🎄🔤 🔤🔤🔤🔤🔤 🔤🔤🔤🔤🔤 друзья и коллеги!

✨🌱Пусть этот год принесет вам радость, счастье и новые достижения. Пусть всё задуманное складывается легко, а сделки радуют спокойствием и достижением целей!

Мы благодарны за вашу поддержку и доверие в уходящем году. Желаем здоровья, успешной работы и благополучия в каждом доме!

Спасибо, что вы с нами!🤝

🧑‍🎓С новыми надеждами и планами ждем встреч в 2026 году!

🏢 Наши прогнозы на рынок коммерческой недвижимости на 2026 год


Итоги 2025г. подводить еще немного рано, да и другие сделают это гораздо лучше нас. Для себя мы попытаемся понять, как будет развиваться рынок, во что стоит вкладывать деньги, а каких секторов рынка недвижимости лучше избегать.

Ключевые тренды, которые будут определять стратегию управления портфелем в 2026 году, мы видим следующими:

🕛Основные выводы и действия.

1️⃣ Селективный, осторожный подход к инвестициям.

Рынок стабилизируется на высоком уровне после бума 2023–2024 гг. Общий объём сделок падает. Это корректировка или кризис? Ответить сложно, но если и не кризис, то скорее глубокая корректировка. Два года высоких ставок и 2026г. будет тоже не исключением привели к тому, что очень многие покупатели сильно режут свои инвестиционные программы. Фокус смещается с объема на качество активов и устойчивую доходность. Крупные сделки будут затруднены из-за дорогого финансирования и завышенных ожиданий продавцов.

2️⃣ Приоритеты по сегментам.

🏢Офисы

Концентрируемся на качественных активах (класс A/B) с низкой вакансией, стабильным спросом, удобной локацией и дефицитом предложения в локации бизнес-центра. То есть там, где возможен рост ставок. Интересна «мелкая нарезка». Такие офисы легче продать и сдать в аренду. Под них легче собрать первоначальный взнос и получить финансирование. Вход в проекты сейчас, при высокой ставке, может дать премию к доходности в будущем.

🏦 Стрит-ритейл

Наверное наиболее страдающий сектор недвижимости из-за структурных изменений, связанных с развитием интернет-торговли и цифровизации услуг. Крайне избирательный подход. Помещения площадью до 200 кв.м., желательно с действующим надежным арендатором. Под надежным арендатором мы понимаем того, который хорошо зарабатывает именно в этой точке, а не Сбер или Пятерочка. Если для компании точка продаж убыточна, то рано или поздно они ее закроют, а это сразу удар по доходам собственника недвижимости.

🏭 Склады

Складские помещения все еще сохранят потенциал, хотя наверное он уже будет не таким, как в 2023-2024гг., когда даже помещения стрит-ритейла переоборудовали из точек продаж в склады. Дефицит складских помещений, особенно в пределах МКАД, сохранится и в 2026г. и в будущем. Возможно покупка таких помещений станет одним из самых перспективных вложений на рынке.

3️⃣ Ключевые риски и драйверы 2026 года

* Главный вызов.

Рост НДС до 22% напрямую ударит по капиталоёмким проектам (крупные офисы, гостиницы, ТРЦ), повысит их себестоимость и соответственно снизит заинтересованность в покупке таких объектов. Это также потребует пересчёта финансовых моделей и требование скидок со стороны покупателей.

💸Главная возможность

Снижение инфляции и ключевой ставки оживят рынок, но прогнозы по её уровню (13% к концу 2026 вместо ранее озвученного 10%) теперь под большим вопросом из-за проинфляционного НДС и жесткой позицией ЦБ РФ.

📌 Итог

Стратегия на 2026 — активное управление, уход в более мелкий и ликвидный сегмент, поиск потенциально недооценных и перспективных локаций и помещений, диверсификация и репозиционирование зданий и помещений.

