История о том, как Администрация Ярославля продала несуществующий объект недвижимости. 😁

​Уже более 40% арендаторов в центре Москвы - это заведения общественного питания. Рестораны и клубы далеко не товары первой необходимости. С учетом стоимости аренды в Москве они еще и не дешевые. Исследование нам говорит об увеличении уровня жизни и об изменении привычек - товары и продукты мы теперь покупаем в интернете, а кушаем вне дома. Кстати, на некоторых улицах рестораны занимают уже более 80% площадей.

Из зала Выборгского суда СПБ. Немного юмора

Ведомости сообщают, что ТЦ Авиапарк выставлен на продажу за 100 млрд. рублей. В 2022г. по рынку уже ходили слухи о возможном банкротстве владельца Авиапарка. Тогда очень сильно просел арендный доход в связи с уходом иностранных ритейлеров. При этом долги собственников перед банками составляли около 60 млрд. рублей. Ситуация с тех пор, видимо, сильно не улучшилась и долги заставляют собственников продавать актив.

​Собственник нежилых помещений в многоквартирном доме (МКД) обязан платить за консьержей даже если у него отдельный вход


🔎 Суть спора:

Собственники МКД на общем собрании собственников (ОСС) решили ввести видеонаблюдение, охрану и услуги консьержей. Оплата охраны и видеонаблюдения распределялась по метражу, а консьержи — «с квартиры». Однако орган государственного жилищного надзора (ОГЖН) признал это нарушением и потребовал начислять платежи пропорционально доле в общем имуществе. УК пересчитала платежи, включив в них и нежилые помещения. С этим не согласился индивидуальный предприниматель — собственник нежилого помещения.


💼 Позиция ИП:

Собственник коммерческих помещений отказался платить, аргументируя это тем, что:
- его помещение пристроено к основному зданию и имеет отдельный вход;
- услуги консьержа не входят в Минимальный перечень № 290 и Правила № 491;
- доступ в его помещения не осуществляется через подъезды, где дежурят консьержи;
- УК отказалось сажать консьержа на вход в помещения ИП.


⚖ Решение судов:

Все инстанции, включая ВС РФ, встали на сторону УК:
1. Решение ОСС обязательно для всех собственников (ст. 46 ЖК РФ).
2. Услуги консьержа направлены на сохранность общего имущества и безопасность всех собственников дома, поэтому нежилые помещения тоже должны оплачивать их.
3. Отдельный вход не освобождает от оплаты — собственник коммерческого помещения тоже заинтересован в содержании дома.


📌 Даже если у вас нежилое помещение с отдельным входом, платить за консьержей придется — если так решило ОСС. Отказ возможен только через оспаривание решения собрания, но не через игнорирование платежей.

​1️⃣ Новые правила подачи заявления на регистрацию прав и сделок с недвижимостью для юридических лиц. Напоминаем, что с 1 марта 2025 года Росреестр перешел на электронное взаимодействие с юридическими лицами. Теперь в МФЦ не будут принимать заявления на регистрацию, если сделка с недвижимостью заключалась между двумя юридическими лицами.

2️⃣Новые правила регистрации права на земельные участки
Споры о границах участка — частая проблема, с которой сталкиваются покупатели и собственники земельных участков.
Чтобы снизить количество таких споров, были внесены поправки в 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Теперь, если участок не размежеван, Росреестр не зарегистрирует переход прав собственности.
Как понять, проводилось ли межевание? Это можно сделать следующими способами:
• В выписке из ЕГРН в разделе «Площадь» должно быть указано: «Площадь уточненная». Также в выписке должен быть план участка с координатами точек границ.
• На карте Национальной системы пространственных данных границы участка должны иметь статус «декларированные».
Если участок с неуточненными границами, сначала нужно провести межевание. Процедура занимает от 1 месяца.

​🛃Земельный налог вырос в 3,5 раза и компании пришлось обращаться в суд.

Как мы снижали кадастровую стоимость.

⚔️ Суть спора

Компания-собственник земельного участка с удивлением обнаружила, что кадастровая стоимость земельного участка, находящегося у нее в собственности выросла в 3,5 раза, а, значит, также вырос и земельный налог. Чтобы восстановить справедливость компания в обратилась к нам, а мы - в суд с требованием оспорить установленную кадастровую стоимость земли. По мнению истца, стоимость была участка завышена, что привело к необоснованно высоким налоговым платежам.

