Как Правительство Москвы пыталось продать помещение на 50% выше его рыночной цены и что из этого вышло.

Эта история о том, что государственные структуры не всегда правы и требования их обоснованы. И если есть основания, то даже небольшая компания может оспорить в суде незаконные требования и сильно сэкономить.

Фабула дела.

Одна небольшая компания долгое время арендовала у города помещение и очень хотела его выкупить, однако городу это было не интересно. Шло время и вот однажды, город решил продать это помещение.

Так как наша компания соответствовала всем необходимым требованиям, то обладала преимущественным правом на покупку. Городской Департамент имущества провел оценку и предложил выкупить помещение за 95 млн. рублей.

Компания такая цена привела в шок и вместо того, чтобы согласиться на предложенную цену, она также оценила помещение. Другая оценочная компания определила, что рыночная стоимость объекта 47 млн. руб.

Но Департамент отказался продавать помещение за эту стоимость.

Компании ничего не оставалось, как обратится в суд.

Что решили суды?

Суд первой инстанции установил, что компания готова заключить договор купли-продажи и единственное разногласие это цена. Тогда суд назначил проведение судебной экспертизы. Вновь назначенная компания определила рыночную стоимость объекта недвижимости в 62 млн. рублей.

Суд согласился с этой оценкой и обязал Департамент заключить договор купли-продажи по этой цене.

Департамент обратился в апелляцию. Но там его так же не поддержали, указав, что заявитель не представил доводы, свидетельствующие о недостоверности выводов эксперта, поэтому судебная оценка является рыночной.

Кассация также поддержала выводы первых двух инстанций.

В итоге суд обязал Департамент имущества продать помещение Компании по цене 62 млн. рублей. Вот так компания, решив отстоять свои права в суде, смогла сэкономить 33 млн. рублей.
#практика

В общем, если хотите подешевле и обжитой район, то покупать нужно старый фонд. Если рассчитываете на рост цены, то новостройка. Но сильно дороже.

Правила пожарной безопасности для дачников в 2025 году: как не получить штраф

Весна потихоньку вступает в свои права и очень скоро мы все рванем на дачи. На даче принято отдыхать и иногда отдаваться этому делу со всей пролетарской душой, забыв о правилах пожарной безопасности. А пренебрегать ими не стоит – а то штраф, а о самом худшем даже и говорить не хочется.

Кому интересно, может детально почитать вот этот интересный документ: ПРАВИЛА противопожарного режима в Российской Федерации.

Остановлюсь на некоторых актуальных для дачных участках правилах:

1⃣разводить открытый огонь на дачном участке можно либо в яме не менее 0,3 м глубиной и не более 1 м в диаметре, либо в емкости из негорючих материалов объемом не более 1 куб. м. (например, металлическая бочка, мангал, печь).

2⃣Если планируете разводить открытый огонь в яме, то необходимо отступить не менее 15 м от ближайших построек, не менее 30 м от лиственных деревьев и не менее 100 м от хвойных деревьев. Яма должна быть отделена минерализованной полосой шириной не менее 0,4 м, а в радиусе 10 метров надо убрать сухую траву, листву и любые горючие материалы. (В общем понятно, да, что на своем участке лучше вообще не разводить открытый даже в яме?)

3⃣Если же используется негорючая емкость, то все расстояния можно сократить, минерализованную полосу не делать, но траву убрать придется. Однако под рукой должен быть металлический лист, позволяющий быстро закрыть емкость.

4⃣Если огонь разводится в негорючей емкости и используется только для приготовления пищи (мангалы, коптильни, жаровни, грили), то от построек можно отступить всего 5 метров, в радиус очистки от горючих материалов будет всего 2 метра.

Основной смысл всех этих ограничений не допустить неконтролируемое распространение огня. В истории бывали случаи, когда целые населенные пункты выгорали дотла из-за того, что кто-то решил сжечь сухую листву, а налетевший порыв ветра разнес искры по всей округе.

Не стоит сжигать свой дом и дома соседей.

Кстати, если местные органы власти вводят противопожарный режим, то разводить любой огонь запрещено.


Для тех, кто считает, что это все ерунда придуманы штрафы . (ст. 20.4 КоАП РФ).

Штраф за нарушение противопожарных правил — от 5 т.р. до 15 т.р.

Если же на территории действует противопожарный режим, то штраф составит от 10 т.р. до 20 т.р. для граждан.

Если же по вине дачника возник пожар и/или пострадало чужое имущество, либо причинение легкого или средней тяжести вреда здоровью человека то штраф составит от 40 т.р. до 50 т.р.,

Нанесение тяжкого вреда регулируется уже уголовным кодексом.


И еще! Мусор сжигать у себя на участке нельзя, этим у нас занимаются специально созданные организации, а иначе штраф – 3 т.р. Можно сжигать только то, что выросло и высохло - сухую траву, листву, ветки, сухостой и т.п.

И любителям высоких заборов на заметку, инспекторы отлично овладели навыками дроноведения и хотя сейчас в силу объективных причин, в некоторых регионах они дроны не применяют, но это не значит, что вас не видно.

