Что делать, если продавец отказывается регистрировать переход права собственности на недвижимость?


🔖Зачем вообще нужна государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество?

◽Дело в том, что согласно ГК РФ, что пока не внесена записать в ЕГРН о переходе права собственности на основании сделки, для любого третьего лица (не участника сделки) собственником недвижимости будет считаться продавец. И не важно, что договор купли-продажи подписан и даже покупатель его оплатил и получил имущество по акту.

Более того, продавец даже может продать его еще раз другому лицу. Это другое лицо, даже если проявит должную осмотрительность, не сможет узнать, что продавец уже продал свою недвижимость.

▪️Это требование закона. Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Именно для того, чтобы не случились двойные продажи и для закрепления в реестре данных покупателя, как собственника купленной недвижимости, и нужна регистрация перехода права.

Государственная регистрация перехода права осуществляется по заявлению и продавца, и покупателя. Но бывают ситуации, когда одна из сторон по каким-то причинам не может или отказывается подать заявление на регистрацию. Как правило, этим грешат продавцы, особенно в тех случаях, когда деньги уже получены.

🖇️Что делать, если продавец отказывается регистрировать переход права собственности на недвижимость?

1️⃣ Самым действенным вариантом будет оплата всей или части суммы по договору после государственной регистрации, чтобы продавец был финансово заинтересован в этом.

2️⃣ Как мы отмечали выше для третьих лиц продавец, даже фактически продавший свою недвижимость, до государственной регистрации перехода права остается ее собственником. Для того, что помешать ему продать недвижимость еще раз, необходимо обратиться в Росреестр с заявлением о внесении в государственный реестр отметки о наличии судебного спора в отношении приобретенной недвижимости. В этом случае другой потенциальный покупатель уже не сможет заявить о том, что не знал, что есть иные претенденты на эту недвижимость и не сможет заявить о своей добросовестности.

3️⃣ Если первый способ не помог и сторона сделки уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, необходимо обратиться в суд. Суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

🏛️ Что нужно сделать для того, чтобы суд вынес решение зарегистрировать переход права собственности.

✔️ Нужно иметь подписанный обеими сторонами договор купли-продажи недвижимости.
✔️ Договор должен содержать все существенные условия.
✔️ Сторона сделки (истец) должен выполнить свою часть обязательств, предусмотренных договором (например, оплатить аванс или полную сумму сделки) надлежащим образом.
✔️ Иметь письменные доказательства обращения к другой стороне о надлежащем выполнении ею своих обязательств по договору.
✔️ Направить письменную претензию с требованием явиться для регистрации перехода права.

Если все это есть в наличии, составить и направить в суд исковое заявление о регистрации перехода права собственности.

После вынесения решения судом, обратиться в МФЦ или Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности.🔖 #регистрация #купляпродажа #ответыюриста

​🏛 Постоянное проживание в квартире не дает преимущества при оформлении в собственность или как сестра пыталась лишить брата доли в квартире.


📍 Ситуация:
После смерти родителей двое наследников — брат и сестра — получили в совместную собственность квартиру. Сестра, которая жила в этой квартире, решила, что раз она живет в ней постоянно, платит коммуналку, то у нее есть «преимущественное» право на выкуп доли брата. При этом не преимущество по ее мнению заключается в том, что цена выкупа в 3 раза ниже рыночной.

Брат с таким подходом не согласился и от продажи доли отказался на таких условиях отказался. Более того, он сам предложил выкупить долю сестры, но уже по рыночной цене.

Сестру встречный оффер не устроил и она подала иск о «преимущественном праве выкупа», утверждая, что брат долго не пользовался жильем.

⚖️ Что было в суде?

🔹 Аргументы сестры:
✔️ Она постоянно проживает в квартире и несет расходы по ее содержанию.
✔️ Брат давно уехал из квартиры, не проявлял интереса к имуществу и не оплачивал коммуналку.

