💰 Активный и пассивный доход

Мы давно считали, что с видами дохода и так все ясно, но вчера в ходе дискуссии с одним из наших клиентов выяснилось, что оказывается некоторые люди совсем иначе понимают эти два понятия.

Кто-то скажет, и что тут такого. А проблема в том, что профессионалы рынка привыкли изъясняться терминами, которые, как они предполагают, их клиенты толкуют и понимают однозначно. А если это не так, то нужно разобраться.

Когда вы зарабатываете деньги, есть две категории: пассивный и активный доход. В чем разница? Чем один лучше другого?

💼 Что такое активный доход?

Активный доход — это деньги, которые вы зарабатываете только пока работаете. ОН ТРЕБУЕТ ВАШЕГО ПОСТОЯННОГО ВОВЛЕЧЕНИЯ.

Примеры активного дохода:

✅Заработная плата
✅Чаевые
✅Оплата за оказанные услуги
✅Гонорары

🏖️ Что такое пассивный доход?

Пассивный доход — это деньги, которые вы получаете БЕЗ НЕОБХОДИМОСТИ выполнять постоянную работу для получения оплаты.

Важное уточнение: распространённое заблуждение — что пассивный доход не требует вообще никакой работы. Это неправда. Он требует ПРЕДВАРИТЕЛЬНОЙ работы, когда вы настраиваете источник дохода. Но затем — минимум вашего времени.

Примеры пассивного дохода:

✅Доход от аренды
✅Банковский депозит
✅Облигации
✅Дивиденды по акциям
✅Проценты по займам
✅Роялти от книг, патентов, интеллектуальной собственности

❓Пассивный доход лучше активного дохода?

Наше мнение, что ДА.

Активный доход означает, что вы должны постоянно работать, чтобы зарабатывать деньги.

❗️Если вы перестанете работать, доход прекратится.

Не так обстоит дело с пассивным доходом.

Вы можете получать пассивный доход независимо от того, работаете вы в этот день или нет. Как только вы создадите источник и все настроите, вам потребуется минимум усилий по сравнению с активным доходом, чтобы зарабатывать деньги.

Причина, по которой многие предпочитают пассивный доход активному доходу, заключается в том, что пассивный доход означает КРАТКОСРОЧНУЮ работу и ДОЛГОСРОЧНЫЕ выгоды.

🏠 Недвижимость как инструмент пассивного дохода

🏠Сдача недвижимости в аренду — один из самых стабильных и надёжных способов получения пассивного дохода.

Почему?

👍Ежемесячный денежный поток
👍Рост стоимости актива в долгосрочной перспективе
👍Защита от инфляции
👍Возможность масштабирования

➖➖➖
🤝 Мы поможем вам создать такой доход
В «Лаборатории недвижимости» мы сопровождаем инвестора на всех этапах:

1️⃣Подбор объекта для покупки. Проведём финансовый анализ, рассчитаем доходность, оценим риски.

2️⃣Проверка документов. Юридический аудит объекта, продавца и истории. Поможем с покупкой.

3️⃣Поиск надёжного арендатора. Найдём платёжеспособного жильца на долгосрок, проверим его, заключим договор.

📱 Telegram: @labned_77
🌐 Сайт: https://www.labned.ru

Пассивный доход начинается с правильного шага. Сделайте его с нами.

Представьте: вы выходите из дома, садитесь в лодку и плывете по утренней глади озера к завтраку в кафе на соседнем острове. Никаких пробок, никакого шума — только плеск воды и крики чаек. Добро пожаловать на Лоосдрехтские озера — возможно, самое необычное место для жизни в Европе.

🏝️ Как торфяные болота стали раем для любителей жизни на воде

Всего в 25 км от Амстердама находится уникальный водный мир. В средние века здесь простирались непроходимые торфяные болота. В XVI–XVIII веках началась активная добыча торфа — тогда это было основное топливо для Нидерландов.

Местные жители изобрели остроумный метод: они выкапывали длинные прямоугольные каналы, а добытый торф складывали рядом на узких полосах земли для просушки. Для этого использовали специальный инструмент — «баггербёйгель» (baggerbeugel), сачок с рукоятью до 8 метров. Он позволял добывать торф даже на глубине до двух метров ниже уровня воды.

Когда залежи истощились, карьеры затопило. Так образовалась система из пяти соединённых озер, разделенных узкими искусственными островками. На этих полосках суши, которые когда-то служили для просушки торфа, выросли дома с причалами.

