Конфуз проектного финансирования

Главный инструмент влияния банков на девелоперов — проектное финансирование — это обременение, которое никогда не спасет дольщиков от долгостроя или потери денег.

Цель введения этого инструмента была довольно благая. Чтобы государству не надо было разруливать проблемы дольщиков, когда девелопер взял бабки и укатил в прекрасные теплые страны. Такие примеры были, с такими примерами что-то надо делать. Из-за этого девелоперов с потрохами «сдали» в лапы банков. Банки стали своего рода регулятором рынка, третьим игроком, который как бы должен был только заинтересован в сохранении денег дольщиков. Но оказалось, что банки третьим игроком становиться не планировали, а стали первым и самым главным. Настолько главным, что по сути сейчас зарабатывают на всем, что связано с недвижимостью далеко и около.

Проектное финансирование не работает, потому что:

1. Эскроу-счета открываются после разрешения на ввод в эксплуатацию. А что это значит? А значит, что ключи дольщик может получить хоть через год, хоть через два, потому что отделку и финишные работы можно делать ой как долго. Обманутый ли при этом дольщик? Вопрос философский.

2. Не дай бог, девелопер банкротится. Говорит, всё, не могу, вы дальше там без меня. Пойдет ли дольщик на возвращение денег с эскроу? Учитывая, что цены там за 2 года выросли на 20+% , ипотеку новую под приятную ставку из 2023 не возьмешь и т. д. Очевидно, что у дольщика нет никакой заинтересованности получить деньги обратно, да и потом заново пытаться ипотеку брать. Банку также этот геморрой на фиг не нужен, и все участники процесса так или иначе хотели бы, чтобы он завершился получением ключей, «рано или поздно достроят».

3. Банкротство застройщиков и работа проектного финансирования потянет за собой и банки, потому что несколько лет никто не парился, брал комиссию за снижение процентной ставки и у многих граждан Святой Руси на эскроу-счете может лежать денег меньше, чем выданная ипотека. А вот эта дельта между ипотекой и эскроу — уж очень нехорошая история.

Банки все соки из девелоперов выпьют, но добивать не будут, потому что никакой заинтересованности в банкротстве девелопера нет, ни у банка, ни у дольщика, ни у регулятора, что банковской отрасли, что строительной. Но очевидно становится, что сейчас проектное финансирование — это инструмент манипулирования стройкой жилья со стороны банков и дополнительные расходы для стройки. Ни в коем случае нельзя возвращаться в систему, где девелопер деньги получает напрямую от дольщика, но и текущая ситуация является бутылочным горлышком, чтобы хоть как-то закрыть дефицит метров в стране, повысить обеспеченность жильем и выполнить поручения по объему ввода.

В России с 1 сентября в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) будет отражаться информация о членах семьи бывшего собственника жилья, если за ними сохраняется право пользования,
рассказал заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Аксененко, сообщает «РИА Новости».

Информацию о членах семьи, имеющих право пользования жилым помещением, сейчас можно получить только со слов продавца, в результате покупатели недвижимости могут столкнуться с неожиданными «обременениями» после приобретения жилья.

Он объяснил, что в единый реестр данные станут вносить на основании заявления собственника жилья, самого лица, обладающего таким правом, или на основании судебного решения.

🔔К сожалению, полностью проблему это изменение не решает. Собственник может и не захотеть сообщать о том, что кто-то из членов семьи выписан, но сохранил право пользования. Так что покупателей всё равно могут ждать сюрпризы при покупке недвижимости.

#новостизаконодательства

Что такое экспликация квартиры и поэтажный план и для чего они нужны

Экспликация — это технический документ, список всех помещений любого объекта недвижимости: от квартиры до бизнес центра, выполненный в виде таблицы.

Он содержит следующие сведения:
🔻этаж, на котором находится объект недвижимости
🔻 наименование помещения (кабинет, коридор, кухня, кассовый узел и т.д.)
🔻 площадь каждого помещения
🔻количество этих помещений в объекте недвижимости

Экспликация входит в кадастровый и технический паспорта, но её можно заказывать и отдельно.

Для визуализации сведений, указанных в экспликации, изготавливается поэтажный план объекта. Поэтажный план — это графическое изображение всех помещений отдельно обособленного объекта недвижимости, этажа и всего здания. В поэтажном плане фиксируется расположение помещений, несущих стен, перегородок, окон и дверей, иных объектов (например, мокрых точек, вентиляционных шахт).