🔹 Аргументы брата:
✔️ То, что не проживал в квартире, не означает, что он отказался от своей доли в ней.
✔️ Предложенная цена не рыночная (экспертиза подтвердила занижение).
✔️ Он сам готов выплатить стоимость доли сестре согласно отчету об оценке, если суд оставит квартиру за ним.

💡 🔴Решение суда.

После рассмотрения дела суд принял решение иск сестры отклонить.

Суд указал, что:
Преимущественное право не означает возможность выкупить долю другого собственника по любой цене, а только право быть первым покупателем, в случае если брат решит продать свою часть.
Сестра не заявляла требований компенсировать расходы на оплату содержания квартиры и коммунальных услуг, относящихся к доли брата, поэтому суд решение в этой часть не выносил.

Апелляция подтвердила решение суда первой инстанции.

Брат сохранил свою долю и получил право требовать выкупа его доли по рыночной стоимости.

📌 Вывод: Даже если один из собственников активно пользуется имуществом, это не лишает другого его доли. Главное — знать и отстаивать свои права.

#Суд #Наследство #практика

🔍 Вопрос. Можно ли вообще делить недвижимость, находящуюся в совместной собственности и если да, то как?

Разделить совместную собственность можно. Никаких формальных запретов для этого нет.

В то же время раздел совместной собственности — одна из самых сложных категорий судебных споров. Речь может идти о квартирах, домах, земельных участках, бизнесе и даже долгах.

📌 Основные причины споров:

✔️ Разногласия между супругами при разводе
✔️ Конфликты между наследниками (как в выше приведенном судебном деле)
✔️ Споры между совладельцами бизнеса

⚖️ Как можно решить вопрос?

1️⃣ Договориться — самый быстрый и эффективный способ. Если стороны готовы к переговорам, отсутствуют непримиримые разногласия, можно заключить нотариальное соглашение о разделе имущества.
2️⃣ В суде — если договориться не удается, суд определяет доли и порядок пользования имуществом. Такой процесс может длиться очень долго и с большой вероятностью решение не понравится обеим сторонам. Особенно, когда дело касается недвижимости, так как доли в недвижимости трудно пропорционально физически выделить в натуре, да еще и так, как хотят собственники.

💡 Важно:

- Доли не всегда равны (например, если один из собственников вложил больше средств).
- Можно требовать компенсацию вместо доли (например, если раздел имущества невозможен).
- Если имущество приобреталось в браке, оно считается совместным, если иное не установлено договором.

🚨 Совет: попробуйте сначала договориться. Если не получилось, собирайте все документы (чеки, договоры, свидетельства), они помогут доказать ваши права в суде.

Нужна помощь в разделе имущества? Пишите в личные сообщения — разберем вашу ситуацию!

​Как жильцы дома боролись с администрацией города за право установить торговый ларек.

Предыстория.

Жильцы многоквартирного дома сдали часть прилегающей территории в аренду для размещения торгового ларька. Администрации города такая самодеятельность не понравилась, так как размещение ларьков на придомовой территории противоречило правилам благоустройства. Согласно Правилам на придомовой территории размещать объекты торговли запрещено. На этом основании Администрация подала в суд, чтобы демонтировать ларек.

Все судебные инстанции поддержали позицию Администрации и тогда в этом вопросе пришлось разбираться Конституционному суду.

🏛️Суть решения

🟢КС подтвердил, что собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) имеют исключительное право распоряжаться придомовой территорией, включая возможность сдавать ее в аренду для размещения нестационарных объектов торговли.

Неизбирательный запрет на такое размещение со стороны Администрации является незаконным, а правила благоустройства в этой части должны быть изменены.