⚖️Суд в Петербурге рассмотрел имущественный спор: мнимая сделка для ФСБ против выселения за долги

Ранее мы уже неоднократно писали, что сложившаяся судебная практика возлагает на покупателя недвижимости слишком большие обязательства для доказывания добросовестности — он должен быть и экспертом по рынку недвижимости, и психиатром с дипломом, и графологом, и следователем. Если какого-то этого качества покупателю не хватало, то сделку признавали недействительной. Ситуация начали менять после решения ВС РФ по делу Ларисы Долиной, в котором ВС указал, что три судебные инстанции грубо нарушили закон, возложив на покупателя обязанность доказывать, что Долина не заблуждалась.

И вот решение, подтверждающее эту тенденцию.

Красногвардейский районный суд СПБ вынес решение по взаимным искам двух женщин — Татьяны Зайченко и Ольги Алексеевой. Дело объединило требования о признании сделки недействительной и о выселении с взысканием долга.

👊Суть спора: две стороны конфликта

🏷Иск Зайченко (продавец):

Зайченко потребовала признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 5 декабря 2023 года. Она утверждала, что стала жертвой обмана: полагала, что участвует в мнимой сделке в рамках оперативной разработки правоохранительных органов по схеме переоформления недвижимости. После получения денег по договору она перевела 7 миллионов рублей на счет, который считала счетом ФСБ. По данному факту было возбуждено уголовное дело, а Зайченко признана потерпевшей.

🔑Иск Алексеевой (покупатель):

Алексеева, подала встречный иск о выселении Зайченко и взыскании задолженности. Она указала, что 18 декабря 2023 года стороны заключили договор краткосрочного найма квартиры на срок до 21 декабря за 4000 рублей. Несмотря на истечение срока договора, Зайченко отказывалась освобождать помещение. Алексеева просила взыскать долг за период с 22 декабря 2023 по 23 ноября 2025 года в размере 300 000 рублей.

⚖️Позиция суда и мотивировочная часть

Суд изучил обстоятельства и представил свою аргументацию.

✍️По иску о недействительности сделки:

Суд отметил, что договор купли-продажи содержал стандартные и важные гарантии. В договоре стороны подтверждали, что действуют добровольно, на выгодных условиях, понимают суть сделки и не заблуждаются. Зайченко не оспаривала сам факт подписания договора и получения полной суммы денег.

Кроме того, суд обратил внимание на последовательные и осознанные действия истицы:
🔷 Заключение агентского договора на продажу.
🔷 Снятие с регистрационного учета себя и сына.
🔷 Посещение психоневрологического диспансера и получение справки.
🔷 Заключение не только договора купли-продажи, но и последующего договора аренды.
🔷 Факт того, что Алексеева была не первым потенциальным покупателем, осматривавшим квартиру.

📌Ключевой вывод суда

Зайченко не представила доказательств того, что Алексеева знала или должна была знать об обмане со стороны третьих лиц. Не было доказано, что мошенники являлись представителями ответчицы или как-то содействовали ей в совершении сделки. Таким образом, требования Зайченко были признаны необоснованными.

По иску о выселении и взыскании долга:
Здесь суд встал на сторону покупательницы. Поскольку право Алексеевой на квартиру было подтверждено, а договор найма истек, оснований для дальнейшего проживания Зайченко в помещении не было. Требование о взыскании задолженности за фактическое пользование чужим имуществом было признано законным.

‼️Итоговое решение

Суд постановил:
▪️ В иске Татьяны Зайченко о признании сделки недействительной — отказать.
▪️ Иск Ольги Алексеевой удовлетворить полностью:
▫️ Выселить Татьяну Зайченко из спорной квартиры.
▫️ Взыскать с Зайченко в пользу Алексеевой задолженность в размере 300 000 рублей.

Решение суда подтверждает принцип защиты добросовестного приобретателя: если покупатель не знал и не должен был знать о пороках воли продавца, оспорить сделку в отношении него крайне сложно. #практика

Инвестиции в недвижимость — это надежно?

✅ Инвестиции в недвижимость — это надёжность. Сказал мне вчера один клиент. Вроде, да, но нет. Нужно с терминами разобраться для начала.

Что это значит «надежно»🔤

🧪Что ваша недвижимость физически простоит 100 лет?

