Из серии "нарочно не придумаешь"

Мировой судья судебного участка №59 г. Санкт-Петербурга привлекла к административной ответственности Валерия Соколова за совершение правонарушения, предусмотренного ч.1 ст.17.12 КоАП РФ.

Соколов находится под административным надзором и прибыл отмечаться, надев головной убор сотрудника МВД.

Суд назначил наказание в виде штрафа в 1 000 рублей с конфискацией "кепи".

Продажи новостроек выросли на 18% в июле в сравнении с июнем.

С чем это связано?
1. Снижение стоимости ипотеки.
2. Начали снижаться ставки по депозитам.
Скорее всего с учётом того, что продажи в первом полугодии были очень низкие, эти два фактора побудили часть депозитчиков переложиться в бетон. В расчёте, конечно, на то, что ставки продолжат снижаться, что подтолкнёт рост стоимости квадратного метра. И они таким образом смогут отбить расходы на оплату процентов по ипотеке.

Такой подход вполне может оправдаться, если ЦБ будет продолжать активно снижать КС.

Nikoliers считает, что при базовом сценарии вакантность в ближайшее 5 лет в офисах останется на минимальном уровне.

Что нужно сказать по этому поводу:
1⃣ Риэлторы всегда в любой ситуации будут считать, что именно сейчас лучшее время заключить сделку😁
2⃣ Ещё ничей прогноз не сбылся. Тут даже через полгода может всё поменяться, а через даже 2 года, рынок уже точно не будет таким, каким они его видят сейчас.

​🚨 Договор дарения недвижимости признан недействительным. Даже если все документы идеальны. Три случая, когда это может случиться.

Кажется, что дарственная — один из самых надежных способов передать недвижимость. Никаких претензий со стороны родственников, минимум налогов (если сделка происходит между родственниками) и простая схема сделки. Но именно эта кажущаяся простота таит в себе ловушки.

Рассказываем о трех неочевидных ситуациях, когда суд может отменить договор дарения, даже если он заверен у нотариуса и подписан абсолютно дееспособными людьми.

🤝 Подарок между бизнес-партнерами

Казалось бы, одно физлицо дарит имущество другому физлицу. Но если оба даритель и одаряемый — индивидуальные предприниматели (ИП), сделка попадает под подозрение.

В чем проблема: Гражданский кодекс запрещает дарение между коммерческими организациями. Суды часто распространяют этот запрет и на ИП, считая их полноценными участниками коммерческой деятельности.

Что будет в суде: Судья будет выяснять, знали ли стороны о статусе друг друга и для каких целей предназначается недвижимость. Если подарок по факту станет активом в бизнесе (например, для последующей сдачи в аренду или размещения офиса), суд с высокой вероятностью признает договор дарения недействительным.


💸 Дарение в преддверии банкротства

Это самый частый и опасный кейс. Все знают, что продажа имущества, в том числе и недвижимости по цене ниже рыночной накануне банкротства может быть и с большой вероятностью будет оспорена. Некоторые считают, что раз при дарении даритель ничего не получает взамен, то это не сделка и она не может быть оспорена. Но это не так, дарение — это та же самая сделка, только со стоимостью 0 рублей.

В чем проблема: По закону о банкротстве финансовый управляющий или кредиторы могут оспорить любую сделку должника с «неравноценным встречным предоставлением». Дарение — идеальный пример такой сделки.

Срок для оспаривания: Если дарственная была оформлена в течение года до подачи заявления о банкротстве, ее почти наверняка отменят. Суд вернет недвижимость в конкурсную массу должника, и ее продадут для расчета с кредиторами. Но не надейтесь, что срок в 1 год пресекательный, и если сделка состоялась более года назад, то должнику ничего не грозит. Это не так. В нашей практике были случаи, когда оспаривались сделки, заключенные за 4 года до начала процедуры банкротства.

📦 Дарение «микроскопической» доли

Представьте, что вы дарите долю в квартире размером… с гардеробную. Всего 5-6 «квадратов». С 2022 года такие сделки запрещены законом (в части жилой недвижимости), чтобы прекратить практику создания «долей-призраков», которыми невозможно реально пользоваться.