⛵ Жизнь на воде

Сегодня это не просто озера, а полноценный жилой район. У каждого дома — собственный причал. Вместо машин — катера, яхты и каноэ. Летом водные «улицы» напоминают оживленный город. Местные жители отправляются на лодках на работу, за покупками или в ресторан.

При этом в домах есть все: электричество, водопровод, канализация, интернет, доставка и почта. Это не дикая природа, а современный комфорт, органично вписанный в ландшафт.

🏡 Сколько стоит дом у воды

Недвижимость здесь — одна из самых престижных в провинции Северная Голландия. Из-за ограниченного предложения и огромного спроса цены кусаются.

На рынке можно найти небольшие дачные домики, современные виллы и особняки с собственными эллингами. Например, роскошный дом площадью 553 кв. м с двойным лодочным домиком на частном мысу оценивается в €7 950 000. Более скромная вилла площадью 348 кв. м на участке 2 630 кв. м обойдется в €2 600 000. Объекты с прямым выходом к воде появляются на рынке нечасто.

🌊 Рай для любителей воды (и не только)

Лоосдрехт называют «водным садом Нидерландов». Здесь можно встретить парусные яхты, моторные лодки, байдарки и сапборды. Работают школы парусного спорта и пункты проката. Есть даже рестораны, к которым можно приплыть на лодке.

Власти Нидерландов не запрещают иностранцам покупать жилье. Сделки оформляются через нотариуса, а покупатели платят стандартный налог на переход права собственности.

🏺 Исторический штрих

Мало кто знает, но в 1774 году местный житель Йоаннес де Мол основал здесь фарфоровую мануфактуру. Она просуществовала всего около десяти лет, но успела выпустить изделия, которые сегодня считаются редкими коллекционными предметами и хранятся в лучших музеях мира.

⚖️ Плюсы и минусы

Плюсы: уникальная атмосфера, тишина и приватность, развитая инфраструктура, близость к Амстердаму (30 минут на машине), собственный выход к воде.

Минусы: высокая стоимость недвижимости, ограниченное предложение, необходимость обслуживать лодку, дополнительные расходы на содержание прибрежного дома.

Лоосдрехтские озера — яркий пример того, как промышленное прошлое может превратиться в уникальный жилой район. Здесь вода не препятствие, а часть повседневной жизни, а дом у воды — не просто мечта, а реальность для тех, кто готов инвестировать в свой комфорт и покой.

➖➖➖

💡 Подпишитесь на наш канал, чтобы не пропустить новые материалы не только суровых буднях рынка недвижимости, но и о необычных объектах, интересных фактах и ярких событиях.

Дела наследственные

📖 История

🤦‍♀Спустя шесть лет после развода женщина узнала, что бывший муж оставил ей в наследство квартиру в Москве. Но чиновники решили, что недвижимость должна отойти городу, и попытались этому помешать.

В 2013 году супруги Б. развелись, после чего женщина уехала за рубеж. Отношения были настолько тяжелыми, что бывший муж полностью оборвал все контакты, включая смену номера телефона, и общение прекратилось. О его жизни она ничего не знала.

Спустя годы, в 2020-м, общая знакомая сообщила Б., что ее бывший супруг скончался еще в 2014 году и успел составить завещание на ее имя. Речь шла о двухкомнатной квартире в Москве. Женщина выяснила: никто из родственников за наследством не обращался, хотя им было известно о завещании. Других претендентов не нашлось. Квартира шесть лет пустовала, а городские власти по неизвестной причине не оформили ее в муниципальную собственность как выморочное имущество.

⬆️Б. обратилась в суд с просьбой восстановить срок для принятия наследства. В ответ Департамент городского имущества Москвы заявил встречные требования — признать квартиру выморочной и передать городу. Чиновники настаивали: факт незнания о смерти наследодателя и завещании не может служить оправданием пропуска срока.

⚖ Что решил суд.

Первая инстанция, а затем апелляция и кассация согласились с позицией департамента. Судьи решили: раз срок пропущен, квартира должна отойти государству.

🏛 Но к счастью для Б. и для правосудия вмешался Верховный суд РФ, который отменил подобные решения. В определении от 28 марта 2023 года по делу № 5-КГ23-12-К2 коллегия указала на несколько ключевых моментов.