Спросите об этом владельцев недвижимости на побережье Египта или в Японии, где влажность разрушает здания за пару десятилетий. Или у инвесторов в курортные комплексы Болгарии, где некоторые объекты пришли в негодность уже через 10 лет.


💰Что, купив однажды, вы вечно будете владеть и распоряжаться объектом?

▫️Расскажите о своих правах сквоттерам в Испании, которые могут заселиться в вашу квартиру, а вы будете обязаны платить за коммуналку, иначе потеряете жильё.

▫️Или вспомните россиян, купивших недвижимость в Латвии или Финляндии: при блокировке счетов невозможно платить за содержание, и через полгода объект уходит с торгов.

▫️Да и в России можно стать жертвой мошенничества и лишиться собственности, как это случилось с Ларисой Долиной.

Покупка недвижимости — даже для временного проживания — это инвестиция. Оценивать её только по критерию «надёжно/ненадёжно» — слишком поверхностно.

Главный принцип:

Решение должно основываться на сопоставлении ваших инвестиционных целей с характеристиками конкретного объекта, а не только на абстрактной «надёжности».

🪙Кто это понимает, то с деньгами, кто нет — тот с проблемами и убытками.

---
#инвестициивнедвижимость

🪞Зеркальное условие о досрочном расторжении договора аренды — грабли, на которые постоянно наступают арендаторы.

Вот пример из договора аренды, который нам прислал арендодатель на согласование:

«7.6. Арендатор вправе отказаться от исполнения настоящего Договора и расторгнуть его в одностороннем внесудебном порядке, путем направления Арендодателю письменного уведомления не позднее, чем за 30 (Тридцать) календарных дней до намеченной даты расторжения настоящего Договора.

7.7. Арендодатель вправе отказаться от исполнения настоящего Договора и расторгнуть его в одностороннем внесудебном порядке, путем направления Арендатору письменного уведомления не позднее, чем за 30 (Тридцать) календарных дней до намеченной даты расторжения настоящего Договора.»

Вроде нормально звучит, справедливое зеркальное право сторон на расторжение договора аренды.

Ни фига это не справедливо для арендатора. Теперь он попал в полную зависимость от воли арендатора.

Представьте. Вы арендатор и арендовали помещение под ресторан, сделали дорогой ремонт, открылись, появились клиенты и прибыль. И тут к вам приходит арендодатель с уведомлением о досрочном расторжении договора аренды. Вы в шоке — столько денег и сил вложено, а придется освобождать помещение.

Скажите, не может быть? Мы сами 100 раз так делали. Подписываете такое зеркальное условие в договоре, а через некоторое время уведомляете арендатора о расторжении договора аренды. Арендатор к вам прибегает со слезами на глазах и тогда вы с болью в сердце соглашаетесь сохранить договора, но только при условии, что арендная плата будет выше, например, на 30%.

Нас всегда поражала эта способность арендаторов и их юристов не просчитывать последствия своих решений.

В чем подвох «зеркального» права?

Последствия расторжения для сторон — несопоставимы.
✔️ Для арендодателя: он теряет лишь одного арендатора. Помещение, уже с готовым ремонтом, он сдаст новому.
❌ Для арендатора: это крах бизнес-модели. Потеря всех вложений в ремонт, увольнение команды, поиск нового места, новый ремонт, срыв контрактов и потеря прибыли.

Что делать? Арендатор всегда слабая сторона в договорах аренды.

1️⃣ Никогда не соглашайтесь на «зеркальные» условия досрочного расторжения без серьезных компенсаторных механизмов (например, обязанности арендодателя возместить ваш капитальный ремонт).
2️⃣ Вычеркните пункт 7.7 из вашего проекта договора. Ваша цель — максимально усложнить для арендодателя возможность вас «выгулять».
3️⃣ Поручите переговоры профессионалам, которые смотрят на договор не с точки зрения абстрактной «справедливости», а с позиции сложившейся практики.

Сомневаетесь в условиях вашего договора аренды?

Готовы помочь! Проверим ваш договор, выявим слабые места, предложим формулировки максимально, которые защищают ваши интересы, а не создадут иллюзию защиты.

