Поляки провели кадастровые работы в отношении страны и уменьшили её площадь на 68 га. Дело за малым - осталось провести кадастровую оценку и выставить страну на продажу. 😁

Президент подписал новый закон о борьбе с борщевиком

Согласно новым правилам, суд может изъять участок, если владелец нарушил законодательство и не предотвратил распространение борщевика.

Вообще давно пора было что-то подобное принять. Я своими глазами видел, огромные территории в Тверской, Новгородской и Ленинградской областях сплошь покрытые борщевиком.

🚀 Гарант-Инвест: Самый загадочный арендодатель Москвы

В марте 2025г. АО «Коммерческая недвижимость ФПК "Гарант-Инвест"» столкнулось с серьезными финансовыми трудностями, приведшими к серии технических дефолтов по своим облигационным выпускам.

Ключевые аспекты ситуации:

1⃣ Причины и масштаб дефолтов

Компания не смогла выполнить обязательства по выплате купонов и оферт по нескольким выпускам облигаций. Основной причиной названа "неблагоприятная рыночная конъюнктура", включая резкий рост ключевой ставки ЦБ РФ до 21% . Триггером послужила:

- Просрочка выплаты 19-го купона по выпуску 002Р-07 на 42,7 млн руб.

- Неисполнение обязательств по оферте на 2,833 млрд руб. по тому же выпуску

- Просрочки по выплатам купонов выпусков 002Р-08 (44,37 млн руб.) и других серий

2⃣ Реакция рейтинговых агентств

НКР понизило кредитный рейтинг компании и трех выпусков облигаций (002Р-05, 002Р-06, 002Р-08) с BBB.ru до D (уровень дефолта) 18 марта 2025 года. Это отражает факт неисполнения обязательств и планы по реструктуризации.



3⃣ Предлагаемая реструктуризация

Компания предложила единые условия для всех выпусков облигаций:

- Перенос погашения на 30 июля 2030 года

- Снижение купонной ставки до 10% годовых с выплатами с 1 января 2026 года

- Компенсация через распределение до 21% акций компании:

- 0,5 акции за облигацию для поддержавших реструктуризацию

- 0,05 акции для остальных

Если по-русски выразится - облигационеров кинули.


Напомню, что такое Гарант-Инвест — владелец нескольких ТЦ и БЦ в столице, включая:

✔️ ТЦ «Аэропорт»

✔️ ТЦ «Москворецкий»

✔️ ТЦ «Тульский»

✔️ WESTMALL (знаменитый московский долгосрой)


Если профессиональные арендодатели выжимают из площадей максимум (сдают даже холлы, коридоры и стены), то ГИ ведет себя не как арендодатель, для которого арендный бизнес — основной вид деятельности.


🔍 Что не так?

❌ Пустые площади годами

- В ТЦ «Аэропорт» (самом проходном!) годами верхние этажи стояли полупустыми.

- В БЦ «Тульский» первые два этажа как минимум лет 20 стоят почти пустые. Любой другой давно бы переделал их под офисы, но не ГИ.

❌ ТЦ Москворецкий — провал с самого начала

ТЦ построили у метро Каширская, у одной из самых малопроходимых станций. Итог? Полупустой центр, арендаторы уходят — платить нечем. ТЦ вместо дохода генерит убытки.


❌ WESTMALL — долгострой на облигационные деньги

Именно под строительство этого ТЦ Гарант-Инвест выпускал облигации (по крайней мере, это официальная версия), по которым потом отказался платить. Открытие переносилось три года — если бы бизнес был про аренду, давно бы уже запустили. Но не особо и надо было, видимо.


🤔 Вывод

Похоже, бизнес ГИ — не про аренду. Иначе бы не сидели на пустых площадях и не затягивали стройки. Думаю, у них другая схема заработка.

Из серии "нарочно не придумаешь"

Мировой судья судебного участка №59 г. Санкт-Петербурга привлекла к административной ответственности Валерия Соколова за совершение правонарушения, предусмотренного ч.1 ст.17.12 КоАП РФ.

Соколов находится под административным надзором и прибыл отмечаться, надев головной убор сотрудника МВД.

Суд назначил наказание в виде штрафа в 1 000 рублей с конфискацией "кепи".

Продажи новостроек выросли на 18% в июле в сравнении с июнем.