1️⃣после развода бывшие супруги становятся посторонними людьми и не обязаны интересоваться судьбой друг друга. Б. не входила в круг наследников по закону и не могла предполагать, что на нее составлено завещание. Общая знакомая пояснила: узнав о смерти, она сначала не находила подходящего момента для разговора, а затем просто забыла и вспомнила лишь через шесть лет. Других способов узнать о случившемся у истицы объективно не было. Суд признал, что срок пропущен по уважительной причине.

2️⃣Верховный суд в очередной раз обратил внимание на бездействие самого департамента. По установленному порядку чиновники обязаны ежемесячно выявлять невостребованное после смерти граждан имущество и оформлять его как выморочное в течение полугода. В данном случае квартира могла и должна была перейти городу максимум через год после смерти владельца, однако за шесть лет ничего сделано не было. Пассивность властей лишила их приоритетного права.

После возвращения на новое рассмотрение Дорогомиловский районный суд Москвы решением от 25 мая 2023 года (дело № 02-2662/2023) восстановил Б. срок для вступления в наследство и признал за ней право собственности на квартиру. Департамент остался ни с чем, но найти справедливость во вроде бы очевидном деле оказалось очень не просто.

➖➖➖
Если вы столкнулись с подобным делом, обратитесь в ЛабНед. Наши юристы всегда готовы оказать квалифицированную помощь и защитить ваши интересы.

📱 Telegram: @labned_77
🌐 Сайт: https://www.labned.ru

⚡️ Революция на стройрынке: мэрия Москвы стала №1

Московская мэрия совершила стремительный рывок с 14 места в рейтинге застройщиков и свергла с Олимпа таких мастодонтов, как ПИК и «Самолет».

Если верить рейтингу, сейчас фонд одновременно реализует проекты общей площадью 3,65 млн кв. метров и занимает первое место в столице.

Многолетний лидер — группа ПИК — опустился на второе место (около 2 млн кв. м), а «Самолет» замкнул тройку.

Пока эти две компании еще удерживают первое-второе места по России, но такими темпами Фонд реновации потеснит их и там.

Фонд реновации построил около 15% всех новых квадратных метров в городе, а ведь это только начало — реновация только-только набирает обороты.

💡Если Фонд реновации продолжит наращивать темпы, то через пару лет он сможет занять до 20% рынка новостроек Москвы.

⚡️Такие события тянут на революцию.

Государство занимает всё большую долю в строительном секторе Москвы, а это значит, что частным девелоперам будут доставаться только остатки с барского стола. Им придется менять стратегии: уходить из эконом-сегмента в комфорт, люкс и премиум

… или вообще покидать Москву.

⌛Искусственный интеллект и недвижимость.

ИИ перестал быть хайпом и превратился в реальный инструмент, который даёт серьёзное конкурентное преимущество — от поиска недооценённых объектов до управления арендой.

В России эта сфера только набирает обороты, поэтому интересно посмотреть, как ИИ в недвижимости применяют на Западе.

1️⃣ Поиск и Due Diligence

Это самый популярный сценарий. ИИ анализирует сотни источников данных, чтобы найти объекты с максимальным потенциалом, которые человек просто не заметит.

⚡️ Сервисы типа Reonomy (США, коммерческая недвижимость). Агрегируют данные о собственниках, налоговых историях, залогах, просрочках по кредитам и судебных разбирательствах. ИИ вычисляет владельцев, которые с высокой вероятностью готовы продать объект дёшево (distressed assets), ещё до того, как он попадёт на открытый рынок.
✅ Инвестор получает базу "тёплых" контактов для оффера.

⚡️ Предиктивный скоринг локаций.
Сервисы с ИИ-модулями сопоставляют арендные ставки, плотность населения, открытие новых станций метро, школ и тд.
✅ ИИ рассчитывает, насколько вырастет цена кв.м. в конкретном районе через 3-5 лет после объявления о строительстве, например, новой ветки метро.

2️⃣ Оценка стоимости и скоринг локации

Автоматизированные модели оценки (Automated Valuation Models)

🌸Zillow Zestimate. Самый известный пример. Алгоритм на основе ИИ анализирует не только площадь и район, но и стиль интерьера по фото, освещённость, уровень шума из открытых карт, вид из окна.

✅Инвесторы используют его как фильтр для быстрого отсева неинтересных вариантов.

🌸 HouseCanary. Платформа, которая даёт прогноз изменения стоимости конкретного дома на 3 года вперёд на основе анализа 40-летних исторических данных рынка и десятков микроэкономических факторов.
✅Это помогает инвесторам, работающим по стратегии "купи и держи".

