плата может быть повышена не ранее, чем через год после заключения договора аренды.
Арендодатель с этим не согласился и обратился в суд.
Суд первой инстанции поддержал позицию арендатора, отказал в иске, решив, что арендная плата может быть повышена не ранее 14 марта 2024г., то есть по истечении одного года после передачи помещения арендатору по акту приема-передачи.
Суд апелляционной инстанции решил по-другому. Он отметил ошибочность вывода суда первой инстанции, что арендная плата могла быть увеличена не ранее 14.03.2024, поскольку указание в условиях договора «не чаще одного раза в год» не означает, что арендная плата могла быть увеличена не ранее, чем через год после заключения договора.
Кассация поддержала это решение.
Таким образом, получается, что по мнению судов арендная плата могла быть повышена уже на следующий день после подписания договора аренды.
В этой связи арендаторам стоит обратить внимание, как сформулированы положения их договоров в части изменения арендной платы, чтобы не оказаться в положении ООО Н., которое явно не рассчитывало, что арендная плата увеличится уже через 3 месяца после подписания договора аренды. #практика
👍7👏2🤯1😢1🤝1
Когда может быть повышена арендная плата по договору аренды недвижимости?
Повышение арендной платы по договору аренды недвижимости регулируется Гражданским кодексом РФ (ст. 614, 450, 451) и условиями самого договора.
Рассмотрим основные случаи, когда арендная плата может быть увеличена, и приведем примеры.
1⃣ По соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ)
Арендодатель и арендатор могут добровольно договориться об изменении суммы аренды, оформив это дополнительным соглашением.
Пример:
В договоре аренды офиса изначально указана плата 50 000 руб./мес. В самом договоре не прописано, что арендодатель может увеличить арендную плату в одностороннем порядке. Но через год он обращается к арендатору и предлагает повысить аренду до 55 000 руб. из-за роста рыночных цен. Арендатор согласен, и стороны подписывают допсоглашение.
2⃣ В соответствии с условиями договора
Если в договоре прописан порядок повышения арендной платы (например, фиксированная индексация или привязка к инфляции), арендодатель может увеличить плату без дополнительных согласований путем направления уведомления.
Примеры условий в договоре:
- Арендная плата ежегодно индексируется на 5%.
- Арендная плата ежегодно увеличивается на индекс потребительских цен.
- Арендодатель вправе повысить плату 1 раз в год с уведомлением за 2 месяца.
Пример:
В договоре аренды магазина указано, что арендная плата повышается на 7% каждый год. Через 12 месяцев арендодатель направляет уведомление о новом размере платы.
3⃣ По требованию арендодателя через суд (ст. 614 ГК РФ)
Если договор не содержит условий об изменении арендной платы, арендодатель может обратиться в суд для повышения платы, если:
- рыночные цены на аналогичную недвижимость значительно выросли;
- прежняя плата несоразмерна текущей стоимости аренды.
Пример:
Арендатор платит за склад 30 000 руб./мес. уже 5 лет. Рыночная стоимость подобных помещений выросла до 60 000 руб./мес. Арендодатель подает в суд и доказывает, что плата несправедливо занижена. Суд может обязать арендатора платить больше.
4⃣ При изменении существенных условий (ст. 451 ГК РФ)
Если из-за чрезвычайных обстоятельств (например, резкая инфляция, санкции, ремонт здания) исполнение договора на прежних условиях становится невыгодным, арендодатель может потребовать повышения платы или расторжения договора.
Пример:
Из-за скачка курса валют коммунальные платежи за арендуемое кафе выросли в 2 раза. Арендодатель требует увеличить арендную плату, так как иначе договор становится для него убыточным.
5⃣ В государственной/муниципальной аренде
Для аренды госсобственности повышение обычно происходит согласно закону или по решению органа власти (например, ежегодная индексация по коэффициенту).
Пример:
Бизнес арендует помещение у города за 1 000 000 руб./год. Муниципалитет ежегодно увеличивает плату на определенный коэффициент согласно своему регламенту.
Важно‼️
✅ Арендодатель не может повысить плату односторонне, если это не предусмотрено договором.
✅ Арендатор вправе не согласиться с необоснованным повышением арендной платы. В этом случае, если стороны не договорились, решение придется искать в суде.
✅Уведомление о повышении должно направляться заранее (обычно за 1-3 месяца).
✅ График повышения арендной платы может быть прописан в договоре на весь срок его действия.
Если у вас есть конкретный договор, лучше проверить его условия или проконсультироваться с юристом.
Повышение арендной платы по договору аренды недвижимости регулируется Гражданским кодексом РФ (ст. 614, 450, 451) и условиями самого договора.
Рассмотрим основные случаи, когда арендная плата может быть увеличена, и приведем примеры.
1⃣ По соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ)
Арендодатель и арендатор могут добровольно договориться об изменении суммы аренды, оформив это дополнительным соглашением.
Пример:
В договоре аренды офиса изначально указана плата 50 000 руб./мес. В самом договоре не прописано, что арендодатель может увеличить арендную плату в одностороннем порядке. Но через год он обращается к арендатору и предлагает повысить аренду до 55 000 руб. из-за роста рыночных цен. Арендатор согласен, и стороны подписывают допсоглашение.
2⃣ В соответствии с условиями договора
Если в договоре прописан порядок повышения арендной платы (например, фиксированная индексация или привязка к инфляции), арендодатель может увеличить плату без дополнительных согласований путем направления уведомления.
Примеры условий в договоре:
- Арендная плата ежегодно индексируется на 5%.
- Арендная плата ежегодно увеличивается на индекс потребительских цен.
- Арендодатель вправе повысить плату 1 раз в год с уведомлением за 2 месяца.
Пример:
В договоре аренды магазина указано, что арендная плата повышается на 7% каждый год. Через 12 месяцев арендодатель направляет уведомление о новом размере платы.
3⃣ По требованию арендодателя через суд (ст. 614 ГК РФ)
Если договор не содержит условий об изменении арендной платы, арендодатель может обратиться в суд для повышения платы, если:
- рыночные цены на аналогичную недвижимость значительно выросли;
- прежняя плата несоразмерна текущей стоимости аренды.
Пример:
Арендатор платит за склад 30 000 руб./мес. уже 5 лет. Рыночная стоимость подобных помещений выросла до 60 000 руб./мес. Арендодатель подает в суд и доказывает, что плата несправедливо занижена. Суд может обязать арендатора платить больше.
4⃣ При изменении существенных условий (ст. 451 ГК РФ)
Если из-за чрезвычайных обстоятельств (например, резкая инфляция, санкции, ремонт здания) исполнение договора на прежних условиях становится невыгодным, арендодатель может потребовать повышения платы или расторжения договора.
Пример:
Из-за скачка курса валют коммунальные платежи за арендуемое кафе выросли в 2 раза. Арендодатель требует увеличить арендную плату, так как иначе договор становится для него убыточным.
5⃣ В государственной/муниципальной аренде
Для аренды госсобственности повышение обычно происходит согласно закону или по решению органа власти (например, ежегодная индексация по коэффициенту).