В чем проблема: Росреестр сейчас в большинстве случаев блокирует регистрацию таких сделок. Но если дарственная каким-то чудом прошла регистрацию (например, доля была оформлена до запрета), ее легко оспорить в суде по иску любого заинтересованного лица (например, других собственников квартиры).

Подарок превратится в ничто, а право собственности вернется к дарителю.

Вывод: Если есть сомнения, обращайтесь к юристам.

«Метриум»: «На первичном рынке элитного сегмента Москвы по итогам июля 2025 года представлено более 2,1 тыс. квартир и апартаментов в 61 проекте. Средняя цена кв. м в элитных новостройках столицы к концу июля составляет 2,4 млн руб. За год показатель вырос на 33%, то есть на 600 тыс. руб. Это максимальные темпы удорожания среди всех сегментов московского рынка первичного жилья.
В I полугодии 2025 года девелоперы Москвы вывели на рынок всего два элитных проектах против семи за аналогичный период 2024 года».

Высшая часть населения по доходам, а это примерно 0,1% населения скупает квартиры по 150 - 200 млн. рублей практически оптом.

Объяснение только одно - за границей больше деньги не спрячешь. И укрепление курса рубля весь последний год подтверждает, что наша "элита" начала возвращать капиталы на Родину.
А куда здесь ещё вложить, правильно, в бетон! Отсюда и такой феноменальный рост на элитку.

🎁Бабушка подарила внучке деньги на покупку квартиры, но после смерти бабушки ее внучке пришлось вернуть все деньги наследникам и еще выплатить проценты.

История началась с вполне понятного решения бабушки помочь своей внучке купить квартиру. В 2017 году пожилая женщина подарила своей внучке деньги на покупку квартиры. При этом никаких документов бабушка и внучка не оформляли. Деньги (1,4 млн. рублей) бабушка сняла со своего банковского счета. Этот факт потом и сыграет свою неприятную роль.
После смерти бабушки ее дочки, узнав о подарке, сначала потребовали вернуть деньги по-хорошему, затем обвинили свою племянницу в краже и обратились в полиции. Там однако, разбираться не стали и тетя пошла в суд.

Вот как развивалась эта история и какой прецедент создал Верховный суд.


🏛Судебные разбирательства: три инстанции, три разных решения

1⃣ Советский районный суд Нижнего Новгорода в октябре 2018 года удовлетворил иск и обязал внучку вернуть 1,4 млн рублей, несмотря на свидетельские показания, что бабушка действительно эти деньги подарила внучке, а не дала взаймы или та их просто украла. Суд указал, что доказательств дарения нет — письменного договора не было, а свидетельские показания суд не может принять во внимание в связи с несоблюдением письменной формы сделки (на сумму более 10 000 рублей).

2⃣ Апелляция (Нижегородский областной суд) в феврале 2019 года отменила это решение и приняла новое — в удовлетворении иска тете отказать. Суд указал, что договор дарения может быть заключен устно, а показания свидетелей подтверждают факт передачи денег.

3⃣ Кассация поддержала апелляционное определение.


Эти решения судов не удовлетворили наследницу и она подала жалобу в Верховный суд РФ


Позиция Верховного суда: почему решение первой инстанции было правильным
В сентябре 2019 года Верховный суд РФ вынес определение по делу No 9-КГ19-11, в котором отменил апелляционное определение и направил дело на новое рассмотрение.

Вот ключевые аргументы ВС РФ:

🔹 Согласно п. 1 ст. 574 ГК РФ, дарение, сопровождаемое передачей дара, может быть совершено устно. Однако в случае с движимым имуществом (деньгами) есть исключения.
🔹 Ст. 161 ГК РФ требует заключать в письменной форме все сделки между гражданами на сумму свыше 10 тысяч рублей. Хотя несоблюдение письменной формы не делает сделку автоматически недействительной, оно лишает стороны права в случае спора ссылаться на свидетельские показания.
🔹 Не было представлено доказательств, которые бы однозначно подтверждали не только факт передачи денег, но и наличие воли дарителя передать их именно в дар, а не, например, в долг или на хранение. Сопровождение бабушки в банк для снятия денег доказывает лишь сам факт их получения, но не намерение подарить.
🔹 Суд апелляционной инстанции не дал оценки доказательствам, представленным истцом (тетей), которые свидетельствовали, что деньги после снятия хранились в квартире бабушки .

