Купили квартиру, а там... прописан чужой дядя, висит арест или живёт бабушка по завещанию?

Временами к нам приходят клиенты, которые сэкономили на проверке документов. Теперь они тратят в 100 раз больше на суды, чтобы вернуть деньги, выписать «вечных жильцов» или снять чужие обременения.

📌Мы разобрали 3 самых важных документа, которые нужно изучить перед покупкой квартиры, и раскрыли нюансы, о которых молчат даже некоторые риэлторы.

1️⃣Расширенная выписка из ЕГРН

По выписке можно понять актуальную информацию о собственнике, нет ли на недвижимости обременений, нет ли претензий третьих лиц, не отнесен ли дом к категории аварийных и т. д.

Но есть нюанс. Если раньше получить выписку с указанием собственника мог любой желающий, то с 1 марта 2023 года такую выписку может получить только собственник (ФЗ от 14 июля 2022 г. №266-ФЗ).

Так что полную выписку можно получить только от собственника. К счастью, теперь Росреестр на всех выписках размещает QR-коды, которые позволяют проверить подлинность документа.

2️⃣ Справка о зарегистрированных в квартире

Элементарно, скажете вы. Но сколько чудесных судебных дел начинаются с фразы «я купил квартиру, а оказалось, что уже кто-то прописан».

Справку о зарегистрированных в квартире сейчас выдает МВД, но, опять же, выдает только собственнику. Перед заключением сделки обязательно проверяйте ее, поскольку иногда постфактум выписать из квартиры такого человека не получится даже через суд.

Как себя подстраховать? Самый надежный и простой, как автомат Калашникова, способ - не заключать сделку или не оплачивать ее, пока из квартиры не выпишутся все жильцы — тогда вы полностью избегаете обозначенного выше риска.

В качестве альтернативы можно предусмотреть в договоре условие о том, в какой срок зарегистрированные и/или проживающие там обязуются выехать и выписаться. Если они этого не сделают, тогда придется делать это вам через суд.


✅ Наше решение: Мы включаем в договор карательные неустойки за каждого, кто остался прописан после сделки. Суммы такие, что продавцу дешевле и быстрее решить вопрос ДО расчета. Если продавец не соглашается — это повод задуматься о целесообразности сделки.

3️⃣ Документ, на основании которого получена квартира

Конкретный вид документа нам тут не важен — договор купли-продажи ли это или завещание. А важно следующее.

🔹 срок владения. Чем дольше — тем лучше. Подозрительно выглядит, если квартира продается спустя меньше чем год после приобретения права собственности, хотя такое и часто бывает. При длительном сроке владения риск оспаривания сделок заинтересованными лицами сильно уменьшается.

🔹 цепочка сделок. Нужно смотреть, как часто квартира меняла собственников.

Если сделок много, возрастает количество заинтересованных лиц (например, предыдущие собственники, наследники), которые могут попытаются оспорить сделку.

🔹 содержание документа. В таком документе могут быть закреплены права третьих лиц относительно недвижимости. В завещании может быть пункт о пожизненном праве проживания для няни, а в договоре дарения — для старой бабушки-дарителя. Оспорить позже в суде такое право и выселить их будет крайне непросто.

✅ Наше решение: Мы проводим юридический аудит всей цепочки. Если нужно, поднимем архивные выписки, проверим законность каждого перехода права.

Готовитесь к сделке, но есть сомнения?

👉 Напишите нам и закажите полное юридическое сопровождение сделки. Мы проверим всё: от документов до чистоты расчетов. Ваша задача — просто подписать договор и получить ключи. Наша гарантия — в случае оспаривания сделки купли-продажи, мы бесплатно будем защищать Вас в государственных органах и в судах. Срок действия гарантии 10 лет.
Доверьте бумаги — профессионалам. Сэкономьте нервы, время и деньги.