Пример:
Бизнес арендует помещение у города за 1 000 000 руб./год. Муниципалитет ежегодно увеличивает плату на определенный коэффициент согласно своему регламенту.
Важно‼️
✅ Арендодатель не может повысить плату односторонне, если это не предусмотрено договором.
✅ Арендатор вправе не согласиться с необоснованным повышением арендной платы. В этом случае, если стороны не договорились, решение придется искать в суде.
✅Уведомление о повышении должно направляться заранее (обычно за 1-3 месяца).
✅ График повышения арендной платы может быть прописан в договоре на весь срок его действия.
Если у вас есть конкретный договор, лучше проверить его условия или проконсультироваться с юристом.
👍5🔥3👏1🙏1
🟢Правительство поддержало скидку на уплату пошлины при дарении жилья родственнику.
Правительство России поддержало законопроект, который вводит 50-процентную скидку на уплату государственной пошлины при нотариальном оформлении сделок с недвижимостью, когда жилье дарят друг другу родственники. Проще говоря, переписать жилье на родных станет дешевле.
🟡В правительстве отмечают глобальное сокращение ипотеки. В прошлом году было построено 107 млн кв. м жилья, это второй результат за всю историю страны после рекорда 2023 года.
Однако в 2025г. вряд ли удастся повторить этот рекорд. Во-первых, из-за высоких ставок девелоперы не начинают новые проекты. Второй момент - глобальное сокращение ипотеки, она упала в два раза.
🟢С первого апреля семейную ипотеку распространят на вторичное жилье.
По словам премьер-министра, расширение программы на вторичное жилье затронет те городах, где новостроек практически нет.
Семейная ипотека со ставкой до 6% годовых доступна семьям с детьми в возрасте до шести лет, а также семьям, воспитывающим несовершеннолетнего ребенка с инвалидностью.
Кстати, все указанные действующие программы можно использовать для индивидуального строительства.
Правительство России поддержало законопроект, который вводит 50-процентную скидку на уплату государственной пошлины при нотариальном оформлении сделок с недвижимостью, когда жилье дарят друг другу родственники. Проще говоря, переписать жилье на родных станет дешевле.
🟡В правительстве отмечают глобальное сокращение ипотеки. В прошлом году было построено 107 млн кв. м жилья, это второй результат за всю историю страны после рекорда 2023 года.
Однако в 2025г. вряд ли удастся повторить этот рекорд. Во-первых, из-за высоких ставок девелоперы не начинают новые проекты. Второй момент - глобальное сокращение ипотеки, она упала в два раза.
🟢С первого апреля семейную ипотеку распространят на вторичное жилье.
По словам премьер-министра, расширение программы на вторичное жилье затронет те городах, где новостроек практически нет.
Семейная ипотека со ставкой до 6% годовых доступна семьям с детьми в возрасте до шести лет, а также семьям, воспитывающим несовершеннолетнего ребенка с инвалидностью.
Кстати, все указанные действующие программы можно использовать для индивидуального строительства.
👍6👏2🤯1🙏1
Как арендодатель решил расторгнуть договор, но забыл вернуть помещение и что из этого вышло?
Арендодатель и арендатор подписали договор аренды в марте 2023г. Какое-то время все шло нормально, но в один прекрасный или не очень день (кому как), арендатор решил, что арендатором он больше быть не хочет.
Сказано — сделано. Он 3 июля 2023г. пишет уведомление арендодателю о том, что решил расторгнуть, о чем и уведомляет арендодателя. Согласно условиям договор будет считаться расторгнутым по истечении 3 месяцев со дня направления уведомления, то есть 3 октября 2023г., но просит забрать помещение уже 7 июля 2023г.
Написал, отправил и сразу решил, что и аренду он больше платить не будет.
Арендодатель в ответ принял, письмо расторжении договора, но категорически не согласился с неоплатой. Однако арендатор больше на связь не выходил.
Тогда арендодатель обратился в суд с требованием оплатить аренду по дату фактического освобождения помещения 30 ноября 2023г.
Что решили судьи.
Суд первой инстанции в решил, что арендатор исполнил свои обязательства надлежащим образом, то есть уведомил арендодателя о расторжении договора и попросил забрать помещение. А это значит, что помещение уже возвращено, а аренду взыскал только по 3 октября, как указано в уведомлении арендатора.
Что интересно апелляция поддержала это решение, несмотря на то, что обе инстанции указали, что расторжение договора и передача помещения это два разных юридических действия. Кроме того, указали, что в материалах дела отсутствуют доказательства возврата помещения. НО решили, что одного письма арендатора достаточно.
И только кассация обратила внимание на это противоречие, указав, что ни арендодатель, ни арендатор не представили никаких доказательств приемки или передачи помещения в те даты, на которые они указывают. А поэтому отменила решения обеих инстанций и отправила дело в суд первой инстанции на пересмотр по существу.
Нам очень интересно, чем это дело закончится, поэтому будем внимательно следить за его развитием. #практика #аренданедвижимости
Арендодатель и арендатор подписали договор аренды в марте 2023г. Какое-то время все шло нормально, но в один прекрасный или не очень день (кому как), арендатор решил, что арендатором он больше быть не хочет.
Сказано — сделано. Он 3 июля 2023г. пишет уведомление арендодателю о том, что решил расторгнуть, о чем и уведомляет арендодателя. Согласно условиям договор будет считаться расторгнутым по истечении 3 месяцев со дня направления уведомления, то есть 3 октября 2023г., но просит забрать помещение уже 7 июля 2023г.
Написал, отправил и сразу решил, что и аренду он больше платить не будет.
Арендодатель в ответ принял, письмо расторжении договора, но категорически не согласился с неоплатой. Однако арендатор больше на связь не выходил.
Тогда арендодатель обратился в суд с требованием оплатить аренду по дату фактического освобождения помещения 30 ноября 2023г.
Что решили судьи.
Суд первой инстанции в решил, что арендатор исполнил свои обязательства надлежащим образом, то есть уведомил арендодателя о расторжении договора и попросил забрать помещение. А это значит, что помещение уже возвращено, а аренду взыскал только по 3 октября, как указано в уведомлении арендатора.
Что интересно апелляция поддержала это решение, несмотря на то, что обе инстанции указали, что расторжение договора и передача помещения это два разных юридических действия. Кроме того, указали, что в материалах дела отсутствуют доказательства возврата помещения. НО решили, что одного письма арендатора достаточно.
И только кассация обратила внимание на это противоречие, указав, что ни арендодатель, ни арендатор не представили никаких доказательств приемки или передачи помещения в те даты, на которые они указывают. А поэтому отменила решения обеих инстанций и отправила дело в суд первой инстанции на пересмотр по существу.
