Гарантийный срок на квартиру в новостройке по договору участия в долевом строительстве (ДДУ)

Прежде всего необходимо разобраться, о чем идет речь. Итак, гарантия качества на объект долевого строительства означает, что участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства после приемки объекта при условии, если такой недостаток качества выявлен в течение гарантийного срока.

Положения, регулирующие соблюдение застройщиками требований к качеству жилых и иных помещений, передаваемых по договору долевого участия в строительстве (ДДУ), содержатся в Гражданском кодексе РФ, Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» (далее - Закон № 214-ФЗ), Законом о защите прав потребителей и некоторыми другими нормативными актами. На объекты долевого строительства действует гарантия качества.
Гарантийный срок установлен в ст. 7 Закона № 214-ФЗ и не может быть изменен ДДУ в меньшую сторону, стороны могут в ДДУ установить продленную гарантию. 01 сентября 2024 года гарантийный срок по ДДУ уменьшился, причем существенно.

Гарантийный срок по ДДУ составляет:
🔺по договорам, заключенным до 01 сентября 2024 года, 5 лет с даты подписания передаточного акта (за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта)
🔺по договорам, заключенным с 01 сентября 2024 года, 3 года с даты подписания передаточного акта (за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта). Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
🔺С 01 января 2025 года в связи с изменением Закона № 214-ФЗ гарантийный срок на отделочные работы по ДДУ составит 1 год, если больший срок не будет установлен договором участия в долевом строительстве. Новый гарантийный срок на отделку от застройщика действует в отношении договоров участия в долевом строительстве, заключенных с 01 января 2025 года.

Ранее действовавшая редакция закона не регулировала отдельно вопросы гарантии качества отделочных работ по ДДУ, поэтому суды применяли различные подходы к исчислению срока гарантии на отделочные работы.
По мнению некоторых судов, в этой части отношения застройщика и дольщика регулировались нормами ГК РФ, а если дольщик является потребителем, также Законом о защите прав потребителей, поэтому если гарантийный срок не установлен договором, то составляет 2 года.
Другие суды считают, что на отделочные работы по ДДУ распространяется норма Закона № 214-ФЗ, устанавливающая гарантийный срок.
Точку в этом разнообразии подходов поставил Верховный Суд в Определении по делу № 5-КГ23-158-К2 от 05.03.2024 года.

Согласно ему, по ДДУ, заключенным до 01.01.2025 года, при определении гарантийного срока на отделку следует исходить из общих гарантийных сроков на объект долевого строительства (в редакции Закона № 214-ФЗ, действовавшей на дату заключения договора, до вступления в силу специальной нормы).

За некачественный ремонт с застройщик теперь заплатит не более 3% от цены квартиры

Ограничение на сумму взыскания, которую можно будет получить при нарушении требований к результату производства отделочных работ в новостройках, введено Федеральным законом от 26 декабря 2024 г. № 482-ФЗ, который внёс изменения в 214-ФЗ.

Сумма взыскания будет ограничена

‼️3% от цены договора.

В том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков.

Это касается также работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и элементов отделки, изделий и оборудования. Исключения на такой лимит предусмотрены для случаев, если в самом договоре указана большая сумма.

Минимальные стандарты отделки.

Под предлогом поддержки застройщиков, строительной отрасли и «потребительского экстремизма» продолжается наступление на права дольщиков.

Очередным этапом стало изменение регулирования требований к качеству отделки в квартирах. Теперь каждый застройщик может установить собственные стандарты. Многие застройщики обрадовались. Один крупный застройщик даже успел опубликовать свое видение таких стандартов. Сказать, что эти стандарты очень далеки от того уровня качества ремонта, к которому привык рынок, это не сказать ничего.

К счастью, стандарты должны соответствовать минимальным требованиям Минстроя. Приказ пока не утвержден и требования, содержащиеся в нет, действительно минимальны, но они лучше того стандарта, который публиковал один крупный застройщик.

В случае, если вы покупаете квартиру с отделкой, настоятельно рекомендуется изучить сначала стандарты отделки этого застройщика, чтобы потом не было сюрпризов, что поверхность стены кривая, а на стыках в напольном покрытии присутствуют зазоры. Это вполне может оказаться стандартом.

Может ли должник продать ипотечное жилье для погашения долга по ипотеке?