Виды экспликации

🟡 Экспликация квартиры

Документ описывает все жилые и вспомогательные комнаты, которые есть в квартире. Например, коридор, санузел, кухня, кабинет, ванная комната, лоджия, балкон.

🟡 Экспликация нежилой недвижимости

В данном документа описывают все помещения, которые есть в данном обособленном объекте. Например, приемная, офис, переговорная, помещение для приема пищи, кладовая, торговый зал, кассовый узел, склад.

🟡 Экспликация здания

Подход такой же, как для предыдущих видов экспликации, но более масштабный. Для каждого этажа здания создают отдельную экспликацию. В ней отражают все помещения этажа, включая лестничные клетки и пролеты, лифтовые шахты с указанием метража помещений и их назначения.

🟡Экспликация к градостроительному или генеральному плану

Документ описывает все здания и сооружения, которые находятся на земельном участке.

Для чего нужна экспликация и поэтажный план:

🔸для оценки объекта недвижимости
🔸для оформления недвижимости в ипотеку
🔸для оформления любой сделки с объектом недвижимости
🔸чтобы оформить проведение строительно-ремонтных работ и узаконить перепланировку;
🔸изменить целевое назначение помещения (например, с жилого на нежилое);
🔸ввести в эксплуатацию новую недвижимость (используется кадастровым инженером для подготовки технического плана);
🔸чтобы проложить инженерные коммуникации;
🔸для установления степени износа объекта недвижимости или признания его аварийным;

🏬Юридический совет

При приобретении недвижимости нужно обязательно изучить экспликацию и технический план. Сравнить его с фактической планировкой помещения. Все изменения, внесенные ранее, должны быть там зафиксированы. Особенно стоит обратить внимание были ли изменены несущие стены, колонны, пилоны, перекрытия. Внесение изменений в эти конструктивные элементы без проекта и расчетов чреваты ослаблением конструкции всего здания и могут привести к его преждевременному разрушению. #продатьнедвижимость #купитьнедвижимость #аренданедвижимости

​Как брат хотел получить лишние метры за счет сестры, а в результате обоим пришлось оплатить стоимость капитального ремонта, или печальная роль экспликации

🏛️Суть спора

После смерти собственника квартиры в Москве двое наследников (сын и дочь) не смогли договориться о разделе. Квартира была формально двухкомнатной по документам БТИ, но из-за незаконной перепланировки, сделанной еще при жизни отца, фактически превратилась в трехкомнатную (одну из комнат разделили перегородкой, а другую увеличили за счет кухни).

Сын хотел выделить себе одну из комнат в собственность, ссылаясь на то, что она изолирована. Вроде бы он претендовал только на одну комнату, а сестре оставлял две. Проблема была в том, что эта одна комната была по площади больше остальных двух.
Дочь по каким-то причинам такой вариант не устроил и она настаивала на оформлении долевой собственности без выделения долей в натуре.

Сын решил, что правда на его стороне и отправился в суд.

Вот только он не учел, что важно не то, что построено, а то, что оформлено. Юристы дочери представили экспликацию с актуальным поэтажным планом, которая и сыграла зловещую роль в этой истории.

Какую роль сыграла экспликация?

1️⃣Подтвердила факт незаконной перепланировки:
🔻Экспликация, сделанная по текущему состоянию квартиры, показала, что:
🔻Одна из комнат была создана без согласования, с нарушением строительных норм (перенесена несущая стена!!!).
🔻 Кухня уменьшена, что ухудшало условия проживания.

2️⃣ Опровергла аргументы сына о «разделе в натуре»
🔻 Суд назначил строительно-техническую экспертизу, которая на основе экспликации заключила:
🔻 Выделить комнату сыну безопасно невозможно – перегородка затрагивала несущие конструкции.

3️⃣ Повлияла на решение суда
Суд отклонил требование сына о выделе комнаты, так как:
🔻Перепланировка не была узаконена.
🔻Фактическая площадь не соответствовала данным в ЕГРН.
🔻Квартиру оставили в долевой собственности 50/50


Последствия для наследников
▪️Сын, рассчитывавший получить отдельную комнату, проиграл – суд не учел «лишние» метры из-за их незаконного статуса.
▪️Дочь избежала невыгодного раздела, так как экспликация доказала: делить нужно по документам, а не по факту.