Нам очень интересно, чем это дело закончится, поэтому будем внимательно следить за его развитием. #практика #аренданедвижимости
👍4👏1🤯1
Минстрой не видит восстановления семейной ипотеки, поэтому расширяет на вторичку, а Минфин видит. Опять не договорились🫠⤵️
👍4😱2👏1
Forwarded from Сигналы РЦБ
#Недвижимость
Минфин РФ видит восстановление выдач по "семейной ипотеке" в феврале-марте после их сокращения в конце 2024 и начале этого года — замминистра финансов Чебесков
Минфин РФ видит восстановление выдач по "семейной ипотеке" в феврале-марте после их сокращения в конце 2024 и начале этого года — замминистра финансов Чебесков
🤯4👍3👏1
ЛАБНЕД
Юристы по аренде - ЛАБНЕД
Юридическое сопровождение аренды недвижимости в Москве от банковских юристов по недвижимости с опытом работы в банках ТОП-15. Более 7000 договоров. Помощь в составлении договора аренды, защите интересов сторон в расторжении договора аренды или изменения арендной…
Как составить договор аренды нежилого помещения. Пошаговый план от банковского юриста по аренде.
Подготовка договора аренды недвижимости включает несколько этапов, которые важно соблюдать для минимизации рисков и защиты интересов обеих сторон.
1⃣ Определение условий аренды
Перед составлением договора стороны согласовывают ключевые условия:
🔹Объект аренды (адрес, площадь, кадастровый номер, технические характеристики).
🔹Срок аренды (краткосрочная/долгосрочная, с возможностью продления).
🔹Размер арендной платы (фиксированная сумма, индексация, валюта).
🔹 Порядок оплаты (наличные, безнал, сроки внесения платежей).
🔹 Ответственность сторон (штрафы за нарушения договора)
🔹 Расторжение (условия расторжения и последствия для сторон).
🔹 Коммунальные платежи (кто оплачивает, как учитываются расходы).
🔹Ремонт и эксплуатация (кто отвечает за текущий и капитальный ремонт).
🔹Дополнительные условия (возможность субаренды, залог, порядок посещения объекта).
2⃣ Проверка документов на недвижимость
Арендодатель должен подтвердить право сдавать объект:
🔸Правоустанавливающие документы (свидетельство о собственности, выписка из ЕГРН).
🔸 Техническая документация (кадастровый паспорт, план помещения).
🔸 Согласие третьих лиц (если собственников несколько, субаренда или есть обременение).
3⃣ Составление договора
Договор аренды должен соответствовать ст. 606–670 ГК РФ и включать:
▫️ Преамбулу (ФИО/названия сторон, паспортные/регистрационные данные).
▫️ Предмет договора (детальное описание объекта).
▫️ Срок действия (если не указан – считается заключенным на неопределенный срок).
▫️ Размер арендной платы и порядок расчетов. Индексация арендной платы
▫️ Права и обязанности сторон.
▫️ Ответственность за нарушения.
▫️ Условия расторжения.
▫️ Реквизиты и подписи.
4⃣ Приложения
🔹Форма Акта приема-передачи (фиксирует состояние объекта).
🔹Графическое изображение предмета аренды - помещения (как правило изображение помещения из технического паспорта).
🔹 Иные (например, порядок расчета стоимости за дополнительные услуги, порядок пользования общим имуществом в здании)
6⃣ Подписание и передача ключей
После подписания договора аренды:
🔸 Составляется акт приема-передачи.
🔸 Передаются ключи и доступ к объекту.
Это схематичный порядок работы над составлением договора аренды. Для избежания в дальнейшем проблем в пользовании и финансовых потерь рекомендуется (особенно арендаторам) консультация юриста для проверки договора аренды. #аренданедвижимости
Подготовка договора аренды недвижимости включает несколько этапов, которые важно соблюдать для минимизации рисков и защиты интересов обеих сторон.
1⃣ Определение условий аренды
Перед составлением договора стороны согласовывают ключевые условия:
🔹Объект аренды (адрес, площадь, кадастровый номер, технические характеристики).
🔹Срок аренды (краткосрочная/долгосрочная, с возможностью продления).
🔹Размер арендной платы (фиксированная сумма, индексация, валюта).
🔹 Порядок оплаты (наличные, безнал, сроки внесения платежей).
🔹 Ответственность сторон (штрафы за нарушения договора)
🔹 Расторжение (условия расторжения и последствия для сторон).
🔹 Коммунальные платежи (кто оплачивает, как учитываются расходы).
🔹Ремонт и эксплуатация (кто отвечает за текущий и капитальный ремонт).
🔹Дополнительные условия (возможность субаренды, залог, порядок посещения объекта).
2⃣ Проверка документов на недвижимость
Арендодатель должен подтвердить право сдавать объект:
🔸Правоустанавливающие документы (свидетельство о собственности, выписка из ЕГРН).
🔸 Техническая документация (кадастровый паспорт, план помещения).
🔸 Согласие третьих лиц (если собственников несколько, субаренда или есть обременение).
3⃣ Составление договора
Договор аренды должен соответствовать ст. 606–670 ГК РФ и включать:
▫️ Преамбулу (ФИО/названия сторон, паспортные/регистрационные данные).
▫️ Предмет договора (детальное описание объекта).
▫️ Срок действия (если не указан – считается заключенным на неопределенный срок).
▫️ Размер арендной платы и порядок расчетов. Индексация арендной платы
▫️ Права и обязанности сторон.
▫️ Ответственность за нарушения.
▫️ Условия расторжения.
▫️ Реквизиты и подписи.
4⃣ Приложения
🔹Форма Акта приема-передачи (фиксирует состояние объекта).
🔹Графическое изображение предмета аренды - помещения (как правило изображение помещения из технического паспорта).
🔹 Иные (например, порядок расчета стоимости за дополнительные услуги, порядок пользования общим имуществом в здании)
6⃣ Подписание и передача ключей
После подписания договора аренды:
🔸 Составляется акт приема-передачи.
🔸 Передаются ключи и доступ к объекту.
Это схематичный порядок работы над составлением договора аренды. Для избежания в дальнейшем проблем в пользовании и финансовых потерь рекомендуется (особенно арендаторам) консультация юриста для проверки договора аренды. #аренданедвижимости
👍6👏4🤯1
Как в России появилась частная недвижимость?
Первые законы о недвижимости в России появились еще в древнерусский период. Тогда вопрос, чья земля или дом решался просто — кто сильней того и 🏠
Не сказать, что князья на Руси не пытались решить этот вопрос. Но примерно в течение 500 лет они прямо скажем не сильно торопились.
1⃣ Русская Правда (XI–XIII вв.)
- Один из первых правовых документов, регулировавший земельные отношения, владение и наследование имущества.
- Упоминались споры о земле, но четкого понятия "недвижимость" еще не было.
То есть уже возникли споры. Значит, вопрос решали не только силой оружия, но и какими-то аргументами. Очень жаль, что почти никакой информации об этих спорах не сохранилось.
2⃣Монголо-татарское иго
Правовые нормы в этот период сильно подвергались влиянию Орды, а там не считали, что земля вообще кому-то может принадлежать, кроме хана.
Русское законотворчество продолжало развиваться только в тех княжествах, куда монголы не дошли — Псковская и Новгородская судные грамоты, например. Но эти документы мало регулировали недвижимость. Да и сохранились не полностью.