🔷По словам исполнительного директора НО "Союзцемент" Дарьи Мартынкиной с 2014 по 2023 годы доля стоимости материальных затрат (включая стоимость материалов, деталей, конструкций) в стоимости квадратного метра на первичном рынке жилья России снизилась с 45% до 27%. А нам рассказывают, что цены на недвижимость растут из-за стоимости стройматериалов.


🔷ВТБ с 20 марта снижает ставки по рыночным ипотечным программам: в зависимости от размера первоначального взноса снижение составит от 0,5 до 1 процентного пункта (п.п.). По новым условиям при первоначальном взносе от 50% минимальная ставка составит 27,8% годовых. Для зарплатных клиентов при внесении от 30% до 50% стоимости недвижимости ипотечные кредиты будут предлагаться от 28,4% годовых. Минимальные ставки доступны при условии оформления комплексного страхования и подтверждения дохода.


🔷Госдума одобрила в первом чтении поправки в Градостроительный кодекс, ужесточающие требования к подрядчикам в строительной сфере. Ожидается, что новые правила помогут повысить качество строительства, избежать задержек сроков сдачи домов и защитить права потребителей.
Предложено ввести единые стандарты, которые будут обязательными для всех саморегулируемых организаций. В стандартах будут предусмотрены дисциплинарные меры воздействия для недобросовестных подрядчиков.


🔷Законопроект, запрещающий взыскивать долг с наследников до вступления в наследство, одобрил комитет Госдумы по финансовому рынку. Рекомендовано принять документ в первом чтении. Документ был разработан группой депутатов от «Единой России».
Согласно законопроекту, кредиторам будет запрещено взыскивать с наследников умершего заёмщика задолженность по потребительским кредитам до вступления в наследство. Предложено внести соответствующие поправки внести в статью 14 закона «О потребительском кредите (займе)».

Как Росреестру пришлось компенсировать предпринимателю неполученную арендную плату за отказ зарегистрировать переход права собственности по договору купли-продажи

Многие граждане и предприниматели привыкли к тому, что отказ государственного органа в оказании услуги всегда является законным и обоснованным. Дело, которое несколько раз рассматривалось разными инстанциями и в итоге дошло до кассации, утверждает, что это не так. Более того, с государственного органа еще можно взыскать убытки.

Итак, дело было так.

Компания А продала компании Б ½ доли в праве на недвижимость. Недвижимость сдавалась в аренду. Согласно договору купли-продажи стороны договорились распределять доходы от сдачи недвижимости в аренду пропорционально долям.

Сделка была нотариально удостоверена и через нотариуса заявление о регистрации подано в органы Росреестра. Однако Росреестр в государственной регистрации отказал, указав на то, что часть дел, в том числе дело по данному объекту недвижимости, изъято следователем по особо важным делам. В этой связи провести регистрацию до возвращения дела возможности нет.


При этом стоит отметить, что следователь изъял это дело за 3 года (!!!) до даты подачи договора купли-продажи на регистрацию. То есть, сроки госрегистрации вообще не поддавались прогнозированию.


Покупателя такой ответ не устроил и он обратился в суд.

Что решили суды.

Суд первой инстанции признал решение Росреестра незаконным и обязал его зарегистрировать переход права. Это решение не оспаривалось, и как оказалось, отсутствие изъятого следователем дела не помешало Росреестру зарегистрировать переход права.

Тогда компания Б вновь обратилась в суд, чтобы взыскать убытки в виде неполученной арендной платы из-за действий Росреестра.

✅Суд первой инстанции иск удовлетворил

❌Апелляция решение отменила, в иске отказала.

✅Кассация отменила оба решения и отправила дело на новое рассмотрение. Суд также указал, что отказ в государственной регистрации признан незаконным, а значит, прослеживается причинно-следственные связи между отказом и причинением убытков компании Б, поэтому убытки должны быть возмещены, нужно только их правильно посчитать.

В течение еще нескольких месяцев три инстанции занимались расчетом убытков.

✅Суд первой инстанции присудил Росреестру выплатить 251 000 рублей.

✅Апелляция к этой сумме добавила еще пошлину в размере 8 000 рублей.

✅Кассация снизила сумму компенсации на 1000 рублей, скорректировав расчет.

#практика

Когда у покупателя квартиры новостройки возникает право собственности?

Жилье в новостройке приобретается в большинстве случаев по договору долевого участия или уступки права требования по ДДУ. В такой момент у покупателя не возникает права собственности.

Когда оно появится?

После окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию и при условии передачи застройщиком дольщику недвижимости по акту приема-передачи.

Но и это еще не все.

Определенные мероприятия для того, чтобы дольщик стал собственником вновь созданного объекта недвижимости, должен выполнить застройщик. Речь идет выполнении следующих условий:

☑️подписание акта о реализации инвестиционного контракта всеми сторонами инвестиционного процесса (инвесторами строительства, администрацией города и т.д.);

☑️подписание протокола о распределении квартир по инвестиционному контракту;

☑️оформление прав на земельный участок;

☑️постановка дома и квартир на кадастровый учет;

☑️внесение в ЕГРН Росреестром адреса дома. Для этого застройщик должен представить пакет документов в Росреестр для регистрации права собственности (разрешение на ввод в эксплуатацию, постановление о присвоении почтового адреса, акт о реализации и т.д.).