Свяжитесь с нами @labned_77 или по тел. + 7 999 943 9933

🎄🔤 🔤🔤🔤🔤🔤 🔤🔤🔤🔤🔤 друзья и коллеги!

✨🌱Пусть этот год принесет вам радость, счастье и новые достижения. Пусть всё задуманное складывается легко, а сделки радуют спокойствием и достижением целей!

Мы благодарны за вашу поддержку и доверие в уходящем году. Желаем здоровья, успешной работы и благополучия в каждом доме!

Спасибо, что вы с нами!🤝

🧑‍🎓С новыми надеждами и планами ждем встреч в 2026 году!

🏢 Наши прогнозы на рынок коммерческой недвижимости на 2026 год


Итоги 2025г. подводить еще немного рано, да и другие сделают это гораздо лучше нас. Для себя мы попытаемся понять, как будет развиваться рынок, во что стоит вкладывать деньги, а каких секторов рынка недвижимости лучше избегать.

Ключевые тренды, которые будут определять стратегию управления портфелем в 2026 году, мы видим следующими:

🕛Основные выводы и действия.

1️⃣ Селективный, осторожный подход к инвестициям.

Рынок стабилизируется на высоком уровне после бума 2023–2024 гг. Общий объём сделок падает. Это корректировка или кризис? Ответить сложно, но если и не кризис, то скорее глубокая корректировка. Два года высоких ставок и 2026г. будет тоже не исключением привели к тому, что очень многие покупатели сильно режут свои инвестиционные программы. Фокус смещается с объема на качество активов и устойчивую доходность. Крупные сделки будут затруднены из-за дорогого финансирования и завышенных ожиданий продавцов.

2️⃣ Приоритеты по сегментам.

🏢Офисы

Концентрируемся на качественных активах (класс A/B) с низкой вакансией, стабильным спросом, удобной локацией и дефицитом предложения в локации бизнес-центра. То есть там, где возможен рост ставок. Интересна «мелкая нарезка». Такие офисы легче продать и сдать в аренду. Под них легче собрать первоначальный взнос и получить финансирование. Вход в проекты сейчас, при высокой ставке, может дать премию к доходности в будущем.

🏦 Стрит-ритейл

Наверное наиболее страдающий сектор недвижимости из-за структурных изменений, связанных с развитием интернет-торговли и цифровизации услуг. Крайне избирательный подход. Помещения площадью до 200 кв.м., желательно с действующим надежным арендатором. Под надежным арендатором мы понимаем того, который хорошо зарабатывает именно в этой точке, а не Сбер или Пятерочка. Если для компании точка продаж убыточна, то рано или поздно они ее закроют, а это сразу удар по доходам собственника недвижимости.

🏭 Склады

Складские помещения все еще сохранят потенциал, хотя наверное он уже будет не таким, как в 2023-2024гг., когда даже помещения стрит-ритейла переоборудовали из точек продаж в склады. Дефицит складских помещений, особенно в пределах МКАД, сохранится и в 2026г. и в будущем. Возможно покупка таких помещений станет одним из самых перспективных вложений на рынке.

3️⃣ Ключевые риски и драйверы 2026 года

* Главный вызов.

Рост НДС до 22% напрямую ударит по капиталоёмким проектам (крупные офисы, гостиницы, ТРЦ), повысит их себестоимость и соответственно снизит заинтересованность в покупке таких объектов. Это также потребует пересчёта финансовых моделей и требование скидок со стороны покупателей.

💸Главная возможность

Снижение инфляции и ключевой ставки оживят рынок, но прогнозы по её уровню (13% к концу 2026 вместо ранее озвученного 10%) теперь под большим вопросом из-за проинфляционного НДС и жесткой позицией ЦБ РФ.

📌 Итог

Стратегия на 2026 — активное управление, уход в более мелкий и ликвидный сегмент, поиск потенциально недооценных и перспективных локаций и помещений, диверсификация и репозиционирование зданий и помещений.