Но в конечном счете проиграли оба, так как другой суд по иску Администрации города обязал их, как собственников, восстановить первоначальную планировку, вернуть стену в исходное состояние и восстановить несущую способность конструкций дома.

Этот случай показывает, что экспликация может:
- Разрушить аргументы стороны, рассчитывающей на «фактический» раздел.
- Защитить интересы наследника, если перепланировка незаконна.
- Стать ключевым доказательством в спорах о «реальной» vs «бумажной» площади.

​🚀 Сегодня расскажем историю, как продавец сделал маленький бизнес на получении задатков.

И о том, как мы помогли клиенту вернуть задаток за квартиру у недобросовестного продавца

Что произошло?

Наш клиент хотел купить квартиру в одном прилично-элитном доме. Выбрал квартиру, она ему понравилась, он передал продавцу задаток в размере 300 000 ₽, но сделка сорвалась.

Причина

Квартира была в залоге у банка. Продавец это не скрывал, но обещал в течение двух недель выплатить банку кредит и снять обременение с квартиры. Две недели прошло, потом еще две. Продавец продолжал обещать. Через 2 месяца наш покупатель, устав ждать, потребовал вернуть задаток, но получил отказ. Мотивировка — продавец не отказывается, готов хоть сейчас выходить на сделку, но отказывается покупатель, поэтому задаток должен остаться у него.

Такой ответ не устроил покупателя и он обратился к нам.

Что мы сделали?

1️⃣ Проверили документы – хотя договор задатка был составлен в пользу продавца, но мы нашли, за что там зацепиться.
2️⃣Подготовили и направили в адрес продавца письмо с предложением явиться на подписание ДКП. Раз уж он готов выйти на сделку.
3️⃣Когда продавец не явился, направили повторное письмо.
4️⃣После того, как продавец не явился повторно, подготовили и направили претензию с ссылками на договор задатка, закон (ст. 381 ГК РФ), с требованием вернуть задаток и уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами.
5️⃣Провели переговоры с продавцом по поводу возврата и его судебных перспектив.

Результат?

✅ Продавец полностью вернул сумму задатка. Относительно процентов покупатель решил не обращаться в суд и не взыскивать их в судебном порядке.
Как мы потом выяснили, для «продавца» получение задатка в размере 300 — 400 тыс. рублей своего рода бизнес. Сейчас когда ставки кредитования очень высокие, он открыл для себя дополнительный источник дохода, не платя за кредитование (получение денег в форме задатка) или вовсе не возвращая задаток. Продавать квартиру, в которой он сам и жил он и не собирался.

💡 Вывод:

Лучше избегать передачи значительных сумм в виде задатка. Если же это невозможно, то самостоятельно либо с привлечением юристов, специализирующихся на сделках с недвижимостью, проверить документы и договоры, чтобы минимизировать риски, подобные описанным выше.


Нужна помощь в подобной ситуации? Пишите – защитим ваши права! 🛡️

#практика
#ВозвратЗадатка
#ЮридическаяПомощь
#СделкиСНедвижимостью
#ЗащитаПрав

Статистика продаж по ДДУ в Москве.

🔍 Задаток vs. Аванс: В чём разница при покупке недвижимости?

При оформлении сделки купли-продажи недвижимости чаще используется задаток, в качестве предоплаты, но иногда встречается и аванс. Хотя технически (и тот и другой — это форма предоплаты) они похожи, их юридические последствия сильно отличаются.

📌 Задаток — это гарантия сделки.
Определение (ст. 380, 381 ГК РФ):
Задаток — это денежная сумма, которую покупатель передаёт продавцу в счёт будущих платежей. Он подтверждает серьёзность намерений и обеспечивает исполнение договора. Это обязательство покупателя купить объект недвижимости при выполнении продавцом действий, указанных в договоре задатка.

Несмотря на то, что задаток гарантирует сделку, любая из сторон от нее может отказаться, но не без последствий для своего бюджета.


✔ Если договор купли-продажи недвижимости подписан — задаток засчитывается в сумму оплаты по нему.
❌ Если продавец отказался или не выполнил условия, прописанные в договоре задатка — он обязан вернуть задаток в двойном размере.
❌ Если покупатель отказался — задаток остаётся у продавца.

