4. 🔎 Доказывать факт дарения крайне сложно. Бремя доказывания лежит на одаряемом. Без письменных доказательств или видео-/аудиофиксации шансы почти нулевые.
5. 📞 Консультация с юристом могла бы предотвратить проблему. Специалист подсказал бы, как правильно оформить дарение, чтобы избежать споров в будущем.

📌 «Для признания договора дарения денежных средств заключенным в устной форме необходимо установить наличие реального факта передачи указанных денежных средств, а также наличие воли у дарителя на передачу денежных средств именно в дар» — Определение ВС РФ № 9-КГ19-11.

Не повторяйте этих ошибок! Даже самые искренние и добрые побуждения в семье стоит подкреплять простыми юридическими формальностями. Это сохранит и деньги, и отношения.

---

Если вы столкнулись с похожей ситуацией или хотите обезопасить себя при передаче/получении денег между родственниками — рекомендуем обратиться к юристу для грамотного оформления документов.

Очень интересную статью опубликовал Коммерсантъ о коммерческом использования объектов культурного наследия при использовании льготной ставки налога или аренды.

⚖️ Решение Верховного суда РФ по делу АО «Европейская экономическая компания» является знаковым и задает новый вектор в практике регулирования арендных отношений для объектов культурного наследия. Высшая инстанция четко разграничила формальное и фактическое использование исторических памятников, поставив льготную ставку в зависимость от реальной, социально-значимой деятельности, а не от самого факта наличия охраняемого объекта на земле.

Это решение справедливо с точки зрения принципа экономической обоснованности и предотвращения недобросовестной конкуренции. Арендатор, размещающий в памятнике архитектуры офисы или рестораны, получает неоправданное преимущество перед другими коммерческими арендаторами и не должен финансироваться бюджетом через символическую плату за землю. Цель льготы — поддержать сохранение и культурно-просветительские функции объектов культурного наследия, а не субсидировать бизнес.

Последствия этого прецедентного решения носят общероссийский характер и весьма серьезны. Арендаторам по всей стране грозит не только пересмотр ставок в сторону увеличения, но и риск существенных финансовых доначислений за последние три года. Муниципалитеты и региональные власти получают мощный инструмент для пополнения бюджетов и приведения арендных платежей в соответствие с реальным использованием земли.

В новой реальности арендаторам объектов культурного наследия необходимо срочно проводить аудит своей деятельности и документально подтверждать ее соответствие охранным обязательствам и культурным целям, если они планируют и дальше претендовать на льготу. В противном случае их ждет волна претензий со стороны органов власти и, с высокой вероятностью, всплеск судебных споров.

📌 Решение ВС — это не просто финал одного дела, а начало масштабного пересмотра сложившейся практики в пользу ее большей экономической логики и справедливости.

Интересная объёмная статья в Ведомостях о текущем рынке девелопмента офисной недвижимости.

По-видимому рынок офисной недвижимости Москвы переживает фундаментальный структурный сдвиг, который кардинально меняет правила игры для всех участников.

Ключевой тренд — переход девелоперов от долгосрочной арендной модели к стратегии прямых продаж.

❓Это временная флуктуация или новая рыночная реальность, вызванная экономической целесообразностью?

1⃣ Дорогое проектное финансирование и высокие строительные затраты делают модель «построил-сдал-управляй» малоприбыльной и рискованной. Гораздо выгоднее в текущих условиях быстро продать помещения, немедленно вернуть инвестиции и минимизировать риски.

То есть девелопмент офисов превращается в девелопмент жилья.

2⃣ Этот переход спровоцировал острейший дефицит качественных офисных площадей, особенно в премиальном сегменте и в виде крупных лотов. Вакантность на историческом минимуме (3.5-5.6%), а ввод новых объектов катастрофически низок и откладывается на годы из-за дорогих кредитов. Ситуацию усугубляет приход на рынок девелоперов из жилого сектора, привыкших работать по модели продаж и создающих в основном «мелкую нарезку» под программу МПТ.

Для бизнеса это двойственная ситуация. С одной стороны, компании-арендаторы вынуждены переквалифицироваться в покупателей, что требует значительных капиталовложений.

С другой — приобретение собственного офиса дает им долгосрочные преимущества: защиту от растущих арендных ставок (которые за год взлетели на 11-87%), полный контроль над пространством, возможность привлечь финансирование под объект недвижимости. Это плюсы для сильного бизнеса, имеющего значительные финансовые средства.

📌Вывод

Рынок движется в сторону поляризации: массовые предложения будут представлены «мелкой нарезкой» от жилых девелоперов, в то время как крупные форматы станут эксклюзивным и дефицитным продуктом.