⚖️Суд в Петербурге рассмотрел имущественный спор: мнимая сделка для ФСБ против выселения за долги

Ранее мы уже неоднократно писали, что сложившаяся судебная практика возлагает на покупателя недвижимости слишком большие обязательства для доказывания добросовестности — он должен быть и экспертом по рынку недвижимости, и психиатром с дипломом, и графологом, и следователем. Если какого-то этого качества покупателю не хватало, то сделку признавали недействительной. Ситуация начали менять после решения ВС РФ по делу Ларисы Долиной, в котором ВС указал, что три судебные инстанции грубо нарушили закон, возложив на покупателя обязанность доказывать, что Долина не заблуждалась.

И вот решение, подтверждающее эту тенденцию.

Красногвардейский районный суд СПБ вынес решение по взаимным искам двух женщин — Татьяны Зайченко и Ольги Алексеевой. Дело объединило требования о признании сделки недействительной и о выселении с взысканием долга.

👊Суть спора: две стороны конфликта

🏷Иск Зайченко (продавец):

Зайченко потребовала признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 5 декабря 2023 года. Она утверждала, что стала жертвой обмана: полагала, что участвует в мнимой сделке в рамках оперативной разработки правоохранительных органов по схеме переоформления недвижимости. После получения денег по договору она перевела 7 миллионов рублей на счет, который считала счетом ФСБ. По данному факту было возбуждено уголовное дело, а Зайченко признана потерпевшей.

🔑Иск Алексеевой (покупатель):

Алексеева, подала встречный иск о выселении Зайченко и взыскании задолженности. Она указала, что 18 декабря 2023 года стороны заключили договор краткосрочного найма квартиры на срок до 21 декабря за 4000 рублей. Несмотря на истечение срока договора, Зайченко отказывалась освобождать помещение. Алексеева просила взыскать долг за период с 22 декабря 2023 по 23 ноября 2025 года в размере 300 000 рублей.

⚖️Позиция суда и мотивировочная часть

Суд изучил обстоятельства и представил свою аргументацию.

✍️По иску о недействительности сделки:

Суд отметил, что договор купли-продажи содержал стандартные и важные гарантии. В договоре стороны подтверждали, что действуют добровольно, на выгодных условиях, понимают суть сделки и не заблуждаются. Зайченко не оспаривала сам факт подписания договора и получения полной суммы денег.

Кроме того, суд обратил внимание на последовательные и осознанные действия истицы:
🔷 Заключение агентского договора на продажу.
🔷 Снятие с регистрационного учета себя и сына.
🔷 Посещение психоневрологического диспансера и получение справки.
🔷 Заключение не только договора купли-продажи, но и последующего договора аренды.
🔷 Факт того, что Алексеева была не первым потенциальным покупателем, осматривавшим квартиру.

📌Ключевой вывод суда

Зайченко не представила доказательств того, что Алексеева знала или должна была знать об обмане со стороны третьих лиц. Не было доказано, что мошенники являлись представителями ответчицы или как-то содействовали ей в совершении сделки. Таким образом, требования Зайченко были признаны необоснованными.

По иску о выселении и взыскании долга:
Здесь суд встал на сторону покупательницы. Поскольку право Алексеевой на квартиру было подтверждено, а договор найма истек, оснований для дальнейшего проживания Зайченко в помещении не было. Требование о взыскании задолженности за фактическое пользование чужим имуществом было признано законным.

‼️Итоговое решение

Суд постановил:
▪️ В иске Татьяны Зайченко о признании сделки недействительной — отказать.
▪️ Иск Ольги Алексеевой удовлетворить полностью:
▫️ Выселить Татьяну Зайченко из спорной квартиры.
▫️ Взыскать с Зайченко в пользу Алексеевой задолженность в размере 300 000 рублей.

Решение суда подтверждает принцип защиты добросовестного приобретателя: если покупатель не знал и не должен был знать о пороках воли продавца, оспорить сделку в отношении него крайне сложно. #практика

Инвестиции в недвижимость — это надежно?