♟️Позиции сторон

Истец (собственник) утверждал, что:

🔹Кадастровая оценка проводилась с нарушениями, так как не был учтен реальный вид разрешённого использования и физические характеристики участка.
🔹 Рыночная стоимость земли значительно ниже кадастровой.
🔹 Завышенная оценка нарушает принцип справедливости налогообложения.

Ответчик (Росреестр) настаивал на законности проведённой оценки, ссылаясь на массовые переоценки в рамках государственных программ.

⚖️Ход процесса

Суд назначил независимую оценку рыночной стоимости участка.

1️⃣ Эксперты сравнили данные с аналогичными участками и пришли к выводу, что кадастровая стоимость действительно завышена.
2️⃣ Выяснилось, что при кадастровой оценке не были учтены ограничения по использованию (охранные зоны коммуникаций).
3️⃣ Не правильно был учтен вид разрешенного использования. Вместо «эксплуатации административного здания» оценщики использовали «для многоэтажного строительства»

📌Решение судов

В результате рассмотрения дела суд удовлетворил иск частично, признав кадастровую стоимость необоснованно завышенной и постановил:

✅Снизить кадастровую стоимость на основании отчёта судебной оценки.

✅Обязать Росреестр внести изменения в ЕГРН.

✅Пересчитать налоги за предыдущие периоды.


Результат.

Земельный налог для Компании все равно вырос, но только на 20%, а не в 3,5 раза.

🖇️Вывод

Если вы собственник или арендатор земельного участка у государства и считаете, что платите слишком высокий налог или аренду, то имеет смысл обратиться к юристам, чтобы они подтвердили или опровергли ваше мнение. #практика

​ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ ПРО КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ?

Наиболее частые вопросы и ответы про кадастровую стоимость.

Кадастровая стоимость — это цена недвижимости, которую определяет государство по специальной методике.

✔️Для каких объектов ее определяют?

Её устанавливают для зданий, сооружений, помещений, земли, объектов незавершённого строительства, гаражей, машино-мест и других объектов недвижимого имущества.

✔️Зачем она нужна?

Кадастровую стоимость применяют для расчёта земельного налога, налогов на имущество и доходы физических лиц, платы за аренду объектов государственной собственности, а также госпошлин за нотариальные услуги.

✔️Кто определяет кадастровую стоимость?

Администрации субъектов России создают бюджетные учреждения, которые проводят кадастровую оценку недвижимости.

✔️Как часто она устанавливается?

Один раз в 2–4 года

✔️Как проводят оценку?

Для расчёта кадастровой стоимости применяют массовый метод. Это значит, что уполномоченная организация оценивает целую группу похожих объектов и выводит среднее значение. Но каждый регион может создать отдельный список. Объекты недвижимости из этого списка оцениваются индивидуально. Например, квартиры оцениваются массово, а торговый центр может быть оценен индивидуально.

✔️Где найти кадастровую стоимость объекта

Понадобится адрес или кадастровый номер объекта недвижимости.
1️⃣ Бесплатный сервис на сайте Росреестра. Поиск по кадастровому номеру.

2️⃣ Публичная кадастровая карта поможет, когда нет кадастрового номера, а только адрес недвижимости.

✔️Можно ли оспорить кадастровую стоимость?

Можно. Через специальные комиссии при Росреестре или через суд.

Стоит ли оспорить кадастровую стоимость вашей недвижимости? Блиц-анализ бесплатно.

🚫Если вы считаете, что налог на вашу недвижимость слишком высок, то возможно кадастровая стоимость вашей недвижимости завышена. В этом случае появляется основание для ее снижения и пересчете налогов. Даже тех, которые были уплачены на основании такой оценки.

✅Обратитесь к нашим специалистам и мы совершенно бесплатно проведем блиц-анализ кадастровой стоимости вашей недвижимости. ПО итогу проведенной работы будет понятно завышена кадастровая стоимость или нет и имеет ли смысл ее снизить.

Пишите или звоните!

Поляки провели кадастровые работы в отношении страны и уменьшили её площадь на 68 га. Дело за малым - осталось провести кадастровую оценку и выставить страну на продажу. 😁

Президент подписал новый закон о борьбе с борщевиком

Согласно новым правилам, суд может изъять участок, если владелец нарушил законодательство и не предотвратил распространение борщевика.

Вообще давно пора было что-то подобное принять. Я своими глазами видел, огромные территории в Тверской, Новгородской и Ленинградской областях сплошь покрытые борщевиком.