Системное регулирование началось формироваться сильно позже. И начало положило
4⃣ Соборное Уложение 1649 года
- Впервые введено понятие "вотчина" (наследственная земельная собственность) и "поместье" (условное землевладение за службу).
- Закреплялись права на землю и порядок ее передачи.
Это первый, как сказали бы сегодня, нормативный документ всероссийского уровня.
4⃣ Петровские реформы (начало XVIII века)
- Введено подворное налогообложение, что потребовало учета недвижимости.
- Появились первые попытки регистрации земель (ревизские сказки).
Прародитель современного кадастрового учета.
5⃣ Жалованная грамота дворянству (1785 г.)
- Утвердила право частной собственности на землю для дворянства.
Первый нормативный документ, закрепивший частную собственность за отдельным человеком.
6⃣ Свод законов Российской империи (1832 г.)
- В том X ("Законы гражданские") впервые четко определено понятие недвижимого имущества (земля, дома, заводы).
- Введена крепостная система (нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью).
8⃣ Столыпинская аграрная реформа (1906–1911 гг.)
- Разрешен выход крестьян из общины с получением земли в частную собственность.
- Создавался Крестьянский поземельный банк для кредитования покупки земли.
С этого момента уже не только высшее сословие и духовенство, но и крестьяне становились частниками. Реформа колхозов и совхозов с выделом паев колхозникам в 90х годах прошлого столетия, кстати, очень похожа на Столыпинскую аграрную реформу.
9⃣ Советский период (1917–1991 гг.)
- Декрет о земле (1917 г.) отменил частную собственность на землю.
- Недвижимость стала государственной или коллективной, сделки почти запрещены.
Дома в деревне могли принадлежать гражданам на праве личной собственности (не путать с частной)
1⃣0⃣ Современный период (с 1990-х)
Отмена монополии государства на землю и большую часть недвижимости.
- Закон "О собственности в РСФСР" (1990 г.) – возврат частной собственности.
- Гражданский кодекс РФ (1994 г.) – основы регулирования недвижимости.
- ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (1997, 2015) – создание ЕГРН (Единого госреестра недвижимости)
- Земельный кодекс РФ - регулирование земельных отношений.
Современное российское законодательство, регулирующее частную собственность, оборот недвижимости и сделок с ней — одно из самых либеральных и «цифровых». Даже уровень проработки защиты частной собственности, хотя этот момент и часто критикуют, один из самых высоких в мире.
Первые законы о недвижимости в России появились еще в древнерусский период. Тогда вопрос, чья земля или дом решался просто — кто сильней того и 🏠
Не сказать, что князья на Руси не пытались решить этот вопрос. Но примерно в течение 500 лет они прямо скажем не сильно торопились.
1⃣ Русская Правда (XI–XIII вв.)
- Один из первых правовых документов, регулировавший земельные отношения, владение и наследование имущества.
- Упоминались споры о земле, но четкого понятия "недвижимость" еще не было.
То есть уже возникли споры. Значит, вопрос решали не только силой оружия, но и какими-то аргументами. Очень жаль, что почти никакой информации об этих спорах не сохранилось.
2⃣Монголо-татарское иго
Правовые нормы в этот период сильно подвергались влиянию Орды, а там не считали, что земля вообще кому-то может принадлежать, кроме хана.
Русское законотворчество продолжало развиваться только в тех княжествах, куда монголы не дошли — Псковская и Новгородская судные грамоты, например. Но эти документы мало регулировали недвижимость. Да и сохранились не полностью.
Системное регулирование началось формироваться сильно позже. И начало положило
4⃣ Соборное Уложение 1649 года
- Впервые введено понятие "вотчина" (наследственная земельная собственность) и "поместье" (условное землевладение за службу).
- Закреплялись права на землю и порядок ее передачи.
Это первый, как сказали бы сегодня, нормативный документ всероссийского уровня.
4⃣ Петровские реформы (начало XVIII века)
- Введено подворное налогообложение, что потребовало учета недвижимости.
- Появились первые попытки регистрации земель (ревизские сказки).
Прародитель современного кадастрового учета.
5⃣ Жалованная грамота дворянству (1785 г.)
- Утвердила право частной собственности на землю для дворянства.
Первый нормативный документ, закрепивший частную собственность за отдельным человеком.
6⃣ Свод законов Российской империи (1832 г.)
- В том X ("Законы гражданские") впервые четко определено понятие недвижимого имущества (земля, дома, заводы).
- Введена крепостная система (нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью).
8⃣ Столыпинская аграрная реформа (1906–1911 гг.)
- Разрешен выход крестьян из общины с получением земли в частную собственность.
- Создавался Крестьянский поземельный банк для кредитования покупки земли.
С этого момента уже не только высшее сословие и духовенство, но и крестьяне становились частниками. Реформа колхозов и совхозов с выделом паев колхозникам в 90х годах прошлого столетия, кстати, очень похожа на Столыпинскую аграрную реформу.
9⃣ Советский период (1917–1991 гг.)
- Декрет о земле (1917 г.) отменил частную собственность на землю.
- Недвижимость стала государственной или коллективной, сделки почти запрещены.
Дома в деревне могли принадлежать гражданам на праве личной собственности (не путать с частной)
1⃣0⃣ Современный период (с 1990-х)
Отмена монополии государства на землю и большую часть недвижимости.
- Закон "О собственности в РСФСР" (1990 г.) – возврат частной собственности.
- Гражданский кодекс РФ (1994 г.) – основы регулирования недвижимости.
- ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (1997, 2015) – создание ЕГРН (Единого госреестра недвижимости)
- Земельный кодекс РФ - регулирование земельных отношений.
Современное российское законодательство, регулирующее частную собственность, оборот недвижимости и сделок с ней — одно из самых либеральных и «цифровых». Даже уровень проработки защиты частной собственности, хотя этот момент и часто критикуют, один из самых высоких в мире.
👍5🔥4👏3
А можно, если нельзя?
Очень многие юристы на вопрос «а можно …? (например, не платить налоги, удерживать зарплату, эксплуатировать здание, не введенное в эксплуатацию и т.п.)», ответят, что НЕЛЬЗЯ.
Хотя на самом деле многие специалисты, не только юристы, этим грешат.
Но на каком основании такой специалист берет на себя ответственность что-то решать за клиента? Он не знает ни целей, ни ситуации, в которой клиент оказался, ни его возможностей и ограничений. Более того, клиент далеко не всегда способен четко и правильно сформулировать вопрос?
Приведу пример.
Можно ли бесплатно ехать в общественном транспорте?
Ну, плохой юрист ответит, что нет, нельзя. И будет не прав.
Скорее всего, человека, который задает подобный вопрос, вообще не интересует бесплатный проезд, как таковой, а как добраться из точки А в точку Б без денег, так как их у него нет.
Если бы вопрос был сформулирован так, то появилось бы множество вариантов решения проблемы. Ответив «НЕТ», юрист так и не узнает истинную проблема клиента.