✅ Инвестиции в недвижимость — это надёжность. Сказал мне вчера один клиент. Вроде, да, но нет. Нужно с терминами разобраться для начала.

Что это значит «надежно»🔤

🧪Что ваша недвижимость физически простоит 100 лет?

Спросите об этом владельцев недвижимости на побережье Египта или в Японии, где влажность разрушает здания за пару десятилетий. Или у инвесторов в курортные комплексы Болгарии, где некоторые объекты пришли в негодность уже через 10 лет.


💰Что, купив однажды, вы вечно будете владеть и распоряжаться объектом?

▫️Расскажите о своих правах сквоттерам в Испании, которые могут заселиться в вашу квартиру, а вы будете обязаны платить за коммуналку, иначе потеряете жильё.

▫️Или вспомните россиян, купивших недвижимость в Латвии или Финляндии: при блокировке счетов невозможно платить за содержание, и через полгода объект уходит с торгов.

▫️Да и в России можно стать жертвой мошенничества и лишиться собственности, как это случилось с Ларисой Долиной.

Покупка недвижимости — даже для временного проживания — это инвестиция. Оценивать её только по критерию «надёжно/ненадёжно» — слишком поверхностно.

Главный принцип:

Решение должно основываться на сопоставлении ваших инвестиционных целей с характеристиками конкретного объекта, а не только на абстрактной «надёжности».

🪙Кто это понимает, то с деньгами, кто нет — тот с проблемами и убытками.

---
#инвестициивнедвижимость

🪞Зеркальное условие о досрочном расторжении договора аренды — грабли, на которые постоянно наступают арендаторы.

Вот пример из договора аренды, который нам прислал арендодатель на согласование:

«7.6. Арендатор вправе отказаться от исполнения настоящего Договора и расторгнуть его в одностороннем внесудебном порядке, путем направления Арендодателю письменного уведомления не позднее, чем за 30 (Тридцать) календарных дней до намеченной даты расторжения настоящего Договора.

7.7. Арендодатель вправе отказаться от исполнения настоящего Договора и расторгнуть его в одностороннем внесудебном порядке, путем направления Арендатору письменного уведомления не позднее, чем за 30 (Тридцать) календарных дней до намеченной даты расторжения настоящего Договора.»

Вроде нормально звучит, справедливое зеркальное право сторон на расторжение договора аренды.

Ни фига это не справедливо для арендатора. Теперь он попал в полную зависимость от воли арендатора.

Представьте. Вы арендатор и арендовали помещение под ресторан, сделали дорогой ремонт, открылись, появились клиенты и прибыль. И тут к вам приходит арендодатель с уведомлением о досрочном расторжении договора аренды. Вы в шоке — столько денег и сил вложено, а придется освобождать помещение.

Скажите, не может быть? Мы сами 100 раз так делали. Подписываете такое зеркальное условие в договоре, а через некоторое время уведомляете арендатора о расторжении договора аренды. Арендатор к вам прибегает со слезами на глазах и тогда вы с болью в сердце соглашаетесь сохранить договора, но только при условии, что арендная плата будет выше, например, на 30%.

Нас всегда поражала эта способность арендаторов и их юристов не просчитывать последствия своих решений.

В чем подвох «зеркального» права?

Последствия расторжения для сторон — несопоставимы.
✔️ Для арендодателя: он теряет лишь одного арендатора. Помещение, уже с готовым ремонтом, он сдаст новому.
❌ Для арендатора: это крах бизнес-модели. Потеря всех вложений в ремонт, увольнение команды, поиск нового места, новый ремонт, срыв контрактов и потеря прибыли.

Что делать? Арендатор всегда слабая сторона в договорах аренды.