При наличии данного пакета Росреестр может регистрировать право собственности на конкретные квартиры, не запрашивая в последующем документы у дольщиков.


В том случае, если застройщик не исполняет все или часть из своих обязанностей для надлежащего оформления завершения строительства, покупателю жилья в новостройке придется оформлять право собственности через суд.

Для признания права собственности по суду на новостройку покупателю нужно будет доказать суду следующие факты:

✅заключение договора ДДУ;

✅оплату полной стоимости новостройки по договору;

✅ввод дома в эксплуатацию;

✅фактическую передачу квартиры (передача ключей, заключение договора с УК, оплата коммунальных платежей, иные косвенные доказательства при отсутствии акта приема-передачи).

Если у вас остались вопросы, то вы можете задать их нашему специалисту.

​Алмазная недвижимость.

Если вы мечтали о покупке какой-то необычной недвижимости, то стоит присмотреться к небольшому городку Нёрдлинген, в Баварии в Германии.

Ничем не примечательный, таких в Германии много. Но все же есть 2 факта, которые делают этот город особенным.

🌄Город построен в кратере, который образовался на месте падения метеорита, упавшего миллионы лет назад. Почти идеальный круг так понравился местным, что они начали селиться тут еще 10000 лет назад. Сам город тоже древний, младше Москвы всего на 50 лет.

💎💎💎Вторым примечательным фактом является то, что почти все стены зданий содержат в себе алмазы. Да, да. Скаредные немцы не нашли никакого другого применения алмазам, как построить из них город.
На самом деле этому есть объяснения. После падения метеорита образовалось около 72 000 тонн!!!! алмазов. Но очень-очень маленьких, микроскопических. Поэтому на украшения бюргершам они не подходили, но для постройки домов, оказались, самое то.

В общем, местные и туристы могут гулять по городу в окружении десятков и сотен тонн алмазов. А любители алмазов могут присмотреться к местной недвижимости.

​Незнание законов ведет к финансовым потерям или как участник торгов, не предполагавший что-то покупать, расстался с задатком.

Часто граждане и предприниматели становятся участниками событий, последствия которых они не оценили или считали, что наступление потенциальных негативных последствий к ним не относится. В данном случае речь идет о нормах, которые регулируют участие в торгах.

Итак, дело было так.

ИП И. подал заявку на участие торгов по покупке недвижимости, которые проводились в рамках банкротства компании Ф. На торги было подано две заявки – наш ИП И. и еще один участник. По условиям торгов каждый из участников должен был заплатить задаток в размере 5% (1,2 млн. рублей) от стоимости недвижимости.

ИП И. задаток заплатил, а вот второй участник этого не сделал. В результате организатор торгов признал их несостоявшимися. ИП И. направил организатору торгов заявление на возврат задатка, но вместо этого получил проект договора купли-продажи.

Не желая покупать данное недвижимое имущество, ИП И отказался заключать договор и обратился в суд с требованием вернуть задаток, так как торги признаны несостоявшимися.

При этом он был твердо уверен, что закон на его стороне.

Что решили суды.

ИП И. пытался в суде утверждать, что он вообще не планировал ничего покупать и его просто попросили принять участие в торгах, чтобы они состоялись. А покупать должен был второй участник. Но там что-то пошло не так и второй участник не внес задаток. При этом заявил нашему предпринимателю, что ему делать ничего не надо — торги признают несостоявшимися и ему вернут задаток.

Кроме того, ИП И. ссылался на п.5. ст 448, в котором установлено, что «если торги не состоялись, задаток подлежит возврату» не произвели на судей никакого действия.

Но суды всех трех инстанций отказали ИП И. в удовлетворении иска о возврате задатка.

Как оказалось в банкротных делах, последствия признания торгов несостоявшимися иные. Так согласно Закону о банкротстве в случае признания торгов несостоявшимися, при этом заявка на участие в торгах единственного их участника соответствует условиям торгов, договор купли-продажи заключается с этим участником торгов в соответствии с условиями торгов.

То есть гражданский кодекс (п.5 ст. 447) определяет, что происходит с торгами, если в них в них принимает участие только один участник». Они признаются несостоявшимися. Ст.448 ГК устанавливает последствия признания торгов несостоявшимися – возврат задатка.

Но в нашем случае это были не просто торги, в торги в рамках о банкротстве. И в этом случаи последствия признания торгов несостоявшимся – заключение договора купли-продажи с единственным участником (если соблюдены иные условия).

Наш ИП отказался от заключения договора купли-продажи, поэтому суды отказали ему в возврате уплаченного задатка.

Слова же ИП И. о том, что его попросили принять участие в торгах для вида в судах подтверждения не нашли. Так ли это было на самом деле или нет не известно. Но если вы не планируете покупать имущество, реализуемое в рамках банкротства, то во избежании потери задатка в таких торгах лучше не участвовать.
#практика

Возвращается ли задаток при покупке недвижимости, если сделка не состоялась?