Чтобы ее узнать, нужно уметь задавать правильные вопросы и/или постараться ответить на запрос клиента, предложив ему варианты решения проблемы. В рамках закона, конечно.
Мы же всегда считали и продолжаем считать, что задача юриста, как и любого специалиста, состоит в том, чтобы предоставить варианты решения проблемы заказчику с описанием позитивных и негативных последствий. А тот уже сам решит, что можно, а что нельзя. Поэтому периодически играем в интеллектуальную игру. Смысл игры — задать вопрос, на который сразу хочется ответить «нельзя», но подумать и найти варианты ответа, чтобы было можно. Чрезвычайно повышает творческое мышление и шаблонность, к которой склонны многие специалисты.
Ищите по тегу #еслинельзя
Очень многие юристы на вопрос «а можно …? (например, не платить налоги, удерживать зарплату, эксплуатировать здание, не введенное в эксплуатацию и т.п.)», ответят, что НЕЛЬЗЯ.
Хотя на самом деле многие специалисты, не только юристы, этим грешат.
Но на каком основании такой специалист берет на себя ответственность что-то решать за клиента? Он не знает ни целей, ни ситуации, в которой клиент оказался, ни его возможностей и ограничений. Более того, клиент далеко не всегда способен четко и правильно сформулировать вопрос?
Приведу пример.
Можно ли бесплатно ехать в общественном транспорте?
Ну, плохой юрист ответит, что нет, нельзя. И будет не прав.
Скорее всего, человека, который задает подобный вопрос, вообще не интересует бесплатный проезд, как таковой, а как добраться из точки А в точку Б без денег, так как их у него нет.
Если бы вопрос был сформулирован так, то появилось бы множество вариантов решения проблемы. Ответив «НЕТ», юрист так и не узнает истинную проблема клиента.
Чтобы ее узнать, нужно уметь задавать правильные вопросы и/или постараться ответить на запрос клиента, предложив ему варианты решения проблемы. В рамках закона, конечно.
Мы же всегда считали и продолжаем считать, что задача юриста, как и любого специалиста, состоит в том, чтобы предоставить варианты решения проблемы заказчику с описанием позитивных и негативных последствий. А тот уже сам решит, что можно, а что нельзя. Поэтому периодически играем в интеллектуальную игру. Смысл игры — задать вопрос, на который сразу хочется ответить «нельзя», но подумать и найти варианты ответа, чтобы было можно. Чрезвычайно повышает творческое мышление и шаблонность, к которой склонны многие специалисты.
Ищите по тегу #еслинельзя
🔥7👍3
Как я и предполагал, спорное изменение в КОАП, по сути освобождающее чиновников от выполнения своих обязанностей и от ответственности за его невыполнение, дошло до Конституционного суда. Очень хочется надеяться, что КС вынесет справедливое решение иначе нас ждет игнорирование публичного интереса, нарушение прав и интересов граждан под предлогом отсутствия финансирования.
Коммерсантъ
Судья усомнился в праве на защиту
КС изучит вопрос о наказании неисполнительных чиновников
👍6😨1
Конституционный суд встал на защиту добросовестного покупателя недвижимости.
К сожалению, действующее законодательство довольно плохо защищает права добросовестных покупателей недвижимости, особенно когда заявителем выступают органы власти.
Как правило, основанием для взыскания объекта недвижимости у добросовестного покупателя является незаконное решение уполномоченного органа власти. Такой интересный иезуитский подход. То есть, изначально орган государственной власти принимает нормативный документ, законность которого в момент его принятия ни у кого не вызывает сомнения. Объект недвижимости продается, иногда несколько раз, в результате чего его собственником становится добросовестный покупатель.
Он так думает. Но это может быть совсем не так. По прошествии месяцев, а чаще лет, тот же самый орган власти или другой признает ранее выпущенный нормативный акт незаконным, идет в суд и истребует недвижимость у добросовестного приобретателя, оставляя последнего самому решать свои финансовые проблемы.
В такую ситуацию попала жительница Крыма Татьяна Панкратова, которая купила квартиру у муниципальной служащей, проявив высшую степень осмотрительности. Но все судебные инстанции последовательно отказали ей в признании добросовестным покупателем и изъяли квартиру. И это несмотря на то, что был издано постановление о приватизации и Администрация Судака даже не настаивала на его отмене.
В результате в дело пришлось вмешаться Конституционному суду, который увидел то, что не увидели прокуратура и суды, а именно, что подобный подход (когда решение органа власти впоследствии признается незаконном) «обнаруживает противоречие» конституционному принципу поддержания доверия к действиям публичной власти. Иными слова Конституционной суд не устроил подход части чиновников «сегодня примем, если что - завтра отменим и все отыграем назад».
КС также постановил пересмотреть принятые судами решения.
К сожалению, действующее законодательство довольно плохо защищает права добросовестных покупателей недвижимости, особенно когда заявителем выступают органы власти.
Как правило, основанием для взыскания объекта недвижимости у добросовестного покупателя является незаконное решение уполномоченного органа власти. Такой интересный иезуитский подход. То есть, изначально орган государственной власти принимает нормативный документ, законность которого в момент его принятия ни у кого не вызывает сомнения. Объект недвижимости продается, иногда несколько раз, в результате чего его собственником становится добросовестный покупатель.
Он так думает. Но это может быть совсем не так. По прошествии месяцев, а чаще лет, тот же самый орган власти или другой признает ранее выпущенный нормативный акт незаконным, идет в суд и истребует недвижимость у добросовестного приобретателя, оставляя последнего самому решать свои финансовые проблемы.
В такую ситуацию попала жительница Крыма Татьяна Панкратова, которая купила квартиру у муниципальной служащей, проявив высшую степень осмотрительности. Но все судебные инстанции последовательно отказали ей в признании добросовестным покупателем и изъяли квартиру. И это несмотря на то, что был издано постановление о приватизации и Администрация Судака даже не настаивала на его отмене.
В результате в дело пришлось вмешаться Конституционному суду, который увидел то, что не увидели прокуратура и суды, а именно, что подобный подход (когда решение органа власти впоследствии признается незаконном) «обнаруживает противоречие» конституционному принципу поддержания доверия к действиям публичной власти. Иными слова Конституционной суд не устроил подход части чиновников «сегодня примем, если что - завтра отменим и все отыграем назад».
КС также постановил пересмотреть принятые судами решения.
👍5🔥1🤔1
В России рухнули продажи жилой недвижимости — в апреле
к марту на 40%.
Наверное уже многие видели эту апокалиптическую статью в Известиях, которую растиражировали многие СМИ.
Откровенно говоря, мы, мягко выражаясь,очень сильно удивились. А что у нас случилось в апреле?
Льготную ипотеку отменили уже довольно давно. До людей только в апреле информация об этом дошла?
А может у нас Россреестр и МФЦ не работали полмесяца и не регистрировали сделки?