#аренда

🛫🛫🛫

Лаборатория недвижимости — профессиональные управляющие и юристы по недвижимости с опытом работы в банках ТОП10 и крупнейших сетевых компаниях.
Сайт: labned.pro | Tелеграм: @labned77 | Тел.: + 7 999 943 99 33

⚖️Конституционный Суд защитил граждан при мене недвижимости: нельзя платить налог с убытка

КС РФ 15 января 2026 года вынес знаковое Постановление №1-П, которое меняет подход к налогообложению при обмене недвижимости. Дело о проверке конституционности пункта 2 статьи 214.10 Налогового кодекса РФ и пункта 2 статьи 567 Гражданского кодекса РФ рассмотрено по жалобе Л.А. Селюковой.

✍️Суть дела: Любовь Селюкова обменяла свой земельный участок (кадастровая стоимость ~3 млн руб.) на другой, менее ценный (кадастровая стоимость ~422 тыс. руб.). Налоговики насчитали ей НДФЛ (138 794 руб.) с дохода, которого она не получала, исходя из кадастровой стоимости её отданной земли. Суды с ними согласились, применяя правила о купле-продаже к договору мены.

🏛️Позиция КС: ключевые выводы

✔️ Налог — на доход, а не на фикцию. Конституционная обязанность платить налоги не означает обязанности платить их с имущественных потерь. НДФЛ должен взиматься с реальной экономической выгоды при сделках, связанных с отчуждением имущества, а не с кадастровой стоимости.

✔️ Мена — не продажа. Хотя Гражданский кодекс допускает применение правил о купле-продаже к мене, это не предрешает автоматически аналогичного подхода в налогообложении. При равноценном обмене денежных расчетов нет, поэтому и дохода нет. Если в этих условиях определять налоговую базу по кадастровой стоимости отчужденного по договору мены объекта, гражданин, не занимающийся предпринимательством, оказывается вынужденным уплачивать НДФЛ с величины своих имущественных потерь.

✔️ Пробел в законе. Налоговый кодекс не содержит специальных правил определения дохода от мены, что ведет к произвольности и нарушает принцип предсказуемости фискальных последствий для граждан.

✔️ Новый порядок (пока закон не изменят): Равноценный обмен или обмен с разумными мотивами (например, для изменения конфигурации участка) — НДФЛ не возникает.

Налог появится только если обмен явно неравноценен и это свидетельствует о получении скрытого дохода. Тогда НДФЛ платится с разницы в стоимости полученного и отданного имущества (на основе кадастровой или рыночной стоимости).

🔤Итог для граждан:

КС постановил, что оспоренные нормы неконституционны, и обязал законодателя их исправить. Дело Селюковой подлежит пересмотру.

‼️Важно: Решение не имеет обратной силы для всех, кроме самой заявительницы. Это прецедент на будущее, защищающий добросовестных участников сделки мены от налога с имущественных потерь.

Это решение — важный шаг к более справедливому налоговому правоприменению в сделках с недвижимостью.

Если у вас есть вопросы по сделкам с недвижимостью, обращайтесь к нашим экспертам

#практика

---

Лаборатория недвижимости — профессиональные управляющие и юристы по недвижимости с опытом работы в банках ТОП10 и крупнейших сетевых компаниях.
Сайт: labned.pro | Tелеграм: @labned_77 | Тел.: + 7 999 943 99 33

#вопросыответы

Если у меня дома прорвало трубу и я залил соседей, как устанавливается моя ответственность и как определяется размер ущерба и порядок его компенсации?

С этим вопросом к нам обратился один из наших клиентов. К сожалении, сотрудникам Лаборатории недвижимости, которые занимаются управлением портфелем недвижимости своих клиентов, иногда приходится сталкиваться с таким вопросами.

Разберём ситуацию по шагам с ссылками на законодательство.

🪣 Установление ответственности (кто виноват?)

В первую очередь определяется причина залива.

🔴Ваша вина (основной случай).

Если потоп произошёл по вашей вине (например, не заменили старый шланг стиральной машины, не следили за состоянием смесителя, оставили открытый кран), то вы и будете нести ответственность как причинитель вреда на основании ст. 1064 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Вред, причинённый личности или имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объёме лицом, причинившим вред.