Возврат задатка при покупке недвижимости зависит от условий договора купли-продажи и причин срыва сделки.

1️⃣ Когда задаток возвращается:

✅Если продавец отказался от сделки без оснований – покупатель получает задаток в двойном размере (ст. 381 ГК РФ).

✅Если стороны договорились о расторжении договора полюбовно – задаток возвращается в одинарном размере.

✅Если сделка сорвалась по независящим от сторон обстоятельствам (например, отказ банка в ипотеке, но при этом такое основание расторжения было прописано в договоре) – задаток возвращается.

Пример

Покупатель внёс 100 000 рублей в качестве задатка, но банк не одобрил ипотеку. Если в договоре был пункт о том, что сделка зависит от получения кредита, задаток возвращается.

2️⃣ Когда задаток не возвращается:

❌ Если покупатель передумал – продавец оставляет задаток себе.

❌ Если покупатель нарушил условия договора (например, не собрал документы в срок) – задаток остаётся у продавца.

Пример

Покупатель дал 200 000 рублей в качестве задатка, но сам отказался от покупки без уважительной причины. Продавец оставляет эти деньги в счёт компенсации.

3️⃣ Аванс vs Задаток

✔️Аванс всегда возвращается, если сделка не состоялась (кроме случаев мошенничества).
✔️Задаток – это обеспечительная мера, и его возврат зависит от вины сторон и условий договора.

Вывод:

➕ Читайте договор! В нём должны быть чёткие условия возврата.

➕ Фиксируйте все условия (например, "задаток возвращается, если не будет одобрена ипотека". Особенно это важно, если у вас есть основания считать, что ипотека может быть не одобрена).

➕ Имейте письменные доказательства оплаты аванса/задатка.

#ответынавопросы #купитьнедвижимость

​Госдума отклонила законопроект об изменении Налогового кодекса в части уменьшения предельного срока нахождения в собственности объекта недвижимости для освобождения от уплаты НДФЛ. ЛДПР, которая вносила законопроект, предлагала освободить от налога имущество в случае продажи после нахождения в собственности более трех лет и двух лет в отдельных случаях.

Законопроект о «периоде охлаждения» при продаже недвижимости направлен на согласование в Правительство и Банк России. Согласно поправкам, собственник получит деньги за проданную квартиру только через семь дней после сделки, чтобы убедиться в отсутствии мошенничества.


Одобрено строительство пятнадцатиэтажного музейного комплекса в центре Москвы
Комплекс возведут по адресу улица Малая Почтовая, владение 12, строение 1, 10. Его общая площадь превысит 26 тысяч кв.м. Со второго по пятый этажи разместятся постоянная экспозиция и концертный зал на 336 мест. На верхних уровнях будут лектории, конференц-зал, артистические и технические помещения, а также пространства для временных выставок. Отдельный этаж займут фондохранилище и фотолаборатория, еще четыре этажа - офисные помещения, на верхнем уровне откроется ресторан с видовой террасой.


Госдума приняла во втором чтении законопроект о введении обязательного согласования перевода земель сельскохозяйственного назначения в другие категории с Минсельхозом.
Устанавливается, что перевод земель невозможен, если они входят в перечень особо ценных сельскохозяйственных угодий. Вводится понятие "непригодность земель для сельхозпроизводства" как основание для перевода земель в другую категорию. Кроме того, вводится запрет на перевод сельскохозяйственных земель в другую категорию для добычи общераспространенных полезных ископаемых, если они входят в список особо ценных угодий.
Законопроект не затрагивает процесс перевода сельскохозяйственных земель в земли населенных пунктов для жилищного строительства, а также не влияет на земли, связанные с промышленностью и транспортом для приоритетных инфраструктурных проектов. В случае принятия закон вступит в силу с 1 марта 2026 года, пункт о запрете перевода земель в целях добычи полезных ископаемых - с 1 января 2027 года.

Как продавец передумал продавать свою недвижимость, ссылаясь на отсутствие оригинала доверенности, и что решили судьи.

Иногда бывает, что одна из сторон после подписания договора решает, что он ей больше не интересен и расторгает его, возместив другой стороне понесенные затраты. В нашем случае продавец решил пойти другим путем.

Дело было так. Продавец (ООО) решил продать свой объект недвижимости, нашел покупателя, но у того в тот момент не было необходимой суммы денег. Тогда стороны подписали предварительный договор купли-продажи. Согласно этому договору покупатель внес задаток в размере 200 000 рублей в качестве обязательства заключить основной договор в течение месяца. И отправился собирать остальную сумму.

Однако через неделю после подписания предварительного договора продавец вернул задаток без объяснения причины. Покупатель очень удивился и снова отправил сумму задатка продавцу.

Дальше продавец попытался уйти в неадекват, сделав вид, что его это дело вообще не касается.

Покупатель несколько раз направлял в адрес продавца подписанный договор купли-продажи и самостоятельно и через нотариуса вызывал продавца на подписание, но последний на связь не выходил и от встречи уклонялся. Покупатель тогда направил требование вернуть задаток в двойном размере (400 000 руб.). Но и на это требование продавец не отреагировал.