С чем это связано?
1. Снижение стоимости ипотеки.
2. Начали снижаться ставки по депозитам.
Скорее всего с учётом того, что продажи в первом полугодии были очень низкие, эти два фактора побудили часть депозитчиков переложиться в бетон. В расчёте, конечно, на то, что ставки продолжат снижаться, что подтолкнёт рост стоимости квадратного метра. И они таким образом смогут отбить расходы на оплату процентов по ипотеке.

Такой подход вполне может оправдаться, если ЦБ будет продолжать активно снижать КС.

Nikoliers считает, что при базовом сценарии вакантность в ближайшее 5 лет в офисах останется на минимальном уровне.

Что нужно сказать по этому поводу:
1⃣ Риэлторы всегда в любой ситуации будут считать, что именно сейчас лучшее время заключить сделку😁
2⃣ Ещё ничей прогноз не сбылся. Тут даже через полгода может всё поменяться, а через даже 2 года, рынок уже точно не будет таким, каким они его видят сейчас.

​🚨 Договор дарения недвижимости признан недействительным. Даже если все документы идеальны. Три случая, когда это может случиться.

Кажется, что дарственная — один из самых надежных способов передать недвижимость. Никаких претензий со стороны родственников, минимум налогов (если сделка происходит между родственниками) и простая схема сделки. Но именно эта кажущаяся простота таит в себе ловушки.

Рассказываем о трех неочевидных ситуациях, когда суд может отменить договор дарения, даже если он заверен у нотариуса и подписан абсолютно дееспособными людьми.

🤝 Подарок между бизнес-партнерами

Казалось бы, одно физлицо дарит имущество другому физлицу. Но если оба даритель и одаряемый — индивидуальные предприниматели (ИП), сделка попадает под подозрение.

В чем проблема: Гражданский кодекс запрещает дарение между коммерческими организациями. Суды часто распространяют этот запрет и на ИП, считая их полноценными участниками коммерческой деятельности.

Что будет в суде: Судья будет выяснять, знали ли стороны о статусе друг друга и для каких целей предназначается недвижимость. Если подарок по факту станет активом в бизнесе (например, для последующей сдачи в аренду или размещения офиса), суд с высокой вероятностью признает договор дарения недействительным.


💸 Дарение в преддверии банкротства

Это самый частый и опасный кейс. Все знают, что продажа имущества, в том числе и недвижимости по цене ниже рыночной накануне банкротства может быть и с большой вероятностью будет оспорена. Некоторые считают, что раз при дарении даритель ничего не получает взамен, то это не сделка и она не может быть оспорена. Но это не так, дарение — это та же самая сделка, только со стоимостью 0 рублей.

В чем проблема: По закону о банкротстве финансовый управляющий или кредиторы могут оспорить любую сделку должника с «неравноценным встречным предоставлением». Дарение — идеальный пример такой сделки.

Срок для оспаривания: Если дарственная была оформлена в течение года до подачи заявления о банкротстве, ее почти наверняка отменят. Суд вернет недвижимость в конкурсную массу должника, и ее продадут для расчета с кредиторами. Но не надейтесь, что срок в 1 год пресекательный, и если сделка состоялась более года назад, то должнику ничего не грозит. Это не так. В нашей практике были случаи, когда оспаривались сделки, заключенные за 4 года до начала процедуры банкротства.

📦 Дарение «микроскопической» доли

Представьте, что вы дарите долю в квартире размером… с гардеробную. Всего 5-6 «квадратов». С 2022 года такие сделки запрещены законом (в части жилой недвижимости), чтобы прекратить практику создания «долей-призраков», которыми невозможно реально пользоваться.

В чем проблема: Росреестр сейчас в большинстве случаев блокирует регистрацию таких сделок. Но если дарственная каким-то чудом прошла регистрацию (например, доля была оформлена до запрета), ее легко оспорить в суде по иску любого заинтересованного лица (например, других собственников квартиры).

Подарок превратится в ничто, а право собственности вернется к дарителю.

Вывод: Если есть сомнения, обращайтесь к юристам.

«Метриум»: «На первичном рынке элитного сегмента Москвы по итогам июля 2025 года представлено более 2,1 тыс. квартир и апартаментов в 61 проекте. Средняя цена кв. м в элитных новостройках столицы к концу июля составляет 2,4 млн руб. За год показатель вырос на 33%, то есть на 600 тыс. руб. Это максимальные темпы удорожания среди всех сегментов московского рынка первичного жилья.
В I полугодии 2025 года девелоперы Москвы вывели на рынок всего два элитных проектах против семи за аналогичный период 2024 года».