Образец советского модернизма - здание института «Гидропроект» в Москве, выставлено на продажу.

Стартовая цена лота 2,7 млрд рублей. Торги намечены на середину декабря.

Здание Гидропроекта построено в 1968 году на развилке Ленинградского и Волокамского проспектов и является доминантой этого района. Он не только выделяется своим уникальным силуэтом, но и имеет огромное историческое значение для отечественной инженерной науки: здесь создавались проекты крупнейших ГЭС СССР.

Правда, уже давно там ничего никто не проектирует, а площади сдаются в аренду. В 2012 году его внешний вид преобразился после установки масштабного медиаэкрана, благодаря которому фасад постоянно сияет рекламой, при этом многие годы он сиял рекламой исключительно фирмы Samsung.
Кроме того, в истории здания был и неприятный инцидент — обрушение козырька над главным входом, что также стало частью его современной летописи.

Судьба «Гидропроекта» после продажи пока не ясна. Инвесторы или девелоперы могут рассмотреть как модернизацию бизнес-центра, так и полное перепрофилирование объекта. Учитывая практику обращения с наследием советского модернизма в Москве, не исключен и пессимистичный сценарий со сносом знаменитой высотки, но хочу надеяться, что до этого всё же не дойдёт.

Квартира Долиной, мошенники и «эффект Долиной»: что не так со скандальной сделкой

В 2024 году Лариса Долина, как установил суд, продала свою квартиру под влиянием мошенников. Злоумышленники заявили, что сделка будет фиктивной, и квартира останется в собственности артистки. Полученные средства Долина отправила на «безопасный счет», а часть передала наличными курьеру.

⚖️Затем суды двух инстанций признали сделку недействительной, и квартира вернулась к артистке. А покупательница осталась и без денег, и без жилья. Это прецедент назвали «эффектом Долиной» — когда суд возвращает недвижимость продавцу, признавая его жертвой обмана.

Но так ли несправедливо это решение? Давайте без эмоций.

1️⃣ Сложность доказывания обмана или заблуждения.
Доказать,что продавец действовал под влиянием обмана, крайне тяжело. Подобных решений — единицы на фоне десятков тысяч сделок с недвижимостью. Если покупатель проявил осмотрительность, оспорить сделку почти невозможно.

2️⃣ И тут как раз возникает вопрос, а проявила ли в данном случае покупательница должную осмотрительность. И если почитать материалы, то выяснится, что у суда вероятно были основания для признания сделки недействительной.

✔️Покупатель не запросил справки из ПНД. Хотя это стандартная практика для сделок с недвижимостью.

✔️ Наличие уголовного дела, в рамках которого установлено, что Долину действительно обманули мошенники.

✔️Самое интересное и самое существенное. Площадь квартиры Долиной 230 кв.м. Продала она ее за 112 млн. рублей или по 487 000 руб за 1 кв.м. Квартира в центре Москвы! С премиум отделкой! В доме на 17 квартир. Это цена кв.м. в новом доме далеко за пределами ТТК.

В доме же, где находится квартира Долиной стоимость кв.м., по оценке ЦИАН, составляет около 1 000 000 рублей.

То есть, покупательница купила квартиру в 2 раза дешевле ее рыночной стоимости!

📌Вывод

Мы не знаем всех деталей, но сделка изначально выглядела сомнительно. Покупка квартиры по заведомо заниженной цене ставит под вопрос добросовестность покупателя. То есть, нет никакого эффекта Долиной.



#эффектДолиной #сделки #мошенничество #суд

Как добросовестный приобретатель чуть не лишился квартиры из-за бездействия государственных органов и нежелания судов трех инстанций разбираться в суте дела.


🏛️ Суть судебного дела

Верховный Суд РФ рассматривал кассационную жалобу по гражданскому делу, в котором Департамент городского имущества города Москвы обращался с иском к гражданам С. и М.

Предметом спора стала квартира, которая после смерти единственной собственницы Е. в 2014 году при отсутствии наследников должна была перейти в собственность города Москвы как выморочное имущество. Однако мнимая наследница В. с помощью знакомых в ЗАГСе оформила подложное свидетельство о рождении и незаконно получила свидетельство о праве на наследство через нотариуса, после чего квартира была несколько раз перепродана, и в итоге перешла по договору дарения к С.

Что стоит отметить прежде чем мы перейдем к самому рассмотрению дела. В сделках с данной квартирой как минимум дважды участвовали нотариусы. Разные. Один оформил свидетельство о праве на наследство, другой удостоверил договор дарения. Это мы про уровень защиты сделок, удостоверенных нотариусом.