Когда все меры принудить продавца вернуть деньги покупатель исчерпал, он пошел в суд.

И тут стала понятна позиция продавца – мы предварительный договор вообще не подписывали.

- А кто подписал? - Мы не знаем.

- А почему когда покупатель второй раз перечислил вам сумму задатка вы ему ее не вернули? – Так получилось.

Договор был подписан по доверенности. Но у покупателя отсутствовал ее оригинал. Продавец решил на этом построить свою защиту. То есть оригинала доверенности нет, а копия не может служить надлежащим доказательством. Предварительный договор подписан непонятно кем. Само Общество ничего не подписывало и продавать ничего не собиралось.

Что решили судьи.

Суд не стал формально подходить к вопросу, а исследовал представленные документы комплексно:

1️⃣ В доверенности все необходимые полномочия присутствовали. Доверенность не отозвана. Заявлений о ее фальсификации не предъявлено.

2️⃣ На оригинале предварительного договора присутствует оттиск печати Общества, являющейся средством индивидуализации Общества. Сведения о том, что печать украли или она находилась в свободном доступе отсутствуют.

3️⃣ На договоре присутствует подпись и расшифровка подписи уполномоченного лица. Заявлений о фальсификации подписи не поступало.

Таким образом, суд совершенно правомерно решил, что предварительный договор был заключен Обществом и в связи с отказом в его исполнении, оно должно выплатить задаток в двойном размере (400 000 рублей).

Апелляция и кассация оставили в силе решения суда первой инстанции. #практика

​Должны ли юридические лица иметь печать?

Это интересный вопрос, относительно которого у многих сложилось неверное представление. Многие и даже юристы, считают, что у ООО и АО печать должна быть обязательно.

Однако это не так. Закон от 06.04.2015 № 82-ФЗ отменил требование для ООО и АО иметь печать. Они могут, но не обязаны иметь печать. Если юридическое лицо хочет иметь печать, то для этого в уставе организации должно быть об этом написано.
А если печати нет, то и писать об этом в уставе не нужно.

За свою почти 20 летнюю практику через наши руки прошли тысячи договоров. И только два или три раза мы встречали договоры, заключенные юридическими лицами, которые не заверялись печатью.

Почему же тогда, если требование иметь печать необязательно, почти все общества и даже индивидуальные предприниматели используют печати?
Дело в том, что печать, как и подпись уполномоченного лица, это инструмент индивидуализации общества. Еще одно средство, которое усиливает юридическую силу документа.

Сам факт проставления оттиска печати на документах в силу ст. 183 ГК РФ свидетельствует о наличии у лица, подписавшего документ полномочий на совершение указанных действий, имеющих правовое значение и порождающих соответствующие последствия. Суды также придерживаются такой позиции (Определение ВС РФ от 28 декабря 2022 г. по делу № А83-13333/2019).

Если немного перевести данное положение в практическую плоскость, то в случае если общество оспаривает подпись на документе и утверждает, что она сделана неуполномоченным лицом или вообще поддельная, оно должно также оспаривать и печать на документе.

Как можно быстро увеличить арендную плату по договору аренды

Эта реальная история, которую рассматривали три инстанции Арбитражного суда.

Суть в следующем.

Арендодатель ООО Т. и арендатор ООО Н. заключили договор аренды помещения 10 марта 2023г. В договоре среди прочего было предусмотрено, что в случае его нарушения со стороны Арендатора, плата может быть повышена на 10%.


И нарушение не заставило себя ждать. Уже в конце июня Арендатор нарушил пункт о своевременности перечисления арендной платы и тут же получил уведомление о повышении арендной платы с 01 июля 2023г. на 10%.

Арендатор отказался уплачивать повышенную арендную плату, ссылаясь на то, что арендная плата может быть повышена не ранее, чем через год после заключения договора аренды.

Арендодатель с этим не согласился и обратился в суд.


Суд первой инстанции поддержал позицию арендатора, отказал в иске, решив, что арендная плата может быть повышена не ранее 14 марта 2024г., то есть по истечении одного года после передачи помещения арендатору по акту приема-передачи.

Суд апелляционной инстанции решил по-другому. Он отметил ошибочность вывода суда первой инстанции, что арендная плата могла быть увеличена не ранее 14.03.2024, поскольку указание в условиях договора «не чаще одного раза в год» не означает, что арендная плата могла быть увеличена не ранее, чем через год после заключения договора.


Кассация поддержала это решение.

Таким образом, получается, что по мнению судов арендная плата могла быть повышена уже на следующий день после подписания договора аренды.

В этой связи арендаторам стоит обратить внимание, как сформулированы положения их договоров в части изменения арендной платы, чтобы не оказаться в положении ООО Н., которое явно не рассчитывало, что арендная плата увеличится уже через 3 месяца после подписания договора аренды. #практика

​Когда может быть повышена арендная плата по договору аренды недвижимости?