Юридических препятствий для отказа от подписания договора купли-продажи нет - только финансовые. Если покупатель передумал, он в любой момент может отказаться от сделки. Продавец тоже может отказаться, но для него отказ ровно в два раза дороже.

Важно: Соглашение о задатке должно быть оформлено письменно, иначе оно считается авансом.

💵 Аванс — предоплата по договору

Определение:

Аванс — это частичная оплата стоимости недвижимости, но без гарантийных обязательств со стороны продавца или покупателя.

Последствия:
✔ Если сделка подписана — аванс засчитывается в оплату.
❌ Если покупатель отказался от покупки недвижимости — продавец возвращает аванс покупателю.
❌ Если продавец отказался от продажи недвижимости — продавец все равно возвращает аванс покупателю.

Важно:

1️⃣ Аванс не обеспечивает обязательств, это не гарантия. Его возврат регулируется общими нормами ГК РФ о неосновательном обогащении (ст. 1102 ГК РФ). То есть за просрочку возврата аванса, покупатель может потребовать денежной компенсации.

2️⃣ Продавец может вернуть аванс не полностью, если это прописано в договоре и если он понес какие-либо расходы для совершения сделки купли-продажи.

📌 Что выгоднее?

🔹 Продавцу — задаток, так как он защищает от недобросовестного покупателя.
🔹 Покупателю — аванс, если нет уверенности в сделке (например, ипотека ещё не одобрена).

❗ Вывод

🔻 Задаток — это жёсткие финансовые гарантии для обеих сторон.
🔻 Аванс — просто предоплата без серьёзных последствий при отказе.

Всегда оформляйте соглашение в письменной форме и чётко указывайте, чем является переданная сумма!

#ЮридическаяГрамотность
#Задаток #Аванс

12 июня весь мир празднует День России. Очередной день рождения случился ровно 35 лет назад, в 1990г. В этот день была принята Декларация о государственном суверенитете Российской Советской Федеративной Социалистической Республики (РСФСР). Самым главным пунктом этой Декларации стала установка приоритета Конституции РСФСР на законами СССР. Таким образом, этот день стал днём возрождения одной Великой страны и началом крушения - другой.

​Депутаты разрешат переселять жителей Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя по программе реновации в другие районы

Власти этих городов получат право самостоятельно решать, куда расселять жильцов. Законопроект приняли во втором чтении. Как всегда, нововведение продиктовано исключительно заботой о жителях. Цитата:

«Это могут быть более комфортные районы с более развитой инфраструктурой или районы вблизи от предыдущего места жительства, которое многим, старшему поколению в особенности, стало родным. Порой люди не хотят уезжать на другой конец города, хотят остаться где-то поблизости, но в более комфортных квартирах. И поправка позволит это реализовать», — сообщил зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Колунов.

Клиент заплатил деньги за покупку земельного участка, но продавец отказался регистрировать сделку. Как этот вопрос решил суд?

Нам казалось, что мы за нашу 20+ юридическую практику в недвижимости познакомились со всеми возможными проблемными ситуациями, но жизнь доказала, что мы ошиблись.

📖Предыстория

Покупатель и продавец подписали договор купли-продажи земельного участка. Сразу после подписания договора покупатель оплатил покупку и на следующий день стороны подписали акт приема-передачи участка. Но когда дело дошло до регистрации перехода права собственности, продавец начал уклоняться от подачи заявления.

Продавец заявил, что он никуда он не поедет, участок он передал, все необходимые документы подписал, а значит свои обязательства исполнил. В бюрократические игры он играть не будет. Хочет покупатель что-то там оформить, пусть оформляет.

Никакие уговоры на продавца не действовали. И да, дать доверенность он тоже отказался — сейчас даст доверенность, а потом его из дома выселят или пенсии лишат.

Покупатель попытался зарегистрировать переход права своими силами, но Росреестр в регистрации отказал. По закону, для регистрации нужно участие обеих сторон.

Покупателю ничего не оставалось, как обратиться в суд, чтобы зарегистрировать право собственности без продавца.

🏛️Что установил суд?

✔ Продавец был собственником и добровольно заключил договор.
✔ Договор не оспорен.
✔ Сделка оформлена правильно, предмет договора ясен.
✔ Документы подтверждают оплату и передачу участка.
✔ Действия сторон придали сделке завершённый характер.