Продать ипотечную квартиру без согласия банка нельзя. И раньше это было серьезной проблемой. Когда у заемщик переставал платить по ипотеке, банк сразу начинает начислять штрафы и пени, но при этом блокировал продажу ипотечной квартиры. Точнее требовал сначала погасить долг, а потом продавать.

Не принималось во внимание, что продажа ипотечной квартиры на стадии, когда только-только возникла просрочка – единственный рабочий способ погасить долги. В итоге, заемщик не платил, долг рос. Когда банку становилось понятно, что он уже так вырос, что заемщик точно не заплатит, он обращался в суд и забирал квартиру. При этом иногда долг вырастал настолько , что даже взыскание не покрывало всей задолженности.

С 01.09.2024г. действует закон № 140-ФЗ от 12.06.24 «О несении изменений в Закон об ипотеке».
Основное новшество - гражданам разрешили самостоятельно продавать заложенную по ипотеке недвижимость.
Запрашивать согласие банка по-прежнему нужно, но теперь банк должен его выдать в течение 10 дней, кроме следующих случае:

✔️банк уже инициировал взыскание залога через суд или нотариуса.

✔️в отношении собственника возбуждена процедура банкротства.

✔️заложенная недвижимость является обеспечением еще каких-либо обязательств должника.

✔️собственник ранее уже подавал заявление, но не смог продать квартиру самостоятельно.

Срок, в течение которого недвижимость должна быть продана, составляет 4 месяца, при этом по цене не ниже установленной банком в согласии.

После продажи квартиры, банк из полученной суммы удерживает остаток долга по ипотеке, долг погашается. Оставшиеся от всех расчетов деньги перечисляются залогодателю.
#ипотека

Новый сервис для собственников загородной недвижимости.

Росреестр запустил новый онлайн сервис «Земля просто», который предназначен для предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам и юридическим лицам.

Сервис призван значительно облегчить усилия, сократить время и снизить расходы потенциальных собственников и арендаторов земельных участков. С его помощью можно будет без кадастровых инженеров подготовить схему расположения участка.

С помощью онлайн сервиса можно обеспечить:
✅поиск и формирование свободных земельных участков,
✅подготовку пакета документов, необходимых для подачи заявления по предоставлению земельного участка на портале Госуслуг.

С 01 марта 2025г. частные дома будут строить по эскроу

Но не все и не всегда. Рассказываем об основных нюансах.

📌Основная цель закона - создание цивилизованного рынка типового малоэтажного домостроения и защита покупателей такой недвижимости от неисполнения обязательств или банкротства подрядчика.

📌Работать по такой схеме могут только подрядчики, включенные в Единый реестр застройщиков.


📌Покупатель сам может выбирать строить дом с использованием эскроу счетов или без, но тогда только за свои собственные деньги. Ипотеку на такую стройку не дадут.


📌Подрядчик строит за свои деньги или с привлечением банковского кредита.


📌Подрядчики будут строить типовые проекты или дома из заводских домокомплектов.


📌Деньги на эскроу счет вносятся не по договору долевого участия, а строительного подряда.


📌На строительство частных домов не распространяется действие закона 214-ФЗ. Отношения сторон регулируются законом 186-ФЗ и ГК РФ.


📌Заказчик строительства должен в течение 14 рабочих дней после подписания акта приема-передачи зарегистрировать право собственности и передать документы об этом подрядчику.


📌Заказчик строительства может самостоятельно купить домокомплект и передать его подрядчику для строительства.

Нужно ли срочно ставить частные дома на кадастровый учет?

С 1 марта 2025 года эксплуатировать индивидуальные дома можно лишь в том случае, если они поставлены на кадастровый учет и на них оформлено право собственности.

Законом введен:

1️⃣запрет на эксплуатацию объектов ИЖС, не поставленных на кадастровый учет;

2️⃣запрет на эксплуатацию объектов, права собственности на которые не зарегистрированы.

Сделано это для того, чтобы стимулировать граждан к скорейшей регистрации частной недвижимости.

На пути этой благой мысли возникает, правда, одно немаловажное препятствие – момент завершения строительства. Нигде не написано, как он определяется. Точнее говорится, что момент окончания строительства это постановка на кадастровый учет. То есть пока не поставил на кадастровый учет – идет стройка. Но при этом можно жить в таком доме, стройка-то только формально идет. Вон Матвиенко утверждает, что Хуснуллин, министр строительства, жил в таком доме 8 лет.

Штрафы за нарушение тоже копеечные - 1,5–2 тыс. руб. на граждан.