Наверное просто граждане откладывали деньги, чтоб как следует отдохнуть на майские, следующие-то только через год🤪
Вроде никаких событий не было, чтобы рынок сложился почти в 2 раза. Первоисточник хайповой новости тоже интересен. Известия
ссылаются на исследование CORE.XP. Кто не знает, это бывшая CBRE
– американская риэлторская компания, которая ушла из России после начала СВО. Так вот ни CBRE, ни CORE никогда не занималась жилой недвижимостью. В Известиях не приводится оригинала исследования, на сайте CORE.XP
его тоже, да и вообще никаких исследований и аналитики по жилой недвижимости нет.
Мы не нашли данных по сделкам с жилой недвижимостью по России, но данные по Москве и Питеру, которые очень сильно отличаются от данных Известий. ЦИАН тоже не заметил такого падения, а ему мы доверяем немного больше. Вот, что пишет руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов:
Уж нет торчат ли тут ушки девелоперов, которые подобными статьями хотят стимулировать Правительство возобновить
программу льготного кредитования?
к марту на 40%.
Наверное уже многие видели эту апокалиптическую статью в Известиях, которую растиражировали многие СМИ.
Откровенно говоря, мы, мягко выражаясь,очень сильно удивились. А что у нас случилось в апреле?
Льготную ипотеку отменили уже довольно давно. До людей только в апреле информация об этом дошла?
А может у нас Россреестр и МФЦ не работали полмесяца и не регистрировали сделки?
Наверное просто граждане откладывали деньги, чтоб как следует отдохнуть на майские, следующие-то только через год🤪
Вроде никаких событий не было, чтобы рынок сложился почти в 2 раза. Первоисточник хайповой новости тоже интересен. Известия
ссылаются на исследование CORE.XP. Кто не знает, это бывшая CBRE
– американская риэлторская компания, которая ушла из России после начала СВО. Так вот ни CBRE, ни CORE никогда не занималась жилой недвижимостью. В Известиях не приводится оригинала исследования, на сайте CORE.XP
его тоже, да и вообще никаких исследований и аналитики по жилой недвижимости нет.
Мы не нашли данных по сделкам с жилой недвижимостью по России, но данные по Москве и Питеру, которые очень сильно отличаются от данных Известий. ЦИАН тоже не заметил такого падения, а ему мы доверяем немного больше. Вот, что пишет руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов:
число сделок на рынке новостроек в месячном выражении почти не изменилось (по РФ в целом даже был зафиксирован
небольшой рост, на 4%). Нет заметного снижения и на вторичном
рынке (число ДКП в Москве снизилось на 8%, в
Санкт-Петербурге выросло на 1%, в Ленинградской области — на 13%, прочие регионы оперативно статистику сейчас не публикуют, но все косвенные индикаторы свидетельствуют об около нулевой динамике, а не о почти двукратном снижении
Уж нет торчат ли тут ушки девелоперов, которые подобными статьями хотят стимулировать Правительство возобновить
программу льготного кредитования?
Известия
Ниже плинтуса: продажи жилой недвижимости в России рухнули почти на 40%
Аналитики прогнозируют сохранение тренда, но в ЦБ считают, что антикризисные меры не нужны
👍5🔥2👏2
В Госдуме предложили выкупать у девелоперов нераспроданные квартиры в новостройках и передавать их на реализацию программы расселения ветхого и аварийного жилья. Считаем,это малореализуемой инициативой.
✅ из-за дополнительной нагрузки на бюджет,
✅из-за механизма выкупа — как будут выбирать застройщиков, у которых выкупать, по какой цене, в каких регионах?
👍4😁2👏1🤔1
Как арендодательница пыталась взыскать с жильцов штраф за «порчу имущества» и что решили судьи.
Предыстория
Арендодатель сдала квартиру в новостройке с евроремонтом (так в договоре) сроком на 2 года.
Арендаторы - молодая семья с ребёнком.
📝 В договоре был пункт:
«При повреждении стен, полов или мебели Арендатор выплачивает штраф 100% от стоимости ремонта + 50% от месячной аренды».
Что произошло
Через 8 месяцев аренды хозяйка при проверке обнаружила:
✔️ Следы от мебели на ламинате (диван оставил вмятины).
✔️ Небольшие царапины на стене.
✔️ Потертости на кухонном фартуке.
В итоге арендодательница потребовала выплатить ей 80 000 ₽ (оценка «ущерба» по её калькуляции) + 50 000 ₽ штрафа (50% от аренды).
Арендаторы отказались платить, аргументируя это тем, что:
🔹 Это естественный износ, а не порча.
🔹 Арендаторы не имели намерения нанести ущерб квартире.
Хозяйку такой ответ не устроил и она подала иск в суд.
Что решил суд?
⚖️ А суд в иске полностью отказал. Вот почему:
1. Нет доказательств умысла или халатности:
— Судья указал, что царапины и потертости — это нормальный износ при проживании с ребёнком.
— Ламинат не сломан, лишь слегка повреждён — это не требует полной замены. Кроме того, его эксплуатация на момент суда еще не прекратилась, диван никуда не делся и оценивать степень повреждения целесообразно после прекращения эксплуатации ламината диваном.
2. Штрафная формулировка превышает разумные пределы, необходимые для защиты интересов собственника квартиры.
— Пункт о «100% стоимости ремонта + 50% аренды» суд счёл несоразмерным (ст. 333 ГК РФ).
3. Арендодатель не подтвердила реальные убытки.
— Нет чеков за ремонт до сдачи квартиры (неясно, каков был исходный вид).
— Нет профессиональной калькуляции с указанием стоимости материалов и работ.
— Нет акта приёма-передачи с детальным описанием состояния, поэтому невозможно установить когда и кем нанесен ущерб квартире.
Выводы
📌 На месте арендаторов стоило бы сильно подумать прежде чем соглашаться на такой пункт в договоре. В данном случае арендаторам повезло, но в другой раз юристы могут не помочь и суд решит по-другому.
📌 Ущерб квартире не обязательно может возникнуть по вине или халатности арендаторов, зачастую он образуется, как естественный износ. Арендодатель не может требовать идеального состояния после года жизни в квартире.
📌 Фото + акт с детальным описанием состояния помещений перед заселением — главное оружие сторон против споров.
📌 Штрафы должны быть адекватными нарушению. Можно написать «штраф 1 млн. за скол на плитке», но если арендатор не согласится его выплатить добровольно, то суд в этом тоже не поможет.
Мораль: Нельзя превращать аренду в «страховой случай». Жильцы имеют право жить, а не ходить по квартире в тапочках из флиса😄.
#практика
Предыстория
Арендодатель сдала квартиру в новостройке с евроремонтом (так в договоре) сроком на 2 года.
Арендаторы - молодая семья с ребёнком.
📝 В договоре был пункт:
«При повреждении стен, полов или мебели Арендатор выплачивает штраф 100% от стоимости ремонта + 50% от месячной аренды».
Что произошло
Через 8 месяцев аренды хозяйка при проверке обнаружила:
✔️ Следы от мебели на ламинате (диван оставил вмятины).
✔️ Небольшие царапины на стене.
✔️ Потертости на кухонном фартуке.
В итоге арендодательница потребовала выплатить ей 80 000 ₽ (оценка «ущерба» по её калькуляции) + 50 000 ₽ штрафа (50% от аренды).