После повторного рассмотрения суд обязал внучку вернуть 1,4 млн рублей в наследственную массу, которая была поделена между законными наследниками.

Тетя на этом не остановилась и взыскала с внучки еще 140 тысяч рублей за незаконное пользование чужими денежными средствами.(Решение по делу No 2-451/21) .


🗂 Выводы: какие уроки извлечь из этой истории

1. 📜 Любую сделку с крупной суммой нужно оформлять письменно — даже если вы родственники и полностью доверяете друг другу. Расписка или договор дарения уберегут от претензий других наследников.
2. 📏 Предусмотрительность с обеих сторон. Внучке следовало настоять на составлении хотя бы простой расписки от бабушки о передаче денег в дар.
3. ⚖️ Судьи руководствуются законом, а не эмоциями. Благие намерения и уверенность в своей правоте без юридического подтверждения ничего не значат в суде. ⤵️⤵️⤵️

4. 🔎 Доказывать факт дарения крайне сложно. Бремя доказывания лежит на одаряемом. Без письменных доказательств или видео-/аудиофиксации шансы почти нулевые.
5. 📞 Консультация с юристом могла бы предотвратить проблему. Специалист подсказал бы, как правильно оформить дарение, чтобы избежать споров в будущем.

📌 «Для признания договора дарения денежных средств заключенным в устной форме необходимо установить наличие реального факта передачи указанных денежных средств, а также наличие воли у дарителя на передачу денежных средств именно в дар» — Определение ВС РФ № 9-КГ19-11.

Не повторяйте этих ошибок! Даже самые искренние и добрые побуждения в семье стоит подкреплять простыми юридическими формальностями. Это сохранит и деньги, и отношения.

---

Если вы столкнулись с похожей ситуацией или хотите обезопасить себя при передаче/получении денег между родственниками — рекомендуем обратиться к юристу для грамотного оформления документов.

Очень интересную статью опубликовал Коммерсантъ о коммерческом использования объектов культурного наследия при использовании льготной ставки налога или аренды.

⚖️ Решение Верховного суда РФ по делу АО «Европейская экономическая компания» является знаковым и задает новый вектор в практике регулирования арендных отношений для объектов культурного наследия. Высшая инстанция четко разграничила формальное и фактическое использование исторических памятников, поставив льготную ставку в зависимость от реальной, социально-значимой деятельности, а не от самого факта наличия охраняемого объекта на земле.

Это решение справедливо с точки зрения принципа экономической обоснованности и предотвращения недобросовестной конкуренции. Арендатор, размещающий в памятнике архитектуры офисы или рестораны, получает неоправданное преимущество перед другими коммерческими арендаторами и не должен финансироваться бюджетом через символическую плату за землю. Цель льготы — поддержать сохранение и культурно-просветительские функции объектов культурного наследия, а не субсидировать бизнес.

Последствия этого прецедентного решения носят общероссийский характер и весьма серьезны. Арендаторам по всей стране грозит не только пересмотр ставок в сторону увеличения, но и риск существенных финансовых доначислений за последние три года. Муниципалитеты и региональные власти получают мощный инструмент для пополнения бюджетов и приведения арендных платежей в соответствие с реальным использованием земли.

В новой реальности арендаторам объектов культурного наследия необходимо срочно проводить аудит своей деятельности и документально подтверждать ее соответствие охранным обязательствам и культурным целям, если они планируют и дальше претендовать на льготу. В противном случае их ждет волна претензий со стороны органов власти и, с высокой вероятностью, всплеск судебных споров.

📌 Решение ВС — это не просто финал одного дела, а начало масштабного пересмотра сложившейся практики в пользу ее большей экономической логики и справедливости.

Интересная объёмная статья в Ведомостях о текущем рынке девелопмента офисной недвижимости.

По-видимому рынок офисной недвижимости Москвы переживает фундаментальный структурный сдвиг, который кардинально меняет правила игры для всех участников.

Ключевой тренд — переход девелоперов от долгосрочной арендной модели к стратегии прямых продаж.

❓Это временная флуктуация или новая рыночная реальность, вызванная экономической целесообразностью?

1⃣ Дорогое проектное финансирование и высокие строительные затраты делают модель «построил-сдал-управляй» малоприбыльной и рискованной. Гораздо выгоднее в текущих условиях быстро продать помещения, немедленно вернуть инвестиции и минимизировать риски.