3️⃣ Управление арендным бизнесом

Здесь ИИ увеличивает денежный поток инвестора, автоматизируя рутину и максимизируя ставки.

🛍 Динамическое ценообразование как в отелях. Платформы Beyond Pricing и PriceLabs используют машинное обучение. Они автоматически меняют цену за ночь в зависимости от сотен факторов: погода, городские фестивали, загруженность аэропортов, цены конкурентов и даже отмены бронирований в округе. ИИ может поднять ставку на 50% во время события, о котором владелец мог и не знать.
🛍Чат-боты для tenant screening. ИИ-помощники (вроде AppFolio AI или EliseAI) общаются с потенциальными арендаторами 24/7, проводят предварительный скрининг — задают вопросы о доходе, животных, сроках заезда — и назначают показы.
✅Это снижает затраты на колл-центр и ускоряет заполняемость.

4️⃣ Предиктивная аналитика

Крупные инвесторы используют ИИ для оценки вложений.

🏠Blackstone
Во время массовых локдаунов крупные REITs (фонды недвижимости) использовали ИИ для анализа спутниковых снимков парковок у торговых центров и офисных зданий. ИИ в реальном времени считал количество машин, чтобы предсказать, какие арендаторы находятся на грани разорения и не заплатят за аренду, ещё до получения официальной финансовой отчётности.

5️⃣ Цифровые двойники и визуализация (для девелоперов и флипперов)

💰 Archistar. Платформа, где инвестор указывает участок, а ИИ за секунды генерирует десятки 3D-моделей здания, максимально выгодно вписанного в нормы отступов и инсоляции, и сразу же рассчитывает смету и потенциальную прибыль проекта.
💰 Генеративный дизайн интерьеров. Сервисы вроде Interior AI позволяют флипперам загрузить фото "убитой" квартиры и получить варианты её преображения в разных стилях.
✅Это ускоряет согласование дизайна с подрядчиками и помогает быстрее продать объект на предпродажном этапе с помощью красивых рендеров.

💡Итог для инвестора: ИИ не предсказывает чёрных лебедей (как глобальный кризис), но он незаменим для информационного арбитража — умения находить, оценивать и сдавать объекты быстрее и точнее, чем это делают конкуренты по старинке.

ЛАБНЕД тоже начинает внедрять нейросети в свою повседневную деятельность, например, в сфере подбора объекта недвижимости или поиска арендатора.

💡 для информации.
Жилой фонд Москвы на текущий момент составляет немногим больше 330 000 000 кв.м.

Просто мэрия на месте Москвы хочет построить ещё одну Москву, только чуть больше😬

⬆️Как повысить капитализацию объекта недвижимости за счёт грамотного управления
 
Стоимость доходной недвижимости в России долгое время определялась двумя факторами — локация и состояние помещения. Однако в последние годы к ним добавился третий, который сегодня оказывает существенное влияние на финальную стоимость актива — качество операционного управления.
 
Инвесторы всё чаще приобретают не квадратные метры, а целостную систему управления, напрямую влияющую на вакантность, ставки и конечную капитализацию. Без грамотного управления доходная недвижимость теряет не только в доходности, но и в капитализации.
 
📐 Капитализация: формула и рычаги управления
 
Капитализация объекта (Cap Rate) — это отношение чистого операционного дохода (NOI) к стоимости актива:
 
Стоимость актива = NOI / Cap Rate
 
Из этой формулы следует два прямых рычага повышения капитализации:
 
1️⃣ Увеличение NOI (рост доходов и сокращение расходов).
2️⃣ Снижение Cap Rate (улучшение качества актива, снижение рисков, повышение инвестиционной привлекательности).
 
Универсального бенчмарка, который работал бы для всех сегментов, не существует. Но сама логика универсальна: каждый дополнительный рубль NOI при неизменной ставке капитализации увеличивает стоимость актива.
 
📈 Направление 1: Увеличение доходов
 
✅Оптимизация арендного портфеля (tenant mix)
 
Качественное управление подразумевает разработку стратегии развития объекта и формирование сбалансированного пула арендаторов. Экономическая эффективность объекта зависит не от количества арендаторов, а от их качественного состава и функциональной инфраструктуры здания.
 
В торговых центрах успешные примеры включают оптимизацию площадей и обновление tenant mix, что в отдельных случаях позволило увеличить выручку арендаторов и снизить уровень вакантности до 5%. Математически обоснованное формирование состава арендаторов с максимизацией совокупного дохода объекта — ключевой инструмент повышения капитализации.
 