Арендаторы отказались платить, аргументируя это тем, что:
🔹 Это естественный износ, а не порча.
🔹 Арендаторы не имели намерения нанести ущерб квартире.
Хозяйку такой ответ не устроил и она подала иск в суд.
Что решил суд?
⚖️ А суд в иске полностью отказал. Вот почему:
1. Нет доказательств умысла или халатности:
— Судья указал, что царапины и потертости — это нормальный износ при проживании с ребёнком.
— Ламинат не сломан, лишь слегка повреждён — это не требует полной замены. Кроме того, его эксплуатация на момент суда еще не прекратилась, диван никуда не делся и оценивать степень повреждения целесообразно после прекращения эксплуатации ламината диваном.
2. Штрафная формулировка превышает разумные пределы, необходимые для защиты интересов собственника квартиры.
— Пункт о «100% стоимости ремонта + 50% аренды» суд счёл несоразмерным (ст. 333 ГК РФ).
3. Арендодатель не подтвердила реальные убытки.
— Нет чеков за ремонт до сдачи квартиры (неясно, каков был исходный вид).
— Нет профессиональной калькуляции с указанием стоимости материалов и работ.
— Нет акта приёма-передачи с детальным описанием состояния, поэтому невозможно установить когда и кем нанесен ущерб квартире.
Выводы
📌 На месте арендаторов стоило бы сильно подумать прежде чем соглашаться на такой пункт в договоре. В данном случае арендаторам повезло, но в другой раз юристы могут не помочь и суд решит по-другому.
📌 Ущерб квартире не обязательно может возникнуть по вине или халатности арендаторов, зачастую он образуется, как естественный износ. Арендодатель не может требовать идеального состояния после года жизни в квартире.
📌 Фото + акт с детальным описанием состояния помещений перед заселением — главное оружие сторон против споров.
📌 Штрафы должны быть адекватными нарушению. Можно написать «штраф 1 млн. за скол на плитке», но если арендатор не согласится его выплатить добровольно, то суд в этом тоже не поможет.
Мораль: Нельзя превращать аренду в «страховой случай». Жильцы имеют право жить, а не ходить по квартире в тапочках из флиса😄.
#практика
👍7🔥2👏2😁1
Как распитие спиртных напитков на рабочем месте вылилось в многомесячные споры об общепризнанных нормах права.
Предыстория
Арендодатель и арендатор подписали договор аренды для размещения офиса.
📝 В договоре аренды была предусмотрена система штрафов для арендатора за нарушения многочисленных обязанностей арендатора. Одним из таких «нарушений» и решил воспользоваться арендодатель.
Что произошло
🍻Сотрудники арендатора практически каждую пятницу использовали для того, чтобы весело и с огоньком отметить наступление очередных выходных. Арендодатель посчитал, что распитие спиртных напитков в офисе — это повод для наложения штрафа. Подумано — сделано. На арендатора было наложено несколько штрафов по 10 000 рублей каждый за нарушение… «общепризнанных норм и правил общественного порядка».
Арендатор отказался платить, так как офис сдан в аренду, он его может, как хочет.
Тогда арендодатель начал удерживать штрафы из суммы обеспечительного взноса, а затем потребовал его восстановить до первоначального размера. А после отказа, обратился в суд.
В результате пределы общепризнанных норм, а также соразмерность штрафов, пришлось устанавливать в суде.
Что решил суд
⚖️Суд согласился с позицией наших юристов, что арендодатель слишком широко трактовал нормы общественного порядка и злоупотребил правом.
Сотрудники арендатора хотя и употребляли алкоголь, но:
🔹не создавали препятствий в пользовании помещением иным арендаторам или арендодателю,
🔹не наносили ущерб помещению,
🔹 арендованное помещение не было признано общественным местом.
В итоге суд полностью отказал арендодателю в удовлетворении его исковых требований. В апелляцию арендодатель не обращался.
#практика
Предыстория
Арендодатель и арендатор подписали договор аренды для размещения офиса.
📝 В договоре аренды была предусмотрена система штрафов для арендатора за нарушения многочисленных обязанностей арендатора. Одним из таких «нарушений» и решил воспользоваться арендодатель.
Что произошло
🍻Сотрудники арендатора практически каждую пятницу использовали для того, чтобы весело и с огоньком отметить наступление очередных выходных. Арендодатель посчитал, что распитие спиртных напитков в офисе — это повод для наложения штрафа. Подумано — сделано. На арендатора было наложено несколько штрафов по 10 000 рублей каждый за нарушение… «общепризнанных норм и правил общественного порядка».
Арендатор отказался платить, так как офис сдан в аренду, он его может, как хочет.
Тогда арендодатель начал удерживать штрафы из суммы обеспечительного взноса, а затем потребовал его восстановить до первоначального размера. А после отказа, обратился в суд.
В результате пределы общепризнанных норм, а также соразмерность штрафов, пришлось устанавливать в суде.
Что решил суд
⚖️Суд согласился с позицией наших юристов, что арендодатель слишком широко трактовал нормы общественного порядка и злоупотребил правом.
Сотрудники арендатора хотя и употребляли алкоголь, но:
🔹не создавали препятствий в пользовании помещением иным арендаторам или арендодателю,
🔹не наносили ущерб помещению,
🔹 арендованное помещение не было признано общественным местом.
В итоге суд полностью отказал арендодателю в удовлетворении его исковых требований. В апелляцию арендодатель не обращался.
#практика
👍3👏3🔥2😁1
У читателей возник вопрос, так можно ли выпивать🥂🍻 в арендуемом помещении или нет?
Употребление алкоголя само по себе обычно не считается нарушением договора аренды, если только это прямо не запрещено условиями договора.
Но тут есть все-таки дополнительный момент и последствия для арендатора зависят от конкретных обстоятельств и формулировок в договоре.
Когда употребление алкоголя арендатором может нарушить договор аренды?
1️⃣Если в договоре есть прямой запрет
Некоторые договоры (особенно в общежитиях, торговых центрах или аренде с особыми условиями) могут содержать пункты о запрете распития спиртных напитков.
2️⃣Если это приводит к нарушению общественного порядка
Шум, пьяные дебоши, агрессивное поведение могут нарушать условия договора (например, пункт о соблюдении правил проживания и тишины).
4️⃣Если арендатор причиняет ущерб имуществу
Собственно, это не последствие распития алкоголя, когда в результате опьянения, арендатор, его сотрудники или посетители могут нанести ущерб объекту недвижимости или имуществу, что будет основанием для взыскания ущерба или расторжения договора.
Если арендуемая недвижимость используется не в соответствии с ее назначением в договоре.
Например, организация пьяных вечеринок или продажа алкоголя без лицензии может быть основанием для расторжения договора.
Что делать, если есть риск конфликта?
✔️ Проверить договор аренды на наличие соответствующих ограничений.
✔️ Убедиться, что поведение арендатора не нарушает закон (например, не создаёт угрозы для соседей — других арендаторов или собственников).