📝🟢Решение

Установив данные факты, суд решил, что нет препятствий для регистрации перехода права собственности на земельный участок и вынес решение зарегистрировать право собственности в пользу покупателя.

💡 Вывод

Если вторая сторона уклоняется от регистрации, суд может обязать Росреестр зафиксировать сделку на основании уже имеющихся документов. Главное — договор должен быть правильно оформлен, а со стороны истца не должно быть допущено нарушение условий договора.


#практика #купляпродажа #регистрация

Что делать, если продавец отказывается регистрировать переход права собственности на недвижимость?


🔖Зачем вообще нужна государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество?

◽Дело в том, что согласно ГК РФ, что пока не внесена записать в ЕГРН о переходе права собственности на основании сделки, для любого третьего лица (не участника сделки) собственником недвижимости будет считаться продавец. И не важно, что договор купли-продажи подписан и даже покупатель его оплатил и получил имущество по акту.

Более того, продавец даже может продать его еще раз другому лицу. Это другое лицо, даже если проявит должную осмотрительность, не сможет узнать, что продавец уже продал свою недвижимость.

▪️Это требование закона. Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Именно для того, чтобы не случились двойные продажи и для закрепления в реестре данных покупателя, как собственника купленной недвижимости, и нужна регистрация перехода права.

Государственная регистрация перехода права осуществляется по заявлению и продавца, и покупателя. Но бывают ситуации, когда одна из сторон по каким-то причинам не может или отказывается подать заявление на регистрацию. Как правило, этим грешат продавцы, особенно в тех случаях, когда деньги уже получены.

🖇️Что делать, если продавец отказывается регистрировать переход права собственности на недвижимость?

1️⃣ Самым действенным вариантом будет оплата всей или части суммы по договору после государственной регистрации, чтобы продавец был финансово заинтересован в этом.

2️⃣ Как мы отмечали выше для третьих лиц продавец, даже фактически продавший свою недвижимость, до государственной регистрации перехода права остается ее собственником. Для того, что помешать ему продать недвижимость еще раз, необходимо обратиться в Росреестр с заявлением о внесении в государственный реестр отметки о наличии судебного спора в отношении приобретенной недвижимости. В этом случае другой потенциальный покупатель уже не сможет заявить о том, что не знал, что есть иные претенденты на эту недвижимость и не сможет заявить о своей добросовестности.

3️⃣ Если первый способ не помог и сторона сделки уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, необходимо обратиться в суд. Суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

🏛️ Что нужно сделать для того, чтобы суд вынес решение зарегистрировать переход права собственности.

✔️ Нужно иметь подписанный обеими сторонами договор купли-продажи недвижимости.
✔️ Договор должен содержать все существенные условия.
✔️ Сторона сделки (истец) должен выполнить свою часть обязательств, предусмотренных договором (например, оплатить аванс или полную сумму сделки) надлежащим образом.
✔️ Иметь письменные доказательства обращения к другой стороне о надлежащем выполнении ею своих обязательств по договору.
✔️ Направить письменную претензию с требованием явиться для регистрации перехода права.

Если все это есть в наличии, составить и направить в суд исковое заявление о регистрации перехода права собственности.

После вынесения решения судом, обратиться в МФЦ или Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности.🔖 #регистрация #купляпродажа #ответыюриста

​🏛 Постоянное проживание в квартире не дает преимущества при оформлении в собственность или как сестра пыталась лишить брата доли в квартире.


📍 Ситуация:
После смерти родителей двое наследников — брат и сестра — получили в совместную собственность квартиру. Сестра, которая жила в этой квартире, решила, что раз она живет в ней постоянно, платит коммуналку, то у нее есть «преимущественное» право на выкуп доли брата. При этом не преимущество по ее мнению заключается в том, что цена выкупа в 3 раза ниже рыночной.

Брат с таким подходом не согласился и от продажи доли отказался на таких условиях отказался. Более того, он сам предложил выкупить долю сестры, но уже по рыночной цене.

Сестру встречный оффер не устроил и она подала иск о «преимущественном праве выкупа», утверждая, что брат долго не пользовался жильем.

⚖️ Что было в суде?