Высшая часть населения по доходам, а это примерно 0,1% населения скупает квартиры по 150 - 200 млн. рублей практически оптом.

Объяснение только одно - за границей больше деньги не спрячешь. И укрепление курса рубля весь последний год подтверждает, что наша "элита" начала возвращать капиталы на Родину.
А куда здесь ещё вложить, правильно, в бетон! Отсюда и такой феноменальный рост на элитку.

🎁Бабушка подарила внучке деньги на покупку квартиры, но после смерти бабушки ее внучке пришлось вернуть все деньги наследникам и еще выплатить проценты.

История началась с вполне понятного решения бабушки помочь своей внучке купить квартиру. В 2017 году пожилая женщина подарила своей внучке деньги на покупку квартиры. При этом никаких документов бабушка и внучка не оформляли. Деньги (1,4 млн. рублей) бабушка сняла со своего банковского счета. Этот факт потом и сыграет свою неприятную роль.
После смерти бабушки ее дочки, узнав о подарке, сначала потребовали вернуть деньги по-хорошему, затем обвинили свою племянницу в краже и обратились в полиции. Там однако, разбираться не стали и тетя пошла в суд.

Вот как развивалась эта история и какой прецедент создал Верховный суд.


🏛Судебные разбирательства: три инстанции, три разных решения

1⃣ Советский районный суд Нижнего Новгорода в октябре 2018 года удовлетворил иск и обязал внучку вернуть 1,4 млн рублей, несмотря на свидетельские показания, что бабушка действительно эти деньги подарила внучке, а не дала взаймы или та их просто украла. Суд указал, что доказательств дарения нет — письменного договора не было, а свидетельские показания суд не может принять во внимание в связи с несоблюдением письменной формы сделки (на сумму более 10 000 рублей).

2⃣ Апелляция (Нижегородский областной суд) в феврале 2019 года отменила это решение и приняла новое — в удовлетворении иска тете отказать. Суд указал, что договор дарения может быть заключен устно, а показания свидетелей подтверждают факт передачи денег.

3⃣ Кассация поддержала апелляционное определение.


Эти решения судов не удовлетворили наследницу и она подала жалобу в Верховный суд РФ


Позиция Верховного суда: почему решение первой инстанции было правильным
В сентябре 2019 года Верховный суд РФ вынес определение по делу No 9-КГ19-11, в котором отменил апелляционное определение и направил дело на новое рассмотрение.

Вот ключевые аргументы ВС РФ:

🔹 Согласно п. 1 ст. 574 ГК РФ, дарение, сопровождаемое передачей дара, может быть совершено устно. Однако в случае с движимым имуществом (деньгами) есть исключения.
🔹 Ст. 161 ГК РФ требует заключать в письменной форме все сделки между гражданами на сумму свыше 10 тысяч рублей. Хотя несоблюдение письменной формы не делает сделку автоматически недействительной, оно лишает стороны права в случае спора ссылаться на свидетельские показания.
🔹 Не было представлено доказательств, которые бы однозначно подтверждали не только факт передачи денег, но и наличие воли дарителя передать их именно в дар, а не, например, в долг или на хранение. Сопровождение бабушки в банк для снятия денег доказывает лишь сам факт их получения, но не намерение подарить.
🔹 Суд апелляционной инстанции не дал оценки доказательствам, представленным истцом (тетей), которые свидетельствовали, что деньги после снятия хранились в квартире бабушки .

После повторного рассмотрения суд обязал внучку вернуть 1,4 млн рублей в наследственную массу, которая была поделена между законными наследниками.

Тетя на этом не остановилась и взыскала с внучки еще 140 тысяч рублей за незаконное пользование чужими денежными средствами.(Решение по делу No 2-451/21) .


🗂 Выводы: какие уроки извлечь из этой истории

1. 📜 Любую сделку с крупной суммой нужно оформлять письменно — даже если вы родственники и полностью доверяете друг другу. Расписка или договор дарения уберегут от претензий других наследников.
2. 📏 Предусмотрительность с обеих сторон. Внучке следовало настоять на составлении хотя бы простой расписки от бабушки о передаче денег в дар.
3. ⚖️ Судьи руководствуются законом, а не эмоциями. Благие намерения и уверенность в своей правоте без юридического подтверждения ничего не значат в суде. ⤵️⤵️⤵️

4. 🔎 Доказывать факт дарения крайне сложно. Бремя доказывания лежит на одаряемом. Без письменных доказательств или видео-/аудиофиксации шансы почти нулевые.
5. 📞 Консультация с юристом могла бы предотвратить проблему. Специалист подсказал бы, как правильно оформить дарение, чтобы избежать споров в будущем.