🟢 Вина управляющей компании (УК/ТСЖ)

Если прорыв случился в стояке (общедомовом трубопроводе) или в системе отопления до первого отключающего устройства (вентиля) в вашей квартире, ответственность несёт УК/ТСЖ, так как это общедомовое имущество (ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), ст. 161 ЖК РФ об обязанности УК поддерживать общее имущество в надлежащем состоянии).

🟡 Форс-мажор или действия третьих лиц

Ответственность может быть снята или перераспределена.

☑️Что делать при обнаружении протечки?

1️⃣ Остановить воду и обесточить квартиру. Если не можете сделать это самостоятельно, вызывайте аварийную службу или сантехника из УК/ТСЖ.

2️⃣ Составьте акт о заливе с участием вас и представителя УК/ТСЖ. В акте зафиксируйте факт, дату, причину, последствия. Это ключевой документ. Акт составляется в течение 3 рабочих дней (Приложение 2 к приказу Управления городского заказа Правительства Москвы № 55-48/1 и Управления жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Правительства Москвы № 5-37/1 от 12 марта 2001 года).

☑️Определение размера ущерба

После установления факта и виновника нужно оценить ущерб. Есть два основных пути:

1️⃣ Досудебная оценка. Вы можете договориться с соседом о сумме и выплатить её на основании договоренности или сметы от ремонтной бригады.

2️⃣ Независимая экспертиза. Если договориться не удаётся, пострадавшая сторона вправе заказать независимую экспертизу для оценки реального ущерба. Эксперт оценит стоимость восстановительного ремонта повреждённого имущества (отделки, мебели и т.д.) на основе рыночных цен. Расходы на экспертизу впоследствии можно взыскать с виновной стороны. Основание для требования компенсации — ст. 15 ГК РФ (возмещение убытков).

☑️Порядок компенсации ущерба
Здесь тоже два варианта:

1️⃣ Добровольное возмещение. Вы выплачиваете соседу сумму, равную стоимости ремонта, на основании договоренности, расчёта или отчёта эксперта. Составьте письменное соглашение, чтобы избежать претензий в будущем.

2️⃣ Взыскание в судебном порядке. Если виновник отказывается платить добровольно, пострадавший сосед подаёт в мировой суд (если сумма иска менее 50 000 руб. Если больше, то иск подается в районный суд).

❗Важно! Если залив произошёл по вашей вине, а у вас есть страховка гражданской ответственности, ущерб может компенсировать страховая компания. Немедленно уведомите её о страховом случае.

🔠КРАТКИЙ АЛГОРИТМ ВАШИХ ДЕЙСТВИЙ
1️⃣Немедленно перекройте воду.
2️⃣ Вызовите представителя УК/ТСЖ для составления акта.
3️⃣ Зафиксируйте ущерб на фото/видео.
4️⃣ Уведомите свою страховую компанию (если есть полис).
5️⃣ Попытайтесь договориться с соседом о порядке и сумме возмещения.
6️⃣ Если мирно не получается — ожидайте получения досудебной претензии, а затем, вероятно, иска в суд. В этом случае вам, скорее всего, придётся оплатить и экспертизу, и судебные расходы соседа, если его требования обоснованы.

Не затягивайте с решением проблемы. Активное участие в установлении причин и оценке ущерба на раннем этапе часто помогает решить вопрос мирно и с меньшими затратами.

Москва стала лидером по росту цен на новостройки в мегаполисах в 2025г.

В 2025 году новостройки в Москве подорожали более чем на четверть (на 25,5%), в то время как в других мегаполисах России цены за год выросли на 3,1–21,8%, пишет РБК.

📈 В конце декабря средняя цена 1 кв. м на первичном рынке столицы выросла по сравнению с аналогичным периодом 2024 года на 25,5%, до 643,5 тыс. руб.

#инструкции

🛍Как продать квартиру самостоятельно: пошаговая инструкция по подготовке квартиры к показу

🫨Продать квартиру — проще, чем продать коммерческую недвижимость. Почему? Потому что в жилье покупают не квадратные метры, а эмоции. При продаже нежилых помещений значение имеют логика и расчеты, а при покупке квартиры человек ищет чувство дома, уюта и комфорта.