В общем проделана огромная работа, а реальной отдачи скорее всего не будет. Кто не хотел налоги платить, тот и не будет.

Единственный реальный рычаг – это повышенные тарифы для жилья непоставленного на учет. Так, например, Энергосбыт Московской области для таких домов рассчитывает цену на электричество по самому высокому тарифу.
#новоезаконодательство

Самолет продолжил активно развиваться в 2024г. При этом его акции упали за последний год на 60% (в декабрю падение было еще глубже), на рынке сложился сантимент, что все, Самолет пошел на снижение при чем с использованием фигуры высшего пилотажа «Штопор».

Доходность облигаций доходила до 40-45% годовых! И это с рейтингом А!!! Видимо, профессиональные участники рынка критически рассматривают экспансионистскую политику Самолета в период высокий ставок и отмены льготной ипотеки.

Самолет, конечно, too big to fall, но если кто-то вкладывается в недвижку от Самолета, его акции или облигации, то нужно держать руку на пульсе состояния его финансов, а то можно остаться без денег, как в случае с Гарант Инвестом, собственником нескольких ТЦ в Москве, который объявил о невозможности выполнения своих обязательств по обслуживанию облигаций на 14 млрд. рублей

Как Правительство Москвы пыталось продать помещение на 50% выше его рыночной цены и что из этого вышло.

Эта история о том, что государственные структуры не всегда правы и требования их обоснованы. И если есть основания, то даже небольшая компания может оспорить в суде незаконные требования и сильно сэкономить.

Фабула дела.

Одна небольшая компания долгое время арендовала у города помещение и очень хотела его выкупить, однако городу это было не интересно. Шло время и вот однажды, город решил продать это помещение.

Так как наша компания соответствовала всем необходимым требованиям, то обладала преимущественным правом на покупку. Городской Департамент имущества провел оценку и предложил выкупить помещение за 95 млн. рублей.

Компания такая цена привела в шок и вместо того, чтобы согласиться на предложенную цену, она также оценила помещение. Другая оценочная компания определила, что рыночная стоимость объекта 47 млн. руб.

Но Департамент отказался продавать помещение за эту стоимость.

Компании ничего не оставалось, как обратится в суд.

Что решили суды?

Суд первой инстанции установил, что компания готова заключить договор купли-продажи и единственное разногласие это цена. Тогда суд назначил проведение судебной экспертизы. Вновь назначенная компания определила рыночную стоимость объекта недвижимости в 62 млн. рублей.

Суд согласился с этой оценкой и обязал Департамент заключить договор купли-продажи по этой цене.

Департамент обратился в апелляцию. Но там его так же не поддержали, указав, что заявитель не представил доводы, свидетельствующие о недостоверности выводов эксперта, поэтому судебная оценка является рыночной.

Кассация также поддержала выводы первых двух инстанций.

В итоге суд обязал Департамент имущества продать помещение Компании по цене 62 млн. рублей. Вот так компания, решив отстоять свои права в суде, смогла сэкономить 33 млн. рублей.
#практика

В общем, если хотите подешевле и обжитой район, то покупать нужно старый фонд. Если рассчитываете на рост цены, то новостройка. Но сильно дороже.

Правила пожарной безопасности для дачников в 2025 году: как не получить штраф

Весна потихоньку вступает в свои права и очень скоро мы все рванем на дачи. На даче принято отдыхать и иногда отдаваться этому делу со всей пролетарской душой, забыв о правилах пожарной безопасности. А пренебрегать ими не стоит – а то штраф, а о самом худшем даже и говорить не хочется.

Кому интересно, может детально почитать вот этот интересный документ: ПРАВИЛА противопожарного режима в Российской Федерации.

Остановлюсь на некоторых актуальных для дачных участках правилах:

1⃣разводить открытый огонь на дачном участке можно либо в яме не менее 0,3 м глубиной и не более 1 м в диаметре, либо в емкости из негорючих материалов объемом не более 1 куб. м. (например, металлическая бочка, мангал, печь).

2⃣Если планируете разводить открытый огонь в яме, то необходимо отступить не менее 15 м от ближайших построек, не менее 30 м от лиственных деревьев и не менее 100 м от хвойных деревьев. Яма должна быть отделена минерализованной полосой шириной не менее 0,4 м, а в радиусе 10 метров надо убрать сухую траву, листву и любые горючие материалы. (В общем понятно, да, что на своем участке лучше вообще не разводить открытый даже в яме?)

