Квартира за 15 тысяч. Рублей. Или история о том, как «эффект владения» сжигает деньги
😠 Вспомнил историю из практики о том, как желание «не продешевить» привело не к прибыли, а к прямым убыткам. Прям классическое проявление «эффекта владения», когда эмоциональная составляющая мешает трезво оценивать реальность.
🔤 🔤 🔤 🔤 🔤 🔤 🔤
Наш клиент купил когда-то давно в жилом доме в деревне 2 квартиры по как ему тогда казалось по очень выгодной цене — около 300 000 рублей за обе. Родители жили в одной, он наездами — в другой. Со временем необходимость в них отпала: отец умер, маму он забрал в Самару. Квартиры решено было продать.
Собственник, помня, как дешево купил, установил цену в 500 000 рублей, исходя из своих внутренних расчетов, а не из рыночной ситуации в депрессивном населенном пункте.
2,5 года, пока он квартиру продавал:
❌Объявления висели, но звонков не было.
❌Дом ветшал, соседи выезжали.
❌Квартиры клиента несколько раз вскрывали, приходилось менять двери.
❌В одной из пустующих соседних квартир местные жители устроили притон с кострами — прямая угроза пожара.
Когда я узнал про эту история, я предложил собственнику посмотреть на этот вопрос с точки зрения возможных рисков и финансовых последствий продолжения удержания этих квартир.
1⃣Содержание и коммуналка — около 12 тыс в месяц: за 2,5 года = 360 000 рублей на ветер.
2⃣ Если и в его квартирах начнут устраивать пионерские зорьки с кострами, это может привести к пожару во всем доме. Как минимум, он попадет на очень большие деньги, как максимум, сядет в тюрьму, если кто-то пострадает при пожаре.
3⃣ Ну и в довесок дополнительные расходы: на восстановление входных дверей, присмотр, оплату ремонта водоснабжения, оплату рекламы продажи квартир в интернете, еще около 30 тыс.
Я предложил продать по любой цене, по которой эти квартиры готовы будут купить. Собственник согласился. Мы связались с человеком, который присматривал за квартирами и попросили его поговорить с желающими в деревне. В итоге обе квартиры были очень быстро проданы.
Одна за 15 тыс. Вторая — за 25 тыс. ‼️
📝Жесткий, но важный вывод:
✅ Цена покупки не определяет цену продажи. Рынок диктует свои условия, особенно в локациях без спроса.
✅ «Замороженный» актив — это ежемесячная чёрная дыра в бюджете. Коммуналка, налоги, содержание — это прямой убыток.
✅ Риски роста убытков (вандализм, пожары, обветшание) только увеличиваются со временем.
✅ Стоимость денег: 390 000 рублей, выброшенные на содержание, могли бы стать первоначальным взносом на квартиру в Самаре.
🔎Профессиональная рекомендация:
Чтобы не оказаться в подобной ситуации всегда стоит думать не только о том, сколько потратил, но и том, сколько еще ПРЕДСТОИТ ПОТРАТИТЬ в случае удержания актива. Иногда «продешевить» сегодня — значит спасти значительные средства и нервы завтра. Оценка должна быть объективной, а не эмоциональной.
P. S. Дом реальный.
#Продажанедвижимости #Инвестиции #ИсторияИзПрактики
Наш клиент купил когда-то давно в жилом доме в деревне 2 квартиры по как ему тогда казалось по очень выгодной цене — около 300 000 рублей за обе. Родители жили в одной, он наездами — в другой. Со временем необходимость в них отпала: отец умер, маму он забрал в Самару. Квартиры решено было продать.
Собственник, помня, как дешево купил, установил цену в 500 000 рублей, исходя из своих внутренних расчетов, а не из рыночной ситуации в депрессивном населенном пункте.
2,5 года, пока он квартиру продавал:
❌Объявления висели, но звонков не было.
❌Дом ветшал, соседи выезжали.
❌Квартиры клиента несколько раз вскрывали, приходилось менять двери.
❌В одной из пустующих соседних квартир местные жители устроили притон с кострами — прямая угроза пожара.
Когда я узнал про эту история, я предложил собственнику посмотреть на этот вопрос с точки зрения возможных рисков и финансовых последствий продолжения удержания этих квартир.
1⃣Содержание и коммуналка — около 12 тыс в месяц: за 2,5 года = 360 000 рублей на ветер.
2⃣ Если и в его квартирах начнут устраивать пионерские зорьки с кострами, это может привести к пожару во всем доме. Как минимум, он попадет на очень большие деньги, как максимум, сядет в тюрьму, если кто-то пострадает при пожаре.
3⃣ Ну и в довесок дополнительные расходы: на восстановление входных дверей, присмотр, оплату ремонта водоснабжения, оплату рекламы продажи квартир в интернете, еще около 30 тыс.
Я предложил продать по любой цене, по которой эти квартиры готовы будут купить. Собственник согласился. Мы связались с человеком, который присматривал за квартирами и попросили его поговорить с желающими в деревне. В итоге обе квартиры были очень быстро проданы.