То есть девелопмент офисов превращается в девелопмент жилья.

2⃣ Этот переход спровоцировал острейший дефицит качественных офисных площадей, особенно в премиальном сегменте и в виде крупных лотов. Вакантность на историческом минимуме (3.5-5.6%), а ввод новых объектов катастрофически низок и откладывается на годы из-за дорогих кредитов. Ситуацию усугубляет приход на рынок девелоперов из жилого сектора, привыкших работать по модели продаж и создающих в основном «мелкую нарезку» под программу МПТ.

Для бизнеса это двойственная ситуация. С одной стороны, компании-арендаторы вынуждены переквалифицироваться в покупателей, что требует значительных капиталовложений.

С другой — приобретение собственного офиса дает им долгосрочные преимущества: защиту от растущих арендных ставок (которые за год взлетели на 11-87%), полный контроль над пространством, возможность привлечь финансирование под объект недвижимости. Это плюсы для сильного бизнеса, имеющего значительные финансовые средства.

📌Вывод

Рынок движется в сторону поляризации: массовые предложения будут представлены «мелкой нарезкой» от жилых девелоперов, в то время как крупные форматы станут эксклюзивным и дефицитным продуктом.

Образец советского модернизма - здание института «Гидропроект» в Москве, выставлено на продажу.

Стартовая цена лота 2,7 млрд рублей. Торги намечены на середину декабря.

Здание Гидропроекта построено в 1968 году на развилке Ленинградского и Волокамского проспектов и является доминантой этого района. Он не только выделяется своим уникальным силуэтом, но и имеет огромное историческое значение для отечественной инженерной науки: здесь создавались проекты крупнейших ГЭС СССР.

Правда, уже давно там ничего никто не проектирует, а площади сдаются в аренду. В 2012 году его внешний вид преобразился после установки масштабного медиаэкрана, благодаря которому фасад постоянно сияет рекламой, при этом многие годы он сиял рекламой исключительно фирмы Samsung.
Кроме того, в истории здания был и неприятный инцидент — обрушение козырька над главным входом, что также стало частью его современной летописи.

Судьба «Гидропроекта» после продажи пока не ясна. Инвесторы или девелоперы могут рассмотреть как модернизацию бизнес-центра, так и полное перепрофилирование объекта. Учитывая практику обращения с наследием советского модернизма в Москве, не исключен и пессимистичный сценарий со сносом знаменитой высотки, но хочу надеяться, что до этого всё же не дойдёт.

Квартира Долиной, мошенники и «эффект Долиной»: что не так со скандальной сделкой

В 2024 году Лариса Долина, как установил суд, продала свою квартиру под влиянием мошенников. Злоумышленники заявили, что сделка будет фиктивной, и квартира останется в собственности артистки. Полученные средства Долина отправила на «безопасный счет», а часть передала наличными курьеру.

⚖️Затем суды двух инстанций признали сделку недействительной, и квартира вернулась к артистке. А покупательница осталась и без денег, и без жилья. Это прецедент назвали «эффектом Долиной» — когда суд возвращает недвижимость продавцу, признавая его жертвой обмана.

Но так ли несправедливо это решение? Давайте без эмоций.

1️⃣ Сложность доказывания обмана или заблуждения.
Доказать,что продавец действовал под влиянием обмана, крайне тяжело. Подобных решений — единицы на фоне десятков тысяч сделок с недвижимостью. Если покупатель проявил осмотрительность, оспорить сделку почти невозможно.

2️⃣ И тут как раз возникает вопрос, а проявила ли в данном случае покупательница должную осмотрительность. И если почитать материалы, то выяснится, что у суда вероятно были основания для признания сделки недействительной.

✔️Покупатель не запросил справки из ПНД. Хотя это стандартная практика для сделок с недвижимостью.

✔️ Наличие уголовного дела, в рамках которого установлено, что Долину действительно обманули мошенники.

✔️Самое интересное и самое существенное. Площадь квартиры Долиной 230 кв.м. Продала она ее за 112 млн. рублей или по 487 000 руб за 1 кв.м. Квартира в центре Москвы! С премиум отделкой! В доме на 17 квартир. Это цена кв.м. в новом доме далеко за пределами ТТК.