Повышение арендной платы по договору аренды недвижимости регулируется Гражданским кодексом РФ (ст. 614, 450, 451) и условиями самого договора.

Рассмотрим основные случаи, когда арендная плата может быть увеличена, и приведем примеры.  

1⃣ По соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ) 
 
Арендодатель и арендатор могут добровольно договориться об изменении суммы аренды, оформив это дополнительным соглашением.  
 
Пример:
В договоре аренды офиса изначально указана плата 50 000 руб./мес. В самом договоре не прописано, что арендодатель может увеличить арендную плату в одностороннем порядке. Но через год он обращается к арендатору и предлагает повысить аренду до 55 000 руб. из-за роста рыночных цен. Арендатор согласен, и стороны подписывают допсоглашение.  
 
2⃣ В соответствии с условиями договора
  
Если в договоре прописан порядок повышения арендной платы (например, фиксированная индексация или привязка к инфляции), арендодатель может увеличить плату без дополнительных согласований путем направления уведомления.  
 
Примеры условий в договоре:
 
- Арендная плата ежегодно индексируется на 5%.
  
- Арендная плата ежегодно увеличивается на индекс потребительских цен.
  
- Арендодатель вправе повысить плату 1 раз в год с уведомлением за 2 месяца.  
 
Пример:  
 
В договоре аренды магазина указано, что арендная плата повышается на 7% каждый год. Через 12 месяцев арендодатель направляет уведомление о новом размере платы.  
 
 
3⃣ По требованию арендодателя через суд (ст. 614 ГК РФ)
  
Если договор не содержит условий об изменении арендной платы, арендодатель может обратиться в суд для повышения платы, если:  
 
- рыночные цены на аналогичную недвижимость значительно выросли; 

- прежняя плата несоразмерна текущей стоимости аренды.  
 
Пример:
 
Арендатор платит за склад 30 000 руб./мес. уже 5 лет. Рыночная стоимость подобных помещений выросла до 60 000 руб./мес. Арендодатель подает в суд и доказывает, что плата несправедливо занижена. Суд может обязать арендатора платить больше.  
 
4⃣ При изменении существенных условий (ст. 451 ГК РФ)
  
Если из-за чрезвычайных обстоятельств (например, резкая инфляция, санкции, ремонт здания) исполнение договора на прежних условиях становится невыгодным, арендодатель может потребовать повышения платы или расторжения договора.  
 
Пример:  
 
Из-за скачка курса валют коммунальные платежи за арендуемое кафе выросли в 2 раза. Арендодатель требует увеличить арендную плату, так как иначе договор становится для него убыточным.  
  
5⃣ В государственной/муниципальной аренде
  
Для аренды госсобственности повышение обычно происходит согласно закону или по решению органа власти (например, ежегодная индексация по коэффициенту).  
 
Пример:  
 
Бизнес арендует помещение у города за 1 000 000 руб./год. Муниципалитет ежегодно увеличивает плату на определенный коэффициент согласно своему регламенту.  
 
Важно‼️  
 
✅ Арендодатель не может повысить плату односторонне, если это не предусмотрено договором.  
 
✅ Арендатор вправе не согласиться с необоснованным повышением арендной платы. В этом случае, если стороны не договорились, решение придется искать в суде.
 
✅Уведомление о повышении должно направляться заранее (обычно за 1-3 месяца).  
 
✅ График повышения арендной платы может быть прописан в договоре на весь срок его действия.
 
 
Если у вас есть конкретный договор, лучше проверить его условия или проконсультироваться с юристом.

 

​🟢Правительство поддержало скидку на уплату пошлины при дарении жилья родственнику.
Правительство России поддержало законопроект, который вводит 50-процентную скидку на уплату государственной пошлины при нотариальном оформлении сделок с недвижимостью, когда жилье дарят друг другу родственники. Проще говоря, переписать жилье на родных станет дешевле.

🟡В правительстве отмечают глобальное сокращение ипотеки. В прошлом году было построено 107 млн кв. м жилья, это второй результат за всю историю страны после рекорда 2023 года.
Однако в 2025г. вряд ли удастся повторить этот рекорд. Во-первых, из-за высоких ставок девелоперы не начинают новые проекты. Второй момент - глобальное сокращение ипотеки, она упала в два раза.


🟢С первого апреля семейную ипотеку распространят на вторичное жилье.
По словам премьер-министра, расширение программы на вторичное жилье затронет те городах, где новостроек практически нет.
Семейная ипотека со ставкой до 6% годовых доступна семьям с детьми в возрасте до шести лет, а также семьям, воспитывающим несовершеннолетнего ребенка с инвалидностью.
Кстати, все указанные действующие программы можно использовать для индивидуального строительства.

Как арендодатель решил расторгнуть договор, но забыл вернуть помещение и что из этого вышло?

Арендодатель и арендатор подписали договор аренды в марте 2023г. Какое-то время все шло нормально, но в один прекрасный или не очень день (кому как), арендатор решил, что арендатором он больше быть не хочет.