Одна за 15 тыс. Вторая — за 25 тыс. ‼️
📝Жесткий, но важный вывод:
✅ Цена покупки не определяет цену продажи. Рынок диктует свои условия, особенно в локациях без спроса.
✅ «Замороженный» актив — это ежемесячная чёрная дыра в бюджете. Коммуналка, налоги, содержание — это прямой убыток.
✅ Риски роста убытков (вандализм, пожары, обветшание) только увеличиваются со временем.
✅ Стоимость денег: 390 000 рублей, выброшенные на содержание, могли бы стать первоначальным взносом на квартиру в Самаре.
🔎Профессиональная рекомендация:
Чтобы не оказаться в подобной ситуации всегда стоит думать не только о том, сколько потратил, но и том, сколько еще ПРЕДСТОИТ ПОТРАТИТЬ в случае удержания актива. Иногда «продешевить» сегодня — значит спасти значительные средства и нервы завтра. Оценка должна быть объективной, а не эмоциональной.
P. S. Дом реальный.
#Продажанедвижимости #Инвестиции #ИсторияИзПрактики
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥4👏3👍1
Верховный суд отказал Ларисе Долиной и вернул квартиру Полине Лурье. Сообщает нам РБК. Надо будет, конечно, почитать решение внимательно, но оно все-таки довольно странное - Долина не понимала последствий своих действий и явно продавала под давлением. Это установлено психиатрической экспертизой. Думаю, что на Верховный суд очень сильно повлиял общественный резонанс этого дела, с одной стороны, а с другой, - правовой беспредел со стороны "бабушек", которые массово начали применять эту схему для обогащения.
РБК
Верховный суд отказал Ларисе Долиной и вернул квартиру Полине Лурье
Суд отменил решения трех инстанций по делу о продаже квартиры Ларисы Долиной в Хамовниках. Как Верховный суд в условиях рекордного внимания аудитории решил проблему «эффекта Долиной» — в материале РБК
👍5🆒2
Краснов поручил подготовить обзор практики по сделкам с недвижимостью
Вообще это следовало бы уже давно сделать. Проблеме уже не один год. И если бы Долина не попалась на мошеннический развод, то добросовестным приобритателям и дальше продолжали бы спокойно опустошать карманы.
Доходило даже до абсурда, когда некоторые якобы обманутые обращались в суд через год или два после сделки и получали назад свою недвижимость или авто.
Так что можно сказать народной артистке спасибо. Для неё это, правда, обошлось очень дорого.
Вообще это следовало бы уже давно сделать. Проблеме уже не один год. И если бы Долина не попалась на мошеннический развод, то добросовестным приобритателям и дальше продолжали бы спокойно опустошать карманы.
Доходило даже до абсурда, когда некоторые якобы обманутые обращались в суд через год или два после сделки и получали назад свою недвижимость или авто.
Так что можно сказать народной артистке спасибо. Для неё это, правда, обошлось очень дорого.
РБК
Краснов поручил подготовить обзор практики по сделкам с недвижимостью
Обзор покроет судебную практику рассмотрения дел об оспаривании сделок с недвижимостью. В него войдет в том числе решение по делу Долиной, принятое накануне
👏6
📌Власти не планируют продлевать мораторий для застройщиков еще на год
Напомним, что мораторий освобождает застройщиков от обязанности выплачивать покупателям новостроек неустойку, включая штрафы и пени, за просрочку передачи жилья в новых домах и некачественную отделку. Мораторий действует в разных форматах с 2020 года и позволил значительно снизить финансовую нагрузку на застройщиков.
По различным оценкам за период действия моратория застройщики накопили от 60 до 125 млрд руб. штрафов. Единовременная выплата такой суммы может привести к тому, что количество застройщиков может сильно уменьшиться, особенно региональных. Поэтому власти сейчас изучают введение рассрочки для выплат штрафов. На 2-3 года.
Так что дольщикам пока, к сожалению, рано радоваться.
Напомним, что мораторий освобождает застройщиков от обязанности выплачивать покупателям новостроек неустойку, включая штрафы и пени, за просрочку передачи жилья в новых домах и некачественную отделку. Мораторий действует в разных форматах с 2020 года и позволил значительно снизить финансовую нагрузку на застройщиков.
По различным оценкам за период действия моратория застройщики накопили от 60 до 125 млрд руб. штрафов. Единовременная выплата такой суммы может привести к тому, что количество застройщиков может сильно уменьшиться, особенно региональных. Поэтому власти сейчас изучают введение рассрочки для выплат штрафов. На 2-3 года.
Так что дольщикам пока, к сожалению, рано радоваться.
😡4🤷♂1👍1
⚖️Продавец признан банкротом. Реальные примеры из судебной практики и чек-лист проверки продавца на банкротство.
В последнее время покупатели подвергаются риску потерять недвижимость и деньги не только из-за «эффекта Долиной», но и из-за потенциального банкротства продавца. При чем здесь риск даже выше, так как судебная практика фактически исходит из позиции виновности покупателя. То есть, считает, что именно покупатель должен предпринять максимально возможные усилия для того, чтобы убедиться в надежном финансовом положении продавца.
Сделать же это подчас крайне непросто и требует значительных усилий и профессиональных знаний со стороны покупателя.