3⃣Если же используется негорючая емкость, то все расстояния можно сократить, минерализованную полосу не делать, но траву убрать придется. Однако под рукой должен быть металлический лист, позволяющий быстро закрыть емкость.

4⃣Если огонь разводится в негорючей емкости и используется только для приготовления пищи (мангалы, коптильни, жаровни, грили), то от построек можно отступить всего 5 метров, в радиус очистки от горючих материалов будет всего 2 метра.

Основной смысл всех этих ограничений не допустить неконтролируемое распространение огня. В истории бывали случаи, когда целые населенные пункты выгорали дотла из-за того, что кто-то решил сжечь сухую листву, а налетевший порыв ветра разнес искры по всей округе.

Не стоит сжигать свой дом и дома соседей.

Кстати, если местные органы власти вводят противопожарный режим, то разводить любой огонь запрещено.


Для тех, кто считает, что это все ерунда придуманы штрафы . (ст. 20.4 КоАП РФ).

Штраф за нарушение противопожарных правил — от 5 т.р. до 15 т.р.

Если же на территории действует противопожарный режим, то штраф составит от 10 т.р. до 20 т.р. для граждан.

Если же по вине дачника возник пожар и/или пострадало чужое имущество, либо причинение легкого или средней тяжести вреда здоровью человека то штраф составит от 40 т.р. до 50 т.р.,

Нанесение тяжкого вреда регулируется уже уголовным кодексом.


И еще! Мусор сжигать у себя на участке нельзя, этим у нас занимаются специально созданные организации, а иначе штраф – 3 т.р. Можно сжигать только то, что выросло и высохло - сухую траву, листву, ветки, сухостой и т.п.

И любителям высоких заборов на заметку, инспекторы отлично овладели навыками дроноведения и хотя сейчас в силу объективных причин, в некоторых регионах они дроны не применяют, но это не значит, что вас не видно.

🔷По словам исполнительного директора НО "Союзцемент" Дарьи Мартынкиной с 2014 по 2023 годы доля стоимости материальных затрат (включая стоимость материалов, деталей, конструкций) в стоимости квадратного метра на первичном рынке жилья России снизилась с 45% до 27%. А нам рассказывают, что цены на недвижимость растут из-за стоимости стройматериалов.


🔷ВТБ с 20 марта снижает ставки по рыночным ипотечным программам: в зависимости от размера первоначального взноса снижение составит от 0,5 до 1 процентного пункта (п.п.). По новым условиям при первоначальном взносе от 50% минимальная ставка составит 27,8% годовых. Для зарплатных клиентов при внесении от 30% до 50% стоимости недвижимости ипотечные кредиты будут предлагаться от 28,4% годовых. Минимальные ставки доступны при условии оформления комплексного страхования и подтверждения дохода.


🔷Госдума одобрила в первом чтении поправки в Градостроительный кодекс, ужесточающие требования к подрядчикам в строительной сфере. Ожидается, что новые правила помогут повысить качество строительства, избежать задержек сроков сдачи домов и защитить права потребителей.
Предложено ввести единые стандарты, которые будут обязательными для всех саморегулируемых организаций. В стандартах будут предусмотрены дисциплинарные меры воздействия для недобросовестных подрядчиков.


🔷Законопроект, запрещающий взыскивать долг с наследников до вступления в наследство, одобрил комитет Госдумы по финансовому рынку. Рекомендовано принять документ в первом чтении. Документ был разработан группой депутатов от «Единой России».
Согласно законопроекту, кредиторам будет запрещено взыскивать с наследников умершего заёмщика задолженность по потребительским кредитам до вступления в наследство. Предложено внести соответствующие поправки внести в статью 14 закона «О потребительском кредите (займе)».

Как Росреестру пришлось компенсировать предпринимателю неполученную арендную плату за отказ зарегистрировать переход права собственности по договору купли-продажи

Многие граждане и предприниматели привыкли к тому, что отказ государственного органа в оказании услуги всегда является законным и обоснованным. Дело, которое несколько раз рассматривалось разными инстанциями и в итоге дошло до кассации, утверждает, что это не так. Более того, с государственного органа еще можно взыскать убытки.

Итак, дело было так.

Компания А продала компании Б ½ доли в праве на недвижимость. Недвижимость сдавалась в аренду. Согласно договору купли-продажи стороны договорились распределять доходы от сдачи недвижимости в аренду пропорционально долям.