🔹 Аргументы сестры:
✔️ Она постоянно проживает в квартире и несет расходы по ее содержанию.
✔️ Брат давно уехал из квартиры, не проявлял интереса к имуществу и не оплачивал коммуналку.

🔹 Аргументы брата:
✔️ То, что не проживал в квартире, не означает, что он отказался от своей доли в ней.
✔️ Предложенная цена не рыночная (экспертиза подтвердила занижение).
✔️ Он сам готов выплатить стоимость доли сестре согласно отчету об оценке, если суд оставит квартиру за ним.

💡 🔴Решение суда.

После рассмотрения дела суд принял решение иск сестры отклонить.

Суд указал, что:
Преимущественное право не означает возможность выкупить долю другого собственника по любой цене, а только право быть первым покупателем, в случае если брат решит продать свою часть.
Сестра не заявляла требований компенсировать расходы на оплату содержания квартиры и коммунальных услуг, относящихся к доли брата, поэтому суд решение в этой часть не выносил.

Апелляция подтвердила решение суда первой инстанции.

Брат сохранил свою долю и получил право требовать выкупа его доли по рыночной стоимости.

📌 Вывод: Даже если один из собственников активно пользуется имуществом, это не лишает другого его доли. Главное — знать и отстаивать свои права.

#Суд #Наследство #практика

🔍 Вопрос. Можно ли вообще делить недвижимость, находящуюся в совместной собственности и если да, то как?

Разделить совместную собственность можно. Никаких формальных запретов для этого нет.

В то же время раздел совместной собственности — одна из самых сложных категорий судебных споров. Речь может идти о квартирах, домах, земельных участках, бизнесе и даже долгах.

📌 Основные причины споров:

✔️ Разногласия между супругами при разводе
✔️ Конфликты между наследниками (как в выше приведенном судебном деле)
✔️ Споры между совладельцами бизнеса

⚖️ Как можно решить вопрос?

1️⃣ Договориться — самый быстрый и эффективный способ. Если стороны готовы к переговорам, отсутствуют непримиримые разногласия, можно заключить нотариальное соглашение о разделе имущества.
2️⃣ В суде — если договориться не удается, суд определяет доли и порядок пользования имуществом. Такой процесс может длиться очень долго и с большой вероятностью решение не понравится обеим сторонам. Особенно, когда дело касается недвижимости, так как доли в недвижимости трудно пропорционально физически выделить в натуре, да еще и так, как хотят собственники.

💡 Важно:

- Доли не всегда равны (например, если один из собственников вложил больше средств).
- Можно требовать компенсацию вместо доли (например, если раздел имущества невозможен).
- Если имущество приобреталось в браке, оно считается совместным, если иное не установлено договором.

🚨 Совет: попробуйте сначала договориться. Если не получилось, собирайте все документы (чеки, договоры, свидетельства), они помогут доказать ваши права в суде.

Нужна помощь в разделе имущества? Пишите в личные сообщения — разберем вашу ситуацию!

​Как жильцы дома боролись с администрацией города за право установить торговый ларек.

Предыстория.

Жильцы многоквартирного дома сдали часть прилегающей территории в аренду для размещения торгового ларька. Администрации города такая самодеятельность не понравилась, так как размещение ларьков на придомовой территории противоречило правилам благоустройства. Согласно Правилам на придомовой территории размещать объекты торговли запрещено. На этом основании Администрация подала в суд, чтобы демонтировать ларек.

Все судебные инстанции поддержали позицию Администрации и тогда в этом вопросе пришлось разбираться Конституционному суду.

🏛️Суть решения

🟢КС подтвердил, что собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) имеют исключительное право распоряжаться придомовой территорией, включая возможность сдавать ее в аренду для размещения нестационарных объектов торговли.

Неизбирательный запрет на такое размещение со стороны Администрации является незаконным, а правила благоустройства в этой части должны быть изменены.

📝Ключевые моменты

🔹 Придомовая территория – часть общего имущества МКД, и только собственники могут решать ее судьбу (а не муниципалитет или УК). Правда, есть одно, но существенное НО. Придомовая территория должна быть оформлена в качестве земельного участка, который должен быть поставлен на кадастровый учет. Только в этом случае он становится объектом гражданских отношений.
🔹 Собственники помещений в МКД вправе получать доход от сдачи части земельного участка в аренду (парковок, рекламы, торговых ларьков и т. д.). Любые непроизвольные ограничения со стороны муниципалитета незаконны.