Рассмотрим несколько примеров, где суды признали сделки недействительными из-за банкротства продавца.
---
🏠Квартира, проданная за год до банкротства
Гражданин Н. продал квартиру в 2020 году. В 2021 году его объявили банкротом. Финансовый управляющий подал в суд иск о признании сделки недействительной по статье 61.2 Федерального закона № 127.
Аргументы управляющего были такими:
• У Н. уже имелись значительные долги и не исполнялись судебные решения, что свидетельствовало о его неплатежеспособности.
• Квартира была единственным ликвидным активом, выведенным из конкурсной массы.
• Покупатель (гражданин Р.) не проявил должной осмотрительности в проверке финансового состояния продавца.
Суд удовлетворил иск финансового управляющего. Экспертиза показала, что цена продажи квартиры была ниже рыночной на 25%. Суд посчитал, что Р. должен был проверить продавца через реестр исполнительных производств ФССП, где уже имелись долги. Сделку признали недействительной, и Р. вернул квартиру в конкурсную массу.
---
⛺Покупка у родственника-банкрота
Гражданка Л. купила комнату у своего брата по заниженной цене за несколько месяцев до его банкротства.
Финансовый управляющий подал иск, указав, что сделка:
• Заключена между взаимозависимыми лицами, что позволяет предположить её нерыночный характер.
• Проведена в преддверии банкротства, что нанесло ущерб кредиторам.
• Лишила кредиторов возможности погасить долги за счёт этого имущества.
Суд легко удовлетворил иск. Родственные связи и заниженная цена стали ключевыми аргументами для отмены сделки. Суд отверг доводы о добросовестности Л., так как она не могла не знать о тяжёлом финансовом положении брата.
---
🔦Чтобы максимально обезопасить себя от риска покупки недвижимости у банкрота, мы подготовили чек-лист, который поможет вам в этом.
📝Чек-лист для проверки продавца на банкротство
1️⃣ Запросите у продавца оригинал паспорта для проверки.
2️⃣ Осмотрите недвижимость.
3️⃣ Проверьте продавца на сайте ЕФРСБ (bankrot.fedresurs.ru).
4️⃣ Проверьте наличие исполнительных производств на сайте ФССП.
5️⃣ Пробейте ФИО в системе kad.arbitr.ru, sudact.ru или на сайте суда общей юрисдикции по месту регистрации продавца на наличие дел о банкротстве.
6️⃣ Получите свежую РАСШИРЕННУЮ выписку из ЕГРН.
7️⃣ Избегайте сделок с ценой, значительно ниже рыночной.
8️⃣ Включите в договор гарантии продавца об отсутствии процедур банкротства.
Подробнее о проверке продавца, рисках для покупателя и поиске необходимой информации читайте в нашей статье на сайте "Лаборатории недвижимости".
Если у вас возникнут вопросы, наши юристы всегда готовы помочь. Свяжитесь с нами @labned_77
В последнее время покупатели подвергаются риску потерять недвижимость и деньги не только из-за «эффекта Долиной», но и из-за потенциального банкротства продавца. При чем здесь риск даже выше, так как судебная практика фактически исходит из позиции виновности покупателя. То есть, считает, что именно покупатель должен предпринять максимально возможные усилия для того, чтобы убедиться в надежном финансовом положении продавца.
Сделать же это подчас крайне непросто и требует значительных усилий и профессиональных знаний со стороны покупателя.
Рассмотрим несколько примеров, где суды признали сделки недействительными из-за банкротства продавца.
---
🏠Квартира, проданная за год до банкротства
Гражданин Н. продал квартиру в 2020 году. В 2021 году его объявили банкротом. Финансовый управляющий подал в суд иск о признании сделки недействительной по статье 61.2 Федерального закона № 127.
Аргументы управляющего были такими:
• У Н. уже имелись значительные долги и не исполнялись судебные решения, что свидетельствовало о его неплатежеспособности.
• Квартира была единственным ликвидным активом, выведенным из конкурсной массы.
• Покупатель (гражданин Р.) не проявил должной осмотрительности в проверке финансового состояния продавца.
Суд удовлетворил иск финансового управляющего. Экспертиза показала, что цена продажи квартиры была ниже рыночной на 25%. Суд посчитал, что Р. должен был проверить продавца через реестр исполнительных производств ФССП, где уже имелись долги. Сделку признали недействительной, и Р. вернул квартиру в конкурсную массу.
---
⛺Покупка у родственника-банкрота
Гражданка Л. купила комнату у своего брата по заниженной цене за несколько месяцев до его банкротства.
Финансовый управляющий подал иск, указав, что сделка:
• Заключена между взаимозависимыми лицами, что позволяет предположить её нерыночный характер.
• Проведена в преддверии банкротства, что нанесло ущерб кредиторам.
• Лишила кредиторов возможности погасить долги за счёт этого имущества.
Суд легко удовлетворил иск. Родственные связи и заниженная цена стали ключевыми аргументами для отмены сделки. Суд отверг доводы о добросовестности Л., так как она не могла не знать о тяжёлом финансовом положении брата.