Сделка была нотариально удостоверена и через нотариуса заявление о регистрации подано в органы Росреестра. Однако Росреестр в государственной регистрации отказал, указав на то, что часть дел, в том числе дело по данному объекту недвижимости, изъято следователем по особо важным делам. В этой связи провести регистрацию до возвращения дела возможности нет.


При этом стоит отметить, что следователь изъял это дело за 3 года (!!!) до даты подачи договора купли-продажи на регистрацию. То есть, сроки госрегистрации вообще не поддавались прогнозированию.


Покупателя такой ответ не устроил и он обратился в суд.

Что решили суды.

Суд первой инстанции признал решение Росреестра незаконным и обязал его зарегистрировать переход права. Это решение не оспаривалось, и как оказалось, отсутствие изъятого следователем дела не помешало Росреестру зарегистрировать переход права.

Тогда компания Б вновь обратилась в суд, чтобы взыскать убытки в виде неполученной арендной платы из-за действий Росреестра.

✅Суд первой инстанции иск удовлетворил

❌Апелляция решение отменила, в иске отказала.

✅Кассация отменила оба решения и отправила дело на новое рассмотрение. Суд также указал, что отказ в государственной регистрации признан незаконным, а значит, прослеживается причинно-следственные связи между отказом и причинением убытков компании Б, поэтому убытки должны быть возмещены, нужно только их правильно посчитать.

В течение еще нескольких месяцев три инстанции занимались расчетом убытков.

✅Суд первой инстанции присудил Росреестру выплатить 251 000 рублей.

✅Апелляция к этой сумме добавила еще пошлину в размере 8 000 рублей.

✅Кассация снизила сумму компенсации на 1000 рублей, скорректировав расчет.

#практика

Когда у покупателя квартиры новостройки возникает право собственности?

Жилье в новостройке приобретается в большинстве случаев по договору долевого участия или уступки права требования по ДДУ. В такой момент у покупателя не возникает права собственности.

Когда оно появится?

После окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию и при условии передачи застройщиком дольщику недвижимости по акту приема-передачи.

Но и это еще не все.

Определенные мероприятия для того, чтобы дольщик стал собственником вновь созданного объекта недвижимости, должен выполнить застройщик. Речь идет выполнении следующих условий:

☑️подписание акта о реализации инвестиционного контракта всеми сторонами инвестиционного процесса (инвесторами строительства, администрацией города и т.д.);

☑️подписание протокола о распределении квартир по инвестиционному контракту;

☑️оформление прав на земельный участок;

☑️постановка дома и квартир на кадастровый учет;

☑️внесение в ЕГРН Росреестром адреса дома. Для этого застройщик должен представить пакет документов в Росреестр для регистрации права собственности (разрешение на ввод в эксплуатацию, постановление о присвоении почтового адреса, акт о реализации и т.д.).

При наличии данного пакета Росреестр может регистрировать право собственности на конкретные квартиры, не запрашивая в последующем документы у дольщиков.


В том случае, если застройщик не исполняет все или часть из своих обязанностей для надлежащего оформления завершения строительства, покупателю жилья в новостройке придется оформлять право собственности через суд.

Для признания права собственности по суду на новостройку покупателю нужно будет доказать суду следующие факты:

✅заключение договора ДДУ;

✅оплату полной стоимости новостройки по договору;

✅ввод дома в эксплуатацию;

✅фактическую передачу квартиры (передача ключей, заключение договора с УК, оплата коммунальных платежей, иные косвенные доказательства при отсутствии акта приема-передачи).

Если у вас остались вопросы, то вы можете задать их нашему специалисту.

​Алмазная недвижимость.

Если вы мечтали о покупке какой-то необычной недвижимости, то стоит присмотреться к небольшому городку Нёрдлинген, в Баварии в Германии.

Ничем не примечательный, таких в Германии много. Но все же есть 2 факта, которые делают этот город особенным.

🌄Город построен в кратере, который образовался на месте падения метеорита, упавшего миллионы лет назад. Почти идеальный круг так понравился местным, что они начали селиться тут еще 10000 лет назад. Сам город тоже древний, младше Москвы всего на 50 лет.

💎💎💎Вторым примечательным фактом является то, что почти все стены зданий содержат в себе алмазы. Да, да. Скаредные немцы не нашли никакого другого применения алмазам, как построить из них город.
На самом деле этому есть объяснения. После падения метеорита образовалось около 72 000 тонн!!!! алмазов. Но очень-очень маленьких, микроскопических. Поэтому на украшения бюргершам они не подходили, но для постройки домов, оказались, самое то.