📝Ключевые моменты

🔹 Придомовая территория – часть общего имущества МКД, и только собственники могут решать ее судьбу (а не муниципалитет или УК). Правда, есть одно, но существенное НО. Придомовая территория должна быть оформлена в качестве земельного участка, который должен быть поставлен на кадастровый учет. Только в этом случае он становится объектом гражданских отношений.
🔹 Собственники помещений в МКД вправе получать доход от сдачи части земельного участка в аренду (парковок, рекламы, торговых ларьков и т. д.). Любые непроизвольные ограничения со стороны муниципалитета незаконны.

🔖Почему это важно?

Конституционный суд выявил, что подобные ограничения, с которыми столкнулись заявители, встречаются во многих муниципальных образованиях и обязал муниципалитеты привести правила благоустройства в соответствии с законом.
Что хочется сказать относительно этого решения. С одной стороны, это победа над бюрократией, с другой — скорее всего мало что изменится. За муниципалитетами осталось право разработки правил благоустройства и они могут прописать возможность размещения тех же объектов торговли таким количеством ограничений, что жильцы все равно не смогут ничего разместить на своей придомовой территории.

#практика #Аренда #Собственники

📣Информация для тех, кто собирается купить новостройку.
 

По данным управляющего партнера девелоперской компании Unikey Айгуль Юсуповой, в июне 2025 года жилье «на котловане» в Москве стоило в среднем 529,6 тыс. руб. за 1 кв. м, а в строящихся домах — 484,8 тыс. руб. То есть «стартовые» цены оказались на 9,2% выше. 

 
Об этом же говорит и старший партнер Vysotsky Estate Сергей Смирнов

квартиры с вводом в 2028 году стоят на 7–10% дороже, чем те, которые будут сданы в 2025 году.

 
 
Может в этом причина того, что рынок новостроек упал более чем на 30% по сравнению с прошлым годом, а не только высокая ключевая ставка? В ситуации заплатить меньше и заселиться в этом году или заплатить дороже и еще три года арендовать жилье, выбор вроде очевиден. Но не для застройщиков.

История о том, как Администрация Ярославля продала несуществующий объект недвижимости. 😁

​Уже более 40% арендаторов в центре Москвы - это заведения общественного питания. Рестораны и клубы далеко не товары первой необходимости. С учетом стоимости аренды в Москве они еще и не дешевые. Исследование нам говорит об увеличении уровня жизни и об изменении привычек - товары и продукты мы теперь покупаем в интернете, а кушаем вне дома. Кстати, на некоторых улицах рестораны занимают уже более 80% площадей.

Из зала Выборгского суда СПБ. Немного юмора

Ведомости сообщают, что ТЦ Авиапарк выставлен на продажу за 100 млрд. рублей. В 2022г. по рынку уже ходили слухи о возможном банкротстве владельца Авиапарка. Тогда очень сильно просел арендный доход в связи с уходом иностранных ритейлеров. При этом долги собственников перед банками составляли около 60 млрд. рублей. Ситуация с тех пор, видимо, сильно не улучшилась и долги заставляют собственников продавать актив.

​Собственник нежилых помещений в многоквартирном доме (МКД) обязан платить за консьержей даже если у него отдельный вход


🔎 Суть спора:

Собственники МКД на общем собрании собственников (ОСС) решили ввести видеонаблюдение, охрану и услуги консьержей. Оплата охраны и видеонаблюдения распределялась по метражу, а консьержи — «с квартиры». Однако орган государственного жилищного надзора (ОГЖН) признал это нарушением и потребовал начислять платежи пропорционально доле в общем имуществе. УК пересчитала платежи, включив в них и нежилые помещения. С этим не согласился индивидуальный предприниматель — собственник нежилого помещения.


💼 Позиция ИП:

Собственник коммерческих помещений отказался платить, аргументируя это тем, что:
- его помещение пристроено к основному зданию и имеет отдельный вход;
- услуги консьержа не входят в Минимальный перечень № 290 и Правила № 491;
- доступ в его помещения не осуществляется через подъезды, где дежурят консьержи;
- УК отказалось сажать консьержа на вход в помещения ИП.