🚀 Гарант-Инвест: Самый загадочный арендодатель Москвы

В марте 2025г. АО «Коммерческая недвижимость ФПК "Гарант-Инвест"» столкнулось с серьезными финансовыми трудностями, приведшими к серии технических дефолтов по своим облигационным выпускам.

Ключевые аспекты ситуации:

1⃣ Причины и масштаб дефолтов

Компания не смогла выполнить обязательства по выплате купонов и оферт по нескольким выпускам облигаций. Основной причиной названа "неблагоприятная рыночная конъюнктура", включая резкий рост ключевой ставки ЦБ РФ до 21% . Триггером послужила:

- Просрочка выплаты 19-го купона по выпуску 002Р-07 на 42,7 млн руб.

- Неисполнение обязательств по оферте на 2,833 млрд руб. по тому же выпуску

- Просрочки по выплатам купонов выпусков 002Р-08 (44,37 млн руб.) и других серий

2⃣ Реакция рейтинговых агентств

НКР понизило кредитный рейтинг компании и трех выпусков облигаций (002Р-05, 002Р-06, 002Р-08) с BBB.ru до D (уровень дефолта) 18 марта 2025 года. Это отражает факт неисполнения обязательств и планы по реструктуризации.



3⃣ Предлагаемая реструктуризация

Компания предложила единые условия для всех выпусков облигаций:

- Перенос погашения на 30 июля 2030 года

- Снижение купонной ставки до 10% годовых с выплатами с 1 января 2026 года

- Компенсация через распределение до 21% акций компании:

- 0,5 акции за облигацию для поддержавших реструктуризацию

- 0,05 акции для остальных

Если по-русски выразится - облигационеров кинули.


Напомню, что такое Гарант-Инвест — владелец нескольких ТЦ и БЦ в столице, включая:

✔️ ТЦ «Аэропорт»

✔️ ТЦ «Москворецкий»

✔️ ТЦ «Тульский»

✔️ WESTMALL (знаменитый московский долгосрой)


Если профессиональные арендодатели выжимают из площадей максимум (сдают даже холлы, коридоры и стены), то ГИ ведет себя не как арендодатель, для которого арендный бизнес — основной вид деятельности.


🔍 Что не так?

❌ Пустые площади годами

- В ТЦ «Аэропорт» (самом проходном!) годами верхние этажи стояли полупустыми.

- В БЦ «Тульский» первые два этажа как минимум лет 20 стоят почти пустые. Любой другой давно бы переделал их под офисы, но не ГИ.

❌ ТЦ Москворецкий — провал с самого начала

ТЦ построили у метро Каширская, у одной из самых малопроходимых станций. Итог? Полупустой центр, арендаторы уходят — платить нечем. ТЦ вместо дохода генерит убытки.


❌ WESTMALL — долгострой на облигационные деньги

Именно под строительство этого ТЦ Гарант-Инвест выпускал облигации (по крайней мере, это официальная версия), по которым потом отказался платить. Открытие переносилось три года — если бы бизнес был про аренду, давно бы уже запустили. Но не особо и надо было, видимо.


🤔 Вывод

Похоже, бизнес ГИ — не про аренду. Иначе бы не сидели на пустых площадях и не затягивали стройки. Думаю, у них другая схема заработка.

Из серии "нарочно не придумаешь"

Мировой судья судебного участка №59 г. Санкт-Петербурга привлекла к административной ответственности Валерия Соколова за совершение правонарушения, предусмотренного ч.1 ст.17.12 КоАП РФ.

Соколов находится под административным надзором и прибыл отмечаться, надев головной убор сотрудника МВД.

Суд назначил наказание в виде штрафа в 1 000 рублей с конфискацией "кепи".

Продажи новостроек выросли на 18% в июле в сравнении с июнем.

С чем это связано?
1. Снижение стоимости ипотеки.
2. Начали снижаться ставки по депозитам.
Скорее всего с учётом того, что продажи в первом полугодии были очень низкие, эти два фактора побудили часть депозитчиков переложиться в бетон. В расчёте, конечно, на то, что ставки продолжат снижаться, что подтолкнёт рост стоимости квадратного метра. И они таким образом смогут отбить расходы на оплату процентов по ипотеке.

Такой подход вполне может оправдаться, если ЦБ будет продолжать активно снижать КС.

Nikoliers считает, что при базовом сценарии вакантность в ближайшее 5 лет в офисах останется на минимальном уровне.

Что нужно сказать по этому поводу:
1⃣ Риэлторы всегда в любой ситуации будут считать, что именно сейчас лучшее время заключить сделку😁
2⃣ Ещё ничей прогноз не сбылся. Тут даже через полгода может всё поменяться, а через даже 2 года, рынок уже точно не будет таким, каким они его видят сейчас.