Департамент требовал:

✔️Признать недействительными свидетельство о праве на наследство и все последующие сделки с квартирой (купли-продажи и дарения).
✔️ Истребовать квартиру из незаконного владения.
✔️ Признать право собственности города Москвы на квартиру.
✔️ Признать ответчиков недобросовестными приобретателями и выселить их.

⚖️ Решения судов и позиция ВС РФ

⚖️ Решения нижестоящих инстанций:

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций полностью удовлетворили иск Департамента. Они согласились с доводом, что у ответчиков была возможность проверить подлинность документов о наследстве, и отказали им в признании добросовестными приобретателями. При этом суды не указали способом, с помощью которого покупатель должен был проверить, что В. действительно являлась дочерью Е. Просто указали, что возможность была.

🏛️Позиция Верховного Суда РФ:

ВС РФ не согласился с этими выводами и отменил все предыдущие решения, направив дело на новое рассмотрение, указав на следующее:

✅Ответственность нотариуса:
Проверка подлинности свидетельства о рождении и установление круга наследников — это обязанность нотариуса, а не покупателей недвижимости. Покупатели добросовестно полагались на данные Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и государственную систему нотариата.

Кстати, и нотариуса тут тоже сложно обвинить, так как на момент оформления наследства с документами все было в порядке, они были официально выданы ЗАГСом, то есть само по себе свидетельство (бумажный документ) о рождении не являлось подделкой и сомнений у нотариуса быть не могло. Факт незаконного оформления этого свидетельства обнаружили только через несколько лет, когда выявили иные случаи захвата квартир одиноких граждан и возбудили уголовное дело.

✅Бездействие Департамента:

Департамент городского имущества не исполнил свои обязанности по своевременному выявлению, учету и принятию в собственность выморочного имущества. Он не обратился к нотариусу, не зарегистрировал право собственности и не принял квартиру на баланс, что и позволило мошенникам ею завладеть.

✅Срок исковой давности:

ВС РФ применил специальный срок исковой давности для государственных органов в 3 года, установленный поправками в ст. 302 ГК РФ.

💡 Вывод

Верховный Суд постановил, что риски ошибок и неправомерных действий в работе государственных органов и нотариата не должны ложиться на добросовестных приобретателей недвижимости, которые действовали разумно и полагались на официальные данные реестра (ЕГРН) и документы, выданные органами государственной власти.

📋 Практическое значение дела

К сожалению, такие дела с участие госорганов продолжают встречаться и добросовестным покупателям приходится доходить вплоть до высшей инстанции, чтобы отстоять свои права. Тем не менее это дело иллюстрирует важную тенденцию в судебной практике по защите прав добросовестных приобретателей и возложении ответственности на государственные органы за надлежащее исполнение их обязанностей.

📢 Суд тормознул бабушку.

Изначально Бабушкинский райсуд не оправдал своего названия, отказал бабушке в возврате квартиры и поддержал добросовестного покупателя. Мосгорсуд отменил сделку и велел вернуть бабушке жилье. Кассация отказалась автоматически отменять сделку с участием пенсионерки и указала апелляции на грубые нарушения закона.

Знакомая картина, когда суд по умолчанию встает на сторону пожилого человека в споре о недействительности сделки, дала трещину. Второй кассационный суд в определении от 14.10.2025 г. по делу № 8Г-25915/2025 отменил решение Мосгорсуда и отправил на пересмотр очередное дело о продаже квартиры обманутой пенсионерки.

Это почти классическая схема: пожилую женщину мошенники, представившиеся сотрудниками ФСБ и ЦБ, убедили продать квартиру под предлогом помощи в поимке преступников, пригрозив уголовным делом за "измену Родине".

⚖️ В чем ошибся Мосгорсуд по версии кассационной инстанции:

✅ Неопределенность → Суд сослался разом на ст. 178 и 179 ГК РФ, но так и не решил, был ли это обман или заблуждение.

✅Неисследованность → Ключевой вопрос — знал ли покупатель о махинациях — остался без внимания.

✅Игнорирование доказательств со стороны покупателя → Апелляция проигнорировала заключение психолого-психиатрической экспертизы и не дала оценку действиям покупателя и продавца при совершении сделки.

✅Некорректное применение закона → Суд ошибочно применил виндикацию (истребование из чужого владения) к недействительной сделке

✅Неприменение двусторонний реституции → Мосгорсуд постановил изъять квартиру у покупателя, но не при этом решил, продавец не обязан возвращать деньги, полученные по сделке, никак не мотивировав такое решение.