⚖ Решение судов:

Все инстанции, включая ВС РФ, встали на сторону УК:
1. Решение ОСС обязательно для всех собственников (ст. 46 ЖК РФ).
2. Услуги консьержа направлены на сохранность общего имущества и безопасность всех собственников дома, поэтому нежилые помещения тоже должны оплачивать их.
3. Отдельный вход не освобождает от оплаты — собственник коммерческого помещения тоже заинтересован в содержании дома.


📌 Даже если у вас нежилое помещение с отдельным входом, платить за консьержей придется — если так решило ОСС. Отказ возможен только через оспаривание решения собрания, но не через игнорирование платежей.

​1️⃣ Новые правила подачи заявления на регистрацию прав и сделок с недвижимостью для юридических лиц. Напоминаем, что с 1 марта 2025 года Росреестр перешел на электронное взаимодействие с юридическими лицами. Теперь в МФЦ не будут принимать заявления на регистрацию, если сделка с недвижимостью заключалась между двумя юридическими лицами.

2️⃣Новые правила регистрации права на земельные участки
Споры о границах участка — частая проблема, с которой сталкиваются покупатели и собственники земельных участков.
Чтобы снизить количество таких споров, были внесены поправки в 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Теперь, если участок не размежеван, Росреестр не зарегистрирует переход прав собственности.
Как понять, проводилось ли межевание? Это можно сделать следующими способами:
• В выписке из ЕГРН в разделе «Площадь» должно быть указано: «Площадь уточненная». Также в выписке должен быть план участка с координатами точек границ.
• На карте Национальной системы пространственных данных границы участка должны иметь статус «декларированные».
Если участок с неуточненными границами, сначала нужно провести межевание. Процедура занимает от 1 месяца.

​🛃Земельный налог вырос в 3,5 раза и компании пришлось обращаться в суд.

Как мы снижали кадастровую стоимость.

⚔️ Суть спора

Компания-собственник земельного участка с удивлением обнаружила, что кадастровая стоимость земельного участка, находящегося у нее в собственности выросла в 3,5 раза, а, значит, также вырос и земельный налог. Чтобы восстановить справедливость компания в обратилась к нам, а мы - в суд с требованием оспорить установленную кадастровую стоимость земли. По мнению истца, стоимость была участка завышена, что привело к необоснованно высоким налоговым платежам.

♟️Позиции сторон

Истец (собственник) утверждал, что:

🔹Кадастровая оценка проводилась с нарушениями, так как не был учтен реальный вид разрешённого использования и физические характеристики участка.
🔹 Рыночная стоимость земли значительно ниже кадастровой.
🔹 Завышенная оценка нарушает принцип справедливости налогообложения.

Ответчик (Росреестр) настаивал на законности проведённой оценки, ссылаясь на массовые переоценки в рамках государственных программ.

⚖️Ход процесса

Суд назначил независимую оценку рыночной стоимости участка.

1️⃣ Эксперты сравнили данные с аналогичными участками и пришли к выводу, что кадастровая стоимость действительно завышена.
2️⃣ Выяснилось, что при кадастровой оценке не были учтены ограничения по использованию (охранные зоны коммуникаций).
3️⃣ Не правильно был учтен вид разрешенного использования. Вместо «эксплуатации административного здания» оценщики использовали «для многоэтажного строительства»

📌Решение судов

В результате рассмотрения дела суд удовлетворил иск частично, признав кадастровую стоимость необоснованно завышенной и постановил:

✅Снизить кадастровую стоимость на основании отчёта судебной оценки.

✅Обязать Росреестр внести изменения в ЕГРН.

✅Пересчитать налоги за предыдущие периоды.


Результат.

Земельный налог для Компании все равно вырос, но только на 20%, а не в 3,5 раза.