​🚨 Договор дарения недвижимости признан недействительным. Даже если все документы идеальны. Три случая, когда это может случиться.

Кажется, что дарственная — один из самых надежных способов передать недвижимость. Никаких претензий со стороны родственников, минимум налогов (если сделка происходит между родственниками) и простая схема сделки. Но именно эта кажущаяся простота таит в себе ловушки.

Рассказываем о трех неочевидных ситуациях, когда суд может отменить договор дарения, даже если он заверен у нотариуса и подписан абсолютно дееспособными людьми.

🤝 Подарок между бизнес-партнерами

Казалось бы, одно физлицо дарит имущество другому физлицу. Но если оба даритель и одаряемый — индивидуальные предприниматели (ИП), сделка попадает под подозрение.

В чем проблема: Гражданский кодекс запрещает дарение между коммерческими организациями. Суды часто распространяют этот запрет и на ИП, считая их полноценными участниками коммерческой деятельности.

Что будет в суде: Судья будет выяснять, знали ли стороны о статусе друг друга и для каких целей предназначается недвижимость. Если подарок по факту станет активом в бизнесе (например, для последующей сдачи в аренду или размещения офиса), суд с высокой вероятностью признает договор дарения недействительным.


💸 Дарение в преддверии банкротства

Это самый частый и опасный кейс. Все знают, что продажа имущества, в том числе и недвижимости по цене ниже рыночной накануне банкротства может быть и с большой вероятностью будет оспорена. Некоторые считают, что раз при дарении даритель ничего не получает взамен, то это не сделка и она не может быть оспорена. Но это не так, дарение — это та же самая сделка, только со стоимостью 0 рублей.

В чем проблема: По закону о банкротстве финансовый управляющий или кредиторы могут оспорить любую сделку должника с «неравноценным встречным предоставлением». Дарение — идеальный пример такой сделки.

Срок для оспаривания: Если дарственная была оформлена в течение года до подачи заявления о банкротстве, ее почти наверняка отменят. Суд вернет недвижимость в конкурсную массу должника, и ее продадут для расчета с кредиторами. Но не надейтесь, что срок в 1 год пресекательный, и если сделка состоялась более года назад, то должнику ничего не грозит. Это не так. В нашей практике были случаи, когда оспаривались сделки, заключенные за 4 года до начала процедуры банкротства.

📦 Дарение «микроскопической» доли

Представьте, что вы дарите долю в квартире размером… с гардеробную. Всего 5-6 «квадратов». С 2022 года такие сделки запрещены законом (в части жилой недвижимости), чтобы прекратить практику создания «долей-призраков», которыми невозможно реально пользоваться.

В чем проблема: Росреестр сейчас в большинстве случаев блокирует регистрацию таких сделок. Но если дарственная каким-то чудом прошла регистрацию (например, доля была оформлена до запрета), ее легко оспорить в суде по иску любого заинтересованного лица (например, других собственников квартиры).

Подарок превратится в ничто, а право собственности вернется к дарителю.

Вывод: Если есть сомнения, обращайтесь к юристам.

«Метриум»: «На первичном рынке элитного сегмента Москвы по итогам июля 2025 года представлено более 2,1 тыс. квартир и апартаментов в 61 проекте. Средняя цена кв. м в элитных новостройках столицы к концу июля составляет 2,4 млн руб. За год показатель вырос на 33%, то есть на 600 тыс. руб. Это максимальные темпы удорожания среди всех сегментов московского рынка первичного жилья.
В I полугодии 2025 года девелоперы Москвы вывели на рынок всего два элитных проектах против семи за аналогичный период 2024 года».

Высшая часть населения по доходам, а это примерно 0,1% населения скупает квартиры по 150 - 200 млн. рублей практически оптом.

Объяснение только одно - за границей больше деньги не спрячешь. И укрепление курса рубля весь последний год подтверждает, что наша "элита" начала возвращать капиталы на Родину.
А куда здесь ещё вложить, правильно, в бетон! Отсюда и такой феноменальный рост на элитку.

🎁Бабушка подарила внучке деньги на покупку квартиры, но после смерти бабушки ее внучке пришлось вернуть все деньги наследникам и еще выплатить проценты.