✅Расширенная преюдиция → Приговору по уголовному делу было придано избыточное значение без проверки их связи с добросовестностью покупателя. А добросовестность покупателя в рамках уголовного дела вообще никак не исследовалась.

⚖️ Кассация потребовала тщательно установить все обстоятельства и правильно применить нормы права, а не подходить формально в целях защиты одной из сторон сделки.

Это решение очень важный сигнал: возраст и уголовное дело о мошенничестве перестают, хочется надеяться, становиться автоматическими основания для отмены сделки купли-продажи. Тем не менее покупка квартиры по цене значительно ниже рыночной практически наверняка будет истолкована судом, как недобросовестное поведение со стороны покупателя. В результате «блестящей» сделки можно лишиться и денег, и квартиры.

И кстати, еще 3 интересных момента. 1️⃣ Второй кассационный суд вскоре будет рассматривать дело Ларисы Долиной, которое очень сильно напоминает по своей сути данное дело. 2️⃣ В кассационный суд обратился не покупатель, а прокурор, действующий в интересах покупателя. 3️⃣ В деле Долиной Мосгорсуд также решил, что продавец ничего не должен возвращать покупателю. Готовятся забрать у народной певицы ее квартиру?!

Продажи жилья в Московском регионе за октябрь 2025г. = 633 тыс. м2: +33% год к году, +18% по сравнению с сентябрем 2025г.

🥁Лучшие продажи с момента окончания всеобщей льготной ипотеки в июне 2024 года за исключением сезонно сильного декабря 2024 (тогда продали 669 тыс. м2).

🔋Драйверы роста спроса:
🔹Снижение ключевой ставки — очевидно, что последний год ставки практически были запретительные.
🔹 Отложенный спрос (см. первый пункт).
🔹Сохранение программы семейной ипотеки.
🔹Рост реальных располагаемых доходов населения

Впереди восстановление спроса, нехватка предложения и, возможно, рост цен.

🛠Растут не только продажи, но и ввод нового жилья. В России по итогам 2025 года он составит не менее 105 млн. кв. м.

Но вот дальше будет сильно хуже. Считает Марат Хуснуллин.
Как бы намекая, если хотите купить дорогую недвижку по всё ещё очень высоким ставкам, то сейчас есть ещё шанс заскочить в последний вагон.

🏛Кассация засилила решение нижестоящих инстанций по делу Долиной. Народная артистка осталась с квартирой, покупательница с иллюзорной надеждой когда-то вернуть деньги за покупку. Зря все надеялись после решения Второго кассационного суда по похожему делу. Правда, разница все-таки была.

Покупательница квартиры Долиной - профессиональный риэлтор. Она не могла не понимать, что квартира столько не стоит и тем не менее купила, приняв на себя риски. Они и реализовались. Просто бизнес.

Почему ваша недвижимость месяцами и годами не продается? Отвечает нобелевский лауреат

Знакомая ситуация? Объект размещен на 100500 сайтах, а покупатели смотрят, но ... не звонят.

Причин, конечно, может быть много, но израильский психолог, профессор Канеман (а кому, как не израильскому ученому, это лучше всех известно) считает, что основная причина — жадность и завышенные ожидания в части стоимости. Он назвал эту особенность поведения «эффектом владения».

Канеман провел эксперимент, в ходе которого, одним участникам раздали кружки, а затем попросили указать цену, за которую они готовы их продать. Других участников попросили назвать цену, за которую они готовы эти кружки купить. В итоге, сделки не состоялись, потому что владельцы кружек хотели продать их сильно дороже, чем покупатели готовы были их купить.

Многие люди склонны переоценивать то, чем уже владеют. Если даже люди, которым собственность досталась бесплатно и без всяких усилий с их стороны, хотят расстаться с ней подороже, то что говорить о людях, которые потратили кучу сил и средств, чтобы купить и отремонтировать квартиру или построить дом.


К чему это приводит на рынке?

⛔Десятки тысяч объектов годами не продаются.
⛔Собственник теряет время, деньги и возможности.
⛔Вместо того чтобы вложить средства в другие активы, он годами ждет «своего» покупателя.

❔Если ваша недвижимость не продается — возможно, причина в «эффекте владения».

✅Решение: объективная рыночная оценка, правильное позиционирование и грамотная презентация.

Нужен взгляд со стороны?

Обращайтесь в ЛабНед.
Поможем определить реальную стоимость и быстро найти покупателя.

Или
📩Напишите нам в @labned77 — разберем вашу ситуацию.