---
🔦Чтобы максимально обезопасить себя от риска покупки недвижимости у банкрота, мы подготовили чек-лист, который поможет вам в этом.
📝Чек-лист для проверки продавца на банкротство
1️⃣ Запросите у продавца оригинал паспорта для проверки.
2️⃣ Осмотрите недвижимость.
3️⃣ Проверьте продавца на сайте ЕФРСБ (bankrot.fedresurs.ru).
4️⃣ Проверьте наличие исполнительных производств на сайте ФССП.
5️⃣ Пробейте ФИО в системе kad.arbitr.ru, sudact.ru или на сайте суда общей юрисдикции по месту регистрации продавца на наличие дел о банкротстве.
6️⃣ Получите свежую РАСШИРЕННУЮ выписку из ЕГРН.
7️⃣ Избегайте сделок с ценой, значительно ниже рыночной.
8️⃣ Включите в договор гарантии продавца об отсутствии процедур банкротства.
Подробнее о проверке продавца, рисках для покупателя и поиске необходимой информации читайте в нашей статье на сайте "Лаборатории недвижимости".
Если у вас возникнут вопросы, наши юристы всегда готовы помочь. Свяжитесь с нами @labned_77
🔥3👍2👏1
Алленберг
Покупателю за цену небольшой двушки в Москве предлагается купить 27 зданий, напоминающих средневековый готический замок. Покупатель может сразу после покупки почувствовать себя тевтонским рыцарем или кайзером Вилгельмом или , если хотите, Наполеоном. И ни у кого в мире больше не будет такой уникальной недвижимости! И даже если вы будете вести себя там, странно и дико, никто даже мысли не допустит, что что-то не так и вы не на своем месте).
ечь идет о бывшей Психиатрической больнице «Алленберг».
📅 Основание и «золотой век»
Больница была построена по последнему слову психиатрии того времени. Ее архитектура соответствовала системе «павильонного типа»: вместо одного мрачного здания — целый парк с двумя десятками корпусов в стиле неоготики и кирпичного модерна. Это позволяло разграничивать пациентов по полу и тяжести состояния. Больница считалась прогрессивной, здесь применялись методы трудотерапии, а не лечение током и водой.
👥 Кто здесь лечился?
Изначально — жители Восточной Пруссии с психическими расстройствами. После 1918 года — также ветераны Первой мировой войны с «военным неврозом» (сегодня это назвали бы ПТСР). К 1939 году в больнице содержалось около 1200 пациентов.
💀 Самый темный период: программа Т-4
С приходом к власти нацистов Алленберг стал частью преступной программы «Т-4» — уничтожения «жизни, недостойной жизни». В 1940 году больница была «очищена». Более 800 пациентов были вывезены в другие учреждения (в частности, в Пархим и Зонненштайн), где были умерщвлены в газовых камерах. Освободившиеся корпуса стали использовать как госпиталь для раненых солдат вермахта, а позже — как лазарет для элитных частей СС.
⚙️ Советский период
После войны территория отошла СССР. После окончания войны здания передали Советской армии, они стали военной частью. Военные ушли отсюда в 2013г. и с тех пор комплекс постепенно разрушается.
🔍 Интересные факты:
• Город в городе: На территории был свой театр, церковь, котельная, прачечная, и даже ферма. Это был полностью автономный комплекс.
• Призраки войны: Во время штурма Восточной Пруссии в 1945 году в подвалах больницы был оборудован полевой госпиталь вермахта. Стены до сих пор хранят следы от пуль и снарядов.
• Киногерой: Заброшенные корпуса Алленберга не раз становились натурой для фильмов и клипов в жанрах войны, хоррор и постапокалипсис.
Покупателю за цену небольшой двушки в Москве предлагается купить 27 зданий, напоминающих средневековый готический замок. Покупатель может сразу после покупки почувствовать себя тевтонским рыцарем или кайзером Вилгельмом или , если хотите, Наполеоном. И ни у кого в мире больше не будет такой уникальной недвижимости! И даже если вы будете вести себя там, странно и дико, никто даже мысли не допустит, что что-то не так и вы не на своем месте).
ечь идет о бывшей Психиатрической больнице «Алленберг».
📅 Основание и «золотой век»
Больница была построена по последнему слову психиатрии того времени. Ее архитектура соответствовала системе «павильонного типа»: вместо одного мрачного здания — целый парк с двумя десятками корпусов в стиле неоготики и кирпичного модерна. Это позволяло разграничивать пациентов по полу и тяжести состояния. Больница считалась прогрессивной, здесь применялись методы трудотерапии, а не лечение током и водой.
👥 Кто здесь лечился?
Изначально — жители Восточной Пруссии с психическими расстройствами. После 1918 года — также ветераны Первой мировой войны с «военным неврозом» (сегодня это назвали бы ПТСР). К 1939 году в больнице содержалось около 1200 пациентов.
💀 Самый темный период: программа Т-4
С приходом к власти нацистов Алленберг стал частью преступной программы «Т-4» — уничтожения «жизни, недостойной жизни». В 1940 году больница была «очищена». Более 800 пациентов были вывезены в другие учреждения (в частности, в Пархим и Зонненштайн), где были умерщвлены в газовых камерах. Освободившиеся корпуса стали использовать как госпиталь для раненых солдат вермахта, а позже — как лазарет для элитных частей СС.