📌 «Для признания договора дарения денежных средств заключенным в устной форме необходимо установить наличие реального факта передачи указанных денежных средств, а также наличие воли у дарителя на передачу денежных средств именно в дар» — Определение ВС РФ № 9-КГ19-11.

Не повторяйте этих ошибок! Даже самые искренние и добрые побуждения в семье стоит подкреплять простыми юридическими формальностями. Это сохранит и деньги, и отношения.

---

Если вы столкнулись с похожей ситуацией или хотите обезопасить себя при передаче/получении денег между родственниками — рекомендуем обратиться к юристу для грамотного оформления документов.

Очень интересную статью опубликовал Коммерсантъ о коммерческом использования объектов культурного наследия при использовании льготной ставки налога или аренды.

⚖️ Решение Верховного суда РФ по делу АО «Европейская экономическая компания» является знаковым и задает новый вектор в практике регулирования арендных отношений для объектов культурного наследия. Высшая инстанция четко разграничила формальное и фактическое использование исторических памятников, поставив льготную ставку в зависимость от реальной, социально-значимой деятельности, а не от самого факта наличия охраняемого объекта на земле.

Это решение справедливо с точки зрения принципа экономической обоснованности и предотвращения недобросовестной конкуренции. Арендатор, размещающий в памятнике архитектуры офисы или рестораны, получает неоправданное преимущество перед другими коммерческими арендаторами и не должен финансироваться бюджетом через символическую плату за землю. Цель льготы — поддержать сохранение и культурно-просветительские функции объектов культурного наследия, а не субсидировать бизнес.

Последствия этого прецедентного решения носят общероссийский характер и весьма серьезны. Арендаторам по всей стране грозит не только пересмотр ставок в сторону увеличения, но и риск существенных финансовых доначислений за последние три года. Муниципалитеты и региональные власти получают мощный инструмент для пополнения бюджетов и приведения арендных платежей в соответствие с реальным использованием земли.

В новой реальности арендаторам объектов культурного наследия необходимо срочно проводить аудит своей деятельности и документально подтверждать ее соответствие охранным обязательствам и культурным целям, если они планируют и дальше претендовать на льготу. В противном случае их ждет волна претензий со стороны органов власти и, с высокой вероятностью, всплеск судебных споров.

📌 Решение ВС — это не просто финал одного дела, а начало масштабного пересмотра сложившейся практики в пользу ее большей экономической логики и справедливости.

Интересная объёмная статья в Ведомостях о текущем рынке девелопмента офисной недвижимости.

По-видимому рынок офисной недвижимости Москвы переживает фундаментальный структурный сдвиг, который кардинально меняет правила игры для всех участников.

Ключевой тренд — переход девелоперов от долгосрочной арендной модели к стратегии прямых продаж.

❓Это временная флуктуация или новая рыночная реальность, вызванная экономической целесообразностью?

1⃣ Дорогое проектное финансирование и высокие строительные затраты делают модель «построил-сдал-управляй» малоприбыльной и рискованной. Гораздо выгоднее в текущих условиях быстро продать помещения, немедленно вернуть инвестиции и минимизировать риски.

То есть девелопмент офисов превращается в девелопмент жилья.

2⃣ Этот переход спровоцировал острейший дефицит качественных офисных площадей, особенно в премиальном сегменте и в виде крупных лотов. Вакантность на историческом минимуме (3.5-5.6%), а ввод новых объектов катастрофически низок и откладывается на годы из-за дорогих кредитов. Ситуацию усугубляет приход на рынок девелоперов из жилого сектора, привыкших работать по модели продаж и создающих в основном «мелкую нарезку» под программу МПТ.

Для бизнеса это двойственная ситуация. С одной стороны, компании-арендаторы вынуждены переквалифицироваться в покупателей, что требует значительных капиталовложений.

С другой — приобретение собственного офиса дает им долгосрочные преимущества: защиту от растущих арендных ставок (которые за год взлетели на 11-87%), полный контроль над пространством, возможность привлечь финансирование под объект недвижимости. Это плюсы для сильного бизнеса, имеющего значительные финансовые средства.

📌Вывод

Рынок движется в сторону поляризации: массовые предложения будут представлены «мелкой нарезкой» от жилых девелоперов, в то время как крупные форматы станут эксклюзивным и дефицитным продуктом.