✔️ В случае спора – консультироваться с юристом, так как каждая ситуация индивидуальна.
Какой можно сделать вывод.
Если в договоре аренды нет прямого запрета и просто негромко отмечать праздники и дни рождения без мордобоя, битья посуды и крушения мебели – это вряд ли будет считаться нарушением. Но если арендодатель докажет, что алкоголь приводит к проблемам, он может попытаться привлечь арендатора к ответственности в рамках договора или расторгнуть договор.
Употребление алкоголя само по себе обычно не считается нарушением договора аренды, если только это прямо не запрещено условиями договора.
Но тут есть все-таки дополнительный момент и последствия для арендатора зависят от конкретных обстоятельств и формулировок в договоре.
Когда употребление алкоголя арендатором может нарушить договор аренды?
1️⃣Если в договоре есть прямой запрет
Некоторые договоры (особенно в общежитиях, торговых центрах или аренде с особыми условиями) могут содержать пункты о запрете распития спиртных напитков.
2️⃣Если это приводит к нарушению общественного порядка
Шум, пьяные дебоши, агрессивное поведение могут нарушать условия договора (например, пункт о соблюдении правил проживания и тишины).
4️⃣Если арендатор причиняет ущерб имуществу
Собственно, это не последствие распития алкоголя, когда в результате опьянения, арендатор, его сотрудники или посетители могут нанести ущерб объекту недвижимости или имуществу, что будет основанием для взыскания ущерба или расторжения договора.
Если арендуемая недвижимость используется не в соответствии с ее назначением в договоре.
Например, организация пьяных вечеринок или продажа алкоголя без лицензии может быть основанием для расторжения договора.
Что делать, если есть риск конфликта?
✔️ Проверить договор аренды на наличие соответствующих ограничений.
✔️ Убедиться, что поведение арендатора не нарушает закон (например, не создаёт угрозы для соседей — других арендаторов или собственников).
✔️ В случае спора – консультироваться с юристом, так как каждая ситуация индивидуальна.
Какой можно сделать вывод.
Если в договоре аренды нет прямого запрета и просто негромко отмечать праздники и дни рождения без мордобоя, битья посуды и крушения мебели – это вряд ли будет считаться нарушением. Но если арендодатель докажет, что алкоголь приводит к проблемам, он может попытаться привлечь арендатора к ответственности в рамках договора или расторгнуть договор.
👍5🔥4😁1
Какие изменения планируются в части долевого строительства в 2025г.
На 2025 год в закон 214-ФЗ («О долевом строительстве») планируется ряд изменений, направленных на дальнейшую защиту дольщиков и снижение рисков недостроя. Основные инициативы, обсуждаемые в Госдуме, Минстрое и профильных комитетах, включают:
1️⃣ Усиление контроля за расходованием средств
✔️Банки-партнеры будут обязаны проверять каждый платеж подрядчикам.
✔️ Автоматические штрафы за срыв сроков – застройщики будут платить пени дольщикам даже при небольших задержках.
2️⃣ Новые требования к застройщикам
✔️ Повышение минимального размера собственного капитала для доступа к долевому строительству (возможно, до 1–2 млрд руб.).
✔️ Обязательное страхование ответственности застройщика – на случай банкротства или форс-мажора.
✔️ Запрет на участие в долевых проектах компаний с долгами – если у застройщика есть просрочки по налогам или зарплатам, ему могут отказать в разрешении на строительство.
3️⃣ Гарантии завершения проблемных объектов
✔️ Приоритетное право дольщиков на деньги от продажи активов банкротящегося застройщика (сейчас кредиторы часто получают выплаты в приоритетном порядке).
✔️ Создание единого госреестра проблемных домов с автоматическим подключением механизмов достройки (через фонд «Дом.РФ» или региональные власти).
✔️ Упрощенная процедура передачи недостроев другим застройщикам – без длительных торгов и судов.
4️⃣ Усиление прозрачности строительства
✔️ Обязательная публикация отчетов о ходе строительства в открытом доступе (3Dмодели, фотоотчеты, данные геомониторинга).
✔️ Штрафы за сокрытие информации о рисках (например, если застройщик знал о дефиците финансирования, но не предупредил дольщиков).
5️⃣ Изменения для дольщиков
✔️ Компенсация из госбюджета для обманутых дольщиков, если застройщик исчез (аналогично системе страхования вкладов).
✔️ Льготная ипотека (ставка на 2–3% ниже рыночной) для пострадавших при переезде в другой объект.
Когда ждать изменений?
Часть поправок может быть принята до конца 2025 года, особенно те, что связаны с ответственностью застройщиков. Более сложные инициативы, особенно те, которые потребуют
финансирования могут быть отложены до 2026 года, а то и в более долгий ящик.
#новостизаконодательства
На 2025 год в закон 214-ФЗ («О долевом строительстве») планируется ряд изменений, направленных на дальнейшую защиту дольщиков и снижение рисков недостроя. Основные инициативы, обсуждаемые в Госдуме, Минстрое и профильных комитетах, включают:
1️⃣ Усиление контроля за расходованием средств
✔️Банки-партнеры будут обязаны проверять каждый платеж подрядчикам.
✔️ Автоматические штрафы за срыв сроков – застройщики будут платить пени дольщикам даже при небольших задержках.
2️⃣ Новые требования к застройщикам
✔️ Повышение минимального размера собственного капитала для доступа к долевому строительству (возможно, до 1–2 млрд руб.).
✔️ Обязательное страхование ответственности застройщика – на случай банкротства или форс-мажора.
✔️ Запрет на участие в долевых проектах компаний с долгами – если у застройщика есть просрочки по налогам или зарплатам, ему могут отказать в разрешении на строительство.
3️⃣ Гарантии завершения проблемных объектов
✔️ Приоритетное право дольщиков на деньги от продажи активов банкротящегося застройщика (сейчас кредиторы часто получают выплаты в приоритетном порядке).
✔️ Создание единого госреестра проблемных домов с автоматическим подключением механизмов достройки (через фонд «Дом.РФ» или региональные власти).
✔️ Упрощенная процедура передачи недостроев другим застройщикам – без длительных торгов и судов.
4️⃣ Усиление прозрачности строительства
✔️ Обязательная публикация отчетов о ходе строительства в открытом доступе (3Dмодели, фотоотчеты, данные геомониторинга).
✔️ Штрафы за сокрытие информации о рисках (например, если застройщик знал о дефиците финансирования, но не предупредил дольщиков).
5️⃣ Изменения для дольщиков
✔️ Компенсация из госбюджета для обманутых дольщиков, если застройщик исчез (аналогично системе страхования вкладов).
✔️ Льготная ипотека (ставка на 2–3% ниже рыночной) для пострадавших при переезде в другой объект.
Когда ждать изменений?
Часть поправок может быть принята до конца 2025 года, особенно те, что связаны с ответственностью застройщиков. Более сложные инициативы, особенно те, которые потребуют
финансирования могут быть отложены до 2026 года, а то и в более долгий ящик.
#новостизаконодательства
👍4🔥1👏1