⚙️ Советский период
После войны территория отошла СССР. После окончания войны здания передали Советской армии, они стали военной частью. Военные ушли отсюда в 2013г. и с тех пор комплекс постепенно разрушается.
🔍 Интересные факты:
• Город в городе: На территории был свой театр, церковь, котельная, прачечная, и даже ферма. Это был полностью автономный комплекс.
• Призраки войны: Во время штурма Восточной Пруссии в 1945 году в подвалах больницы был оборудован полевой госпиталь вермахта. Стены до сих пор хранят следы от пуль и снарядов.
• Киногерой: Заброшенные корпуса Алленберга не раз становились натурой для фильмов и клипов в жанрах войны, хоррор и постапокалипсис.
🔥3❤1👍1
Выводы по итогам решения Верховного Суда РФ по делу Долиной.
1⃣ Покупатель не имела возможности выявить, заблуждалась Долина или нет. Сама Долина при совершении сделки явно выражала желание продать квартиру. Тот факт, что Долина заблуждалась в целях этой продажи - это её проблемы и не отсится к самой сделке.
2⃣ Три судебные инстанции грубо нарушили закон:
🔹возложив на покупателя обязанность доказывать, что Долина не заблуждалась.
🔹не применив взаимную реституция, хотя опять-таки об это прямо записано в кодексе.
Получается, правы были те, кто говорил, что в деле Долиной применялось "телефонное право".
1⃣ Покупатель не имела возможности выявить, заблуждалась Долина или нет. Сама Долина при совершении сделки явно выражала желание продать квартиру. Тот факт, что Долина заблуждалась в целях этой продажи - это её проблемы и не отсится к самой сделке.
2⃣ Три судебные инстанции грубо нарушили закон:
🔹возложив на покупателя обязанность доказывать, что Долина не заблуждалась.
🔹не применив взаимную реституция, хотя опять-таки об это прямо записано в кодексе.
Получается, правы были те, кто говорил, что в деле Долиной применялось "телефонное право".
🤯4👍3🤔1
В каких случаях договор аренды считается незаключенным?
Договор аренды недвижимости считается НЕЗАКЛЮЧЕННЫМ, если:
🔹Договор не оформлен в письменном виде.
🔹 В договоре не описан предмет аренды.
🔹 В договоре не определен размер арендной платы.
За свою более чем 20 летнюю практику, я ни разу не сталкивался с признанием договора незаключенным из-за того, что стороны не установили размер арендной платы. Для любого арендодателя это священная корова и тут они ошибиться не могут😀
С устным договором мне пришлось столкнуться только однажды на заре моей карьеры. Тогда один предприниматель передал помещение другому по устной договоренности. Но так как они не оформили свои отношения письменно, через месяц выяснилось, что каждый из них договорился о своем.)) В результате несостоявшемуся арендатору пришлось съехать.🫠
А вот с неописанным предметом пришлось столкнуться и не раз, при этом однажды даже пришлось доказывать в суде, что договор аренды незаключен. Самый простой способ избежать этой ситуации, это сделать графический план арендуемого объекта. Если в аренду сдается часть помещения, то нужно указать размеры по периметру, чтобы ни у кого не возникло сомнений, что именно сдано в аренду.
В целом хочу сказать, что такая ситуация это все-таки экзотика для юридической практики.
#вопросответ #аренда
Договор аренды недвижимости считается НЕЗАКЛЮЧЕННЫМ, если:
🔹Договор не оформлен в письменном виде.
🔹 В договоре не описан предмет аренды.
🔹 В договоре не определен размер арендной платы.
За свою более чем 20 летнюю практику, я ни разу не сталкивался с признанием договора незаключенным из-за того, что стороны не установили размер арендной платы. Для любого арендодателя это священная корова и тут они ошибиться не могут😀
С устным договором мне пришлось столкнуться только однажды на заре моей карьеры. Тогда один предприниматель передал помещение другому по устной договоренности. Но так как они не оформили свои отношения письменно, через месяц выяснилось, что каждый из них договорился о своем.)) В результате несостоявшемуся арендатору пришлось съехать.🫠
А вот с неописанным предметом пришлось столкнуться и не раз, при этом однажды даже пришлось доказывать в суде, что договор аренды незаключен. Самый простой способ избежать этой ситуации, это сделать графический план арендуемого объекта. Если в аренду сдается часть помещения, то нужно указать размеры по периметру, чтобы ни у кого не возникло сомнений, что именно сдано в аренду.
В целом хочу сказать, что такая ситуация это все-таки экзотика для юридической практики.
#вопросответ #аренда
👍5🤝1
🏠На днях было сдано в аренду помещение, которые было выставлено на рынок более 10 (ДЕСЯТИ) лет назад.
Факты на фотографиях Яндекса. На моей памяти это самая долгая попытка сдать помещение в аренду.
В общем, что хочу сказать, любая недвижимость рано или поздно найдет своего арендатора. Просто иногда нужно немного подождать.😀😊
Факты на фотографиях Яндекса. На моей памяти это самая долгая попытка сдать помещение в аренду.