Соответственно, все ваши действия должны быть направлены на формирование правильной эмоции у покупателя.

🏷Продажа начинается не тогда, когда покупатель переступает порог, а когда он впервые видит ваше объявление в интернете. Первое впечатление формируется там и определяет около 30% решения. Еще 60% складываются в первые 1-2 минуты осмотра квартиры в живую.

Задача продавца — превратить квартиру из «вашего дома» в «его мечту». Для этого не нужен ремонт (хотя иногда и не помешал бы), но обязательна техническая подготовка к показу. Этот комплекс мер повышает воспринимаемую стоимость объекта и сокращает срок продажи в 2️⃣➖3️⃣ раза.

Разберем пять ключевых этапа: мелкий ремонт, освобождение пространства, продающая фотосъемка и цепляющее объявление.

1️⃣ Этап: Мелкий ремонт — не косметика, а работа со страхами покупателя

Забудьте про «перестелить ламинат, поклеить обои, переделать ванную». Ваша цель — устранить все, что заставляет покупателя думать о будущих расходах и проблемах. Это работа с его страхами.

Что сделать обязательно:

✔️ Устраните видимые дефекты
Трещины на стенах и потолке, отклеивающиеся плинтуса и обои, шатающиеся ручки на дверях и шкафах, подтекающие краны, разбитые стекла — это красные флаги. Покупатель мгновенно подсчитывает в уме тысячи на будущий ремонт. Затраты на шпаклевку, покраску и замену фурнитуры минимальны, а эффект — максимален.

💡Задача этапа: Ничего не должно вызывать у покупателя чувства отторжения. Не нужен евроремонт — нужна гармония. Его взгляд должен скользить, а не застревать на дырах в стенах и на оторванных плинтусах.


2️⃣Этап: Освобождение пространства

Ничто не вызывает столько раздражения у покупателей, как заваленная хламом квартиры. Даже «убитые», но свободные квартиры продаются в разы быстрее.

Главное правило: Освободить и обезличить.

✔️ Ревизия и вывоз. Уберите все вещи, которыми вы не пользуетесь, если живете в этой квартире. Если — не живете, то уберите всё. Особенно: личные фотографии, коллекции, религиозные символы, старую мебель, коробки на антресолях, половину вещей из шкафов (покажите, что места много). Пустота визуально увеличивает пространство, устраняет хаос и формирует порядок.

✔️ Перестановка мебели. Часто старая расстановка «по привычке» режет пространство. Попробуйте освободить центр комнаты, сдвинуть мебель к стенам. Это освободит пространство и закроет потертости на стенах Избавьтесь от лишних предметов (пуфиков, трюмо). В малогабаритной квартире иногда выгодно убрать кровать и диван.

✔️ Акцент на свет и объем. Уберите тяжелые темные портьеры. Вообще снимите их. На окнах — легкий тюль. Зеркала (в прихожей, ванной) зрительно удваивают пространство.

3️⃣Этап: «Чистота» - залог успеха.

Продажа складывается из многих мелких деталей и чистота — один из самых принципиальных. Никому не приятно не просто находится в хлеву, но и тем более покупать его.

✔️ Приведите в порядок санузлы и кухню. Это самые важные для восприятия комнаты. Если в этих помещениях покупатель увидит грязь, то сделки не будет! Замена потемневшего герметика, налета на смесителях, устранение следов плесени, обновление стыков между плиткой — создают впечатление чистоты и ухоженности, даже если ремонт в квартире делался последний раз 20 лет назад. Часто достаточно самостоятельной уборки.

✔️ Работа с окнами. Если окна много лет не мыли, то сейчас самое лучшее время это сделать. Если вы будете показывать квартиру днем, то солнечный свет — единственный источник освещения и ему ничего не должно мешать.

✔️ Унификация освещения. Замените все лампочки на новые одинаковой температуры света. Это создает уют. Уберите люстры с потерявшими вид плафонами или разверните плафоны, чтобы скрыть их недостатки. Продолжение следует ⤵️