В общем, местные и туристы могут гулять по городу в окружении десятков и сотен тонн алмазов. А любители алмазов могут присмотреться к местной недвижимости.

​Незнание законов ведет к финансовым потерям или как участник торгов, не предполагавший что-то покупать, расстался с задатком.

Часто граждане и предприниматели становятся участниками событий, последствия которых они не оценили или считали, что наступление потенциальных негативных последствий к ним не относится. В данном случае речь идет о нормах, которые регулируют участие в торгах.

Итак, дело было так.

ИП И. подал заявку на участие торгов по покупке недвижимости, которые проводились в рамках банкротства компании Ф. На торги было подано две заявки – наш ИП И. и еще один участник. По условиям торгов каждый из участников должен был заплатить задаток в размере 5% (1,2 млн. рублей) от стоимости недвижимости.

ИП И. задаток заплатил, а вот второй участник этого не сделал. В результате организатор торгов признал их несостоявшимися. ИП И. направил организатору торгов заявление на возврат задатка, но вместо этого получил проект договора купли-продажи.

Не желая покупать данное недвижимое имущество, ИП И отказался заключать договор и обратился в суд с требованием вернуть задаток, так как торги признаны несостоявшимися.

При этом он был твердо уверен, что закон на его стороне.

Что решили суды.

ИП И. пытался в суде утверждать, что он вообще не планировал ничего покупать и его просто попросили принять участие в торгах, чтобы они состоялись. А покупать должен был второй участник. Но там что-то пошло не так и второй участник не внес задаток. При этом заявил нашему предпринимателю, что ему делать ничего не надо — торги признают несостоявшимися и ему вернут задаток.

Кроме того, ИП И. ссылался на п.5. ст 448, в котором установлено, что «если торги не состоялись, задаток подлежит возврату» не произвели на судей никакого действия.

Но суды всех трех инстанций отказали ИП И. в удовлетворении иска о возврате задатка.

Как оказалось в банкротных делах, последствия признания торгов несостоявшимися иные. Так согласно Закону о банкротстве в случае признания торгов несостоявшимися, при этом заявка на участие в торгах единственного их участника соответствует условиям торгов, договор купли-продажи заключается с этим участником торгов в соответствии с условиями торгов.

То есть гражданский кодекс (п.5 ст. 447) определяет, что происходит с торгами, если в них в них принимает участие только один участник». Они признаются несостоявшимися. Ст.448 ГК устанавливает последствия признания торгов несостоявшимися – возврат задатка.

Но в нашем случае это были не просто торги, в торги в рамках о банкротстве. И в этом случаи последствия признания торгов несостоявшимся – заключение договора купли-продажи с единственным участником (если соблюдены иные условия).

Наш ИП отказался от заключения договора купли-продажи, поэтому суды отказали ему в возврате уплаченного задатка.

Слова же ИП И. о том, что его попросили принять участие в торгах для вида в судах подтверждения не нашли. Так ли это было на самом деле или нет не известно. Но если вы не планируете покупать имущество, реализуемое в рамках банкротства, то во избежании потери задатка в таких торгах лучше не участвовать.
#практика

Возвращается ли задаток при покупке недвижимости, если сделка не состоялась?

Возврат задатка при покупке недвижимости зависит от условий договора купли-продажи и причин срыва сделки.

1️⃣ Когда задаток возвращается:

✅Если продавец отказался от сделки без оснований – покупатель получает задаток в двойном размере (ст. 381 ГК РФ).

✅Если стороны договорились о расторжении договора полюбовно – задаток возвращается в одинарном размере.

✅Если сделка сорвалась по независящим от сторон обстоятельствам (например, отказ банка в ипотеке, но при этом такое основание расторжения было прописано в договоре) – задаток возвращается.

Пример

Покупатель внёс 100 000 рублей в качестве задатка, но банк не одобрил ипотеку. Если в договоре был пункт о том, что сделка зависит от получения кредита, задаток возвращается.

2️⃣ Когда задаток не возвращается:

❌ Если покупатель передумал – продавец оставляет задаток себе.

❌ Если покупатель нарушил условия договора (например, не собрал документы в срок) – задаток остаётся у продавца.

Пример

Покупатель дал 200 000 рублей в качестве задатка, но сам отказался от покупки без уважительной причины. Продавец оставляет эти деньги в счёт компенсации.