🖇️Вывод

Если вы собственник или арендатор земельного участка у государства и считаете, что платите слишком высокий налог или аренду, то имеет смысл обратиться к юристам, чтобы они подтвердили или опровергли ваше мнение. #практика

​ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ ПРО КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ?

Наиболее частые вопросы и ответы про кадастровую стоимость.

Кадастровая стоимость — это цена недвижимости, которую определяет государство по специальной методике.

✔️Для каких объектов ее определяют?

Её устанавливают для зданий, сооружений, помещений, земли, объектов незавершённого строительства, гаражей, машино-мест и других объектов недвижимого имущества.

✔️Зачем она нужна?

Кадастровую стоимость применяют для расчёта земельного налога, налогов на имущество и доходы физических лиц, платы за аренду объектов государственной собственности, а также госпошлин за нотариальные услуги.

✔️Кто определяет кадастровую стоимость?

Администрации субъектов России создают бюджетные учреждения, которые проводят кадастровую оценку недвижимости.

✔️Как часто она устанавливается?

Один раз в 2–4 года

✔️Как проводят оценку?

Для расчёта кадастровой стоимости применяют массовый метод. Это значит, что уполномоченная организация оценивает целую группу похожих объектов и выводит среднее значение. Но каждый регион может создать отдельный список. Объекты недвижимости из этого списка оцениваются индивидуально. Например, квартиры оцениваются массово, а торговый центр может быть оценен индивидуально.

✔️Где найти кадастровую стоимость объекта

Понадобится адрес или кадастровый номер объекта недвижимости.
1️⃣ Бесплатный сервис на сайте Росреестра. Поиск по кадастровому номеру.

2️⃣ Публичная кадастровая карта поможет, когда нет кадастрового номера, а только адрес недвижимости.

✔️Можно ли оспорить кадастровую стоимость?

Можно. Через специальные комиссии при Росреестре или через суд.

Стоит ли оспорить кадастровую стоимость вашей недвижимости? Блиц-анализ бесплатно.

🚫Если вы считаете, что налог на вашу недвижимость слишком высок, то возможно кадастровая стоимость вашей недвижимости завышена. В этом случае появляется основание для ее снижения и пересчете налогов. Даже тех, которые были уплачены на основании такой оценки.

✅Обратитесь к нашим специалистам и мы совершенно бесплатно проведем блиц-анализ кадастровой стоимости вашей недвижимости. ПО итогу проведенной работы будет понятно завышена кадастровая стоимость или нет и имеет ли смысл ее снизить.

Пишите или звоните!

Поляки провели кадастровые работы в отношении страны и уменьшили её площадь на 68 га. Дело за малым - осталось провести кадастровую оценку и выставить страну на продажу. 😁

Президент подписал новый закон о борьбе с борщевиком

Согласно новым правилам, суд может изъять участок, если владелец нарушил законодательство и не предотвратил распространение борщевика.

Вообще давно пора было что-то подобное принять. Я своими глазами видел, огромные территории в Тверской, Новгородской и Ленинградской областях сплошь покрытые борщевиком.

🚀 Гарант-Инвест: Самый загадочный арендодатель Москвы

В марте 2025г. АО «Коммерческая недвижимость ФПК "Гарант-Инвест"» столкнулось с серьезными финансовыми трудностями, приведшими к серии технических дефолтов по своим облигационным выпускам.

Ключевые аспекты ситуации:

1⃣ Причины и масштаб дефолтов

Компания не смогла выполнить обязательства по выплате купонов и оферт по нескольким выпускам облигаций. Основной причиной названа "неблагоприятная рыночная конъюнктура", включая резкий рост ключевой ставки ЦБ РФ до 21% . Триггером послужила:

- Просрочка выплаты 19-го купона по выпуску 002Р-07 на 42,7 млн руб.