✅Повышение арендных ставок через добавление ценности
 
Покупка по выгодной цене — только начало. Чтобы превратить объект в востребованный, необходимо:
 
➖ Оптимизировать планировки — объединение комнат в студию или добавление перегородок. Перепланировка часто повышает арендную ставку на 20–40%.
➖ Обновить визуальную составляющую — свежая покраска, современная сантехника, качественный пол и хорошее освещение. Люксовый ремонт не обязателен — достаточно чистоты и функциональности.

➖ Улучшить инфраструктуру — организовать удобную парковку, Wi-Fi, видеонаблюдение, освещение территории.
➖ Грамотно презентовать объект — качественные фото и видео, подробное описание, регулярное размещение на релевантных площадках.
 
3️⃣ Управление сроками аренды и снижение вакантности
 
Собственник коммерческой недвижимости несёт обязательные расходы с первого дня владения объектом независимо от его заполняемости. Простой объекта — это прямые убытки.
 
Профессиональный подход предполагает не фиксацию на одной ставке, а расчёт оптимальной стратегии с учётом текущей рыночной ситуации:
➖ Проводить регулярный мониторинг рынка.
➖ Закладывать возможность корректировки ставки в будущем при изменении рыночной ситуации.
➖ Рассчитывать реальную доходность с учётом всех обязательных платежей.
 
📉 Направление 2: Сокращение расходов

✅ Контроль операционных расходов

Управляющая компания на ранней стадии может увидеть, где операционные расходы станут хронической проблемой: в выборе оборудования без локального сервиса, недофинансирование или игнорирование ремонта оборудования и коммуникаций.

✅ Энергоэффективность как рычаг стоимости

Например, при ставке капитализации 13% сокращение ежегодных затрат на электроэнергию на 100 000 руб. приводит к увеличению стоимости здания на 750 000.

Технологии напрямую влияют на NOI, ставку капитализации и итоговую стоимость управления.

🏗️ Направление 3: Стратегическое управление недвижимостью

✅ Раннее вовлечение управляющей компании

Привлечение управляющей компании перестаёт быть даёт как минимум три эффекта:

➖ Снижение стоимости ошибок и управление сроками.

➖ Капитализация — объект управляется с учётом будущей доходности.

➖ Прозрачность эксплуатационных расходов для собственника, арендаторов и покупателей.

✅ Реконцепция и переосмысление формата

Для объектов, теряющих привлекательность, может потребоваться не косметическая реновация, а полноценная реконцепция. На фоне роста маркетплейсов устойчивыми останутся те объекты, которые смогут стать многофункциональными пространствами повседневных сервисов, досуга и питания.

📊 Кейс: мультипликативный эффект управления

Ставки капитализации для офисной недвижимости в Москве в I квартале 2026 года составляют 11–12,5%, для торговой — 12–14%.

Наглядный пример из нашей практике по повышению стоимости районного центра.

🏠Площадь: 2000 кв.м.

💰Годовой доход: 12 млн. руб.

↗️В результате реконцепции, замени части пула арендаторов на других, привлечения новых и сокращения расходов на обслуживание годовой доход вырос до 17,5 млн. руб.

💡Дополнительный годовой доход в 5,5 млн. руб. при ставке капитализации 13% это добавляет около 42 000 000 руб. к стоимости актива.

💎 Резюме

Качество управления становится главным драйвером стоимости коммерческой недвижимости. Собственники, своевременно делегирующие этот процесс компетентному оператору, получают значительное преимущество в условиях растущей конкуренции и более требовательных арендаторов.

Ключевые направления повышения капитализации через управление:

↗️ Увеличение NOI — оптимизация tenant mix, повышение ставок через добавление ценности, снижение вакантности.

↘️ Сокращение расходов — контроль OPEX, энергоэффективность, цифровизация.

✈️ Стратегическое управление — раннее вовлечение УК, реконцепция, работа с данными.

Именно сочетание покупки с дисконтом, грамотного улучшения и эффективного управления обеспечивает высокую доходность при контролируемых рисках. Доходная недвижимость перестала быть пассивным активом — и без управления она теряет не только в доходности, но и в капитализации.
➖➖➖
Нужна профессиональная оценка потенциала вашего объекта? «Лаборатория недвижимости» проведёт аудит операционного управления, рассчитает текущую и потенциальную доходность и разработает стратегию повышения капитализации.

📱 Telegram: @labned_77
🌐 Сайт: https://www.labned.ru