3️⃣ Аванс vs Задаток

✔️Аванс всегда возвращается, если сделка не состоялась (кроме случаев мошенничества).
✔️Задаток – это обеспечительная мера, и его возврат зависит от вины сторон и условий договора.

Вывод:

➕ Читайте договор! В нём должны быть чёткие условия возврата.

➕ Фиксируйте все условия (например, "задаток возвращается, если не будет одобрена ипотека". Особенно это важно, если у вас есть основания считать, что ипотека может быть не одобрена).

➕ Имейте письменные доказательства оплаты аванса/задатка.

#ответынавопросы #купитьнедвижимость

​Госдума отклонила законопроект об изменении Налогового кодекса в части уменьшения предельного срока нахождения в собственности объекта недвижимости для освобождения от уплаты НДФЛ. ЛДПР, которая вносила законопроект, предлагала освободить от налога имущество в случае продажи после нахождения в собственности более трех лет и двух лет в отдельных случаях.

Законопроект о «периоде охлаждения» при продаже недвижимости направлен на согласование в Правительство и Банк России. Согласно поправкам, собственник получит деньги за проданную квартиру только через семь дней после сделки, чтобы убедиться в отсутствии мошенничества.


Одобрено строительство пятнадцатиэтажного музейного комплекса в центре Москвы
Комплекс возведут по адресу улица Малая Почтовая, владение 12, строение 1, 10. Его общая площадь превысит 26 тысяч кв.м. Со второго по пятый этажи разместятся постоянная экспозиция и концертный зал на 336 мест. На верхних уровнях будут лектории, конференц-зал, артистические и технические помещения, а также пространства для временных выставок. Отдельный этаж займут фондохранилище и фотолаборатория, еще четыре этажа - офисные помещения, на верхнем уровне откроется ресторан с видовой террасой.


Госдума приняла во втором чтении законопроект о введении обязательного согласования перевода земель сельскохозяйственного назначения в другие категории с Минсельхозом.
Устанавливается, что перевод земель невозможен, если они входят в перечень особо ценных сельскохозяйственных угодий. Вводится понятие "непригодность земель для сельхозпроизводства" как основание для перевода земель в другую категорию. Кроме того, вводится запрет на перевод сельскохозяйственных земель в другую категорию для добычи общераспространенных полезных ископаемых, если они входят в список особо ценных угодий.
Законопроект не затрагивает процесс перевода сельскохозяйственных земель в земли населенных пунктов для жилищного строительства, а также не влияет на земли, связанные с промышленностью и транспортом для приоритетных инфраструктурных проектов. В случае принятия закон вступит в силу с 1 марта 2026 года, пункт о запрете перевода земель в целях добычи полезных ископаемых - с 1 января 2027 года.

Как продавец передумал продавать свою недвижимость, ссылаясь на отсутствие оригинала доверенности, и что решили судьи.

Иногда бывает, что одна из сторон после подписания договора решает, что он ей больше не интересен и расторгает его, возместив другой стороне понесенные затраты. В нашем случае продавец решил пойти другим путем.

Дело было так. Продавец (ООО) решил продать свой объект недвижимости, нашел покупателя, но у того в тот момент не было необходимой суммы денег. Тогда стороны подписали предварительный договор купли-продажи. Согласно этому договору покупатель внес задаток в размере 200 000 рублей в качестве обязательства заключить основной договор в течение месяца. И отправился собирать остальную сумму.

Однако через неделю после подписания предварительного договора продавец вернул задаток без объяснения причины. Покупатель очень удивился и снова отправил сумму задатка продавцу.

Дальше продавец попытался уйти в неадекват, сделав вид, что его это дело вообще не касается.

Покупатель несколько раз направлял в адрес продавца подписанный договор купли-продажи и самостоятельно и через нотариуса вызывал продавца на подписание, но последний на связь не выходил и от встречи уклонялся. Покупатель тогда направил требование вернуть задаток в двойном размере (400 000 руб.). Но и на это требование продавец не отреагировал.

Когда все меры принудить продавца вернуть деньги покупатель исчерпал, он пошел в суд.

И тут стала понятна позиция продавца – мы предварительный договор вообще не подписывали.

- А кто подписал? - Мы не знаем.

- А почему когда покупатель второй раз перечислил вам сумму задатка вы ему ее не вернули? – Так получилось.