Сказано — сделано. Он 3 июля 2023г. пишет уведомление арендодателю о том, что решил расторгнуть, о чем и уведомляет арендодателя. Согласно условиям договор будет считаться расторгнутым по истечении 3 месяцев со дня направления уведомления, то есть 3 октября 2023г., но просит забрать помещение уже 7 июля 2023г.

Написал, отправил и сразу решил, что и аренду он больше платить не будет.

Арендодатель в ответ принял, письмо расторжении договора, но категорически не согласился с неоплатой. Однако арендатор больше на связь не выходил.

Тогда арендодатель обратился в суд с требованием оплатить аренду по дату фактического освобождения помещения 30 ноября 2023г.

Что решили судьи.

Суд первой инстанции в решил, что арендатор исполнил свои обязательства надлежащим образом, то есть уведомил арендодателя о расторжении договора и попросил забрать помещение. А это значит, что помещение уже возвращено, а аренду взыскал только по 3 октября, как указано в уведомлении арендатора.

Что интересно апелляция поддержала это решение, несмотря на то, что обе инстанции указали, что расторжение договора и передача помещения это два разных юридических действия. Кроме того, указали, что в материалах дела отсутствуют доказательства возврата помещения. НО решили, что одного письма арендатора достаточно.

И только кассация обратила внимание на это противоречие, указав, что ни арендодатель, ни арендатор не представили никаких доказательств приемки или передачи помещения в те даты, на которые они указывают. А поэтому отменила решения обеих инстанций и отправила дело в суд первой инстанции на пересмотр по существу.

Нам очень интересно, чем это дело закончится, поэтому будем внимательно следить за его развитием. #практика #аренданедвижимости

Минстрой не видит восстановления семейной ипотеки, поэтому расширяет на вторичку, а Минфин видит. Опять не договорились🫠⤵️

#Недвижимость
Минфин РФ видит восстановление выдач по "семейной ипотеке" в феврале-марте после их сокращения в конце 2024 и начале этого года — замминистра финансов Чебесков

Как составить договор аренды нежилого помещения. Пошаговый план от банковского юриста по аренде.

Подготовка договора аренды недвижимости включает несколько этапов, которые важно соблюдать для минимизации рисков и защиты интересов обеих сторон.

1⃣ Определение условий аренды

Перед составлением договора стороны согласовывают ключевые условия:

🔹Объект аренды (адрес, площадь, кадастровый номер, технические характеристики).
🔹Срок аренды (краткосрочная/долгосрочная, с возможностью продления).
🔹Размер арендной платы (фиксированная сумма, индексация, валюта).
🔹 Порядок оплаты (наличные, безнал, сроки внесения платежей).
🔹 Ответственность сторон (штрафы за нарушения договора)
🔹 Расторжение (условия расторжения и последствия для сторон).
🔹 Коммунальные платежи (кто оплачивает, как учитываются расходы).
🔹Ремонт и эксплуатация (кто отвечает за текущий и капитальный ремонт).
🔹Дополнительные условия (возможность субаренды, залог, порядок посещения объекта).

2⃣ Проверка документов на недвижимость

Арендодатель должен подтвердить право сдавать объект:
🔸Правоустанавливающие документы (свидетельство о собственности, выписка из ЕГРН).
🔸 Техническая документация (кадастровый паспорт, план помещения).
🔸 Согласие третьих лиц (если собственников несколько, субаренда или есть обременение).

3⃣ Составление договора
Договор аренды должен соответствовать ст. 606–670 ГК РФ и включать:

▫️ Преамбулу (ФИО/названия сторон, паспортные/регистрационные данные).
▫️ Предмет договора (детальное описание объекта).
▫️ Срок действия (если не указан – считается заключенным на неопределенный срок).
▫️ Размер арендной платы и порядок расчетов. Индексация арендной платы
▫️ Права и обязанности сторон.
▫️ Ответственность за нарушения.
▫️ Условия расторжения.
▫️ Реквизиты и подписи.

4⃣ Приложения

🔹Форма Акта приема-передачи (фиксирует состояние объекта).
🔹Графическое изображение предмета аренды - помещения (как правило изображение помещения из технического паспорта).
🔹 Иные (например, порядок расчета стоимости за дополнительные услуги, порядок пользования общим имуществом в здании)

6⃣ Подписание и передача ключей

После подписания договора аренды:
🔸 Составляется акт приема-передачи.
🔸 Передаются ключи и доступ к объекту.


Это схематичный порядок работы над составлением договора аренды. Для избежания в дальнейшем проблем в пользовании и финансовых потерь рекомендуется (особенно арендаторам) консультация юриста для проверки договора аренды. #аренданедвижимости

​Как в России появилась частная недвижимость?
 
Первые законы о недвижимости в России появились еще в древнерусский период. Тогда вопрос, чья земля или дом решался просто — кто сильней того и 🏠
 
Не сказать, что князья на Руси не пытались решить этот вопрос. Но примерно в течение 500 лет они прямо скажем не сильно торопились.
  
 
1⃣ Русская Правда (XI–XIII вв.)  

   - Один из первых правовых документов, регулировавший земельные отношения, владение и наследование имущества.  

   - Упоминались споры о земле, но четкого понятия "недвижимость" еще не было.