В общем, что хочу сказать, любая недвижимость рано или поздно найдет своего арендатора. Просто иногда нужно немного подождать.😀😊
👍5😁4🔥2
Купили квартиру, а там... прописан чужой дядя, висит арест или живёт бабушка по завещанию?
Временами к нам приходят клиенты, которые сэкономили на проверке документов. Теперь они тратят в 100 раз больше на суды, чтобы вернуть деньги, выписать «вечных жильцов» или снять чужие обременения.
📌Мы разобрали 3 самых важных документа, которые нужно изучить перед покупкой квартиры, и раскрыли нюансы, о которых молчат даже некоторые риэлторы.
1️⃣ Расширенная выписка из ЕГРН
По выписке можно понять актуальную информацию о собственнике, нет ли на недвижимости обременений, нет ли претензий третьих лиц, не отнесен ли дом к категории аварийных и т. д.
Но есть нюанс. Если раньше получить выписку с указанием собственника мог любой желающий, то с 1 марта 2023 года такую выписку может получить только собственник (ФЗ от 14 июля 2022 г. №266-ФЗ).
Так что полную выписку можно получить только от собственника. К счастью, теперь Росреестр на всех выписках размещает QR-коды, которые позволяют проверить подлинность документа.
2️⃣ Справка о зарегистрированных в квартире
Элементарно, скажете вы. Но сколько чудесных судебных дел начинаются с фразы «я купил квартиру, а оказалось, что уже кто-то прописан».
Справку о зарегистрированных в квартире сейчас выдает МВД, но, опять же, выдает только собственнику. Перед заключением сделки обязательно проверяйте ее, поскольку иногда постфактум выписать из квартиры такого человека не получится даже через суд.
Как себя подстраховать? Самый надежный и простой, как автомат Калашникова, способ - не заключать сделку или не оплачивать ее, пока из квартиры не выпишутся все жильцы — тогда вы полностью избегаете обозначенного выше риска.
В качестве альтернативы можно предусмотреть в договоре условие о том, в какой срок зарегистрированные и/или проживающие там обязуются выехать и выписаться. Если они этого не сделают, тогда придется делать это вам через суд.
✅ Наше решение: Мы включаем в договор карательные неустойки за каждого, кто остался прописан после сделки. Суммы такие, что продавцу дешевле и быстрее решить вопрос ДО расчета. Если продавец не соглашается — это повод задуматься о целесообразности сделки.
3️⃣ Документ, на основании которого получена квартира
Конкретный вид документа нам тут не важен — договор купли-продажи ли это или завещание. А важно следующее.
🔹 срок владения. Чем дольше — тем лучше. Подозрительно выглядит, если квартира продается спустя меньше чем год после приобретения права собственности, хотя такое и часто бывает. При длительном сроке владения риск оспаривания сделок заинтересованными лицами сильно уменьшается.
🔹 цепочка сделок. Нужно смотреть, как часто квартира меняла собственников.
Если сделок много, возрастает количество заинтересованных лиц (например, предыдущие собственники, наследники), которые могут попытаются оспорить сделку.
🔹 содержание документа. В таком документе могут быть закреплены права третьих лиц относительно недвижимости. В завещании может быть пункт о пожизненном праве проживания для няни, а в договоре дарения — для старой бабушки-дарителя. Оспорить позже в суде такое право и выселить их будет крайне непросто.
✅ Наше решение: Мы проводим юридический аудит всей цепочки. Если нужно, поднимем архивные выписки, проверим законность каждого перехода права.
Готовитесь к сделке, но есть сомнения?
👉 Напишите нам и закажите полное юридическое сопровождение сделки. Мы проверим всё: от документов до чистоты расчетов. Ваша задача — просто подписать договор и получить ключи. Наша гарантия — в случае оспаривания сделки купли-продажи, мы бесплатно будем защищать Вас в государственных органах и в судах. Срок действия гарантии 10 лет.
Доверьте бумаги — профессионалам. Сэкономьте нервы, время и деньги.
Свяжитесь с нами @labned_77 или по тел. + 7 999 943 9933
Временами к нам приходят клиенты, которые сэкономили на проверке документов. Теперь они тратят в 100 раз больше на суды, чтобы вернуть деньги, выписать «вечных жильцов» или снять чужие обременения.
📌Мы разобрали 3 самых важных документа, которые нужно изучить перед покупкой квартиры, и раскрыли нюансы, о которых молчат даже некоторые риэлторы.
По выписке можно понять актуальную информацию о собственнике, нет ли на недвижимости обременений, нет ли претензий третьих лиц, не отнесен ли дом к категории аварийных и т. д.
Но есть нюанс. Если раньше получить выписку с указанием собственника мог любой желающий, то с 1 марта 2023 года такую выписку может получить только собственник (ФЗ от 14 июля 2022 г. №266-ФЗ).
Так что полную выписку можно получить только от собственника. К счастью, теперь Росреестр на всех выписках размещает QR-коды, которые позволяют проверить подлинность документа.