Договор был подписан по доверенности. Но у покупателя отсутствовал ее оригинал. Продавец решил на этом построить свою защиту. То есть оригинала доверенности нет, а копия не может служить надлежащим доказательством. Предварительный договор подписан непонятно кем. Само Общество ничего не подписывало и продавать ничего не собиралось.

Что решили судьи.

Суд не стал формально подходить к вопросу, а исследовал представленные документы комплексно:

1️⃣ В доверенности все необходимые полномочия присутствовали. Доверенность не отозвана. Заявлений о ее фальсификации не предъявлено.

2️⃣ На оригинале предварительного договора присутствует оттиск печати Общества, являющейся средством индивидуализации Общества. Сведения о том, что печать украли или она находилась в свободном доступе отсутствуют.

3️⃣ На договоре присутствует подпись и расшифровка подписи уполномоченного лица. Заявлений о фальсификации подписи не поступало.

Таким образом, суд совершенно правомерно решил, что предварительный договор был заключен Обществом и в связи с отказом в его исполнении, оно должно выплатить задаток в двойном размере (400 000 рублей).

Апелляция и кассация оставили в силе решения суда первой инстанции. #практика

​Должны ли юридические лица иметь печать?

Это интересный вопрос, относительно которого у многих сложилось неверное представление. Многие и даже юристы, считают, что у ООО и АО печать должна быть обязательно.

Однако это не так. Закон от 06.04.2015 № 82-ФЗ отменил требование для ООО и АО иметь печать. Они могут, но не обязаны иметь печать. Если юридическое лицо хочет иметь печать, то для этого в уставе организации должно быть об этом написано.
А если печати нет, то и писать об этом в уставе не нужно.

За свою почти 20 летнюю практику через наши руки прошли тысячи договоров. И только два или три раза мы встречали договоры, заключенные юридическими лицами, которые не заверялись печатью.

Почему же тогда, если требование иметь печать необязательно, почти все общества и даже индивидуальные предприниматели используют печати?
Дело в том, что печать, как и подпись уполномоченного лица, это инструмент индивидуализации общества. Еще одно средство, которое усиливает юридическую силу документа.

Сам факт проставления оттиска печати на документах в силу ст. 183 ГК РФ свидетельствует о наличии у лица, подписавшего документ полномочий на совершение указанных действий, имеющих правовое значение и порождающих соответствующие последствия. Суды также придерживаются такой позиции (Определение ВС РФ от 28 декабря 2022 г. по делу № А83-13333/2019).

Если немного перевести данное положение в практическую плоскость, то в случае если общество оспаривает подпись на документе и утверждает, что она сделана неуполномоченным лицом или вообще поддельная, оно должно также оспаривать и печать на документе.

Как можно быстро увеличить арендную плату по договору аренды

Эта реальная история, которую рассматривали три инстанции Арбитражного суда.

Суть в следующем.

Арендодатель ООО Т. и арендатор ООО Н. заключили договор аренды помещения 10 марта 2023г. В договоре среди прочего было предусмотрено, что в случае его нарушения со стороны Арендатора, плата может быть повышена на 10%.


И нарушение не заставило себя ждать. Уже в конце июня Арендатор нарушил пункт о своевременности перечисления арендной платы и тут же получил уведомление о повышении арендной платы с 01 июля 2023г. на 10%.

Арендатор отказался уплачивать повышенную арендную плату, ссылаясь на то, что арендная плата может быть повышена не ранее, чем через год после заключения договора аренды.

Арендодатель с этим не согласился и обратился в суд.


Суд первой инстанции поддержал позицию арендатора, отказал в иске, решив, что арендная плата может быть повышена не ранее 14 марта 2024г., то есть по истечении одного года после передачи помещения арендатору по акту приема-передачи.

Суд апелляционной инстанции решил по-другому. Он отметил ошибочность вывода суда первой инстанции, что арендная плата могла быть увеличена не ранее 14.03.2024, поскольку указание в условиях договора «не чаще одного раза в год» не означает, что арендная плата могла быть увеличена не ранее, чем через год после заключения договора.


Кассация поддержала это решение.

Таким образом, получается, что по мнению судов арендная плата могла быть повышена уже на следующий день после подписания договора аренды.

В этой связи арендаторам стоит обратить внимание, как сформулированы положения их договоров в части изменения арендной платы, чтобы не оказаться в положении ООО Н., которое явно не рассчитывало, что арендная плата увеличится уже через 3 месяца после подписания договора аренды. #практика