История началась с вполне понятного решения бабушки помочь своей внучке купить квартиру. В 2017 году пожилая женщина подарила своей внучке деньги на покупку квартиры. При этом никаких документов бабушка и внучка не оформляли. Деньги (1,4 млн. рублей) бабушка сняла со своего банковского счета. Этот факт потом и сыграет свою неприятную роль.
После смерти бабушки ее дочки, узнав о подарке, сначала потребовали вернуть деньги по-хорошему, затем обвинили свою племянницу в краже и обратились в полиции. Там однако, разбираться не стали и тетя пошла в суд.

Вот как развивалась эта история и какой прецедент создал Верховный суд.


🏛Судебные разбирательства: три инстанции, три разных решения

1⃣ Советский районный суд Нижнего Новгорода в октябре 2018 года удовлетворил иск и обязал внучку вернуть 1,4 млн рублей, несмотря на свидетельские показания, что бабушка действительно эти деньги подарила внучке, а не дала взаймы или та их просто украла. Суд указал, что доказательств дарения нет — письменного договора не было, а свидетельские показания суд не может принять во внимание в связи с несоблюдением письменной формы сделки (на сумму более 10 000 рублей).

2⃣ Апелляция (Нижегородский областной суд) в феврале 2019 года отменила это решение и приняла новое — в удовлетворении иска тете отказать. Суд указал, что договор дарения может быть заключен устно, а показания свидетелей подтверждают факт передачи денег.

3⃣ Кассация поддержала апелляционное определение.


Эти решения судов не удовлетворили наследницу и она подала жалобу в Верховный суд РФ


Позиция Верховного суда: почему решение первой инстанции было правильным
В сентябре 2019 года Верховный суд РФ вынес определение по делу No 9-КГ19-11, в котором отменил апелляционное определение и направил дело на новое рассмотрение.

Вот ключевые аргументы ВС РФ:

🔹 Согласно п. 1 ст. 574 ГК РФ, дарение, сопровождаемое передачей дара, может быть совершено устно. Однако в случае с движимым имуществом (деньгами) есть исключения.
🔹 Ст. 161 ГК РФ требует заключать в письменной форме все сделки между гражданами на сумму свыше 10 тысяч рублей. Хотя несоблюдение письменной формы не делает сделку автоматически недействительной, оно лишает стороны права в случае спора ссылаться на свидетельские показания.
🔹 Не было представлено доказательств, которые бы однозначно подтверждали не только факт передачи денег, но и наличие воли дарителя передать их именно в дар, а не, например, в долг или на хранение. Сопровождение бабушки в банк для снятия денег доказывает лишь сам факт их получения, но не намерение подарить.
🔹 Суд апелляционной инстанции не дал оценки доказательствам, представленным истцом (тетей), которые свидетельствовали, что деньги после снятия хранились в квартире бабушки .

После повторного рассмотрения суд обязал внучку вернуть 1,4 млн рублей в наследственную массу, которая была поделена между законными наследниками.

Тетя на этом не остановилась и взыскала с внучки еще 140 тысяч рублей за незаконное пользование чужими денежными средствами.(Решение по делу No 2-451/21) .


🗂 Выводы: какие уроки извлечь из этой истории

1. 📜 Любую сделку с крупной суммой нужно оформлять письменно — даже если вы родственники и полностью доверяете друг другу. Расписка или договор дарения уберегут от претензий других наследников.
2. 📏 Предусмотрительность с обеих сторон. Внучке следовало настоять на составлении хотя бы простой расписки от бабушки о передаче денег в дар.
3. ⚖️ Судьи руководствуются законом, а не эмоциями. Благие намерения и уверенность в своей правоте без юридического подтверждения ничего не значат в суде. ⤵️⤵️⤵️

4. 🔎 Доказывать факт дарения крайне сложно. Бремя доказывания лежит на одаряемом. Без письменных доказательств или видео-/аудиофиксации шансы почти нулевые.
5. 📞 Консультация с юристом могла бы предотвратить проблему. Специалист подсказал бы, как правильно оформить дарение, чтобы избежать споров в будущем.

📌 «Для признания договора дарения денежных средств заключенным в устной форме необходимо установить наличие реального факта передачи указанных денежных средств, а также наличие воли у дарителя на передачу денежных средств именно в дар» — Определение ВС РФ № 9-КГ19-11.

Не повторяйте этих ошибок! Даже самые искренние и добрые побуждения в семье стоит подкреплять простыми юридическими формальностями. Это сохранит и деньги, и отношения.

---

Если вы столкнулись с похожей ситуацией или хотите обезопасить себя при передаче/получении денег между родственниками — рекомендуем обратиться к юристу для грамотного оформления документов.