Элементарно, скажете вы. Но сколько чудесных судебных дел начинаются с фразы «я купил квартиру, а оказалось, что уже кто-то прописан».
Справку о зарегистрированных в квартире сейчас выдает МВД, но, опять же, выдает только собственнику. Перед заключением сделки обязательно проверяйте ее, поскольку иногда постфактум выписать из квартиры такого человека не получится даже через суд.
Как себя подстраховать? Самый надежный и простой, как автомат Калашникова, способ - не заключать сделку или не оплачивать ее, пока из квартиры не выпишутся все жильцы — тогда вы полностью избегаете обозначенного выше риска.
В качестве альтернативы можно предусмотреть в договоре условие о том, в какой срок зарегистрированные и/или проживающие там обязуются выехать и выписаться. Если они этого не сделают, тогда придется делать это вам через суд.
✅ Наше решение: Мы включаем в договор карательные неустойки за каждого, кто остался прописан после сделки. Суммы такие, что продавцу дешевле и быстрее решить вопрос ДО расчета. Если продавец не соглашается — это повод задуматься о целесообразности сделки.
Конкретный вид документа нам тут не важен — договор купли-продажи ли это или завещание. А важно следующее.
🔹 срок владения. Чем дольше — тем лучше. Подозрительно выглядит, если квартира продается спустя меньше чем год после приобретения права собственности, хотя такое и часто бывает. При длительном сроке владения риск оспаривания сделок заинтересованными лицами сильно уменьшается.
🔹 цепочка сделок. Нужно смотреть, как часто квартира меняла собственников.
Если сделок много, возрастает количество заинтересованных лиц (например, предыдущие собственники, наследники), которые могут попытаются оспорить сделку.
🔹 содержание документа. В таком документе могут быть закреплены права третьих лиц относительно недвижимости. В завещании может быть пункт о пожизненном праве проживания для няни, а в договоре дарения — для старой бабушки-дарителя. Оспорить позже в суде такое право и выселить их будет крайне непросто.
✅ Наше решение: Мы проводим юридический аудит всей цепочки. Если нужно, поднимем архивные выписки, проверим законность каждого перехода права.
Готовитесь к сделке, но есть сомнения?
👉 Напишите нам и закажите полное юридическое сопровождение сделки. Мы проверим всё: от документов до чистоты расчетов. Ваша задача — просто подписать договор и получить ключи. Наша гарантия — в случае оспаривания сделки купли-продажи, мы бесплатно будем защищать Вас в государственных органах и в судах. Срок действия гарантии 10 лет.
Доверьте бумаги — профессионалам. Сэкономьте нервы, время и деньги.
Свяжитесь с нами @labned_77 или по тел. + 7 999 943 9933
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍5🤝2👌1
#вопросыответы
Чем грозит сделка с недвижимостью менее 3 лет в собственности?
Хороший вопрос, очень хороший вопрос. 😊 Не понятный, правда. Видимо, речь идет о налоговых последствиях при продаже, иначе трудно представить, чем еще может такая сделка грозить.
Последствия для физических и юридических лиц разные.
🙎♂️ Для физических лиц (НДФЛ — 13% / 15%)
При продаже недвижимости, находившейся в собственности менее минимального предельного срока (3 или 5 лет), возникает налогооблагаемый доход. Уплачивается НДФЛ.
Определение минимального срока владения для освобождения от налога:
• 5 лет (общее правило): Применяется для недвижимости, приобретенной после 01.01.2016.
• 3 года (исключения — случаи, когда срок остается 3 года): Право собственности возникло до 01.01.2016 или в следующих случаях независимо от даты приобретения:
◦ Недвижимость получена по наследству или в дар от близкого родственника.
◦ Недвижимость получена в результате приватизации.
◦ Недвижимость получена по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты).
◦ Недвижимость приобретена в рамках передачи имущества супругу (бывшему супругу) при разделе имущества.
🏦 Для юридических лиц (налог на прибыль — 20% или УСН)
Для организаций не существует понятия "минимальный срок владения". Налог возникает при любой продаже. Недвижимость является основным средством или товаром.
✅ При общей системе налогообложения (ОСНО)
• Налог на прибыль: Налог = (Доход от продажи - Остаточная балансовая стоимость недвижимости) × 20%
• Остаточная стоимость — это первоначальная стоимость за вычетом начисленной амортизации. Она определяется по данным бухгалтерского учета.
• Также с суммы дохода начисляется НДС (20%), если продается коммерческая недвижимость (офисы, магазины, нежилые помещения). Продажа жилой недвижимости НДС не облагается (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).
✅ При упрощенной системе налогообложения (УСН)
• УСН "Доходы": Налог = Доход от продажи × 6%. Расходы при расчете налога не учитываются.
• УСН "Доходы минус расходы": Налог = (Доход от продажи - Расходы на приобретение/создание недвижимости) × 15%.
Чем грозит сделка с недвижимостью менее 3 лет в собственности?
Хороший вопрос, очень хороший вопрос. 😊 Не понятный, правда. Видимо, речь идет о налоговых последствиях при продаже, иначе трудно представить, чем еще может такая сделка грозить.
Последствия для физических и юридических лиц разные.