- Неисполнение обязательств по оферте на 2,833 млрд руб. по тому же выпуску

- Просрочки по выплатам купонов выпусков 002Р-08 (44,37 млн руб.) и других серий

2⃣ Реакция рейтинговых агентств

НКР понизило кредитный рейтинг компании и трех выпусков облигаций (002Р-05, 002Р-06, 002Р-08) с BBB.ru до D (уровень дефолта) 18 марта 2025 года. Это отражает факт неисполнения обязательств и планы по реструктуризации.



3⃣ Предлагаемая реструктуризация

Компания предложила единые условия для всех выпусков облигаций:

- Перенос погашения на 30 июля 2030 года

- Снижение купонной ставки до 10% годовых с выплатами с 1 января 2026 года

- Компенсация через распределение до 21% акций компании:

- 0,5 акции за облигацию для поддержавших реструктуризацию

- 0,05 акции для остальных

Если по-русски выразится - облигационеров кинули.


Напомню, что такое Гарант-Инвест — владелец нескольких ТЦ и БЦ в столице, включая:

✔️ ТЦ «Аэропорт»

✔️ ТЦ «Москворецкий»

✔️ ТЦ «Тульский»

✔️ WESTMALL (знаменитый московский долгосрой)


Если профессиональные арендодатели выжимают из площадей максимум (сдают даже холлы, коридоры и стены), то ГИ ведет себя не как арендодатель, для которого арендный бизнес — основной вид деятельности.


🔍 Что не так?

❌ Пустые площади годами

- В ТЦ «Аэропорт» (самом проходном!) годами верхние этажи стояли полупустыми.

- В БЦ «Тульский» первые два этажа как минимум лет 20 стоят почти пустые. Любой другой давно бы переделал их под офисы, но не ГИ.

❌ ТЦ Москворецкий — провал с самого начала

ТЦ построили у метро Каширская, у одной из самых малопроходимых станций. Итог? Полупустой центр, арендаторы уходят — платить нечем. ТЦ вместо дохода генерит убытки.


❌ WESTMALL — долгострой на облигационные деньги

Именно под строительство этого ТЦ Гарант-Инвест выпускал облигации (по крайней мере, это официальная версия), по которым потом отказался платить. Открытие переносилось три года — если бы бизнес был про аренду, давно бы уже запустили. Но не особо и надо было, видимо.


🤔 Вывод

Похоже, бизнес ГИ — не про аренду. Иначе бы не сидели на пустых площадях и не затягивали стройки. Думаю, у них другая схема заработка.

Из серии "нарочно не придумаешь"

Мировой судья судебного участка №59 г. Санкт-Петербурга привлекла к административной ответственности Валерия Соколова за совершение правонарушения, предусмотренного ч.1 ст.17.12 КоАП РФ.

Соколов находится под административным надзором и прибыл отмечаться, надев головной убор сотрудника МВД.

Суд назначил наказание в виде штрафа в 1 000 рублей с конфискацией "кепи".

Продажи новостроек выросли на 18% в июле в сравнении с июнем.

С чем это связано?
1. Снижение стоимости ипотеки.
2. Начали снижаться ставки по депозитам.
Скорее всего с учётом того, что продажи в первом полугодии были очень низкие, эти два фактора побудили часть депозитчиков переложиться в бетон. В расчёте, конечно, на то, что ставки продолжат снижаться, что подтолкнёт рост стоимости квадратного метра. И они таким образом смогут отбить расходы на оплату процентов по ипотеке.

Такой подход вполне может оправдаться, если ЦБ будет продолжать активно снижать КС.

Nikoliers считает, что при базовом сценарии вакантность в ближайшее 5 лет в офисах останется на минимальном уровне.

Что нужно сказать по этому поводу:
1⃣ Риэлторы всегда в любой ситуации будут считать, что именно сейчас лучшее время заключить сделку😁
2⃣ Ещё ничей прогноз не сбылся. Тут даже через полгода может всё поменяться, а через даже 2 года, рынок уже точно не будет таким, каким они его видят сейчас.