1️⃣ Никогда не соглашайтесь на «зеркальные» условия досрочного расторжения без серьезных компенсаторных механизмов (например, обязанности арендодателя возместить ваш капитальный ремонт).
2️⃣ Вычеркните пункт 7.7 из вашего проекта договора. Ваша цель — максимально усложнить для арендодателя возможность вас «выгулять».
3️⃣ Поручите переговоры профессионалам, которые смотрят на договор не с точки зрения абстрактной «справедливости», а с позиции сложившейся практики.

Сомневаетесь в условиях вашего договора аренды?

Готовы помочь! Проверим ваш договор, выявим слабые места, предложим формулировки максимально, которые защищают ваши интересы, а не создадут иллюзию защиты.

#аренда

🛫🛫🛫

Лаборатория недвижимости — профессиональные управляющие и юристы по недвижимости с опытом работы в банках ТОП10 и крупнейших сетевых компаниях.
Сайт: labned.pro | Tелеграм: @labned77 | Тел.: + 7 999 943 99 33

⚖️Конституционный Суд защитил граждан при мене недвижимости: нельзя платить налог с убытка

КС РФ 15 января 2026 года вынес знаковое Постановление №1-П, которое меняет подход к налогообложению при обмене недвижимости. Дело о проверке конституционности пункта 2 статьи 214.10 Налогового кодекса РФ и пункта 2 статьи 567 Гражданского кодекса РФ рассмотрено по жалобе Л.А. Селюковой.

✍️Суть дела: Любовь Селюкова обменяла свой земельный участок (кадастровая стоимость ~3 млн руб.) на другой, менее ценный (кадастровая стоимость ~422 тыс. руб.). Налоговики насчитали ей НДФЛ (138 794 руб.) с дохода, которого она не получала, исходя из кадастровой стоимости её отданной земли. Суды с ними согласились, применяя правила о купле-продаже к договору мены.

🏛️Позиция КС: ключевые выводы

✔️ Налог — на доход, а не на фикцию. Конституционная обязанность платить налоги не означает обязанности платить их с имущественных потерь. НДФЛ должен взиматься с реальной экономической выгоды при сделках, связанных с отчуждением имущества, а не с кадастровой стоимости.

✔️ Мена — не продажа. Хотя Гражданский кодекс допускает применение правил о купле-продаже к мене, это не предрешает автоматически аналогичного подхода в налогообложении. При равноценном обмене денежных расчетов нет, поэтому и дохода нет. Если в этих условиях определять налоговую базу по кадастровой стоимости отчужденного по договору мены объекта, гражданин, не занимающийся предпринимательством, оказывается вынужденным уплачивать НДФЛ с величины своих имущественных потерь.

✔️ Пробел в законе. Налоговый кодекс не содержит специальных правил определения дохода от мены, что ведет к произвольности и нарушает принцип предсказуемости фискальных последствий для граждан.

✔️ Новый порядок (пока закон не изменят): Равноценный обмен или обмен с разумными мотивами (например, для изменения конфигурации участка) — НДФЛ не возникает.

Налог появится только если обмен явно неравноценен и это свидетельствует о получении скрытого дохода. Тогда НДФЛ платится с разницы в стоимости полученного и отданного имущества (на основе кадастровой или рыночной стоимости).

🔤Итог для граждан:

КС постановил, что оспоренные нормы неконституционны, и обязал законодателя их исправить. Дело Селюковой подлежит пересмотру.

‼️Важно: Решение не имеет обратной силы для всех, кроме самой заявительницы. Это прецедент на будущее, защищающий добросовестных участников сделки мены от налога с имущественных потерь.

Это решение — важный шаг к более справедливому налоговому правоприменению в сделках с недвижимостью.

Если у вас есть вопросы по сделкам с недвижимостью, обращайтесь к нашим экспертам

#практика

---

Лаборатория недвижимости — профессиональные управляющие и юристы по недвижимости с опытом работы в банках ТОП10 и крупнейших сетевых компаниях.
Сайт: labned.pro | Tелеграм: @labned_77 | Тел.: + 7 999 943 99 33