🔖Почему это важно?

Конституционный суд выявил, что подобные ограничения, с которыми столкнулись заявители, встречаются во многих муниципальных образованиях и обязал муниципалитеты привести правила благоустройства в соответствии с законом.
Что хочется сказать относительно этого решения. С одной стороны, это победа над бюрократией, с другой — скорее всего мало что изменится. За муниципалитетами осталось право разработки правил благоустройства и они могут прописать возможность размещения тех же объектов торговли таким количеством ограничений, что жильцы все равно не смогут ничего разместить на своей придомовой территории.

#практика #Аренда #Собственники

📣Информация для тех, кто собирается купить новостройку.
 

По данным управляющего партнера девелоперской компании Unikey Айгуль Юсуповой, в июне 2025 года жилье «на котловане» в Москве стоило в среднем 529,6 тыс. руб. за 1 кв. м, а в строящихся домах — 484,8 тыс. руб. То есть «стартовые» цены оказались на 9,2% выше. 

 
Об этом же говорит и старший партнер Vysotsky Estate Сергей Смирнов

квартиры с вводом в 2028 году стоят на 7–10% дороже, чем те, которые будут сданы в 2025 году.

 
 
Может в этом причина того, что рынок новостроек упал более чем на 30% по сравнению с прошлым годом, а не только высокая ключевая ставка? В ситуации заплатить меньше и заселиться в этом году или заплатить дороже и еще три года арендовать жилье, выбор вроде очевиден. Но не для застройщиков.

История о том, как Администрация Ярославля продала несуществующий объект недвижимости. 😁

​Уже более 40% арендаторов в центре Москвы - это заведения общественного питания. Рестораны и клубы далеко не товары первой необходимости. С учетом стоимости аренды в Москве они еще и не дешевые. Исследование нам говорит об увеличении уровня жизни и об изменении привычек - товары и продукты мы теперь покупаем в интернете, а кушаем вне дома. Кстати, на некоторых улицах рестораны занимают уже более 80% площадей.

Из зала Выборгского суда СПБ. Немного юмора

Ведомости сообщают, что ТЦ Авиапарк выставлен на продажу за 100 млрд. рублей. В 2022г. по рынку уже ходили слухи о возможном банкротстве владельца Авиапарка. Тогда очень сильно просел арендный доход в связи с уходом иностранных ритейлеров. При этом долги собственников перед банками составляли около 60 млрд. рублей. Ситуация с тех пор, видимо, сильно не улучшилась и долги заставляют собственников продавать актив.

​Собственник нежилых помещений в многоквартирном доме (МКД) обязан платить за консьержей даже если у него отдельный вход


🔎 Суть спора:

Собственники МКД на общем собрании собственников (ОСС) решили ввести видеонаблюдение, охрану и услуги консьержей. Оплата охраны и видеонаблюдения распределялась по метражу, а консьержи — «с квартиры». Однако орган государственного жилищного надзора (ОГЖН) признал это нарушением и потребовал начислять платежи пропорционально доле в общем имуществе. УК пересчитала платежи, включив в них и нежилые помещения. С этим не согласился индивидуальный предприниматель — собственник нежилого помещения.


💼 Позиция ИП:

Собственник коммерческих помещений отказался платить, аргументируя это тем, что:
- его помещение пристроено к основному зданию и имеет отдельный вход;
- услуги консьержа не входят в Минимальный перечень № 290 и Правила № 491;
- доступ в его помещения не осуществляется через подъезды, где дежурят консьержи;
- УК отказалось сажать консьержа на вход в помещения ИП.


⚖ Решение судов:

Все инстанции, включая ВС РФ, встали на сторону УК:
1. Решение ОСС обязательно для всех собственников (ст. 46 ЖК РФ).
2. Услуги консьержа направлены на сохранность общего имущества и безопасность всех собственников дома, поэтому нежилые помещения тоже должны оплачивать их.
3. Отдельный вход не освобождает от оплаты — собственник коммерческого помещения тоже заинтересован в содержании дома.


📌 Даже если у вас нежилое помещение с отдельным входом, платить за консьержей придется — если так решило ОСС. Отказ возможен только через оспаривание решения собрания, но не через игнорирование платежей.