В доме же, где находится квартира Долиной стоимость кв.м., по оценке ЦИАН, составляет около 1 000 000 рублей.

То есть, покупательница купила квартиру в 2 раза дешевле ее рыночной стоимости!

📌Вывод

Мы не знаем всех деталей, но сделка изначально выглядела сомнительно. Покупка квартиры по заведомо заниженной цене ставит под вопрос добросовестность покупателя. То есть, нет никакого эффекта Долиной.



#эффектДолиной #сделки #мошенничество #суд

Как добросовестный приобретатель чуть не лишился квартиры из-за бездействия государственных органов и нежелания судов трех инстанций разбираться в суте дела.


🏛️ Суть судебного дела

Верховный Суд РФ рассматривал кассационную жалобу по гражданскому делу, в котором Департамент городского имущества города Москвы обращался с иском к гражданам С. и М.

Предметом спора стала квартира, которая после смерти единственной собственницы Е. в 2014 году при отсутствии наследников должна была перейти в собственность города Москвы как выморочное имущество. Однако мнимая наследница В. с помощью знакомых в ЗАГСе оформила подложное свидетельство о рождении и незаконно получила свидетельство о праве на наследство через нотариуса, после чего квартира была несколько раз перепродана, и в итоге перешла по договору дарения к С.

Что стоит отметить прежде чем мы перейдем к самому рассмотрению дела. В сделках с данной квартирой как минимум дважды участвовали нотариусы. Разные. Один оформил свидетельство о праве на наследство, другой удостоверил договор дарения. Это мы про уровень защиты сделок, удостоверенных нотариусом.

Департамент требовал:

✔️Признать недействительными свидетельство о праве на наследство и все последующие сделки с квартирой (купли-продажи и дарения).
✔️ Истребовать квартиру из незаконного владения.
✔️ Признать право собственности города Москвы на квартиру.
✔️ Признать ответчиков недобросовестными приобретателями и выселить их.

⚖️ Решения судов и позиция ВС РФ

⚖️ Решения нижестоящих инстанций:

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций полностью удовлетворили иск Департамента. Они согласились с доводом, что у ответчиков была возможность проверить подлинность документов о наследстве, и отказали им в признании добросовестными приобретателями. При этом суды не указали способом, с помощью которого покупатель должен был проверить, что В. действительно являлась дочерью Е. Просто указали, что возможность была.

🏛️Позиция Верховного Суда РФ:

ВС РФ не согласился с этими выводами и отменил все предыдущие решения, направив дело на новое рассмотрение, указав на следующее:

✅Ответственность нотариуса:
Проверка подлинности свидетельства о рождении и установление круга наследников — это обязанность нотариуса, а не покупателей недвижимости. Покупатели добросовестно полагались на данные Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и государственную систему нотариата.

Кстати, и нотариуса тут тоже сложно обвинить, так как на момент оформления наследства с документами все было в порядке, они были официально выданы ЗАГСом, то есть само по себе свидетельство (бумажный документ) о рождении не являлось подделкой и сомнений у нотариуса быть не могло. Факт незаконного оформления этого свидетельства обнаружили только через несколько лет, когда выявили иные случаи захвата квартир одиноких граждан и возбудили уголовное дело.

✅Бездействие Департамента:

Департамент городского имущества не исполнил свои обязанности по своевременному выявлению, учету и принятию в собственность выморочного имущества. Он не обратился к нотариусу, не зарегистрировал право собственности и не принял квартиру на баланс, что и позволило мошенникам ею завладеть.

✅Срок исковой давности:

ВС РФ применил специальный срок исковой давности для государственных органов в 3 года, установленный поправками в ст. 302 ГК РФ.

💡 Вывод

Верховный Суд постановил, что риски ошибок и неправомерных действий в работе государственных органов и нотариата не должны ложиться на добросовестных приобретателей недвижимости, которые действовали разумно и полагались на официальные данные реестра (ЕГРН) и документы, выданные органами государственной власти.

📋 Практическое значение дела

К сожалению, такие дела с участие госорганов продолжают встречаться и добросовестным покупателям приходится доходить вплоть до высшей инстанции, чтобы отстоять свои права. Тем не менее это дело иллюстрирует важную тенденцию в судебной практике по защите прав добросовестных приобретателей и возложении ответственности на государственные органы за надлежащее исполнение их обязанностей.