 То есть уже возникли споры. Значит, вопрос решали не только силой оружия, но и какими-то аргументами. Очень жаль, что почти никакой информации об этих спорах не сохранилось.
 
2⃣Монголо-татарское иго
 
Правовые нормы в этот период сильно подвергались влиянию Орды, а там не считали, что земля вообще кому-то может принадлежать, кроме хана.

Русское законотворчество продолжало развиваться только в тех княжествах, куда монголы не дошли — Псковская и Новгородская судные грамоты, например. Но эти документы мало регулировали недвижимость. Да и сохранились не полностью.
 
Системное регулирование началось формироваться сильно позже.  И начало положило
 
4⃣ Соборное Уложение 1649 года  

   - Впервые введено понятие "вотчина" (наследственная земельная собственность) и "поместье" (условное землевладение за службу).  

   - Закреплялись права на землю и порядок ее передачи.  
 
Это первый, как сказали бы сегодня, нормативный документ всероссийского уровня.
 
4⃣ Петровские реформы (начало XVIII века)  

   - Введено подворное налогообложение, что потребовало учета недвижимости.  
   - Появились первые попытки регистрации земель (ревизские сказки).  
 
Прародитель современного кадастрового учета.
 
5⃣ Жалованная грамота дворянству (1785 г.)  
   - Утвердила право частной собственности на землю для дворянства.  
 
Первый нормативный документ, закрепивший частную собственность за отдельным человеком.
 
6⃣ Свод законов Российской империи (1832 г.)  

   - В том X ("Законы гражданские") впервые четко определено понятие недвижимого имущества (земля, дома, заводы).  

   - Введена крепостная система (нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью).  
 
8⃣ Столыпинская аграрная реформа (1906–1911 гг.)  

   - Разрешен выход крестьян из общины с получением земли в частную собственность.  
 
 - Создавался Крестьянский поземельный банк для кредитования покупки земли.  
 
С этого момента уже не только высшее сословие и духовенство, но и крестьяне становились частниками. Реформа колхозов и совхозов с выделом паев колхозникам в 90х годах прошлого столетия, кстати, очень похожа на Столыпинскую аграрную реформу.
 
9⃣ Советский период (1917–1991 гг.)  

   - Декрет о земле (1917 г.) отменил частную собственность на землю.  

   - Недвижимость стала государственной или коллективной, сделки почти запрещены.  
 
Дома в деревне могли принадлежать гражданам на праве личной собственности (не путать с частной)
 
1⃣0⃣ Современный период (с 1990-х)  
 
Отмена монополии государства на землю и большую часть недвижимости.
 
   - Закон "О собственности в РСФСР" (1990 г.) – возврат частной собственности.  

   - Гражданский кодекс РФ (1994 г.) – основы регулирования недвижимости.  
 
 - ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (1997, 2015) – создание ЕГРН (Единого госреестра недвижимости)

- Земельный кодекс РФ - регулирование земельных отношений.  
 
 
Современное российское законодательство, регулирующее частную собственность, оборот недвижимости и сделок с ней — одно из самых либеральных и «цифровых». Даже уровень проработки защиты частной собственности, хотя этот момент и часто критикуют, один из самых высоких в мире.
 
 

​А можно, если нельзя?
 
Очень многие юристы на вопрос «а можно …? (например, не платить налоги, удерживать зарплату, эксплуатировать здание, не введенное в эксплуатацию и т.п.)», ответят, что НЕЛЬЗЯ.
 
Хотя на самом деле многие специалисты, не только юристы, этим грешат.
 
Но на каком основании такой специалист берет на себя ответственность что-то решать за клиента? Он не знает ни целей, ни ситуации, в которой клиент оказался, ни его возможностей и ограничений. Более того, клиент далеко не всегда способен четко и правильно сформулировать вопрос?
 
Приведу пример.
Можно ли бесплатно ехать в общественном транспорте?
 
Ну, плохой юрист ответит, что нет, нельзя. И будет не прав.
 
Скорее всего, человека, который задает подобный вопрос, вообще не интересует бесплатный проезд, как таковой, а как добраться из точки А в точку Б без денег, так как их у него нет.
 
Если бы вопрос был сформулирован так, то появилось бы множество вариантов решения проблемы. Ответив «НЕТ», юрист так и не узнает истинную проблема клиента.
 
Чтобы ее узнать, нужно уметь задавать правильные вопросы и/или постараться ответить на запрос клиента, предложив ему варианты решения проблемы. В рамках закона, конечно.
 
Мы же всегда считали и продолжаем считать, что задача юриста, как и любого специалиста, состоит в том, чтобы предоставить варианты решения проблемы заказчику с описанием позитивных и негативных последствий. А тот уже сам решит, что можно, а что нельзя. Поэтому периодически играем в интеллектуальную игру. Смысл игры — задать вопрос, на который сразу хочется ответить «нельзя», но подумать и найти варианты ответа, чтобы было можно. Чрезвычайно повышает творческое мышление и шаблонность, к которой склонны многие специалисты.
 
Ищите по тегу #еслинельзя