🙎♂️ Для физических лиц (НДФЛ — 13% / 15%)
При продаже недвижимости, находившейся в собственности менее минимального предельного срока (3 или 5 лет), возникает налогооблагаемый доход. Уплачивается НДФЛ.
Определение минимального срока владения для освобождения от налога:
• 5 лет (общее правило): Применяется для недвижимости, приобретенной после 01.01.2016.
• 3 года (исключения — случаи, когда срок остается 3 года): Право собственности возникло до 01.01.2016 или в следующих случаях независимо от даты приобретения:
◦ Недвижимость получена по наследству или в дар от близкого родственника.
◦ Недвижимость получена в результате приватизации.
◦ Недвижимость получена по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты).
◦ Недвижимость приобретена в рамках передачи имущества супругу (бывшему супругу) при разделе имущества.
🏦 Для юридических лиц (налог на прибыль — 20% или УСН)
Для организаций не существует понятия "минимальный срок владения". Налог возникает при любой продаже. Недвижимость является основным средством или товаром.
✅ При общей системе налогообложения (ОСНО)
• Налог на прибыль: Налог = (Доход от продажи - Остаточная балансовая стоимость недвижимости) × 20%
• Остаточная стоимость — это первоначальная стоимость за вычетом начисленной амортизации. Она определяется по данным бухгалтерского учета.
• Также с суммы дохода начисляется НДС (20%), если продается коммерческая недвижимость (офисы, магазины, нежилые помещения). Продажа жилой недвижимости НДС не облагается (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).
✅ При упрощенной системе налогообложения (УСН)
• УСН "Доходы": Налог = Доход от продажи × 6%. Расходы при расчете налога не учитываются.
• УСН "Доходы минус расходы": Налог = (Доход от продажи - Расходы на приобретение/создание недвижимости) × 15%.
👌4👍2
✈️«Аэрофлот» выкупает свою штаб-квартиру в бизнес-центре «Арбат, 1», которую арендовал с 2018 года. Совет директоров одобрил покупку 33,7 тыс. кв. м у Сбербанка. По мнению авиакомпании, владение объектом снизит долгосрочные расходы, создаст актив на балансе и минимизирует риски, связанные с арендой.
Вроде все логично, владение устраняет волатильность арендных ставок и обеспечивает стабильность для бизнеса компании. Но эта позиция не выдерживает критики. Ни один арендодатель не захочет потерять такого надежного арендатора, как Аэрофлот и никогда не будет выкручивать руки, шантажирую ставкой или расторжением договора аренды.
💸В то же время крупные единовременные капиталовложения создают нагрузку на ликвидность, особенно на фоне снижающейся операционной прибыли. Да, в 2025г. Аэрофлоту повезло с доходами. За 9 месяцев 2025 года свободный денежный поток (FCF) Аэрофлота составил +52,5 млрд руб.
Повезло.
А у менеджмента тут же возникло желание побыстрее потратить деньги, пока они есть. Хотя это редкий период положительного FCF, связанный с относительно низкими капитальными затратами. В 2023-2024гг. FCF Аэрофлота был очень сильно отрицательным, да и раньше тоже. Поэтому компания крайне закредитованная. Только облигационный долг составляет почти 100 млрд. руб.
Для такой крупной разовой инвестиции в недвижимость компании, скорее всего, потребуется снова привлекать финансирование, да еще и по высоким ставкам. Возникает вопрос, действительно ли покупка целесообразна для такой компании, чья основная деятельность остается крайне волатильной. Такая инвестиция в недвижимость может быть спорным шагом, отвлекающим ресурсы от ключевого бизнеса, находящегося в стадии обновления флота и внешних ограничений.
#мнение
Вроде все логично, владение устраняет волатильность арендных ставок и обеспечивает стабильность для бизнеса компании. Но эта позиция не выдерживает критики. Ни один арендодатель не захочет потерять такого надежного арендатора, как Аэрофлот и никогда не будет выкручивать руки, шантажирую ставкой или расторжением договора аренды.
💸В то же время крупные единовременные капиталовложения создают нагрузку на ликвидность, особенно на фоне снижающейся операционной прибыли. Да, в 2025г. Аэрофлоту повезло с доходами. За 9 месяцев 2025 года свободный денежный поток (FCF) Аэрофлота составил +52,5 млрд руб.
Повезло.
А у менеджмента тут же возникло желание побыстрее потратить деньги, пока они есть. Хотя это редкий период положительного FCF, связанный с относительно низкими капитальными затратами. В 2023-2024гг. FCF Аэрофлота был очень сильно отрицательным, да и раньше тоже. Поэтому компания крайне закредитованная. Только облигационный долг составляет почти 100 млрд. руб.
Для такой крупной разовой инвестиции в недвижимость компании, скорее всего, потребуется снова привлекать финансирование, да еще и по высоким ставкам. Возникает вопрос, действительно ли покупка целесообразна для такой компании, чья основная деятельность остается крайне волатильной. Такая инвестиция в недвижимость может быть спорным шагом, отвлекающим ресурсы от ключевого бизнеса, находящегося в стадии обновления флота и внешних ограничений.
#мнение
👍6🤯3